1

Pilih KPR Syariah atau Konvensional?

Mencari Cicilan Murah saat Bunga Naik
on January 25, 2014
in KPR

Cicilan KPR Anda naik? Jika ya, ada alternatif, yaitu KPR syariah, yang menawarkan cicilan
tetap selama masa kredit, melindungi Anda dari fluktuasi bunga kredit seperti sekarang.
Simak KPR syariah mana yang paling menguntungkan, hasil dari survei berbagai bank.
Beberapa bulan ini, banyak yang galau dengan cicilan KPR. Naiknya bunga acuan Bank
Indonesia (BI) berimbas kenaikkan bunga (baca disini mengenai Kenaikkan Suku Bunga
KPR), yang menyeret naiknya cicilan kredit rumah. Mau tidak mau keuangan keluarga ikut
terganggu, apalagi harga harga barang di pasar juga sudah merembet naik.
Dapatkan GRATIS Panduan Mengambil KPR & Excel untuk Menghitung Cicilan
KPR - klik disini.
Menghadapi situasi ini, selain mengetatkan ikat pinggang keuangan rumah tangga, salah satu
yang bisa dipertimbangkan adalah KPR Syariah. Meskipun Indonesia mayoritas berpenduduk
muslim, penetrasi pembiayaan rumah secara syariah masih kecil. Belum banyak yang tahu,
apalagi ingin mengambilnya.
Apa itu pembiayaan rumah secara syariah? Bagaimana perbedaan dan keunggulan KPR
syariah vs konvensional? Mana KPR syariah terbaik, yang menguntungkan, murah dan paling
bagus. Mari kita simak.
2

Perkembangan Perbankan Syariah
Perbankan syariah dalam kurun waktu satu tahun terakhir tergolong tumbuh cukup pesat,
khususnya pada bank umum syariah (BUS) dan unit usaha syariah (UUS) yang mendominasi
aset perbankan syariah. Ini sejalan dengan upaya agresif Bank Indonesia (BI) mendorong
perbankan syariah.
Aset perbankan syariah meningkat per Oktober 2013 (tahun ke tahun) menjadi Rp.229,5
triliun. Bila ditotal dengan aset BPR Syariah, maka aset perbankan syariah mencapai
Rp.235,1 triliun.
Market share perbankan syariah dalam peta perbankan mencapai 4,8% per Oktober 2013
dengan jumlah rekening di perbankan syariah mencapai 12 juta rekening atau 9,2% dari
total rekening perbankan nasional serta jumlah jaringan kantor mencapai 2.925 kantor.
Dari sini terlihat, meskipun tumbuh pesat, porsi syariah masih kecil dibandingkan bank
konvensional. Padahal, banyak manfaat dan keunggulan pembiayaan dengan skema syariah.

KPR Syariah vs. Konvensional
Salah satu jenis pembiayaan dalam perbankan syariah adalah kredit untuk kepemilikan rumah.
Apa bedanya pembiayaan perumahan syariah dengan KPR konvensional?
Dari sisi persyaratan kredit, tidak ada perbedaan antara KPR syariah dan konvensional.
Semua persyaratan, seperti permintaan dokumen dan proses kredit, sama antara keduanya.
Dulu memang pernah aturan BI soal Loan To Value (LTV) prosentase jumlah pinjaman
terhadap nilai jaminan untuk syariah lebih ringan dibandingkan konvensional, sehingga
dengan nilai rumah yang sama pembiayaan syariah bisa memberikan plafond kredit yang
lebih tinggi. Namun, saat ini perbedaan aturan tersebut sudah direvisi, LTV antara syariah dan
konvensional sudah tidak berbeda lagi.
Yang berbeda antara KPR syariah dan konvensional adalah cara perhitungan kewajiban.
Tidak ada perhitungan bunga dalam pembiayaan syariah, seperti dalam skema kredit di bank
konvensional. Jadi tidak dikenal istilah bunga murah atau rendah dalam KPR syariah. Simak
penjelasan soal perhitungan bunga di artikel Cara Perhitungan Bunga KPR Konvensional.
Syariah menggunakan sistem bagi hasil. Nilai pinjaman syariah adalah nilai pembelian rumah
plus margin.
Bank memberitahukan berapa margin yang akan diambil oleh bank dan dibebankan kepada
nasabah. Dan yang paling penting, margin itu dibeberkan di muka, saat awal kredit, dan tidak
berubah selama masa kredit.
3

Ada beberapa jenis skema pembiayaan rumah syariah, namun skema yang paling banyak
diadopsi adalah Jual Beli (skema Murabahah).
Dalam skema Murabahah, harga jual rumah ditetapkan diawal ketika nasabah
menandatangani perjanjian pembiayaan jual beli rumah. Misalnya, harga beli rumah Rp 100
juta. Untuk jangka waktu 5 tahun, bank syariah mengambil keuntungan/margin sebesar Rp 50
juta. Maka harga jual rumah kepada nasabah untuk masa angsuran 5 tahun adalah sebesar Rp
150 juta. Angsuran yang harus dibayar nasabah setiap bulan adalah Rp 150 juta dibagi 60
bulan (5 tahun) = Rp 2.5 juta.
Bagaimana cara perhitungan margin syariah? Bank sudah menentukan besarnya margin, yang
biasanya berbeda beda sesuai jangka waktu pinjaman.
Untuk melakukan simulasi, Anda tinggal menentukan ingin berapa lama mengambil pinjaman
KPR.
Misalnya, tabel dibawah ini menunjukkan besarnya margin berdasarkan jangka waktu.
Katakan mengambil pinjaman selama 5 tahun, margin bank adalah 6.24% per tahun;
sementara 4 tahun, margin lebih rendah di 6.16% per tahun.
Margin KPR Syariah

Perhatikan bahwa makin panjang masa pinjaman, makin tinggi margin. Artinya, makin lama
meminjam, makin besar porsi bagi hasil yang harus dibayarkan ke bank.
Ini terkait besar kecilnya risiko buat bank.
Makin lama pembiayaan diberikan, makin besar kemungkinan nasabah tidak membayar tepat
waktu. Untuk mengantisipasi hal tersebut, bank membebankan margin yang lebih tinggi. Ini
semacam kompensasi risiko.
Tingkat margin ini adalah hal yang wajib dilihat ketika membandingkan KPR syariah. Besar
kecilnya margin menentukan cicilan yang harus Anda bayar setiap bulan.
Margin vs. Bunga KPR
Apa efeknya buat yang mengambil pinjaman rumah dengan cara perhitungan margin dan
bunga KPR?
Perbedaan itu terdapat dalam cicilan pinjaman. Singkatnya, dengan pembiayaan syariah,
cicilan yang harus Anda bayar setiap bulan jumlahnya tetap, sama sepanjang masa kredit.
4

Sementara, KPR konvensional menawarkan cicilan tetap hanya pada 1 sampai 3 tahun di awal
kredit. Setelah itu, bank menggunakan bunga mengambang, yang besarnya mengikuti kondisi
pasar, sehingga cicilan bisa berubah ubah setiap saat.
Sepengetahuan saya, dalam KPR konvensional, penawaran cicilan tetap paling lama, hanya
maksimum 5 tahun oleh KPR BCA dalam program fixed & cap. Diluar KPR BCA, ada bank
lain, seperti KPR CIMB Niaga dan KPR BII, yang pernah menawarkan cicilan tetap 5 tahun,
namun program cicilan tetap di bank ini sudah dihentikan ketika bunga meningkat di akhir
2013.
Kenapa cicilan kredit menjadi tetap di KPR syariah?
Karena dalam pembiayaan syariah, harga rumah dan margin keuntungan bank sudah dipatok
di awal saat perjanjian kredit. Jumlah keuntungan atau margin untuk bank sudah disepakati
sejak awal.
Ini berbeda dengan KPR konvensional yang penetapan bunga bersifat mengambang (floating)
tergantung kondisi pasar. Bunga tidak dipatok, bisa tinggi, bisa pula rendah.
Tidak Tepat Menilai KPR Syariah Lebih Mahal
Keberatan yang paling kerap dilontarkan adalah cicilan KPR syariah kok mahal. Pembiayaan
rumah dengan sistem syariah sering dipandang lebih berat dari KPR kovensional.
Ini pandangan yang kurang tepat. Kenapa?
Supaya lebih jelas, saya gunakan ilustrasi. Misal, pembiayaan rumah senilai Rp 500 juta
untuk masa kredit 15 tahun. Hasilnya untuk masing masing jenis KPR adalah sebagai
berikut:
KPR konvensional. Digunakan bunga tetap di dua sampai tiga tahun pertama yang kemudian
diikuti bunga mengambang mengikuti kondisi pasar. Dalam 3 tahun pertama, Anda
membayar cicilan tetap sebesar Rp 5.7 juta. Menginjak tahun ke 4 dan seterusnya, cicilan
meningkat menjadi Rp 6.4 juta karena bunga tetap digantikan oleh bunga mengambang
(flexible rate).
KPR syariah. Dengan menggunakan skema Murabahah, cicilan tetap yang harus dibayar
adalah Rp 6.3 juta selama masa kredit.
Dari hasil perbandingan ini, Anda bisa melihat bahwa dalam masa awal kredit, yaitu 3 tahun
pertama, cicilan dengan kpr konvensional memang lebih rendah, Rp 5.7 juta vs. Rp 6.3 juta.
Namun, ini yang perlu digarisbawahi, setelah masa bunga tetap selesai, menginjak tahun ke 4
dan seterusnya, cicilan KPR konvensional dengan bunga mengambang menjadi lebih tinggi
dibandingkan cicilan tetap KPR syariah, Rp 6.4 juta vs. Rp 6.3 juta.
5

Cicilan KPR Syariah vs Konvensional

Bukankan perbedaan kedua cicilan KPR syariah vs konvensional sebesar Rp 100 ribu terlihat
kecil? Ingat, ini perbedaan setiap bulan dan jika mengambil total masa kredit 15 tahun masih
ada 12 tahun lagi (atau 144 bulan) sampai masa kredit selesai.
Dari sini terlihat bahwa kesalahpahaman muncul karena melihat cicilan hanya di masa awal,
saat cicilan konvensional masih rendah akibat menggunakan bunga tetap, tetapi tidak melihat
cicilan setelahnya yang meningkat dengan perubahan ke bunga mengambang.
Tentu saja, cicilan KPR konvensional dengan bunga mengambang bisa berubah setiap saat.
Sehingga ada kemungkinan cicilannya bisa lebih rendah ketika bunga turun.
Namun, data historis bunga KPR selama ini menunjukkan bahwa bunga mengambang selalu
lebih tinggi dari bunga tetap. Skenario yang dijelaskan diatas adalah hal yang paling umum
terjadi.
Survei Margin KPR Syariah
Bank syariah mana yang menawarkan margin paling kompetitif? Dimana cicilan syariah yang
paling murah?
Untuk mencari yang termurah di tahun 2013, saya melakukan survei ke beberapa bank syariah
beberapa waktu yang lalu. Bertemu dengan marketing maupun customer service di masing
masing bank tersebut. Saya menanyakan berapa cicilan untuk pembelian rumah sebesar Rp
500 juta untuk periode pinjaman selama 10 tahun.
Hasilnya terangkum dalam tabel dibawah ini.
6

Perbandingan Cicilan KPR Syariah

Bisa dilihat dalam tabel diatas, cicilan per bulan dan margin dari masing masing bank.
Antara bank yang satu dengan yang lain, cicilan KPR syariah berbeda tidak terlalu signfikan.
Ini menunjukkan ketat dan kompetitifnya persaingan KPR syariah saat ini.
Yang menawarkan cicilan tetap terendah adalah KPR BNI Syariah. Kemudian diikuti oleh
KPR Bank Mandiri Syariah dan BRI Syariah.
Terlihat dari data ini, bank syariah BUMN cenderung menawarkan cicilan tetap yang lebih
rendah. Yang lain seperti KPR syariah BCA dan Muamalat masih lebih tinggi cicilannya.
Namun, hasil perbandingan ini perlu dibaca dengan dua catatan berikut, yaitu:
1. Data untuk perbandingan ini diambil beberapa saat yang lalu, sehingga sangat mungkin
kondisinya saat ini sudah berubah. Untuk mengetahui informasi paling akurat, Anda
sebaiknya menanyakan ke bank langsung. Informasi ini lebih ditujukan untuk memberikan
gambaran umum kondisi cicilan diantara bank syariah.
2. Dalam memutuskan mengambil pinjaman dari suatu bank, besarnya cicilan hanyalah salah
satu faktor. Banyak faktor lain yang perlu dipertimbangkan, seperti biaya KPR, proses
pengajuan pinjaman. Anda sebaiknya melakukan evaluasi dengan mempertimbangkan faktor
faktor lain ini. Jika ingin tahu soal biaya KPR, simak artikel Mana Biaya KPR yang Bisa di
Nego.

