Tahap 1: mengatur analisis dan evaluasi rencana investasi(proyek) sesuai dengan

penganggaran modal.

 Menetapkan umur ekonomis proyek investasi waralaba Ayam Nelongso

Berdasarkan pertimbangan dan penilaian terhadap proyek ini, penetapan umur

ekonomis proyek tersebut adalah 5 tahun. Alasan dihasilkannya umur ekonomis proyek 5
tahun karena banyak saingan produk-produk seperti ayam nelongso yang akan muncul. Selain
itu tren masyarakat juga memiliki pengaruh yang sangat besar sehingga di estimasikan pada
tahun 6 dan selanjutnya proyek investasi tersebut dianggap tidak atau kurang menguntungkan
lagi.

 Membuat estimasi arus kas dari proyek Ayam Nelongso

1. Arus kas keluar : pengeluaran investasi awal mencakup pengeluaran utk
membangun gerai, membeli peralatan masak, membeli penghangat makanan, dan
asset tetap lainnya utk siap dioperasikan. Utk pengeluaran investasi berjalan
mencakup pengeluaran dekorasi, kipas angin, dll. Tujuan dari pengeluaran tersebut
agar kinerja dari proyek ini menjadi lebih produktif.
2. Arus kas masuk : sebelum membuat estimasi arus kas masuk, proyek Ayam
Nelongso ini harus memiliki laporan labarugi proyeksi di tiap tahun umur
ekonomisnya. Data proyeksinya yaitu :
o Dari unit produk ayam goreng, diperkirakan akan mampu menjual
sebanyak kurang lebih 1500 per bulan apabila pertahun maka kurang
lebih 18.000 dengan harga per porsi Rp.5.000-Rp.20.000
o Perkiraan biaya produksi mencakup biaya bahan baku, tenaga kerja,
dan overhead per porsi 20 juta. Dari biaya produksi terdapat komponen
biaya penyusutan peralatan dan gerai sebesar 3 juta
o Perkiraan biaya operasional mencakup biaya penjualan atau pemasaran
sebesar 2 juta. Dari biaya operasional terdapat komponen biaya
penyusutan peralatan kantor sebesar 100.000
o Perusahaan ini dikenakan pajak 25%

Garis Besar laba rugi proforma pertahun umur ekonomisnya(menggunakan Skema

aruskas masuk bersih yang sama setiap periode):

Penjualan 360.000.000

HPP 72.000.000

Labakotor 288.000.000

Biaya operasional 20.000.000

Laba bersih per tahun 268.000.000

Pajak penghasilan 25% 67.000.000

 Laba bersih setelah pajak 201.000.000

Setelah diketahui perhitungan laba rugi 201juta diambah dengan biaya penyusutan
sebesar 3juta dan 100.000 sehingga aliran kas masuk selama 5 tahun umur ekonomis adalah
Rp. 204.100.000

 Menentukan tingkat diskonto

Present value:
Tahun 1: =204.100.000*1/(1+0,40)1=145.785.714
Tahun 2: =204.100.000*1/(1+0.40)2=104.132.653
Tahun 3: =204.100.000*1/(1+0.40)3=74.380.466,5
Tahun 4: =204.100.000*1/(1+0.40)4=53.128.904,6
Tahun 5: =204.100.000*1/(1+0.40)5=37.949.217,6

Dari perhitungan diatas semakin jauh uang akan diterima di masa yang akan datang
semakin kecil nilai sekarangnya dan sebaliknya apabila semakin dekat ke masa sekarang
uang diterima maka nilai sekarang uang tersebut semakin besar. (ragu-ragu sama analisis
ini karena menurutku kurang cocok digunakan untuk proyek Ayam Nelongso)

Tingkat diskonto sebagai kriteria kesimpulan hasil evaluasi

Jadi disini arus kas dari proyek Ayam Nelongso bisa digunakan sebagai acuan tingkat
pendapatan dalam mengambil keputusan apakah proyek ini menguntungkan atau tidak.
Apabila proyek Ayam Nelongso menghasilkan tingkat pendapatan riil lebih kecil dari
pendapatan minimal (hurdle rate) yang ditetapkan maka proyek tersebut tidak
menguntungkan. Jika sebaliknya pendatan riil sama dengan atau lebih dari hurdle rate
berarti proyek ini menguntungkan

 Evaluasi dan Pengambilan Keputusan

o Payback periode tidak berbasis nilai sekarang

Apabila melakukan evaluasi dengan perhitungan payback period maka:

= 500.000.000/204.100.000*1 tahun=2,45

o Payback periode berbasis nilai sekarang

Apabila melakukan evaluasi dengan perhitungan payback period maka:

NS=AKM*(1+k)t -1

(1+k)t *k

=204.100.000*(1+0,40)5 -1
 (1+0,40)5 *0,40

=204.100.000*5,38 = 510.724,65

2,15

= 500.000.000 *5 tahun

510.724,65

=4.895,01 atau 4,90 tahun

Berdasarkan evaluasi perhitungan diatas bahwa baik menggunakan payback

periode untuk arus kas sama tidak berbasis nilai sekarang dan berbasis nilai sekarang
dibawah umur ekonomi yang ditetapkan sehingga bisa dikategorikan proyek ini
menguntungkan.

o Profitable Index(PI)
Apabila melakukan evaluasi menggunakan teknik PI berbasis nilai sekarang
maka:

PI= 204.100.000 = 0,408

500.000.000
Dari perhitungan diatas apabila menggunakan teknik ini proyek Ayam
Nelongso tidak menguntungkan karena hasil profitable indexnya kurang dari
1. Sehingga proyek ini tidak direkomendasikan untuk dilaksanakan.

o NPV
Apabila melakukan evaluasi menggunakan teknik NPV berbasis nilai sekarang
maka:

NS=AKM*(1+k)t -1

(1+k)t *k

=204.100.000*(1+0,40)5 -1

(1+0,40)5 *0,40
=204.100.000*5,38 = 510.724,65

2,15

= 500.000.000 *5 tahun

510.724,65

=4.895

Nilai sekarang arus masuk kas 489.501.000

Nilai sekarang pengeluaran investasi 500.000.000

NPV -