Akibat Hukum Terhadap Peralihan Hak Milik Atas Tanah...

(M. Adib Luthfi)

Vol 5 No 1 Maret 2018

Akibat Hukum Terhadap Peralihan Hak Milik Atas Tanah Yang Belum Lunas Pembayarannya

M. Adib Luthfi*, Akhmad Khisni**

*
Mahasiswa Program Magister (S2) Kenotariatan Fakultas Hukum UNISSULA, Semarang email :
adibluthfi@gmail.com
**
Dosen Fakultas Hukum UNISSULA

ABSTRAK
Hasil penelitian menyimpulkan, bahewa akibat hukum dari peralihan hak milik atas tanah yang belum lunas
pembayarannya adalah sah secara jual beli, akan tetapi apabila pembayaran harga tanahnya tersebut belum
dilunasi terlebih dahulu maka peralihan hak nya dapat ditangguhkan (sesuai perjanjian pengikatan jual beli
lunas). Setelah pembayaran harganya dilunasi baru proses peralihan haknya dilanjutkan (pembuatan Akta Jual
Beli dan proses sertifikat). PPAT membuatkan Akta Jual Beli selanjutnya akta tersebut dijadikan alat bukti autentik
yang menerangkan telah terjadi peralihan hak atas tanah melalui jual beli selanjutnya untuk didaftarkan.
Sedangkan jual beli tanah yang menganut hukum adat bersifat konkret, kontan, nyata dan riil. Artinya peran
PPAT dalam melaksanakan amanat Undang-Undang tersebut harus benar-benar terlaksana dan kaitannya
dengan peralihan hak milik atas tanah yang belum lunas pembayarannya, PPAT harus menentukan sikap tegas
untuk tidak membuatkan Akta Jual Beli tersebut sebelum seluruh pembayaran harganya lunas meskipun cara
pembayarannya secara bertahap. Solusinya apabila ada permasalahan seperti itu maka PPAT harus membuatkan
perjanjian pengikatan jual beli lunas sebelum dibuatkan Akta Jual Belinya. Hal tersebut dilakukan supaya
terwujud rasa keadilan dan meminimalisir wanprestasi antara penjual dan pembeli dalam kaitannya dengan jual
beli tanah.
Kata Kunci : Akibat Hukum, Jual Beli Tanah, Belum Lunas.

ABSTRACT

The result of this study concludes that the legal effect of the transfer of ownership of land that has not paid off is
valid for the sale and purchase, but if the payment of the land price has not been paid in advance then the
transfer of its rights can be suspended (in accordance with the agreement of sale and purchase settlement paid).
After payment of the price is paid a new process of transfer of rights continue (making Deed of Sale and Purchase
certificate process). PPAT makes the Deed of Sale and then the deed is used as authentic proof that there has
been a transfer of land rights through subsequent sale and sale to be registered. While the sale and purchase of
land that adheres to customary law is concrete, cash, real and real. This means that the role of PPAT in carrying
out the mandate of the Act must be fully implemented and related to the transfer of ownership rights to land that
has not paid off, PPAT must determine the firm stance to not make the Deed and Sell before all payment of the
price paid in full even though the payment method gradually . The solution if there are problems like that then
PPAT must make a binding agreement to buy and sell paid before the Deed of Sale. This is done in order to
realize the sense of justice and minimize the default between the seller and the buyer in relation to the sale and
purchase of land.
Keywords: Legal Effect, Sale and Purchase Land, Not Filled.

PENDAHULUAN populasinya. Tanah bagi kehidupan manusia memiliki

arti yang sangat penting, karena sebagian besar dari
Tanah merupakan kebutuhan manusia yang
kehidupannya tergantung pada tanah. Tanah adalah
tidak bisa dihindari dan dipungkiri. Kebutuhan
karunia dari Tuhan Yang Maha Esa kepada umat
manusia akan tanah semakin hari semakin
manusia dimuka bumi. Sejak lahir sampai meninggal
meningkat seiring dengan perkembangan