7

Keunggulan dan Kelemahan KPR Syariah
Yang pasti, alasan agama paling banyak digunakan dalam memilih pembiayaan syariah.
Namun, diluar alasan itu, saya juga melihat berbagai pertimbangan ekonomis dalam
pembiayaan syariah dibandingkan KPR konvensional.
1. Keunggulan KPR Syariah
Sejumlah hal yang menjadi keunggulan sebagai berikut:
Menawarkan Kepastian. Anda tidak perlu pusing cicilan yang naik karena cicilan di KPR
syariah jumlahnya tetap sampai masa kredit rumah selesai. Saya melihat keluarga yang harus
struggling setiap tahun dengan kenaikkan cicilan KPR sementara pendapatan atau gaji
mereka tetap. Jika Anda memliki pendapatan yang tetap, misalnya sebagai pegawai, cicilan
tetap akan mengurangi masalah dari kenaikkan bunga.Dalam situasi ketidakpastian, saat
bunga naik dan cicilan meningkat, belum lagi harga harga yang biasanya ikut melonjak,
cicilan tetap akan meringankan beban keuangan Anda. Tidak ada beban tambahan dari
kenaikkan cicilan KPR. Keuangan keluarga Anda akan lebih mudah dikelola dengan cicilan
yang tetap karena Anda tidak berhadapan dengan fluktuasi suku bunga setiap tahun. Ada
kepastian disana yang membuat pikiran nyaman.
Pelunasan dipercepat tidak dikenakan denda. KPR syariah tidak membebankan denda
seperti KPR konvensional sekitar 5% dari sisa pokok, jika nasabah melakukan pelunasan
dipercepat. Misal, pokok pinjaman yang belum lunas adalah Rp 200 juta. Untuk melunasi,
Anda harus membayar paling tidak Rp 200 juta plus 10 juta (5% dari 200 juta) untuk
dendanya, diluar biaya biaya lainnya. Jumlah denda yang cukup besar. Jika Anda memang
berencana melakukan pelunasan dipercepat suatu saat nanti, kesempatan bebas denda dari
syariah patut dijadikan pertimbangan.
2. Kelemahan KPR Syariah
Sejumlah hal yang menjadi kelemahan skema sebagai berikut:
Hilang kesempatan menikmati cicilan rendah jika bunga turun. Tentu saja, dengan
memanfaatkan cicilan tetap, Anda kehilangan kesempatan menikmati turunnya bunga
kredit. Dalam beberapa tahun kemarin, 2011 2013, ekonomi Indonesia mengalami
penurunan bunga kredit yang cukup signifikan. Implikasinya terasa ke suku bunga KPR.
Kondisi ini tidak dapat dinikmati oleh nasabah KPR syariah yang terlanjur mengikat perjanjian
kredit rumah dengan cicilan tetap. Namun, itulah biaya yang harus dibayar untuk
mendapatkan kepastian cicilan setiap bulan. Dalam ekonomi, ada yang disebut dengan istilah
no free lunch.
Tingginya denda keterlambatan. Satu hal yang perlu diperhatikan dalam KPR syariah adalah
tingginya denda keterlambatan. Denda ini harus Anda bayar jika cicilan bulanan dibayar
terlambat. Jumlah denda dengan pembiayaan syariah lebih tinggi dibandingkan KPR
konvensional.Saya mengalaminya sendiri. Denda keterlambatan pinjaman syariah saya
mencapai Rp 400,000 per bulan dan jumlahnya tetap. Di bank syariah lain, saya
8

mendapatkan informasi bahwa denda mencapai 5% dari cicilan bulanan. Jumlah denda ini
relatif tinggi dibandingkan KPR konvensional yang umumnya menetapkan denda di kisaran
1% dari cicilan bulanan dan sifatnya proporsional terhadap jumlah cicilan. Ketika memilih
pinjaman syariah, saran saya perhatikan berapa denda keterlambatan yang dicharged oleh
bank. Meskipun terlambat membayar adalah hal yang sebaiknya dihindari.
Lama pinjaman maksimum 15 tahun. Lebih pendek dibandingkan KPR konvensional yang
bisa memberikan masa pinjaman lebih panjang sampai 20 tahun. Misalnya KPR BTN. Kenapa
ini saya anggap tidak menguntungkan? Dalam pembiayaan rumah dan tanah, yang nilai
jualnya cenderung naik (ingat perkataan Mark Twain, Tuhan hanya menciptakan dunia satu
kali), kenaikkan nilai rumah umumnya lebih besar dibandingkan kewajiban yang harus
dibayar ke bank. Sehingga makin panjang masa kredit, makin besar selisih antara kenaikkan
nilai rumah dan margin yang bisa dinikmati. Seandainya pun, Anda gagal membayar
pinjaman, nilai rumah sebagai jaminan lebih tinggi dari nilai pinjaman, sehingga masih ada
selisih keuntungan yang Anda bisa dinikmati.Namun tidak sedikit orang yang ingin kreditnya
segera lunas. Apapun jenis kreditnya. Punya hutang dianggap menjadi beban.
Demikian kelebihan dan kekurangan pembiayaan menggunakan KPR syariah. Ini bisa jadi
bahan pertimbangan Anda ketika memilih cara pembiayaan pembelian rumah. Jika terpikir
ingin memindahkan kredit KPR konvensional ke KPR Syariah, bisa membaca artikel over
kredit rumah untuk mendapatkan pandangan mengenai seluk beluk prosesnya.
Saya melihat KPR syariah adalah alternatif pembiayaan yang seyogyanya Anda lihat dan
jadikan bahan pertimbangan. Diluar alasan religius, banyak manfaat dari skema pembiayaan
syariah. Simak update terbaru Suku Bunga KPR 2014 dan Bagaimana Mengelola Keuangan
agar bisa mengambil atau membayar cicilan KPR dengan lancar.

Kenapa Penting Paham Jenis dan Cara
Perhitungan Bunga KPR

Perhitungan bunga KPR adalah pertanyaan yang paling sering diajukan ketika mengajukan
pinjaman untuk memiliki rumah. Ada beberapa istilah terkait jenis bunga KPR, yaitu tingkat
bunga, fixed atau floating, dan cara perhitungan bunga, efektif/annuitas atau flat. Calon
nasabah perlu memahami dan memperhatikan perhitungan bunga KPR karena itu akan
menentukan besarnya cicilan.
Ingin tahu lebih lanjut soal KPR, dapatkan e-book GRATIS Panduan Mengambil KPR
klik disini.

9

Tingkat Bunga KPR

Dalam menetapkan bunga KPR, Bank menggunakan bunga tetap (fixed) atau bunga
mengambang (floating). Bunga mengambang artinya bunga kredit dapat berubah setiap saat
selama jangka waktu kredit. Sementara, bunga tetap berarti bunga tidak berubah selama
jangka waktu kredit atau hanya pada jangka waktu tertentu.
Dengan bunga mengambang, besarnya jumlah bunga yang harus dibayar oleh debitur dapat
berubah ubah sesuai dengan tingkat bunga yang ditetapkan oleh bank. Apabila bunga yang
disepakati pada awal perjanjian adalah sebesar 8%, maka selama jangka waktu kredit bunga
dapat turun menjadi 7% atau bahkan naik menjadi 12%.
Umumnya, Bank menetapkan besarnya suku bunga mengambang setiap bulan dan akan
memberitahukan ke debitur secara tertulis, jika terdapat perubahan suku bunga. Bunga
mengambang ditetapkan mengikuti kondisi bunga pasar. Jika bunga pasar berubah, maka
bunga KPR mengambang akan ikut berubah.
Dengan bunga tetap, debitur membayar besarnya bunga yang sama selama jangka waktu yang
diperjanjikan. Apabila pada saat perjanjian kredit telah ditetapkan bunga sebesar 10%, maka
selama jangka waktu yang diperjanjikan suku bunga yang berlaku tetap 10%. Dengan kata
lain, jika menggunakan bunga tetap, apapun perubahan dalam bunga pasar tidak akan
mempengaruhi besarnya jumlah bunga pinjaman.
Dalam prakteknya, bank biasanya menggunakan bunga tetap pada satu sampai dengan lima
tahun pertama masa kredit KPR. Setelah masa bunga tetap selesai, bank akan kembali ke
bunga mengambang yang mengikuti tingkat bunga pasar yang berlaku. Ini metode penetapan
bunga yang saat lazim digunakan di hampir semua produk KPR di bank.
Cara Perhitungan Bunga KPR
Secara umum ada 2 metode dalam perhitungan bunga KPR yaitu efektif dan flat.
Dalam metode Efektif, bank menghitung bunga berdasarkan saldo pokok pinjaman bulan
sebelumnya. Jumlah bunga adalah perkalian tingkat suku bunga dengan sisa pokok pinjaman.
Karena setiap bulan saldo pokok pinjaman akan berkurang seiring dengan pembayaran
cicilan, maka dalam metode efektif debitur membayar jumlah bunga yang terus menurun
setiap bulan. Disebut metode efektif karena pada dasarnya debitur membayar bunga hanya
atas sisa pinjaman yang masih dimiliki dan bukan membayar bunga atas dasar plafond
pinjaman.
Metode efektif dimodifikasi dengan metode anuitas yang mengatur supaya jumlah angsuran
pokok dan bunga yang dibayar senantiasa sama setiap bulan. Dalam pembayaran angsuran
tersebut terdapat komponen pokok dan bunga, dimana dengan metode annuitas, jumlah
pembayaran pokok dan bunga akan disesuaikan sedemikian rupa, sehingga jumlah total
10

pembayaran angsuran tetap sama setiap bulan. Porsi pembayaran bunga yang menurun akan
dikompensasikan dengan porsi pembayaran pokok yang meningkat. Biasanya Bank memiliki
aplikasi software yang secara otomatis menghitung bunga anuitas.
Cara perhituan bunga efektif dengan metode annuitas akan diuraikan dalam contoh berikut.
Misalnya, debitur mengambil pinjaman KPR senilai Rp 24 juta selama 1 tahun dengan bunga
efektif 10% per tahun, perhitungan akan muncul sebagai berikut

