MANAJEMEN KONSTRUKSI

APAKAH MANAJEMEN KONSTRUKSI ITU ?

Manajemen Konstruksi adalah suatu proses yang
terdiri dari perencanaan, pengorganisasian,
pengarahan, pengkoordinasian dan pengontrolan
dengan mengintegrasikan ilmu dan seni mengatur
untuk menyelesaikan pembuatan suatu bangunan
dengan sasaran pokok adalah pengendalian biaya,
mutu, waktu dan K3.
Konstruksi adalah merupakan kegiatan atau bagian
dari kegiatan proyek.
APAKAH PROYEK KONSTRUKSI ?
Proyek pembangunan suatu bangunan dengan ciri
• Kegiatan yang hanya satu kali terjadi
• Berjangka waktu pendek
• Proses mengolah unsur-unsur sumber daya proyek (5M)

KARAKTERISTIK PROYEK KONSTRUKSI

• Bersifat unik: tidak ada yang sama persis, bersifat
sementara, melibatkan grup pekerja yang berbeda
• Dibutuhkan sumber daya
• Dibutuhkan organisasi
BATASAN PROYEK KONSTRUKSI
Dalam mencapai tujuan proyek yang telah ditentukan harus
memperhatikan 4 batasan yaitu:
 Besarnya biaya (anggaran) yang telah dialokasikan
 Waktu yang disepakati dalam kontrak
 Mutu yang tertuang dalam dokumen kontrak (pada BAB
SPESIFIKASI TEKNIS)
 Keselamatan dan kesehatan kerja (target zero accident)
Keempat batasan tersebut merupakan parameter penting bagi
keberhasilan penyelenggaraan proyek yang sering diasosiasikan
sebagai sasaran proyek.
Keempat batasan tersebut bersifat tarik menarik, dapat
digambarkan seperti gambar di bawah ini
BIAYA K3

MUTU WAKTU

Gambar 1
BATASAN PROYEK KONSTRUKSI
JENIS-JENIS PROYEK KONSTRUKSI
Proyek konstruksi dapat dibedakan menjadi dua jenis
kelompok bangunan yaitu:
1. Bangunan gedung (rumah, kantor, pabrik dsb)
Ciri-ciri dari bangunan gedung adalah:
• Proyek konstruksi yang menghasilkan tempat orang bekerja
atau beraktifitas
• Pekerjaan dilaksanakan pada lokasi yang relatif sempit
• Item pekerjaan cukup banyak
• Dibutuhkan manajemen terutama untuk progres
(kemajuan) pekerjaan
2. Bangunan Sipil (jalan, jembatan, bendungan, dan
infrastruktur)
Ciri-ciri dari bangunan sipil adalah
 Proyek konstruksi yang digunakan untuk mengendalikan
alam agar berguna bagi kepentingan manusia
 Dilaksanakan pada lokasi yang luas dan panjang
 Item pekerjaan relatif sedikit
 Manajemen diperlukan untuk memecahkan masalah
TAHAPAN-TAHAPAN DALAM PROYEK KONSTRUKSI
Kegiatan konstruksi adalah kegiatan yang harus melalui
suatu proses yang panjang yang di dalamnya dijumpai
banyak masalah yang harus diselesaikan.
Tahapan-tahapan proyek konstruksi adalah:
 Adanya kebutuhan (need)
 Studi kelayakan (feasibility study)
 Membuat penjelasan yang lebih rinci (briefing)
 Membuat prarancangan awal (preleminary design)
 Membuat rancangan yang lebih rinci (design
development and detail design)
Lanjutan
 Melalukan pengadaan kontraktor (procurement/tender)
 Pelaksanaan (construction)
 Pemeliharaan dan persiapan penggunaan ( maintenance
and start up)

Adanya kebutuhan (need)

