EVALUASI KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN

GARUDA WISNU KENCANA DI KABUPATEN

BADUNG BALI

TUGAS AKHIR

Oleh :
A A Ngurah Gede Mahesmara
1104105055

JURUSAN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS UDAYANA
2015
 ABSTRAK

Taman Budaya Garuda Wisnu Kencana (GWK) merupakan obyek wisata

yang dibangun disebelah selatan Pulau Bali diatas bukit berkapur Desa Ungasan
Kecamatan Kuta Selatan Kabupaten Badung. Patung Dewa Wisnu menunggangi
garuda diatas bangunan pedestal akan berdiri setinggi 146 m di area ini.
Dilengkapi dengan atraksi budaya sebagai pendukung diharapkan mampu
meningkatkan kunjungan wisatawan baik lokal maupun domestik. Namun dalam
proses realisasinya pada tahun 1999 mengalami kendala hingga proyek ini sempat
terhenti hingga 13 tahun lamanya. Krisis moneter yang melanda negeri ini
beberapa dekade lalu dianggap mengambil andil besar terhadap terhentinya
pembangunan landmark pariwisata Pulau Bali ini. Namun, tahun 2014
pembangunan dilanjutkan kembali dengan menggandeng investor lokal PT. Alam
Sutera Realty,Tbk. yang akan melanjutkan proyek ini hingga selesai.
Apakah proyek pembangunan GWK saat ini layak untuk dikerjakan. Maka
dibutuhkan suatu analisis ilmiah dengan memberi gambaran terhadap proyek ini
10 tahun kemudian dengan meninjau aspek pasar, teknis, dan finansial. Analisis
time series merupakan suatu metode ramalan berdasarkan data pada keadaan masa
lalu. Metode ini dipergunakan untuk peramalan kedatangan wisatawan dan
besarnya cash in dan cash out di tahun mendatang dengan menghasil nilai-nilai
kriteria investasi. Rencana Daerah Tata Ruang (RDTR) Kabupaten Badung
digunakan sebagai acuan dalam meninjau secara teknis letak Taman GWK ini.
Hasil penelitian penulis memperoleh proyek ini layak untuk dikerjakan
saat ini. Peningkatan kunjungan wisatawan dengan rata-rata 4% - 13% per tahun.
Lokasi pendirian GWK secara teknis telah sesuai dengan RDTR Kabupaten
Badung. Finansial dengan nilai Net Present Value (NPV) sebesar Rp.
380.777.934.195,- dan nilai Benefit Cost Ratio (BCR) 2,344. Nilai Internal Rate
of Return (IRR) diperoleh sebesar 71,91% dengan Payback Period dalam jangka
waktu 2 tahun 7 bulan. Dengan analisis sensitivitas skenario pendapatan menurun
sebesar 0,7 x dan skenario pengeluaran operasional meningkat 4 x proyek ini
menjadi tidak layak.

Kata kunci: objek wisata, evaluasi proyek, aspek pasar, aspek teknis, aspek
finansial.

iv
 UCAPAN TERIMA KASIH

Puji Syukur penulis panjatkan kehadapan Tuhan Yang Maha Esa, karena
atas berkat rahmat-Nyalah penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini, yang
berjudul “ Evaluasi Kelayakan Proyek Pembangunan Pedestal Garuda Wisnu
Kencana Di Kabupaten Badung”.

Tersusunnya Tugas Akhir ini adalah berkat bantuan dan bimbingan dari
berbagai pihak. Untuk itu melalui kesempatan ini penulis mengucapkan terima
kasih kepada Bapak Ir. Nyoman Martha Jaya, Mconst. Mgt., Ph.D., GC Inst CES
dan Ir. I Putu Darma Warsika, Msc., MM. selaku pembimbing yang telah banyak
memberikan bimbingan dan pengertian kepada penulis. Pada kesempatan ini
penulis juga mengucapkan terima kasih kepada kedua orang tua, keluarga, saudara
yang mendampingi disaat penyusunan tugas akhir ini. Tidak lupa juga teman-
teman Sipil 2011, Boxer UNUD, Skyl16ht, Elucidator Crew, Gymholic Palapa,
dan tidak dapat saya sebutkan satu persatu yang telah menyempatkan waktunya
turut membantu, memberi saran, masukan dan komentator dalam menyelesaikan
Tugas Akhir ini.

