ANALISIS INVESTASI

(Penerapan Konsep Evaluasi Proyek Industri)

Juarini
Konsep Dasar Analisis
Investasi
Analisis proyek industri pada dasarnya merupakan
studi ekonomi manajerial yang terdiri atas dua
aspek utama yaitu aspek teknik dan aspek ekonomi.

Aspek teknik meliputi studi yang berkaitan dengan

proses produksi, karakteristik produksi, sistem usaha,
dan lokasi dari unit produksi

Aspek ekonomi berkaitan dengan analisis

kelayakan ekonomi dari proyek industri tersebut
 Proyek industri merupakan suatu aktivitas yang bersifat jangka
panjang, sehingga aliran kas (cash flow) akan terdiri atas
beberapa waktu sesuai dengan umur ekonomis proyek industri
tersebut.

Nilai uang sebagai manfaat ekonomi dari proyek yang diperkirakan akan
diterima pada masa mendatang tidak sama dengan nilai uang yang
diterima pada saat sekarang, karena adanya faktor interest rate

Untuk keperluan perhitungan, nilai uang perlu

dievaluasi pada satu titik waktu tertentu, yaitu waktu
sekarang (present value of money)

Analisis investasi proyek industri menggunakan:

•Net Present Value (NPV),
•Benefit Cost Ratio (BCR),
•Internal Rate of Return (IRR)
Konsep Nilai
Sekarang
Konsep nilai sekarang dapat dihitung berdasarkan perkiraan
penerimaan total atau biaya total pada masa yang akan
datang ,F, pada interest rate sebesar i per tahun sebagai berikut:

P = F (1/(1+i) n )

Keterangan:
F = Nilai yang akan datang dari uang yang diperkirakan akan diterima atau
dikeluarkan
P = Nilai uang yang diperhitungkan sebagai penerimaan sekarang atau biaya
sekarang berdasarkan perkiraan penerimaan total atau biaya total pada masa
yang akan datang
(1/(1+i) n ) = faktor nilai sekarang (present worth factor=PF) atau sering disebut
sebagai faktor diskon (discount factor = DF)
Interest rate atau rate of interest or rate of return merupakan
konsep periodik yang mengukur tingkat pengembalian investasi
(return on invesment = ROI) relatif terhadap jumlah investasi
selama pereode waktu tertentu.

Interest rate merupakan rasio antara hasil yang diterima

dan jumlah dana yang diinvestasikan

Analisis investas iproyek industri dapat menggunakan

kriteria nilai bersih sekarang (NPV), rasio manfaat biaya
(BCR), dan Internal Rate of Return (IRR)
Tabel. Kriteria Evalusi Proyek Industri dan
Pembuatan Keputusan Manajerial
Kriteria
NO. Alat Analisis Keputusan Manajerial
Evaluasi
Proyek industri Layak
1 Net Present Value (NPV) NPV > 0
diterima
Proyek industri Layak
2 Benefit-Cost Ratio (BCR) BCR > 1
diterima
Internal Rate of Return Proyek industri Layak
3 IRR > i
(IRR) diterima
4 Incremental NPV NPV B-A > 0 Proyek Industri B dipilih
5 Incremental BCR BCR B-A > 1 Proyek Industri B dipilih
6 Incremental IRR IRR B-A > i Proyek Industri B dipilih
Contoh Penerapan Konsep Investasi Melalui
Solusi Masalah
1. SiKaya memiliki uang Rp1 milyar dan merencanakan untuk
menabung di bank dengan suku bunga deposito per bulan
diasumsikan menurun selama masa empat tahun, yaitu 50 % per
tahun pada tahun 1, 40 % per tahun pada tahun 2, 24 % per tahun
pada tahun 3, dan 16 % per tahun pada tahun 4. Terhadap bunga
deposito tersebut dikenakan pajak atas pendapatan bunga sebesar
15 %.

a. Lakukan perhitungan uang SiKaya di bank selama masa 4 tahun

tersebut
b. Jika SiKaya bermaksud untuk membeli rumah seharga Rp 1 milyar
sebagai alternatif investasi, serta diasumsikan pada akhir tahun ke 4
rumah itu dapat dijual dengan harga Rp 2 milyar. Menurut saudara
investasi mana yang sebaiknya dipilih!
 Rata-rata
Nilai Awal Bunga/T bunga/bl Nilai Akhir Tahun (Setelah
Th.
Tahun h (Setelah pajak 15%)
pajak15%)
(1) (2) (3) (4) = (3)/12 x 0,85 (5) = (2) x (1* + (4)) 12

