ANALISIS KELAYAKAN EKSPANSI USAHA

(STUDI KASUS PADA NEW GARDEN VIEW RESORT)

I Made Sukma Atmaja

Fakultas Ekonomi, Universitas Warmadewa Denpasar

Abstraksi
Untuk menghadapi persaingan sangat perlu melakukan perubahan dalam
halnya dilakukan New Garden View Cottage yang melakukan ekspansi menjadi New
Garden View Resort dimana ada penambahan fasilitas kamar dan fasilitas-fasilitas
lainnya yang menjadi kebutuhan wisatawan untuk berlibur atau acara tertentu. Untuk
meyakinkan investasi perlu dilakukan penilaian investasi dari aspek keuangan
dengan metode PP (Payback Period), ARR (Average Rate of Return), NPV (Net
Present Value), PI (Profitability Index), IRR (Internal Rate of Return) dan nilai BEP
(Break Event Point) penjualan. Tujuan penelitian ekspansi yang dilakukan pada New
Garden View Resort adalah untuk mengetahui apakah ekspansi ini layak untuk
dilakukan dinilai dari payback period, average rate of return, net present value,
profitability index dan internal rate of return dengan keuntungan yang diharapkan
18% dari modal investasi yang dikeluarkan dalam jangka waktu 10 tahun, serta
berapakah nilai break event point dari target penjualan yang ditetapkan oleh
manajemen. Dari hasil analisis data dinilai dari aspek keuangan dengan metode
diatas dapat disimpulkan bahwa ekspansi usaha pada new garden view resort layak
untuk dilanjutkan.
Kata Kunci : Payback Period, Average Rate of Return, Net Present Value,
Profitabilty Index, Internal Rate of Return dan Break Event Point.

Jurnal, April 2020 Page 1

I. PENDAHULUAN diharapkan, menghindari kerugian,
Dengan kondisi fisik bangunan memudahkan perencanaan dan
sudah lama dibandingkan dengan pengawasan serta pengendalian.
pesaing serta potensi pasar yang bagus Dari alat analasisi itu dapat
karena permintaan kamar yang dirumuskan suatu masalah apakah dari
semakin meningkat menjadi salah satu penilaian investasi Payback Period,
keputusan untuk melakukan ekspansi Average Rate of Return, Net Present
usaha menjadi New Garden View Value, Profitabilty Index, Internal Rate
Resort. Tujuan penelitian ini adalah of Return dan Break Event Point
untuk mengetahui kondisi investasi investasi layak untuk dilanjutkan atau
ekspansi tersebut apakah layak untuk tidak?
dilanjutkan atau tidak, dengan tingkat Tujuan dilakukan analisis
keuntungan yang diharapkan 18% dari dengan alat ukur penilaian investasi
investasi selama 30 tahun dari tersebut adalah untuk mengetahui
beberapa metode alat analisis yang apakah investasi layak untuk
digunakan sebagai penilaian investasi dilanjutkan atau tidak. Disamping itu
yang dibatasi hanya dari aspek secara teoritis penelitian ini juga
keuangan. implementasi dari pendidikan yang
Alat analisis yang digunakan diberikan selama proses pembelajaran.
adalah Payback Period, Average Rate Secara praktis penelitian ini sangat
of Return, Net Present Value, bermanfaat bagi mahasiswa,
Profitabilty Index, Internal Rate of Perusahaan, Universitas Warmadewa,
Return dan Break Event Point per maupun untuk peneliti lainnya.
periode selama batas waktu yang
ditentukan. Tujuan studi kelayakan II. TINJAUAN PUSTAKA
bisnis dilakukan agar investasi tidak 1. Investasi
terlanjur dilanjutkan jika tidak Investasi adalah penanaman uang
memberikan manfaat yang atau modal dalam suatu perusahaan

