KONFIGURASI ELEMEN FISIK SPASIAL HUNIAN VERTIKAL di

PERKOTAAN

Giovani Yona Aristantama

Jurusan Teknik Arsitektur, Fakultas Teknik, Universitas Katolik Parahyangan
Email: giovaniyona19@gmail.com

Abstrak

Perkembangan kota dapat dilihat dari tingkat pembangunan yang sedang berlangsung,
termasuk infrastruktur fungsi hunian. Namun terkadang pembangunan infrastruktur ini juga
dapat menjadi suatu permasalahan yang kompleks. Permasalahan yang terjadi ialah
keterbatasan lahan pada kawasan urban. Hunian vertikal merupakan salah satu solusi
terhadap masalah perkotaan seperti keterbatasan lahan. Hunian vertikal juga menjadi
solusi untuk mengurangi permukiman kumuh yang semakin tak terkendali karena
urbanisasi, khususnya daerah perkotaan. Hunian vertikal berupa rumah susun sederhana
juga telah menjadi terobosan untuk masyarkat berpenghasilan rendah yang ingin memiliki
rumah. Karya tulis ini membahas seputar konfigurasi elemen fisik hunian vertikal seperti
konfigurasi bentuk, sirkulasi, tatanan ruang, dan ruang publik pada hunian vertikal sebagai
fasilitas bersama. Pada pembahasan ini, digunakan metode perbandingan antara berbagai
hunian vertikal yang ada di Bandung dan Jakarta, karena sebagai representasi kota yang
maju.

Kata kunci: hunian vertikal. rumah susun, elemen fisik spasial

Abstract

City development can be seen from the level of infrastructure that currently underway,
including infrastructure of residential function. However, development of infrastructure can
also be a complex problem. The problem that occurs is limited space in urban areas.
Vertical housing is the one of the solutions due to urban problems, such as limited space.
Vertical housing can also be a solution to reduce slums area that are increasingly out of
control because of urbanization. Vertical housing in the form of “rumah susun sederhana”,
has also become a breakthrough for low-income people who need to own the house. This
article discusses about configuration of vertical housing physical element such a form
configuration, circulation, spatial planning and public space in vertical housing as public
facilities. In this discussion, comparison method is used between various vertical housing
at Bandung and Jakarta, because the cities as representation of the developed city.

Keywords: vertical housing, rumah susun, spatial physical element

APVP SEM GANJIL 2020-2021 1

1. Pendahuluan

Kota Bandung merupakan salah satu kota terpadat di Indonesia. Menurut Badan
Pusat Statistika Jawa Barat, dalam e-book berjudul Provinsi Jawa Barat dalam
Angka 2020, populasi di Bandung mencapai 14.857 jiwa/km2. Populasi yang kian
meningkat menjadi problematika, terutama dalam isu rumah tinggal. Adapun
permasalahan lain seperti lahan yang semakin sempit dan mahal karena
banyaknya pembangunan komplek perumahan. Di kota Bandung sendiri, sudah
terdapat solusi berupa rumah susun. Rumah susun dianggap dapat menjadi solusi
atas permasalahan lahan yang semakin menipis.
Hunian vertikal adalah rumah yang dibangun secara vertikal dan digunakan secara
komunal oleh masyarakat, dan mampu meminimalisasi terhadap penggunaan
lahan. Khususnya pada kota-kota besar seperti Bandung yang mengalami
permasalahan dalam penyediaan rumah yang sehat dan murah bagi masyarakat
yang kebutuhannya terus meningkat sepanjang tahun.
Namun realitanya, banyak didapatkan berbagai persoalan pada perencanaan
hunian vertikal yang tidak sesuai dengan harapan masyarakat, dan tak sedikit juga
yang tidak sesuai dengan standar perancangan yang baik. Persoalan seperti
perancangan yang kurang baik, konstruksi, maintenance, dan kesehatan menjadi
permasalahan utama. Dengan adanya karya tulis ini, diharapkan permasalahan ini
dapat diminimalisir, sehingga masyarakat tidak dirugikan terutama dalam aspek
kesehatan dan pembiayaan.
Menurut Wisnu Budiarso (2007), bahwa rumah susun dan lingkungannya harus
memenuhi persyaratan-persyaratan teknis antara lain: 1. Ruang hunian adalah
bagian dari rusun yang digunakan untuk tidur, makan, masak, mandi dan berhajad.
Serta memenuhi persyaratan penghawaan, pencahayaan, gangguan suara dan
bau. 2. Bangunan harus memperhatikan persyaratan bahaya kebakaran, ventilasi
udara alami, cahaya matahari sebagai penerangan, dan mobilitas penghuni. 3.
Struktur bangunan mempunyai keawetan sekurang-kurangnya 50 tahun dan
bahan non struktural sekurang-kurangnya 20 tahun. 4. Rumah susun harus
dilengkapi alat transportasi bangunan (tangga), pintu dan tangga darurat
kebakaran, alat dan sistem alarm kebakaran, alat pemadam kebakaran, penangkal
petir dan jaringanjaringan air bersih, saluran pembuangan air kotor, tempat
sampah, jaringan listrik, generator listrik, tempat jaringan telepon dan alat
komunikasi (Clare Cooper, 1977). 5. Pengaturan ruang harus memperhatikan
pencapain dari ruang ke ruang, pengaturan mebel dan peralatan, memerlukan
daerah yang tenang, bersih dan menjamin keamanan.

