Pembiayaan perumahan secara Islam

Oleh WAN JEMIZAN WAN DERAMAN

MEMILIKI kediaman sendiri adalah sesuatu yang diidamkan oleh semua. Keputusan untuk membeli
rumah adalah sangat signifikan dan merupakan satu langkah besar dalam kehidupan seseorang. Ia
bukan hanya memerlukan komitmen kewangan yang tinggi malah membeli rumah adalah satu
pelaburan jangka panjang yang besar faedahnya.

Dalam merancang pembelian rumah banyak elemen yang perlu diambil kira, di antaranya; struktur isi
rumah, tarikh pembelian, deposit dan pendahuluan, tempoh pinjaman dan pembayaran balik serta
jumlah ansuran bulanan. Pengiraan secara teliti harus dilakukan agar tidak mempengaruhi
perancangan perbelanjaan yang lain.

Hari ini membeli rumah melibatkan kos yang besar. Boleh dikatakan majoriti pembeli memilih
mendapatkan pembiayaan daripada institusi kewangan untuk membiayai pembelian rumah mereka.
Maka di sinilah, pembeli khususnya pembeli Muslim perlu membuat keputusan yang tepat dengan
memilih institusi kewangan Islam. Ini kerana menerusi institusi kewangan Islam, urus niaga
kewangan mereka bebas daripada riba, atau faedah.

Aspek lain yang penting diambil perhatian oleh pembeli dalam pembelian rumah adalah perlindungan
takaful/insurans.

Ini kerana takaful/insurans menyediakan perlindungan kewangan dan juga kepada ahli keluarga.
Apabila memohon pinjaman perumahan, pembeli perlu mengetahui hak dan tanggungjawab mereka
sebagai peminjam serta institusi perbankan kerana pembeli akan berurusan dengan institusi
perbankan di dalam tempoh yang panjang.

Dengan memahami serba sedikit tentang pengetahuan asas, hak dan tanggungjawab di dalam
pembelian sesebuah rumah, pembeli dapat mengurangkan masalah berbangkit di kemudian hari.

Syariah dan kompetitif

Alhamdulillah, institusi kewangan Islam di negara ini mampu menyediakan kaedah pembiayaan
pemilikan rumah yang mematuhi syariah dan kompetitif. Di antara kaedah yang popular ialah Bai
Bithaman Ajil (BBA) dan kontrak perkongsian Musyarakah Mutanaqisah (MM).

Kaedah BBA adalah kaedah yang mula-mula digunakan dalam pembiayaan perumahan secara Islam
oleh institusi kewangan Islam di Malaysia, pada masa itu Bank Islam Malaysia Berhad. Kaedah ini
telah diluluskan oleh Majlis Penasihat Syariah, Bank Negara Malaysia. Kaedah ini merujuk kepada
jualan barangan di mana penjual membayar kepada pembeli harga jualan secara tangguh berserta
dengan suatu margin keuntungan yang dipersetujui, sama ada secara sekali gus atau secara ansuran.

Zaharuddin Abd. Rahman di dalam artikelnya, Pembiayaan Perumahan Secara Islam Semakin Inovatif
menyebut bahawa konsep ini sangat popular di Malaysia dan sehingga Disember 2005, konsep BBA
digunakan sebanyak 52.9 peratus dalam penerbitan Bon Islam (Sukuk) berbanding konsep-konsep
lain.

Sepanjang tahun 2005 juga konsep ini digunakan sekitar 41 peratus pula di dalam produk
pembiayaan kewangan pelanggan.

Mekanisme operasi BBA ialah pembeli memilih suatu aset yang ingin dibeli, kemudian pembeli
mendapatkan pembiayaan BBA daripada bank dan berjanji akan membeli aset tersebut pada harga
jualan. Pihak bank akan membeli aset tersebut daripada pemilik secara tunai dan aset tersebut telah
menjadi hak milik pihak bank.

Selepas itu pihak bank akan menjual aset berkenaan kepada pembeli berdasarkan harga jualan yang
telah termasuk keuntungan yang telah dipersetujui. Hak milik aset tersebut berpindah kepada pembeli
dan pihak pembeli akan membayar harga jualan kepada bank secara ansuran di dalam tempoh yang
telah dipersetujui.

Pelanggan A ingin membeli rumah berharga RM200,000. Kebiasaannya pelanggan akan membayar 10
peratus iaitu RM20,000 sebagai deposit kepada pemaju. Pelanggan A akan menandatangani perjanjian
Sale and Purchase (S&P Agreement) dengan pihak pemaju dan kemudian akan mendapatkan
pembiayaan daripada pihak bank.