Jurnal, April 2020 Page 2

atau proyek untuk tujuan memperoleh Net Present Value adalah suatu
keuntungan (Kamus Besar Bahasa perbadingan antara PV kas bersih (PV
Indonesia). proceed) dengan PV investasi (Capital
2. Uji Kelayakan Bisnis Outlays) selama umur investasi
Studi kelayakan bisnis adalah (Kasmir & Jakfar, 2017:103).
suatu kegiatan yang mempelajari 6. Profitability Index
secara mendalam tentang suatu usaha Profitability Index adalah rasio
atau bisnis yang akan dijalankan aktivitas dari jumlah nilai sekarang
dalam rangka layak atau tidak usaha penerimaan bersih dengan nilai
tersebut dijalankan (Kasmir dan sekarang pengeluaran investasi selama
Jakfar, 2017:7) umur investasi (Kasmir & Jakfar,
3. Payback Period 2017:108).
Payback Period adalah suatu 7. Internal Rate of Return
teknik penilaian terhadap jangka Internal Rate of Return adalah alat
waktu (periode) pengembalian yang digunkan untuk mengukur
investasi suatu proyek atau usaha yang tingkat pengembalian hasil intern
dilihat dari kas bersih (proceed) tiap (Kasmir & Jakfar, 2017:105).
tahunnya (Kasmir & Jakfar, 8. Break Event Point
2017:101). Break Event Point adalah suatu
4. Average Rate Of Return analisis pulang pokok dimana
Average Rate of Return adalah bertujuan untuk mengetahui pada
metode yang digunakan untuk jumlah berapa hasil penjualan sama
mengukur rata-rata pengembalian dengan jumlah biaya (Kasmir,
bunga, dengan cara membandingkan 2017:166).
antara rata-rata laba setelah pajak
(EAT) dengan rata-rata investasi III. METODE PENELITIAN
(Kasmir & Jakfar, 2017:102). Tempat penelitian yang
5. Net Present Value dilakukan penulis pada New Garden

Jurnal, April 2020 Page 3

View Resort yang berlokasi di Jl Investasi
Padma no 4, Legian-Bali. Dengan Kas Bersih Th (I)
PP = (-)
obyek penelitian yang penulis lakukan Total
Kas Bersih Th (2)
adalah pada bagian keuangan yaitu (-)
Total (dst)
budgetting atau anggaran penjualan (Sisa terakhir tidak bisa dibagi,
dibagi proceed berikutnya)
New Garden View Resort dari tahun
2018-2028 dan Anggaran biaya
2. Average rate of return
ekspansi. Variable Payback period,
Rumus yang digunakan untuk
Average rate of return, Net present
mengukur ARR yaitu (Kasmir &
value, Profitability index, Internal rate
Jakfar, 2017).
of return dan Break event point.
Jenis Data yang yang
Rata-rata EAT
digunakan dalam penyusunan skripsi ARR =
Investasi
ini adalah data kualitatif dan data
kuantitatif (data primer dan sekunder).
3. Net present value
Teknik pengumpulan data dengan
Rumus yang digunakan dalam
wawancara, observasi dan studi
menghitung NPV sebagai berikut
dokumentasi.
(Kasmir & Jakfar, 2017).
Teknik analisis data yang
digunakan adalah sebagai berikut: K.b (1) K.b (2) K.b(N)
1. Payback period NPV = + + - Investasi
(1+r) (1+r) (1+r)
Rumus yang digunakan untuk
menghitung payback period adalah 4. Profitability index
(Kasmir & Jakfar, 2017). Rumus yang digunakan untuk
mengukur niali PI yaitu (Kasmir &
Jakfar, 2017).

Jurnal, April 2020 Page 4

 6. Break event point.
∑ Rumus yang digunakan untuk
PI = 0 x 100%
mengukur BEP adalah sebagai berikut
∑
(Kasmir, 2017:180)
5. Internal rate of return
Rumus yang digunakan untuk Biaya Tetap
BEP (Unit) =0
mencari IRR yaitu (Kasmir & Jakfar, MK (Rp/unit)
Margin Kontribusi =
2017). Selisih Penjualan – Biaya Variabel
Biaya Tetap
BEP (Rp) =0
Ratio MK
NPV1 Biaya Tetap
IRR = X (i1-i2) Ratio MK = 0 x 100%
NPV1-NPV2 Penjualan

