2009-11-01

ANALISIS PERBANDINGAN SISTEM PERHITUNGAN ANGSURAN PRODUK KPR

(STUDI KASUS PADA PT. BANK BRI Tbk DAN PT. BANK BRI SYARIAH Tbk)

Ayu Permata
Jurusan akuntansi
STIE Muhamadiah Bandung

email: ayu_permata@yahoo.com

ABSTRAK

Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui cara perhitungan junlah pendapatan

bunga pada metode yang diterapkan terhadap produk KPR PT Bank BRI Tbk dan

perhitungan tingkat margin pada metode yang diterapkan terhadap produk Pembiayaan

Pemilikan Rumah (PPR) PT Bank BRI Syariah Tbk. Perhitungan KPR dengan menggunakan

metode Long end interest, annuitet, dan flat sedangkan produk PPR Bank Syariah didominasi

oleh akad Murabahah berbasis marjin yang disepakati antara penjual dan pembeli.

Berdasarkan perhitungan KPR melalui metode maka metode Flat yang lebih menguntungkan

bagi pihak bank karena menghasilkan bunga yang lebih besar dibandingkan metode long End

Interest dan annuitet. Produk PPR Bank Syariah didominasi oleh akad Murabahah berbasis

marjin menghasilkan jumlah pembayaran angsuran lebih tinggi daripada jumlah pembayaran

angsuran yang ditetapkan PT Bank BRI dengan metode Flate.

 PENDAHULUAN

Kebutuhan akan papan merupakan salah satu kebutuhan pokok manusia. Pada akhir

2007, kebutuhan perumahan di Indonesia semakin meningkat. Di lain pihak, daya beli rumah

rakyat Indonesia semakin mengalami penurunan, terutama pada periode inflasi tinggi, yang

diikuti kenaikan suku bunga. Namun, ada satu fenomena yang patut dicermati, yaitu

permintaan akan perumahan tetap tumbuh meskipun dalam tingkat yang menurun.

Produk yang ditawarkan bank-bank untuk memberikan kemudahan bagi para pembeli rumah

dikenal dengan istilah KPR (Kredit Kepemilikan Rumah) untuk perbankan konvensional dan

PPR (Pembiayaan Pemilikan Rumah) untuk perbankan syariah. Saat ini, produk KPR

maupun PPR semakin diminati oleh banyak orang. Faktor perekonomian yang semakin sulit

diikuti oleh kebutuhan setiap orang khususnya mereka yang telah berkeluarga untuk segera

memiliki tempat tinggal membuat produk KPR ataupun PPR yang disediakan oleh lembaga

perbankan merupakan alternatif terbaik untuk dapat memiliki rumah idaman setiap orang.

Disamping hal tersebut banyak juga faktor lainnya yang membuat KPR ataupun PPR semakin

diminati, diantaranya adalah luas lahan kosong yang tersedia yang semakin menipis sehingga

menyulitkan setiap orang untuk mencari dan membangun rumah secara mandiri.

Ketersediaan dana yang terbatas juga menjadi alasan setiap orang untuk membeli rumah

secara kredit atau secara cicilan.

Dalam menjalankan sistem perhitungan angsuran, setiap bank konvensional rata-rata

mempunyai metode perhitungan angsuran yang sama yaitu metode annuity, tetapi metode
yang diterapkan oleh bank konvensional berbeda bila dibandingkan dengan metode yang

diterapkan oleh bank syariah, sebab bank syariah tidak mengandalkan kegiatan

operasionalnya pada bunga. Produk Pembiayaan Pemilikan Rumah (PPR) bank syariah

didominasi oleh akad Murabahah Al-Istishna yaitu akad jual-beli barang dengan menyatakan

harga perolehan dan keuntungan (margin) yang disepakati oleh penjual dan pembeli.

