KERANGKA

ACUAN KERJA
KONSULTAN KEUANGAN DAN TEKNIS
PENYIAPAN DAN TRANSAKSI
PROYEK

2020
PROYEK KPBU PEMBANGUNAN JALAN LINGKAR SELATAN
KABUPATEN BADUNG, BALI

Dokumen ini untuk sirkulasi terbatas dan hanya dapat digunakan oleh penerima saja dalam melaksanakan
tugas kedinasannya. Terdapat informasi yang tidak boleh dibuka kecuali dengan seizin dari PT Penjaminan
Infrastruktur Indonesia (Persero).

1
DAFTAR ISI
1. PENDAHULUAN ................................................................................................................... 3
1.1 LATAR BELAKANG ............................................................................................................. 3
1.2 LOKASI DAN KEBUTUHAN PROYEK ..................................................................................... 3
1.3 TUJUAN PENGGUNAAN KONSULTAN ................................................................................... 7
2. RUANG LINGKUP PEKERJAAN.......................................................................................... 8
2.1 PENYIAPAN PROYEK ......................................................................................................... 8
2.1.1 ASPEK TEKNIS.............................................................................................................. 9
2.1.2 ASPEK LINGKUNGAN DAN SOSIAL ................................................................................ 11
2.1.3 ASPEK FINANSIAL DAN EKONOMI ................................................................................. 12
2.2 TRANSAKSI PROYEK ....................................................................................................... 13
2.3 NEGOSIASI KONTRAK DAN FINANCIAL CLOSE ................................................................... 15
3. PERSYARATAN KONSULTAN / VENDOR ........................................................................ 15
4. KUALIFIKASI TENAGA AHLI ............................................................................................. 16
5. RENCANA KERJA .............................................................................................................. 26
6. HASIL PEKERJAAN ........................................................................................................... 27
7. TERMIN PEMBAYARAN ..................................................................................................... 30
8. DURASI WAKTU KONTRAK .............................................................................................. 30
LAMPIRAN I: SPESIFIKASI OUTPUT HASIL KELUARAN ...................................................... 31
LAMPIRAN II: PERSENTASE TERMIN PEMBAYARAN ........................................................... 38
LAMPIRAN III: INDIKASI WAKTU HASIL KELUARAN ............................................................ 40

2
1. PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Dalam rangka mewujudkan Kabupaten Badung sebagai Pusat Kegiatan Nasional dan
destinasi pariwisata internasional yang berkualitas, berdaya saing dan berjati diri
budaya Bali melalui sinergi pengembangan Wilayah Badung Utara, Badung Tengah
dan Badung Selatan secara berkelanjutan dan berlandaskan Tri Hita Karana,
Pemerintah Kabupaten Badung bermaksud menyelenggarakan proyek pembangunan
Jalan Lingkar Selatan guna meningkatkan konektivitas antar kawasan.
Penyelenggaraan pembangunan Jalan Lingkar Selatan Kabupaten Badung (“Proyek”)
ini direncanakan untuk dilaksanakan melalui skema Kerja Sama Pemerintah dengan
Badan Usaha (“KPBU”).

Peran jalan lingkar pada rencana Proyek KPBU ini akan dapat meningkatkan
konektivitas khususnya di kawasan Badung Selatan yang kemudian dapat bermuara
pada meningkatnya kualitas kawasan sesuai dengan fungsinya. Beragam potensi baik
pengembangan sebagai destinasi pariwisata internasional yang berkualitas, berdaya
saing dan berjati diri budaya sekaligus menghidupkan komoditas masyarakat
setempat termasuk seni dan kebudayaan menjadi alasan rencana pengembangan
Proyek ini.

1.2 Lokasi dan Kebutuhan Proyek

Pengembangan alternatif trase rencana Proyek dilakukan dengan merujuk pada

beberapa pertimbangan atau faktor yang mempengaruhi baik melalui perencanaan
daerah dan studi – studi yang dilakukan sebelumnya. Selanjutnya alternatif trase
Proyek ini dapat dilihat seperti pada gambar berikut:

Berikut ini adalah penjelasan singkat atas segmen serta trase Proyek yang akan
dikerjasamakan melalui skema KPBU:

3
a. Segmen 2

Pemilihan segmen ini menyimpulkan bahwa yang akan dikerjakan yakni alternatif ini
berawal dari Pantai Melasti hingga mendekati Tanjung Mebulu. Trase ini lebih
menjauhi garis bibir pantai. Panjang total alternatif adalah 7,3 km termasuk
kebutuhan konstruksi untuk terowongan sepanjang kurang lebih 1 km dan
konstruksi jalan layang sepanjang kurang lebih 1,6 km. Kebutuhan terowongan
dikarenakan status tanah yang dilewati berstatus tanah adat. Kebutuhan jalan layang
dikarenakan untuk melewati lembah yang cukup dalam.

b. Segmen 4

Alternatif ini berawal dari Persimpangan Cemongkak, hingga berakhir di depan

Ayana. Trase ini separuhnya menggunakan jalan eksisting, dan melewati
permukiman/ bangunan, sekitar 25% dari total panjang trase. Trase ini memiliki 2
titik potensi gangguan terhadap lalu lintas dengan panjang total sepanjang 5.5 km.

4
Oleh karena kebutuhan yang telah disebutkan di atas, Pemerintah Kabupaten Badung
berencana untuk mengadakan pembangunan Jalan Lingkar Selatan kabupaten
Badung melalui skema KPBU. Skema KPBU dinilai tepat dengan melibatkan partisipasi
swasta pada penyelenggaraan sarana dan prasarana yang dibutuhkan.

Proses pelelangan Badan Usaha Proyek KPBU Pembangunan Jalan Lingkar Selatan
Kabupaten Badung dengan skema KPBU akan mengikuti Peraturan Presiden Nomor
38 tahun 2015 tentang Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam
Penyediaan Infrastruktur dan mengikuti Peraturan Kepala Lembaga Kebijakan
Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah Nomor 29 Tahun 2018 tentang Tata Cara
Pengadaan Badan Usaha Pelaksana Penyediaan Infrastruktur Melalui Kerjasama
Pemerintah dengan Badan Usaha atas Prakarsa Menteri/Kepala Lembaga/Kepala
Daerah.

PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero) (“PT PII”) bertindak sebagai Pelaksana

Fasilitas Penyiapan dan Pendampingan Transaksi (“Fasilitas PDF”) yang diberikan oleh
Kementerian Keuangan kepada Bupati Badung selaku Penanggung Jawab Proyek
Kerjasama (“PJPK”) dalam tahapan penyiapan dan proses lelang. PT PII akan
mengadakan konsultan Transaksi & Finansial, Teknis, dan Hukum yang akan
membantu PT PII dalam melaksanakan Fasilitas PDF.

Pengembalian investasi kepada Badan Usaha Pelaksana akan bersumber dari

pembayaran Ketersediaan Layanan (“Availability Payment”) secara berkala oleh PJPK
secara periodik.

Kesesuaian mengikuti peraturan perundang – undangan yang berlaku di Indonesia

antara lain sebagai berikut, namun tidak terbatas pada:
KPBU
o Perpres 38/2015 tentang Kerjasama Pemerintah dengan
Badan Usaha dalam Penyediaan
Infrastruktur

o Peraturan Menteri Keuangan tentang Fasilitas Untuk Penyiapan Dan

73/MK.08/2018 Pelaksanaan Transaksi Proyek Kerja
Sama Pemerintah Dengan Badan
Usaha Dalam Penyediaan Infrastruktur

o Peraturan Menteri Perencanaan tentang Tata Cara Pelaksanaan

Pembangunan Nasional 4/2015 Kerjasama Pemerintah dengan Badan
Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur

o Peraturan Kepala Lembaga Kebijakan tentang Tata Cara Pengadaan Badan

Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah
Nomor 29/2018
Usaha Pelaksana Penyediaan
Infrastruktur Melalui Kerjasama
Pemerintah dengan Badan Usaha atas
Prakarsa Menteri/Kepala
Lembaga/Kepala Daerah

5
Investasi dan Persaingan Usaha
o UU 25/2007 tentang Penanaman Modal

o Perpres 36/2010 tentang Daftar Bidang Usaha yang

Tertutup dan Bidang Usaha yang
Terbuka dengan Persyaratan di Bidang
Penanaman Modal

o UU 5/1999 tentang Larangan Praktik Monopoli

dan Persaingan Tidak Sehat

Lingkungan Hidup
o UU 32/2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan
Lingkungan Hidup

o PP 27/2012 tentang Izin Lingkungan

o Peraturan Menteri Lingkungan Hidup tentang Jenis Rencana Usaha dan/atau

dan Kehutanan P.38/2019 Kegiatan Yang Wajib Memiliki Analisis
Mengenai Dampak Lingkungan

Keselamatan Kerja
o UU 1/1970 tentang Keselamatan Kerja

Dukungan Pemerintah
o Peraturan Menteri Keuangan
143/PMK.011/2013 (serta
perubahannya sebagaimana terakhir
Peraturan Menteri Keuangan
170/PMK.08/2015)
tentang Panduan Pemberian
Dukungan Kelayakan Atas Sebagian
Biaya Konstruksi Pada Proyek Kerja
Sama Pemerintah Dengan Badan
Usaha Dalam Penyediaan Infrastruktur