Semua proyek konstruksi biasanya dimulai dari gagasan dan
dibangun berdasarkan kebutuhan
Lanjutan
Tahap Studi kelayakan (feasibility study)
Studi kelayakan adalah untuk melakukan evaluasi apakah
proyek konstruksi yang direncanakan dapat memberikan
manfaat/ keuntungan sehingga layak untuk dilaksanakan.
Untuk melakukan studi kelayakan biasanya dipilih konsultan
yang kompeten untuk melakukan kegiatan tersebut.
Materi Studi Kelayakan meliputi:
• Lingkup dan tujuan Proyek
• Aspek Ekonomi
• Analisa Keuangan
• Aspek Teknis dan Teknologi
Lanjutan
• Aspek pasar dan pemasaran
• Aspek Sosial dan Politik
• Aspek Dampak Lingkungan
Kegiatan yang dilaksanakan
• Menyusun rancangan proyek secara kasar dan membuat
estimasi biaya
• Meramalkan manfaat atau keuntungan yang akan diperoleh
• Menganalisis kelayakan proyek dari aspek teknis
• Menganalisis dampak sosial dan dampak lingkungan yang
akan terjadi
KESIMPULAN:
Proyek dapat dilanjutkan/dapat dilanjutkan dengan persyaratan
tertentu/dibatalkan
Lanjutan
Tahap penjelasan (briefing)
Pada ini pemilik proyek menjelaskan fungsi proyek dan
biaya yang dialokasikan sehingga konsultan perencana
dapat dengan cepat menafsirkan keinginan pemilik.
Kegiatan yang dilaksanakan:
• Menyusun Kerangka Acuan Kerja/Term Of Reference
(KAK/TOR)
• Memilih konsultan perencana
• Memilih Konsultan Manajemen Konstruksi (jika proyek tsb
menggunakan KMK)
Lanjutan
Tahap penyusunan pra rancangan (preleminary design)
Konsultan perencana menyusun pra rancangan dengan
mempertimbangkan kebutuhan user, keadaan lokasi
lapangan, merencanakan rancangan, taksiran biaya, dan
persyaratan mutu
Produk yang dihasilkan:
• Uraian tentang ruang lingkup kerja, jadwal, serta rencana
pelaksanaan
• Sketsa dengan skala tertentu/maket/mob up untuk dapat
menggambarkan tentang bentuk nyata dari proyek yang
akan dikerjakan sehingga pemilik proyek/ stakeholder
dapat memahami tentang bentuk proyek yang akan
dkerjakan tsb.
Lanjutan
Tahap perancangan (design)
Pada tahap ini konsultan perencana membuat perancangan
yang lebih detail sesuai dengan keinginan pemilik proyek yakni
membuat gambar rencana, menyusun spesifikasi, RAB, dsb.
Kegiatan yang dilaksanakan meliputi:
• Megembangkan ikhtisar proyek menjadi dokumen lelang
• Memeriksa masalah teknis
• Meminta persetujuan akhir ke Pemilik proyek
• Menyiapkan rancangan terinci, berupa gambar detail (DED),
spesifikasi dan jadwal, daftar kuantitas, menyusun RAB.
• Menyusun standar dokumen pelelangan (SDP)
Lanjutan
Tahap pengadaan kontraktor (Procurement /Tender)
Pada tahap ini bertujuan untuk mendapatkan kontraktor
yang akan mengerjakan proyek konstruksi dan/atau
mencari sub kontraktornya
Kegiatan yang dilaksanakan:
• Melaksanakan proses lelang dengan metode pra
kualifikasi atau pasca kualifikasi
• Penandatangan kontrak (surat perjanjian kerja)
• Penerbitan Surat Perintah Mulai Kerja (SPMK)
Lanjutan
Tahap pelaksanaan (Construction)
Pada tahap ini adalah mewujudkan bangunan yang
dibutuhkan oleh pemilik proyek yang sudah dirancang oleh
konsultan perencana dalam batasan biaya dan waktu yang
sudah disepakati serta mutu yang telah dipersyaratkan.
Kegiatan yang dilaksanakan oleh kontraktor terpilih adalah
merencanakan, mengkoordinasikan dan mengendalikan
semua operasional di lapangan
Kegiatan perencanaan dan pengendalian adalah:
• Perencanaan dan pegendalian jadwal pelaksanaan proyek
• Perencanaan dan pengendalian organisasi proyek
Lanjutan
• Perencanaan dan pengendalian tenaga kerja
• Perencanaan dan pengendalian alat dan material
• Perencanaan dan pengendalian biaya
Kegiatan koordinasi adalah
• Mengkoordinasikan seluruh kegiatan pembangunan dengan
semua pihak terkait
• Mengkoordinasikan para sub kontraktor

