Apa itu MMQ???

MMQ merupakan salah satu Akad yang dikembangkan dari akad musyarakah.
Musyarakah Mutanaqishah atau yang biasa disingkat MMQ adalah bentuk kerjasama antara dua
pihak/lebih untuk kepemilikan atas suatu barang/aset yang mana dalam kerjasama ini akan
mengurangi hak kepemilikan salah satu pihak atas suatu barang/aset, sedangkan pada pihak lain
akan bertambah hak kepemilikannya atas suatu barang/aset. Adapun perpindahakan hak
kepemilikan dalam MMQ dilakukan melalui mekanisme pembayaran atas hak kepemilikan yang
lain dan bentuk kerjasama ini berakhir dengan adanya pengalihan hak kepemilikan dari salah
satu pihak kepada pihak yang lain.

Akad MMQ pada perbankan syariah dan

bagaimana pemindahan kepemilikan Asset
pada MMQ???
Akad Musyarakah Mutanaqishah dapat diaplikasikan sebagai suatu produk pembiayaan
perbankan syariah berdasarkan prinsip syirkah 'inan, dimana porsi modal (hishshah) salah satu
syarik (mitra) yaitu Bank berkurang disebabkan oleh pembelian atau pengalihan komersial
secara bertahap (naqlul hishshah bil 'iwadh mutanaqishah) kepada syarik (mitra) yang lain yaitu
Nasabah.
Akad Musyarakah Mutanaqishah (MMQ) telah diterapkan oleh beberapa Bank Syariah yang
dalam rangka memenuhi kebutuhan masyarakat untuk memiliki suatu aset tertentu melalui
pembiayaan berbasis kemitraan bagi hasil antara pihak Nasabah dan Bank yang pada akhir
perjanjian seluruh aset yang dibiayai tersebut menjadi milik Nasabah.
Akad Musyarakah Mutanaqishah dapat dilakukan untuk tujuan pembiayaan kepemilikan aset
seperti rumah maupun kendaraan baik baru maupun lama. Akad Musyarakah Mutanaqishah
dapat diaplikasikan dalam bentuk pembiayaan yang bersifat produktif maupun konsumtif.
Struktur produk berbasis akad Musyarakah Mutanaqishah dibuat secara multiakad (hybrid)
yang selain akad Musyarakah terdiri atas akad ijarah (leasing), ijarah mawsufah fi zimmah
(advance/forward lease), bai al musawamah (penjualan) ataupun akad istisna (manufaktur) .
Pengalihan kepemilikan aset tersebut melalui cara Nasabah mengambil alih porsi modal
(hishshah) dari Bank secara angsuran berdasarkan suatu metode pembayaran tertentu selama
jangka waktu kontrak yang disepakati bersama. dimana hishshah (porsi modal) pihak Bank
berkurang dan beralih secara bertahap kepada pihak Nasabah melalui mekanisme pembelian
angsuran atau pengalihan secara komersial (bai'). Bagi hasil antara pihak Bank dan pihak
Nasabah didasarkan pada hasil penggunaan manfaat atas aset bersama tersebut secara
komersial berupa pendapatan ujroh dari penyewaan aset dengan akad ijarah (sewa) sesuai
nisbah bagi hasil dan biaya sewa yang disepakati

Rukun Akad MMQ???

1. Pihak yang berakad; Bank dan Nasabah keduanya merupakan penyedia dan penyerta modal
(Shahibul Maal) dan pemilik properti yang akan disewakan (Mu'jir) sedangkan Nasabah
selain sebagai pemilik modal juga bisa sebagai penyewa properti bersama tersebut
(Musta'jir).
2. Modal; masing-masing pihak Bank dan Nasabah menyertakan modal dengan tujuan untuk
membeli suatu properti tertentu yang akan disewakan kepada Nasabah (atau pihak lain).
3. Obyek akad; obyek akad berupa aset properti yang akan dimiliki bersama, disewakan dan
menghasilkan keuntungan bagi para pihak.
4. Ijab Qabul; pernyataan penawaran (ijab) dan penerimaan (qabul) yang dinyatakan oleh
para pihak terkait untuk menunjukkan kehendak masing-masing dalam mengadakan
perjanjian (akad).
5. Nisbah Bagi Hasil; pembagian porsi keuntungan yang akan diperoleh para pihak dalam
bentuk persentase bukan jumlah uang yang tetap.