65

dunia, manusia membutuhkan tanah untuk tempat
tinggal dan sumber kehidupan, dalam hal ini tanah
mempunyai dimensi ekonomi, sosial, kultural, politik
dan ekologis.1
Hubungan antara manusia dengan tanah sangat
erat sehingga dirasakan mempunyai pertalian yang
berakar dalam alam pikiran. Hal ini dapat dimengerti
dan dipahami, karena tanah merupakan tempat
tinggal, tempat pemberi makan, tempat mereka
dilahirkan, dan tempat ia dimakamkan.2
Oleh sebab itu, tanah sangat dibutuhkan oleh
setiap manusia baik dalam skala lingkup kecil yang
hanya sebatas untuk kebutuhan tempat tinggal,
maupun dalam skala besar yaitu untuk kebutuhan
sosial maupun usaha. Perkembangan dan
pertambahan tersebut membawa konsekuensi logis
tuntutan kebutuhan tanah sebagai suatu hal pokok
yang harus dimiliki. Hal ini memberikan pengertian
bahwa pentingnya tanah bagi kehidupan manusia
untuk selalu berusaha agar dapat memiliki dan
menguasai tanah.
Sebagai salah satu cara untuk mendapatkan
atau memiliki tanah adalah dengan cara jual beli
tanah, artinya pihak yang ingin memiliki tanah
tersebut harus membeli dari orang yang menjual.
Dengan adanya praktek jual beli tanah akan
mempermudah seseorang untuk memiliki dan
menguasai tanah yang selanjutnya dibuktikan
dengan akta kepemilikan hak atas tanah tersebut.
Praktek jual beli biasanya dibuatkan suatu
perjanjian atau akta jual beli yang dibuat dihadapan
notaris atau pejabat yang berwenang. Pengikatan
jual beli merupakan suatu bentuk perjanjian yang
muncul dari kebutuhan hukum yang berkembang
dalam masyarakat. Pengikatan jual beli tanah
merupakan perjanjian tidak bernama, karena tidak
ditemukan dalam bentuk-bentuk khusus perjanjian
yang diatur dalam Undang- Undang.3
Perjanjian pengikatan jual beli tanah merupakan
implementasi dari asas kebebasan berkontrak,
dimana para pihak secara bebas dapat menentukan
1
Benhard Limbong, Konflik Pertanahan, Margaretha
Pustaka, Jakarta, 2012, h. 2.
2 4
Soetomo, Pedoman Jual Beli Tanah, Peralihan Hak dan
Sertipikat, Universitas Brawijaya, Malang, 1981, h. 11.
3
Herlien Budiono, Ajaran Umum Hukum Perjanjian dan
Penerapannya dibidang Kenotariatan, Citra Aditya Bakti,
Bandung, 2011, h. 36.
66
Vol 5 No 1 Maret 2018: 65 - 74
kemauannya asalkan ketentuan perjanjian tersebut
tidak bertentangan, baik dengan peraturan
perundang-undangan yang bersifat memaksa,
ketertiban umum, maupun kesusilaan.4
Dalam perjanjian jual beli tanah yang dibuat
pejabat yang berwenang biasanya menerapkan asas
kebebasan berkontrak yang mana para pihak yang
melakukan perjanjian dengan bebas mengemukakan
apa yang menjadi maksud dan tujuan dari isi
perjanjian tersebut. Perjanjian jual beli tanah sering
ditemukan dalam praktek sehari-hari di masyarakat
maupun di kantor-kantor notaris. Perjanjian ini
merupakan suatu perjanjian yang mendahului
perjanjian jual beli tanahnya, yang harus dilakukan
dihadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
Dengan dibentuknya Undang-Undang Pokok Agraria
yang lebih dikenal dengan UUPA Nomor. 5 Tahun
1960 dan Peraturan Pemerintah Nomor. 24 Tahun
1997. Tentang Pendaftaran Tanah, maka jual beli
tanah harus dilakukan dengan suatu akta yang
dibuat oleh dan dihadapan Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT).5
Menurut ketentuan tersebut diatas dalam Pasal
37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
1997 Tentang Pendaftaran Tanah, dapat diketahui
bahwa untuk peralihan hak atas tanah diperlukan
suatu akta otentik yang dibuat oleh seorang pejabat
umum yang disebut dengan Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT) yang diangkat oleh pemerintah.
Sehingga peralihan hak atas tanah tidak dapat
dilakukan begitu saja tanpa memenuhi peraturan
perundang-undangan yang berlaku.6 Hal ini
dilakukan untuk menjamin kepastian dan ketertiban
hukum dalam jual beli tanah tersebut, maka proses
jual beli hanya dilakukan diatas tanah yang dimiliki
berdasarkan hak-hak atas tanah, artinya obyek tanah
yang telah disahkan atau dibuktikan dengan bukti
kepemilikan hak atas tanah yang diterbitkan oleh
instansi yang berwenang, dalam hal ini adalah Badan
Pertanahan Nasional. Dengan demikian dapat
diketahui, bahwa penjual adalah sebagai orang atau
pihak yang berhak dan sah menurut hukum untuk
Ibid. H. 32
5
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah
Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria Isi dan
Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta, 2003, h. 205.
6
Ibid