Jika Pelanggan A layak membuat pembiayaan maka pihak bank bersetuju membeli rumah itu daripada
pelanggan tadi dengan harga RM180,000 setelah ditolak 10 peratus deposit yang telah dibayar tunai
oleh Pelanggan A.

Maka rumah tadi telah bertukar hak milik kepada pihak bank setelah semua proses pemilikan ke atas
rumah itu telah diselesaikan. Pihak bank akan menjualkan rumah (yang telah dibelinya tadi) itu
kepada pelanggan yang sama dengan harga baru disebut sebagai harga jualan iaitu RM350,000 yang
boleh dibayar oleh pelanggan secara ansuran bulanan dalam tempoh 20 tahun atau lebih, bergantung
kepada persetujuan.

Satu lagi kaedah pembiayaan perumahan secara Islam yang telah ditawarkan oleh institusi kewangan
Islam ialah Musyarakah Mutanaqisah (MM). Ia disebut-sebut sebagai alternatif kepada BBA.

Kaedah ini telah diluluskan oleh Majlis Penasihat Syariah, Bank Negara pada 6 Februari 2006 sebagai
kaedah pembiayaan yang mematuhi Syariah kerana ia adalah satu kontrak yang dibenarkan dalam
Muamalat Islam. (Shariah Resolution in Islamic Finance-BNM)

Perkongsian dengan bank

Dr. Ahamed Kameel Mydin Meera dalam artikelnya, 'Pembiayaan Pembelian Rumah Secara Islam
Alternatif' menerangkan, dalam MM ini melibatkan dua bahagian kontrak iaitu pelanggan membuat
perkongsian (musyarakah) dengan bank di bawah konsep Syirkah al-milk (pemilikan bersama) dan
bank memajak sahamnya ke atas pemilikan rumah berkenaan kepada pelanggan di bawah konsep
ijarah (pajakan).

Di bawah MM ini pelanggan yang berhajat untuk membeli aset akan menemui pihak bank bagi
mendapatkan pembiayaan. Pihak bank dengan pelanggan berkenaan akan menandatangani perjanjian
Musyarakah untuk sama-sama membeli aset berdasarkan nisbah saham masing-masing sebagai
contoh 90:10.

Deposit yang mungkin telah dibayar oleh pelanggan akan dikira sebagai bayaran awal sahamnya.
Pelanggan kemudiannya akan menyewa bahagian aset yang dimiliki oleh bank menerusi perjanjian
Ijarah.

Setiap pembayaran sewa adalah dikongsi bersama antara pelanggan dengan bank menurut nisbah
pemegangan saham masing-masing dan dalam bayaran sewa yang dibayar oleh pelanggan sejumlah
tertentu akan digunakan untuk membeli bahagian saham yang dimiliki oleh pihak bank. Justeru,
nisbah saham pelanggan akan terus meningkat selepas setiap pembayaran sewa dan nisbah saham
pihak bank akan terus berkurangan sehinggalah ia dimiliki sepenuhnya oleh pelanggan.
Dalam pembiayaan perumahan, aspek perlindungan takaful adalah antara aspek penting yang perlu
diberi perhatian. Perlindungan ini perlu untuk memberi jaminan kewangan sekiranya sesuatu yang
tidak diingini terjadi.

Secara umumnya, sekurang-kurangnya perlindungan takaful berikut perlu diambil oleh seseorang
yang membuat pembiayaan membeli rumah iaitu Pelan Takaful Gadai Janji, Pelan Takaful Empunya
Rumah dan Takaful Isi Rumah.

Pelan Takaful Gadai Janji ialah perlindungan takaful yang melindungi pihak pelanggan bank dalam
bentuk menyelesaikan baki pembiayaan jika pelanggan berkenaan mengalami kehilangan upaya kekal
atau meninggal dunia.

Manakala, Pelan Takaful Empunya Rumah ialah satu bentuk pelan perlindungan takaful untuk
melindungi rumah kediaman terhadap kerugian atau kerosakan akibat bencana seperti banjir atau
gempa bumi.

Takaful Isi Rumah pula memberi perlindungan terhadap kerugian atau kerosakan kandungan rumah
kediaman, dan perlindungan kepada pelanggan sebagai peserta jika berlaku kecederaan maut.

Pelanggan boleh menyertai Takaful Empunya Rumah atau Takaful Isi Rumah atau kedua-duanya
sekali untuk perlindungan yang menyeluruh.

Perancangan yang betul akan dapat memberikan keselesaan dan meminimakan masalah berbangkit
dalam mengurus pembelian dan pembiayaan perumahan.

Mudah-mudahan dengan sedikit persedian khususnya dari sudut pengetahuan asas akan dapat
membantu seseorang itu membuat keputusan yang lebih tepat untuk membeli dan memiliki sebuah
rumah yang diidamkan.