1.000.000.000x(1+0,0353) 12
1 1.000.000.000 50%=0,50 3,54%=0,0354
= 1.518.091.427
1.518.091.427x(1+0,0283) 12
2 1.518.091.427 40%=0,40 2,83%=0,0283
= 2.121.953.963
2.121.953.963x(1+0,0170) 12
3 2.121.953.963 24%=0,24 1,70%=0,0170
= 2.597.690.418
2.597.690.418x(1+0,0113) 12
4 2.597.690.418 16%=0,16 1,13%=0,0113
= 2.972.675.332

a. Dari tabel tampak bahwa nilai uang pada akhir tahun ke-4 adalah Rp 2.972.675.332
Atau sekitar 2,973 milyar rupiah.
b. Jika harga rumah yang dibeli itu pada akhir tahun ke-4 sebesar Rp 2 milyar,
maka pilihan terbaik adalah mendepositokan uang itu di bank, karena nilai
pada akhir tahun ke-4 di bank (Rp 2,973 milyar) lebih tinggi daripada hasil
penjualan rumah (Rp 2 milyar)

2.
Seorang manajer PT Transporindo yang beroperasi dalam bidang
jasa transportasi sedang mempertimbangkan untuk membeli beberapa bus
baru dengan biaya total Rp 3,5 milyar. Manajer mengharapkan menggunakan
bus-bus baru tersebut selama lima tahun, kemudian menjual kembali bus-bus
bekas tersebut dengan nilai jual Rp 1,5 milyar pada akhir tahun kelima.
Melalui analisis investasi yang dilakukan secara komprehensif, manajer
mampu memperkirakan ekspektasi penerimaan total dan biaya total setiap
tahun seperti ditunjukkan dalam tabel 1. Penyesuaian tingkat diskon dari
proyek investasi pembelian bus-bus baru itu ditunjukkan dalam tabel 2. PT
Transporindo memiliki kebijaksanaan untuk menetapkan premi risiko sebesar
9 % thd pembelian bus-bus baru tsb yg dianggap berisiko tinggi. Apakah
pembelian bus-bus baru tersebut layak berdasarkan pertimbangan ekonomi?
Tabel 1.Perkiraan Ekspektasi Aliran Kas Bersih dari PT Transporindo

Ekspektasi Ekspektasi Nilai

Ekspektasi Biaya Aliran Kas Bersih
Tahun Penerimaan Jual Kemabali
(Rp. Milyar) (Rp. Milyar)
(Rp. Milyar) (Rp. Milyar)
1 15,5 - 16,0 -0,5
2 14,8 - 15,0 -0,2
3 14,5 - 10,2 4,3
4 13,7 - 9,5 4,2
5 10,5 1,5 7,0 5,0

Tabel 2. Penyesuaian tingkat diskon dari PT Transporindo

Tingkat risiko
Premi risiko Tingkat diskonto yang
Tahun (Interest rate,
(%) disesuaikan (%)
%)
1 7,5 9 16,5
2 8,0 9 17,0
3 8,5 9 17,5
4 9,0 9 18,0
5 9,5 9 18,5
Jawab
Kita perlu menghitung ekspektasi aliran kas bersih (net cash flow)
berdasarkan tingkat diskon yang disesuaikan (r), sebagai berikut:

E(PV) = ∑ NCF/(1+r) t= ((-0,5)/(1+0,165)) + ((-0,2)/(1+0,17) 2) +

((4,3)/(1+0,175) 3) + ((4,2)/(1+0,18) 4) + ((5,0)/(1+0,185)5)
= Rp 6,382 milyar

Biaya total proyek sebesar Rp 3,5 milyar

E(NPV) = E(PV) – Biaya total proyek = Rp 6,382 M – Rp 3,5 M

= Rp2,882 M > 0  proyek pembelian bus layak dari sisi ekonomi
Soal-soal Latihan
PT Prima sebuah perusahaan yang memproduksi suatu mesin
pertanian dan beroperasi dalam pasar monopoli, harus memutuskan
apakah melakukan atau tidak melakukan pembatasan harga produk.
Manajer PT Prima telah menerapkan harga yang memaksimalkan
keuntungan, yaitu $ 130,000 per unit mesin.
Tingkat harga ini akan
menghasilkan keuntungan Tahun Keuntungan
ekonomis, dan perusahaan- 1 $ 3.500.000
perusahaan lain dapat memasuki
pasar mesin pertanian. Manajer PT 2 $ 2.500.000
Prima memperkirakan bahwa 3 $ 1.750.000
dengan masuknya perusahaan
baru ke pasar akan menyebabkan 4 $ 1.000.000
keuntungan dalam masa lima 5 $ 750.000
tahun mendatang menurun seperti
ditunjukkan dalam tabel berikut:
Jika PT Prima menerapkan strategi pembatasan harga (limit pricing
strategy) melalui menetapkan harga $75.000 per mesin, maka tidak ada
satu pun perusahaan yang akan dapat memasuki pasar mesin pertanian.
Pada tingkat harga ini PT Prima dapat memperoleh keuntungan tahunan
sebesar $ 2.000.000 selama limat ahun mendatang.

