DIPONEGORO LAW JOURNAL

Volume 5, Nomor 3, Tahun 2016

Website : http://www.ejournal-s1.undip.ac.id/index.php/dlr/

PEROLEHAN SERTIPIKAT HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH

SUSUN (Studi di Star Apartemen)

M. Shafiyuddin Wafi*, R. Suharto, Siti Malikhatun B

Program Studi S1 Ilmu Hukum, Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro
E-mail : m.wafi72@gmail.com

Abstrak

Perolehan Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun sebagai tanda sebuah
kepemilikan atas satuan rumah susun. Adanya perlindungan hukum terhadap pemilik Sertipikat
Hak Milik atas Satuan Rumah Susun diperlukan karena kebanyakan investor hanya mementingkan
aspek keuntungan atau bonafit semata bagi perusahaan mereka saja tanpa memperhatikan masalah
yang terjadi dikemudian hari yang berdampak bagi para investor maupun penghuni satuan rumah
susun. Persyaratan WNA yang ingin menghuni rumah susun di Indonesia harus ditentukan karena
WNA tidak boleh memiliki hak milik milik atas tanah maupun bangunan.Berdasarkan hasil
penelitian, perolehan sertipikat hak milik atas satuan rumah susun dapat dilakukan dengan cara
melakukan pembelian unit rumah susun, kemudian melakukan pembayaran, penerbitan sertipikat
dan selanjutnya yaitu serah terima unit apartemen. Perlindungan hukum terhadap pemilik
Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun sudah ada yaitu ketika diterbitkannya Sertipikat
oleh Badan Pertanahan Nasional. Kemudian ada berbagai syarat bagi WNA yang ingin menghuni
rumah susun/apartemen di Indonesia salah satunya yaitu bagi WNA hanya boleh menghuni rumah
susun/apartemen yang didirikan diatas tanah hak pakai atas tanah negara.
Kata kunci : Rumah susun, apartemen, Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun,
Perlindungan hukum

Abstract

Obtaining the certificate property rights over units of Flats as a sign of ownership of units of flats.
The existence of legal protection of property rights of the owner of the certificate upon the units of
Flats are needed because most investors are just concerned with this aspect of the bona fide profits
or merely for their companies without paying attention to the problems that occur in the future that
impact for investors or occupants of high-rise units. Requirements for FOREIGNERS who want to
inhabit flats in Indonesia should be determined for the FOREIGN NATIONAL must not have
owned property rights over land or buildings. Based on research results, obtaining the certificate
property rights over units of flats can be done by purchasing units of flats, then make payment,
issuance of the certificate and the next handover apartments. Legal protection of the certificate
owner's property rights over units of Flats already existed when the publication of the certificate
by the national land Agency. Then there are different terms for FOREIGNERS who want to inhabit
flats/apartments in Indonesia one of them to a FOREIGN NATIONAL can only inhabit
flats/apartments which was founded above the land usage rights over State land.
Keywords: flats, apartments, the certificate property rights over units of Flats, legal protection

I. PENDAHULUAN pengadaan lahan yang sangat

Rumah susun dibangun sulit didapat di wilayah-wilayah
sebagai upaya pemerintah guna kota besar di Negara
memenuhi kebutuhan berkembang, seperti Indonesia
masyarakat perkotaan akan yang sangat padat penduduknya
papan yang layak dalam akibat urbanisas i seperti yang
lingkungan yang sehat. Hal ini terjadi di Jakarta, Bandung,
juga dijadikan sebagai salah satu Surabaya, Medan, dan
alternatif pemecahan masalah Semarang. Di samping itu

