MAKALAH

STUDI KASUS PADA PROYEK PEMBANGUNAN

PERUMAHAN GRAHA NATUNA DI SURABAYA
Disusun Untuk Memenuhi
Tugas: Manajemen Proyek
Konstruksi
Dosen Pengampu : Puguh Novi P. S, Pd, MT

Oleh :
1. Dony Prasetyo Budi (20051417007)
2. Rahmantyo Ghani Wicaksono (20051417022)
3. Aghata Cahyani Ayuning T. (20051417034)

KELAS 2020

JURUSAN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS NEGERI SURABAYA

1
2021

2
 KATA PENGANTAR

Pertama-tama, kami panjatkan puji syukur atas Rahmat dan RidhoTuhan Yang Maha Esa,
karena tanpa Rahmat dan Ridho-Nya, kami tidak akan dapat menyelesaikan makalah ini dengan baik
dan rampung tepat pada waktu yang ditentukan. Tidak lupa kami ucapkan terima kasih kepada bapak
Puguh Novi P. Selaku dosen pengampu mata kuliah Manajemen Proyek Konstruksi yang
membimbing kami dalam pengerjaan tugas makalah ini. Kami juga mengucapkan terima kasih kepada
teman-teman kami yang selalu setia membantu dalam hal mengumpulkan data-data dalam pembuatan
makalah ini. Dalam makalah ini kami menjelaskan tentang studi kasus proyek pembangunan gedung
bersama balai kota malang
Mungkin dalam pembuatan makalah ini terdapat kesalahan yang belum kami ketahui. Sebagai
manusia biasa, kami terbuka dari saran dan kritikan teman-teman maupun dosen. Demi tercapainya
makalah yang sempurna di masa mendatang.

Surabaya, Sabtu 30 Oktober 2021

3
 DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR ii
DAFTAR ISI iii
BAB I PENDAHULUAN 4
1.1 Latar Belakang 4

1.2 Rumusan Masalah 5

1.3 Maksud dan Tujuan Studi Kasus 5
BAB II KAJIAN PUSTAKA 6
2.1 Pengertian Studi Kelayakan Proyek 6

2.2 Ruang Lingkup Studi Kelayakan Proyek Konstruksi 6

BAB III PEMBAHASAN 7
3.1 Sistematika Studi Kelayakan 7
3.2 Kriteria kelayakan 7
3.3 Metodelogi 7
3.4 Batasan Masalah 8
3.5 Aspek Teknis 8
3.6 Aspek Finansial 11
BAB IV KESIMPULAN 13
DAFTAR PUSTAKA 14

4
 BAB 1
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Analisis kelayakan proyek merupakan penelitian untuk mengevaluasi layak atau

tidaknya suatu proyek dilaksanakan. Pada suatu pembangunan konstruksi masalah biaya dan
manfaat merupakan hal yang perlu dicermati dengan baik terutama untuk proyek-proyek
bersifat komersil. Diharapkan suatu proyek menghasilkan manfaat yang melebihi biaya yang
dikeluarkan.
Studi kelayakan proyek juga dapat dikaitkan dengan penghematan devisa ataupun
penambahan devisa yang dilakukan pemerintah atau owner. Dengan dilakukannya studi
kelayakan proyek maka owner dapat mengetahui apakah pelaksanaannya dapat dilakukan
secara ekonomis dan masuk akal untuk dijalankan. Serta dapat mengidentifikasi keuntungan
yang didapat dari proyek tersebut.
Penyelenggaraan suatu proyek umumnya memerlukan dana yang cukup besar dan
mempengaruhi perusahaan dalam jangka panjang. Karenanya, perlu dilakukan studi
kelayakan proyek agar jangan sampai proyek tersebut, setelah terlanjur menginvestasikan
dana yang sangat besar ternyata proyek tersebut tidak menguntungkan. Umumnya pada
proyek besar studi kelayakan dilakukan dua dalam dua tahap,yaitu tahap pendahuluan dan
tahap keseluruhan.
Tujuan dari analisis kelaayakan ini dapat memberi informasi dan masukan mengenai
kelayakan proyek pembangunan, dengan harapan suatu proyek menghasilkan manfaat
melebihi biaya yang dikeluarkan. Serta sebagai sarana untuk mempelajari usulan tersebut
daei berbagai segi professional agar nantinya setelah diterima dan dilaksanakan dapat
mencapai hasil sesuai dengan yang direncanakan.

5
1.2 Rumusan Masalah
1. Apa itu Tim studi kelayakan proyek ?
2. Bagaimana Sistematika Studi Kelayakan Proyek?

3. Apasaja ruang lingkup dari studi kelayakan proyek ?

4. Bagaimana kriteria kelayakan tersebut?
5. Bagaimana kelayakan berinvestasi ditinjau dari aspek teknis dan aspek finansial?