Pada akhirnya penulis menyadari sepenuhnya bahwa Tugas Akhir ini

masih jauh dari sempurna, untuk itu penulis mengharapkan kritik dan saran yang
positif demi menyempurnakan Tugas Akhir ini.

Denpasar, September 2015

Penulis

v
 DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ................................................................................................. i

HALAMAN PERNYATAAN................................................................................... ii
SURAT KETERANGAN PEMBIMBING ............................................................. iii
ABSTRAK ................................................................................................................. iv
UCAPAN TERIMA KASIH .................................................................................... v
DAFTAR ISI.............................................................................................................. vi
DAFTAR NOTASI.................................................................................................... ix
DAFTAR TABEL ..................................................................................................... x
DAFTAR GAMBAR................................................................................................. xii
DAFTAR LAMPIRAN............................................................................................. xiii
BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang ......................................................................................... 1
1.2 Rumusan Masalah .................................................................................... 3
1.3 Tujuan Penulisan...................................................................................... 3
1.4 Manfaat Penulisan.................................................................................... 3
1.5 Batasan Masalah....................................................................................... 3
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Pengertian Proyek .................................................................................... 5
2.2 Evaluasi Kelayakan Proyek...................................................................... 6
2.3 Aspek Pasar.............................................................................................. 9
2.3.1 Permintaan dan Penawaran. ........................................................ 10
2.3.2 Strategi Pemasaran...................................................................... 10
2.3.3 Proses Pengkajian Aspek Pasar .................................................. 12
2.3.3.1 Menilai Situasi.......................................................... 12
2.3.3.2 Menyusun Strategi.................................................... 13
2.3.3.3 Mengumpulkan Data dan Informasi ......................... 13
2.4 Aspek Teknis............................................................................................ 14
2.4.1 Lokasi Proyek ............................................................................. 14
2.4.1.1 Sumber Daya Lokal.................................................. 15
2.4.1.2 Segmen Pasar ........................................................... 15
2.4.1.3 Tenaga Listrik dan Air.............................................. 16
2.4.1.4 Supply Tenaga Kerja ................................................ 16
2.4.1.5 Fasilitas Transportasi................................................ 17

vi
 2.4.2 Lay out ........................................................................................ 17
2.5 Aspek Finansial........................................................................................ 18
2.5.1 Kriteria Penilaian Aspek Finansial ............................................. 19
2.5.1.1 Net Present Value (NPV) ......................................... 19
2.5.1.2 Internal Rate of Return ............................................. 20
2.5.1.3 Benefit Cost Ratio (BCR)......................................... 21
2.5.1.4 Payback Period (PP) ................................................. 22
2.5.2 Pendapatan dan Proyeksi Pendapatan......................................... 23
2.5.3 Analisis Sensitivitas.................................................................... 23
2.6 Metode Ramalan ...................................................................................... 24
2.7 Metode Teknik Pengumpulan Data......................................................... 26

BAB III METODOLOGI PENELITIAN

3.1 Lokasi Penelitian...................................................................................... 30
3.2 Kerangka Analisa ..................................................................................... 30
3.3 Sumber Data-Data.................................................................................... 32
3.4 Analisis Aspek Pasar................................................................................ 32
3.4.1 Pengumpulan Data...................................................................... 32
3.4.2 Analisis Data............................................................................... 32
3.4.3 Hasil Analisis.............................................................................. 33
3.5 Analisis Aspek Teknis.............................................................................. 33
3.5.1 Pengumpulan Data...................................................................... 33
3.5.2 Analisis Data............................................................................... 33
3.5.3 Hasil Analisis.............................................................................. 33
3.6 Analisis Finansial ..................................................................................... 33
3.6.1 Pengumpulan Data...................................................................... 33
3.6.2 Analisis Data............................................................................... 34
3.6.3 Hasil Analisis.............................................................................. 34