1
 DIPONEGORO LAW JOURNAL
Volume 5, Nomor 3, Tahun 2016
Website : http://www.ejournal-s1.undip.ac.id/index.php/dlr/

pembangunan rumah susun tersebut, pemerintah telah

diyakini dapat menjadi solusi memberlakukan Undang-undang
bagi penataan kawasan kumuh. Nomor 16 Tahun 1985 tentang
Menurut lampiran Perpres Rumah Susun pada tanggal 31
Nomor 6 Tahun 2010 tentang Desember 1985. Undang-undang
RPJM II 2010-2014 tersebut di tersebut telah dilengkapi dengan
atas, menyebutkan bahwa di beberapa peraturan pelaksana,
wilayah perkotaan telah antara lain :
meningkat luas pemukiman a. Peraturan Pemerintah
kumuh dari 40.053 hektar pada No. 4 Tahun 1988
tahun 1996, menjadi 67.500 tentang Rumah Susun
pada tahun 2010. Pembangunan b. Peraturan Pemerintah
rumah susun juga akan No. 24 Tahun 2007
membantu mengatasi kemacetan tentang Pendaftaran
lalu lintas dan dapat menekan Tanah
serta menghemat biaya c. Peraturan Menteri
transportasi yang pada akhirnya Negara Agraria/Kepala
dapat menekan unefisiensi (high BPN No. 3 Tahun 1997
cost economy) di dalam tentang Pelaksaan PP
pembangunan ekonomi di No. 24 Tahun 1997
Indonesia. Seiring dengan
Semakin perkembangan ekonomi
meningkatnya jumlah penduduk nasional, Industri Rumah Susun
yang tinggal di perkotaan, pada umumnya juga mengalami
menimbukan konsekuensi bagi peningkatan yang searah.
pemerintah daerah setempat Meningkatnya aktivitas pada
untuk menyediakan tempat industri Rumah Susun dapat
tinggal yang layak bagi dijadikan petunjuk mulai
warganya, karena lahan yang membaiknya atau bangkit
tersedia makin kembalinya kegiatan ekonomi.
sempit,penyediaan tempat Di kota-kota besar, jumlah
tinggal dilakukan dengan rumah susun yang ada
pengembangan konsep meningkat pesat mengingat
pembangunan perumahan dalam kebutuhan masyarakat akan
suatu gedung bertingkat baik tempat tinggal yang berjarak
horizontal maupun vertical. Saat lebih pendek dengan aktivitas
ini, di beberapa kota besar mulai kerjanya sehari-hari. Harga yang
bermunculan gedung-gedung relatif terjangkau, lokasi yang
yang dibangun dengan strategis, dekat dengan jalan
menggunakan konsep raya, terletak di tengah kota
condominium (pemilikan yang dekat dengan kepadatan
bersama) baik berupa rumah- aktivitas masyarakat menjadi
rumah susun murah sampai salah satu alasan terdorongnya
apartemen mewah. industri Rumah Susun dan
Dalam rangka menjadi kebutuhan bagi
mengantisipasi perkembangan masyarakat, sesuai dengan

2
 DIPONEGORO LAW JOURNAL
Volume 5, Nomor 3, Tahun 2016
Website : http://www.ejournal-s1.undip.ac.id/index.php/dlr/
tujuan dengan diundangkannya
aturan mengenai Rumah Susun
itu sendiri. Dalam Undang-
Undang Rumah Susun terbaru
telah didefinisikan lebih lanjut
macam-macam rumah susun
sehingga melepaskan anggapan
bahwa rumah susun adalah
peruntukan masyarakat
berpenghasilan rendah dan
apartemen untuk masyarakat
kategori menengah ke atas.
Masalah terletak pada
kepemilikan atas rumah susun
itu sendiri. Berbeda dengan
hak milik pada rumah biasa di
atas tanah (landed house),
kepemilikan atas suatu
Rumah Susun menggunakan
konsep strata title. Perbedaan
konsep hak milik pada rumah
biasa dengan strata title yaitu
apabila seseorang membeli
rumah biasa di komplek
perumahan, kepemilikannya
biasanya berupa Sertipikat
Hak Milik. Orang yang
memiliki Sertipikat Hak
Milik berdasarkan sistem
hukum Indonesia
UUPA/Undang-Undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-
Pokok Agraria sangat kuat
dan bersifat selamanya, yang
kepemilikannya meliputi
bangunan di atas tanah, tanah
di halaman rumahnya, tanah
yang berada di bawahnya,
serta apa yang ada di atas
bangunan tersebut. Apabila
seseorang membeli Rumah
Susun, maka sertipikat hak
miliknya bukan Sertipikat
Hak Milik dengan konsep
kepemilikan seperti rumah
biasa, namun konsep
kepemilikannya bersifat
strata title.1
II. METODE
A. Metode Pendekatan
Dalam penyusunan skripsi ini,
metode penelitian yang dipakai
adalah dengan pendekatan yuridis
empiris, yaitu penelitian hukum yang
hendak mengadakan pengukuran
terhadap peraturan perundang-
undangan tertentu mengenai
efektivitasnya.2 Metode penelitian
tersebut mengkaji pelaksanaan atau
implementasi ketentuan hukum
positif secara faktual pada setiap
peristiwa hukum tertentu.
B. Spesifikasi Penelitian
Penelitian ini disusun secara
sistematis dan disajikan dalam
bentuk deskriptif analisitis, karena
penelitian ini menggambarkan
tentang perolehan Sertipikat Hak
Milik atas Satuan Rumah Susun. Ini
dimaksudkan untuk memberikan data
yang seteliti mungkin yang dapat
membantu dalam memperkuat teori-
teori mengenai perolehan Sertipikat
Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.
Analitis karena dalam penelitian
akan dianalisis hal-hal tentang
perolehan Sertipikat Hak Milik atas
Satuan Rumah Susun.
C. Metode Pengumpulan Data
Data yang objektif diperoleh
melalui penelitian melalui
wawancara sedangkan untuk
mendapatkan data sekunder dengan
1
Otty Yuniarti Yusariningsih, Perolehan
Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah
Susun, (Semarang: Skripsi Undip, 2012),
halaman 3
2
Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian
Hukum, (Jakarta: UI-Press, 1984), halaman
51
3
 DIPONEGORO LAW JOURNAL
Volume 5, Nomor 3, Tahun 2016
Website : http://www.ejournal-s1.undip.ac.id/index.php/dlr/