Vol 5 No 1 Maret 2018
menjual tanah tersebut kepada pembeli.
Prinsip utama jual beli tanah adalah adanya hak
yang melekat bagi pemilik, artinya seseorang
memiliki kekuatan hukum sebagai pemilik hak atas
tanah. Atas hak kepemilikan ini mengandung
konsekuensi hukum, sehingga legalitas jual jika
subyek hukum sah sebagai pemilik hak dan jual beli
melalui mekanisme yang disepakati dan ditetapkan
oleh ketentuan hukum. Artinya penjual benar-benar
meliki hak jual dengan dibuktikan sertifikat yang
terbit atas nama penjual selaku pemilik yang sah.
Dari hasil pengamatan yang penulis lakukan
masih banyak praktik jual beli tanah yang belum
lunas pembayarannya ataupun dilakukan dengan
cara mengangsur. Dengan adanya praktik jual beli
yang belum lunas pembayarannya, maka bisa
menimbulkan masalah dikemudian hari apabila pihak
pembeli tidak bisa membayar atau tidak melunasi
(wanprestasi). Seperti yang terjadi di lapangan ada
pembeli belum menyelesaikan kewajibannya (belum
lunas pembayarannya), akan tetapi sudah menjual
kembali tanah tersebut kepada pihak lain. Sama
halnya yang terjadi pada pengembang bisnis
properti, tanah yang dibeli belum dilunasi
pembayarannya akan tetapi sudah dikapling-kapling
dan dijual kembali kepada konsumen atau pihak lain.
Bahan yang digunakan dalam penelitian ini
adalah data. Sedangkan data yang digunakan adalah
data primer dan data sekunder. Data primer
merupakan data yang berasal dari data lapangan.
Data lapangan itu diperoleh dari para responden.
Responden yaitu orang ataupun kelompok
masyarakat yang memberikan jawaban terhadap
pertanyaan yang diajukan oleh peneliti. Responden
merupakan orang atau masyarakat yang terkait
secara langsung dengan masalah. Informen adalah
orang atau individu yang memberikan informasi data
yang dibutuhkan oleh peneliti sebatas yang
diketahuinya dan peneliti tidak dapat mengarahkan
jawaban sesuai yang diinginkan. Informen diperlukan
dalam penelitian hukum empiris untuk mendapatkan
data secara kualitatif. Nara sumber adalah orang
yang memberikan pendapat atas objek yang diteliti.
Dia bukan bagian dari unit analisis, tetapi
Akibat Hukum Terhadap Peralihan Hak Milik Atas Tanah...
(M. Adib Luthfi)
ditempatkan sebagai pengamat.7
Data sekunder adalah data yang siap di olah dari
hasil data primer atau bisa disebut data yang siap
jadi. Data sekunder merupakan data yang
tingkatannya kedua, bukan yang utama. Misalnya,
data tentang hasil musyawarah yang dilakukan oleh
para pihak yang bersengketa. Menurut sugiyono,
data sekunder adalah data yang tidak langsung
memberikan data kepada peneliti, misalnya
penelitian harus melalui orang lain atau mencari
melalui dokumen. Data ini diperoleh dengan
menggunakan studi literatur yang dilakukan terhadap
banyak buku dan diperoleh berdasarkan catatan-
catatan yang berhubungan dengan penelitian, selain
itu peneliti juga mempergunakan data yang diperoleh
dari internet.8
Metode penelitian yang penulis gunakan adalah
metode penelitian hukum Empiris. Penelitian hukum
empiris merupakan salah satu jenis penelitian hukum
yang menganalisis dan mengkaji bekerjanya di dalam
masyarakat. Bekerjanya hukum dalam masyarakat
dapat dikaji dari tingkat efektifitasnya hukum,
kepatuhan terhadap hukum, peranan lembaga atau
institusi hukum di dalam penegakan hukum,
implementasi aturan hukum, pengaruh aturan hukum
terhadap masalah sosial tertentu atau sebaliknya,
pengaruh sosial terhadap aturan hukum.9
Sedangkan metode pendekatan yang penulis
gunakan adalah metode pendekatan yuridis
sosiologis. Pendekatan yuridis sosiologis atau
sosiologi hukum merupakan pendekatan yang
menganalisis tentang bagaimana reaksi dan interaksi
yang terjadi ketika sistem norma itu bekerja dalam
masyarakat.
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
Akibat Hukum Peralihan Hak Milik Atas Tanah
Yang Belum Lunas Pembayarannya
Setiap subjek hukum termasuk dalam hal ini
7
Mukti Fajar dan Yulianto Achmad, Dualisme Penelitian
Hukum Normatif dan Empiris, Pustaka Pelajar, Yogyakarta,
2010, h. 174-175.
8
Sugiyono, Metode Penelitian Kuantitatif Kualitatif dan
R&D, Alfabeta, Bandung, 2005, h. 62.
9
Salim HS dan Erlies Septiana Nurbani, Penerapan Teori
Hukum Pada Tesis dan Disertasi, Raja Grafindo Persaja,
Jakarta, 2016, h. 20.
67

Pejabat Pembuat Akta Tanah, mempunyai tanggung
jawab dan apabila tanggung jawab tersebut tidak
dilaksanakan dan bertentangan dengan hukum maka
subjek hukum tersebut harus memikul akibat dari
tidak dilaksanakannya tanggungjawab tersebut.
Peran PPAT adalah melaksanakan sebagian
tugas negara di bidang pertanahan, sebagai Pejabat
Umum yang berwenang untuk membuat akta
otentik, dan akta yang dibuat oleh ppat merupakan
formulasi atau kehendak para pihak dan sebagai
bukti tertulis mengenai keadaan, peristiwa atau
perbuatan hukum yang telah terjadi.
PPAT dalam membuat aktanya jika melakukan
kesalahan dan menimbulkan kerugian terhadap para
pihak, maka PPAT dapat dimintakan
pertanggungjawaban atas kesalahannya tersebut
dan bentuk tanggung jawab di ditujukan kepada
masing-masing PPAT secara pribadi yang
bersangkutan yang membuat akta.
PPAT sebagai jabatan kepercayaan dalam
melaksanakan tugas dan jabatannya harus
menjunjung tinggi harkat dan martabatnya serta
menjalankan tugas dan jabatannya dengan tepat dan
jujur, dan secara normatif harus berpedoman pada
Undang-undang PP RI Nomor 37 Tahun 1998
tentang Peraturan Jabatan Pejabat Akta Tanah dan
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional RI No.
23 Tahun 2009 tentang Pelaksanaan PP No. 37
Tahun 1998 beserta Kode Etik Pejabat Pembuat Akta
Tanah.
Tanggung jawab PPAT timbul karena adanya
kewenangan yang diberikan kepadanya oleh
Undang-undang dalam hal membuat akta, dengan
tanggung jawab yang dimiliki oleh seorang PPAT
merupakan keadaan yang wajib dilakukan PPAT,
menanggung segala resikonya apabila terjadi sesuatu
misal dituntut, dipersalahkan atau diperkarakan oleh
pihak yang dirugikan. Dalam hal pembuatan Akta
Jual Beli, tanggungjawab dalam hal pembuatan
aktanya terletak pada masing-masing PPAT.
Menurut teori tanggung jawab menurut Hans
Kelsen jika dikorelasikan dengan PPAT, maka PPAT
bertanggung jawab secara hukum atas semua
perbuatan dimana perbuatan yang dilakukan itu
merupakan perbuatan yang bertentangan dengan
peraturan perundang-undangan, dan bentuk
pertanggungjawaban PPAT dalam bentuk
68
Vol 5 No 1 Maret 2018: 65 - 74
persekutuan perdata terhadap pembuatan aktanya
menurut analisis teori Hans Kelsen merupakan
pertanggungjawaban individu dimana masing-masing
notaris secara individu bertanggungjawab atas
pelanggaran yang dilakukannya sendiri atas
dibuatnya akta Jual Beli, dan bukan
pertanggungjawaban kolektif karena seorang PPAT
tidak bertanggung jawab atas pelanggaran yang
dilakukan oleh PPAT lain terhadap pembuatan
aktanya.
Akibat hukum dari peralihan hak milik atas tanah
yang belum lunas pembayarannya adalah sah secara
jual beli, akan tetapi apabila pembayaran harga
tanahnya tersebut belum dilunasi terlebih dahulu
maka peralihan hak nya dapat ditangguhkan (sesuai
perjanjian pengikatan jual beli lunas).10 Setelah
pembayaran harganya dilunasi baru proses peralihan
haknya dilanjutkan (pembuatan Akta Jual Beli dan
proses sertifikat).11 Syarat jual beli ada dua, syarat
materiil dan syarat formil. Setelah persyaratan
materiil yang sudah di uraikan dalam tinjauan
pustaka di atas maka persyaratan formil juga harus
dipenuhi yaitu PPAT(Pejabat Pembuat Akta Tanah)
yang membuat akta jual belinya. Akta Jual Beli
menurut pasal 37 Peraturan Pemerintah No. 24
Tahun 1997 harus dibuat oleh PPAT. Jual beli yang
dilakukan tanpa dihadapan PPAT tatap sah karena
UUPA berlandaskan pada Hukum Adat (pasal 5
UUPA), sedangkan dalam Hukum adat sistem yang
dipakai adalah sistem yang konkret/kontan/nyata/riil.
Kendatipun demikian, untuk mewujudkan adanya
suatu kepastian hukum dalam setiap peralihan hak
atas tanah, PP No. 24 Tahun 1997 sebagai peraturan
pelaksana UUPA telah menentukan bahwa setiap
perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas
tanah harus dibuktikan dengan suatu akta yang
dibuat oleh dan dihadapan PPAT.
Oleh sebab itu PPAT berperan penting dalam
setiap pelaksanaan peralihan hak atas tanah. PPAT
yang membuatkan Akta Jual Beli yang selanjutnya
akta tersebut dijadikan alat bukti autentik yang
menerangkan telah terjadi peralihan hak atas tanah
melalui jual beli. Sedangkan jual beli tanah yang
10
Chaidar Muhammad, “Wawancara Pribadi”,
Notaris/PPAT, 27 Februari 2018, Jepara.
11
Sofin Hadi, “wawancara pribadi”, Notaris/ PPAT, 17
Februari 2018, Jepara.