Tahap Pemeliharaan dan persiapan penggunaan

Pada tahap ini bertujuan untuk menjamin agar bangunan yang
telah selesai sesuai dengan dokumen kontrak dan semua fasilitas
bekerja sebagaimana mestinya
Lanjutan
Kegiatan yang dilakukan adalah
• Mempersiapkan data-data pelaksanaan baik berupa data
teknis maupun gambar pelaksanaan (as build drawing)
• Meneliti bangunan secara cermat dan memperbaiki
kerusakan-kerusakan/cacat pekerjaan yang ada
• Mempersiapkan petunjuk operasional/pelaksanaan serta
pedoman pemeliharaan
• Melatih staff untuk melaksanakan pemeliharaan
APA MANFAAT MANAJEMEN PROYEK ?
Untuk meningkatkan efektivitas dan efisiensi proyek
Dengan adanya manajemen proyek yang tepat dan dilaksanakan
dengan baik akan mengurangi kemungkinan kegagalan dan
meningkatkan kemungkinan keberhasilan
TUJUAN DAN SASARAN MANAJEMEN PROYEK
o Dana yang dikeluarkan harus termanfaatkan seefektif dan
seefisien mungkin
o Setiap proyek harus dapat diselesaikan sesuai dengan waktu
yang tertuang dalam kontrak dan tidak boleh terlambat, mutu
sesuai dengan yang tertuang dalam dokumen kontrak (dalam
bab spesifikasi teknis) dan biaya yang semurah mungkin
o Tingkat kebocoran anggaran harus seminimal mungkin
o Tidak tejadi kecelakaan dan penyakit selama masa konstruksi
MENGAPA PROYEK GAGAL
 Masalah SDM
• Kurangnya ketrampilan dan pengetahuan anggota tim
• Kurangnya pengertian anggota tim tentang sasaran proyek
• Kurangnya pembinaan terhadap anggota tim
 Metodologi
• Belum ada prosedur yang standar atau
• Penyusunan SOP Project yang tidak tepat
• Tidak dipakainya SOP Project yang telah disusun dengan
susah payah
 Pendanaan (Funding)
• Perencanaan pendanaan yang tidak tepat
Lanjutan
 Keterbatasan Teknologi
• Kurangnya penguasaan basis teknologi sebagai sarana
untuk melaksanakan proyek
• Tidak diperhitungkannya keperluan teknologi untuk
melaksanakan proyek pada saat merencanakan metode
pelaksanaan proyek
• Kurangnya kemampuan dalam mengidentifikasikan sumber
sumber teknologi untuk menunjang pelaksanaan proyek
• Belum tersedianya teknologi untuk melaksanakan proyek
Permainan Politik
• Pengutamaan kepentingan pribadi dan pemanfaatan
proyek untuk pemenuhan hasrat pribadi
AGAR BERHASIL
 Sasaran harus jelas, metodologi yang tepat dan pelaksanaan
yang profesional
 Anggaran yang pasti tetapi realistis sesuai dana yang tersedia
 Target waktu yang pasti tetapi realistis
 Tim yang terkoordinasi dan termotivasi dengan baik
 Komunikasi yang simpel tetapi efektif
 Pengambilan keputusan yang jelas dan mengarah kedepan
 Perencanaan yang fleksible sehingga dapat mangakomodasi
sesuatu yang tidak diharapkan
 Kontraktor/sub kontraktor/suplier profesional dan terpercaya
APA YANG AKAN TERJADI BILA MANAJEMEN PROYEK
TIDAK DITERAPKAN ?
Beberapa ciri bila manajemen proyek tidak diterapkan
 Target waktu/deadline proyek tidak tercapai
 Pekerjaan banyak yang diulang atau terjadi duplikasi
 Budget/anggaran dilampaui
 Kemajuan proyek tidak jelas
 Terjadi konflik antar staff selama penugasan di proyek
 Kompetensi dari anggota tim proyek kurang memadai
 Terjadi perubahan lingkup proyek yang terus-menerus
 Staff proyek menerapkan metode pengelolaan proyek sesuai
pengalaman dan selera mereka, tidak ada standar yang jelas
INDUSTRI APA SAJA YANG MENERAPKAN
MANAJEMEN PROYEK ?
Berdasarkan data riset, industri yang menerapkan
manajemen proyek adalah:
 Telekomunikasi …………………………………………… 10 %
 Manajemen System ……………………………………. 6 %
 Konstruksi …………………………………………………… 7 %
 Information Technology …………………………….. 10 %
 Software/Computer ……………………………………. 11 %
 Lain-lain (berbagai industri termasuk
Banking, manufacturing, military dll) ……………. 56 %
PROSES MANAJEMEN:
A. Perencanaan (Planing)
B. Pengaturan dan Penyediaan Staff (Organizing and
Staffing)
C. Pengarahan (Directing)
D. Pengkoordinasian (Coordinating)
E. Pengontrolan (Controling)
Proses manajemen tersebut sering disingkat 5 P, atau
PODCC, sedangkan unsur manajemen adalah Man,
Material, Money, Machine dan Method (5M)
A . Perencanaan
Perencanaan mencakup evaluasi dan perkembangan masa
lalu dan masa kini,penjagaan dan pemilihan dari kondisi
mendatang yang cukup memenuhi keinginan bagi suatu
organisasi.
3 arti perencanaan :
1. Memilih, disini sifat yang memegang peranan adalah
pengambilan keputusan.
2. Memikirkan secara mendalam untuk memutuskan apa
yang harus diperbuat.
3. Menetapkan sasaran dan menjabarkan cara untuk
mencapai sasaran tersebut.
Tujuan perencanaan adalah menemukan kesempatan-
kesempatan dimasa mendatang dan membuat rencana-
rencana untuk memanfaatkannya.
B. Pengaturan & Penyediaan staff
Apabila dua orang atau lebih bersepakat untuk
bekerjasama, maka diperlukan suatu pengaturan yang jelas,
SIAPA yang mengerjakan APA, dan kepada SIAPA orang yang
bekerja tersebut harus mempertanggungjawabkan hasil
pekerjaannya.
Organisasi diperlukan supaya pekerjaan dapat dilaksanakan
dengan tertib dan teratur.
C. Pengarahan
Maksudnya adalah mengarahkan organisasi yang diciptakan
kepada sasaran yang telah direncanakan. Intisari dari
pengarahan terletak kepada kemampuan dari manajer
proyek untuk memotifasi kepada anak buahnya.
Cara-cara motivasi yang diperkenalkan dalam manajemen
proyek, antara lain:
 adanya komunikasi timbal balik antara atasan dan
bawahannya
 adanya unsur partisipasi dalam memecahkan masalah
dan pengambilan keputusan
 adanya potensi SDM dan metode program kerja yang
mantap dan jelas.
D. Pengkoordinasian
Karena otoritas berasal dan berpuncak di piramida
organisasi, maka proses membawa pekerjaan dari masing-
masing bagian ataupun kelompok orang perlu
dikoordinasikan, diselaraskan sehingga tidak terjadi
“tumpang tindih”, kerja ulang atau kesemrawutan.
Koordinasi tidak hanya sebatas di dalam organisasi saja
tetapi juga ada hubungannya dengan pihak luar atau pihak
ketiga. Prinsip kerjanya selalu tetap, yaitu semua aktivitas
yang berkaitan dengan proyek , apakah dari dalam atau dari
luar harus dibawa bersama-sama sesuai tujuan dan maksud
proyek itu diciptakan.
E. Pengontrolan
Maksudnya mengontrol pekerjaan yang dilakukan
organisasi proyek apakah perkembangan pekerjaan sesuai
dengan jalur yang direncanakan ataukah ada
penyimpangan.
Tujuan controling bukanlah mencari kesalahan orang,
melainkan untuk menjaga dan melihat apakah hasil
pekerjaan sesuai dengan yang telah direncanakan atau
tidak.
Langkah yang perlu ditempuh dalam melakukan fungsi
kontrol :
1. adanya prestasi standar sebagai tolok ukur.
2. mengukur hasil prestasi pekerjaan.
3. membandingkan dan mengevaluasi hasil prestasi aktual
dengan standar prestasi yang diharapkan
Lanjutan
4. melakukan tindakan koreksi bilamana standar prestasi
tidak tercapai.
Tujuan kontrol adalah selaras dengan tujuan pengendalian
proyek yaitu agar masing-masing kegiatan dapat dimulai,
dilaksanakan,dan diselesaikan menurut :
 jadwal yang ditentukan
 budget yang disediakan
 mutu proyek yang ditetapkan
 sumber daya yang tersedia
Manajemen mempunyai 2 tugas :
1. Menciptakan dorongan untuk memotivasi orang supaya
bekerja dengan baik.
2. Mengarahkan sumber daya manusia dan sumber daya lain
supaya berjalan dijalur yang seharusnya, untuk menuju
sasaran yang ditetapkan.
 MODEL MANAJEMEN PROYEK KONSTRUSI
A. MODEL TRADISIONAL
PEMILIK
PROYEK

