Studi Kasus:

Bapak Hartawan melalui perusahannya, PT. Hartaraya Properti memiliki modal 60M dan ingin
membangun sebuah usaha hotel bintang 4 di kawasan Labuan Bajo, NTT. Beliau mentargetkan
memiliki 250 unit kamar dengan komposisi 150 unit tipe Standar (3x6m), dan Deluxe (4,5x6m) 75
unit serta Suite (6x6m) 25 unit. Beliau melihat lokasi di area spesifik Pantai Pede dengan luasan
5000m2 cocok untuk pengembangan hotelnya dan pemandangan teluk yang indah akan membuat
okupansi hotelnya tinggi.
Setelah berdiskusi awal dengan tim manajemen dan arsitek, disarankan mengikuti peraturan
daerah setempat yaitu menggunakan KDB maksimum 50% dari luas lahan. Sedangkan
pertimbangan pemanfaatan ruangan-ruangan di dalam gedung adalah 60% ruang kamar, 10%
fungsional lain dan 30% sirkulasi (tangga, lift, jalur evakuasi, dst). Setelah menentukan
pertimbangan kebutuhan awal, diketahui bahwa harga lahan tersebut per meter persegi adalah Rp.
2.000.000,- sedangkan biaya pembangunan konstruksi disana per meter persegi sekitar Rp.
5.500.000,-.
Kemudian, di lokasi tersebut ternyata cukup banyak memiliki kompetitor penyedia jasa hotel
sehingga dirasa perlu ada strategi khusus untuk memenangkan persaingan. Selain itu informasi
penting yang didapat dari surveyor disana yaitu tanah di lokasi tersebut cenderung tidak terlalu
stabil karena dekat dengan pantai dan rawan ada intrusi air laut ke lapisan tanah bawah sehingga
tidak mendukung untuk pembangunan lebih dari 3 lantai.
Dengan kasus demikian, tugas anda setelah membuat kelompok (5-6 orang) adalah :

1. Mencari informasi terkait potensi pariwisata di lokasi tersebut dan kelebihannya yang kira-kira berpengaruh
pada animo wisatawan dalam menginap di hotel.
2. Melakukan analisa kesesuaian tata ruang melalui kebijakan, peta/ data dilengkapi asumsi dari tim terkait
kondisi lingkungan sekitar apakah sudah mendukung untuk pengembangan hotel.
3. Melakukan Kelayakan Pasar dengan melakukan studi:
a) Perbandingan kelas hotel, fasilitas yang diberikan dan harga dari competitor di sekitar Pantai Pede
dalam bentuk table lalu menjelaskan hasil table tersebut
b) Mengumpulkan data jumlah wisatawan lokal dan wisatawan mancanegara selama 5-10 tahun terakhir
dalam bentuk table dan menganalisa tren-nya
c) Mengumpulkan data
4. Melakukan perhitungan Kelayakan Ekonomi mulai dari Biaya Hard-cost, Soft-cost, dan Kelayakan Modal yang
dimiliki apakah sudah cukup dengan rencana pembangunan hotel.
5. Melakukan analisa dan pertimbangan teknis kemungkinan adanya hambatan pembangunan di lokasi seperti
kesulitan material dan lain sebagainya (bisa mencari dari berbagai sumber).
6. Menyimpulkan hasil dari berbagai analisa tersebut apakah proyek layak dilaksanakan atau tidak.

Dari poin-poin ini, silakan disusun dalam bentuk laporan dengan daftar isi sebagai berikut :
 (slide selanjutnya)
Susunlah Poin-poin diatas tersebut dalam suatu Kajian Kelayakan Sederhana yang berisi poin-
Dokumen ini silakan disusun
poin berikut:
sepemahaman saudara/I dan
• BAB 1 Pendahuluan
silakan diberikan penjelasan
o Latar Belakang : Berisi gambaran umum dan deskripsi lokasi, pentingnya
sedemikian rupa agar pak
mengangkat lokasi tersebut, potensi pariwisata dan daya tarik wisatanya.
Hartawan dapat memastikan
• BAB 2 Tinjauan Pustaka
kelangsungan proyek yang
o Kajian teori mengenai kepariwisataan, penyediaan akomodasi hotel di kawasan
sedang direncanakan tersebut
pantai, strategi bisnis perhotelan, strategi pemasaran hotel bermodel resort.
layak atau tidak.
(gunakan teori-teori terbaru dan lengkapi dengan sumber serta daftar pustaka).
• BAB 3 Analisa Kebijakan Tata Ruang
o Kajian mengenai kondisi tata ruang dari dokumen-dokumen tata ruang yang
relevan/ pertimbangan dan asumsi logis kesesuaian tata ruang.
• BAB 4 Analisa Kelayakan Pasar
o Kajian mengenai target market yang disasar,
• BAB 5 Analisa Kelayakan Ekonomi
o Perhitungan total biaya hardcost, softcost untuk perkiraan kecukupan modal,
perhitungan NPV IRR PP, penentuan perkiraan harga rate per kamar dan berapa
tahun akan balik modal.
• BAB 6 Analisa Kelayakan Teknis
o Pertimbangan teknik pembangunan dan konstruksi serta kesesuaian jumlah
lantai terhadap kemampuan tanah menahan beban.
• BAB 7 Kesimpulan
o Deskripsi kesimpulan apakah proyek tersebut layak dilanjutkan ditinjau dari sisi
pasar, ekonomi, teknis dan sesuai peraturan tata ruang yang ada.
LOKASI PANTAI PEDE, KOMODO, LABUAN BAJO
VIEW AREA SEKITAR LOKASI RENCANA PEMBANGUNAN DI PANTAI PEDE
VIEW AREA SEKITAR LOKASI RENCANA PEMBANGUNAN DI PANTAI PEDE
 DAFTAR BEBERAPA HOTEL KOMPETITOR DAN RATE-NYA
(AREA OREN MERUPAKAN LOKASI AREA PERENCANAAN HOTEL)
 DAFTAR BEBERAPA HOTEL KOMPETITOR DAN RATE-NYA
(AREA OREN MERUPAKAN LOKASI AREA PERENCANAAN HOTEL)