a. Jika interest rate adalah 10 %, apakah PT Prima harus membatasi

harga?
b. Bagaimana jika interest rate adalah 6 %? Apakah PT Prima harus
membatasi harga?
 PT Agro memiliki empat proyek investasi potensial yang akan
dimulai pada tahun 2017. Karakteristik dari masing-masing proyek
investasi dicantumkan dalam tabel berikut:

Proyek Investasi A B C D
Biaya $ 123.000 $ 89.200 $ 56.600 $ 55.800
Net Cash Flow (NCF)*
2017 30.000 50.000 20.000 40.000
2018 30.000 50.000 20.000 20.000
2019 30.000 0 20.000 10.000
2020 30.000 0 20.000 0
Scrap atau resale value
50.000 0 10.000 0
pada akhir tahun 2020

* Pada akhir tahun

Evaluasi proyek tersebut menggunakan kriteria nilai ekspektasi NPV pada

interest rate atau discount rate 15 %. Dari ke empat investasi proyek
tersebut mana yang layak?
Diferensiasi
Menurut Kotler (2002) diferensiasi produk adalah
penawaran produk perusahaan yang memiliki sesuatu yang
lebih baik, lebih cepat, dan lebih murah yang akan
menciptakan nilai yang lebih tinggi bagi pelanggan
dibandingkan produk pesaing.

Perusahaan beroperasi di beberapa segmen pasar dan

merancang produk yang berbeda untuk setiap segmen.

Dalam strategi diferensiasi produk pemasar harus mulai dengan

keyakinan bahwa perusahaan dapat mendeferensiasikan segala sesuatu

Diferensiasi produk dapat menjadi hambatan masuk dan

meningkatkan kekuatan pasar dari para produsen.
 Tujuan diferensiasi produk yaitu agar perusahaan tetap dapat
mempertahankan posisi produk dan tidak mengalami penurunan,
dengan demikian konsumen tidak akan lari ke produk pesaing yang lain,
karena konsumen merasa puas dengan kesesuaian produk.

Diferensiasi produk rokok cerutu Adipati, Ramayana, dan Panther,

Contoh: diferensiasi produk slondok kecil, besar dan stick. dilihat dari
volume penjualan, niali tambah, risiko, dll.  menggunakan Analisis
Anova (Fhit) dilanjutlan LSD (Least Significance Difference)

Deversifikasi
Pertanian
Upaya-upaya untuk mengembangkan atau
menganekaragamkan usahatani (mengusahakan beberapa
jenis usahatani serta mengembangkan produksi pokok
menjadi beberapa produk baru)
 Sebagai suatu usaha yang kompleks dan luas untuk
meningkatkan perekonomian pertanian melalui upaya
Atau penganekaragaman komoditas pada sub-sistem produksi,
konsumsi, dan distribusi pada tingkat usaha tani regional
maupun nasional

Diversifika
si Diversifikasi horizontal

Diversifikasi Vertikal

Diversifikasi Regional
Deversifikasi
Horizontal
Diversifikasi tingkat
petani produsen

Diartikan sebagai penganekaragaman produksi di dalam

suatu sistem usahatani dengan tujuan memanfaatkan petani
untuk memperoleh pendapatan tertentu di samping
pemanfaatan sumber daya petani yang ada secara optimal,
upaya itu juga mengurangi ketergantungan petani terhadap
satu macam produk atau tanaman yang pada gilirannya
mengurangi risiko panen.
Deversifikasi Vertikal

Diversifikasi tingkat perusahaan

atau pengolahan produk pertanian

Diartikan cara mendaya gunakan hasil

sehingga meningkatkan mutu dan nilai
tambah produk pertanian.

Diversifikasi semacam itu berkaitan dengan penyimpanan,

pengolahan, dan pengawetan produk sehingga dapat digunakan oleh
sektor lain dan lebih berdaya guna.
Deversifikasi Regional
Penganekaragaman yang berkaitan dengan kemampuan
suatu daerah dalam menghasilkan produk pertanian yang di
sesuaikan dengan keadaan iklim, agronomi, serta daya
dukung masyarakat dan daerah setempat.