A/E KONS
PENG

KONTRAKTOR
UTAMA

SUB SUB SUB

KONTRAKTOR KONTRAKTOR KONTRAKTOR
A. MODEL TRADISIONAL
 Menyewa konsultan untuk menyiapkan desain dan
dokumen kontrak
 Setelah desain selesai dilakukan tender terbuka atau
negosiasi dengan kontraktor
 Kontraktor bertanggung jawab sampai selesainya proyek
(dimungkinkan disub kontrakkan)
 Kontraktor adalah satu-satunya pihak yang bertanggung
jawab terhadap pelaksanaan proyek
 Proses konstruksi dilakukan secara berurutan
 Pekerjaan diawasi oleh Konsultan Pengawas
Lanjutan
 Terjadi hubungan kolaborasi antara konsultan Perencana
(A/E), Konsultan Pengawas dan pemilik proyek
 Konsultan dipilih berdasarkan kualifikasi dan kompetensi
 Masing-masing pihak memiliki interes yang berbeda:
• Pemilik proyek: kualitas bangunan yang dihasilkan,
schedulle pelaksanaan, keselamatan
• Kontraktor: profit, waktu konstruksi, hubungan baik
dengan semua pihak, reputasi
• Konsultan: profit, hubungan baik dengan semua pihak,
kualitas, dikenal
Tanggung jawab kontraktor
 Bertanggung jawab terhadap sebagian besar porsi dari
kegiatan (terutama yang ada dalam kontrak)
 Biasanya membentuk sub divisi yang bertanggung jawab
pada masing-masing bidang
 Bagi kepentingan pelaksanaan, kontraktor terkadang
perlu mendesain struktur yang bersifat sementara
 Jika ada sub kontraktor, maka kesemuanya di bawah
kendali dan tanggung jawab kontraktor utama
 Mengatasi masalah yang timbul antar sub kontraktor
 Mengelola dan mengkoordinasi sub kontraktor
Keunggulan
 Metode yang sudah banyak digunakan shg sebagian
besar pelaku proyek konstruksi sudah mengenal
 Fleksibilitas selama proses desain cukup tinggi
 Biaya telah ditetapkan sejak awal (pada saat tender)
 Dokumen kontrak yang disusun dengan baik akan
melindungi kepentingan proyek
 Prosedur tender terbuka dapat dilakukan dengan mudah
 Pemilik proyek tidak terlalu terlibat dlm proses konstruksi
 Hubungan antara konsultan dan pemilik proyek bersifat
profesional dan diikat dalam kontrak
Kelemahan
 Hasil desain terkadang tidak sempat direview sebelum
pelaksanaan konstruksi yang berdampak pada hilangnya
kesempatan bagi penghematan biaya dan waktu dan
perubahan karena kondisi lapangan
 Interaksi antara pemilik, konsultan dan kontraktor tidak
terjadi secara intens
 Pelaksanaan konstruksi belum dapat dimulai jika desain
belum selesai
 Sulit untuk menciptakan inovasi dalam pembiayaan
 Sulit diterapkan dalam proyek yang sangat komplek
 Strategi desain cenderung sangat konservatif
Lanjutan
 Pemilik proyek terkadang menjadi sandera pihak
kontraktor
 Desain bersifat fixed setelah pelaksanaan konstruksi
dimulai
 Terkadang kontraktor mengajukan perubahan untuk
mencari keuntungan
B. MODEL MANAJEMEN KONSTRUKSI
PEMILIK
PROYEK