IV. PEMBAHASA
Tabel. 1
Budgetting Penjualan 2018-2028

REKAPITULASI BUDGETTING PENJUALAN 2018-2028

NEW GARDEN VIEW RESORT
Jl Padma. No 4 Legian-Bali
TAHUN PENJUALAN BIAYA LABA
2018 7,348,627,902 5,539,828,211 1,808,799,691
2019 34,087,193,424 27,477,888,501 6,609,304,923
2020 37,155,040,832 29,324,732,641 7,830,308,191
2021 40,870,544,915 31,561,466,099 9,309,078,816
2022 44,957,599,407 34,021,872,903 10,935,726,504
2023 49,453,359,348 36,728,320,387 12,725,038,960
2024 54,398,695,282 39,705,412,620 14,693,282,662
2025 59,838,564,811 42,980,214,076 16,858,350,735
2026 65,822,421,292 46,582,495,678 19,239,925,614
2027 72,404,663,421 50,545,005,439 21,859,657,982
2028 79,645,129,763 54,903,766,177 24,741,363,586
Total 545,981,840,397 399,371,002,733 146,610,837,664
Sumber: Data diolah Budget Penjualan 2018-2028

Jurnal, April 2020 Page 5

 Perhitungan analisis dengan factor 18%. Dengan nilai NPV lebih
menggunakan metode payback period besar dari 0 artinya ekspansi New
ekspansi usaha pada New Garden Garden View Resort layak untuk
View Resort layak untuk dilanjutkan dilanjutkan. Berdasarkan teori
karena jangka waktu pengembalian (Kasmir & Jakfar, 2017)Apabila nilai
modal lebih singkat dari yang sekarang penerimaan-penerimaan kas
diharaapkan yaitu 5 tahun 4 bulan. bersih di masa yang akan datang lebih
Berdasarkan teori (Kasmir & Jakfar, besar daripada nilai sekarang
2017) perusahaan layak untuk investasi, maka proyek bisnis ini
dilaksanakan apabila jangka waktu dikatakan menguntungkan sehingga
pengembalian lebih kecil dari umur diterima atau layak untuk
ekonomis usaha. dilaksanakan dan sebaliknya
Dari hasil perhitungan Average Untuk perhitungan profitability
Rate of Return diperoleh nilai 19.73 % index, nilai yang diperoleh tidak
itu artinya rata-rata tingkat begitu signifikan dimana hasil
pengembalian lebih besar dari tingkat diperoleh dengan selisih yang kecil.
bunga yang diharapkan sehingga Hasil yang diperoleh lebih besar dari
ekspansi usaha pada New Garden satu yaitu 1, 04 kali. Secara
View Resort layak untuk dilanjutkan. profitability index dalam jangka waktu
Berdasarkan teori (Kasmir & Jakfar, 10 tahun sudah memperoleh
2017) dapat dijelaskan bahwa apabila keuntungan tapi dengan nilai yang
nilai average rate of return lebih besar tidak begitu besar. Berdasarkan teori
dari yang diharapkan maka investasi (Kasmir & Jakfar, 2017) dijelaskan
layak untuk di laksanakan. bahwa perusahaan layak untuk
Dari hasil perhitungan Net dilanjutkan apabila nilai PI> 1.
Present Value diperoleh angka sebesar Dari hasil perhitungan Internal
Rp 2,612,453,921 dengan discount Rate of Return diperoleh nilai 18.70 %

Jurnal, April 2020 Page 6

itu artinya rata-rata
keuntungan lebih besar dari tingkat
keuntungan yang diharapkan maka
investasi layak untuk dilanjutkan.
Berdasarkan Teori (Kasmir & Jakfar,
2017) apabila rata-rata
keuntungan yang diperoleh lebih besar
dari suku bunga yang diharapkan atau
lebih besar dari suku bunga pinjaman
maka investasi layak untuk
dilanjutkan.
Dari hasil analisis BEP dari
penjualan bernilai positif atau nilai
Penjualan Pada Keadaan Break Event Point
tingkat BEP dibawah penjualan sehingga
ekspansi memberikan keuntungan.
Berdasarkan teori (Kasmir, 2017:170
& Yunika Murdayanti, 2014:168) nilai
pengeluaran atau total biaya sama
tingkat dengan nilai pendapatan dari hasil
penjualan sehingga perusahaan tidak
untung dan tidak rugi.
Tabel. 2