Tabel Perhitungan Bunga KPR dengan Metode Efektif
Bulan Saldo Bunga Anuitas Angsuran Pokok Total Angsuran
0 24,000,000 0 0 0
1 22,090,019 200,000 1,909,981 2,109,981
2 20,164,121 184,083 1,925,898 2,109,981
Bunga anuitas bulan 1 = Rp 24.000.000 x 10% x (30 hari/360 hari) = Rp 200.000
Angsuran pokok dan bunga pada bulan 1 adalah Rp 1.909.981 + 200.000,00 = Rp 2.109.981
Bunga anuitas bulan 2 = Rp 20.164.121 x 10% x (30 hari/360 hari) = Rp 184.083
Angsuran pokok dan bunga pada bulan 2 adalah Rp 184.083 + 1.925.898 = Rp 2.109.981
Terlihat bahwa angsuran bulan kedua sama dengan angsuran bulan pertama dan seterusnya
dimana besarnya angsuran akan tetap sama sampai dengan selesainya jangka waktu kredit.
Namun, komposisi angsuran pokok dan angsuran bunga berubah ubah setiap bulan, dimana
porsi pembayaran pokok terus meningkat setiap bulan yang mendorong sisa pokok/hutang
terus berkurang (sampai akhirnya lunas di bulan 12) yang ujungnya mengurangi jumlah
tagihan bunga.
Dalam metode Flat, bank menghitung bunga berdasarkan pokok pinjaman awal, bukan
berdasarkan sisa pinjaman debitur. Dengan metode ini, debitur membayar jumlah bunga yang
tetap sama setiap bulan lantaran pokok pinjaman yang dijadikan faktor pengali (plafond) dari
bunga tidak berubah. Ini berbeda dengan metode efektif dimana jumlah bunga menurun setiap
bulan sejalan berkurangnya saldo pinjaman.
Jumlah total pembayaran dari pokok dan bunga setiap bulan sama besarnya. Demikian juga,
porsi pokok dan porsi bunga dalam total cicilan setiap bulan tidak berubah.
Dalam contoh kasus di atas misalkan bunga flat sebesar 5,4991% per tahun.
11




abel Perhitungan Bunga KPR dengan Metode Flat
Bulan Saldo Bunga Angsuran Pokok Total Angsuran
0 24,000,000 0 0 0
1 22,000,000 109,982 2,000,000 2,109,982
2 20,000,000 109,982 2,000,000 2,109,982
Bunga flat tiap bulan selalu sama = (Rp 24.000.000,00 x 5,4991% x 1 ) : 12= Rp 109.982,00
Angsuran pinjaman bulan 1: Angsuran pokok dan bunga pada bulan 1 adalah
Rp 2.000.000,00 + 109.982,00 = Rp 2.109.982
Angsuran pinjaman bulan 2: Angsuran pokok dan bunga pada bulan 2 adalah
Rp 2.000.000,00 + 109.982,00 = Rp 2.109.982
Dan seterusnya sampai bulan 12, maka saldo pinjaman akan nol dan hutang lunas.

Yang penting dipahami, metode perhitungan bunga akan mempengaruhi besar kecilnya
angsuran bunga yang harus dibayar debitur atas kredit yang diberikan bank. Berdasarkan
contoh kasus di atas, bahwa untuk jangka waktu kredit 2 tahun, maka suku bunga efektif 10%
per tahun akan menghasilkan angsuran yang sama dengan suku bunga flat 5,3739 % per
tahun. Antara perhitungan bunga efektif dan flat untuk menghasilkan jumlah angsuran yang
sama, maka bunga efektif akan lebih tinggi dibandingkan bunga flat.
Wajib Diperhatikan Debitur dalam Bunga KPR
Ketika memilih KPR, sebaiknya debitur memperhatikan hal hal berikut soal bunga KPR.
Pertama, meminta penjelasan kepada bank mengenai bunga yang digunakan selama masa
kredit. Apakah fixed atau floating. Umumnya saat ini bank menawarkan KPR dengan bunga
fixed diawal masa kredit selama periode tertentu saja, misalnya 1 atau 2 tahun pertama.
Setelah masa bunga tetap selesai, KPR akan menggunakan bunga floating yang mengikuti
bunga pasar. Jadi, perhitungan bunga KPR melewati dua tahap, bunga tetap dahulu, kemudian
bunga mengambang.
12

Apa yang perlu dilihat saat membandingkan bunga KPR? debitur sebaiknya fokus pada dua
hal, yaitu berapa besar dan berapa lama bunga fixed tersebut. Berapa besar bunga sudah jelas
maksud dan tujuannya untuk dieveluasi. Namun, seringkali debitur lupa mengkaji berapa
lama bunga fixed dinikmati. Jangka waktu bunga fixed yang lebih lama akan lebih
menguntungkan karena memberikan kepastian pembayaran cicilan yang lebih panjang. Jadi
baik tingkat maupun periode bunga fixed merupakan hal yang selayaknya dipertimbangkan
saat memilih KPR.
Debitur sering tidak memperhatikan atau bahkan mengabaikan bunga floating. Ini mungkin
karena posisi bunga floating yang belakangan digunakan dan jarang ditonjolkan dalam
promosi KPR. Padahal, tingkat bunga floating itu penting diketahui karena setelah nanti masa
bunga fixed selesai, cicilan KPR akan dihitung berdasarkan bunga floating sampai akhir masa
kredit. Pengaruh bunga floating justru sebenarnya paling signifikan dibandingkan bunga fixed
yang hanya beberapa tahun saja digunakan. Karena itu, berapa bunga floating adalah point
yang jangan sampai dilupakan untuk diperbandingkan ketika memutuskan pilihan KPR.
Meskipun bunga floating yang berlaku saat ini belum tentu akan sama saat nanti masa bunga
fixed selesai. Namun, dengan mengetahui dan membandingkan posisi bunga floating yang ada
sekarang, debitur sudah dapat memperkirakan apakah KPR memiliki bunga floating yang
relatif lebih tinggi, rendah atau sama dengan KPR dari bank bank lain. Perbandingan ini
tidak sempurna, tetapi bisa memberikan arah atau petunjuk buat debitur mengenai perkiraan
cicilan saat nanti bunga berubah dari fixed menjadi floating.
Kedua, menanyakan cara perhitungan bunga yang digunakan. Apakah perhitungan bunga
dengan metode efektif atau metode flat. Perbedaan antara keduanya akan memberikan jumlah
bunga yang jauh berbeda. Metode flat memberikan tingkat bunga yang lebih rendah
dibandingkan metode efektif.
Oleh karena itu, jangan terkecoh oleh rendahnya tingkat bunga, sebelum paham metode
perhitungan bunga yang dipakai. Debitur perlu dengan jelas menanyakan ke bank berapa
sebenarnya suku bunga efektif yang diterapkan sebelum memutuskan untuk mengajukan
kredit. Pastikan menggunakan metode perhitungan yang sama. Bandingkan bunga KPR
dengan sama sama menggunakan metode efektif. Jangan metode efektif dengan metode flat.
Hasilnya pasti tidak akurat.
Ketiga, mintalah jadwal dan komposisi perhitungan bunga dan angsuran pokok pinjaman
selama jangka waktu pinjaman. Setiap kali debitur membayar cicilan setiap bulan maka
pembayaran tersebut akan dipecah dimana sebagian membayar porsi bunga dan sebagian lagi
membayar pokok pinjaman.

Informasi sisa pinjaman ini yang penting diketahui. Dalam setiap periode, berapa sisa pokok
pinjaman yang masih ada di bank merupakan sisa hutang KPR anda. Jika ingin melakukan
pelunasan dipercepat sebelum masa kredit berakhir, atau ingin memindahkan pinjaman KPR
ke bank lain, maka sisa pinjaman ini yang menjadi patokan berapa hutang yang masih tersisa.
13

Demikian hal hal yang perlu diperhatikan oleh debitur ketika mengevaluasi perhitungan
bunga KPR.

Menghadapi Naiknya Bunga KPR
on September 8, 2013
in KPR
Belum reda dihantam melorotnya harga saham dan melemahnya nilai tukar rupiah, sebentar
lagi kita harus merogoh kocek lebih dalam untuk membayar cicilan pinjaman yang lebih besar
karena naiknya bunga KPR. Kuncinya, bagaimana sejak dini mempersiapkan diri dan
menyusun langkah antisipasi menghadapi kenaikkan ini, sehingga dampaknya tidak terlalu
berat kepada keuangan rumah tangga.
Langkah Bank Indonesia (BI) mengerem gejolak di pasar dengan menaikkan BI rate dan
bunga KPR berimbas pada bunga KPR. Beberapa bank sudah merubah tingkat bunga KPR
mereka. Suku bunga mengambang (floating) yang sebelumnya di kisaran 11-12% , sekarang
sudah merangkak ke 13%. Suku bunga tetap (fixed) juga setali tiga uang, sebelumnya berada
di angka 6 -7%, sekarang sudah meloncat ke 8-9%.
Dapatkan GRATIS Panduan Mengambil KPR & Excel Menghitung Cicilan KPR klik
disini.
Kenaikkan ini baru merespon perubahan BI Rate yang pertama dari 6.0% ke 6.5% di Juli
2013. Belum memperhitungkan kenaikkan SBI berikutnya yang membawa bunga acuan ke
level lebih tinggi di angka 7%. Menurut berita Harian Kontan (03/11/2013), kenaikan bunga
kredit tinggal menunggu waktu karena kondisi perekonomian yang belum sehat. Episode
kenaikkan bunga KPR sepertinya masih berlanjut, masih koma belum titik.
Dampak Kenaikkan Bunga KPR
Kenaikkan bunga terjadi baik di bunga KPR tetap maupun di bunga KPR mengambang.
Karena kedua jenis bunga ini punya skema yang berbeda, dampak kenaikkan tidak seragam
(baca: Cara Perhitungan Bunga KPR). Tergantung jenis bunga KPR yang Anda hadapi saat
ini.
Pertama, dampak paling terasa adalah bagi Anda yang saat ini membayar cicilan berdasarkan
bunga KPR mengambang (floating). Dengan bunga mengambang berarti bank menetapkan
bunga KPR mengikuti kondisi bunga pasar.
Karena itu, naiknya bunga acuan di pasar seperti saat ini, seketika membuat jumlah cicilan per
bulan menjadi lebih besar karena bank melakukan penyesuaian atas komponen tingkat bunga.
14

Kedua, bagi yang sebentar lagi mengambil KPR, Anda akan menghadapi cicilan yang lebih
besar dari yang sebelumnya diperhitungkan menggunakan bunga lama.
Meskipun nasabah KPR baru akan membayar cicilan menggunakan bunga tetap terlebih
dahulu selama beberapa tahun, tetapi karena bunga tetap juga ikut naik, dampaknya cicilan
juga menjadi lebih besar.
Bisa jadi, rencana mengambil KPR menjadi tertunda karena porsi cicilan terhadap pendapatan
menjadi lebih tinggi dari batas normal yang diterima oleh bank (30-35%). Kalau ini terjadi,
rencana mempunyai rumah melalui KPR mungkin terpaksa harus diurungkan terlebih dahulu
sampai bunga turun atau punya dana untuk menambah uang muka guna menurunkan beban
cicilan.
Ketiga, bagi yang sudah memiliki KPR namun masih dalam masa suku bunga tetap (fixed),
kenaikkan ini tidak akan berpengaruh. Jumlah cicilan pinjaman yang dibayar setiap bulan
masih sama.
Karena dalam masa bunga tetap, bank sepakat tidak melakukan perubahan bunga, meskipun
kondisi pasar berubah.
Namun, hati hati. Bagi yang masa bunga tetap hampir selesai, harap bersiap siap
menghadapi lonjakan jumlah pembayaran cicilan. Saat masa bunga tetap selesai, Anda harus
membayar cicilan berdasarkan bunga mengambang yang jauh diatas bunga tetap.
Sementara, bagi yang masa bunga tetap masih lama, beruntunglah Anda. Cukup berdoa
supaya saat masa bunga tetap Anda selesai, kondisi ekonomi sudah lebih baik sehingga acuan
bunga mengambang sudah turun kembali.
Simulasi Kenaikkan Bunga KPR
Berikut ini simulasi beberapa skenario kenaikkan bunga terhadap jumlah cicilan. Asumsi
adalah pinjaman sebesar Rp 500 juta, tenor 10 tahun. Dilihat bagaimana dampaknya. Skenario
1, kepada yang sudah membayar cicilan dengan bunga mengambang. Skenario 2, kepada yang
beralih dari bunga tetap ke bunga mengambang.