TIM
A/E MK

KONTRAKTOR
UTAMA

SUB SUB SUB

KONTRAKTOR KONTRAKTOR KONTRAKTOR
MODEL MANAJEMEN KONSTRUKSI
 Dimulai pada akhir tahun 1960 an untuk proyek World
Trade Center dan Madison Square Garden
 Pemilik proyek menyewa konsultan desain(A/E) dan
konsultan manajemen konstruksi (MK) sebelum
pelaksanaan konstruksi dimulai
 Konsultan Manajemen Konstruksi dipilih berdasarkan
kualitas dan kompetensi
 Banyak variasi yang dapat diterapkan tergantung pada
kondisi lapangan dan kemampuan tenaga ahli
 Mempengaruhi alokasi biaya yang diperlukan
Lanjutan
 Konsultan MK cenderung lebih sophisticated
 Memiliki fleksibilitas yang lebih dalam schedulle dan
perubahan
 MK memiliki hubungan profesional dengan pihak kontraktor
 Konsultan MK merupakan kepanjangan tangan dari pemilik
proyek, dan bekerja atas kepentingan pemilik proyek
 Konsultan MK dibayar oleh pemilik proyek dengan sistem
fixed fee ( profesional basis)
 Konsultan MK bertindak juga sebagai mediator jika konflik
terjadi antara pihak-pihak yang terkait dalam pelaksanaan
konstruksi
PIHAK-PIHAK YANG TERLIBAT DALAM PROYEK
1. Pemilik Proyek (Owner)
Tugas dan tanggung jawabnya
a. Menetapkan proyek
b. Menyediakan biaya proyek
c. Menyusun TOR atau KAK (didampingi Tim Teknis/KMK)
d. Mengadakan konsultan perencana, konsultan pengawas/
konsultan manajemen konstruksi, dan kontraktor
e. Memantau pelaksanaan proyek
f. Menerima hasil proyek
g. Membayar biaya proyek kepada konsultan dan kontraktor
dengan nilai dan prosedur yang tertuang dalam kontrak
h. Mengoperasikan hasil proyek
2. Konsultan Perencana
Tugas dan tanggung jawabnya
a. Melakukan survei, uji lapangan/laboratorium
b. Membuat pra rancangan, dan gambar detail
c. Menyusun dokumen pelelangan (RKS)
d. Menghitung volume pekerjaan (Bill of Quantity)
e. Menyusun rencana anggaran biaya (Enginnering
Estimate)
f. Menjelaskan gambar dan spesifikasi teknis (aanwijzing)
g. Melakukan kunjungan rutin ke lapangan selama proses
pelaksanaan pekerjaan.
3. Konsultan Pengawas
a. Membantu kontraktor membuat time schedule
b. Melakukan pengawasan dan bimbingan teknis agar
pekerjaan selesai tepat waktu dan tepat mutu
c. Membuat laporan mingguan dan bulanan
d. Membuat berita acara kemajuan pekerjaan (untuk
pengajuan terjmin pembayaran kontraktor)
e. Memimpin rapat lapangan dan rapat serah terima
pekerjaan
f. Membuat berita acara serah terima pekerjaan,
g. Membuat legger
Konsultan Manajemen Konstruksi
a. Memberikan nasehat, usulan dan saran kepada pemilik
dan para pihak yang terlibat dalam proyek,
b. Menyusun term of reference (TOR atau KAK),
c. Membuat perkiraan biaya pendahuluan, jadwal induk
sementara dan strategi penyelanggaraan proyek,
d. Melakukan pengendalian biaya, waktu dan mutu
e. Membuat laporan kepada pemilik tentang kemajuan
dan pelaksanaan proyek
f. Melaksanakan pembinaan dan pengawasan selama
berlangsungnya pelaksanaan proyek (melaksanakan
fungsi konsultan pengawas).
5. Kontraktor
a. Menyusun struktur organisasi gugus tugas dan personil
b. Mempelajari gambar , dokumen lelang (RKS) dan B.A
aanwijzing
c. Menyusun jadwal pelaksanaan konstruksi/time schedule
d. Menyusun metode konstruksi (Construction Method)
e. Menyusun kebutuhan, rencana pengadaan dan rencana
ploting material
f. Menyusun kebutuhan peralatan (jenis dan jumlahnya)
g. Menyusun kebutuhan tenaga kerja (jenis dan jumlahnya)
h. Menghitung anggaran biaya pelaksanaan (RABP)
i. Menyusun SOP pelaksanaan proyek
lanjutan
i. Menyusun rencana aliran dana (Cash Flow Plan)
j. Mengurus perijinan yang diperlukan
k. Mobilisasi alat, bahan dan tenaga kerja
l. Mulai pelaksanaan pekerjaan konstruksi
m. Penagihan pembayaran secara bertahap (terjmin)
n. Melakukan serah terima pekerjaan ke I (proyek 100%)
o. Demobilisasi alat dan tenaga kerja sesuai kebutuhan
p. Menyempurnakan cacat-cacat bangunan selama masa
pemeliharaan
q. Melakukan serah terima pekerjaanke II setelah selesai
masa pemeliharaan
r. Penagihan pembayaran terakhir
 PROSEDUR KEGIATAN PROYEK KONSTRUKSI
(MILIK PEMERINTAH)
1. Penyerahan Daftar Isian Pelaksanaan Anggaran (DIPA) dan RKAKL
2. Pengangkatan PPK dan Bendaharawan atau PPKK dan BPP
3. Pengangkatan panitia pengadaan barang dan jasa
4. Pembuatan speciment tanda tangan dan data pribadi PPK dan
Bendaharawan untuk diserahkan ke KPPN dan Bank
5. Membuat TOR/KAK dan jadwal kegiatan
6. Menyusun HPS untuk masing-masing kegiatan
7. Melaksanakan pengadaan Konsultan MK dan Konsultan
Perencana (jika menggunakan KMK)
Lanjutan
8. Pembuatan dokumen perencanaan oleh Konsultan
Perencana
9. Melaksanakan pengadaan Konsultan Pengawas (jika tidak
menggunakan KMK)
10. Melaksanakan pengadaan kontraktor
11. Pelaksanaan kegiatan konstruksi
12. Penyerahan hasil kegiatan konstruksi oleh kontraktor (serah
terima ke I)
13. Masa pemeliharaan hasil kegiatan konstruksi oleh
kontraktor
14. Penyerahan hasil kegiatan konstruksi oleh kontraktor(serah
terima ke II)
 PROSEDUR PENGADAAN BARANG/JASA
PEMERINTAH
Tatacara pengadaan barang/jasa pemerintah merujuk pada
peraturan/ perundangan sebagai berikut:
1. Peraturan Presiden Nomor 54 tahun 2010 beserta
perubahannya (perubahan terakhir adalah Peraturan
Presiden Nomor 70 tahun 2012).
2. Penjelasan/fatwa Lembaga Kebijakan Pengadaan Barang/
Jasa Pemerintah (LKPP)
3. Peraturan/Perundangan lain yang terkait.
Pengadaan barang/jasa pemerintah dapat dilakukan melalui :
4. Swakelola
5. Pemilihan Penyedia Barang/jasa.
 lanjutan

1. Swakelola :
Swakelola merupakan kegiatan pengadaan barang /jasa
dimana pekerjaannya direncanakan, dikerjakan dan
diawasi sendiri oleh K/L/D/I sebagai penanggungjawab
anggaran, instansi pemerintah lain/kelompok masyarakat
Prosedur swakelola meliputi kegiatan perencanaan,
pelaksanaan, pengawasan, penyerahan, pelaporan, dan
pertanggungjawaban pekerjaan
Pengadaan barang/jasa melalui Swakelola dapat
dilakukan oleh:
a. K/L/D/I penanggungjawab anggaran
b. Instansi pemerintah lain
c. Kelompok masyarakat