KONFIGURASI ELEMEN FISIK SPASIAL HUNIAN VERTIKAL di PERKOTAAN 2

Giovani Yona Aristantama
2. Pembahasan

Menutut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum tentang Pedoman Teknis

Pembangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat Tinggi, rumah susun adalah
bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi
dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal
maupun vertikal dan merupakan satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan
digunakan secara terpisah, yang berfungsi untuk tempat hunian yang dilengkapi
dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.Rumah susun
sedarhana sewa (RUSUNAWA) di Jakarta kebanyakan memiliki tipologi sirkulasi
horizontal dengan konfigurasi jalur koridor yang linier dari titik pusat pencapaian
vertikal.

2.1 Konfigurasi Bentuk

Bentuk-bentuk masa bangunan rumah susun dikembangkan dari tiga bentuk

dasar, yaitu inti bangunan, single loaded dan double loaded. Bentuk-bentuk
tersebut dapat dibedakan pada sirkulasi bukaan yang nantinya akan berpengaruh
pada sistem struktur dan utilitas. Bentuk masa tersebut bersifat fleksibel untuk
gubahan massa, karena menjadi twin block dan flow block. Pola sirkulasi menurut
Mascai dalam buku Housing, dibahas bahwa pola sirkulasi horizontal dibagi
menjadi beberapa sistem.
Konfigurasi terpusat merupakan suatu komposisi yang stabil, terkonsentrasi, yang
terdiri dari sejumlah ruang sekunder yang dikelompokkan mengelilingi suatu ruang
sentral yang besar dan dominan. Tatanan ini umumnya teratur dan ukurannya
cukup besar di sekeliling garis batasnya. Ruang – ruang dalam tatanan terpusat
dapat setara satu sama lain dalam fungsi, bentuk, dan ukurannya. Konfigurasi
single loaded merupakan komposisi stabil antara hunian dan koridor. Konsep
koridor dapat terbuka ataupun tertutup. Koridor terbuka, hanya dibatasi oleh railing
atau dinding pembatas setinggi 1,5 m, sedangkan koridor tertutup dibatasi oleh
elemen pembatas berupa bidang masif maupun transparan. Konfigurasi double
loaded merupakan bangunan tinggi yang paling ekonomis karena pelayanan
ruang koridor apartemen dilayani secara bersamaan oleh dua unit hunian. Menjadi
efisien karena dengan luas lantai maksimum dapat memungkinkan penggunaan
utilitas secara bersamaan.Penggunaan jenis koridor ini juga diaplikasikan ke
hampir seluruh rumah susun di Indonesia, terutama di daerah perkotaan.

Gambar 2. Pola Single Loaded

Gambar 1. Pola terpusat Sumber : Time Saver Standards for
Sumber : Time Saver Standards for Building Types, Joseph De Chiara
Building Types, Joseph De Chiara

APVP SEM GANJIL 2020-2021 3

 Gambar 3. Pola Double Loaded
Sumber : Time Saver Standards for
Building Types, Joseph De Chiara