1.3 Maksut dan Tujuan Studi Kasus

1. Untuk mengidentifikasi pengertian dan kegunaan adanya studi kelayakan dalam pengerjaan
suatu proyek konstruksi
2. Untuk mengetahui aspek apasaja yang mempengaruhi studi kelayakan ini
3. Untuk mengidentifikasi kriteria apa saja yang mempengaruhi berjalannya studi kelayakan
proyek
4. Untuk mengetahui kelayakan proyek ditinjau dari aspek teknis dan finnsial.

6
 BAB II
KAJIAN PUSTAKA

2.1 Pengertian Studi Kelayakan Proyek Konstruksi

Analisis kelayakan proyek merupakan penelitian untuk mengevaluasi layak atau
tidaknya suatu proyek dilaksanakan.

2.2 Aspek Studi Kelayakan Proyek

 Aspek Pasar dan Pemasaran
- berfungsi untuk menghubungkan manajemen suatu organisasi dengan pasar yang
bersangkutan melalui informasi.
- Penilaian pokok yang harus dikaji menyangkut aspek pasar dan pemasaran ini
meliputi penawaran, permintaan dan persaingan strategi pemasaran.

 Aspek Teknik dan Teknologi

- Merupakan factor yang sangat mempengaruhi aspek lainnya dari studi kelayakan
proyek
- “ Apakah secara teknik dan dengan teknologi yang ada gagasan tersebut dapat
diwujudkan?”
- Aspek teknik dan teknologi baru dinahas dalam bentuk konseptual, yang pada
tahapan selanjutnya akan dikembangkan menjadi desain dan engineering yang
lebih terperinci.

 Aspek Sosial dan Lingkungan Hidup

- AMDAL (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup PP No. 27 Tahun 1999)
- Maksud diadakannya AMDAL adalah untuk mengetahui sedini mungkin pengaruh
positif maupun negative terhadap lingkungan sekitarnya dengan adanya kegiatan
proyek baik pada tahap prakonstruksi, konstruksi maupun pasca konstruksi.

 Aspek Ekonomi Financial

- Dikaitkan dengan manfaat biaya bagi masyarakat umum
- Metode penelitian yang digunakan :
a. Payback Periode
b. Pengembalian Investasi
c. Net Present Value
d. Internal Rate of Return
e. Index Profitabilitas

7
 BAB III
PEMBAHASAN
3.1 Sistematika Studi Kelayakan
1) Tahap pengkajian Pendahuluan
Penjabaran garis besar gagasan, identifikasi manfaat dan biaya, identifikasi lingkup kerja,
meninjau permasalahan dan hambatan.
2) Kerangka Acuan ( Term of Reference – TOR )
- Merupakan rumusan pokok tujuan dan lingkup gagasan sebagai hasil dari pengkajian
pendahuluan yang dituangkan dalam bentuk dokumen.
- Meskipun bersifat garis besar tetapi diusahakan mencakup isi masalah gagasan.

3.2 Kriteria Kelayakan

Kriteria kelayakan sebuah proyek sangat erat kaitannya dengan keberhasilan yang dalam
hal ini akan berbeda antara satu dengan yang lain dari sudut pandang dan kepentingannya.

3.3 Metodelogi

Studi Literatur

Perumusan Masalah :
Berapa jumlah kebutuhan rumah serta permintaan terhadap
perumahan?
Berapa banyak jumlah rumah yang dapat dipenuhi oleh
pengembang?
Bagaimana kelayakan berinvestasi pada Perumahan ditinjau dari
aspek kebutuhan dan aspek finansial ?

Mulai

Pengumpulan data primer dan sekunder :

Data kuesioner
Biaya segala kegiatan keuangan yang terjadi (Outflow dan
Inflow)

Analisa Kebutuhan :Analisa Finansial :

Pengumpulan data untuk1) Perkiraan Kas Masuk
kebutuhan rumah serta permintaanAnalisa Teknis :2) Perkiraan Kas Keluar : terhadap perumahan yang ada di Aksesbilitas
jalan(Biaya , total investasi biaya surabaya menggunakan kuesioner , , Konstruksioperasional, biaya, biaya
paj ak) s er t a menggunkan apl i kasi SPSS Umur Bangunan3) Peni l ai an I nves t asi
dan m i,cr
, osof
, texceluntukuntuk perhitungan N PV ,BCR,IRR,
pengolahan dataDan Payback Periode

Analisa Sensitivitas : TIDAK

- Terhadap kenaikan biaya OKE

OKE

Kesimpulan

SELESAI

8
3.4 Batasan Masalah
Dalam melakukan penelitian, perlu dilakukan pembatasan agar penelitian lebih terfokus
pada pokok permasalahan dan tujuan penelitian. Untuk itu, batasan masalah dalam penelitian
ini ialah sebagai berikut :
1) Studi kelayakan hanya dibatasi pada aspek kebutuhan, teknis dan aspek finansial saja
2) Analisa aspek kebutuhan menggunakan kuesioner dengan menentukan beberapa faktor.
3) Analisis aspek finansial menggunakan metode Benefit Cost Ratio, Net Present Value,
Internal Rate of Return, Payback Period.