15

Kesimpulannya, kenaikkan pembayaran cicilan paling tinggi dihadapi oleh Anda yang nanti
beralih dari bunga tetap ke bunga mengambang. Naik sekitar 23%, dari cicilan hampir 6 juta
menjadi 7 juta sebulan.
Ini karena memang spread bunga tetap dengan bunga mengambang sudah cukup lebar dan
ditambah lagi, dengan adanya kenaikkan bunga mengambang, spread tersebut makin melebar.
Jadi, buat Anda yang sebentar lagi masa bunga tetapnya akan berakhir harus extra hati hari.
Jangan kaget kalau terima jumlah cicilan KPR yang melonjak tajam.
Menghadapi Kenaikkan Bunga KPR
Anda dapat melakukan beberapa langkah menghadapi naiknya bunga.
1. Melakukan Financial check-up untuk Tahu Kondisi Keuangan dengan naiknya Bunga
KPR
Tujuan financial check-up adalah menghitung apakah naiknya pembayaran cicilan KPR dapat
diserap dengan kondisi keuangan sekarang. Baca: Cara Mengelola Keuangan Keluarga disini.
Jika tidak dapat diserap, berarti kondisi keuangan menjadi minus dengan beban cicilan yang
lebih tinggi. Anda harus segera menyusun strategi mengatur pengeluaran mana dalam
anggaran rumah tangga yang harus disesuaikan (alias dipangkas) untuk mengakomodasi
kenaikkan cicilan ini.
Kenapa financial-check up penting dalam situasi ini?
Saya banyak menyaksikan keluarga yang kaget, karena tidak persiapan, melihat kewajiban
pembayaran yang tiba tiba naik. Akibatnya, mereka memangkas anggaran secara terburu-
buru.
Tahu apa yang pertama kali dipangkas? Investasi. Sementara, pengeluaran bulanan tidak
disentuh, ataupun jika dikurangi sedikit sekali, yang dihemat tidak berarti jumlahnya.
Padahal, amat berbahaya memotong investasi. Investasi dibutuhkan guna memperkuat dana
darurat yang sangat krusial untuk berjaga-jaga dalam kondisi ketidakpastian ekonomi.
Dengan melakukan financial check-up, Anda bisa memetakan masalah dan dapat memutuskan
dengan bijaksana, mana komponen keuangan yang paling perlu dipangkas. Bagaimana
caranya supaya investasi tetap terjaga sementara kewajiban cicilan dapat dibayar tepat waktu.
2. Melakukan Over Kredit Rumah untuk Mendapatkan Bunga KPR Lebih Murah
Kenapa bisa bunga lebih rendah? Dengan over kredit, pinjaman berubah statusnya menjadi
pinjaman baru di bank lain. Nah, pinjaman baru mendapatkan bunga tetap yang lebih rendah
dari bunga mengambang.
16

Over kredit disini disarankan hanya untuk Anda yang KPR sudah dengan bunga
mengambang. Untuk yang masih dalam masa bunga tetap, sebaiknya tidak pindah ke bank
lain karena saat ini tingkat bunga tetap yang baru lebih tinggi dibandingkan bunga tetap
sebelumnya. Kalau dipindahkan, bunga tetap yang Anda bayar menjadi lebih tinggi, bukan
lebih rendah, dibandingkan bunga tetap yang dinikmati saat ini.
Namun, dan ini sesuatu yang penting untuk diperhatikan, biaya over kredit tidak murah.
Jangan keburu memindahkan sebelum tahu betul hitung-hitungan biaya over kredit.
Komponen biaya over kredit adalah sebagai berikut:
Pertama, biaya pelunasan dipercepat yang dibayar ke bank awal. Karena ini adalah
pemindahan pinjaman, maka pinjaman harus dilunasi dahulu. Jumlah biayanya tidak kecil dan
masing masing bank punya aturannya sendiri sendiri. Harus cek ke bank dahulu berapa
yang harus dibayar.
Kedua, karena over kredit statusnya adalah pinjaman baru di bank lain, maka Anda harus
melakukan akad kredit yang baru. Untuk itu, Anda harus mengurus dan yang paling penting
membayar kembali semua biaya notaris dan pengurusan dokumen sama seperti pengajuan
kredit diawal dulu. Biaya ini Anda tahu tidak murah.
Kesimpulannya, over kredit bisa saja menawarkan bunga yang lebih rendah, tetapi sebelum
melakukannya harus dihitung dulu benar benar jumlah biaya yang harus dikeluarkan dalam
proses over kredit ini. Kalau memang biaya pengurusan lebih rendah dibandingkan naiknya
bunga, bisa kanjut melakukan over kredit. Jika tidak ya sebaiknya jangan. Baca: Apa Untung
Rugi Melakukan Over Kredit Rumah disini.
3. Melihat KPR Syariah yang Menawarkan Cicilan Tetap Sepanjang Tenor
Gonjang ganjing ini membuat KPR syariah menjadi tawaran yang menarik.
KPR syariah memiliki skema cicilan tetap sepanjang tenor. Ya, dengan KPR jenis ini, Anda
bisa tenang, karena jumlah cicilan sudah fixed sampai masa kredit selesai. Berbeda dengan
KPR konvensional dimana cicilan yang sama hanya berlaku selama masa bunga tetap masih
berlaku.
Selama ini, KPR syariah kurang dilirik karena kondisi bunga pasar sedang menurun sehingga
KPR konvensional masih lebih menarik. Jumlah cicilan dengan tingkat bunga tetap di KPR
konvensional lebih murah dibandingkan cicilan tetap di KPR syariah.
Namun, banyak yang lupa, bahwa masa bunga tetap di KPR konvensional punya batas waktu.
Paling lama 5 tahun dan rata rata berada di periode 2 tahun. Setelah masa itu berakhir,
debitur KPR konvensional harus berhadapan dengan bunga mengambang yang mengikuti
bunga pasar. Ketika bunga pasar tidak lagi bersahabat, dampaknya ke cicilan KPR
konvensional cukup signifikan.
17

Cicilan di KPR syariah meskipun terlihat lebih tinggi dibandingkan KPR konvensional,
terutama di tahun tahun awal, namun memberikan ketenangan dan kepastian sampai masa
kredit berakhir. Baca: Perbandingan Bunga KPR Syariah vs Konvensional disini.
Ini kembali ke pilihan masing masing individual. Yang ingin diuraikan disini adalah bahwa
ada pilihan KPR dengan skema cicilan yang tetap sampai masa kredit selesai. Bukan hanya
pilihan dengan KPR konvensional.
Melihat kondisi ekonomi dan prediksi banyak pihak, kenaikkan bunga KPR sepertinya sulit
dibendung. Lebih baik segera bersiap menghadapi kenaikkan tersebut. Persiapan yang lebih
awal akan memberikan kita kesempatan dan ruang yang lebih fleksibel untuk menyusun dan
memutuskan langkah yang paling tepat buat kondisi keuangan kita. Simak update
terbaru Suku Bunga KPR 2014 dan Bagaimana Mengelola Keuangan supaya bisa mencicil
KPR dengan lancar.

Over Kredit Rumah, Apa Untung dan
Ruginya
on September 13, 2013
in KPR
Over kredit rumah dipandang sebagai salah satu solusi menghadapi naiknya bunga KPR.
Dikarenakan bisa menurunkan tingginya bunga. Namun, perlu paham untung ruginya, banyak
hal perlu dipertimbangkan sebelum melakukan over kredit.
Over kredit pada dasarnya adalah pemindahan pinjaman rumah yang sudah berjalan di sebuah
bank ke bank lain. Apa istimewanya? Dengan menjadi pinjaman baru ditempat lain, maka
bunga yang digunakan berubah mengikuti bunga tetap pinjaman baru yang lebih rendah
dibandingkan bunga mengambang yang digunakan pinjaman berjalan.
Ingin tahu lebih dalam soal KPR, dapatkan e-book GRATIS Panduan Mengambil KPR
baca disini.
Bunga tetap yang lebih rendah hanya bisa dinikmati dalam periode tertentu, misalnya 1 atau 2
tahun, dan paling lama 5 tahun. Setelah masa ini berakhir, Anda harus membayar cicilan
mengikuti bunga mengambang yang lebih tinggi. Ingin tahu Cara Perhitungan Bunga KPR
baca disini.
Ambil contoh kondisi saat ini. Misalnya, pinjaman Anda sudah berjalan 3 tahun, maka cicilan
kena bunga mengambang di kisaran 12% an. Sementara, bunga tetap berada di kisaran 9 sd
18

