KURSUS :

PEMERIKSAAN DAN PENILAIAN

KEADAAN BANGUNAN (BUILDING
CONDITION ASSESSMENT- BCA) BAGI
TUJUAN PENARAFAN KEADAAN
BANGUNAN

SESI 2 OVERVIEW – KEPERLUAN PEMERIKSAAN

BANGUNAN
DI DALAM KITARAN HAYAT ASET

OLEH : BAHAGIAN PENGURUSAN

PORTFOLIO, CAW. SENGGARA FASILITI
BANGUNAN
PENGENALAN
 PENDEKATAN KEPADA PENGURUSAN
ASET KERAJAAN

Pendekatan Pendekatan Pendekatan Fokus Pendekatan

Penyenggaraan Penyenggaraan Pelanggan Pulangan Pelaburan
Reaktif Proaktif
 DEFINISI

Definisi :-

Hollis (2004) – pemeriksaan bangunan sebagai

pemeriksaan dan penyiasatan terhadap pembinaan dan
kemudahan bangunan yang ada pada sesebuah
hartanah dengan cukup terperinci bagi membolehkan
Juruukur memberi khidmat nasihat berkaitan pelbagai
masalah yang berlaku pada komponen bangunan
tersebut
 KEPERLUAN PEMERIKSAAN

Secara asasnya pemeriksaan bangunan adalah diperlukan untuk

perkara-perkara berikut:

• Jual beli hartanah (Sale of Property).

• Pertukaran hakmilik hartanah (Change in Ownership).
• Penilaian dan audit (Valuation and Audits).
• Pengurusan penyelenggaraan (Maintenance Management).
• Pembaikan kegagalan (Repair of Failures).
• Pemeriksaan Struktur (Structural Report)
• Pemeriksaan sebahagian (Partial Inspection).
• Laporan diagnostik (Diagnostic Report).
• Pemeriksaan keadaan (Condition Surveys).
• Pemeriksaan dilapidasi atau keusangan (Dilapidations
Survey).
 OBJEKTIF PEMERIKSAAN

1. Memastikan kefungsian, keselamatan dan

keselesaan bangunan

2. Memastikan keperluan operasi dan

penyenggaraan aset dapat dilaksanakan dengan
mudah dan berkesan

3. Memberikan keyakinan kepada pengguna

terhadap aset yang diterima / diduduki
 MODEL PAM ASET BANGUNAN
KITARAN HAYAT ASET
 KEPERLUAN PEMERIKSAAN

Pemeriksaan keadaan bangunan yang perlu dilaksanakan di

dalam kitaran hayat aset adalah sebagaimana berikut :

• Penerimaan bangunan untuk tujuan daftar aset khusus;

• Penerimaan bangunan untuk tujuan operasi dan senggara;
• Peringkat operasi dan penyenggaraan aset;
• Peringkat penilaian awal bagi tujuan pemulihan, ubah suai dan naik taraf;
• Peringkat penilaian awal bagi tujuan pemuliharaan bangunan;
• Peringkat penilaian awal bagi tujuan penilaian risiko dan keselamatan
bangunan; dan
• Peringkat penilaian keadaan bangunan selepas bencana
 PERINGKAT PENERIMAAN BANGUNAN

• Penerimaan bangunan untuk

tujuan daftar aset khusus;
• Penerimaan bangunan untuk
tujuan operasi dan senggara

Pelaksanaan pemeriksaan
peringkat operasi &
penyenggaraan aset

- Memenuhi keperluan pengguna

- Memenuhi objektif Pelan Strategik Pengurusan Aset PSPA (operasi)
 PERINGKAT PENERIMAAN BANGUNAN
2 3a
1. Semak kecukupan
dokumen penerimaan aset
[Rujuk JKR.PATA.F6/2- 4a
TPATA
1. Dapatkan dan 1. Lantik 2. Laksana
analisis PTRA agensi Panel Penilai pemeriksaan/audit
pelanggan. (jika Teknikal penerimaan mengikut Pelan

6
berkaitan)[Rujuk: Dalaman Tindakan Penerimaan Aset
JKR.PATA.F6/1 -
& Garis Panduan/SOP yang
TPATA]