3.5 Aspek Teknis

Analisa aspek teknis dalam penelitian ini meliputi analisis lokasi atau letak, konstruksi,
akses jalan, utilitas dan umur bangunan.

A. Lokasi atau Letak

Pada proyek ini yang di tangani oleh pengembang dari PT. Puri Surya Kusuma
membangun perumahan pada Proyek pembangunan perumahan Graha Natura terletak di Lontar
kecamatan Sambikerep, Surabaya. Area perumahan menepati lahan seluas 46.130 m2, dengan
batas batas sebagai berikut:
Sebelah utara : Pemukiman Warga
Sebelah selatan : Lapangan Golf Pakuwon Surabaya
Sebelah barat : Pemukiman Warga
Sebelah timur : Sekolah SMA Margie Surabaya

Gambar 2. Peta lokasi Perumahan karena keuntungan yang didapat kecil.

9
B. Konstruksi
Pada proyek pembangunan perumahan ini pengembang merencanakan untuk
membangun sebanyak 37 unit rumah, dengan tanah yang tersedia untuk masing – masing
rumah seluas 330 m2 sesuai dengan gambar proyek. Dan total lahan secara keseluruhan,
pengembang membutuhkan sekitar 12.210 m2 untuk membangun 37 unit rumah. Berdasarkan
beberapa pertimbangan kebutuhan tersebut pembangunan rumah yang direncanakan oleh
pengembang, dibangun diatas tanah seluas 300 m2 per unit, Seperti yang tertulis pada uu no
18 tahun 1999 tentang jasa konstruksi pasal 25 ayat
yang mana disebutkan bahwa kegagalan bangunan terhitung sejak penyerahan akhir pekerjaan
konstruksi dan paling lama 10 tahun yang artinya bahwa umur bangunan maksimal setidaknya
10 tahun sejak pekerjaan akhir maka dari itu sebelum umur bangunan mencapai batas maksimal
diadakan atau dilakukan renovasi.

C. Aksebilitas Jalan
Untuk akses jalan pada perumahan Graha Natural Lontar untuk sebelah utara dan barat terdapat
akses menuju pemukiman warga setempat pada bagian timur terdapat sekolah menengah umum
margie dan sebelah selatan terdapat lapangan golf pakuwon surabaya dapat dinyatakan bahwa
aksesbilitas lokasi perumahan Graha Natural Lontar adalah layak. Berikut adalah jarak akses
dari gerbang perumahan Graha Natura Lontar, Surabaya :
Utara = Rumah Sakit Ibu dan Anak Nur Ummi Numbi 3,9 km
= Rumah Sakit Muji Rahayu 3,4km
Barat = Puri Sentra Raya 1,6 km
= Universitas Ciputra 4,1 km
Timur = HR. Muhammad Square 4,1 km
= SMA Margie Surabaya 100 m
Selatan = Lapangan Golf 3,7 km
= Pakuwon Mall 4 km

10
D. Utilitas Bangunan Kota
Utilitas kota dalam Investasi Real Estate adalah berbagai macam prasarana pendukung yang
terdapat dalam suatu kota, mulai dari jaringan listirk, telepon, jaringan air bersih, pemadam
kebakaran, dan jaringan air kotor.
Sebagai syarat yang menentukan prospek dari sebuah lokasi, ketersediaan fasilitas mengenai utilitas
kota ini menjadi sebuah keharusan. Semakin lengkap kondisi utilitas kota pada suatu tempat,
semakin baik nilai lokasi tersebut.

3.6 Analisa Data Finansial

Analisis aspek finansial pada pembangunan proyek pembangunan perumahan Graha Natura,
Lontar dengan menggunakan metode NPV (Net Present Value), BCR (Benefit Cost Ratio), IRR
(Internal Rate Of Return), PP (Payback Period), serta analisis sensitivitas

3.6.1 Pemasukan dan Biaya-biaya Proyek

1. Pemasukan Proyek
Dalam pembangunan proyek perumahan Graha Natura ada 3 sumber pemasukan yaitu modal
sendiri, Pinjaman dari bank, dan Penjualan Rumah. Modal awal / modal sendiri di keluarkan pada
tahun pertama pembangunan ini sebesar Rp. 1.500.000.000,-. Harga per unit rumah tersebut
dikenakan sebesar Rp.1.700.000.000,-, untuk menambah pemasukan kas diperlukan pinjaman dari
bank sebesar Rp.75.000.000.000,- yang dimana modal sendiri tidak mencukupi kebutuhan kas
untuk melaksanaan pembangunan proyek perumahan Graha Natura Lontar.