10% per tahun. Dengan memindahkan, Anda bisa menikmati kembali bunga tetap yang lebih
rendah.
Tidak hanya itu. Dengan over kredit, Anda bisa mendapatkan tambahan dana dari pinjaman
yang baru. Bank memberikan pinjaman baru yang lebih tinggi dari plafond pinjaman
sebelumnya, tentu saja, selama nilai jaminan mendukung.
Dalam over kredit, jaminan akan di nilai ulang oleh bank yang baru. Mengingat nilai properti
cenderung naik, nilai jaminan setelah penilaian terbaru biasanya akan lebih tinggi. Cukup
untuk mendapatkan plafond yang lebih besar.
Tentu saja, sebelum menyetujui kenaikkan plafond , bank akan memastikan apakah Anda
memiliki kemampuan keuangan untuk membayar cicilan yang lebih besar.
Bagi bank, over kredit juga punya nilai plus. Debitur yang memiliki pinjaman punya track-
record pembayaran. Track-record ini sangat disukai oleh bank karena menjadi bukti
bagaimana karakter dan kemampuan bayar si debitur.
Itu sebabnya bank mendorong over kredit. Selain iming-iming plafond lebih tinggi, bank juga
menawarkan bunga yang lebih murah buat pinjaman over kredit dibandingkan misalnya
pinjaman untuk pembelian rumah bekas.
Sounds good, right? Tapi, jangan cepat gembira dulu, theres no such a free lunch.
Paling tidak ada hal yang mesti jadi perhatian Anda, yaitu prosesnya dan biaya yang harus
dibayar, dalam over kredit rumah.
Baca dan unduh disini GRATIS Panduan Investasi Reksadana Dasar.
Proses Over Kredit Rumah
Bank akan melakukan analisa kredit dan menilai kembali (re-appraisal) jaminan. Jadi, Anda
harus siap siap mengumpulkan kembali dan menyerahkan dokumen identitas dan bukti
penghasilan yang terbaru yang menjadi syarat pengajuan kredit.
Over kredit dilakukan layaknya proses pinjaman baru.
Namun, karena sudah ada track record pembayaran di bank sebelumnya, proses persetujuan
kredit biasanya lebih cepat. Bank mengandalkan data histori pembayaran dalam menilai
permohonan over kredit.
Makanya, sebelum melakukan over kredit, Anda baiknya memastikan bagaimana
performance pembayaran kredit selama ini. Kalau sering terlambat, apalagi sampai lebih dari
60 hari, sebaiknya Anda memikirkan kembali kenginginan mengajukan pemindahan
pinjaman. Bank akan menolak aplikasi yang kinerja pembayarannya buruk.
19

Proses lainnya adalah penilaian ulang atas jaminan. Selain ingin mengetahui nilai terkini
jaminan, bank akan mengecek kembali dokumen terkait, terutama keabsahan Ijin Mendirikan
Bangunan (IMB).
Yang kadang terjadi adalah antara IMB dan kondisi bangunan saat ini sudah berbeda.
Misalnya, IMB masih satu lantai tetapi bangunan sekarang sudah dua lantai. Perbedaan ini
perlu dibicarakan segera untuk dicari solusinya karena bagi bank ketidaksesuaian ini punya
risiko yang akan mempengaruhi persetujuan pinjaman.
Bagaimana dengan dokumen jaminan? Karena pinjaman belum lunas, maka sertifikat masih
dipegang bank yang lama. Sementara, bank yang baru membutuhkan dokumen ini guna
melakukan pengecekan sertifikat. Yang umum dilakukan adalah notaris bank yang baru akan
melakukan pengecekan dengan menggunakan copy sertifikat.
Kenapa berani ya dengan copy saja. Bank yang baru berani melakukannya karena berpatokan
bahwa bank yang lama pasti sudah melakukan pengecekan yang cukup sebelumnya sehingga
berani memberikan persetujuan kredit.
Proses akhir, tetapi yang paling rumit, adalah pelunasan dan penyerahan sertifikat serta
dokumen pendukung lainnya.
Sertifikat tidak akan bisa diambil sebelum debitur membayar lunas pinjaman, itu syarat yang
berlaku di semua bank. Dan, bank yang lama akan menyerahkan sertifikat kepada debitur,
bukan kepada bank yang baru, meskipun dalam over kredit, pembayaran sebenarnya berasal
dari bank yang baru.
Jadi, saat kredit sudah dicairkan, bank yang baru belum memegang sertifikat tanah dan
bangunan yang menjadi jaminan. Ada jeda waktu antara kredit cair sampai sertifikat diterima.
Ini kadang menimbulkan masalah.
Proses yang umum dilakukan adalah, setelah pengajuan over kredit disetujui, bank yang baru
akan membayar lunas pinjaman ke bank yang lama. Setelah itu, debitur bersama dengan
notaris yang telah ditunjuk bank yang baru, akan mengambil dokumen sertifikat tersebut
untuk selanjutnya diproses oleh notaris tersebut.
Masalah yang seringkali muncul adalah proses pengeluaran dokumen sertifikat yang terlalu
lama. Akibatnya, bank yang baru enggan melakukan proses over kredit rumah.
Sebagai debitur, Anda perlu memastikan berapa lama bank mengeluarkan sertifikat setelah
pelunasan. Kemudian, mengkonsultasikan dengan bank yang baru, apakah bisa menerima
waktu penyerahan sertifikat yang ada.
Dari sini kelihatan bahwa proses over kredit tidak mudah. Banyak titik titik yang perlu
diperhatikan. Tiga pihak yang terlibat, Anda sebagai debitur, bank yang sekarang dan bank
yang baru, membuat prosesnya menjadi lebih rumit dari proses pinjaman biasa yang hanya
melibatkan Anda dan satu bank.

20

Biaya Over Kredit Rumah
Bagaimana dengan biaya over kredit? Biayanya terus terang tidak murah.
Pertama, biaya pelunasan dipercepat. Anda harus membayar denda ke bank atas pelunasan
pinjaman yang lebih cepat dari periode waktu (tenor) yang disepakati diawal.
Berapa denda pelunasan dipercepat? Itu tergantung perjanjian kredit dengan masing masing
bank. Tidak ada patokan yang standard.
Biaya umumnya dihitung dari sejumlah prosentase tertentu dari sisa pokok pinjaman.
Misalnya, dalam perjanjian KPR saya, bank menetapkan 2% dari sisa pokok pinjaman sebagai
denda pelunasan dipercepat.
Itu artinya, jumlah denda sangat dipengaruhi oleh sisa pokok pinjaman.
Bagi yang masa kreditnya baru mulai beberapa tahun, sisa pokok pinjaman masih besar,
sehingga jika melakukan over kredit jumlah denda yang nanti harus dibayar cukup lumayan.
Ini karena pada masa awal kredit, alokasi pembayaran cicilan sebagian besar digunakan untuk
membayar bunga.
Kedua, biaya pengurusan over kredit. Seperti yang diungkapkan di bagian awal, over kredit
diberlakukan seperti kredit baru. Oleh karena itu, semua biaya pengurusan kredit baru harus
dibayar dalam proses over kredit.
Nah, jumlah biaya ini tidaklah kecil. Mulai dari biaya appraisal jaminan, notaris, legal dan
surat-surat yang lain. Harus dipastikan semua biaya ini diperhitungkan secara komplit. Jangan
sampai nanti kaget, kok biaya over kredit banyak sekali, ya.
21


Bagaimana keputusan melakukan over kredit rumah atau tidak?
Pertama, memastikan bahwa biaya mengurus over kredit lebih murah dibandingkan naiknya
pembayaran cicilan akibat bunga KPR yang meningkat. Terutama bagi yang masa
pinjamannya belum terlalu lama, perlu menghitung benar karena denda yang harus dibayar
bisa dipastikan tidak kecil. Baca mengenai Biaya KPR yang Bisa Dinego disini.
Kedua, proses over kredit dapat dijalankan dengan baik, terutama mengenai proses pelunasan
dan waktu penyerahan sertifikat ke bank yang baru.
Ketiga, bank menyetujui permohonan over kredit yang diajukan oleh calon debitur.
Selama ketiga hal itu diatas sudah sesuai dengan harapan kita, proses over kredit rumah KPR
bisa dijalankan.


KPR BTN: Bunga Bersaing, Jangkauan
Luas dan Tenor Panjang
on September 14, 2013
22

in KPR
Mungkin bagi sebagian orang, KPR BTN (Bank Tabungan Negara) dianggap hanya untuk
rumah rumah ukuran kecil, atau sekarang disebut rumah sederhana. Bukan hal yang 100%
salah karena memang BTN paling banyak membiayai rumah rumah skala kecil, bahkan
sampai muncul istilah rumah BTN.
Namun, KPR BTN sebenarnya lebih dari itu. Punya fitur yang lebih unggul dibandingkan
bank lain. Mari kita lihat. Mungkin cocok dengan kebutuhan KPR yang sedang Anda cari saat
ini.
Dapatkan GRATIS Panduan Mengambil KPR klik disini.
Jaringan KPR BTN Terluas
Bisa dipastikan bahwa BTN memilik jaringan KPR yang paling luas. Menurut situs bank ini,
jumlah jaringan mencapai 820 outlets per Juni 2013. Tersebar di semua propinsi, dari Aceh
sampai Papua.
Beberapa teman yang memiliki bisnis properti di daerah pelosok sangat mengandalkan KPR
BTN dalam pembiayaan pembelian rumah rumah mereka. Beberapa alasan yang mereka
sampaikan.
Pertama, KPR BTN bisa dengan mudah ditemukan, bahkan sampai di pelosok kota kota
kecil. Sementara, bank bank lain biasanya tidak memiliki perwakilan KPR di kota kota
kecil tersebut.
Lho, bukannya beberapa bank punya jaringan kantor cabang yang lebih luas dari BTN. Betul
bahwa jaringan kantor cabang mereka lebih luas. Tetapi, tidak semua kantor cabang tersebut
memiliki perwakilan yang menangani KPR. Akibatnya, KPR harus dikirimkan ke kantor
wilayah yang memakan waktu lebih lama dan biasanya birokrasi menjadi lebih panjang.
Dengan adanya perwakilan BTN di kota tersebut, proses pengajuan pinjaman menjadi lebih
cepat dan komunikasi lebih mudah. Tidak perlu pengiriman aplikasi dari awal ke kantor
wilayah. Pengiriman ke kantor wilayah tetap bisa terjadi, namun untuk kepentingan proses
lebih lanjut, yaitu persetujuan kredit diatas nilai tertentu, atau jika terjadi penyimpangan yang
perlu persetujuan pejabat lebih tinggi.
Kedua, karena KPR BTN punya perwakilan di kota tersebut, kantor ini memiliki local
knowledge mengenai kondisi di daerah tersebut. Tidak jarang ditemukan kondisi yang
berbeda di kota kota tertentu, yang membutuhkan penanganan yang berbeda. Dalam kondisi
ini local knowledge menjadi penting untuk memahami kondisi tersebut dan mempercepat
proses pengurusan.
Kalau tidak ada kantor perwakilan dan penanganan aplikasi dilakukan di tingkat wilayah,
local knowledge menjadi terbatas. Pengalaman teman teman di daerah, keterbatasan local
23

knowledge membuat aplikasi lebih cenderung ditolak, terutama jika terdapat hal hal yang
spesifik di wilayah tersebut yang membutuhkan dispensasi kebijakan.
Jangka Waktu KPR BTN Terpanjang
Jangka waktu kredit adalah faktor yang penting dalam KPR. Kenapa? Tidak layaknya seperti
kredit mobil atau kredit konsumsi yang digunakan untuk membeli barang yang nilainya cepat
terdepresiasi, nilai aset properti yang dibiayai oleh KPR cenderung meningkat setiap tahun.
Aset properti mengalami apresiasi.
Ini wajar, sesuai dengan ungkapan bahwa tanah di dunia ini tidak mungkin bertambah lagi,
sementara demand terus meningkat (kenaikkan jumlah penduduk), sehingga nilai aset pasti
naik.
Dengan nilai properti yang seperti itu, financial planning menyarankan jangka waktu kredit
rumah dilakukan sepanjang mungkin. Apa tidak khawatir?Seandainya menunggak pun, hasil
penjualan aset diperkirakan masih lebih tinggi dibandingkan jumlah hutang, sehingga debitur
tidak akan rugi.
Begitu teorinya kenapa jangka waktu KPR sebaiknya lama, selain karena bertujuan
menurunkan beban cicilan bulanan.
Nah, masalahnya jangka waktu pinjaman KPR di Indonesia dianggap masih belum optimal,
maksimum hanya 20 tahun. Ini dibawah jangka waktu yang umum terjadi luar negeri di
ekonomi lebih maju, yaitu jangka waktu KPR bisa sampai 30 tahun.
KPR BTN berbeda dengan yang lain.
Jangka waktu kredit bisa mencapai 25 tahun. Mereka adalah bank dengan penawaran tenor
KPR terlama.
Dengan begini, pengambilan KPR bisa lebih optimal dan lebih menguntungkan bagi debitur.
Suku Bunga KPR BTN
Berapa bunga KPR BTN? Bunga dibedakan berdasarkan rumah baru dan rumah lama. Rumah
baru punya bunga yang lebih rendah di 8.49%, sementara rumah lama 9.75% per tahun untuk
bunga tetap di tahun pertama. Bunga mengambang baru saja naik ke 12.5% dari sebelumnya
di 11.5% setahun. Selengkapnya bisa dilihat di tabel Bunga KPR BTN Sept 2013.
24


