https://www.rumah.

com/panduan-properti/bunga-efektif-68276

Bunga Efektif: Pengertian,

Simulasi Perhitungan, dan
Bedanya dengan Bunga Flat

oleh Tim Editorial Rumah.com

terakhir diperbarui 21 Jul 2022 • 6 menit membacaPembeli Rumah Pemula
RumahCom – Mengetahui tentang suku bunga adalah hal penting untuk Anda yang
sering melakukan transaksi keuangan. Sederhananya, suku bunga adalah balas jasa
yang diperuntukkan bank kepada nasabah yang membeli atau menjual produknya.
Bunga juga bisa diartikan sebagai harga yang wajib dibayarkan oleh bank kepada
nasabah yang memiliki simpanan dan harga yang harus dibayar oleh nasabah kepada
bank jika nasabah yang memperoleh fasilitas pinjaman atau pembiayaan.

Bunga pun dibagi menjadi beberapa jenis, salah satunya adalah bunga efektif. Bagi
Anda yang ingin mengetahui lebih lanjut mengenai bunga efektif, berikut penjelasan
detailnya yang bisa Anda temukan di artikel ini:

 Apa Itu Bunga Efektif?

 Beda Bunga Efektif dan Bunga Flat
 Simulasi Perhitungan Bunga
 Tips Memilih Perhitungan Bunga Supaya Cicilan Tidak Membengkak

Berikut penjelasan detail mengenai bunga efektif dan simulasi perhitungannya yang
bisa Anda simak di bawah ini.
Ketahui Cara Menghitung Bunga Bank, Sebelum Ambil KPR

Simak cara menghitung bunga bank di sini!

Apa Itu Bunga Efektif?

Bunga efektif adalah bunga yang diperhitungkan dari sisa jumlah pokok pinjaman.
(Foto: Unsplash – Isaac Smith)
Bunga efektif adalah suku bunga yang diperhitungkan dari sisa jumlah pokok pinjaman
setiap bulan seiring dengan menyusutnya utang yang sudah dibayarkan oleh debitur.
Maka dari itu, semakin sedikit pokok pinjaman, semakin sedikit juga suku bunga yang
harus dibayarkan. Suku bunga efektif dianggap lebih adil bagi nasabah dibandingkan
dengan menggunakan suku bunga flat.

Dalam metode pembayarannya, jumlah uang yang Anda akan setorkan akan berbeda
jumlah tiap bulannya. Namun yang berbeda adalah jumlah setoran bunganya, untuk
angsuran akan tetap sama setiap bulannya.

Bunga efektif bisa menjadi salah satu cara untuk melunasi cicilan. Nah, jika Anda
berencana membeli rumah dengan mengajukan KPR. Cek daftar hunian terbaik di
kawasan Bekasi dibawah Rp1 miliar berikut ini!

Beda Bunga Efektif dan Bunga Flat

Bunga efektif dan bunga flat mempunyai perbedaan dalam pembiayaannya masing-
masing. (Foto: Unsplash – Rupixen.com)
Bunga efektif mempunyai beberapa perbedaan dengan bunga flat. Oleh sebab itu,
untuk mengetahui beberapa perbedaan yang harus diketahui untuk memilih antara
bunga efektif dan bunga flat, Anda bisa melihat lebih detail di bawah ini:

Bunga Efektif
 Cicilan tetap sama setiap bulan, namun bunga cicilan dihitung berdasarkan sisa
utang yang belum dibayarkan dan akan turun seiring dengan sisa tenor kredit
 Bunga Efektif biasanya dipakai untuk pinjaman berjangka panjang seperti KPR
Rumah
 Bunga efektif akan semakin kecil dalam cicilannya jika sudah sampai ke sisa
tenor yang akan berakhir

Bunga Flat
  Bunga Flat akan dihitung berdasarkan suku bunga pada utang awal dan
dibagikan secara proporsional berdasarkan jumlah tenor kreditnya
 Bunga Flat biasanya dipakai untuk jangka pendek seperti KTA atau Kredit
Kepemilikan Kendaraan Bermotor (KKKB)
 Bunga Flat akan membesar cicilannya jika Anda memilih tenor dalam waktu yang
lebih panjang

Tips Rumah.com
Perhitungkan kembali dalam memilih suku bunga yang akan diambil sesuai dengan kebutuhan
pembiayaan Anda dengan Bank.