2.2 Sirkulasi

Dalam buku Time Saver Standard for Building Types, tercantum bahwa tuntutan
kenyamanan fisik sirkulasi untuk pengguna adalah 30%.Presentase tersebut
berlaku terhadap maksimum sirkulasi untuk apartemen di Indonesia.Sedangkan
menurut John Mascai berkaitan dengan efisiensi apartemen/rumah susun, area
ruang pada apartemen/rumah susun (ruang keluarga, ruang makan, kamar tidur,
dapur, kamar mandi, dan gudang) dapat dihitung bagian yang termasuk sirkulasi,
yaitu entry hall dan koridor adalah 15-20%. Pada buku Panduan Sistem
Banagunan Tinggi, fungsi apaetemen memiliki koefisien 0.67 luas netto terhadap
luas lantai brutto.Luas netto merupakan luas lantai bangunan untuk beraktivitas
pengguna bangunan, sedangkan luas lantai bruto merupakan luas lantai netto
yang ditambahkan ruang sirkulasi internal, penempatan perlengkapan/peralatan
bangunan,baik mekanikal elektrikal dan struktur bangunan didalamnya.
Pada pembahasannya, digunakan metode perbandingan antar hunian vertikal,
untuk mengetahui sirkulasi yang terjadi pada hunian vertikal tersebut. Contoh
hunian vertikal mengambil dari wilayah Bandung dan Jakarta. Berikut
perbandingan tipologi sirkulasi horizontal rumah susun di Bandung dan Jakarta.

No Konfigurasi Keterangan

Susunan unit pada

apartemen ini adalah
1 linear dan
menggunakan central
corridor system.

Gambar 4. Apartemen Parahyangan

Residence, Bandung

KONFIGURASI ELEMEN FISIK SPASIAL HUNIAN VERTIKAL di PERKOTAAN 4

Giovani Yona Aristantama
 Susunan unit pada
apartemen ini adalah
2 lineardan menggunakan
single loaded corridor.

Gambar 5. Rusunawa Pesakih, Jakarta

Susunan unit pada

apartemen ini adalah
3 terpusat dan
menggunakan central
corridor system.

Gambar 6. Apartemen Casa Grande

Residence, Jakarta

Sirkulasi pergerakan manusia dalam rumah susun harus dirancang seefisien

mungkin dengan menghindari sirkulasi silang, ruang-ruang harus fungsional
sesuai dengan kebutuhan pengguna, dimensi ruang yang sesuai dengan ruang
gerak kegiatan manusia. Dengan perbandingan sistem sirkulasi ketiga hunian
vertikal, dapat dilihat bahwa Apartemen Parahyangan Residence memiliki sirkulasi
yang paling ekonomis dan efisien karena sistem pelayanan koridor directly, tidak
banyak belokan, lalu koridor yang melayani dua unit dengan bentuk massa U.
Apartemen Casa Grande, Jakarta dapat dikatakan cukup efisien juga dengan
konfigurasi ruang yang terpusat. Hal yang menjadi keuntungan adalah
maintenance yang mudah dalam hal utilitas, sehingga ekonomis. Yang
membedakan dengan konfigurasi double loadedadalah kefisienan jumlah kamar
unit.

APVP SEM GANJIL 2020-2021 5

2.3 Tata Ruang pada Unit Hunian

Menurut Josef Prijotomo tata ruang adalah bagian dari bangunan yang berupa
rongga, sela yang terletak diantara dua obyek dan alam terbuka yang mengelilingi
dan melingkup kita. (Todd Kim, 1991). Dan menurut klasifikasinya, hunian vertikal
banyak jenisnya, seperti apartemen, rumah susun, flat, kondominium, dll. Tata
ruang tiap klasifikasi tersebut terdapat perbedaan. Perbedaan tersebut mungkin
didasari dari tipologi, harga, sifat atau peruntukan penghuninya.
Menurut KBBI, apartemen adalah tempat tinggal suatu bangunan bertingkat yang
lengkap dengan ruang duduk, kamar tidur, dapur, ruang makan, jamban, dan
kamar mandi yang terletak pada satu lantai, bangunan bertingkat yang terbagi atas
beberapa tempat tinggal. Mennurut Undang-Undang No.16 Tahun 1985 tentang
Rumah Susun, Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun
dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan
secara fungsional dalam arah horisontal maupun vertikal dan merupakan satuan-
satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah
terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda
bersama dan tanah Bersama
Pada pembahasan kali ini, akan dilakukan perbandingan tata ruang unit antara
hunian vertikal. Tata ruang ini meliputi penataan secara horizontal maupun
vertikal.