studi pustaka untuk melengkapi data teratur dan baik. Sedangkan

sekunder yang ada. Adapun metode penyajian data diakhiri dengan
pengumpulan data yaitu: penuangan lewat tulisan melalui
penulisan hukum ini.
1. Wawancara
Menurut Kartini Kartono, III. HASIL DAN PEMBAHASAN
wawancara (interview) adalah suatu
percakapan yang diarahkan pada 1) Perolehan Sertifikat Hak
suatu masalah tertentu dan Milik Terhadap Pemegang
3
merupakan proses tanya jawab. Hak
2. Studi Pustaka Sebagai tanda bukti
Data Kepustakaan merupakan hak milik atas satuan rumah
landasan pemikiran yang bersifat susun, Kantor Pertanahan
teoritis, berupa pendapat ahli, Kabupaten/Kota
tulisan-tulisan para sarjana, menerbitkan sertipikat, hal
konvensi, dan artikel-artikel, dengan ini sesuai dengan ketentuan
demikian penelitian kepustakaan ini Pasal 9 Undang-undang
berguna untuk mendapatkan Nomor 16 Tahun 1985
landasan teoritis untuk memperoleh tentang Rumah Susun yang
informasi baik dalam bentuk berbunyi :
ketentuan umum maupun data lain (1) Sebagai tanda bukti hak
melalui naskah-naskah yang ada. milik atas satuan Rumah
D. Metode Analisis Data Susun sebagaimana
Analisis data pada penelitian ini, dimaksud dalam Pasal 8
yaitu menggunakan analisis secara diterbitkan sertipikat hak
kualitatif. Analisis data kualitatif milik atas satuan rumah
adalah suatu cara penelitian yang susun.
menghasilkan data lisan dan juga (2) Sertipikat hak milik atas
perilakunya yang nyata, diteliti dan satuan Rumah Susun
dipelajari sebagai suatu yang utuh.4 sebagaimana dimaksud
E. Metode Penyajian Data dalam ayat (1) terdiri atas:
Semua data yang telah a. Salinan buku tanah
terkumpul kemudian diedit, diolah dan surat ukur atas
dan disusun secara sistematis untuk hak tanah bersama
selanjutnya disajikan dalam bentuk menurut ketentuan
deskriptif sistematis. Deskriptif yaitu Peraturan Pemerintah
bahwa penelitian ini bertujuan sebagaimana
memberikan gambaran mengenai dimaksud dalam Pasal
hasil penelitian yang dilakukan dan 19 UUPA;
berdasarkan peraturan perundang- b. Gambar denah tingkat
undangan. Sistematis adalah cara Rumah Susun yang
bersangkutan, yang
3
Kartini Kartono, Pengantar Metodologi menunjukkan satuan
Research, (Bandung: Alumni, 1979), Rumah Susun yang
halaman 242 dimiliki;
4
Ashofa Burhan,Metode Penelitian Hukum,
(Jakarta: Rineka Cipta, 2000), halaman 15