Ketersediaan Layanan/Availability Payment

o Peraturan Menteri Keuangan tentang Tata Cara Pembayarann
260/PMK.08/2016 Ketersediaan Layanan pada Proyek
Kerjasama Pemerintah dengan Badan
Usaha dalam Rangka Penyediaan
Infrastruktur

Penjaminan Infrastruktur
o Perpres 78/2010 tentang Penjaminan Infrastruktur
dalam Proyek Kerjasama Pemerintah
dengan Badan Usaha yang Dilakukan
Melalui Badan Usaha Penjaminan
Infrastruktur

6
 o Peraturan Menteri Keuangan tentang Petunjuk Pelaksanaan
260/PMK.011/2010 (serta Penjaminan Infrastruktur dalam
perubahannya sebagaimana Peraturan Proyek Kerjasama Pemerintah dengan
Menteri Keuangan 8/PMK.08/2016) Badan Usaha

Pemanfaatan Barang Milik Negara/Daerah

(BMN/D)
o PP Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik
Negara/Daerah

o Peraturan Menteri Keuangan Nomor tentang Tata Cara Pelaksanaan

164/PMK.06/2014 (serta perubahannya Pemanfaatan Barang Milik Negara
sebagaimana terakhr Peraturan Menteri dalam Rangka Penyediaan
Keuangan Nomor 65/PMK.06/2016) Infrastruktur

o Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor tentang Pedoman Pengelolaan Barang

19 Tahun 2016 Milik Daerah

Keuangan Negara
o UU 17/2003 tentang Keuangan Negara

Perbendaharaan Negara
o UU 1/2004 tentang Perbendaharaan Negara

Tata Ruang
o Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang

o Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun tentang Rencana Tata Ruang Wilayah

2008 Nasional

o Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun tentang Penyelenggaraan Penataan

2010 Ruang

Sesuai dengan peraturan perundang – undangan yang berlaku serta peraturan

lainnya yang relevan, maka terdapat berbagai perizinan dan persetujuan yang harus
diperoleh baik oleh PJPK maupun Badan Usaha Proyek KPBU.

1.3 Tujuan Penggunaan Konsultan

Tujuan pekerjaan jasa Konsultan Penyiapan dan Transaksi adalah menyiapkan

struktur serta dokumen Proyek KPBU Pembangunan Jalan Lingkar Selatan Kabupaten
Badung (“Proyek”) yang bankable serta melakukan pendampingan guna tercapainya
proses transaksi KPBU sampai dengan financial close berdasarkan peraturan dengan
menerapkan International Best Practices pada bidang terkait.
7
2. RUANG LINGKUP PEKERJAAN

Konsultan Penyiapan dan Transaksi Proyek diharuskan melakukan pendampingan

kepada PT PII dan PJPK yang meliputi:

1. Penyiapan kajian kelayakan, struktur, dan dokumen Proyek KPBU Jalan Lingkar
Selatan Kabupaten Badung yang bankable mengacu kepada aspek hukum dan
kelembagaan serta peraturan yang berlaku di Indonesia.

2. Pendampingan dalam menyiapkan dan melaksanakan proses transaksi Proyek

Dalam pelaksanaan tugas, Konsultan Penyiapan dan Transaksi Proyek yang ditunjuk
harus melakukan seluruh kegiatan yang bertujuan untuk tercapainya perolehan
pembiayaan atas Proyek KPBU Jalan Lingkar Selatan Kabupaten Badung oleh BUP.
Ruang lingkup pekerjaan Konsultan Penyiapan dan Transaksi dijelaskan sebagai
berikut, namun tidak terbatas pada:

2.1 Penyiapan Proyek

Secara garis besar, Konsultan Penyiapan dan Transaksi Proyek yang ditunjuk harus
melakukan kegiatan – kegiatan utama pada tahapan Penyiapan sebagai berikut:

1. Sebagai tahap awal, melakukan review dan analisis atas kondisi saat ini, dan
Dokumen Outline Business Case (OBC) namun tidak terbatas pada dokumen-
dokumen pendukungnya.

2. Pemutakhiran terhadap hasil dokumen Kajian Awal Pra-studi Kelayakan (OBC)

dalam rangka pemenuhan kesiapan dan bankability Proyek.

3. Pemutakhiran analisis bentuk dan struktur kerjasama sesuai dengan peraturan

perundang-undangan yang berlaku.

4. Pendampingan PJPK sehubungan dengan upaya perolehan Pertimbangan

Gubernur Provinsi Bali atas kesesuaian dan rencana kegiatan kerjasama dengan
RPJMD, RKPD, KUA dan PPAS dan kelayakan kemampuan keuangan daerah.

5. Pendampingan PJPK sehubungan dengan upaya mendapatkan persetujuan

Dewan Perwakilan Rakyat Daerah Kabupaten Badung atas rencana kerjasama
dan penggunaan skema Availability Payment ("AP").

6. Pendampingan PJPK sehubungan dengan pemberian masukan dan serta

rekomendasi dalam penyusunan Dokumen AMDAL untuk perolehan Izin
Lingkungan.

7. Pendampingan dalam penyusunan Dokumen Pengadaan serta Draft Perjanjian

Kerjasama yang diperlukan Proyek.

8
 8. Melakukan Kegiatan Capacity Building PJPK, Tim KPBU, dan Panitia Pengadaan
terkait dengan skema KPBU dan proses pengadaan.

9. Melakukan dan/atau mengikuti kegiatan dan hal-hal yang dipandang perlu

termasuk kegiatan sharing knowledge untuk PT PII, PJPK, Tim KPBU, Panitia
Pengadaan dan Tim simpul KPBU. Kegiatan tersebut dapat berbentuk workshop
dan/atau Focus Group Discussion (“FGD”) dengan para pemangku kepentingan
terkait, termasuk Pemerintah Pusat, dengan tujuan membangun hubungan baik
dengan pemangku kepentingan terkait pemahaman konsep KPBU.

10. Melakukan pengelolaan (“project management”) proses penyiapan Proyek dan

transaksi Proyek hingga proses financial close.

11. Membantu PJPK dalam mengusulkan dan memproses Dukungan dan

Penjaminan Pemerintah yang dibutuhkan seperti Penjaminan PT PII atau
Dukungan Pemerintah lainnya.

12. Membantu PJPK dan PT PII sebagai pelaksana fasilitas, dalam semua proses
yang dibutuhkan dalam penyiapan dokumen dan transaksi Proyek sehingga
pelelangan dapat terlaksana dengan baik.

13. Melakukan pendampingan kepada PJPK dalam mengajukan persetujuan kepada

Kementerian dan Lembaga terkait tentang pelaksanaan Proyek.

14. Konsultan wajib berkomunikasi dan berkoordinasi secara intensif dengan Divisi
Penjaminan (“underwriting”) PT PII termasuk juga dengan pihak konsultan
underwriting PT PII melalui PT PII dalam rangka proses penerbitan Penjaminan
Infrastruktur.

15. Melakukan konfirmasi minat pasar (market confirmation) sesuai peraturan yang
berlaku.

16. Menyusun analisis risiko Proyek dengan mempertimbangkan hasil koordinasi

dengan underwriting PT PII, PJPK, serta pemangku kepentingan lainnya.

17. Melakukan kompilasi dan finalisasi Laporan Kajian Akhir Prastudi Kelayakan
(“FBC”) bersama dengan seluruh konsultan penyiapan dan transaksi yang
terlibat.

Di bawah ini merupakan ruang lingkup dari pekerjaan Konsultan Finansial dan
Teknis Penyiapan dan Transaksi secara lebih spesifik namun tidak terbatas pada:

2.1.1 Aspek Teknis

1. Melakukan atau konfirmasi analisis kelayakan teknis Proyek yang meliputi

namun tidak terbatas pada:

9
a. Pemutakhiran atas besaran Proyek, kualitas, teknologi, dan waktu
pelaksanaan Proyek.

b. Menyusun spesifikasi Output Teknis dan Basic Design yang

mempertimbangkan, namun tidak terbatas pada:

1. Pengukuran soil test dan/atau pengujian lainnya yang berkaitan

dengan konstruksi bangunan.

2. Melakukan survei lalu lintas (traffic survey) dan analisis data volume
lalu lintas sekunder.

3. Melakukan survei topografi untuk menghasilkan peta topografi.

4. Melakukan survei utilitas di sepanjang lokasi Proyek.

5. Melakukan investigasi geoteknik untuk mendapatkan data primer dan

sekunder.

c. Identifikasi persyaratan dan ketersediaan input meliputi sumber daya

manusia, bahan baku, pelayanan jasa, dan teknologi yang akan
digunakan dengan beberapa opsi teknologi yang layak secara teknis.

d. Konfirmasi atas perkiraan pendapatan, biaya modal, biaya operasi, biaya

pemeliharaan dan biaya siklus kesinambungan Proyek. Konfirmasi
tersebut harus sejalan dengan spesifikasi teknis, keamanan, kesesuaian
penerapan jenis teknologi yang sesuai dengan standar, kemampuan
operasi, standar tingkat pelayanan, infrastruktur pendukung, tingkat
permintaan dengan mempertimbangkan keselarasan dengan peraturan
dan perundangan-undangan yang berlaku.

e. Melakukan kajian risiko Proyek dengan melakukan identifikasi,

mengukur besaran, menentukan alokasi risiko serta menyusun mitigasi
risiko.

f. Identifikasi dan memberi rekomendasi atas Standar Pelayanan Minimum

(“SPM”) berdasarkan standar dan regulasi terkait.

g. Melakukan analisis kebutuhan selama masa konsesi yang meliputi

kawasan, prasarana (utilitas dan infrastruktur pendukung), peralatan
untuk melakukan untuk melakukan perawatan dan perbaikan Proyek.

h. Konfirmasi kesesuaian pengadaan tanah dengan Rencana Tata Ruang

yang berlaku.