5
2. Arah Panel berkaitan

1
Penilai
2. Kendali mesyuarat Teknikal
INPUT penerimaan aset Dalaman
3. Sediakan : 1. Sah dan
Secara a. Laporan pemeriksaan / kemukakan
laksana Audit Fizikal Aset [Rujuk 1. Verifikasi Sijil/Surat
Dalaman
Permohonan 1. Terima 3. Sediakan Pelan penerimaan JKR.PATA.F6/3-TPATA] laporan dan Perakuan
dari pihak permohonan Tindakan Penerimaan aset syorkan keputusan Penerimaan
HOPT Aset
b. Laporan Aset kepada
OUTPUT
JKR/Arahan 2. Lantik/arah [Rujuk:
KPF/KPPF kecacatan/kerosakan (jika 2. Sediakan pemilik aset
KPKR (bagi KPF/KPPF JKR.PK(O).06B-2]
ada) [Rujuk JKR.PATA.F6/4- sijil/surat perakuan Sijil /
aset laksana TPATA penerimaan aset 2. surat
JKR/KKR) penerimaan 4. Kenalpasti Panel
[Rujuk Maklumkan Perakuan
atau aset Penilai Teknikal
Panel Penilai Teknikal JKR.PATA.F6/5- pelanggan Penerima
Pelanggan [Rujuk samada secara
Dalaman TPATA (pemilik aset) an Aset
(Pemilik JKR.PK(O).0 dalaman/ luaran.
untuk Daftar
Aset) 6B-1] Dapatkan pengesahan
3. Nilai Prestasi Premis Aset
pelantikan Panel
PB Penilai Teknikal dari 4b Perunding
Penyenggaraan
dan Daftar
Aset Khusus
PB.
Secara
3b [Rujuk (di mana
JKR.PK(O).06B-3] berkaitan)
[Rujuk Prosedur Luaran 1. Semak kecukupan
Perolehan Bekalan dokumen penerimaan aset
dan Perkhidmatan 1. Lantik Panel [Rujuk JKR.PATA.F6/2- KPF/ KPPF
JKR.PK(P).10 jika Penilai TPATA/ JKR.PK(0)06A.2]
secara luaran] Teknikal PB
Luaran 2. Laksana pemeriksaan
(Kontraktor/ penerimaan mengikut Pelan
Juruperunding) Tindakan Penerimaan Aset &
KPF/KPPF
Garis Panduan/SOP yang
2. Pantau dan berkaitan
Kawal
Pelaksanaan 3. Sediakan
Pemeriksaan a. Laporan pemeriksaan /
Penerimaan
Penerimaan bangunan Mengikut Pelan
Tindakan
audit Fizikal Aset [Rujuk
JKR.PATA.F6/3-TPATA]
b. Laporan
untuk tujuan daftar aset Penerimaan
Aset
kecacatan/kerosakan (jika
ada) [Rujuk JKR.PATA.F6/4-
khusus KPF/KPPF
TPATA

Panel Penilai Teknikal

Luaran
 PERINGKAT PENERIMAAN BANGUNAN

1
INPUT
2
1. Terima
Permohonan
untuk
permohonan
1. Dapatkan dan 3
penyerahan 2. Lantik/arahkan analisis PSPA
tanggungjawab KPF laksana (Operasi) &
Operasi dan penerimaan bagi POPA agensi 1. Sediakan pelan
Penyenggaraan tanggungjawab OPA pelanggan Tindakan OPA
Aset (OPA)
Rujuk format surat 2. Kendali [Rujuk format
JKR.PK(O).06C-1] mesyuarat dan JKR..PK(0)06C-2 ]

4
lawatan ke
PB
premis tersebut
2.Dapatkan 5
3. Lantik/arahkan dokumen yang
KPPF sediakan berkaitan 1. Laksana lawatan
Pelan Tindakan sebagaimana 1. Analisis
pemeriksaan tapak
Penerimaan OPA senarai semak Laporan
(Rujuk Garis Panduan
[Rujuk / SOP yang berkaitan. Pemerhatian
JKR..PK(0)06C-3 ] Awal
KPF/KPPF 2. Sediakan dan
3. Lantik/arahkan kemukakan Laporan 2. Tentukan
POF laksana Pemerhatian Awal Panel Penilai
pemerhatian dan kepada KPPF [Rujuk Teknikal
pemeriksaan fizikal JKR.PK(0).06C-4] samada secara
premis dalaman/luaran
berdasarkan
KPPF Laporan
POF Pemerhatian
Awal
Penerimaan
KPPF
bangunan untuk
tujuan operasi dan
senggara
 PERINGKAT PENERIMAAN BANGUNAN