BAB IV HASIL PEMBAHASAN

4.1 Gambaran Umum Proyek......................................................................... 35
4.2 Aspek Pasar.............................................................................................. 38
4.2.1 Potensi Pasar ............................................................................... 38
4.2.2 Pangsa Pasar ............................................................................... 47
4.2.3 Peramalan Permintaan..................................................................49

vii
 4.2.4 Jumlah Kunjungan Wisatawan Pada Tahun 2017-2027..............53
4.3 Aspek Teknis............................................................................................ 54
4.3.1 Ide Awal Pemilihan Lokasi......................................................... 54
4.3.2 Lokasi Proyek ............................................................................. 55
4.3.2.1 Segmen Pasar................................................................. 55
4.3.2.2 Tenaga Air dan Listrik................................................... 56
4.3.2.3 Supply Tenaga Kerja ..................................................... 56
4.3.2.4 Fasilitas Transportasi..................................................... 56
4.3.2.5 Iklim dan Keadaan Tanah.............................................. 58
4.3.3 Area Entrance GWK................................................................... 60
4.3.4 Pedestal dan Patung GWK.......................................................... 62
4.3.5 Rencana Daerah Tata Ruang (RDTR) ........................................ 64
4.4 Aspek Finansial........................................................................................ 66
4.4.1 Biaya Sewa Tanah ...................................................................... 66
4.4.2 Biaya Konstruksi......................................................................... 66
4.4.3 Modal.......................................................................................... 68
4.4.4 Biaya Operasional & Pemeliharaan ............................................ 69
4.4.5 Depresiasi.................................................................................... 70
4.4.6 Pajak ........................................................................................... 70
4.4.7 Inflasi .......................................................................................... 70
4.4.8 Pendapatan dan Proyeksi Pendapatan......................................... 72
4.4.8.1 Pendapatan..................................................................... 72
4.4.8.2 Proyeksi Pendapatan...................................................... 73
4.4.9 Proyeksi Cash Flow .................................................................... 75
4.4.10 Analisis Data............................................................................. 75
4.4.10.1 Net Present Value (NPV) ............................................ 75
4.4.10.2 Benefit Cost Ratio (BCR)............................................ 76
4.4.10.3 Internal Rate of Return (IRR) ...................................... 76
4.4.10.4 Payback Period (PP) .................................................... 76
4.4.10.5 Analisis Sensitivitas..................................................... 77
4.4.10.6 Analisis Kelayakan Investasi....................................... 80
BAB V SIMPULAN DAN SARAN
5.1 Simpulan ................................................................................................ 81
5.2 Saran ........................................................................................................ 82
DAFTAR PUSTAKA .............................................................................................. 83

viii
 DAFTAR NOTASI

NPV= Net Present Value

PWB = Present Worth of Benefit
PWC = Present Worth of Cost
Cb = Cash flow Benefit
Cc = Cash flow Cost
n = Umur Investasi
FPB = Faktor Bunga Present
t = Periode Waktu
IO = Pengeluaran mula-mula
P = Net Cash Flow, Pendapatan
I = Tingkat diskon
IR = Internal Rate (tingkat bunga)
NPV = Net Present Value
BCR = perbandingan manfaat terhadap biaya (benefit cost ratio)
P = Investasi awal
NCF = Net Cash Flow (pendapatan-pengeluaran)
Np = lamanya periode pengembalian
D = Jumlah terjual
H = Harga satuan per unit
Y = nilai observasi, nilai actual
Ŷ = nilai trend
X = variable waktu
n = jumlah data
Y = nilai actual, nilai trend

ix
 DAFTAR TABEL

Tabel 4.1 Wisatawan Mancanegara tahun 2008-2013 ..................................... 39