Tujuan dari penelitian ini adalah mengenai perhitungan angsuran pokok dan pendapatan

bunga yang diterapkan pada produk KPR PT Bank BRI Tbk, tingkat margin yang diterapakan

pada produk PPR PT Bank BRI Syariah Tbk, metode perhitungan KPR mana yang lebih

menguntungkan baik bagi pihak nasabah maupun pihak bank, dan syarat-syarat yang harus

dipenuhi nasabah dalam pengajuan KPR dan PPR pada kedua bank tersebut.

TINJUAN PUSTAKA

Pengertian KPR

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah suatu fasilitas kredit yang diberikan oleh perbankan

kepada para nasabah perorangan yang akan membeli atau memperbaiki rumah. Adapun jenis-

jenis KPR yakni sebagai berikut. KPR Subsidi, yaitu suatu kredit yang diperuntukkan kepada

masyarakat yang berpenghasilan menengah ke bawah dalam rangka memenuhi kebutuhan

perumahan atau perbaikan rumah yang telah dimiliki. Bentuk subsidi meringankan kredit dan

subsidi menambah dana pembangunan atau perbaikan rumah. Kredit subsidi ini diatur

tersendiri oleh pemerintah, sehingga tidak setiap masyarakat yang mengajukan kredit dapat

diberikan fasilitas ini. Secara umum batasan yang ditetapkan oleh Pemerintah dalam

memberikan subsidi adalah penghasilan pemohon dan maksimum kredit yang diberikan. KPR

Non Subsidi, yaitu suatu KPR yang diperuntukkan bagi seluruh masyarakat. Ketentuan KPR

ditetapkan oleh bank, sehingga penentuan besarnya kredit maupun suku bunga dilakukan
sesuai kebijakan bank yang bersangkutan.

Perhitungan Angsuran KPR secara umum dikenal tiga metode perhitungan bunga yaitu; Long

End Interest, Annuitet dan Flat. Pada umunya dalam fasilitas KPR, pemohon akan dikenakan

beberapa biaya, diantaranya biaya apprasial, biaya notaris, provisi bank, biaya asuransi

kebakaran, dan biaya premi asuransi jiwa selama masa kredit.

KPR BRI adalah fasilitas kredit yang diberikan Bank BRI untuk pembelian rumah,

pembangunan dan renovasi rumah. Persyaratan KPR BRI, diantaranya adalah WNI,

karyawan tetap/pengusaha/profesional, lama bekerja/berusaha/profesi minimum 2 tahun, usia

minimum 21 tahun sampai dengan 55 tahun, dan maksimum angsuran 40% THP

(diperbolehkan penghasilan gabungan suami istri).

Produk Pembiayaan Rumah (PPR)

Produk Pembiayaan Rumah (PPR) bank syariah termasuk jenis pembiayaan “Investasi

Murabahah Al-Istishna”. Murabahah adalah akad jual-beli barang dengan menyatakan harga

perolehan dan keuntungan (margin) yang disepakati oleh penjual dan pembeli. Dalam Fatwa

Dewan Syariah Nasional (Himpunan Fatwa, Edisi Kedua, hal 311) yang dimaksud

Mudarbahah adalah menjual suatu barang dengan menegaskan harga belinya kepada pembeli

dan pembeli membayarnya dengan harga yang lebih sebagai laba. Harga yang disepakati

dalam Murabahah adalah harga jual sedangkan harga beli harus diberitahukan.

Kategori Murabahah

Berdasarkan jenisnya, Murabahah dikategorikan menjadi Murabahah tanpa pesanan, yaitu

ada atau tidak pesanan, bank syariah tetap menyediakan barang serta murabahah berdasarkan

pesanan, yaitu: transaksi akan dilakukan apabila ada pesanan. Berdasarkan cara pembayaran,

murabahah dikategorikan menjadi: pembayaran tunai serta pembayaran tangguh.

METODE PENELITIAN

Metode Analisi

1. Metode Long End Interest

Bunga untuk setiap periode dihitung menggunakan persamaan (1). Simbol B menunjukkan

jumlah bunga yang akan dibebankan, i merupakan tingkat bunga yang berlaku di bank. P

adalah periode pemabyaran, N adalah jangka waktu angsuran dan SHK adalah sisa harga

kontrak.