4
 DIPONEGORO LAW JOURNAL
Volume 5, Nomor 3, Tahun 2016
Website : http://www.ejournal-s1.undip.ac.id/index.php/dlr/

c. Pertelaan mengenai milik atas satuan Rumah

besarnya bagian hak Susun”.
atas bagian bersama, Sertipikat hak atas
benda bersama dan tanah bersama dijadikan
tanah bersama yang warkah. Hal ini
bersangkutan, sebagaimana ditentukan
kesemuanya dalam Pasal 8 ayat (1)
merupakan satu Peraturan Kepala BPN No.
kesatuan yang tidak 4 Tahun 1989 tentang
terpisahkan. Bentuk dan Tata Cara
Adapun kelengkapan Pembuatan Buku Tanah
administrasi yang menjadi Serta Penerbitan Sertipikat
dasar dari penerbitan Hak Milik atas Satuan
sertipikat Hak Milik atas Rumah Susun, yang
Satuan Rumah Susun bunyinya sebagai berikut :
(HMSRS) adalah “Jika Rumah Susun
sebagaimana yang yang bersangkutan telah
disebutkan dalam Pasal 4 dipisahkan atas satuan-
ayat (2) dan Pasal 5 satuan Rumah Susun dan
Peraturan Kepala BPN No. telah diterbitkan
2 Tahun 1989 tentang sertipikatnya, maka
Bentuk dan Cara Pengisian sertipikat hak atas tanah
Serta Pendaftaran Akta bersamanya harus disimpan
Pemisahan Rumah Susun, di Kantor Pertanahan
yaitu sebagai berikut : sebagai warkahnya”.
Pasal 4 ayat (2) : Penerbitan SHM
“Akta pemisahan setelah Sarusun berdasarkan pada
disahkan sebagaimana Peraturan Pemerintah Nomor
dimaksud dalam ayat (1) 24 Tahun 1997 tentang
pasal ini harus didaftarkan Pendaftaran Tanah. Oleh
oleh penyelenggara karenanya, tidak terdapat
pembangunan kepada perbedaan khusus terhadap
Kantor Pertanahan proses penerbitan SHM
setempat, dengan sarusun dengan penerbitan
melampirkan: hak atas tanah pada
a. Sertipikat hak atas tanah; umumnya. Akan tetapi,
b. Izin Layak Huni; dalam penelusuran dokumen
c. Warkah-warkah lainnya diketahui bahwa tata cara
yang diperlukan. pembuatan buku tanah dan
Pasal 5: “Akta penerbitan sertipikat hak
Pemisahan beserta berkas- milik satuan rumah susun
berkas lampirannya menjalani proses yang sedikit
sebagaimana dimaksud berbeda dengan pendaftaran
dalam Pasal 4 dipergunakan tanah pada umumnya.
sebagai dasar dalam Ditemukan suatu keterangan
penerbitan sertipikat hak bahwa sebelum sertipikat hak

5
 DIPONEGORO LAW JOURNAL
Volume 5, Nomor 3, Tahun 2016
Website : http://www.ejournal-s1.undip.ac.id/index.php/dlr/

milik atas satuan rumah susun proporsionalnya. Akta

diterbitkan atas nama pemilik pemisahan disertai dengan
perseorangan, sebelumnya lampiran gambar dan
harus diterbitkan dulu SHM uraian pertelaan disahkan
sarusun atas nama oleh Pejabat yang
pengembang sebagai pemilik berwenang
pertama, dan setelahnya dapat (Bupati/Walikota).
diberi nama bila unit satuan Proses jual beli satuan
rumah susun tersebut laku rumah susun secara umum
terjual. dilakukan melalui tahapan
Penerbitan SHM sebagai berikut, yaitu :
sarusun ini dilakukan untuk Pembayaran down payment
pertama kali atas nama atas unit; Pembuatan
pengembang. Untuk Perjajian Pengangkatan Jual
penerbitan SHM sarusun ini, Beli (PPJB); Pembuatan Akta
maka pihak pengembang Jual Beli; dan Serah Terima
harus menyiapkan berkas- Unit.Jual beli satuan rumah
berkas seperti yang susun dapat dilakukan dengan
disyaratkan oleh Badan 2(dua) cara, yaitu:
Pertanahan Nasional5, yaitu: a) Jual Beli Satuan Rumah
a) Permohonan yang disertai Susun Pertama Kali;
proposal pembangunan Jual beli satuan rumah
rumah susun; susun untuk pertama kali
b) Identitas pemohon maksudnya adalah proses
(Perseorangan/Badan jual beli yang terjadi
Hukum); antara pihak pembeli
c) Sertipikat Hak Atas Tanah dengan developer.
asli; Developer atau pengelola
d) Ijin layak huni; yang dimaksud adalah
e) Advis Planning; perseroan terbatas yang
f) Akta pemisahan yang memiliki tanah HGB dan
dibuat oleh penyelenggara melakukan pembangunan
pembangunan Rumah rumah susun juga
Susun, dengan lampiran memasarkannya. Satuan
gambar dan uraian rumah susun yang
pertelaan dalam arah diperjualbelikan belum
vertikal maupun horisontal pernah berada di tangan
serta nilai perbandingan siapa pun sebelumnya
hingga ia dibeli dan
5 pembelinya diberikan hak
Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun, sebagai pemilik.
(http:www.bpn.go.id/Beranda/Layanan/Lay Proses jual beli satuan
anan-Pertanahan/Detail-SPOPP/Penerbitan- rumah susun untuk
Sertipikat-Hak-Atas-Tanah/Tanah- pertama kali ini dapat
Terdaftar/Sertipikat-Hak-Milik-Atas-Satuan- terjadi dalam beberapa
Rumah-Susun.aspx, diakses pada tanggal 2 bentuk, yaitu:
Mei 2016)