Pengguna Anggaran/Kuasa Pengguna Anggaran

menetapkan jenis pekerjaan serta pihak yang akan
melaksanakan Pengadaan Barang/Jasa secara
Swakelola
2. Pemilihan Penyedia Barang/jasa:
Tujuan: Memilih penyedia barang/jasa secara kompetitif ,
efektif dan efisien agar diperoleh barang/jasa sesuai dengan
mutu yang diinginkan dengan mempertimbangkan kondisi yang
paling menguntungkan negara.
Kegiatan pemilihan penyedia barang/jasa melalui lelang
dilakukan dengan lelang secara elektronik (e-tender)
Kegiatan pengadaan barang/jasa meliputi:
a. Barang
b. Pekerjaan Konstruksi
c. Jasa Konsutansi
d. Jasa Lainnya
Pemilihan penyedia barang /jasa dikelompokan menjadi:

a. Pemilihan Penyedia Barang dilakukan dengan:

1) Pelelangan Umum;
2) Pelelangan Terbatas;
3) Pelelangan Sederhana;
4) Penunjukan Langsung;
5) Pengadaan Langsung; atau
6) Kontes.
b. Pemilihan Penyedia Pek. Konstruksi dilakukan dengan:
1) Pelelangan Umum;
2) Pelelangan Terbatas;
3) Pemilihan Langsung;
4) Penunjukan Langsung; atau
5) Pengadaan Langsung.
c. Pemilihan Penyedia Jasa Lainnya dilakukan dengan:
1) Pelelangan Umum;
2) Pelelangan Sederhana;
3) Penunjukan Langsung;
4) Pengadaan Langsung; atau
5) Sayembara.
PROSEDUR KEGIATAN LELANG
1. Lelang dengan prakualifikasi
a. pengumuman dan/atau undangan prakualifikasi;
b. pendaftaran dan pengambilan Dokumen Kualifikasi;
c. pemasukan dan evaluasi Dokumen Kualifikasi;
d. pembuktian kualifikasi;
e. penetapan hasil kualifikasi;
f. pengumuman hasil kualifikasi;
g. sanggahan kualifikasi;
h. undangan;
i. pengambilan Dokumen Pemilihan;
Lanjutan
j. pemberian penjelasan;
k. pemasukan Dokumen Penawaran;
l. pembukaan Dokumen Penawaran;
m. evaluasi Dokumen Penawaran;
n. pembuatan Berita Acara Hasil Pelelangan;
o. penetapan pemenang;
p. pengumuman pemenang;
q. sanggahan; dan
r. sanggahan banding (apabila diperlukan).
2. Lelang dengan pascakualifikasi
a. Pengumuman;
b. pendaftaran dan pengambilan Dokumen
Pengadaan; pemberian penjelasan;
c. pemasukan Dokumen Penawaran;
d. pembukaan Dokumen Penawaran;
e. evaluasi penawaran;
f. evaluasi kualifikasi;
g. pembuktian kualifikasi;
h. pembuatan Berita Acara Hasil Pelelangan;
Lanjutan
i. penetapan pemenang;
j. pengumuman pemenang;
k. sanggahan; dan
l. Sanggahan Banding (apabila diperlukan).