10
 i. Menyusun jadwal pelaksanaan dari tahap penyiapan, transaksi,
konstruksi, operasi hingga berakhirnya perjanjian KPBU.

j. Menyusun dan menerbitkan Surat Pernyataan Kelayakan Teknis Proyek.

2.1.2 Aspek Lingkungan dan Sosial

1. Melakukan kajian high level gap analysis atas izin dan kajian lingkungan hidup
dan sosial yang dimiliki Proyek dan mengidentifikasi hal-hal yang harus
dipenuhi sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

2. Melakukan konsultasi publik yang bermakna sebagaimana diatur dalam

Peraturan Menteri LH No 17 Tahun 2012 untuk mendapatkan Saran, Pendapat,
dan Tanggapan atas Proyek yang menjadi dasar analisis dampak sosial Proyek.

3. Mengumpulkan dan menganalisis data dan/atau informasi terkait rona

lingkungan dan sosial di area Proyek, baik data primer maupun data sekunder,
sebagai dasar mengindetifikasi dampak penting yang muncul dari Proyek.

4. Melakukan Kajian Lingkungan Hidup yang bertujuan untuk mengidentifikasi

dampak penting proyek dan menyusun rencana pengelolaan dampak denga
tepat dan realistis, termasuk pemberian rekomendasi untuk
penyusunan/pembaharuan dokumen AMDAL (termasuk ANDALALIN) dan
dokumen-dokumen lainnya jika diperlukan dan mendampingi PJPK dan PT PII
dalam mendapatkan Izin Lingkungan yang dibutuhkan.

5. Melakukan kajian sosial untuk mengidentifikasi dampak sosial Proyek terhadap

masyarakat dan menyusun rencana pengelolaan dampak dengan tepat dan
realistis, termasuk membangun sistem keluhan sebagai fasilitas untuk
mengelola keluhan atas dampak Proyek, baik pada tahap perencanaan,
konstruksi, dan pelaksanaan/operasi.

6. Menyusun estimasi waktu pelaksanaan kajian lingkungan dan sosial, termasuk

perolehan Izin Lingkungan sesuai dengan peraturan yang berlaku.

7. Melakukan estimasi biaya lingkungan yang akan muncul dari Proyek, yaitu biaya

perizinan dan biaya pengelolaan dan pemantauan dampak lingkungan

sebagaimana dipersyaratkan dalam peraturan lingkungan hidup.

8. Melakukan rencana peningkatan kapasitas dan program pelatihan SDM bagi PJPK

dan BUP yang diperlukan untuk melaksanakan program perlindungan yang

diperlukan untuk memitigasi dampak lingkungan dan sosial Proyek.

11
 9. Melakukan analisis pihak-pihak yang akan terkena dampak proyek dan mitigasi

yang dampak yang akan terjadi, serta menyusun rencana stakeholder

management untuk memitigasi dampak sosial yang muncul dari Proyek.

10. Melakukan analisis aspek pengadaan tanah Proyek yaitu berupa (i) identifikasi

kebutuhan tanah untuk Proyek dan mekanisme pengadaan tanahnya, (ii) status

dan progress pengadaan tanah, (iii) estimasi ketersediaan anggaran dan sumber

anggaran pengadaan tanah, dan (iv) estimasi timeline pengadaan tanah, baik

dari tahapan perencanaan, persiapan, pelaksanaan, dan serah terima pengadaan

tanah.

2.1.3 Aspek Finansial dan Ekonomi

1. Melakukan pemutakhiran atau konfirmasi analisis kelayakan Proyek dari aspek

finansial dan ekonomi Proyek termasuk namun tidak terbatas pada:

a. Melakukan kajian atas permintaan (demand study) dan estimasi

pendapatan.

b. Pemutakhiran model keuangan, dokumen keuangan, dan analisis Proyek

lainnya untuk menjadi bahan pertimbangan terkait gambaran optimal
kelayakan finansial Proyek termasuk di dalamnya juga mempertimbangkan
kemungkinan opsi Dukungan Pemerintah seperti Penjaminan Pemerintah
ataupun dukungan lainnya. Pemutakhiran yang dilakukan diantaranya
namun tidak terbatas pada:

I. Estimasi biaya modal dan rencana pengembalian investasi selama

masa perjanjian KPBU.

II. Estimasi biaya operasional selama masa perjanjian KPBU.

III. Melakukan analisis sensitivitas dalam berbagai pilihan analisis

keuangan.

IV. Analisis biaya manfaat sosial dan ekonomi termasuk multiplier effect
dan estimasi EIRR.

V. Analisis nilai manfaat uang (value for money).

VI. Melakukan identifikasi dan analisis kebutuhan Dukungan Pemerintah

yang diperlukan sehingga proyek mampu menarik calon Badan Usaha
Pelaksana untuk melakukan kerjasama.

12
 VII. Menghitung kapasitas kemampuan fiskal PJPK terkait dengan Proyek

VIII. Menghitung Internal Rate of Return (IRR), Weighted Average Cost of

Capital (WACC), termasuk analisis pengembalian investasi .

IX. Menentukan rasio ekuitas dan pinjaman, rasio cakupan pembayaran

hutang (Debt Service Coverage Ratio – DSCR), imbal hasil ekuitas
(Return on Equity – ROE).

X. Menyajikan Laporan Laba – Rugi, Necara dan Laporan Arus Kas Proyek
selama masa perjanjian.

XI. Menghitung besaran Availability Payment beserta analisis skenario-

nya (Termasuk kemungkinan penggunaan jenis AP flat atau
berjenjang).

XII. Menyusun opsi-opsi alternatif struktur komersial Proyek jika

diperlukan.

XIII. Menyusun dan menerbitkan Surat Pernyataan Kelayakan Finansial

Proyek.

2.2 Transaksi Proyek

1. Memberikan pendampingan kepada PT PII, PJPK, dan Panitia Pengadaan, dan

pihak lainnya dalam penyusunan rencana dan jadwal pengadaan Badan Usaha
Pelaksana (“BUP”) berdasarkan peraturan perundang – undangan yang berlaku.

2. Pendampingan dalam rangka perolehan pemeringkatan (rating assessment) atas

Proyek dari Lembaga Pemeringkat Internasional.

3. Penyiapan Dokumen Prakualifikasi, Dokumen Request for Proposal (“RfP”) dan

Draft perjanjian KPBU pada Proyek, termasuk namun tidak terbatas pada:

a. Penyusunan Dokumen Pengadaan Proyek KPBU Jalan Lingkar Selatan

Kabupaten Badung, yang di dalamnya meliputi:

I. Finalisasi Dokumen Prakualifikasi

Sesuai dengan PERKA LKPP No.29/ 2018 serta peraturan perundang –

undangan yang berlaku.

II. Finalisasi RfP

Sesuai dengan PERKA LKPP No.29/ 2018 serta peraturan perundang –

undangan yang berlaku.

13
 III. Finalisasi Draft Perjanjian KPBU

Rancangan Perjanjian Kerjasama yang mengacu peraturan perundang

– undangan yang berlaku.

IV. Mengidentifikasi Badan Usaha yang tersedia di pasar yang dapat

berpartisipasi dalam proses lelang Proyek KPBU.

V. Memberikan masukan kepada panitia lelang mengenai kriteria BUP

yang dipersyaratkan dalam proses Prakualifikasi.

VI. Menyusun kriteria teknis untuk dimintakan kepada peserta lelang

dalam proses RfP.

VII. Melakukan penyusunan kriteria evaluasi dan sistem evaluasi untuk

setiap tahap transaksi.

VIII. Memberikan Pendampingan kepada Panitia Pengadaan pada saat

penyusunan dokumen Prakualifikasi dan dokumen RfP, evaluasi
Peserta Lelang hingga penandatanganan perjanjian KPBU. Bentuk
Pendampingan PJPK pada seluruh kegiatan tahap transaksi Proyek juga
termasuk hal – hal sebagai berikut:

i. Pemberian paparan atas penjelasan kepentingan PJPK kepada

Peserta Lelang;

ii. Mengidentifikasi permasalahan yang mungkin timbul dan dapat

memberikan solusi yang efektif dan efisien;

iii. Melakukan review atas pemenuhan pemenang lelang atas

prasyarat kondisi kontrak KPBU;

iv. Memberikan Pendampingan kepada PJPK dan Panitia Pengadaan

dalam proses one-on-one-meeting dan konsultasi dengan para
Peserta Lelang;

v. Memberikan Pendampingan kepada PJPK dan Panitia Pengadaan

dalam melakukan evaluasi kepada Peserta Lelang;

vi. Pendampingan yang diperlukan oleh PJPK dan PT PII hingga

penandatanganan perjanjian KPBU;

4. Pendampingan PJPK dalam rangka penyusunan contract management manual

Proyek dan melakukan kegiatan sosialiasi/workshop atas manual tersebut.