Namun, definisi rumah baru dan rumah lama perlu diperhatikan. Yang masuk kategori rumah
baru adalah pembelian dari developer yang sudah bekerjasama dengan BTN. Pembelian
rumah dari pihak lain, bisa developer atau individual, yang tidak memiliki kerjasama dengan
BTN akan dianggap sebagai rumah lama dengan bunga lebih tinggi.
Jadi, kalau beli rumah baru dari developer yang tidak ada kerjasama dengan BTN, maka KPR
menggunakan bunga rumah bekas yang lebih besar.
Pilihan masa bunga tetap hanya ada 1 tahun. Setelah 1 tahun, bunga akan kembali ke bunga
mengambang. Ini pilihan yang cukup terbatas karena jika dilihat di beberapa bank lain, masa
bunga tetap bervariasi dari 1, 2, 3 sampai 5 tahun lamanya.
KPR Bersubsidi Melalui KPR BTN
Satu keunggulan lain adalah penyaluran KPR bersubsidi dilakukan melalui BTN. Kalau ingin
mengambil KPR dengan bunga murah yang disubsidi pemerintah, proses pengajuan melalui
BTN.
Program ini disebut KPR BTN Sejahtera FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan).
Keuntungan utamanya adalah bunga tetap 7.25% sampai masa kredit selesai (maksimum 15
tahun) dan uang muka minimal di 10%.
Tingkat bunga subsidi ini boleh dikatakan sangat rendah. Bandingkan dengan kondisi bunga
KPR saat ini yang rata rata di kisaran 8-9% lebih untuk bunga tetap. Itupun bunga tetap
dibatasi hanya di 1 2 tahun pertama saja.
Tentu saja, sejumlah persyaratan ditetapkan guna memastikan KPR bersubsidi disalurkan
tepat sasaran ke golongan kurang mampu. Misalnya, syarat adalah pengajuan hanya bagi
orang dengan gaji maksimal Rp 3,5 juta dan pembelian rumah harga dibawah Rp 100 juta.
25

Kelihatan bahwa KPR BTN, yang selama ini dianggap hanya untuk rumah sederhana,
memiliki sejumlah keunggulan. Silahkan dimanfaatkan keunggulan tersebut jika dirasa sesuai
dengan kebutuhaan akan pendanaan untuk pembelian rumah atau aset properti yang lain.

Suku Bunga KPR 2013, Mencari yang
Murah Setelah Bunga Naik
on September 24, 2013
in KPR
Yang punya pinjaman lagi harap-harap cemas melihat naiknya suku bunga KPR yang
sebentar lagi berimbas pada pembayaran cicilan kredit rumah yang lebih mahal. Yang punya
rencana beli rumah pakai kredit sama juga, bisa gak ya bayar cicilan yang lebih mahal. Dua-
duanya punya pertanyaan yang sama, suku bunga KPR di bank mana yang masih murah?
Sejak ekonomi mulai bergejolak di pertengahan tahun ini, Bank Indonesia sudah mengerek
naik bunga acuan tiga kali. Sampai yang terakhir bunga acuan naik ke 7.25%. Cost of fund,
atau biaya mengumpulkan dana yang harus dibayar bank, ikutan naik. Akibatnya, suku bunga
pinjaman ikut naik, termasuk KPR.
Dapatkan GRATIS Panduan Mengambil KPR & Excel Menghitung Cicilan KPR klik
disini.
Untuk melihat bagaimana kondisi suku bunga KPR saat ini, dua minggu berselang, saya
melakukan survei ke beberapa bank besar. Bertemu dengan marketing KPR di kantor caban
bank bank ini. Bertanya soal suku bunga KPR yang baru setelah kenaikkan bunga acuan
dari BI dan mencari bank yang menawarkan bunga kredit rumah lebih murah dibandingkan
yang lain.
Ini hasilnya.
Hasil Survei Suku Bunga KPR
Secara umum, bank sudah menaikkan suku bunga KPR. Bunga fixed yang sebelumnya berada
dikisaran 7% sudah naik ke tingkat 8-9%, sementara bunga mengambang melonjak ke level
12-13% dari sebelumnya di 9-10% (baca disini soal bunga KPR fixed vs. bunga KPR
mengambang).
Siap siapa buat Anda yang tidak lama lagi masa bunga fixed-nya berakhir. Bisa dipastikan,
cicilan pinjaman akan naik cukup tajam dengan tingginya bunga mengambang yang baru.
26

Sementara, buat Anda yang merencanakan mengambil rumah dan lagi bersusah payah
mengumpulkan uang muka, saran saya simulasi kembali menggunakan suku bunga yang baru,
berapa jumlah cicilan KPR yang harus dibayar. Pastikan bahwa Anda masih punya cukup
kapasitas untuk membayar cicilan, maksimum 35% dari pendapatan. Simak disini Cara
Mengatur Keuangan Rumah Tangga.
Tabel dibawah ini merangkum kondisi bunga KPR dari hasil survei yang saya lakukan. Perlu
saya ingatkan bahwa kondisi bunga ini mungkin sekali sudah berubah ketika Anda datang ke
bank sekarang. Bunga di bank saat ini cepat berubah seiring kondisi ekonomi yang sedang
bergoyang lumayan kencang. Tapi bisa dipastikan, kalaupun bunga KPR berubah, berubahnya
naik keatas, bukannya turun selama bunga acuan dari BI masih belum turun.

Beberapa catatan dari survei:
Survei bunga yang disajikan disini adalah untuk pembelian rumah baru. Untuk kredit rumah
bekas, umumnya suku bunga KPR lebih tinggi dibandingkan rumah baru. Walaupun,
beberapa bank menerapkan bunga kredit rumah yang sama antara rumah baru dan bekas.
Yang jelas, bunga kredit rumah bekas tidak mungkin lebih rendah dari rumah baru.
Bunga KPR mengambang berada di kisaran yang cukup tinggi, 12-13%. Hanya KPR BCA yang
punya bunga KPR mengambang paling murah dalam survei ini, yaitu 11%.
Bunga KPR tetap tahun pertama sudah berada di 8% lebih. KPR BCA kembali yang KPR paling
murah untuk fixed tahun pertama, sebesar 8.25%.
27

Yang menarik adalah suku bunga Bank Mandiri, yang saat survei dilakukan, tidak memiliki
bunga fixed tetapi menerapkan bunga mengambang sepenuhnya. Apakah bunga KPR Mandiri
akan terus menggunakan bunga mengambang, saya tidak tahu. Harus dipantau terus
perkembangannya karena situasi bisa berubah setiap saat. Hanya saja, dengan bunga
mengambang sejak awal masa kredit, kondisinya kurang menguntungkan bagi peminjam
karena setiap saat bunga bisa berubah sesuai kebijakan bank.
Bunga KPR tetap fixed 5 tahun sudah tidak ditawarkan lagi oleh banyak bank, kecuali BCA.
Makin panjang masa bunga fixed sebenarnya makin menguntungkan bagi Anda yang
berpendapatan tetap (fixed income earner) seperti karyawan karena sifat gaji yang relatif
tetap cocok dengan pembayaran cicilan yang juga tetap jumlahnya. Hilangnya bunga fixed 5
tahun di bank konvensional, sebenarnya membuka peluang buat KPR syariah yang
menawarkan cicilan tetap sampai dengan akhir pinjaman.
Selain KPR BCA yang memang terkenal punya bunga murah, karena didukung sumber dana
murah dari jaringan ATM dan kuatnya transaction banking mereka, KPR BTN menawarkan
bunga yang relatif murah dibandingkan yang lain. Hanya saja, suku bunga bank BTN tidak ada
yang fixed dua tahun, terbatas di 1 tahun saja. Namun, dengan bunga mengambang yang
juga relatif lebih rendah, KPR BTN bisa jadi pilihan yang menarik dari sisi tingkat suku bunga.
KPR Niaga, Bank Permata dan Commonwealth Bank menunjukkan tingkat bunga KPR dalam
range yang hampir sama, baik dari tingkat bunga mengambang dan bunga tetap.
Bank mana yang punya suku bunga KPR murah? Tampaknya semua bank yang di survei
disini sudah menaikkan bunga KPR mereka. Namun, ada bank yang punya bunga KPR relatif
lebih murah dibandingkan yang lain. Ini bisa jadi pilihan Anda.
Baca dan unduh disini GRATIS Panduan Reksadana untuk Mendapatkan Return Lebih
Tinggi.
Saran saya, sebelum memutuskan bank mana yang dipilih, lakukan survei ke beberapa bank
dan simulasi untuk mendapatkan cicilan yang paling optimal. Ditengah kenaikkan suku bunga
KPR seperti sekarang, mencari tingkat bunga yang relatif rendah adalah kegiatan yang pantas
dilakukan sebelum memutuskan mengambil pinjaman rumah. Selamat berburu! Simak update
terbaru Suku Bunga KPR 2014 dan Bagaimana Mengelola Keuangan supaya bisa mencicil
KPR dengan lancar.