Vol 5 No 1 Maret 2018
menganut hukum adat bersifat konkret, kontan,
nyata dan riil. Artinya peran PPAT dalam
melaksanakan amanat Undang-Undang tersebut
harus benar-benar terlaksana dan kaitannya dengan
peralihan hak milik atas tanah yang belum lunas
pembayarannya, PPAT harus menentukan sikap
tegas untuk tidak membuatkan Akta Jual Beli
tersebut sebelum seluruh pembayaran harganya
lunas meskipun cara pembayarannya secara
bertahap.
Kontan bukan berarti harus di bayar semuanya
secara langsung, akan tetapi kontan itu dapat
diartikan harus lunas seluruh harganya. Konkret,
nyata dan riil semua itu dapat dilakukan dihadapan
PPAT seperti yang diamanatkan Undang-Undang.
Jadi PPAT sangat berperan penting dan ada
keterkaitan dengan peralihan hak milik atas tanah
yang belum lunas pembayarannya, karena dihadapan
PPAT lah perjanjian jual beli peralihan hak milik
tersebut dibuat. Walaupun poin-poin perjanjian
tersebut para pihak yang menentukan, akan tetapi
Notaris/PPAT tetap bisa menjadi penentu bila
keinginan para pihak tersebut bertentangan dengan
Undang-Undang.
Faktor-Faktor Apa Saja Yang Melatarbelakangi
Terjadinya Peralihan Hak Milik Atas Tanah
Yang Belum Lunas Pembayarannya.
Ada beberapa faktor yang melatarbelakangi
terjadinya peralihan hak milik atas tanah yang belum
lunas pembayarannya dintaranya:
1. Faktor bisnis
Penjelasannya adalah pada zaman sekarang ini
bisnis yang termasuk paling menggiurkan adalah
bisnis properti, dimana para developer atau
pengembang berlomba-lomba untuk membeli
tanah yang strategis untuk dikembangkan dan
selanjutnya dijual kembali.
Para pengembang biasanya membeli tanah hak
milik tersebut dengan perjanjian pengikatan jual
beli (PPJB) sebelum membuat akta jual belinya
(AJB), dikarenakan pembeli belum bisa membayar
lunas harga tanah yang dibelinya. Faktor bisnis
sangat berpengaruh atas hal tersebut.
2. Faktor finansial/ Keuangan
Faktor ini sangat berpengaruh bagi proses cepar
atau lambatnya pelunasan atau pembayaran yang
dilakukan oleh pembeli.
Akibat Hukum Terhadap Peralihan Hak Milik Atas Tanah...
(M. Adib Luthfi)
3. Faktor manusianya/ karakter pembeli
Faktor ini juga sangat penting dan perlu
diperhatikan dalam hal jual beli. Penjual harus
mengerti karakter calon pembeli apakah dia
mampu dan mau untuk membayar harganya atau
tidak.
Menurut keterangan bapak Sofin Hadi, S.H.,
M.Kn selaku Notaris/PPAT, ada beberapa faktor
yang berpengaruh melatarbelakangi terjadinya
peralihan hak milik atas tanah yang belum lunas
pembayarannya seperti:12
a. Faktor harga
Faktor harga sangat berpengaruh bagi
peralihan hak milik atas tanah yang belum
lunas pembayarannya. Artinya harga yang
ditawarkan atau disepakati oleh kedua belah
pihak, penjual dan pembeli nominalnya
sangat besar sehingga pembayaran harganya
tidak bisa dilakukan sekaligus atau lunas
(harganya dibayar beberapa kali sesuai
kesepakatan dalam perjanjian).
b. Faktor teman/ keluarga
Faktor teman/ keluarga biasanya sangat
mempengaruhi peralihan hak milik atas tanah
melalui jual beli yang belum lunas
pembayarannya. Teman/ keluarga biasanya
dalam membuat perjanjian pengikatan jual
beli diantara mereka, kedua belah pihak
sangatlah fleksibel dan terkesan santai. oleh
sebab itu teman/ keluarga termasuk faktor
yang melatarbelakangi terjadinya peralihan
hak milik atas tanah yang belum lunas
pembayarannya.
c. Faktor keadaan ekonomi pembeli
Faktor ini juga sangat berpengaruh dalam
melatarbelakangi terjadinya peralihan hak
milik atas tanah yang belum lunas
pembayarannya. Artinya keadaan ekonomi
pembeli tidak stabil atau merosot
perekonomiannya sehingga berdampak
terhadap pembayaran yang dilakukan
terhadap penjual. Misalnya pembeli pada saat
melakukan perjanjian pengikatan jual beli
memberikan sebagian harga kepada penjual
dan sebagian lagi akan dilunasi 5 bulan
12
Sofin Hadi, “wawancara pribadi”, Notaris/ PPAT, 17
Februari 2018, Jepara
69