No Tata Ruang Unit Hunian Keterangan

Terdapat
pengelompokan ruang
sesuai dengan
persamaan fungsinya.
1 Terdapat 3 pembagian
kelompok ruang
utama yaitu area living,
area kitchen/service dan
area bedroom.
Gambar 7. Unit Apartemen Avana Apartement,
Jakarta

KONFIGURASI ELEMEN FISIK SPASIAL HUNIAN VERTIKAL di PERKOTAAN 6

Giovani Yona Aristantama
 Terdapat 3 pembagian
kelompok ruang
utama yaitu area living,
area kitchen/service dan
2 area bedroom. Area
living dapat difungsikan
juga sebagai ruang
tamu.
Gambar 8. Unit Rusunawa Sarijadi, Bandung

Terdiri dari 2 lantai.

Lantai 1 terdapat area
living,dining/servis, dan
3 bedroom. Sedangkan
lantai 2 dikhususkan
untuk area bedroom.

Gambar 9. Unit Loft Casa Grande, Jakarta

Lalu, berdasarkan jumlah lantai pada unit, hunian vertikal terdiri atas simpleks,
dupleks, dan mezzanine. Berikut klasifikasi hunian vertikal berdasarkan jumlah
lantai.

APVP SEM GANJIL 2020-2021 7

 Nama Definisi Gambar

Apartemen yang seluruh

Simpleks ruangannya terdapat dalam
satu lantai.

Gambar 10. Ruang Simpleks

Apartemen yang ruangannya

Dupleks
terdapat dalam dua lantai.

Gambar 11. Ruang Dupleks

Apartemen yang ruangannya

Mezzanine terdapat split level yang
berbeda.

Gambar 12. Ruang

Mezannine

2.4 Ruang Publik

Ruang publik secara umum dapat diinterpretasikan sebagai ruang milik

bersama.Peran ruang publik sangat penting, selain menyangkut tata ruang fisik
lingkungan, ruang publik juga mengemban fungsi dan makna sosial dan kultural
yang sangat tinggi(Juarni et.al, 2012). .Dirumah susun, ruang publik merupakan
salah satu fasilitas utama yang disediakan khusus untuk menunjang aktivitas
sehari-hari penghuni, dapat diakses dan dimanfaatkan secara bersama baik
secara individu ataupun berkelompok tanpa terkecuali. Namun, ada banyak kasus
dimana ruang publik pada rumah susun diperebutkan. Konflik adanya perebutan
ini didasari dari adanya kebutuhan individu yang menuntut ruang khusus karena
keterbatasan tempat.

KONFIGURASI ELEMEN FISIK SPASIAL HUNIAN VERTIKAL di PERKOTAAN 8

Giovani Yona Aristantama
Hal ini dapat didefinisikan sebagai teritorialitas pada ruang publik. Laurens (2004)
mendefinisikan teritorial sebagai salah satu hubungan antar pola tingkah laku
dengan hak kepemilikan seseorang atau kelompok atas suatu tempat.Teritorial ini
merupakan wilayah yang dianggap sudah menjadi hak seseorang

Gambar 13. Teritorialitas Ruang Publik

3. Penutup

1. Bentuk-bentuk masa bangunan rumah susun dikembangkan dari tiga

bentuk dasar, yaitu inti bangunan, single loaded dan double loaded.
Bentuk-bentuk tersebut dapat dibedakan pada sirkulasi bukaan yang
nantinya akan berpengaruh pada sistem struktur dan utilitas

2. Dengan perbandingan sistem sirkulasi ketiga hunian vertikal, yaitu

Apartemen Parahyangan Residence Bandung, Rusunawa Pesakih,
Jakarta, dan Apartemen Casa Grande Residence, Jakarta dapat dilihat
bahwa Apartemen Parahyangan Residence memiliki sirkulasi yang paling
ekonomis dan efisien karena system koridor sentral dan pelayanan koridor
directly , tidak banyak belokan, lalu koridor yang melayani dua unit dengan
bentuk massa U. Apartemen Casa Grande, Jakarta dapat dikatakan cukup
efisien juga dengan konfigurasi ruang yang terpusat. Hal yang menjadi
keuntungan adalah maintenance yang mudah dalam hal utilitas, sehingga
akan berdampak pada pembiayaan operasional. Yang membedakan
dengan konfigurasi double loaded adalah kefisienan jumlah kamar unit
yang dapat dijual.