6a
7a

Laksana
8
Sedia Laporan
penilaian
Penilaian
pemeriksaan
Pemeriksaan
keadaan aset
Keadaan Aset
[Rujuk Garis
bagi setiap 1. Verifikasi
Panduan/ SOP
9
disiplin laporan dan
yang berkaitan]`
syorkan keputusan
Panel Penilai Rujuk borang
Secara Panel Penilai
Teknikal JKR.PK(O).06C-5]
Dalaman Teknikal 1. Sahkan perakuan OUTPUT
Dalaman Dalaman penerimaan
2.Sediakan Sijil/
tanggungjawab OPA
Surat Perakuan Sijil/Surat
Penerimaan Perakuan
2. Kemukakan
Tanggungjawab Penerimaan
6b Sijil/Surat Perakuan
Operasi dan Tanggungjawab
Penerimaan
Penyenggraan Operasi dan
7b Aset
Tanggungjawab
Penyenggaraan
1. Lantik Panel [Rujuk
Operasi dan
Aset
Penilai Teknikal JKR.PK(O).06C-6]
Penyenggaraan Aset
Secara Luaran [Rujuk kepada pelanggan
Luaran Prosedur Perolehan (pemilik aset)
Sedia 3. Nilai Prestasi
Bekalan dan
Laporan Perunding
Perkhidmatan
Penilaian Penyenggaraan PB
JKR.PK(P)10]
Pemeriksaan [Rujuk
Keadaan JKR.PK(O).06B-3]
2. Pantau dan kawal
Aset bagi
pelaksanaan
setiap
Penilaian KPF/KPPF
disiplin
Pemeriksaan
Keadaan Aset oleh
Panel Penilai
Teknikal Luaran Panel Penilai Penerimaan
Teknikal
KPF/KPPF Luaran bangunan untuk
tujuan operasi dan
senggara
 PERINGKAT OPERASI DAN SENGGARA

Tahap Perkhidmatan
Operasi &
Penyenggaraan Aset

Pelaksanaan pemeriksaan
peringkat operasi &
penyenggaraan aset

- Memenuhi keperluan pengguna

- Memenuhi objektif Pelan Strategik Pengurusan Aset PSPA (operasi)
 PERINGKAT PENILAIAN BANGUNAN