kedepan, akan tetapi pembeli
perekonomiaannya bangkrut dan belum
sanggup melunasi sisa harga tanah tersebut.
d. Faktor keadaan ekonomi penjual
Faktor ini juga termasuk faktor yang
melatarbelakangi terjadinya peralihan hak
milik atas tanah yang belum lunas
pembayarannya. Keadaan ekonomi penjual
yang kurang secara finansial memaksa
mereka untuk menjual cepat tanah atau aset
tanah yang di milikinya, sehingga penjual
cenderung menerima pembeli yang
membayar harganya secara tidak langsung
(dibayar sebagian dulu), asalkan pembeli
dapat menerima sebagian uang tersebut
dengan cepat.
Perbandingan Antara Teori dan Praktek
Mengenai Peralihan Hak Milik Atas Tanah yang
Belum Lunas Pembayarannya.
Dalam teorinya sesuai dengan pasal 5 UUPA
terdapat pernyataan bahwa Hukum Tanah Nasional
kita adalah hukum adat, berarti kita menggunakan
konsepsi, asas-asas, lembaga hukum dan sistem
Hukum Adat. HukumAdat yang dimaksud tentunya
Hukum Adat yang telah di-saneer yang dihilangkan
cacat-cacatnya/ disempurnakan. Jadi pengertian jual
beli tanah menurut Hukum Tanah Nasional kita
adalah pengertian jual beli tanah menurut
HukumAdat.
Sebagaimana telah kita ketahui bahwa sumber-
sumber Hukum Tanah Nasional kita berupa norma-
norma hukum yang berbentuk tertulis dan tidak
tertulis. Sumber- sumber hukum yang tertulis berupa
Undang- Undang Dasar 1945, UUPA, Peraturan
Pelaksanaan UUPA, dan peraturan-peraturan lama
yang masih berlaku. Adapun sumber-sumber hukum
yang tidak tertulis adalah norma-norma Hukum Adat
yang telah di-saneer dan hukum kebiasaan baru,
termasuk yurisprudensi.13
Menurut hukum adat, jual beli tanah adalah
suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah yang
bersifat terang dan tunai. Terang berarti perbuatan
pemindahan hak tersebut harus dilakukan di
13
Boedi Harsono, 1997, Hukum Agraria: Sejarah
Pembentukan Isi dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta,
h. 235.
70
Vol 5 No 1 Maret 2018: 65 - 74
hadapan kepala adat, yang berperan sebagai pejabat
yang menanggung keteraturan dan sahnya
perbuatan pemindahan hak tersebut sehingga
perbuatan tersebut diketahui oleh umum. Tunai
maksudnya, bahwa perbuatan pemindahan hak dan
pembayaran harganya dilakukan serentak. Oleh
karena itu, maka tunai mungkin berarti harga tanah
dibayar secara kontan, atau baru dibayar sebagian
(dianggap tunai). Dalam hal pembeli tidak membayar
sisanya, maka penjual tidak dapat menuntut atas
dasar terjadinya jual beli tanah, akan tetapi atas
dasar hukum utang piutang.14
Dalam pelaksanaan jual beli kadang-kadang
seorang pembeli tanah belum tentu mempunyai
uang tunai sebesar harga tanah yang ditetapkan.
Dalam hal yang demikian ini berarti pada saat
terjadinya jual beli, uang pembayaran dari harga
tanah yang ditetapkan belum semuanya terbayar
lunas (hanya sebagian saja). Belum lunasnya
pembayaran harga tanah yang ditetapkan tersebut
tidak menghalangi pemindahan haknya atas tanah,
artinya pelaksanaan jual beli tetap dianggap telah
selesai. Adapun sisa uang yang harus di bayar oleh
pembeli kepada penjual dianggap sebagai utang
pembeli kepada penjual, jadi hubungan ini
merupakan hubungan utang-piutang antara penjual
dengan pembeli. Meskipun pembeli masih
menanggung utang kepada penjual berkenaan
dengan jual belinya tanah penjual, namun hak atas
tanah tetap telah berpindah dari penjual kepada
pembeli saat terselesainya jual beli.
Dalam hukum adat, jual beli tanah dimasukkan
dalam hukum benda, khususnya hukum benda tetap
atau hukum tanah, tidak dalam hukum perikatan
khususnya hukum pejanjian, hal ini karena:15
1. Jual beli tanah menurut Hukum Adat bukan
merupakan suatu perjanjian, sehingga tidak
mewajibkan para pihak untuk melaksanakan
jual beli tersebut.
2. Jual beli tanah menurut Hukum Adat tidak
menimbulkan hak dan kewajiban, yang ada
hanya pemindahan hak dan kewajiban atas
tanah. Jadi apabila pembeli baru membayar
harga tanah sebagian dan tidak membayar
14
Soerjono Soekanto, 1983, Hukum adat Indonesia,
Rajawali, Jakarta, h. 211
15
Ibid, Soerjono Soekanto, h. 211