B = i x P / N x SHK (1)

2. Metode Annuite

Menghitung jumlah pembayaran annuitet setiap periode digunakan rumus sebagai berikut :

A = 1 – 1 / (1 + i)n (2)

Keterangan : A = Annuitet

i = Tingkat bunga

n = Jangka waktu berlangsunya kontrak penjualan angsuran

1 / (1 + i) n = Nilai tunai (present value)

3. Metode Flat

Pada metode ini bunga untuk setiap periode dihitung dari saldo awal pokok pinjaman setelah

dikurangi dengan uang muka sehingga bunga yang dibebankan untuk setiap periode sama

besarnya dan jumlah angsuran ditambah bunga periode tersebut juga akan menghasilkan

jumlah yang sama besar.

Bunga Untuk Setiap Periode :

Bung untuk setiap periode duhitung menggunakan persamaan (1). Simbol B menunjukkan

jumlah bunga yang akan dibebankan, i merupakan tingkat bunga yang berlaku di bank. P

adalah periode pembayaran, N adalah jangka waktu angsuran dan SHK adalah sisa harga

kontrak.
Produk Pembiayaan Rumah (PPR)

Penelitian menganalisis perhitungan :Margin Murabahah” pada Produk Pembiayaan Rumah

(PPR) PT Bank BRI Syariah, dengan menggunakan persamaan (3). Simbol HJ merupakan

harga jual yang akan dibayar oleh nasabah, HB merupakan harga beli bank dari supplier/

pemasok/ dealer/ agent, BP merupakan unsur biaya yang harus diperoleh kembali (cost

recovery) yang dihitung dari proyeksi biaya operasional dalam 1 tahun ditambah target

volume pembiayaan dalam 1 tahun sedangkan L meerupakan unsur laba yang diterima

(negotiable).

HJ = HB +BP + L (3)

HASIL DAN PEMBAHASAN

Banyak yang mempunyai pertanyaan seperti ini ketika mulai mempelajari tentang KPR

(Kredit Kepemilikan Rumah) :

Ada teman yang mau membeli sebuah rumah dengan harga jual = Rp.188.000.000,-

Uang Muka 10% berarti = 18.800.000,-

Utang pokok yang di KPR kan = 169.200.000,-

Bank meng-klaim bunga yang ditawarkan 9% p.a

Sehingga angsuran flat per bulan = Rp.2.143.500 untuk angsuran tenor 10 tahun

Padahal utang pokok selama 10 tahun adalah 169.200.000 ato setara dengan

Rp.1.410.000,- per bulan

Dengan angsuran 2.142.500,- Kebayang ga bunganya per bulan ketemunya 733.500.

Wow....masa tiap bulan kita disuruh bayar bunga 50% dari hutang pokok !

Ini penipuan atau saya yang salah berpikirnya ya?

Dan berikut ini adalah penjelasan dari salah seorang praktisi perbankan :

Sehubungan dengan perhitungan bunga ada 2 yaitu flat dan efektif.

Sistem Flat
* Bunga dihitung dari pokok awal pinjaman.

* Biasanya yang menggunakan cara pehitungan ini adalah kredit kendaraan bermotor, kartu

kredit, KTA

Cara pehitungannnya :

Pinjaman Rp. 169.200.000, suku bunga 9%, jangka waktu 10 Tahun.

Bunganya è 169.200.000 * 9% * 10 tahun è Rp. 152.280.000.

Cicilan per bulan è (Pokok + Total Bunga) /Lama Pinjaman è (169.200.000 + 152.280.000) /

120 bulan = Rp. 2.679.000.

Sistem Efektif

* Bunga dihitung dari sisa pinjaman.

* Biasanya yang menggunakan cara pehitungan ini adalah kredit rumah, kredit modal usaha,

kredit investasi

Cara Perhitungannya :

Pinjaman Rp. 169.200.000, Suku Bunga 9%, Jangka waktu 10 Tahun.