KPR Indent Dilarang BI, Muncul Risiko
Baru (dimuat KONTAN 27 Sep 13)
on October 1, 2013
in KPR
28

Tahun ini, perbankan dan pengusaha properti tidak bisa tidur nyenyak seperti tahun lalu.
Belum selesai beradaptasi dengan aturan LTV yang ketat, mereka kembali harus menghadapi
larangan Bank Indonesia (BI) soal KPR indent untuk pembelian rumah kedua dan seterusnya.
Larang ini KPR indent untuk rumah kedua tercantum dalam SE BI No. 15/40/DKMP
(24/09/2013) poin IV.F.2 yang berbunyi Bank hanya dapat memberikan fasilitas KPP atau
KPP iB jika Properti yang dijadikan agunan telah tersedia secara utuh, yaitu telah terlihat
wujud fisiknya sesuai yang diperjanjikan dan siap diserahterimakan. Kecuali, fasilitas KPP
atau KPP iB merupakan fasilitas KPP atau KPP iB pertama bagi debitur atau nasabah dari
seluruh fasilitas yang diterima baik di Bank yang sama maupun Bank lainnya
Dapatkan GRATIS Panduan Mengambil KPR klik disini.
Bisa dipastikan larangan ini akan memangkas penjualan rumah baru di developer, yang
ujungnya menurunkan angka penyaluran kredit rumah oleh bank. Mayoritas penjualan rumah
baru di developer, terutama developer besar, dibiayai oleh bank dengan KPR rumah indent.
Baca soal Seluk Beluk KPR disini.
Spekulasi harga dan bubble aset properti, itu hal yang sepertinya ingin dikelola oleh BI
dengan larangan ini. Kemungkinan BI melihat bahwa sumber spekulasi terjadi di pembelian
rumah kedua, sementara pembelian rumah pertama dilakukan murni untuk pemakaian sendiri.
Simak soal Perkembangan Bunga KPR disini.
Pengertian KPR Indent
Apa itu itu KPR rumah indent?
Kalau beli rumah baru di developer, Anda pasti sudah bisa memanfaatkan fasilitas KPR
rumah, meskipun rumahnya belum jadi dan masih tanah kosong. Nah, inilah yang disebut
KPR rumah indent.
Kok bisa bank menyalurkan kredit rumah sementara jaminannya, yaitu rumah, belum ada
wujudnya. Bagaimana kalau nanti nasabah menunggak dan rumah belum jadi? Bukannya
bank tidak bisa menyita jaminan.
Tidak semua developer bisa menjual rumah ke calon pembeli menggunakan KPR rumah
indent. Bank hanya memberikan KPR jenis ini kepada developer yang sudah bekerjasama,
artinya sudah di seleksi ketat berdasarkan berbagai indikator dan pertimbangan (mulai dari
legalitas, finansial sampai reputasi).
Jika nanti nasabah menunggak dan tidak dapat meneruskan cicilan rumah, sementara rumah
masih dalam proses pembuatan dan belum terjadi pengikatan legalitas rumah tersebut kepada
bank, developer menjadi penjamin pinjaman tersebut. Rumah tersebut akan di buy-back dan
sisa pinjaman dilunasi oleh developer berdasarkan kesepakatan yang sudah dibuat dengan
bank sebelumnya. Itulah kenapa, penting bagi bank memastikan kualitas developer dalam hal
KPR indent, selain menilai kemampuan membayar nasabah.
29

Kredit indent berkembang pesat setelah krisis 1998. Sebelum krisis, developer harus
membangun rumah dahulu, baru kemudian calon pembeli bisa mengajukan kredit ke bank
atas rumah yang sudah jadi tersebut. Adanya kredit ini mendorong pertumbuhan properti
rumah baru berlari kencang.
Karena kredit indent ini menguntungkan banyak pihak. Di sisi developer, ekspansi penjualan
rumah lebih cepat tanpa perlu tambahan modal untuk membangun dulu. Disisi calon pembeli
rumah, pembelian rumah jadi lebih mudah karena tidak perlu menunggu sampai rumah jadi
baru kredit KPR. Bagi bank, penyaluran kredit rumah tumbuh lebih cepat, dengan proses yang
lebih mudah, tanpa perlu mengorbankan aspek kualitas kredit (ada jaminan dari developer,
selain aspek kemampuan bayar nasabah).
Implikasi Larangan KPR Indent Ini
Dampak paling utama adalah penurunan drastis dalam pembelian rumah baru, terutama
segmen nasabah yang membeli rumah untuk investasi dan spekulasi karena mereka biasanya
membeli rumah kedua. Meskipun mungkin jumlahnya tidak banyak, masalahnya kelompok
ini memiliki daya beli paling besar dan menjadi penggerak harga pasar. Tanpa unsur investasi,
pasar properti akan sulit tumbuh dan berkembang. Investasi dan spekulasi layaknya oli yang
memperlancar dan menggerakkan mesin industri properti.
Akibat dari sini, kemungkinan paling besar adalah peningkatan penjualan di sektor rumah
second (bekas). Nasabah beralih melakukan transaksi di rumah second.
Selama ini, di banyak bank, nilai transaksi rumah bekas tidak sebesar transaksi rumah baru
karena mungkin pasokan rumah bekas yang terbatas, tidak sebanyak rumah baru, dan kalah
promosi dari rumah baru yang lebih gencar dilakukan oleh developer.
Akan tetapi, ini yang perlu digarisbawahi dengan tebal, bahwa jual beli di rumah bekas
memiliki profil risiko yang tidak kecil bagi bank. Kejadian risiko kredit dan risiko fraud
cukup tinggi terjadi di transaksi rumah bekas.
Itu sebabnya mengapa banyak bank menerapkan aturan kredit rumah yang lebih ketat dan
bunga yang lebih tinggi di rumah bekas dibandingkan rumah baru. Bunga adalah premi risiko.
Jadi, kalau bunga lebih tinggi itu cerminan tingkat risiko yang lebih besar yang dihadapi oleh
bank selama ini.

Kenapa Kredit Rumah Bekas Lebih Berisiko
Pertama, kemungkinan transaksi fiktif lebih tinggi di jual beli rumah bekas karena
transaksi lebih melibatkan individual. Di pembelian rumah baru, transaksi dilakukan dengan
developer yang background dan reputasinya bisa dicek dan punya status badan hukum yang
lebih kuat.
30

Sementara di jual beli rumah bekas, siapa saja bisa melakukannya dan pengecekan individua
juga lebih sulit dilakukan. Oleh karena itu manipulasi transaksi bisa lebih rentan terjadi di
rumah second.
Kedua, manipulasi penilaian jaminan dalam proses kredit KPR lebih mudah dilakukan di
rumah bekas, yang berujung pada mark-up nilai jaminan. Penilaian jaminan adalah gabungan
art & science, sesuatu yang unsur subjektif cukup besar, karenanya unsur manipulasi mudah
terjadi. Apalagi di negara kita, yang belum memiliki standard harga rumah second yang
dikeluarkan oleh badan resmi, seperti di negara negara maju.
Di rumah baru, harga rumah sudah standard. Sudah ada price list harga yang dikeluarkan oleh
developer yang menjadi patokan bank ketika memberikan kredit. Dan, ini yang penting, bank
melakukan seleksi terhadap developer, sehingga jika dikemudian hari bank tahu bahwa
developer menetapkan harga rumah yang over valued dari nilai layak rumah tersebut, bank
tidak akan bekerjasama dengan developer tersebut. Developer jelas khawatir jika sebuah bank
memberhentikan kerjasama pembiayaan rumah, karena itu artinya nama mereka akan buruk di
pasar dan sumber pembiayaan bagi calon pembeli rumah mereka menjadi terbatas.
Mekanisme ini yang membuat standard harga di rumah baru bisa lebih lebih diandalkan
dibandingkan rumah bekas.
Akibatnya, ketidakuratan penilaian jaminan, bank memberikan nilai kredit rumah bekas yang
lebih tinggi dari nilai yang seharusnya, dan ketika nasabah menunggak serta jaminan hendak
dijual, bank mengalami kesulitan menjual pada harga yang pantas untuk menutupi kerugian
kredit yang macet.

Risiko risiko kredit rumah bekas tersebut tidak cuma isapan jempol atau teori semata. Ini
terefleksi dari tingkat NPL yang lebih tinggi di rumah bekas dibandingkan rumah baru. BI
tentu saja bisa melihat data data ini bank untuk memastikan hal tersebut. Namun, bunga
kredit rumah bekas yang lebih tinggi dari rumah baru sudah menjadi indikasi kuat bahwa
kinerja rumah bekas tidak sebaik rumah baru.
Niat BI mengelola risiko bubble aset properti dengan mengendalikan penjualan rumah baru
melalui larangan KPR indent untuk rumah kedua perlu kita appresiasi. Ini bagian dari tugas
utama BI menjaga stabilisasi sistem keuangan. Namun, BI perlu juga perlu waspada, bahwa
ada risiko lain yang mengintip, yang juga bisa mengancam kesehatan bank, yaitu peningkatan
risiko dari peningkatan kredit ke rumah bekas. Jangan sampai ini terlewatkan oleh BI.


Bunga KPR Naik, Apa Antisipasinya!
on November 17, 2013
31

in KPR
Di awal November 2013, berita mengejutkan datang dari Bank Indonesia (BI) yang
menaikkan (lagi) suku bunga acuan, BI rate, ke 7.50% dari 7.25%. Buat para peminjam, ini
berita buruk. Sebentar lagi bank akan ikut menaikkan bunga KPR, jumlah cicilan rumah akan
makin berat. Tahun ini memang tantangan buat para peminjam, bunga KPR naik sudah
beberapa kali.
Namun bukan berarti tidak ada yang tidak bisa dilakukan menghadapi badai bunga KPR yang
naik ini. Ada yang bisa dilakukan supaya kenaikkan cicilan rumah bisa dihadapi dengan
selamat.
Biasanya, ada jeda waktu dalam hitungan minggu, dari kenaikkan BI rate sampai bunga KPR
naik oleh bank. Mumpung masih ada waktu, lebih baik bersiap menyusun langkah antisipasi,
apa saja yang perlu dilakukan. Supaya ketika cicilan benar benar naik, sudah siap, sehingga
dampaknya tidak terlalu berat buat keuangan rumah tangga.
Langkah antisipatif tersebut terdiri dari beberapa hal.
1. Evaluasi Pengeluaran dengan Bunga KPR Naik
Pahami apa saja pengeluaran dan berapa besarnya. Tujuannya untuk tahu mana pengeluaran
essensial dan non-essensial, yang bisa dipotong dan yang tidak bisa dipotong.
Kenapa pengeluaran duluan yang dipangkas? penghasilan jelas sangat sulit dinaikkan dalam
waktu singkat. Penyesuaian gaji paling paling sekali dalam setahun. Karena itu, yang paling
bisa dikelola adalah pengeluaran. (Cara Mengelola Pengeluaran simak di artikel ini)
Sayangnya, banyak keluarga yang tidak melakukan ini. Ketika tagihan naik, panik, khawatir
tidak bisa bayar ke bank. Akibatnya, yang paling dulu dipotong adalah investasi. Jatah
menabung dan alokasi ke Reksadana (unduh GRATIS Panduan Investasi Reksadana
disini) dipangkas supaya bisa membayar cicilan yang seketika naik.
Padahal, ini cara salah. Salah besar! Pemotongan dengan cara ini tidak dilakukan berdasarkan
prioritas, mana yang paling perlu dipotong. Harusnya pengeluaran pengeluaran tidak
penting, itu yang dipotong duluan. Bukan investasi. Masak, investasi reksadana dikurangi,
sementara hobi ngopi setiap pagi tidak dihilangkan.
Karena itu, penting tahu terlebih dahulu, detil pengeluaran itu apa saja. Bagaimana bisa
memotong, kalau apa dan berapa pengeluaran setiap bulan tidak tahu.
Sebelum panik, dan kemudian membabi buta memotong investasi, Anda seharusnya sudah
tahu pengeluaran mana yang harus disesuaikan paling duluan. Ini akan membuat proses
penghematan bisa berjalan efektif dan tepat sasaran ketika nanti naiknya cicilan menuntut itu
2. Hitungan Dampak Bunga KPR Naik terhadap Cicilan
32