2. Biaya – Biaya Proyek

Adapun biaya yang diperlukan atau dikeluarkan untuk pembanguanan perumahan Graha Natura
Lontar antara lain yaitu biaya tanah / lahan, biaya kontruksi rumah, biaya operasional, biaya
overhead, pajak, jasa, provisi bank, pengembalian bank, dan pembayaran bunga bank.
a) Biaya Lahan
Pembelian lahan sebesar Rp. 804.000.000,- dalam pembulatannya dan dilakukan
pembelian pada awal pembangunan.
b) Biaya Kontruksi Rumah
Pada biaya kontruksi rumah dikeluarkan sesuai dengan schadule proyek dan dari rencana
pembangunan tersebut diperlukan urutan pekerjaan dan biaya sebesar Rp.
1.017.592.941,00 setiap unit-nya. Untuk prngembang membangun sebnayak 37 unit,
11
 dengan total yang diperlukan biaya sebesar Rp. 37.650.938.809,00 hanya untuk biaya
konstruksi
c) Biaya Operasional Dan Biaya Overhead Meliputi biaya gaji karyawan, operasional kantor,
dan biaya tidak terduga yang dikeluarkan saat awal mulai proyek sampai saat pencairan
KPR terakhir. Selanjutnya ada biaya proyek sampai proyek itu selesai. Biaya
operasional dan biaya overhead dapat dilihat pada tabel 10.

Tabel 10. Biaya Operasional Dan Biaya

Overhead

Sumber : PT. Puri Surya Kusuma 2017

d) Pajak Dan Jasa

Untuk pembiayaan pajak / ppn dan jasa masing – masing di kenakan sebesar 10%, untuk
hasil Jasa dalam hitungannya dengan cara total pembiayaan kontruksi rumah dikalikan
dengan 10% kemudian biaya kontruksi bisa ditambah dengan hasil perkalian jumlah total
kontruksi dengan 10% tadi menjadi Total RAB + JASA. Begitu juga dengan pajak / ppn
hasil Total RAB + JASA dikalikan dengan ppn 10% menjadi Total (RAB + JASA) + PPn.
Dari perhitungan diatas dan dengan memperhatikan penjumlahan pada jasa pemborong
sebesar 10% dari total RAB (Rencana Anggaran Biaya) dan pajak pendapatan sebesar
10%, maka harga perunit sebesar Rp.1.850.000.000,-

Tabel 11. Perhitungan Pajak dan Jasa

Sumber : PT. Puri Surya Kusuma 2017

12
Untuk penjualan rumah perunitnya sebesar Rp. 1.850.000.000,- dengan pengadaan jumlah rumah
sebesar 37 unit, maka
= Rp. 1.850.000.000,- x 37
= Rp. 68.450.000.000,-

a) Pinjaman Bank
Pada pembangunan perumanahan Graha Natura Lontar pengembang / developer melakukan
peminjaman dana berupa Kredit Yasa Griya / Kredit Konstruksi (KYG) kepada bank
Tabungan Negara (BTN) sebesar Rp.75.000.000.000,-.
. Pengembalian pinjaman bank ini dikenakan bunga bank sebesar 12% per tahun
yang mulai diangsur bulan pertama pembangunan Januari 2018 dan direncanakan lunas
selama 24 bulan.

3.6.2 Analisis NPV, BCR, IRR, PP

Dihitung berdasarkan aliran pemasukan dan biaya-biaya pembangunan proyek termasuk
kedalam anggaran biaya dari pemasukan dan biaya-biaya pembangunan dan rekapitulasi aliran
kas.

13
 BAB IV
KESIMPULAN
1. Analisis kelayakan proyek merupakan penelitian untuk mengevaluasi layak atau
tidaknya suatu proyek dilaksanakan. Serta sebagai sarana untuk mempelajari usulan
tersebut daei berbagai segi professional agar nantinya setelah diterima dan
dilaksanakan dapat mencapai hasil sesuai dengan yang direncanakan.
2. Tujuan dari analisis kelaayakan ini dapat memberi informasi dan masukan mengenai
kelayakan proyek pembangunan, dengan harapan suatu proyek menghasilkan manfaat
melebihi biaya yang dikeluarkan.

3. Aspek teknis meliputi lokasi/letak, konstruksi, aksebilitas jalan serta utilitas bangunan kota

14
 DAFTAR PUSTAKA
https://20Abriyani-Unsiq%20Wonosobo.pdf
https://17543-19651-1-PB.pdf
https://%20Proyek%20Konstruksi.pdf

15