Tahun Revenue Biaya Var Biaya Tetap MK Laba BEP

2018 7,348,627,902 1,837,156,976 3,702,671,235 0.75 1,808,799,691 4,936,894,980
2019 34,087,193,424 6,306,130,783 21,171,757,718 0.82 6,609,304,923 25,977,616,832
2020 37,155,040,832 6,873,682,554 22,451,050,087 0.82 7,830,308,191 27,547,300,720
2021 40,870,544,915 7,561,050,809 24,000,415,290 0.82 9,309,078,816 29,448,362,319
2022 44,957,599,407 8,317,155,890 25,704,717,013 0.82 10,935,726,504 31,539,530,077
2023 49,453,359,348 9,148,871,479 27,579,448,908 0.82 12,725,038,960 33,839,814,611
2024 54,398,695,282 10,063,758,627 29,641,653,993 0.82 14,693,282,662 36,370,127,598
2025 59,838,564,811 11,070,134,490 31,910,079,586 0.82 16,858,350,735 39,153,471,885
2026 65,822,421,292 12,177,147,939 34,405,347,739 0.82 19,239,925,614 42,215,150,600
2027 72,404,663,421 13,394,862,733 37,150,142,707 0.82 21,859,657,982 45,582,997,186
2028 79,645,129,763 14,734,349,006 40,169,417,171 0.82 24,741,363,586 49,287,628,431
Sumber: data diolah

V. SIMPULAN bahwa ekspansi usaha pada New

a. Berdasarkan hasil penilaian Garden View Resort layak untuk
dengan metode Payback period di lanjutkan yaitu 5 tahun 4 bulan

Jurnal, April 2020 Page 7

 dari jangka waktu yang ditentukan e. Berdasarkan hasil penilaian
10 tahun. dengan metode Internal Rate of
b. Berdasarkan hasil penilaian Return bahwa ekspansi usaha pada
dengan metode Average Rate of New Garden View Resort layak
Return bahwa ekspansi usaha pada untuk dilanjutkan karena hasil
New Garden View Resort layak yang diperoleh lebih besar dari
untuk dilanjutkan karena rata-rata yang diisyaratkan yaitu 18,70%.
pengembalian yaitu 19,73% dari f. Besarnya nilai Break Event Point
Isyarat yang ditentukan 18%. dari budget yang dibuat
c. Berdasarkan hasil penilaian manajemen selama 10 tahun 4
dengan metode Net Present Value bulan adalah sebagai berikut
bahwa ekspansi usaha pada New Tahun Revenue BEP
Garden View Resort layak untuk 2018 Rp 7,348,627,902 Rp 4,936,894,980
2019 Rp 34,087,193,424 Rp 25,977,616,832
di lanjutkan karena hasil yang
2020 Rp 37,155,040,832 Rp 27,547,300,720
diperoleh lebih besar dari 0 Yaitu 2021 Rp 40,870,544,915 Rp 29,448,362,319
Rp 2,612,453,921,-. 2022 Rp 44,957,599,407 Rp 31,539,530,077
2023 Rp 49,453,359,348 Rp 33,839,814,611
d. Berdasarkan hasil penilaian
2024 Rp 54,398,695,282 Rp 36,370,127,598
dengan metode Profitability Index 2025 Rp 59,838,564,811 Rp 39,153,471,885
bahwa ekspansi usaha pada New 2026 Rp 65,822,421,292 Rp 42,215,150,600
2027 Rp 72,404,663,421 Rp 45,582,997,186
Garden View Resort layak untuk
2028 Rp 79,645,129,763 Rp 49,287,628,431
dilanjutkan karena hasil yang
diperoleh lebih besar dari 1 yaitu
1,04.
VI. SARAN
a. Untuk perusahaan sebaiknya lebih produk yang dijual sehingga
memperhatikan tren bisnis untuk mampu untuk meningkatkan harga
jangka panjang baik dari segi produk lebih tinggi dari sekarang
pelayanan, mutu dan kualitas yang dianggarkan. Serta lebih