14
 2.3 Negosiasi Kontrak dan Financial Close

1. Membantu PJPK dalam menyelesaikan negosiasi dengan peserta terpilih dalam

jangka waktu yang telah ditetapkan dalam Dokumen RFP serta memberikan
rekomendasi atas deviasi tertentu yang diminta oleh peserta terpilih yang dapat
diterima.

2. Membantu PJPK dalam melakukan finalisasi semua perjanjian dengan penawar

terpilih termasuk Perjanjian KPBU, Perjanjian Penjaminan, dan Perjanjian Regres.

3. Monitoring dan pendampingan lainnya yang diperlukan oleh PJPK dan PT PII
hingga perolehan pembiayaan.

3. PERSYARATAN KONSULTAN / VENDOR

Tim Konsultan Finansial dan Teknis Penyiapan dan Transaksi Proyek harus terdiri
dari para tenaga ahli yang memiliki pengalaman Nasional dan memiliki pengalaman
dalam bidang transaksi Proyek KPBU, analisis risiko dan proses pengadaan KPBU.

Tim Konsultan Finansial dan Teknis Penyiapan dan Transaksi Proyek harus
menyediakan tenaga ahli yang menyediakan jasa sesuai dengan Ruang Lingkup
Pekerjaan yang telah dijelaskan di atas sepanjang masa penugasan.

15
4. KUALIFIKASI TENAGA AHLI

a. Aspek Finansial dan Ekonomi (4 orang)

Tenaga Ahli Tahun masa kerja Jumlah Proyek Penjelasan Pengalaman Uraian Singkat Pekerjaan
profesional
Project and 15 • Minimal 3 ▪ Minimal pendidikan S2 dalam bidang ▪ Melakukan manajemen seluruh
Transaction proyek Ekonomi, Akuntansi, Keuangan, MBA, kegiatan persiapan dan transaksi
Leader infrastruktur Msc, atau yang relevan. proyek KPBU.
dengan skema ▪ Memiliki posisi sebagai Project Leader/ ▪ Melakukan pendampingan PJPK
KPBU Partner dan berpengalaman dalam proses dalam proses konsultasi
penyiapan dan/atau penyelesaian pemangku kepentingan.
transaksi proyek selama 10 tahun di ▪ Melakukan pendampingan PJPK
regional/internasional. dalam komunikasi dan negosiasi
▪ Memiliki pengalaman dalam sebagai dengan peserta lelang.
project leader dalam transaksi proyek ▪ Melakukan manajemen tenaga
pada sektor jalan. ahli keuangan, tenaga ahli
▪ Memiliki pengalaman dalam Proyek ekonomi, dan tenaga ahli teknis
Infrastruktur dengan skema KPBU. serta berkoordinasi dengan
▪ International expert. tenaga ahli legal dalam
penyusunan dokumen persiapan
dan transaksi proyek KPBU.
Ahli Model 7 Minimal 2 ▪ Minimal pendidikan S1 dalam bidang ▪ Menganalisis aspek finansial
Keuangan proyek Ekonomi, Akuntansi, Manajemen, atau proyek yang sekurang kurangnya
infrastruktur Teknik. meliputi:
▪ Berpengalaman dalam membangun dan o Asumsi struktur pendanaan
menganalisis model keuangan proyek atau Debt to Equity Ratio (DER)
infrastruktur KPBU. o Perhitungan Weighted Average
▪ Berpengalaman dalam membangun dan Cost of Capital (WACC)
16
 menganalisis model keuangan sektor
jalan atau sejenisnya.
Ahli Ekonomi 7 Minimal 2 ▪ Minimal pendidikan S1 dalam
proyek bidang ekonomi, akuntansi,
infrastruktur perencanaan, dan bidang-bidang yang
relevan lainnya.
▪ Berpengalaman dalam melakukan Social
Cost Benefit Analysis (SCBA) minimal 1
proyek infrastruktur.
▪ Berpengalaman dalam melakukan analisis
ekonomi proyek infrastruktur.
17
termasuk CoD dan CoE
o Perhitungan Net Present Value
(NPV)
o Perhitungan Project Internal
Rate of Return (IRR)
o Perhitungan Equity Internal
Rate of Return (EIRR)
o Perhitungan Debt Service
Coverage Ratio (DSCR)
o Pengembalian investasi dan
analisis sensitivitas
▪ Menentukan bentuk dan nilai
Dukungan Pemerintah jika
dibutuhkan.
▪ Melakukan estimasi besaran premi
jaminan pemerintah.
▪ Menganalisis aspek makro
ekonomi yang sekurang
kurangnya meliputi: pertumbuhan
ekonomi, nilai tukar, inflasi,
suku bunga, dan perpajakan,
beserta skenario pertumbuhan
ekonomi daerah Badung dengan
adanya proyek ini.
▪ Analisis mengenai strategi pasar.
▪ Analisis mengenai Value for
Money Proyek.
▪ Perhitungan Social Cost and
Benefit Analysis Proyek.
 ▪ Perhitungan Economic Cost and
Benefit Analysis Proyek yang
sekurang kurangnya meliputi:
o Perhitungan Economic NPV
o Perhitungan Economic IRR
o Perhitungan Benefit Cost Ratio
(BCR)
▪ Analisis mengenai kapasitas fiskal
daerah beserta skenarionya.
Ahli Keuangan 7 Minimal 2 ▪ Minimal pendidikan S1 dalam bidang ▪ Identifikasi besaran Availibility
Transaksi proyek Ekonomi, Akuntansi, Manajemen, atau Payment (AP), struktur staging AP,
infrastrukur Teknik. dampak cost overrun, mekanisme
dengan skema ▪ Berpengalaman dalam transaksi penyesuaian terjadinya.

KPBU keuangan proyek infrastruktur pada ▪ Penyusunan formula pembayaran

sektor jalan. AP beserta pengurangan dalam hal
pemenuhan kewajiban sesuai
dengan Standard Pelayanan
Minimum tidak terpenuhi.
▪ Pendampingan tahapan financial
close.

b. Aspek Teknis (12 orang)

Tenaga Ahli Tahun masa kerja Jumlah Proyek Penjelasan Pengalaman Uraian Singkat Pekerjaan
professional
Ahli Jalan 10 Minimal 4 ▪ Minimal pendidikan S1 dalam bidang ▪ Melakukan perencanaan dan
Raya/Co-project proyek Teknik Sipil. desain centerline & alignment dan
leader infrastruktur ▪ Berpengalaman dalam menyusun basic persimpangan jalan termasuk

18
 Tenaga Ahli Tahun masa kerja Jumlah Proyek Penjelasan Pengalaman Uraian Singkat Pekerjaan
professional
pada sektor design untuk minimal 4 proyek di menyiapkan gambar tipikal,
jalan regional/internasional infrastruktur pada potongan dan detilnya.
sektor jalan. ▪ Menyiapkan perencanaan
▪ Internasional Expert. perkerasan jalan termasuk
spesifikasi dan formula campuran
perkerasan jalan.
▪ Melakukan pemilihan dan kualitas
material yang akan digunakan
termasuk sumber material
tersebut.
Ahli Jembatan 10 Minimal 4 ▪ Minimal pendidikan S1 dalam bidang ▪ Melakukan perencanaan dan
proyek Teknik Sipil. desain jembatan termasuk
infrastruktur ▪ Berpengalaman dalam menyiapkan gambar tipikal,
pada sektor menyusun basic design untuk minimal 4 potongan dan detilnya.
jalan dan/atau proyek infrastruktur pada dan/atau ▪ Melakukan perbandingan dan
transportasi transportasi. pemilihan jenis jembatan
termasuk analisis struktur tiap
jenis jembatannya.
▪ Melakukan pemilihan dan kualitas
material yang akan digunakan
termasuk sumber material
tersebut.
▪ Menganalisis atau mengevaluasi
konstruksi eksisting di sekitaran
lokasi rencana jembatan.

19
 Tenaga Ahli Tahun masa kerja Jumlah Proyek Penjelasan Pengalaman Uraian Singkat Pekerjaan
professional
Ahli Manajemen 7 Minimal 3 ▪ Minimal pendidikan S1 dalam bidang ▪ Melakukan survei lalu lintas untuk
Transportasi proyek Teknik, Ekonomi, Akuntansi, Keuangan. memperoleh data primer dan data
infrastruktur ▪ Berpengalaman dalam 3 proyek sekunder dan melakukan analisis
infrastruktur dan/atau transportasi. atas data-data tersebut.
▪ Melakukan perencanaan dan
analisis perkiraan permintaan lalu
lintas di masa mendatang.
▪ Melakukan study layout
persimpangan dan dan estimasi
volume lalu lintas persimpangan.
▪ Menentukan titik koneksi traffic
dengan eksisting junction.
Ahli Struktur 10 Minimal 4 ▪ Minimal pendidikan S1 dalam bidang ▪ Melakukan perencanaan dan
proyek Teknik Sipil. desain bangunan berdasarkan
infrastruktur ▪ Berpengalaman dalam penyusunan studi Perencanaan Operasi dan
pada sektor struktur sipil bangunan, jalan dan Pemeliharaan.
jalan jembatan, pada sektor jalan dan/atau ▪ Melakukan pemilihan dan kualitas
transportasi. material yang akan digunakan
termasuk sumber material
tersebut.
Ahli Geoteknik 7 Minimal 3 ▪ Minimal pendidikan S1 dalam bidang ▪ Memperoleh data data geologis
proyek Teknik Sipil. berupa data data primer dan
infrastruktur ▪ Berpengalaman dalam penyusunan studi sekunder dari Pemerintah Daerah,
pada sektor struktur tanah pada sektor jalan dan/atau Dinas PU dan instansi terkait
jalan dan/atau transportasi. lainya termasuk melakukan
transportasi analisis atas data-data tersebut.