Keterangan:
Kegiatan lelang dengan prakalifikasi atau
pascakualifikasi dapat dilakukan dengan metode satu
sampul atau dua sampul
Lanjutan
Organisasi pengadaan barang/jasa melalui swakelola terdiri
atas:
 PA/KPA;
 PPK; dan
 Panitia /Pejabat Penerima Hasil Pekerjaan
Organisasi pengadaan barang/jasa melalui swakelola terdiri
atas:
 PA/KPA;
 PPK;
 ULP/Pejabat Pengadaan; dan
 Panitia /Pejabat Penerima Hasil Pekerjaan
 ADMINISTRASI PROYEK
PENGERTIAN
Administrasi adalah segala sesuatu yang terkait dengan
dokumentasi proyek baik dalam bentuk gambar, huruf
maupun photo .
Ditinjau dari urutannya, administrasi proyek dapat
dikelompokkan menjadi 2 bagian yaitu:
1. Tahap persiapan
2. Tahap pelaksanaan
1. Tahap persiapan
Administrasi proyek pada tahap persiapan meliputi:
a. TOR (KAK) yaitu dokumen yang digunakan untuk
pengadaan Penyedia Jasa Konsultan Perencana,
Manajemen Konstruksi dan Konsultan Pengawas
b. Dokumen terkait proses pengadaan Penyedia Jasa
Konsultan Perencana, Manajemen Konstruksi dan
Konsultan Pengawas
c. Surat Perjanjian Kerja (Kontrak) antara pemilik
proyek/PPK dengan Penyedia Jasa Konsultan Perencana,
Manajemen Konstruksi / Konsultan Pengawas
Lanjutan
d. Surat Perintah Mulai Kerja (SPMK)
e. Dokumen perencanaan yang dibuat oleh Konsultan
Perencana yang telah dilegalisasi oleh pihak –pihak
terkait yang selanjutnya diserahkan kepada pemilik
proyek/ PPK
Dokumen point a s.d d dibendel menjadi satu yang
selanjutnya disebut sebagai dokumen kontrak Konsultan
Perencana, Manajemen Konstruksi / Konsultan Pengawas.
Lanjutan
Apabila dokumen perencanaan telah selesai dan diserahkan
kepada pemilik proyek/PPK, selanjutnya ULP membentuk
panitia lelang/pejabat pengadaan Penyedia Jasa Pelaksana
Konstruksi (Kontraktor)
Administrasi terkait dengan pengadaan Penyedia Jasa
Pelaksana Konstruksi (Kontraktor) adalah:
a. Dokumen lelang yaitu dokumen perencanaan yang
telah dilengkapi dengan berbagai persyaratan lelang
oleh panitia lelang/pejabat pengadaan untuk
selanjutnya disampaikan kepada peserta lelang
b. Dokumen proses pengadaan Penyedia Jasa Pelaksana
Konstruksi (Kontraktor)
c. Surat Perjanjian Kerja (Kontrak) antara pemilik
proyek/PPK dengan Penyedia Jasa Pelaksana Konstruksi
(Kontraktor)
d. Surat Perintah Mulai Kerja (SPMK) untuk Penyedia Jasa
Pelaksana Konstruksi (Kontraktor)
Point a s/d d dibendel menjadi satu selanjutnya disebut
sebagai dokumen kontrak Penyedia Jasa Pelaksana
Konstruksi (Kontraktor)
2. Tahap Pelaksanaan
Tahap pelaksanaan proyek konstruksi dimulai sejak
diterbitkan SPMK sampai berakhirnya jangka waktu
pelaksanaan yang disebutkan dalam SPMK (kecuali ada
addendum atau perubahan kontrak)
Administrasi yang terkait dengan pelaksanaan proyek
konstruksi adalah:
a. B.A Serah terima lokasi
b. Pengechekan kondisi awal (MC 0)
c. B.A Pengukuran lokasi
d. Laporan kemajuan pekerjaan proyek (laporan harian,
mingguan dan bulanan)
Lanjutan
d. B.A Rapat lapangan (site meeting)
e. B.A pemeriksaan mutu bahan (jika dilakukan
pemeriksaan mutu bahan)
f. B.A Kemajuan pekerjaan (digunakan untuk proses
permintaan pembayaran oleh kontraktor)
g. B.A Serah terima pekerjaan (ke I dan II)
Setiap dokumen dibendel sesuai dengan kelompok dan
urgensinya dan diarsip oleh pihak-pihak yang
berkepentingan
PERENCANAAN
Pengertian:
Perencanaan adalah langkah awal dalam menentukan dan
menetapkan berbagai faktor, kekuatan, dampak dan
hubungan yang diperlukan untuk mencapai tujuan yang
telah ditetapkan (Ritz).
Komponen perencanaan:
A. Menurut Kerzner
1. Tujuan (objective) ; terkait dengan penentuan sasaran
proyek yang akan dicapai
2. Program (program); terkait dengan strategi yang harus
diikuti dan tindakan yang akan dilakukan
3. Jadual (schedulle); terkait dengan rencana kapan kegiatan
akan dimulai dan selesai
4. Anggaran (budget); terkait dengan rencana pembiayaan
yang dibutuhkan
5. Peramalan (forecast); terkait dengan perkiraan tentang
apa yang mungkin terjadi
6. Organisasi (organization); terkait dengan rancangan
jumlah dan jenis posisi/kedudukan yang sesuai dengan
tugas dan tanggung jawab personil yang dibutuhkan
7. Kebijakan (policy); terkait dengan petunjuk umum untuk
mengambil keputusan dan tindakan
8. Prosedur (procedure); terkait dengan rincian metode
untuk melaksanakan
9. Standar (standart); terkait dengan pendefinisian unjuk
kerja individu dan kelompok yang bisa diterima
B. Menurut Badiru & Pulat:
1. Ringkasan rencana proyek; yang menyajikan deskripsi
ringkas tentang perencanaan
2. Tujuan; mendeskripsikan tujuan yang ingin dicapai
3. Pendekatan; menjelaskan model manajemen dan
metodologi yang digunakan
4. Kebijakan dan prosedur; menjelaskan aturan-aturan
dalam melaksanakan aktifitas
5. Kebutuhan sesuai kontrak; memuat uraian singkat tentang
kebutuhan-kebutuhan, jaringan komunikasi, spesifikasi
pelanggan, spesifikasi unjuk kerja, batasan waktu, proses
tinjauan ulang, tahap-tahap penyelesaian proyek, jadual
penyerahan, keamanan data, kebijakan dan prosedur
6. Jadual proyek; terkait dengan komitmen untuk
menggunakan sumberdaya sesuai waktu dalam mencapai
tujuan proyek
7. Kebutuhan sumberdaya; terkait dengan masalah
kebutuhan personil, bahan, peralatan dan informasi yang
dibutuhkan proyek
8. Kriteria unjuk kerja; terait dengan standar/kriteria untuk
mengevaluasi kemajuan pencapaian tujuan proyek
9. Rencana kontingensi; terkait dengan langkah-langkah
darurat yang harus dilakukan jika terjadi hal-hal di luar
rencana
10. Analisis lintasan proyek, auditing dan pelaporan; terkait
dengan rencana evaluasi terhadap jalannya siklus proyek,
evaluasi keuangan, dan pembuatan laporan proyek.
Alasan perlunya perencanaan
1.Mengurangi ketidakpastian
2.Meningkatkan efisiensi dalam pelaksanaan
3.Mencari pemahaman yang lebih baik terhadap
tujuan proyek
4.Mempersiapkan langkah-langkah untuk melakukan
kegiatan monitoring
Tahap proyek konstruksi :
1. Pengadaan konsultan perencana
2. Pengadaan konsultan pengawas/MK
3. Pembuatan dokumen perencanaan oleh konsultan
perencana (dapat dilakukan setelah point 1, kalau
proyek tersebut hanya memerlukan konsultan
pengawas, atau menunggu poin 2 kalau proyek
tersebut memerlukan MK)
4. Pengadaan kontraktor pelaksana
5. Pelaksanaan proyek konstruksi
Untuk setiap tahapan perlu dibuat perencanaan agar
dapat mencapai dengan tujuan yang telah ditetapkan.
PROSEDUR PELAKSANAAN PROYEK KONSTRUKSI
A. Tahap perencanaan :
1. Mempelajari dokumen lelang atau dokumen
kontrak (jika sudah ada) yang meliputi: Gambar
perencanaan; RKS; BA. Aanwayzing; Dokumen
penawaran dsb.
2. Melakukan kunjungan lapangan untuk mengetahui
data kondisi proyek al: kontur tanah; jalan menuju
lokasi proyek; ketersediaan jaringan listrik, air dsb.