Tabel 4.2 Wisatawan Domestic tahun 2008-2013 .......................................... 40
Tabel 4.3 Wisatawan melalui udara dan laut tahun 2013 ................................ 42
Tabel 4.4 Daftar Usaha Pariwisata Bali Tahun 2013....................................... 43
Tabel 4.5 Jumlah Presentase Wisatawan Mancanegara
yang langsung ke Bali per Bulan Dirinci Menurut
Pemakaian Visa Tahun 2013 .......................................................... 44
Tabel 4.6 Visa on Arrival di Bali bulan Januari-Desember
Tahun 2013 ...................................................................................... 45
Tabel 4.7 Wisatawan pengunjung singkat Garuda Wisnu Kencana ................ 46
Tabel 4.8 Perhitungan wisatawan mancanegara
ke Bali Metode Trend Linier ........................................................... 50
Tabel 4.9 Perbandingan Nilai Y dan Ŷ ............................................................ 50
Tabel 4.10 Perhitungan wisatawan mancanegara ke Bali
dengan Metode Trend Parabola (Kuadratik) .................................. 51
Tabel 4.11 Perbandingan Nilai Y dan Ŷ .......................................................... 51
Tabel 4.12 Perhitungan wisatawan mancanegara ke Bali
dengan Metode Trend Exponential ............................................... 52
Tabel 4.13 Perbandingan Nilai Y dan Ŷ .......................................................... 52
Tabel 4.14 Ketersediaan Tenaga Kerja di Kabupaten Badung
Berdasarkan Pendidikan Tertinggi Yang
Ditamatkan PadaTahun 2012 ........................................................ 58
Tabel 4.15 Panjang jalan di Kabupaten Badung
berdasarkan lapisan tahun 2012....................................................... 59
Tabel 4.16 Kualitas jalan di Kabupaten Badung tahun 2012........................... 59
Tabel 4.17 Jumlah Kunjungan Wisatawan yang Datang
Langsung ke Bali Melalui Udara dan Laut Tahun 2013 ................. 60
Tabel 4.18 Sampel Harga Sewa Tanah Desa Ungasan Bukit .......................... 62
Tabel 4.19 Rekapitulasi RAB Pembangunan Area Entrance GWK ................ 67
Tabel 4.20 Rekapitulasi RAB Pembangunan Pedestal GWK.......................... 68

x
Tabel 4.21 Rekapitulasi Biaya operasional
dan pemeliharaan tahun 2017........................................................ 69
Tabel 4.22 Peramalan Biaya Operasional
dan pemeliharaan tahun 2017-2026 .............................................. 69
Tabel 4.23 Laju Inflasi Kabupaten Badung Tahun 2009-2013........................ 70
Tabel 4.24 Tabel penghasilan parkir 3 tahun terakhir...................................... 72
Tabel 4.25 Tabel Pendapatan Sewa Tempat Pada tahun 2013......................... 72
Tabel 4.26 Penghasilan Tiket Pengunjung wisatwan
Mancanegara tahun 2016-2026 ..................................................... 73
Tabel 4.27 Penghasilan Tiket Pengunjung wisatwan
Domestik tahun 2017-2026 ........................................................... 73
Tabel 4.28 Penghasilan Parkir Kendaraan tahun 2017-2026 ........................... 74
Tabel 4.29 Penghasilan Sewa Tempat pada tahun 2017-2026......................... 74
Tabel 4.30 Tabel Payback Period..................................................................... 77

xi
 DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1 Diagram Teknik Sampling .......................................................... 27

Gambar 3.1 Kerangka Penelitian ..................................................................... 30
Gambar 4.1 Pangsa Pasar Utama Wisatawan Manca Negara Tahun 2103...... 47
Gambar 4.2 Perbandingan Pangsa Pasar Wisatawan
Mancanegara Antar Benua Tahun 2013........................................ 49

xii
 DAFTAR LAMPIRAN

LAMPIRAN A 1 Permalan Wisatawan ........................................................... 84

LAMPIRAN A 2 Jumlah Kunjungan Wisatawan 2017-2026.......................... 103
LAMPIRAN B 1 Ramalan Inflasi.................................................................... 105
LAMPIRAN B 2 Biaya Oprasasional, Parkir & sewa Tempat ........................ 111
LAMPIRAN C 1 Pendapatan Total 2017-2026 ............................................... 114
LAMPIRAN D 1 Tabel Net Cash Flow........................................................... 115
LAMPIRAN D 2 Tabel Net Cash Flow lanjutan ............................................. 116
LAMPIRAN D 3 Tabel NPV, BCR & IRR ..................................................... 117
LAMPIRAN E 1 Tabel Analisis Sensitivitas................................................... 120
LAMPIRAN E 2 Diagram Analisis Sensitivitas.............................................. 160
LAMPIRAN F Master Plan ........................................................................... 161

xiii