Vol 5 No 1 Maret 2018
sisanya maka penjual tidak dapat menuntut
atas dasar terjadinya jual beli tanah
tersebut.
Dalam prakteknya peralihan hak milik atas tanah
melalui jual beli yang belum lunas pembayarannya
banyak kita jumpai dalam kehidupan masyarakat
seperti yang pernah di alami bapak Sunarno. Bapak
Sunarno memaparkan bahwa beliau pernah menjual
asetnya berupa tanah hak milik seluas 998 m2
dengan harga Rp. 650.000.000,- (enam ratus lima
puluh juta rupiah) kepada bapak H. Muhlisin. Pada
waktu itu bapak Sunarno sedang membutuhkan
uang untuk berobat penyakit yang di deritanya,
sehingga bapak Sunarno berniat menjual tanahnya
tersebut dengan cepat. Berhubung harga tanah yang
lumayan besar, pasti membutuhkan pembeli yang
mumpuni dan mempunyai uang yang cukup. Pada
akhirnya terjadilah kesepakatan atau perjanjian
pengikatan jual beli antara bapak Sunarno dan bapak
H. Muhlisin. Dalam isi perjanjian tersebut bapak H.
Muhlisin membayar sebagian harga tanahnya
sebesar RP. 500.000.000,- (lima ratus juta rupiah)
sisa harganya dibayar 5 (lima ) bulan kemudian dan
bapak Sunarno menyetujuinya dikarnakan beliau
memang membutuhkan dana yang cepat tersebut.
akhirnya terjadilah perjanjian jual beli antara bapak
Sunarno dan bapak H. Muhlisin.16
Sebelum dibuatkan Akta Jual Beli oleh
Notaris/PPAT, mereka berdua membuat perjanjian
pengikatan jual beli lunas terlebih dahulu sehingga
pelunasan atau pembayaran sisa harganya dapat
dilakukan sebelum dibuatkan Akta Jual Beli oleh
Notaris/PPAT. Menurut Chaidar Muhammad
Notaris/PPAT kabupaten Jepara, perjanjian
pengikatan jual beli lunas (PPJB) dibuat bertujuan
agar penjual dapat kepastian akan adanya
pembayaran sisa harganya sehingga setelah
pelunasan atau pembayaran sisa harga tanah
tersebut dilakukan oleh pembeli, baru Akta Jual beli
dibuat dan proses pembuatan sertifikat dengan nama
penjual dilakukan.17
Sehubungan dengan pembahasan bagaimana
perbandingan antar teori dan praktek peralihan hak
16
Sunarno, “Wawancara Pribadi”, penjual hak milik atas
tanah, 25 Februari 2018, Jepara.
17
Chaidar Muhammad, “Wawancara Pribadi”,
Notaris/PPAT, 27 Februari 2018, Jepara.
Akibat Hukum Terhadap Peralihan Hak Milik Atas Tanah...
(M. Adib Luthfi)
milik atas tanah melalui jual beli yang belum lunas
pembayarannya terdapat perbedaan yang sangat
mendasar. Dalam teori, proses peralihan hak milik
atas tanah melalui jual beli yang belum lunas
pembayarannya terkesan sepele dengan hanya
menyebutkan pembeli yang belum dapat melunasi
harga tanahnya dianggap hanya utang piutang
kepada penjual dengan ranah pribadi dan tidak dapat
mengganggu proses peralihan hak milik tanah
tersebut kepada pembeli. Tanah hak milik tersebut
dapat langsung beralih kepada pembeli yang belum
bisa melunasi sisa harganya.
Berbeda pada kenyataan prakteknya, pembeli
yang belum bisa melunasi sisa harganya kepada
penjual, pihak Notaris/PPAT tidak berani menindak
lanjuti dengan proses balik nama sertifikat hak milik
dari penjual tersebut kepada pembeli. Sertifikat hak
milik penjual tetap dipegang (disimpan)
Notaris/PPAT, untuk selanjutnya menunggu
pelunasan yang dilakukan pembeli terhadap penjual.
Setelah pelunasan dilakukan pembeli kepada penjual
baru Notaris/PPAT yang ditunjuk tersebut
melanjutkan proses balik nama sertifikat kepada
pembeli.18
Meskipun pada kenyataan prakteknya seperti
telah diuraikan di atas, masih ada banyak masalah
antara pembeli dan penjual yang berkaitan dengan
peralihan hak milik atas tanah yang belum lunas
pembayarannya atau pembeli tanah yang belum bisa
melunasi sisa harganya akan tetapi tanah yang
belum lunas tersebut sudah di jual kembali oleh
pembeli, seperti yang dialami oleh bapak H. Nur
Salim Muhammad selaku penjual tanah.
Sebidang tanah yang dijual kepada pengembang
baru di bayar 25% dari harga yang telah disepakati.
Sisa pembayarannya atau pelunasannya seperti
dituangkan dalam perjanjian pengikatan jual belinya
selama 6 bulan kedepan sebesar 75 %. Waktu
pelunasan telah tiba bahkan sudah lebih dari 6 bulan
pembeli belum juga melunasi, alasannya pembeli
belum mendapatkan dana talangan modal dari bank.
Sampai dua tahun lamanya pembayaran sisanya
75% belum juga terlaksana, sehingga pihak penjual
terus menagih kesepakatan yang telah dibuat atas
perjanjian pengikatan jual beli tersebut.
18
Sofin Hadi, “wawancara pribadi”, Notaris/ PPAT, 17
Februari 2018, Jepara
71