20
 Tenaga Ahli Tahun masa kerja Jumlah Proyek Penjelasan Pengalaman Uraian Singkat Pekerjaan
professional
Ahli 10 Minimal 3 ▪ Minimal pendidikan S2 dalam bidang ▪ Melakukan analisis terhadap data
Terowongan proyek Teknik Sipil. data geologis di lokasi
infrastruktur ▪ Berpengalaman dalam penyusunan basic terowongan.
pada sektor design dalam pembangunan terowongan ▪ Menyiapkan metode kerja yang
jalan dan/ atau sektor jalan dan/atau transportasi. tepat atas kondisi geologis.
transportasi ▪ Menyiapkan rancangan basic
design struktur terowongan
dengan mempertimbangan aspek
keselamatan dan keamanan.

Ahli 7 Minimal 3 ▪ Minimal pendidikan S1 dalam bidang ▪ Menyiapkan urutan konstruksi

Perencanaan proyek Teknik Sipil. awal metode prosedur konstruksi
Konstruksi infrastruktur ▪ Berpengalaman dalam penyusunan utama.
pada sektor perencanaan konstruksi pada sektor jalan ▪ Mempersiapkan urutan konstruksi
jalan dan/ atau dan/atau transportasi. awal manajemen lalu lintas umum.
transportasi ▪ Menyiapkan garis besar
perencanaan proses konstruksi.
▪ Menyiapkan rencana tata ruang
rencana relokasi.
Ahli 5 Minimal 2 ▪ Minimal pendidikan S1 Geodesi/Sipil. ▪ Memperoleh peta yang dibuat oleh
Geodesi/GIS proyek ▪ Berpengalaman dalam penyusunan tahun Badan Informasi Geospasial
infrastruktur dalam survey pemetaan / topografi dan Indonesia (BIG) untuk data
pada sektor pengukuran geodesi lainnya diutamakan sekunder.
jalan dan/atau yang berpengalaman pada sektor jalan ▪ Melakukan pemasangan patok
transportasi dan/atau transportasi. patok Benchmark dan Control
Point yang terkoreksi dan

21
 Tenaga Ahli Tahun masa kerja Jumlah Proyek Penjelasan Pengalaman Uraian Singkat Pekerjaan
professional
mengacu pada patok Benchmark
resmi dari BIG.
▪ Menyiapkan peta topografi
termasuk peta survei udara.
▪ Menyiapkan gambar gambar
potongan memanjang dan
potongan melintang dari kondisi
eksisting.
Ahli Analisis 5 Minimal 2 ▪ Minimal pendidikan S1 Teknik. ▪ Melakukan perencanaan dan
Biaya proyek ▪ Berpengalaman dalam penyusunan menetapkan metode perkiraan
infrastruktur estimasi biaya untuk proyek infrastruktur biaya.
pada sektor sektor jalan dan/atau transportasi. ▪ Melakukan analisis harga satuan
jalan dan/atau termasuk mengevaluasi harga
transportasi satuan yang ditetapkan oleh
Pemerintah Daerah.
▪ Melakukan estimasi biaya
konstruksi.
▪ Melakukan estimasi rencana
anggaran biaya proyek secara
keseluruhan dengan
memperhitungkan potensi biaya
biaya non teknis yang akan
muncul.
Ahli Operasi & 5 Minimal 2 ▪ Minimal pendidikan S1 Teknik Sipil. ▪ Menyiapkan dokumen operasional
Perawatan (O&P) proyek ▪ Berpengalaman dalam penyusunan dan perawatan dengan
infrastruktur estimasi biaya untuk proyek infrastruktur mempertimbangkan berbagai

22
 Tenaga Ahli Tahun masa kerja Jumlah Proyek Penjelasan Pengalaman Uraian Singkat Pekerjaan
professional
pada sektor sektor jalan dan/atau transportasi. aspek termasuk melakukan
jalan dan/atau konfirmasi terhadap hukum dan
transportasi peraturan yang berlaku serta
tingkat layanan yang diperlukan.
▪ Melakukan perencanaan metode
dan kegiatan O&P serta
merencanakan struktur organisasi
O&P.
▪ Melakukan perencanaan fasilitas
fasilitas O&P termasuk
merencanakan untuk tahap awal
pengoperasian.
▪ Melakukan estimasi biaya untuk
tahap O&P.
Ahli Mekanikal 5 Minimal 2 ▪ Minimal pendidikan S1 Mesin/Elektrik. ▪ Melakukan perencanaan tata
Elektrikal proyek ▪ Berpengalaman dalam penyusunan ruang penerangan jalan.
infrastruktur kebutuhan mekanikal dan elektrikal di ▪ Melakukan perencanaan sorot
pada sektor sektor jalan dan/atau transportasi. pencahayaan termasuk rencana
jalan dan/atau posisi dan pola pemasangan baik
transportasi pada seksi jalan layang,
terowongan maupun at grade.
▪ Menyiapkan rencana pengaturan
tipikal potongan melintang untuk
posisi saluran kabel, penghambat
kebisingan dan peralatan lainya
yang dibutuhkan sesuai regulasi.

23
 Tenaga Ahli Tahun masa kerja Jumlah Proyek Penjelasan Pengalaman Uraian Singkat Pekerjaan
professional
CAD Operator 5 Minimal 2 ▪ Minimal pendidikan S1 Teknik. Menyiapkan gambar desain untuk
proyek ▪ Berpengalaman dalam penyusunan pekerjaan sipil dan mekanikal
infrastruktur gambar design untuk sektor jalan elektrikal berdasarkan instruksi dari
pada sektor dan/atau transportasi. tenaga ahli.
jalan dan/atau
transportasi

c. Aspek Lingkungan dan Sosial (4 orang)

Tenaga Ahli Tahun masa Jumlah Proyek Penjelasan Pengalaman Uraian Singkat Pekerjaan
kerja profesional
Ahli Lingkungan 7 Minimal 2 ▪ Minimal pendidikan S1 teknik lingkungan ▪ Memberikan gambaran awal
proyek dan ilmu lingkungan lainnya. kondisi lingkungan fisik, kimia
infrastruktur ▪ Berpengalaman dalam kajian dan sosial di rencana tapak proyek
pada sektor lingkungan ataupun penyusunan dan lingkungan sekitarnya.
jalan dan/atau dokumen seperti AMDAL proyek sektor ▪ Melakukan kajian awal
transportasi jalan dan/atau transportasi. penanganan masalah lingkungan
dan sosial.
▪ Menganalisis izin-izin lingkungan
yang berkaitan dengan proyek.
▪ Mengestimasi biaya lingkungan
yang akan muncul dari proyek
seperti biaya perijinan, biaya
pengelolaan dan pemantauan
dampak lingkungan yang
dipersyaratkan oleh peraturan.

24
Ahli Sosial 5 Minimal 2 ▪ Minimal pendidikan S1 Ilmu Sosial. ▪ Memberikan Informasi dan
proyek ▪ Berpengalaman dalam kajian melakukan kajian terhadap tanah
infrastruktur Analisis sosial terkait proyek infrastruktur adat, tenaga kerja, kesehatan
pada sektor jalan dan/atau transportasi. masyarakat, cagar

jalan dan/atau budaya, dan situs situs yang

dilindungi.
transportasi
▪ Memberikan informasi dan
menganalisis keterlibatan
pemangku kepentingan, termasuk
lingkup dan isu isu penting yang
perlu diperhatikan untuk
melibatkan pemangku
kepentingan.
Ahli LARAP 5 Minimal 2 ▪ Minimal pendidikan S1 Teknik ▪ Informasi dan kajian terkait
proyek Sipil/Planologi/Sosial/Lingkungan. dengan kebutuhan dan masalah
infrastruktur ▪ Berpengalaman dalam kajian pengadaan tanah.
pada sektor LARAP untuk sektor jalan dan/atau ▪ Melakukan kajian awal perkiraan

jalan dan/atau transportasi. biaya yang diperlukan untuk

pengadaan tanah.
transportasi

Ahli Penilaian Aset 5 Minimal 2 ▪ Minimal pendidikan S1 ▪ Melakukan penilaian terhadap aset
proyek Keuangan/Akuntansi. terdampak karena proyek fisik dan
infrastruktur ▪ Berpengalaman dalam kajian penilaian non fisik) sesuai peraturan.
pada sektor aset pada sektor jalan dan/atau

jalan dan/atau transportasi.

transportasi

25
5. RENCANA KERJA

A. INDIKASI JADWAL PROYEK

B. PERINTAH KERJA

Konsultan dalam melaksanakan tugasnya untuk membantu PT. PII harus didahului
dengan Perintah Kerja. Perintah kerja merupakan pernyataan tertulis yang diterbitkan
oleh PT. PII terkait dengan lingkup kerja (Scope of Work) yang harus dilaksanakan
oleh Konsultan.