Cicilan Pokok per Bulan è 169.200.000 / 120 bulan = Rp. 1.410.000.

Bunga Bulan ke 1 = (Rp. 169.200.000 * 9%) /12 = Rp. 1.269.000

Cicilan Total Bulan ke 1 = Pokok ( Rp. 1.410.000) + Bunga Bulan ke 1 (Rp. 1.269.000)

Bunga Bulan ke 2 = (Rp. 167.790.000 * 9%) /12 = Rp. 1.258.425

Cicilan Total Bulan ke 2 = Pokok (Rp. 1.410.000) + Bunga Bulan ke 2 (Rp. 1.258.425).

Bunga Bulan ke 3 = (Rp. 166.380.000 * 9%) /12 = Rp. 1.247.850

Cicilan Total Bulan ke 3 = Pokok (Rp. 1.410.000) + Bunga Bulan ke 3 (Rp. 1.247.850).

Makin lama bunganya akan semakin kecil sampai lunas.

Perbedaan Flat dan Efektif adalah seperti diatas. Kalau Flat dihitung dari awal pinjaman,

sedangkan efektif berdasarkan sisa hutang kita.

Dengan adanya perbedaan ini maka teman-teman harus menanyakan cara pehitungan

bunganya seperti apa (flat atau efektif) sehingga tidak terjebak dengan promosi bunga murah.

Cara pehitungan kasar jika membandingkan ingin flat dan efektif adalah efektif seharusnya 2

kali flat è tapi tidak selalu begitu juga karena akan tergantung lama jangka waktu pinjaman.

Contohnya : A menawarkan Bunga 5% tapi perhitungan flat, sedangkan B menawarkan 8%

tapi perhitungan efektif è Secara angka maka kadang qt memilih bunga yang lebih kecil (5%)

tetapi setelah dihitung detail maka bunga yang dibayarkan akan lebih besar nominalnya.

KPR menggunakan perhitungan bunga efektif hanya untuk cicilan per bulan menggunakan

Anuitas.

Sistem Anuitas è Setiap bulan kita membayar jumlah yang sama tetapi komposisi Bunga dan

Pokoknya yang berubah.

Kita tetap gunakan contoh dari Teguh :

Pinjaman Rp. 169.200.000, Suku Bunga 9%, Jangka waktu 10 Tahun.

Dengan menggunakan sistem anuitas maka cicilan per bulan sebesar Rp.2.143.354 akan

dibayarkan sama terus dari cicilan pertama sampai lunas è Komposisi Bunga dan Pokok yang

berubah.

Komposisinya :

Bulan 1 = Pokok Rp. 874.354 + Bunga Rp. 1.269.000 = Total Rp. 2.143.354.
Bulan 2 = Pokok Rp. 880.912 + Bunga Rp. 1.262.442 = Total Rp. 2.143.354.

Bulan 3 = Pokok Rp. 887.519 + Bunga Rp. 1.255.836 = Total Rp. 2.143.354.

Bulan 4 = Pokok Rp. 894.175 + Bunga Rp. 1.249.179 = Total Rp. 2.143.354.

Komposisi Pokok makin lama akan makin besar sedangkan komposisi bunga makin lama

makin kecil.

Dari contoh diatas maka total bunga yang akan dibayar selama 10 Tahun adalah Rp.

88.002.491 = sebesar 52% dari plafon pinjaman.

Perhitungan kalo secara flat maka bunga yang dibayar akan 90% vs perhitungan secara

efektif sebesar 52%.

Beberapa hal yang harus menjadi perhatian bagi teman-teman yang akan mengajukan kredit

di Bank:

1. Perhitungan bunga Flat atau Efektif

2. Setelah suku bunga fixed maka suku bunga floating nya berapa persen.

Contoh :

A menawarkan KPR dengan suku bunga fixed 7% selama 2 tahun

B menawarkan KPR dengan suku bunga fixed 8% selama 1 tahun

harus ditanyakan setelah masa fixed 1 atau 2 tahun nanti suku bunga floatingnya berapa?