Ada masalah timbul setelah sebidang tanah
tersebut tampak depan yang berdekatan dengan
jalan raya di bangun sebuah gedung futsal, dan
ternyata tanah yang bagian depan tersebut telah
laku oleh pembeli baru dengan harga yang nilainya
bisa bahkan lebih besar untuk melunasi kekurangan
yang 75% tersebut. Sehingga bapak H. Nur Salim
Muhammad selaku penjual merasa dirugikan dan
mengancam akan menggugat ke pengadilan. Timbul
sengketa antara bapak H. Nur Salim Muhammad
selaku penjual dan pembeli pertama (pengembang)
selanjutnya terjadi juga pada pembeli kedua yang
ternyata sertifikatnya tidak bisa keluar dikarnakan
pelunasan tanah tersebut belum terealisasi. Artinya
pembelian sebagian tanah yang kedua tersebut
terjadi di bawah tangan, tidak dihadapan
Notaris/PPAT yang memegang sertifikat hak milik
yang masih utuh tersebut.
Terjadilah sebuah masalah yang rumit dan
akhirnya ada pengembang lain yang bersedia
melunasi sisa kekurangannya 75% tersebut dan
bapak H. Nur Salim dengan besar hati menerima sisa
kekurangannya tersebut tanpa harus bersengketa di
pengadilan.19
Dari uraian di atas menyimpulkan bahwa antara
teori dan praktek terkadang tidak sejalan dengan
situasi yang terjadi di masyarakat. Oleh sebab itu,
pengalaman lapangan dan jam terbang sangatlah
penting bagi Notaris/PPAT untuk menunjang teori
yang ada, sehingga antara teori dan prakteknya bisa
sejalan dan tidak menimbulkan masalah di kemudian
hari.
PENUTUP
Kesimpulan
Dari hasil penelitian dan pembahasan
sebagaimana telah diuraikan pada bab-bab di atas,
maka dalam penelitian ini dapat diambil kesimpulan
sebagai berikut:
1. Akibat hukum dari peralihan hak milik atas tanah
yang belum lunas pembayarannya adalah sah
secara jual beli, akan tetapi apabila pembayaran
harga tanahnya tersebut belum dilunasi terlebih
dahulu maka peralihan hak nya dapat
19
Nur Salim Muhammad, “wawancara Pribadi”, Penjual Hak
Milik Atas Tanah, 21 februari 2018, Jepara.
72
Vol 5 No 1 Maret 2018: 65 - 74
ditangguhkan (sesuai perjanjian pengikatan jual
beli lunas). Setelah pembayaran harganya
dilunasi baru proses peralihan haknya dilanjutkan
(pembuatan Akta Jual Beli dan proses sertifikat).
Sementara kaitannya dengan Notaris/PPAT
adalah peran dari PPAT tersebut, artinya PPAT
sangat berperan penting dalam pelaksanaan
peralihan hak milik atas tanah melalui jual beli.
PPAT lah yang diamanatkan dalam Undang-
Undang untuk membuat akta autentik berkaitan
dengan peralihan hak milik atas tanah (PP No.
24 Tahun 1997). Jadi PPAT berperan penting
atas terjadi atau tidaknya peralihan hak milik
atas tanah tersebut dilakukan. Berkaitan dengan
peralihan hak milik atas tanah yang belum lunas
pembayarannya, biasanya PPAT membuatkan
perjanjian pengikatan jual beli lunas sebelum
dibuatkannya Akta Jual Beli dan proses balik
nama sertifikat. Hal tersebut dilakukan agar
terjadi pembayaran secara utuh dari harga tanah
tersebut sebelum proses balik nama sertifikat.
2. Faktor-faktor yang melatarbelakangi terjadinya
peralihan hak milik atas tanah yang belum lunas
pembayarannya seperti yang sudah di uraikan
dalam penelitian dan pembahasan antara lain
yaitu faktor bisnis, faktor keuangan/ finansial,
faktor karakter pembeli/ manusianya, faktor
harga, faktor teman/ keluarga, faktor ekonomi
penjual, faktor ekonomi pembeli dan masih
banyak beberapa faktor yang mungkin bisa
mempengaruhi terjadinya peralihan hak milik
atas tanah yang belum lunas pembayarannya.
Diantara beberapa faktor yang telah disebutkan
faktor bisnis sangat dominan dikarenakan para
pengembang (pembeli) biasanya membeli tanah
untuk dikembangkan lalu dijual kembali.
Biasanya pembeli tersebut tidak serta merta
membayar lunas atas pembelian tanah tersebut
melainkan membayar sebagian harganya dan
kalau sudah mendapatkan banyak calon pembeli,
baru dia melunasi sisa harganya tersebut.
3. Perbandingan Antara Teori dan Praktek
Mengenai Peralihan Hak Milik Atas Tanah yang
Belum Lunas Pembayarannya adalah untuk teori
peralihan hak milik atas tanah, dalam hal ini
yang dimaksud jual beli mengacu pada UUPA
yang menganut sistem Hukum Adat. Adapun