6
 DIPONEGORO LAW JOURNAL
Volume 5, Nomor 3, Tahun 2016
Website : http://www.ejournal-s1.undip.ac.id/index.php/dlr/

1) Unit satuan rumah 3) Penjualan unit satuan

susun yang rumah susun yang sudah
diperjualbelikan belum terbit sertipikatnya atas
selesai dibangun; nama Pihak Kedua.
2) Unit satuan rumah Setelah proses jual
susun yang beli oleh pihak penjual
diperjualbelikan sudah dengan pihak pembeli
selesai dibangun. dilakukan maka kemudian
b) Jual Beli Satuan Rumah muncul hak dan kewajiban
Susun Antara Pemilik bagi pemilik satuan rumah
dengan Pihak Ketiga. susun, hak dan kewajiban
Proses jual beli unit pemilik dari pemilik satuan
apartemen kepada pihak rumah susun adalah sebagai
ketiga ini dapat terjadi berikut6
pada unit apartemen yang (1) Hak setiap pemilik unit
telah terjual sebelumnya Apartemen:
dari developer dan telah a) Hak untuk mendiami
tercipta suatu hak pada sendiri atau
seorang pemilik yang menyewakan;
kemudian berniat b) Menggunakan untuk
mengalihkan haknya pada memperoleh fasiltas
pihak lain dengan tujuan kredit pemilikan
memperoleh keuntungan. satuan apartemen dan
Pemilik tersebut telah kredit lain;
membeli unit rumah susun c) Memindahkan
telah menata ruangannya HMSRS kepada pihak
dan melengkapinya lain dalam bentuk jual
dengan perabotan sebelum beli, tukar menukar,
akhirnya menjualnya hibah, dll;
kembali pada pihak lain d) Mewariskan HMSRS
dengan harga lebih tinggi kepada ahli waris;
mengingat nilai tambah e) Memanfaatkan
yang ia berikan dari apartemen dan
perabotan yang lingkungannya,
ditambahkan termasuk bagian
olehnya.Proses jual beli ini bersama, dan bersama
dapat terjadi dalam 3 (tiga) secara aman dan
cara, yaitu: tertib;
1) Penjualan unit satuan f) Mendapatkan
rumah susun saat status perlindungan sesuai
jual belinya masih berupa dengan AD/ART
PPJB; Perhimpunan
2) Penjualan unit satuan Penghuni.
rumah susun setelah
ditandatanganinya AJB;
6
Heri, Wawancara, Star Apartement,
(Semarang : 2 Maret 2016).