Arah diversifikasi ini umumnya menggunakan prinsip keunggulan

komparatif (Comparative advantage), yaitu keunggulan potensi
suatu produk di suatu daerah di bandingkan dengan potensi suatu
produk di daerah-daerah yang lain
Contoh:
Nilai Tambah
Nilai tambah dari setiap industri adalah harga pasar dari barang
atau jasa yang diproduksi dikurangi dengan harga barang atau
jasa material dan jasa yang dibeli dari pihak lain (Gittinger, 1986)

Nilai tambah adalah besarnya manfaat dari produk

sebelum diolah sampai produk setelah diolah sebagai
akibat penggunaan sejumlah input (biaya) dalam proses
produksi pengolahan (Soekartawi, 1997)

Menurut Hayami, dkk. (1987), analisis nilai tambah

pengolahan produk pertanian dapat dilakuikan dengan
cara sederhana, yaitu melalui perhitungan nilai tambah
per kilogram bahan baku untuk satu kali pengolahan yang
menghasilkan produk tertentu.
Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tambah untuk pengolahan
dapat dikelompokkan menjadi dua, yaitu faktor teknis dan faktor
pasar

1. Faktor teknis yang berpengaruh adalah kapasitas

produksi, jumlah bahan baku yang digunakan dan
tenaga kerja.

2. Faktor pasar yang berpengaruh adalah harga output, upah

tenaga kerja, harga bahan baku, dan nilai input lain selain
bahan baku dan tenaga kerja (misal biaya modal dan gaji
pegawai tak langsung)
 Menurut Hayami besarnya nilai tambah dapat dihitung menggunakan
komponen-komponen struktur produksi sebagai berikut:

Output, Input, Harga Jumlah

1 Hasil produksi output (Kg) a
2 Input bahan baku (Kg) b
Analisis 3 Input tenaga kerja (HKO) C
Struktur 4 Faktor koneversi d=a:b
Produksi 5 Koefisien tenaga kerja e=c:b
Pengolah 6 Harga output produk (Rp/Kg) f
an 7 Upah rata-rata (Rp/HKO) g
Penerimaan, pendataan dan nilai tambah
8 Harga input bahan baku (Rp/Kg) h
9 Biaya input lain (Rp/Kg) I
10 Nilai produk output (Rp/Kg) j=dxf
11 Nilai tambah (RpKg) k=j–h–I
12 Rasio NilaiTambah (%) l=k:j
Rata-rata Nilai Tambah pada Pengolahan Tembakau menjadi Cerutu di
PT. Taru Martani Bulan Januari-Desember 2013

Nilai
Output, Input, Harga
Adipati Ramayana Panter
1 Hasil Produksi Output (Kg) 4172 15742 3086
2 Input bahan baku (Kg) 4795 18520 4346
3 Input tenaga kerja (HKO) 71 1053 58
4 Faktor koneversi 0,87 0,85 0,71
5 Koefisien tenaga kerja 0,01 0,06 0,01
6 Harga produk output (Rp/Kg) 65.628 73.164 79.760
7 Upah rata-rata (Rp/HKO) 57.691 57.691 57.691
Penerimaan, pendataan dan nilai tambah
8 Harga input bahan baku (Rp/Kg) 40.000 40.000 40.000
9 Biaya input lain (Rp/Kg) 560 2.163 507
10 Nilai produk output (Rp/Kg) 57.096 62.189 56.630
11 Nilai tambah (RpKg) 16.536 20.027 16.122
12 Rasio NilaiTambah (%) 28,960 32,200 28,470
Diketahui struktur produksi pengolahan slondoh kecil, stick dan besar dalam tabel
berikut. Hitung besarnya nilai tambah ketiga diferensiasi produk slondoh, mana nilai
tambah yg paling besar?

Output, Input, Harga Kecil Stick Besar

Hasil Produksi Output (Kg) 17556 949 556
Input bahan baku (Kg) 18636 1021 628
Input tenaga kerja (HKO) 2142 1234 1202
Faktor koneversi ……… …….. ……
Koefisien tenaga kerja ……… …….. ……
Harga produk output (Rp/Kg) 28000 28000 28000
Upah rata-rata (Rp/HKO) 40000 40000 40000
Penerimaan, pendataan dan nilai
tambah
Harga input bahan baku (Rp/Kg) 2000 2000 2000
Biaya input lain (Rp/Kg) 5272 5272 5272
Nilai produk output (Rp/Kg) ……… …….. ……
Nilai tambah (RpKg) ……… …….. ……
Rasio NilaiTambah ………. ……… ……..