Obyek Akad MMQ???

Obyek Akad MMQ harus berupa properti yang dimiliki bersama antara Bank dan Nasabah,
seperti rumah tinggal/ rumah susun (rusun)/ rumah toko (ruko)/ rumah kantor (rukan)/
apartemen/ kondominium atau asset lainnya yang dapat dimanfaatkan untuk memberikan bagi
hasil.

Penggunaan Akad MMQ???

Akad MMQ dapat digunakan untuk produk pembiayaan :
1. Pembelian Properti Baru (Ready Stock), Properti Lama (Second) atau Properti Baru
Indent
2. Take-over
 3. Refinancing

Standar Modal dan Hishah???

Yang dimaksud modal dalam Pembiayaan MMQ dapat berupa uang tunai, surat berharga,
aset perdagangan seperti barang-barang persediaan, properti, dan aset berharga
lainnya. Modal bisa diberikan dalam bentuk tunai maupun setiap bentuk lain selain tunai
yang umum diketahui. Jika modal berbentuk aset, harus terlebih dahulu di adakan
Apraisal dan disepakati oleh pihak Bank dan Nasabah. Jumlah total modal yang disetorkan
oleh setiap pihak harus diketahui dan ditetapkan pada saat kontrak. Modal usaha dari para
pihak harus dinyatakan dalam bentuk hishshah. Modal usaha yang disatukan dari Bank dan
Nasabah dinyatakan dan dicatat dalam bentuk unit-unit hishshah. Nilai 1 unit hishshah
disepakati bersama antara Bank dan Nasabah. Nilai per 1 unit hishshah dapat disepakati di awal
dan tidak berubah nilainya selama masa pembiayaan atau berubah nilainya mengikuti harga
pasar. Pembelian atau pengalihan hishshah Bank kepada Nasabah dilakukan secara bertahap
sesuai pembayaran angsuran Nasabah. Pembayaran angsuran akan memperbesar hishshah
kepemilikan Nasabah sampai seluruh hishshah Bank beralih kepada Nasabah.
Yang menjadi kesalahan di lapangan dalam menggunakan akad MMQ adalah
adanya ketidak jelasan hishah (porsi) yang tidak disebutkan dengan jelas. Analogi hishah ini
seperti lembar saham, jadi pembagian porsinya harus jelas antara pihak satu dengan lainnya
atau pihak bank dengan nasabah. Jika harga rumah 100jt, nasabah memiliki modal 20jt dan
bank 80jt. Pembagian hishahnya bisa per 1jt dengan tenor tertentu. Berarti nasabah akan
membeli 80 hishah yang dimiliki bank dengan harga 1 hishah adalah 1jt, setelah itu baru
kepemilikan penuh bisa dimiliki nasabah.

Review Ujrah/Biaya Sewa???

Pihak Bank dapat melakukan review ujroh atau evaluasi pricing atas tarif sewa
properti obyek MMQ minimal setiap 1 tahun sekali. Pembayaran sewa untuk setiap periode
(bulan) besarnya tetap sepanjang tarif sewa yang dikenakan sesuai dengan periode evaluasi
pricing yang telah ditetapkan di awal Akad dan telah disetujui kedua belah pihak.
Mekanisme Pelunasan dipercepat???
Jika Nasabah melakukan pelunasan dipercepat, maka Nasabah hanya membayar/membeli porsi
kepemilikan (Hishah) pihak Bank, dimana secara otomatis juga menghentikan kewajiban
Nasabah untuk melakukan pembayaran bagi hasil atau sewa yang akan diterima oleh Bank