7
 DIPONEGORO LAW JOURNAL
Volume 5, Nomor 3, Tahun 2016
Website : http://www.ejournal-s1.undip.ac.id/index.php/dlr/

Keterangan yang berdasarkan NPP

diberikan oleh narasumber satuan apartemen
sangat sesuai dengan masing-masing, dan
ketentuan Pasal 89 ayat (1) dibayar setiap bulan.
Undang-Undang Nomor 20 Utility charge
Tahun 2011 tentang Rumah biasanya disimpan
Susun yang menyebutkan dalam bentuk
bahwa : “Setiap orang tabungan atas nama
mempunyai hak untuk Perhimpunan
menghuni sarusun yang Penghuni.
layak, terjangkau, dan Pengeluaran dananya
berkelanjutan di dalam dilakukan berdasarkan
lingkungan yang sehat, aman, anggaran yang telah
dan harmonis”. ditetapkan;
(2) Kewajiban Pemilik c) Melaksanakan tata
Apartemen.7 tertib dalam
a) Membayar biaya apartemen
pemeliharaan (service Konsentrasi manusia
charge) Service yang demikian tinggi
charge adalah di atas lahan,
tanggung jawab bangunan, dan
pemilik, kecuali bila fasilitas bersama yang
pemilik mengalihkan serba terbatas,
tanggung jawab menyebabkan
kepada penghuni. Ke pergesekan antar
dalam biaya penghuni lebih besar
pemeliharaan ini kemungkinan terjadi.
biasanya termasuk Ketika sertipikat hak
biaya karyawan dan milik atas satuan rumah susun
biaya administratif terbit, pada hakikatnya
badan pengelola, pemilik satuan rumah susun
biaya pemakaian, dapat langsung mengambil
perawatan, dan sertipikat di Kantor
perbaikan hak Pertanahan sebagai pemilik
bersama (common baru yang sah memegang hak
property, pajak-pajak, milik atas satuan rumah
asuransi, fee auditor, susun. Tetapi biasanya,
fee konsultan, dll; proses pendaftaran sertipikat
b) Membayar biaya hak milik atas satuan rumah
utilitas umum (utility susun dilakukan terhadap
charge) Utility charge banyak unit dan oleh satu
ditanggung bersama PPAT yang bekerja sama
oleh seluruh dengan pengelola apartemen
pemilik/penghuni maka yang mengambilkan
Sertipikat Hak Milik atas
7
Satuan Rumah Susun yang
Loc.cit

8
 DIPONEGORO LAW JOURNAL
Volume 5, Nomor 3, Tahun 2016
Website : http://www.ejournal-s1.undip.ac.id/index.php/dlr/

sudah jadi adalah pihak dengan diterbitkannya

PPAT.8 sertifikat atas satuan rumah
2) Perlindungan Hukum susun, hal ini ditujukan
Terhadap Status untuk mencegah adanya
Kepemilikan Satuan Rumah kelalaian dikarenakan
Susun yang Sudah Memiliki perjanjian klausula baku
Seritipikat Hak Milik atas yang dibuat oleh developer.
Satuan Rumah Susun 3) Orang asing hanya dapat
Pada umumnya jual memiliki satuan rumah susun
beli Rumah yang dibangun di atas tanah
susun/Apartemen antara hak pakai. Orang asing ini
pelaku usaha (Pengembang dari segi kehadirannya di
perumahan) dengan Indonesia dapat dibagi dalam
konsumen, didasarkan pada dua golongan, yaitu:
perjanjian yang telah a) Orang asing yang
ditetapkan secara sepihak bertempat tinggal di
oleh pelaku usaha (perjanjian Indonesia secara menetap
baku/standar). Perjanjian dibuktikan dengan izin
tersebut mengandung tetap tinggal
ketentuan yang berlaku b) Orang asing yang tidak
umum dan konsumen hanya tinggal di Indonesia
memiliki dua pilihan secara menetap
menyetujui atau menolak. melainkan hanya
Kekhawatiran yang muncul sewaktu-waktu berada di
berkaitan dengan perjanjian Indonesia, dibuktikan
baku dalam jual beli Rumah dengan izin kunjungan
Susun/Apartemen adalah atau izin keimigrasian.
karena dicantumkannya Alternatif pemecahan
klausul eksonerasi (exception permasalahan (solusi)
clause). Dan kebanyakan bagi WNA untuk dapat
investor hanya menguasai satuan rumah
mementingkan aspek susun dalam prakteknya
keuntungan atau bonafit adalah :
semata bagi perusahaan a) Sewa Menyewa
mereka saja tanpa Konsep sewa
memperhatikan masalah menyewa jangka
yang terjadi dikemudian hari panjang (long term
yang berdampak bagi para lease) yang
investor maupun penghuni dipraktekkan oleh
satuan rumah susun. dalam beberapa pemilik
hal kepemilikan terhadap satuan rumah susun
satuan rumah susun (pengembang) dan
diberikan kepastian hukum pada dasarnya konsep
ini juga tidak
mengalihkan
8
Suroso, Wawancara, Badan Pertanahan kepemilikan. Diatur
Nasional, (Semarang : 7 April 2016).