Jurnal, April 2020 Page 8

 memperhatikan biaya-biaya yang dapat digunakan sebagai acuan
dikeluarkan untuk operasional peneliti lainnya untuk
maupun penjualan produk dengan mengembangkan penelitian ini
meningkatkan penjualan online. dengan mempertimbangkan
b. Mengingat variabel yang variabel lain diluar variabel yang
digunakan untuk menganalisis sudah masuk dalam penelitian ini
layak atau tidak investasi sehingga hasil yang diperoleh
dilanjutkan sangat penting, dapat lebih sempurna dalam
diharapkan hasil penelitian ini menganalisis kelayakan investasi.

VII. DAFTAR PUSTAKA Pengembangan

Ardia Destirahayu. 2015, Analisis EkonomiMasyarakat,EdisiRevisi,P
Kelayakan Usaha Gula Semut enerbit Mitra Wacana
Anggota Koperasi Serba Usaha Media,Jakarta.
(KSU) Jatirogo, Skripsi Sarjana I Gusti Ketut Sudipta & Ida Bagus Rai
Jurusan Pendidikan Akutansi Adnyana. 2016, Analisis
Fakultas Ekonomi Universitas Kelayakan Proyek Pembangunan
Negeri, Yogyakarta. Hotel Di Kabupaten
Dewi Utarri dkk. 2014, Manajemen Badung.Skripsi Sarjana Jurusan
Keuangan, Penerbit Mitra Wacana Teknik Sipil Fakultas Teknik
Media, Jakarta. Universitas Udayana, Badung.
Dicky Sumarsono. 2014, Dahsyatnya Kasmir. 2017,Pengantantar
Bisnis Hotel Di Indonesia, Manajemen Keuangan, Edisi
Penerbit PT kedua, Penerbit PT Fajar
Gramedia Pustaka Utama,Jakarta. Interpratama Mandiri,Jakarta.
Kasmir & Jakfar. 2017, Studi
Henry Faizal Noor. 2014, Investasi,
Pengelolaan Keuangan, dan

Jurnal, April 2020 Page 9

 Kelayakan Bisnis, Edisi Revisi, Tia Aprilia Zakita. 2018, Analisis
Penerbit PT Desindo Putra Kelayakan Usaha Pada Industri
Mandiri, Jakarta. Tempe Di Desa Purwodadi Dalam
Luh Gede dkk. 2017, Manajemen Kecamatan Tunjung Sari
Keuangan, Edisi pertama, Kabupaten Lampung
PenerbitPT Rajagrafindo Persada, Selatan,Skripsi Sarjana Jurusan
Depok. Manajemen Fakultas Ekonomi
Mega Indah Mujiningsih. 2013, Dan Bisnis Universitas Bandar
Analisis Kelayakan Usaha dan Lampung.
Strategi Pengembangan Industri Yunika Murdayanti. 2017, Anggaran
Kecil Tempe Di Kecamatan Perusahaan, Edisi pertama,
Matesih Kabupaten Karang Penerbit In Media,Bogor.
Anyar,Skripsi Sarjana Jurusan https://id.wikipedia.org/wiki/Wikipedi
Manajemen Fakultas Ekonomi a:Kelayakan_artikel.
Universitas Negeri, Semarang.
https://nasional.kompas.com/read/201
Suad Husnan & Suwarsono. 2014,
9/10/30/14404851/live-streaming-
Studi Kelayakan Proyek Bisnis,
Uji-kepatutan-dan-kelayakan.
Edisi Lima, Penerbit Sekolah
Tinggi Ilmu Manajemen YKPN, www.simulasikredit.com/apa-itu-

Yogyakarta. analisis-kelayakan-investasi-

Sri Wijaya. 2011, Studi Kelayakan Berikut- penjelasannya.

Investasi Hotel Best Western www.simulasikredit.com/apa-itu-

Premier Kapasitas Hotel Bintang study-kelayakan-bisnis.
Tiga Di Surakarta,Skripsi Jurusan
Teknik Sipil Fakultas Teknik
Universitas Sebelas Maret,
Surakarta.

Jurnal, April 2020 Page 10

Jurnal, April 2020 Page 11