Konsultan harus melaksanakan jasa-jasa terkait suatu proyek KPBU sesuai dengan
target kerja (deliverables) serta jadwal penyelesaian sebagaimana ditetapkan dalam
perintah kerja. Konsultan harus memberikan informasi kepada PT. PII apabila ada
kemungkinan terjadi keterlambatan. Jika Konsultan gagal secara substansi untuk
memenuhi target yang harus dicapai (deliverables) dan/atau memenuhi jadwal waktu
sebagaimana ditetapkan dalam perintah kerja yang disebabkan oleh kesalahan atau
kelalaian sendiri, maka Konsultan harus mengajukan suatu pernyataan tertulis yang
menguraikan rencana atau hal-hal yang akan dilaksanakan oleh Konsultan untuk
menyerahkan segala deliverables yang diminta dan menyusun kembali jadwal
sehingga waktu penyelesaian masih dapat tercapai. Namun apabila terjadi
keterlambatan yang disebabkan oleh hal-hal yang berada diluar kuasa Konsultan,
maka akan dilakukan negosiasi untuk diberikannya perpanjangan waktu
penyelesaian pekerjaan.

Konsultan berkewajiban untuk menyusun dan menyampaikan Time Report kepada

PT. PII baik secara bulanan atau berdasarkan rentang waktu apapun sebagaimana
ditetapkan dalam perintah kerja yang bersangkutan, dengan menyebutkan jumlah
hari atau jam yang telah dikerjakan oleh masing-masing Personil Proyek yang
melaksanakan jasa-jasa berdasarkan perintah kerja yang berkaitan. PT. PII akan

26
 mereview time report tersebut, kemudian menandatangani dan mengembalikannya
kepada Konsultan sebagai bentuk persetujuan.

Konsultan harus melaksanakan jasa-jasa sesuai dengan ruang lingkup sebagaimana

ditetapkan dalam perintah kerja serta wajib melaksanakan segala kewajibannya
secara benar dan efisien, dan menyerahkan kepada PT. PII berupa informasi yang
terkait dengan lingkup kerja apabila sewaktu-waktu diminta oleh PT. PII. Konsultan
wajib menginformasikan PT. PII secara tertulis tentang suatu kondisi atau terjadinya
peristiwa yang berada di luar kekuasaan dari Konsultan yang karena peristiwa
tersebut Konsultan tidak dapat melaksanakan kewajibannya.

6. HASIL PEKERJAAN

Setiap Output dibuat dalam Bahasa Indonesia dan Bahasa Inggris sebagaimana
dijelaskan di bawah ini. Setiap Output yang dihasilkan disampaikan dalam bentuk
hardcopy dan softcopy. Setiap Output dan Laporan yang diberikan oleh Konsultan
Penyiapan dan Transaksi Proyek menjadi milik PJPK dan PT PII.

Bersama-sama dengan Konsultan Hukum menyampaikan hasil pekerjaan sebagai

berikut, namun tidak terbatas pada:

1. Dokumen berupa Inception Report yang sekurang-kurangnya memuat Gap

Analysis dan Jadwal Indikatif Pekerjaan, dan Kebutuhan atas penyempurnaan
Dokumen Kajian Prastudi Kelayakan.

2. Laporan Awal dan Final Kajian Akhir Prastudi Kelayakan Proyek KPBU Proyek dalam
Bahasa Indonesia dan Bahasa Inggris dan dapat dijadikan dasar bagi PJPK untuk
melanjutkan ke tahap transaksi.

3. Laporan Pendampingan PJPK sehubungan dengan upaya perolehan Pertimbangan

Gubernur Provinsi Bali atas kesesuaian dan rencana kegiatan kerjasama dengan
RPJMD, RKPD, KUA dan PPAS dan kelayakan kemampuan keuangan daerah.

4. Laporan Pendampingan PJPK sehubungan dengan upaya mendapatkan

persetujuan DPRD Kabupaten Badung atas rencana kerjasama dan penggunaan
skema Ketersediaan Layanan/Availability Payment ("AP") termasuk namun tidak
terbatas pada:

a. Penyampaian permohonan Persetujuan DPRD Kabupaten Badung terkait

rencana kerjasama dan penggunaan skema AP oleh PJPK.

b. Risalah rapat pembahasan rencana kerjasama dan penggunaan skema AP

dengan DPRD.

27
5. Dokumen yang berisi rekomendasi terhadap poin – poin utama yang dibutuhkan
di dalam penyusunan/perubahan dokumen AMDAL, izin lingkungan beserta
dokumen pendukungnya. (Kerangka Acuan ANDAL, ANDAL LALIN, RKL-RPL).

6. Rancangan Final Dokumen Pengadaan dalam bahasa Indonesia dan Bahasa

Inggris, yang telah mempertimbangkan segala masukan atau tanggapan dari para
peserta lelang dan tidak terbatas pada:

a. Dokumen Prakualifikasi.

b. Dokumen Permintaan Proposal/ Request for Proposal (“RfP”).

c. Draft Perjanjian KPBU dan lampiran – lampiran pendukungnya.

7. Laporan hasil pemeringkatan (rating assessment) Proyek dari Lembaga

Pemeringkat Internasional dengan rating nasional.

8. Laporan Pendampingan pelaksanaan Evaluasi Prakualifikasi dan pelaksanaan

lelang, disusun dalam Bahasa Indonesia. Dan tidak terbatas pada:

a. Laporan hasil Evaluasi Prakualifikasi.

b. Laporan hasil Prakualifikasi (shortlisted bidders).

c. Laporan hasil Evaluasi atas Dokumen Penawaran.

d. Laporan hasil Penetapan Badan Usaha Pemenang Lelang.

9. Laporan Pendampingan PJPK dalam rangka penyusunan contract management

manual termasuk namun tidak terbatas pada:

a. Ringkasan sistem dan prosedur dalam hal manajemen perubahan dan

pengawasan pelaksanaan Perjanjian KPBU, dan administrasi keuangan.

b. Peran dan tanggung jawab PJPK dalam hal manajemen perubahan dan
pengawasan pelaksanaan Perjanjian KPBU, dan administrasi keuangan.

c. Perkiraan kebutuhan sumber daya manusia dalam manajemen perubahan dan

pengawasan pelaksanaan Perjanjian KPBU, dan administrasi keuangan,
termasuk Tim Pengendali Pelaksanaan Perjanjian KPBU.

10. Laporan pendampingan Finalisasi Rancangan Perjanjian Penjaminan dan Regres.

11. Laporan kegiatan pendampingan kepada PJPK dalam proses finalisasi Perjanjian
Kerjasama dan laporan Penandatanganan Perjanjian Kerjasama.

12. Segala bentuk dokumen Penjaminan Infrastruktur PT PII.

13. Dokumen pengajuan Dukungan Pemerintah dan/atau skema Pembayaran

Ketersediaan Layanan (Availability Payment), termasuk namun tidak terbatas pada:
28
 a. Dokumen pengajuan untuk mendapatkan Persetujuan Prinsip.

b. Dokumen pengajuan untuk mendapatkan Persetujuan Besaran Dukungan

Pemerintah.

c. Dokumen pengajuan untuk mendapatkan Persetujuan Final.

14. Laporan Pendampingan PJPK dalam perolehan pembiayaan (financial close).

termasuk namun tidak terbatas pada:

a. Laporan bukti pemenuhan kewajiban PJPK sesuai Perjanjian KPBU.

b. Perjanjian pembiayaan yang sudah efektif.

15. Logbook dan risalah dari rapat-rapat antara PJPK, PT PII, konsultan PDF, dan
stakeholder lainnya yang memuat minimal tempat dan waktu, agenda, dan hasil
rapat secara jelas.

29
7. TERMIN PEMBAYARAN

Pembayaran kepada Konsultan bergantung pada jenis perintah kerja yang diterbitkan
oleh PT. PII, dengan pengaturan sebagai berikut:

• Perintah kerja berbasis Lump-Sum

PT. PII harus membayar kepada Konsultan berupa fee lump sum sebagaimana
ditetapkan dalam perintah kerja atas dilaksanakannya jasa-jasa. Fee yang
dibayarkan tidak boleh melebihi batas maksimal sebagaimana ditetapkan
dalam perintah kerja.

Besaran Persentase atas masing – masing output pekerjaan telah diatur di

dalam Lampiran II.

8. DURASI WAKTU KONTRAK

Durasi waktu kontrak akan berlaku efektif sejak tanggal penandatanganan perjanjian
kerjasama antara PT PII dengan Konsultan dan berlaku efektif selama 30 bulan atau
sampai Konsultan telah melaksanakan seluruh jasa-jasa sebagaimana ditetapkan
dalam perintah kerja yang diterbitkan PT PII. Kontrak kerja dapat diperpanjang
berdasarkan kesepakatan bersama para pihak.