Kenapa?

Karena bisa jadi A setelah 2 tahun maka suku bunga floating 13% sedangkan B suku bunga

floating 11%
Jika kita ambil KPR 10 Tahun, A hanya lebih murah 1% untuk 1 tahun dibandingkan B tetapi

lebih mahal 2% untuk 8 tahun kemudian dibandingkan B.

3. Harus ditanyakan apakah jika kita ingin lunas lebih cepat apakah dikenakan pinalti atau

tidak.

KESIMPULAN

Perbedaan antara perhitungan KPR PT Bank BRI Tbk dengan produk PPR PT Bank BRI

Syariah Tbk adalah pada perhitungan pendapatan bunga syariah yang menggunakan

pembiayaan murabahah, penentuan modal, harga jual, dan keuntungan dilakukan secara

transparansi atau telah diketahui lebih dahulu pada awal akad dan jumlahnya akan selalu

tetap atau tidak akan berubah hingga pembayaran angsuran terlunasi seluruhnya. Sementara

dalam bank konvensional, hanya penentuan modal saja yang jumlahnya tetap atau pasti,

sedangkan bunga dapat berubah sewaktu-waktu (berfluktuasi) atau dengan kata lain “tidak

pasti” sesuai dengan ketetapan suku bunga yang berlaku saat itu. Sehingga nasabah

(pemohon pinjaman) dapat dipusingkan dengan adanya ketidakpastian suku bunga tersebut

dalam proses pembayaran angsuran per periodenya.

Walaupun secara teoritis perhitungan pendapatan bunga KPR PT Bank BRI Tbk lebih

fluktuatif tetapi perhitungan tersebut masih diminati oleh nasabah karena pengetahuan akan

KPR syariah belum banyak diketahui dan penentuan akad yang diberikan menjadikan

nasabah juga harus berhitung untuk mengambil keputusan. Maka penulis menyarankan untuk

system PPR bank syariah harus dapat lebih kerja keras dalam merubah pola piker masyarakat

yang masih nyaman dengan KPR bank konvensional.

 DAFTAR PUSAKA

Agustini, Rasni Arrifki & Adi Kuswanto. 2008. ”Analisis Faktor yang Mempengaruhi

Pemberian Kredit Kepada Konsumen”. Dalam UG Jurnal Vol. 2 No. 2. Depok.

Harahap, Sofyan Safri. 1998. UU Perbankan, UU No. 10/1998 Tentang Perubahan UU No.

7/1992 Tentang Perbankan. Jakarta : Sinar Grafika.

Harahap, Sofyan Safri dkk. . 2006. Akuntansi Perbankan Syariah. Edisi Revisi. Jakarta :

LPFE Usakti.

Juwita, Amanda. 2003. “Perhitungan Bunga dan Pengakuan Pendapatan Bunga Penjualan

pada PT Abrar Automobil”. Laporan Penelitian Ilmiah. Depok: Universitas Gunadarma.

Kusnadi. 2001. “Perhitungan Angsuran Pokok Pinjaman dan Bunga pada PT Astra

Internasional Isuzu Division Cabang Yos Sudarso”. Laporan Penelitian Ilmiah. Depok:

Universitas Gunadarma.

Perwataatmadja, Karnaen A. 1994. “Konsep Syariah Dalam Perbankan”. Makalah pada

Lembaga Pengembangan Perbankan Syariah. Jakarta.

2002. “Upaya Pemurnian Pelayanan Bank Syariah”. Makalah pada Rapat Komite di Bank

Indonesia. Jakarta.

Supriyono, R.A. & Suparwoto. 2002. Akuntansi Keuangan Lanjut. Yogyakarta: BPSTIE

YKPN.

Utoyo, Widayat. 1999. Akuntansi Keuangan Lanjut. Edisi Revisi. Jakarta: FEUI.

Yuli, Kusumawati Noor. 2004. Akuntansi Keuangan Lanjut. Jakarta: STEKPI.