3. Menjabarkan kegiatan (work breakdown) secara

rinci sesuai dengan kelompoknya
2. Menentukan urutan kegiatan, berdasarkan saling
ketergantungan dari masing-masing kegiatan
3. Menentukan durasi masing-masing kegiatan
berdasarkan durasi proyek yang tertuang dalam
kontrak
4. Menetapkan metode pelaksanaan konstruksi yang paling sesuai
untuk masing-masing kegiatan berdasarkan kondisi lapangan, volume
pekerjaan, standar mutu, target waktu dan anggaran biaya

5. Menetapkan kompetensi dan jumlah personil yang dibutuhkan

berdasarkan struktur organisasi, volume pekerjaan yang akan
ditangani dan metode yang digunakan
Lanjutan
5. Menetapkan spesifikasi dan jumlah bahan yang
dibutuhkan berdasarkan spesifikasi teknis (RKS)
dan volume pekerjaan yang akan dilaksanakan
6. Menetapkan jenis, kapasitas dan jumlah peralatan
yang akan digunakan berdasarkan metode
pelaksanaan dan volume pekerjaan
7. Menghitung Rencana Anggaran Pelaksanaan
(RAP) untuk pedoman evaluasi biaya dan
pembuatan cashflow proyek
Hal-hal yang perlu dipertimbangkan dalam merencanakan
pelaksanaan proyek:
1. Waktu penyelesaian proyek
Proyek adalah kegiatan yang sudah ditetapkan kapan
waktu dimulai dan kapan selesainya. Oleh karena itu, dalam
menyusun perencanaan harus jelas kapan masing-masing
kegiatan/sub kegiatan harus dimulai dan diselesaikan agar
secara keseluruhan proyek dapat selesai sesuai dengan
waktu yang ditetapkan (kontrak).
2. Anggaran yang dibutuhkan
Selain waktu, anggaran proyek juga telah ditetapkan dan
bahkan untuk beberapa proyek anggaran tersebut sudah
pasti (fixed), oleh karena itu dalam penyusunan anggaran
(budget estimate) harus dibuat dengan hati-hati dan
rasional agar anggaran tersebut tidak terlampui (over
budget)
3. Standar mutu proyek
Mutu proyek telah ditetapkan pada saat pembuatan
dokumen perencanaan yang tertuang dalam Rencana
Kerja dan Syarat-Syarat/Bestek/Specification/dokumen
pelelangan. Standar mutu ini harus dipenuhi, karena kalau
kurang maka pekerjaan yang dihasilkan tidak dapat
diterima dan harus dilakukan pekerjaan perbaikan.
4. Metode pelaksanaan
Untuk menyelesaikan proyek sesuai dengan waktu, mutu
dan anggaran yang telah ditetapkan perlu disusun metode
pelaksanaan yang efektif dan efisien sesuai dengan
ketersediaan personil, bahan dan peralatan yang dapat
disediakan.
5. Kebutuhan personil, bahan dan alat
a. Personil
Untuk melaksanakan proyek sesuai target waktu,
anggaran dan mutu dengan metode tertentu maka
diperlukan personil yang memiliki pengetahuan,
pengalaman dan ketrampilan yang sesuai. Untuk itu,
dalam perencanaan harus ditetapkan tentang kriteria
personil yang diperlukan. Selain itu untuk menjamin
kelancaran dalam pelaksanaan dan agar tidak terjadi
overlaping dalam pembagian tugas dan
tanggungjawab maka perlu disusun struktur
organisasi yang sesuai.
Lanjutan
b. Bahan
Untuk melaksanakan proyek sesuai target waktu,
anggaran dan mutu dengan metode tertentu juga
diperlukan bahan-bahan yang memiliki standar mutu
sesuai dengan RKS dalam jumlah yang sesuai kebutuhan
c. Peralatan
Untuk melaksanakan proyek sesuai dengan metode yang
telah ditetapkan dalam perencanaan selain diperlukan
dukungan personil dan bahan yang sesuai juga diperlukan
ketersediaan peralatan. Untuk itu maka dalam
perencanaan perlu dijabarkan jenis, kapasitas, dan
jumlah peralatan yang diperlukan
TAHAP PELEKSANAAN

1. Melaksanakan pekerjaan persiapan al:

a. Menyiapkan lahan dan jalan akses masuk ke proyek
b. Menyiapkan bangunan pendukung dan pengamanan
proyek
c. Menyiapkan kebutuhan daya dan jasa (listrik, air dan
telepon)
2. Melakukan mobilisasi bahan dan alat yang diperlukan
pada awal pelaksanaan pekerjaan
3. Secara bertahap melakukan mobilisasi bahan dan
alat yang diperlukan serta demobilisasi alat yang
sudah tidak diperlukan
4. Melakukan kontroling agar proyek dapat berjalan
sesuai dengan waktu, biaya dan mutu yang
direncanakan
5. Mengajukan permintaan pembayaran dengan
tahapan (termijn) sesuai kontrak
6. Melakukan serah terima pekerjaan pertama (ke I)
pada saat pekerjaan telah selesai 100% (PHO).
III. TAHAP PEMELIHARAAN
1. Melakukan penyempurnaan pekerjaan yang masih
belum sempurna
2. Memperbaiki pekerjaan yang rusak selama masa
pemeliharaan
3. Melakukan serah terima pekerjaan ke II (FHO)
setelah masa pemeliharaan habis waktunya
4. Mengajukan permintaan pembayaran tahap terakhir
dari sisa nilai kontrak yang harus dibayar oleh
pemilik proyek.
31 Okt 2023