Simulasi Perhitungan Bunga

Datang ke cabang bank pelaksana dan isi formulir pengajuan untuk mengajukan KPR.
(Foto: Unsplash – Firmbee.com)
Jika Anda sudah mengetahui perbedaan antara bunga efektif dan bunga flat. Anda bisa
melihat perbedaan dari cara perhitungan bunga efektif dan bunga flat berikut ini:
Perhitungan Bunga Efektif
Rumus bunga efektif:

 Cicilan pokok per bulan: Pokok pinjaman : tenor kredit

 Cicilan bunga per bulan: Saldo akhir x suku bunga per tahun : 12
 Total cicilan per bulan: Cicilan pokok + Cicilan bunga

Contoh Perhitungan:
Anda mengajukan pinjaman sebesar Rp 400.000.000 selama kurun waktu 60 bulan dan
dikenakan bunga efektif 9% per tahunnya. Maka jumlah cicilan yang harus Anda
keluarkan tiap bulan sebagai berikut:

Jumlah pinjaman: 400.000.000

Jangka Waktu: 60 bulan
Bunga Efektif: 9% per tahun
Cicilan Pokok per bulan: 400.000.000 : 60 bulan = 6.666.666

Cicilan Bulan ke-1

Cicilan Bunga Bulan ke-1: 400.000.000 x 9% : 12 = 3.000.000
Total Cicilan yang harus dibayarkan: Cicilan Pokok + Cicilan Bunga
6.666.666 + 3.000.000 = 9.666.666
Maka, sisa pinjaman Anda sebesar: 400.000.000 – 9.666.666 = Rp 390.333.334

Cicilan Bulan ke-2

Cicilan Bunga bulan ke-2 = 390.333.334 x 9% : 12 = Rp2.927.500
Total Cicilan yang harus dibayarkan:

Cicilan pokok + Cicilan bunga

6.666.666 + 2.927.500 = 9.594.166
Maka, sisa pinjaman Anda sebesar: 390.333.334 – 9.594.166 = Rp 380.739.168

Perhitungan Bunga Flat

Rumus Bunga Flat:

 Cicilan pokok setiap bulan: Pokok pinjaman : tenor kredit

 Cicilan bunga setiap bulan: Persentase bunga x plafon kredit
 Total cicilan per bulan: Cicilan pokok + Cicilan bunga

Contoh Perhitungan:

Anda mengajukan pinjaman sebesar 144.000.000 dengan bunga 3% tiap bulannya.

Anda memilih tenor dengan jangka 36 bulan. Maka jumlah cicilan yang akan Anda
bayarkan sebagi berikut:

Jumlah Pinjaman: 144.000.000

Jangka Waktu: 36 bulan
Bunga: 3% per bulan

Perhitungan:

Cicilan pokok per bulan = 144.000.000 : 36 bulan = 4.000.000

Cicilan bunga per bulan = 3% x 144.000.000 = 4.320.000

Total angsuran per bulan = 4.000.000 + 4.320.000 = 8.320.000

Maka, Anda harus membayar cicilan sebesar Rp 8.320.000 setiap bulannya untuk
melunasi selama 36 bulan.

Tips Memilih Perhitungan Bunga Supaya

Cicilan Tidak Membengkak
Datang ke cabang bank pelaksana dan isi formulir pengajuan. (Foto: Unsplash –
Firmbee.com)
Agar anda tidak salah dalam memilih perhitungan bunga, Anda harus cermat dan
meriset terlebih dahulu bunga yang Anda pilih. Karena, jika Anda gegabah dalam
memilih perhitungan bunga, cicilan yang Anda keluarkan belum tentu bisa siap hingga
lunas masa tenor kredit.

Maka dari itu ada beberapa tips untuk Anda agar cicilan tidak membengkak dalam
mengambil pembiayaan dengan bunga:

1. Melakukan Riset Kebutuhan

Sebelum Anda mengambil cicilan, riset terlebih dahulu dan diskusikan dengan keluarga
Anda dalam mengambil cicilan. Apakah Anda membutuhkannya dalam waktu terdesak,
atau pendapatan Anda sudah cukup dalam mengambil cicilan tersebut?

2. Hitung Jumlah Cicilan Anda Tiap Bulan

Sebelum mengambil cicilan, hitung secara detail cicilan yang Anda akan ambil tiap
tahunnya. Apakah cukup dalam mengeluarkan cicilan dalam jangka waktu yang Anda
ambil?

3. Cicilan Tiap Bulan Maksimal Sepertiga dari Penghasilan

Perlu Anda ketahui cicilan yang akan dikeluarkan tiap bulannya, tidak boleh lebih dari
sepertiga penghasilan Anda. Karena penghasilan Anda mempunyai porsi masing-
masing dalam kebutuhan Anda. Jangan sampai penghasilan Anda akan habis hanya
untuk mengambil cicilan dan bunga setiap bulannya.

4. Pertimbangkan Tenor Kredit

Tenor kredit harus disesuaikan dengan pengeluaran Anda untuk bisa melakukan cicilan
setiap bulannya. Jika tenor Anda makin panjang, maka cicilan yang dikeluarkan akan
mengecil. Hal ini cocok untuk Anda pertimbangkan, jika penghasilan Anda masih pas-
pasan.