KASUS BOT ( PENENTUAN ROYALTY)

PT. Bola mempunyai sebidang tanah luasnya 12.000 m2, yang dapat dibangun perkantoran
dengan jumlah lantai 30. PT. Buku (Developer) membuat perjanjian BOT (Build, Operate,
and Transfer) dengan PT Bola selama 30 tahun.

Pada akhir perjanjian BOT, PT. Buku akan menyerahkan gedung perkantoran tersebut kepada
PT. Bola.

Setelah BOT berjalan 10 tahun, terjadi krisis ekonomi yang menyebabkan turunnya tingkat
hunian gedung perkantoran. Untuk mengatasi kerugian yang lebih besar dari PT. Buku, maka
PT. Buku ingin menghitung kembali besarnya Royalty yang wajar, yang dibayarkan kepada
PT. Bola

Adapun data – data yang dapat diperoleh Penilai, adalah sebagai berikut :

A. Proyeksi Pendapatan Bersih dari sisa hak BOT adalah sebagai berikut :
1. Tahun ke 1 s/d tahun ke 4 Rp38.000.000.000
2. Tahun ke 5 s/d tahun ke 9 Rp43.000.000.000
3. Tahun ke 10 s/d selanjutnya Rp46.000.000.000
B. Royalti dibayar tiap 3 tahun, mulai saat ini dan kenaikan Royalty diharapkan 50%,
yaitu setelah tahun ke 10 dari saat ini.
C. Apabila tarif diskonto ditetapkan Penilai sebesar 13%, Nilai pasar Properti saat ini
bila dinilai Penilai adalah Rp330.000.000.000
D. Lessor’s Interest berdasarkan opini penilai adalah : Rp89.000.000.000

Pertanyaan :

Hitung besarnya royalty yang sesuai, yang harus dibayar PT. Buku kepada PT. Bola sesuai
dengan rencana revisi diatas.

Bila diketahui tarif sewa Rp105.000/m2/bln, service charge Rp45.000/m2/bln, tingkat

diskonto 11%, dan tingkat hunian 85%. Berapa space yang harus dikorbankan bila royalti
diganti dengan space.