30
 LAMPIRAN I: SPESIFIKASI OUTPUT HASIL KELUARAN

1. PENYIAPAN PROYEK

Spesifikasi Output
No Kegiatan Hasil Keluaran
(Sekurang-Kurangnya Memuat)
1 Persiapan penyusunan Laporan Insepsi 1. Laporan Gap Analysis.
Kajian Akhir Prastudi (Inception 2. Rencana Kerja dan Jadwal Indikatif Pekerjaan.
Kelayakan (Final Business Report).
Case).
2 Penyiapan Kajian Akhir • Laporan Awal 1.1 Aspek Hukum dan Kelembagaan (TOR Konsultan
Prastudi Kelayakan (Final Kajian Akhir Hukum)
Business Case) beserta Prastudi a. Analisis peraturan perundang-undangan, yang
kajian dan/atau dokumen Kelayakan. dilakukan dengan tujuan untuk:
pendukungnya. • Laporan Akhir • Memastikan bahwa KPBU dilaksanakan sesuai
Kajian Akhir dengan ketentuan perundang-undangan yang
Prastudi berkaitan dengan aspek: pendirian Badan
Kelayakan. Usaha, penanaman modal, persaingan usaha,
lingkungan, keselamatan kerja, pengadaan
tanah, pembiayaan KPBU termasuk mekanisme
pembiayaan dan pendapatan, perizinan KPBU,
perpajakan, dan peraturan-peraturan terkait
lainnya.
• Menentukan risiko hukum dan strategi
mitigasinya.
• Mengkaji kemungkinan penyempurnaan
peratuan perundang-undangan atau penerbitan
peraturan perundang-undangan yang baru,
termasuk kebutuhan peraturan mengenai
Ruang Dalam Bumi dan Ruang Bawah Tanah
(jika opsi trase yang dipilih membutuhkan
konstruksi terowongan).
• Mengkaji proses pemanfaatan BMN dan/atau
BMD yang diperlukan.
• Menentukan jenis perizinan/persetujuan yang
diperlukan, dan.
• Menyiapkan rencana dan jadwal untuk
memenuhi persyaratan peraturan dan hukum
berdasarkan hasil kajian hukum dan
kelembagaan.
b. Analisis kelembagaan, yang dilaksanakan dengan
mengikuti langkah sebagai berikut:
• Memastikan kewenangan Menteri/Kepala
Lembaga/Kepala Daerah/Direksi BUMN/Direksi
BUMD sebagai PJPK dalam melaksanakan
KPBU termasuk penentuan PJPK dalam proyek
multi infrastruktur.
• Melakukan pemetaan pemangku kepentingan
(stakeholders mapping) dengan menentukan
peran dan tanggung jawab lembaga yang
berkaitan dalam pelaksanaan KPBU.
• Menentukan peran dan tanggung jawab Tim
31
 Spesifikasi Output
No Kegiatan Hasil Keluaran
(Sekurang-Kurangnya Memuat)
KPBU berkaitan dengan kegiatan penyiapan
Prastudi Kelayakan serta menentukan sistem
pelaporan Tim KPBU kepada PJPK.
• Menentukan dan menyiapkan perangkat
regulasi kelembagaan.
• Menentukan kerangka acuan pengambilan
keputusan.

1.2 Aspek Teknis

a. Kajian kebutuhan UPPKB pada Proyek sesuai
rencana penggunaan jalan.
b. Opsi trase khususnya pada segmen 2 (kebutuhan
jalan layang dan/atau terowongan).
c. Kajian mengenai tapak, besaran proyek, kualitas,
teknologi, dan waktu pelaksanaan termasuk namun
tidak terbatas pada:
• Kesesuaian dengan RTRW
• kondisi tanah yang akan digunakan (soil test)
• Status kepemilikan lahan
d. Kajian mengenai kapasitas keluaran dan standar
operasional yang dibutuhkan serta rancangan
basic design yang layak secara teknis.
e. Penyusunan/pemutakhiran basic design ruang
lingkup Proyek.
f. Mengidentifikasi dan menilai Barang Milik Negara
dan/atau Daerah yang dibutuhkan dan menyiapkan
daftar Barang Milik Negara dan/atau Daerah yang
akan digunakan untuk pelaksanaan KPBU.
g. Mengidentifikasi ketersediaan pasokan sumber
daya untuk keberlangsungan KPBU, apabila
diperlukan.
h. Historical performance (terutama aspek O&M) dan
catatan data teknis lainnya.
i. Kajian mengenai ketersediaan input untuk
keberlangsungan proyek, termasuk namun tidak
terbatas pada:
• Sumber daya manusia
• Input bahan baku
• Pelayanan jasa
• Akses menuju tapak
j. Basic design yang memuat rancangan teknis dasar
ruang lingkup KPBU.
k. Analisis terkait kebutuhan biaya modal (capex),
biaya operasional (opex), dan biaya pemeliharaan
Proyek dengan berbagai pilihan.
l. Kajian rencana pembiayaan yang sesuai dengan
jadwal konstruksi, perkiraan biaya operasional,
biaya pemeliharaan, dan estimasi biaya siklus
kesinambungan proyek (life cycle cost).
m. Pemutakhiran Standar Pelayanan Minimum (SPM)
32
 Spesifikasi Output
No Kegiatan Hasil Keluaran
(Sekurang-Kurangnya Memuat)
secara lengkap dan tidak terbatas pada aspek
SPM masa konstruksi, SPM masa operasi dan
perawatan, yang mempertimbangkan pemenuhan
standar Kementerian PUPR yang berlaku,
termasuk formulasi pembayaran AP dan
mekanisme pengurangan pembayaran AP akibat
tidak terpenuhinya SPM.
n. Analisis traffic kendaraan di setiap segmen.
o. Pengaturan pemantauan pada tahapan konstruksi,
operasi, dan berakhirnya perjanjian KPBU.
p. Analisis serta identifikasi terhadap persyaratan
bangunan yang akan dikembangkan.

1.3 Kajian Ekonomi dan Komersial

a. Analisis penilaian kapasitas fiskal PJPK dalam hal
pembayaran Availability Payment (AP).
b. Analisis Pasar untuk mengetahui tingkat
ketertarikan industri dan kompetisi.
c. Analisis Pendapatan termasuk struktur Proyek.
d. Analisis Biaya dan Manfaat Sosial (ABMS).
e. Analisis Value for Money (VfM).
f. Analisis keuangan yang sekurang – kurangnya
meliputi:
• Asumsi makro (nilai tukar, inflasi, suku bunga)
• Biaya modal (capex)
• Biaya operasional (opex) dan pemeliharaan
• Asumsi bunga dan eskalasi biaya
• Asumsi biaya mitigasi risiko
• Asumsi perpajakan
• Struktur modal proyek
g. Analisis biaya ekuitas, biaya hutang dan biaya
modal rata – rata tertimbang (WACC).
h. Hasil analisis keuangan mencakup:
• FIRR
• DSCR
• ROE
• FNPV dan payback period
• Proyeksi arus kas dan laba rugi BUP
• Nilai AP
• Pengembalian investasi dan analisis sensitivitas
• Estimasi biaya penjaminan Pemerintah

1.4 Kajian Sosial dan Lingkungan

a. Analisis kesesuaian lokasi Proyek terhadap
rencana tata ruang dan wilayah dimana Proyek
tersebut dilaksanakan
b. Analisis kebutuhan kajian aspek lingkungan hidup
dan pemberian masukan serta rekomendasi
terhadap dokumen AMDAL.

33
 Spesifikasi Output
No Kegiatan Hasil Keluaran
(Sekurang-Kurangnya Memuat)
c. Estimasi biaya lingkungan yang akan muncul dari
Proyek, yaitu biaya perizinan, biaya pengelolaan
dan pemantauan dampak lingkungan sebagaimana
dipersyaratkan dalam peraturan lingkungan hidup.
d. Analisis atas izin – izin lingkungan lainnya yang
berkaitan dengan keberlangsungan Proyek.
e. Analisis potensi dampak penting yang akan timbul
di lokasi Proyek.
f. Identifikasi kebutuhan peningkatan kapasitas dan
program pelatihan untuk melaksanakan program
perlindungan yang diperlukan.
g. Identifikasi prosedur yang diperlukan dalam
melakukan kajian dampak lingkungan.
h. Analisis mitigasi dampak lingkungan dan sosial,
misalnya (i) pengelolaan keluhan masyarakat, (ii)
pengelolaan limbah, (iii) tanggap darurat, (iv)
keselamatan dan kesehatan kerja.
i. Analisis pihak-pihak yang akan terkena dampak
proyek dan mitigasi yang dampak yang akan
terjadi, serta menyusun rencana stakeholder
management untuk memitigasi dampak sosial yang
potensial terjadi.
j. Analisis kebutuhan lahan proyek dengan
mengidentifikasi (i) jumlah luas lahan yang
dibutuhkan oleh proyek, (ii) status lahan yang akan
terkena proyek.

1.5 Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah

a. Analisis kebutuhan dukungan pemerintah untuk
mengidentifikasi perlu atau tidaknya Dukungan
Pemerintah guna meningkatkan kelayakan
keuangan Proyek.
b. Analisis kebutuhan jaminan pemerintah untuk
mengidentifikasi perlu atau tidaknya Jaminan
Pemerintah untuk mengurangi risiko Badan Usaha
yang dapat diberikan oleh Menteri Keuangan
melalui BUPI sesuai dengan peraturan perundang-
undangan.
c. Analisis kebutuhan Jaminan Pemerintah untuk
mengurangi risiko Badan Usaha yang dapat
diberikan oleh Menteri Keuangan melalui BUPI
sesuai dengan peraturan perundang-undangan.