9
 DIPONEGORO LAW JOURNAL
Volume 5, Nomor 3, Tahun 2016
Website : http://www.ejournal-s1.undip.ac.id/index.php/dlr/

dalam Pasal 52 arrangement

Undang-undang mekanismenya diatur
Nomor 1 Tahun 2011 bahwa pemilik satuan
tentang Perumahan rumah susun (diluar
dan Kawasan tanah Hak Pakai),
Permukiman. adalah tetap seorang
b) Sewa menyewa WNI atau badan
dengan kemungkinan hukum Indonesia.
konversi menjadi jual Dalam prakteknya
beli (Convertible biasa terjadi
Lease) hubungan
Konsep dasar dari peminjaman uang
transaksi ini adalah oleh pihak WNA
sepenuhnya kepada pihak
berpedoman kepada Indonesia, dimana
perjanjian sewa pembiayaan yang
menyewa biasa, diterima oleh pihak
namun dengan Indonesia dari pihak
beberapa kondisi asing semata-mata
antara lain : akan digunakan
- Harga sewa olehnya untuk
diperhitungkan membeli satuan
cicilan harga rumah susun.
pembelian
apabila konversi IV. KESIMPULAN.
sewa menjadi 1. Proses pertama dalam
konsep pemilikan perolehan sertipikat hak
dimungkinkan di milik atas satuan rumah
kemudian hari; susun adalah dengan
- Penyewa melakukan pembelian
diberikan hak satuan rumah susun yang
yang penuh untuk dapat dilakukan dilakukan
menghuni menggunakan 2 (dua) cara,
apartemen yaitu jual beli satuan rumah
termasuk susun pertama kali dan
pengurusan proses jual beli unit
penghunian; apartemen dengan
- Mengalihkan hak melibatkan pihak ketiga,
sewa/sub lease Kemudian setelah
kepada pihak adanya proses jual beli perlu
ketiga dan lain juga ditentukan mengenai
sebagainya. bagaimana pembeli
c) Nominee/Trustee melakukan pembayaran atas
Arrangement pembelian apartemen
Konsep kepada penjual.
nominee/trustee

10
 DIPONEGORO LAW JOURNAL
Volume 5, Nomor 3, Tahun 2016
Website : http://www.ejournal-s1.undip.ac.id/index.php/dlr/

Setelah adanya diterbitkannya Sertipikat

Pembayaran maka tahap Hak Milik atas Satuan
selanjutnya yang harus Rumah Susun. Sehigga
dilakukan adalah melakukan pemilik satuan rumah susun
penerbitan SHSM. memiliki kepastian hukum
Penerbitan SHM sarusun ini dari sertipikat tersebut.
dilakukan untuk pertama 3. Persyaratan
kali atas nama pengembang. Kepemilikan atau
Untuk penerbitan SHM Penghunian Rumah Susun
sarusun ini, maka pihak Bagi Orang Asing
pengembang harus Dalam pasal 1 PP
menyiapkan berkas-berkas No.41/1996 ditentukan
seperti yang disyaratkan persyaratan yang wajib
oleh Badan Pertanahan dipenuhi bagi pemilikan
Nasional rumah bagi orang asing,
Kemudian yang yaitu Menurut ketentuan
terakhir adalah ketika ayat (1) :
sertipikat hak milik atas 1) Orang asing yang
satuan rumah susun terbit, bersangkutan harus
pada hakikatnya pemilik berkedudukan di
satuan rumah susun dapat Indonesia;
langsung mengambil 2) Rumah yang dimiliki itu
sertipikat di Kantor adalah untuk tempat
Pertanahan sebagai pemilik tinggal atau hunian;
baru yang sah memegang 3) Keberadaan rumah
hak milik atas satuan rumah tersebut di atas tanah
susun. Tetapi biasanya, yang bersangkutan harus
proses pendaftaran sertipikat dilandasi hak atas tanah
hak milik atas satuan rumah tertentu, yang
susun dilakukan terhadap sebagaimana telah kita
banyak unit dan oleh satu ketahui dapat berupa Hak
PPAT yang bekerja sama Pakai atau Hak Sewa atas
dengan pengelola apartemen Bangunan.
maka yang mengambilkan
Sertipikat Hak Milik atas V. DAFTAR PUSTAKA
Satuan Rumah Susun yang Buku
sudah jadi adalah pihak Amiruddin, dan H.Zainal Asikin,
PPAT. Pengantar Metode
2. Menurut penelitian Penelitian Hukum, (Jakarta
yang dilakukan oleh penulis, : PT. Raja Grafindo
pemilik satuan rumah susun Persada, 2003)
yang telah memiliki Andasasmita, Komar, Hukum
sertipikat hak milik atas Apartemen, (Bandung :
satuan rumah susun Ikatan Notaris Indonesia
memiliki perlindungan Komisariat Daerah Jawa
hukum yang berlaku sejak Barat, 1983)