Pemeriksaan dan penilaian terhadap

keadaan / prestasi aset dilaksanakan oleh
orang yang kompeten

Pelaksanaan pemeriksaan
peringkat penilaian
keadaan/prestasi aset

Memastikan keadaan/prestasi aset sentiasa berada pada tahap yang

optimum dan boleh diharapkan
 PERINGKAT PENILAIAN BANGUNAN

1 2 3 4 5 6
1. Analisis 1. Analisis skop, 1. Laksana 1. Terima dan semak: a.Laporan Peraku
1. Terima
PSPA aktiviti dan penilaian Pelaksanaan Penilaian Keadaan/ keputusan
Permohonan
(Operasi) keperluan keadaan/ prestasi Prestasi Aset pelaksanaan
Penilaian
dan PNPA sumber. aset b. Perakuan Penarafan Keadaan/ penilaian
Keadaan /
[Rujuk [Rujuk kepada Prestasi Aset keadaan/prest
Prestasi Aset
2. Kendali JKR.PK(O).08-3] TPATA, garis asi aset
mesyuarat panduan / SOP 2. Sediakan syor rumusan dan [Rujuk
2. Arah KPF
pra-pelantikan 2. Kenalpasti yang tindakan susulan kepada PB JKR.PATA.F8
laksana
Panel Penilai Panel Penilai berkuatkuasa] [Rujuk JKR.PATA.F8/4 dan /5 dan
penilaian
Teknikal Teknikal JKR.PATA.F8/5 serta JKR.PATA.F8
keadaan /
(dalaman / 2.Sedia dan JKR.PATA.F8/6 (sekiranya aset /6 – TPATA]
prestasi aset
3. Arah PIF luaran) kemukakan perlu dilupuskan) –
Ibu Pejabat Laporan [Rujuk Prosedur Pelupusan Aset]
PB lantik Panel 3. Dapatkan Pelaksanaan
PB /
Penilai pengesahan Penilaian 3. Arah PIF (Ibu Pejabat JKR) / TKPKR /
Teknikal pelantikan Panel Keadaan/ Prestasi KPPF / PIF (Negeri/ Wilayah)
KPKR
(dalaman/ Penilai Teknikal Aset dan sediakan Laporan Bulanan
luaran) dari KPF Perakuan Pemeriksaan dan Penarafan Aset
[Rujuk surat Penarafan Tak Alih [Rujuk JKR.PATA.F8/7
Aset dibawah
4. Arah lantikan Keadaan/ Prestasi dan JKR.PATA.F8/8]
tanggungjawab KPPF/PIF JKR.PK(O).08-2] Aset kepada KPF
JKR (Negeri/Wilay [Rujuk 4. Arah PDF (Ibu Pejabat)/ PDF
ah/Khas) 4. Pohon arahan JKR.PATA.F8/2 (Negeri/ Wilayah) kemaskini
laksana KPF kepada dan maklumat aset dalam pangkalan
penilaian aset KPPF bagi JKR.PATA.F8/3 - data OUTPUT
[Rujuk surat menugaskan PIF TPATA]
arahan (Negeri/Wilayah) 5. Nilai Prestasi Perunding
INPUT JKR.PK(O).08 untuk laksana KPPF/PIF Penyenggaraan [Rujuk 1. Perakuan
-1] penilaian aset JKR.PK(O).06B-3] tindakan
(Negeri / susulan.
- PSPA
(Operasi) Wilayah /
- PNPA KPF PIF (Ibu Khas)/ Ketua KPF/ KPPF (Negeri/ 2. Penarafan
-Permohonan Pejabat JKR) Panel Penilai Wilayah/Khas) Keadaan/
dari pelanggan/ Prestasi
Teknikal
Aset
7
pemilik aset

Aset bukan dibawah Perkhidmatan Penilaian Keadaan/ Prestasi Aset

tanggungjawab
[Rujuk Garis Panduan Penilaian Tahap Fizikal Aset &
JKR Garis Panduan Penilaian Prestasi Aset]
 PERINGKAT PEMULIHAN, UBAH SUAI
DAN NAIK TARAF BANGUNAN

Pelaksana kerja-kerja
pemulihan/ubahsuai/naik taraf aset
hendaklah memiliki kepakaran
teknikal /khusus mengikut jenis aset
tertentu

Pelaksanaan
pemeriksaan tujuan
pemulihan/ubahsuai/
naik taraf aset
Memastikan proses pemulihan/ubahsuai/naik
taraf aset yang melibatkanproses rekabentuk semula,
perolehan, pembinaan dan pentauliahan semula
dilaksanakan sebagaimana turutan kaedah
dalam fasa pewujudan aset
 PERINGKAT PEMULIHAN, UBAH SUAI
DAN NAIK TARAF BANGUNAN
INPUT

- PSPA UBAH SUAI / NAIK TARAF / PEMBAIKAN CERUN RUNTUH

(Operasi)
- PPUN
-Peruntukan
2
- Permohonan
Pelanggan
1. Analisis PSPA 3 4 5 6 7
(Operasi)
dan Laporan
Penilaian 1. Pantau 1. Pantau 1. Sedia dan
Keadaan & pelaksanaan pelaksanaan 1. Pantau 1. Pantau kemukakan
Prestasi Aset perancangan rekabentuk dan pelaksanaan pelaksanaan Laporan Ubah

1 [Rujuk PUN perolehan PUN pembinaan penyerahan Suai/ Naik

JKR.PATA.F9/1, [Rujuk [Rujuk PUN PUN Taraf kepada
JKR.PATA-1 dan JKR.PK(O).01 JKR.PK(O).02 [Rujuk PB
JKR.PATA.F8/2 ] (jika perlu) dan JKR.PK(O).04] 2. [Rujuk [Rujuk
1. Terima – TPATA] JKR.PK(O).03 ] JKR.PK(O).05] JKR.PATA.F9/
permohonan 2. Selaras (jika perlu) 2. Selaras 2 dan
laksana 2. Rancang /terima /terima laporan 3. Selaras JKR.PATA.F9/
PUN strategi laporan 2. Selaras kemajuan /terima laporan 3 - TPATA]
pelaksanaan kemajuan /terima laporan kerja daripada kemajuan
2. Tugaskan kerja daripada kemajuan kerja HOPT kerja daripada 2. Arah PDF
KPF/KPPF 3. Bagi ubah HOPT daripada HOPT kemaskini
laksana suai/ naik taraf HOPT maklumat aset
PUN serah
pelaksanaan KPF/ KPF/ KPF/ KPF/ KPF/
PB kepada HOPT.
KPPF KPPF KPPF KPPF
[Surat Lantikan KPPF
HOPT,
JKR.PK(O).09-1]
OUTPUT