Hanya pinjaman dengan bunga mengambang (floating rate) yang naik cicilannya. Jika masih
dalam periode bunga tetap (fixed rate), Anda boleh bernafas lega karena cicilan tidak berubah.
Seperti kita tahu, banyak bank yang memberikan fasilitas bunga tetap selama periode tertentu
diawal masa kredit. (simak penjelasan bagaimana Metode Perhitungan bunga KPR di artikel
ini dan Menghitung Berapa Besarnya Cicilan KPR di Excel)
Sebaiknya mulai dihitung berapa kenaikkan cicilan bunga mengambang yang baru. Bisa
konsultasi dengan bank tempat mengambil kredit untuk tahu jumlah pastinya. Belajar dari
pengalaman kenaikkan bunga sebelumnya, kenaikkan cicilan bisa sangat bervariasi antara
satu bank dengan bank lainnya.
Dengan tahu besarnya kenaikkan cicilan, setelah bunga KPR naik, bisa diperkirakan
penyesuaian anggaran rumah tangga. Berdasarkan perhitungan ini, anggota keluarga bisa
diajak diskusi mengenai dampak kenaikkan bunga ini terhadap kondisi keuangan, supaya
nanti saat dibutuhkan penghematan, mereka bisa mengerti serta tidak kaget dan resisten.
Saya banyak melihat bahwa dukungan keluarga sangat penting menghadapi situasi ini. Kalau
keluarga paham, mau mendukung, proses penyesuaian bisa dilakukan dengan lebih mulus.
Menghadapi naiknya bunga mengambang ini, beberapa langkah bisa dilakukan.
Memindahkan Pinjaman ke Bank Lain, atau over kredit
Dengan pindah, Anda dikategorikan sebagai nasabah baru di bank yang baru, dimana
bunga untuk nasabah baru umumnya adalah bunga tetap (fixed rate) yang lebih rendah
dari bunga mengambang. Namun, pemindahan pinjaman biayanya tidak kecil karena
ini adalah proses selayaknya nasabah baru dimana banyak biaya mencakup
pengurusan sertifikat dan pengikatan kredit. Belum lagi proses operasional
pemindahan pinjaman yang cukup kompleks. Oleh karena itu, meskipun ada iming
iming bunga lebih rendah, over kredit perlu dipertimbangkan baik baik (baca
pembahasan Over Kredit di artikel ini)
Mempertimbangkan Pinjaman Syariah
Dalam skema syariah, jumlah cicilan pinjaman tetap sama selama masa kredit. Bagi
karyawan yang memiliki penghasilan cenderung stabil, skema syariah sangat
membantu karena tidak dipusingkan oleh naik turunnya cicilan karena perubahan
bunga (baca survei Cicilan KPR Syariah di artikel ini).
3. Yang akan Mengambil KPR, Hitung Cicilan dengan
Bunga KPR Naik
Karena setelah bunga KPR naik, cicilan rumah jumlahnya akan lebih tinggi dari perhitungan
sebelumnya. Hitung ulang apakah rasio cicilan dan penghasilan bulanan masih dikisaran
maksimum 30%. Angka 30% adalah standard yang umum dipakai untuk menentukan
kemampuan membayar cicilan hutang rumah.
33

Jika rasio cicilan KPR sudah diatas 30%, selayaknya mulai mencari alternatif solusi.
Beberapa hal yang bisa dipertimbangkan
Memperbesar Uang Muka
Uang muka yang lebih besar akan mengurangi jumlah pinjaman yang ujungnya cicilan
jadi lebih kecil. Ini memang cara yang tidak mudah karena biasanya jumlah uang
muka juga sudah terbatas.
Cari Rumah dengan Harga Lebih Murah atau Mengambil Rumah Bekas
Dalam kondisi pasar properti yang tertekan, karena naikknya suku bunga, harga rumah
bekas biasanya terkoreksi kebawah. Menyesuaikan dengan turunnya permintaan. Ini
kesempatan Anda mencari rumah dengan harga yang terjangkau.
Segera Mengambil KPR Rumah
Biasanya masih ada jeda waktu sampai bank menyesuaikan bunga kredit setelah BI
rate naik. Sebelum bunga KPR naik, segeralah mengurus proses kredit. Ini tentu saja
tidak bisa dilakukan oleh semua orang. Hanya bagi mereka yang memang sudah siap
dengan pilihan rumah dan dokumen dokumen pendukung.
Bunga kredit naik adalah hal yang mau tidak mau harus diterima. Namun, dampaknya bisa
dikelola jika kita melakukan langkah langkah antisipasi jauh jauh hari sebelum kenaikkan
itu datang. Simak update terbaru suku bunga KPR di 2014 dan bagaimana mengelola
keuangan yang sehat agar bisa mengambil KPR.
Jika masih ada pertanyaan atau uneg-uneg, silahkan tulis di comment. Saya akan berusaha
menjawabnya. Simak tulisan terbaru Dana Pensiun: Cara Mudah
Mempersiapkannya dan GRATIS Panduan Cara Investasi Reksadana. Ingin mengikuti blog
Duwitmu Follow @Duwitmu

Biaya KPR Bisa di Nego
on August 9, 2013
in KPR
Biaya KPR sering jadi momok ketika mengambil rumah atau apartemen secara kredit.
Jumlahnya tidak kecil dan harus dibayar dimuka. Namun, biaya KPR sebenarnya ada yang
bisa di nego.
Apa saja biaya KPR yang bisa di nego?
Ingin tahu lebih jauh soal KPR, dapatkan e-book GRATIS Panduan Mengambil KPR &
Excel Menghitung Cicilan KPR - klik disini.
34

Jenis Biaya KPR
Secara umum, biaya KPR terdiri atas sebagai berikut:
1. Uang Muka Pembayaran Rumah
2. Biaya Notaris dan Pengurusan Sertifikat dan Surat Surat
3. Biaya Provisi dan Administrasi
4. Biaya Premi Asuransi Kebakaran
5. Biaya Premi Asuransi Jiwa
Mari kita lihat satu persatu satu.
1. Uang Muka KPR
Uang muka adalah porsi self-financing dalam KPR. Bank tidak membiayai 100% nilai rumah
yang dibeli.
Uang muka harus sudah dibayarkan sebelum anda bisa mengajukan kredit. Bukti bahwa anda
punya kemampuan keuangan.
Tidak seperti dulu lagi dimana bank menentukan sendiri jumlah uang muka. Sekarang Bank
Indonesia (BI) mengatur uang muka minimum sebesar, yaitu 30% dari nilai rumah yang akan
dibiayai.
Boleh dikatakan uang muka minimum tidak bisa di nego.
Namun, BI tidak menetapkan persyaratan uang muka minimum untuk semua jenis kredit
rumah. Ada jenis kredit yang nilai uang mukanya bisa lebih rendah dari 30%.
Bisa ditanyakan ke bank, jenis kredit apa yang uang muka bisa lebih rendah dari ketentuan
minimum 30%.
2.Biaya Notaris KPR
Biaya ini adalah jasa kepada notaris dan pihak terkait dalam pengurusan surat surat terkait
kepemilikan tanah. Misalnya, pengecekan keabsahan sertifikat, balik nama sertifikat,
pemasangan hak tanggungan dan lain lain.
Jumlahnya sangat tergantung dari tarif jasa yang diberikan oleh notaris. Tidak ada standard
disini.
Ketika mengambil KPR sebesar 1 miliar rupiah, saya harus membayar biaya notaris sekitar 20
jutaan rupiah. Sementara, teman saya yang mengambil jumlah KPR yang sama, biaya notaris
lebih murah dari 20 juta.
35

Karena tidak ada tarif standard, ini peluang melakukan negosiasi dengan notaris. anda bisa
meminta diskon ke notaris. Pengalaman saya, notaris mau memberikan potongan, meskipun
jumlahnya kecil.
Anda bisa membandingkan tarif jasa antara beberapa notaris yang sudah ditunjuk oleh bank.
Jangan khawatir soal kualitas notaris karena notaris yang sudah masuk daftar di bank sudah
diseleksi secara ketat oleh bank, sehingga kualitasnya bisa diandalkan.
3. Biaya Provisi dan Administrasi KPR
Ini biaya yang paling sering diberikan potongan atau tarif promosi oleh bank. Dari waktu ke
waktu bank memberika diskon untuk biaya ini.
Bahkan jika tidak ada program diskon pun, anda bisa minta keringanan biaya provisi kepada
bank. Namun, karena jumlahnya tidak terlalu besar, biaya ini porsinya kecil dalam komponen
biaya KPR
4. Biaya Premi Asuransi Kebakaran KPR
Bank wajib melindungi nilai jaminan rumah dari risiko kebakaran. Untuk itu, jaminan perlu
diproteksi dengan asuransi kebakaran sampai masa kredit selesai.
Debitur harus membayar premi asuransi kebakaran. Namun, jika terjadi kebakaran, ganti rugi
akan dibayarkan oleh asuransi kepada bank. Di dalam polis asuransi disebutkan posisi bank
sebagai pihak yang akan menerima ganti rugi.
Premi asuransi kebakaran termasuk yang sulit untuk ditawar. Umumnya, premi ini sudah tetap
dari perusahaan asuransi.
Selain itu, jika anda ingin melakukan negosiasi, prosesnya agak ribet karena tidak bisa
berhubungan langsung dengan perusahaan asuransi tetapi harus melalui bank. Prosesnya
menjadi lebih panjang dan lebih lama.
Kabar baiknya. Premi asuransi kebakaran tidaklah mahal. Rumah saya yang nilai kreditnya
sekitar 1 miliar rupiah, premi asuransi kebakaran hanya sekitar 2.3juta rupiah.
5. Biaya Premi Asuransi Jiwa KPR
Asuransi jiwa dibutuhkan untuk memproteksi baik bank maupun keluarga kreditur. Jika
kreditur meninggal dunia, asuransi akan melunasi sisa pinjaman.
Premi asuransi jiwa dibayar oleh kreditur.
Premi asuransi jiwa tidak murah dan nilainya sangat tergantung umur dan kondisi kesehatan
kreditur. Makin tua umur anda, makin mahal premi asuransi jiwa. Dengan kredit rp 1 miliar,
saya harus membayar premi sebesar rp 14 juta untuk perlindungan asuransi jiwa selama masa
kredit.
36

Namun, ketentuan kreditur wajib memiliki asuransi jiwa bukanlah sesuatu yang seragam.
Beberapa bank mewajibkan, tetapi ada bank yang tidak mewajibakan kreditur memiliki
asuransi jiwa.
Kenapa ada bank yang tidak mewajibkan? Ada beberapa alasan.
Pertama, jaminan bisa dijual saat kreditur meninggal. Kedua, keluarga kreditur bisa
meneruskan kredit tersebut. Ketiga, kredit bisa diambil alih oleh kreditur lain yang ingin
melanjutkan kredit rumah tersebut.
Jika, anda merasa biaya premi asuransi jiwa besar, bisa meminta diskon ke pihak asuransi
melalui bank. Tetapi, diskon premi asuransi jiwa biasanya tidak mudah.
Seperti asuransi kebakaran, anda berhubungan secara tidak langsung dengan perusahaan
asuransi jiwa, sehingga prosesnya butuh waktu dan agak berbelit-belit. Atau, anda bisa
mencari bank yang tidak mewajibkan asuransi jiwa.
Inilah soal biaya KPR. Selain mempersiapkan dana, anda perlu pula bernegosiasi dengan bank
untuk mendapatkan biaya KPR yang lebih rendah. Selamat mencoba dan semoga berguna.
Simak update terbaru Suku Bunga KPR 2014 dan Bagaimana Mengelola Keuangan supaya
cicilan KPR lancar.