1.6 Kajian Bentuk KPBU dalam Penyediaan

Infrastruktur
a. Analisis bentuk kerjasama/struktur ruang lingkup
Proyek yang telah mempertimbangkan hal-hal
antara lain:
• Kepastian ketersediaan infrastruktur tepat pada
waktunya.

34
 Spesifikasi Output
No Kegiatan Hasil Keluaran
(Sekurang-Kurangnya Memuat)
• Optimalisasi investasi oleh Badan Usaha.
• Alokasi risiko.
• Memaksimalkan efisiensi dan pengusahaan
infrastruktur oleh Badan Usaha.
• Kepastian adanya pengalihan keterampilan
manajemen dan teknis dari BUP kepada PJPK.
• Jangka waktu kerjasama.
• Skema Pemanfaatan BMD dan/atau BMN, jika
ada, selama masa perjanjian KPBU.
• Status kepemilikan asset dan pengalihan asset
setelah berakhirnya perjanjian KPBU.

1.7 Identifikasi, evaluasi dan mitigasi risiko-risiko

utama yang meliputi:
a. Identifikasi dan alokasi risiko termasuk probabilitas
dan estimasi besaran risiko.
b. Mitigasi risiko proyek dan alokasi risiko yang tepat
sesuai dengan prinsip alokasi risiko.
c. Masukan terhadap risiko teknis terutama terkait
dengan pelaksanaan hingga akhir masa
kerjasama.
Finalisasi Laporan Akhir dengan mempertimbangkan
masukan dari PJPK dan hasil Market Sounding.
3 Pendampingan PJPK Surat Permintaan Permohonan Pertimbangan Gubernur Provinsi Bali.
sehubungan dengan
upaya perolehan
Pertimbangan Gubernur
Provinsi Bali atas
kesesuaian dan rencana
kegiatan kerjasama
dengan RPJMD, RKPD,
KUA dan PPAS dan
kelayakan kemampuan
keuangan daerah.
4 Pendampingan PJPK • Penyampaian permohonan Persetujuan DPRD Kabupaten Badung terkait
sehubungan dengan rencana kerjasama dan penggunaan skema AP oleh PJPK.
upaya mendapatkan • Risalah rapat pembahasan rencana kerjasama dan penggunaan skema AP
persetujuan DPRD dengan DPRD.
Kabupaten Badung atas
rencana kerjasama dan
penggunaan skema
Ketersediaan
Layanan/AP.
5 Pendampingan PJPK Pemberian masukan dan rekomendasi terhadap Kerangka Acuan (KA)
sehubungan dengan ANDAL, ANDAL, RKL-RPL, ANDALALIN untuk mendapatkan Izin Lingkungan.
pemberian masukan dan
serta rekomendasi dalam
penyusunan Dokumen
AMDAL untuk perolehan
Izin Lingkungan.

35
2. PENDAMPINGAN TRANSAKSI

No Kegiatan Hasil Keluaran Spesifikasi Output

1 Pendampingan PJPK • Dokumen • Dokumen Prakualifikasi.
dalam Penyusunan Prakualifikasi. • Laporan hasil prakualifikasi termasuk di dalamnya
Rancangan Dokumen • Hasil hasil evaluasi prakualifikasi.
Prakualifikasi dan Prakualifikasi • Pengumuman Hasil Kualifikasi.
Pelaksanaan (shortlisted
Prakualifikasi.
bidders).
2 Pendampingan dalam Hasil Laporan hasil pemeringkatan (rating assessment)
rangka perolehan pemeringkatan Proyek dari Lembaga Pemeringkat Internasional
pemeringkatan (rating (rating assessment) dengan rating nasional.
assessment) atas Proyek Proyek dari
dari Lembaga Lembaga
Pemeringkat Pemeringkat
Internasional. Internasional
dengan rating
nasional.
3 Pendampingan PJPK • Dokumen • Dokumen Permintaan Proposal.
dalam rangka Permintaan • Laporan hasil lelang termasuk di dalamnya hasil
penyusunan Rancangan Proposal evaluasi dokumen penawaran yang disampaikan
Dokumen Permintaan • Hasil lelang oleh peserta lelang.
Proposal dan pemilihan berupa penetapan • Surat Penetapan Pemenang Lelang.
Badan Usaha Pelaksana.
pemenang lelang
termasuk di
dalamnya Berita
Acara Hasil
Evaluasi Dokumen
Penawaran.

4. Pendampingan PJPK • Contract • Ringkasan sistem dan prosedur dalam hal

dalam rangka management manajemen perubahan dan pengawasan
penyusunan contract manual. pelaksanaan Perjanjian KPBU, dan administrasi
management manual. keuangan.
• Peran dan tanggungjawab PJPK dalam hal
manajemen perubahan dan pengawasan
pelaksanaan Perjanjian KPBU, dan administrasi
keuangan.
• Perkiraan kebutuhan sumber daya manusia dalam
manajemen perubahan dan pengawasan
pelaksanaan Perjanjian KPBU, dan administrasi
keuangan, termasuk Tim Pengendali Pelaksanaan
Perjanjian KPBU.
5 Pendampingan PJPK • Perjanjian KPBU • Perjanjian KPBU yang telah ditandatangani.
dalam penandatanganan yang telah
Perjanjian KPBU. ditandatangani.
6 Pendampingan PJPK • Perjanjian Penjaminan yang telah ditandatangani.
sehubungan dengan • Perjanjian Regres yang telah ditandatangani.
upaya mendapatkan
penjaminan infrastruktur.

36
No Kegiatan Hasil Keluaran Spesifikasi Output
7 Pendampingan atas • Perjanjian Bukti Pemenuhan kewajiban PJPK dan BUP sesuai
pemenuhan kewajiban pembiayaan yang perjanjian KPBU dalam hal perolehan pembiayaan.
PJPK dalam perolehan sudah efektif atau
pembiayaan oleh Badan persetujuan
Usaha Pelaksana. pemegang saham.

37
 LAMPIRAN II: PERSENTASE TERMIN PEMBAYARAN

No Kegiatan Hasil Keluaran Besaran

Penyiapan Proyek

1 Persiapan penyusunan Kajian Akhir Laporan Insepsi (Inception 3%

Prastudi Kelayakan (Final Business Case). Report).

2 Penyiapan Kajian Akhir Prastudi Kelayakan Laporan Awal Kajian Akhir 27%
(Final Business Case) beserta kajian Prastudi Kelayakan.
dan/atau dokumen pendukungnya.
Laporan Akhir Kajian Akhir 10%
Prastudi Kelayakan
Surat permohonan Pertimbangan
3 Pendampingan PJPK sehubungan dengan 2,5%
Gubernur Provinsi Bali.
perolehan Pertimbangan Gubernur Bali
atas kesesuaian dan rencana kegiatan
kerjasama dengan RPJMD, RKPD, KUA
dan PPAS dan kelayakan kemampuan
keuangan daerah.
• Penyampaian permohonan
4 Pendampingan PJPK sehubungan dengan 2,5%
Persetujuan DPRD terkait
upaya mendapatkan persetujuan DPRD
atas rencana kerjasama dan penggunaan rencana kerjasama dan
skema Ketersediaan Layanan/Availability penggunaan skema AP oleh
Payment ("AP"). PJPK.
• Risalah rapat pembahasan
rencana kerjasama dan
penggunaan skema AP dengan
DPRD.
• Pemberian masukan dan
5 Pendampingan PJPK sehubungan dengan 5%
pemberian masukan dan serta rekomendasi terhadap
rekomendasi dalam penyusunan Dokumen Kerangka Acuan (KA) ANDAL,
AMDAL untuk perolehan Izin Lingkungan. ANDAL, RKL-RPL dan
ANDALALIN.
Pendampingan Transaksi

1 Pendampingan PJPK dalam penyusunan Dokumen Prakualifikasi. 5%

Rancangan Dokumen Prakualifikasi dan
Pelaksanaan Prakualifikasi. Hasil Prakualifikasi (shortlisted 5%
bidders).

2 Pendampingan dalam rangka perolehan Hasil pemeringkatan Proyek. 3%

pemeringkatan (rating assessment) Proyek.

3 Pendampingan PJPK dalam rangka Dokumen Permintaan Proposal 7%

penyusunan Rancangan Dokumen.
Permintaan Proposal (Request for
Proposal) dan pemilihan Badan Usaha
Pelaksana.
Final.
Hasil lelang berupa penetapan 10%
pemenang lelang termasuk
didalamnya Berita Acara hasil
evaluasi Dokumen Penawaran.

38
No Kegiatan Hasil Keluaran Besaran

4 Penyusunan dan Pendampingan Contract management manual. 5%

contract management manual.

5 Pendampingan PJPK dalam Perjanjian KPBU yang telah

4%
penandatanganan Perjanjian KPBU. ditandatangani.

6 Pendampingan PJPK sehubungan dengan Perjanjian Penjaminan yang telah 3%

upaya mendapatkan penjaminan ditandatangani.
infrastruktur.
Perjanjian Regres yang telah 3%
ditandatangani.

7 Pendampingan atas pemenuhan kewajiban Perjanjian pembiayaan yang 5%

PJPK dalam perolehan pembiayaan oleh sudah efektif atau persetujuan
Badan Usaha Pelaksana. pemegang saham.

39
LAMPIRAN III: INDIKASI WAKTU HASIL KELUARAN

Penyiapan Proyek

40
Pendampingan Transaksi

41