KPF/ KPPF Aset siap dipulih

/ diubah suai /
PEMULIHAN dinaik taraf dan
menepati
piawaian dan
fungsi yang
telah ditetapkan
 PERINGKAT PELUPUSAN ASET

Keputusan pelupusan dan

pemilihan kaedah pelupusan
yang sesuai berdasarkan
pemeriksaan yang rapi

Pelaksanaan
pemeriksaan peringkat
pelupusan aset

Memastikan kaedah pelupusan yang sesuai dan

dijalankan oleh pihak Profesional atau lembaga
pemeriksa yang berkelayakan
 PERINGKAT PELUPUSAN ASET

1 2 3 4 5 6
1. Arahkan KPF 1. Analisis PLA , 1. Semak
1. Tugaskan
PB lantik
laksana
pelupusan aset.
PSPA(Operasi) dan 1. Laksana kecukupan A
Laporan Keadaan/ program dokumen yang
Lembaga Prestasi Aset pemeriksaan dikemukakan.
Pemeriksa 2. Dapatkan Rujuk 6.1.1
[Rujuk JKR.PATA.F10/1 [Rujuk
Aset Tak Alih cadangan JKR.PATA-1 2. Verifikasi dan JKR.PATA.F10/ Kaedah Roboh/
(Pelupusan). pembentukan JKR.PATA.F8/2 dan perakuan 3-TPATA] Musnah bagi
Lembaga JKR.PATA.F8/6- TPATA] pelupusan Struktur Binaan
Pemeriksa Aset mengikut amalan 2. Dapatkan
Tak Alih
KPKR / (Pelupusan)
2. Pastikan bajet dan
sumber-sumber
profesional
berkaitan.
kelulusan
kaedah B
TKPKR daripada KPF. mencukupi untuk pelupusan
perlaksanaan 3.Sedia dan daripada Rujuk 6.1.2 Kaedah
3. Dapatkan pelupusan aset. kemukakan KPKR/TKPKR
pengesahan Musnah/ Jualan/
laporan serta
pelantikan 3. Atur program cadangan kaedah 3. Arah KPPF
Pindahan/ Hadiah
Lembaga pemeriksaan. pelupusan laksana bagi Komponen
Aset dibawah Pemeriksa Aset Binaan
kepada pelupusan aset
tanggungjawab Tak Alih 4. Maklum kepada KPF.[Rujuk berdasarkan
JKR (Pelupusan) dari Lembaga Pemeriksa JKR.PATA.F10/2- keputusan
KPKR/ TKPKR
[Rujuk
Aset Tak Alih
(Pelupusan)
TPATA] C
JKR.PK(O).10-1]. KPF
sekurang-kurangnya 2
minggu sebelum Rujuk 6.1.3 Kaedah
INPUT pemeriksaan.
Lembaga Pindah Milik/
PB
Pemeriksa Pelepasan/
1.Terima arahan Aset Tak Penyerahan Balik/
pelupusan daripada Alih Pajakan bagi
KPF Hartanah Kerajaan
KPKR/TKPKR (Pelupusan)

2. Pelan Pelupusan 7 OUTPUT D

Aset (PLA)
Rujuk 6.1.4
Aset bukan Perkhidmatan pelupusan aset. Perakuan Penutupan Kekal
3. Permohonan syor dibawah Kelulusan Syor Jalan
[Rujuk Prosedur Syor Roboh
roboh / pelupusan tanggung Bangunan Kerajaan & Prosedur Roboh /
meroboh dari jawab Pelupusan Struktur Binaan / Aset Perakuan
pelanggan JKR Komponen Binaan]- BFSB Pelupusan Aset
SEKIAN, TERIMA KASIH

BEREHAT SEBENTAR…………….
…………….BERSAMBUNG KE SESI SETERUSNYA