Vol 5 No 1 Maret 2018
dalam jual beli yang dimaksud disini adalah jual
beli lepas yang artinya jual beli dalam proses
pemindahan hak atas tanahnya bersifat terang,
tunai dan riil, dimana semua ikatan antara bekas
penjual dengan tanahnya menjadi lepas sama
sekali. Akan tetapi tunai disini menurut Soerjono
Soekanto bukan berarti harus dibayar lunas
seketika itu, boleh dibayar sebagian (dalam
proses jual belinya dianggap telah membayar
tunai). Meskipun masih ada sisa harga yang
harus dibayar, dianggap sebagai utang pembeli
kepada penjual dan jual beli atau perpindahan
hak miliknya dianggap telah selesai (sah). Pada
kenyataan prakteknya tidak berani demikian,
karena sangat berisiko wanprestasi oleh pembeli.
Peralihan hak milik atas tanah dalam hal ini jual
beli yang belum lunas pembayaran harganya
tidak serta merta dianggap selesai. Dalam
prakteknya PPAT membuatkan atau para pihak
membuat perjanjian pengikatan jual beli lunas
terlebih dahulu, baru PPAT berani membuatkan
Akta Jual Belinya dan memproses balik nama
sertifikatnya. Hal ini bertujuan untuk mengurangi
risiko wanprestasi dan menjunjung tinggi asas
keadilan.
4. Adapun Kelemahan-Kelemahan dan Bagaimana
Solusi Terhadap Peralihan Hak Milik Atas Tanah
Yang Belum Lunas Pembayarannya diuraikan
sebagai berikut:
a. Kelemahan
1) Terjadinya konflik antara penjual dan
pembeli apabila pembeli tidak menepati
janji pembayaran kekurangan harganya.
2) Memperlambat proses peralihan hak
milik atas tanah yang disertai keluarnya
sertifikat.
3) Memperlambat proses sertifikat tanah
apabila di jual kembali.
b. Solusi
1) Proses peralihan hak milik atas tanah
yang belum lunas pembayarannya atau
proses jual belinya harus dilakukan
dihadapan PPAT, supaya dapat
mewujudkan adanya suatu kepastian
hukum dalam setiap peralihan hak atas
tanah. (sesuai PP No. 24 Tahun 1997)
2) Antara pembeli dan penjual harus
Akibat Hukum Terhadap Peralihan Hak Milik Atas Tanah...
(M. Adib Luthfi)
membuat perjanjian pengikatan jual beli
lunas supaya pelunasan tetap terjadi
sebelum proses peralihan hak milik atas
tanahnya dilakukan.
3) Dalam pembuatan perjanjian pengikatan
jual beli lunas dalam suatu pasalnya
harus memuat sanksi administrasi
apabila pihak pembeli wanpestasi
terhadap ketentuan janji pelunasannya.
Saran
Saran dan solusi yang tepat dalam penelitian
tentang Akibat Hukum Peralihan Hak Milik Atas
Tanah yang Belum Lunas Pembayarannya adalah:
1. Disarankan agar setiap peralihan hak milik atas
tanah melalui jual beli dilakukan di hadapan
Notaris/PPAT sehingga penjual dan pembeli
dapat membuat perjanjian jual beli tanah
tersebut ada yang mengarahkan demi
terciptanya kebaikan bersama, selain PPAT yang
akan membuatkan Akta Jual Beli tersebut.
2. Disarankan Antara pembeli dan penjual untuk
membuat perjanjian pengikatan jual beli lunas
baik dibuat secara bawah tangan maupun
dibuatkan akta autentik oleh notaris supaya
pelunasan tetap terjadi sebelum proses peralihan
hak milik atas tanahnya dilakukan.
3. Untuk penjual disarankan untuk menuangkan
pasal sanksi administrasi dalam perjanjian
pengikatan jual beli supaya ada konsekuensi
yang harus ditanggung dari pembeli apabila
pembeli tersebut wanprestasi atas pelunasannya.
DAFTAR PUSTAKA
Adrian Sutedi, 2017, Peralihan Hak Atas Tanah dan
Pendaftarannya, Sinar Grafika, Jakarta.
A.P. Parlindungan, 2004, Pendaftaran Tanah Di
Indonesia, Cet: Ke 2, Mandar Maju,
Bandung.
Benhard Limbong, 2012, Konflik Pertanahan,
Margaretha Pustaka, Jakarta.
Boedi Harsono, 2003, Hukum Agraria Indonesia,
Sejarah Pembentukan Undang-Undang
Pokok Agraria Isi dan Pelaksanaannya,
73

Djambatan, Jakarta.
Bachtiar Effendi, 1993, Kumpulan Tulisan Tentang
Hukum Tanah, Alumni, Bandung.
Effendi Perangin, 1994, Praktik Jual Beli Tanah, Raja
Grafindo Persada, Jakarta.
Hartanti Sulihandari dan Nisya Rifiani, 2013, Prinsip-
Prinsip Dasar Profesi Notaris, Dunia Cerdas,
Bandung.
Herlien Budiono, 2011, Ajaran Umum Hukum
Perjanjian dan Penerapannya dibidang
Kenotariatan, Citra Aditya Bakti, Bandung..
Salim HS, 2001, Pengantar Hukum Perdata Tertulis
(BW), Sinar Grafika, Jakarta.
Salim HS dan Erlies Septiana Nurbani, 2016,
74
Vol 5 No 1 Maret 2018: 65 - 74
Penerapan Teori Hukum Pada Tesis dan
Disertasi, Raja Grafindo Persaja, Jakarta.
Subekti, 2001, Pokok-Pokok Hukum Perdata,
Intermasa, Jakarta.
Soetomo, 1981, Pedoman Jual Beli Tanah, Peralihan
Hak dan Sertipikat, Universitas Brawijaya,
Malang.
Soerjono Soekanto, 1983, Hukum adat Indonesia,
Rajawali, Jakarta.
Urip Santoso, 2016, PEJABAT PEMBUAT AKTA
TANAH Perspektif Regulasi, Wewenang dan
Sifat Akta, Prenadamedia, Jakarta.
Urip Santoso, 2010, Pendaftaran dan Peralihan Hak
atas Tanah, Kencana, Jakarta.