11
 DIPONEGORO LAW JOURNAL
Volume 5, Nomor 3, Tahun 2016
Website : http://www.ejournal-s1.undip.ac.id/index.php/dlr/

Burhan, Ashofa, Metode Dasar Pokok-Pokok

Penelitian Hukum, Agraria
(Jakarta: Rineka Cipta, Undang-Undang Nomor 1 Tahun
2000) 2011 tentang Perumahan
Hutagalung, Arie S, dkk, dan Kawasan Permukiman
Condominium dan Peraturan Pemerintah Nomor 41
Permasalahannya, Suatu Tahun 1996 tentang
Rangkuman Materi Pemilikan Rumah Tempat
Perkuliahan, (Jakarta : Tinggal atau Hunian oleh
Elips Project FH UI, 1994) Orang Asing yang
Kartono, Kartini, Pengantar Berkedudukan di
Metodologi Research, Indonesia
(Bandung: Alumni, 1979) Peraturan Pemerintah Nomor 4
Soekanto, Soerjono, Pengantar Tahun 1988 tentang
Penelitian Hukum, Rumah Susun
(Jakarta: UI-Press, 1984) Peraturan Pemerintah Nomor 24
Soemitro, Rony Hanitijo, Metode Tahun 1997 tentang
Penelitian Hukum dan Pendaftaran Tanah
Jurimetri, (Jakarta: Ghalia Peraturan Pemerintah Nomor 40
Indonesia, 1995) Tahun 1996 tentang Hak
Sutedi, Adrian, Hukum Rumah Guna Usaha, Hak Guna
Susun & Apartemen, Bangunan, dan Hak Pakai
(Jakarta: Sinar Grafika, atas Tanah
2010) Peraturan Menteri Negara
Sutopo, H.B., Metodologi Agraria/Kepala Badan
Penelititan Hukum Pertanahan Nasional
Kualitatif Bagian II, Nomor 7 Tahun 1996
(Surakarta: UNS Press, tentang Persyaratan
1998) Pemilikan Rumah Tempat
Yusariningsih, Otty Yuniarti, Tinggal atau Hunian oleh
Perolehan Sertipikat Hak Orang Asing
Milik atas Satuan Rumah Peraturan Menteri Negara
Susun, (Semarang: Skripsi Agraria/Kepala Badan
Undip, 2012) Pertanahan Nasional
Nomor 3 Tahun 1997
Peraturan Perundang-undangan tentang Ketentuan
Undang-Undang Dasar 1945 Pelaksanaan Peraturan
Undang-Undang Nomor 16 Pemertintah Nomor 24
Tahun 1985 tentang Tahun 1997 tentang
Rumah Susun Pendaftaran tanah
Undang-Undang Nomor 20 Peraturan Kepala Badan
Tahun 2011 tentang Pertanahan Nasional
Rumah Susun Nomor 4 Tahun 1989
Undang-Undang Nomor 5 Tahun tentang Bentuk dan Tata
1960 tentang Peraturan cara Pembuatan Buku
Tanah Serta Penerbitan

12
 DIPONEGORO LAW JOURNAL
Volume 5, Nomor 3, Tahun 2016
Website : http://www.ejournal-s1.undip.ac.id/index.php/dlr/

Sertipikat Hak Milik Atas

Satuan Rumah Susun.
Peraturan Kepala Badan
Pertanahan Nasional
Nomor 2 Tahun 1989
tentang Bentuk dan Tata
Cara Pengisian Serta
Pendaftaran Akta
Pemisahan Rumah Susun.
Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata
Website
http:www.bpn.go.id/Beranda/Lay
anan/Layanan-
Pertanahan/Detail-
SPOPP/Penerbitan-
Sertipikat-Hak-Atas-
Tanah/Tanah-
Terdaftar/Sertipikat-Hak-
Milik-Atas-Satuan-
Rumah-Susun.aspx
http://download.portalgaruda.org/
article.php?article=195716
&val=907&title=PERLIN
DUNGAN%20HUKUM%
20BAGI%20KONSUME
N%20PEMBELI%20SAT
UAN%20RUMAH%20SU
SUN%20TERHADAP%2
0STATUS%20KEPEMILI
KAN%20SATUAN%20R
UMAH%20SUSUN
http://probopribadisembiringmelia
la.blogspot.co.id/2014/06/
hak-wna-terhadap-rumah-
susun-di.html
Kbbi.web.id

13