3. Tata ruang dapar diklasifikasi berdasarkan horizontal dan vertikal. Secara

horizontal, unit Apartemen Avana Apartement, Jakarta memiliki 3
pembagian kelompok ruang utama yaitu area living, area kitchen/service
dan area bedroom. Unit Rusunawa Sarijadi, Bandung memiliki 3 kelompok
ruang yaitu area living, area kitchen/service dan area bedroom. Area living
pada unit ini dapat difungsikan juga sebagai ruang tamu. Lalu unit Loft
Casa Grande Residence, Jakarta memiliki 2 lantai yang terdiri dari lantai 1

APVP SEM GANJIL 2020-2021 9

 berupa area living,dining/servis, dan bedroom. Sedangkan lantai 2
dikhususkan untuk area bedroom.

Acuan

Pynkyawati, Theresia, dkk. 2016. Perancangan Tata Ruang Hunian Vertikal Ditinjau Dari
Sistem Pembuangan Air Limbah Bangunan The Suites Metro Bandung. Prodi Arsitektur,
Institut Teknologi Nasional.
Nurhermaya, Asterina, dkk. 2016. Pola Tatanan Unit Terhadap Perletakan Sirkulasi
Vertikal Penghuni Pada Apartemen Casa Grande Residence. Prodi Arsitektur, Institut
Teknologi Nasional.
Zuhri, Syaifuddin, dkk. Adaptasi Ruang Terhadap Perilaku Penghuni Pada Rumah Susun
Penjaringansari Surabaya. Prodi Arsitektur, Universitas Pembangunan Nasional “Veteran”
Jawa Timur.
Permana, Asep Yudi., dan Karto Wijaya. 2019. Analisis Konfigurasi Ruang Pondokan
Mahasiswa di Kawasan Taman Hewan Balubur – Tamansari, Bandung. Prodi Arsitektur,
Universitas Pendidikan Indonesia.
Harianto, Gabriela. 2014. Keleluasaan Ruang pada Unit Apartemen. Program Magister
Arsitektur, Universitas Katolik Parahyangan.
Andrian, Damianus., dan Chairil Budiarto. 2017. Perubahan Pola Tata Ruang Unit Hunian
pada Rusunawa Bayuangga di Kota Probolinggo. Prodi Arsitektur, Universitas Brawijaya.
Suriansyah, Yasmin. 2012. Konfigurasi Elemen Fisik Spatial di Rumah Susun Dukuh
Semar Cirebon. Lembaga Penelitian Dan Pengabdian Kepada Masyarakat, Universitas
Katolik Parahyangan.
Pramudito, Sidhi, dkk. 2018. Studi Model Rancangan Hunian Vertikal Berdasarkan Bentuk
Interaksi Warga di Bantaran Sungai Winogo Yogyakarta. Prodi Arsitektur, Universitas Atma
Jaya Yogyakarta.
Said, Rtariana., dan Alfiah. 2017. Teritorialitas pada Ruang Publik dan Semi Publik di
Rumah Susun. Prodi Arsitektur, UIN Alauddin Makassar.
Magagnin, Cardozo Renata, dkk. 2016. Spatial Quality of Social Housing for Seniors:
Village of the Elderly in São Paulo (Brazil). Architecture, Arts and Communication Faculty,
Sao Paulo State University Brazil.
Florencia, M, dkk. 2018. Spatial Solution for Lower Class Vertical Housing. Case Study
‘Rusunawa’ Tambora, Jakarta, Indonesia. Department of Architecture, Tarumanegara
University Indonesia.
Huertas, Virginia De Jorge. 2020. Rethinking Collective Housing: A Case Study of Spatial
Flexibility and Adaptability in Arturo Soria (Madrid, 1975). Dipartimento di Culture del
Progetto, Università Iuav di Venezia Italy.
Saladin, Agus, dkk. 2016. Penerapan Aspek Efisiensi Terhadap Sirkulasi Rumah Susun
Pasar Rumput. Prodi Arsitektur, Universitas Trisakti.
Musyawaroh., dan Murtanti Jani Rahayu. 2012. Konsep Desain Penataan Ruang Servis
Pada Rumah Susun Sederhana Sewa Berlandaskan Hasil Evaluasi Purna Huni. Prodi
Arsitektur, Universitas Negeri Surakarta.

KONFIGURASI ELEMEN FISIK SPASIAL HUNIAN VERTIKAL di PERKOTAAN 10

Giovani Yona Aristantama