Laporan Stupeng Kel.5 Fix

LAPORAN KEGIATAN STUDIO PENGEMBANGAN KAWASAN
HIGHEST AND BEST USE LAHAN JALAN H. ILYAS, KELURAHAN

LEBAK BULUS, KECAMATAN CILANDAK, JAKARTA SELATAN
Tim Dosen :
Ir. Priyendiswara Agustina B., M.Com.

Regina Suryadjaja, S.T., M.T.
Nadia Ayu Rahma Lestari, S.T., M.Sc.
Meyriana Kesuma, S.T., M.T.
Disusun Oleh :
Miracle Tjiabrata 345190001

Yovi Bianca 345190004
Yohanes Leonand 345190009
Dhafa Kurnia Putra 345190019
PROGRAM STUDI PERENCANAAN KOTA DAN REAL ESTATE

JURUSAN ARSITEKTUR DAN PERENCANAAN
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS TARUMANAGARA
2022
i
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur penulis panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa yang telah memberikan
berkat dan rahmat-Nya sehingga kami tim penulis yang terdiri atas Miracle Tjiabrata, Yovi
Bianca, Yohanes Leonand, dan Dhafa Kurnia Putra mampu menyelesaikan Laporan Kegiatan
Studio Pengembangan dengan judul “Highest and Best Use Lahan Jalan H. Ilyas, Kelurahan
Lebak Bulus, Kecamatan Cilandak, Jakarta Selatan” sebagai salah satu syarat kelulusan untuk
mata kuliah Studio Pengembangan pada Program Studi Teknik Perencanaan Wilayah Kota dan
Real Estate.
Dalam penyusunan laporan ini, kami tim penulis mengucapkan terima kasih kepada pihak tim
dosen yang telah memberikan bantuan serta dukungan dalam menambah wawasan dan
pengetahuan selama proses pembelajaran sehingga laporan ini dapat terselesaian dengan baik.
Terlepas dari semuanya, kami tim penulis menyadari bahwa penyusunan laporan ini masih jauh
dari kata sempurna dan masih banyak kekurangan didalamnya. Oleh karena itu, kritik dan saran
yang membangun dari para pembaca sangat kami hargai dan butuhkan demi kesempurnaan
laporan ini. Akhir kata, tim penulis berharap Laporan Kegiatan Studio Pengembangan ini dapat
memberikan manfaat dan inspirasi bagi para pembaca di kemudian hari.
Jakarta, 7 Juni 2022
Tim Penulis.
Daftar Isi
KATA PENGANTAR ........................................................................................................................... ii

Daftar Isi ............................................................................................................................................... iii
BAB 1 .................................................................................................................................................... vi
PENDAHULUAN ................................................................................................................................ vi
1.1 Latar Belakang ..................................................................................................................... vi
1.2 Maksud dan Tujuan ........................................................................................................... vii
1.1.1 Maksud .......................................................................................................................... vii
1.1.2 Tujuan ........................................................................................................................... vii
1.3 Permasalahan ...................................................................................................................... vii
1.4 Lingkup Penelitian .............................................................................................................. vii
BAB 2 .................................................................................................................................................. viii
TINJAUAN TEORI ........................................................................................................................... viii
2.1 Indikator Makro Ekonomi ................................................................................................ viii
2.1.1 Produk Domestik Bruto (PDB) ...................................................................................... viii
2.1.2 Inflasi .............................................................................................................................. ix
2.1.3 Nilai Tukar Rupiah ........................................................................................................... x
2.1.4 Suku Bunga ...................................................................................................................... x
2.2 Properti ................................................................................................................................. xi
2.2.1 Jenis - Jenis Properti ....................................................................................................... xi
2.2.2 Kompetitor .................................................................................................................... xii
2.2.3 Penawaran dan permintaan (Supply &Demand) .......................................................... xii
2.3 Analisis Lokasi ................................................................................................................... xiii
2.3.1 Aksesibilitas .................................................................................................................. xiii
2.3.2 Pengguna Lahan ........................................................................................................... xiii
2.3.3 Peraturan Zonasi .......................................................................................................... xiii
2.4 Analisis Tapak .................................................................................................................... xiii
2.5 Analisis Pasar Properti .......................................................................................................xiv
2.6 Pertumbuhan Penduduk ....................................................................................................xiv
2.7 Highest and Best Use........................................................................................................... xv
2.8 Feastability Study ................................................................................................................xvi
2.9 SWOT...................................................................................................................................xvi
2.10 Investasi ..............................................................................................................................xvii
BAB 3 ................................................................................................................................................. xviii
METODE PENELITIAN ................................................................................................................. xviii
3.1 Teknik Pengumpulan Data .............................................................................................. xviii
3.1.1 Data primer ................................................................................................................. xviii
3.1.2 Data sekunder ............................................................................................................. xviii
3.2 Metode Analisis ..................................................................................................................... xviii
3.2.1 Analisis lokasi dan tapak ............................................................................................. xviii
3.2.2 Analisis pasar............................................................................................................... xviii
3.2.3 Analisis Investasi ...........................................................................................................xix
3.3 Alat analisis..............................................................................................................................xix
BAB 4 ...................................................................................................................................................xxi
TINJAUAN OBJEK STUDI ..............................................................................................................xxi
4.1 Profil Objek Studi ...............................................................................................................xxi
4.1.1 Lokasi.............................................................................................................................xxi
4.1.2 Aksesibilitas ................................................................................................................. xxiii
4.1.3 Karakteristik Lokasi Sekitar Lahan ............................................................................... xxiii
4.1.4 Proximity ..................................................................................................................... xxiv
4.1.5 Rencana Kota dan Legalitas ......................................................................................... xxv
4.1.6 Nilai Lahan .................................................................................................................... xxv
4.1.7 Perkembangan Kawasan ............................................................................................. xxvi
4.2 Kependudukan ................................................................................................................. xxvii
4.2.1 Jumlah dan Kepadatan Penduduk.............................................................................. xxvii
4.2.2 Pertumbuhan Penduduk ........................................................................................... xxviii
4.2.3 Piramida Penduduk ................................................................................................... xxviii
BAB 5 ................................................................................................................................................. xxix
ANALISIS .......................................................................................................................................... xxix
5.1 Analisis Lokasi .................................................................................................................. xxix
5.1.1 Analisis Aksesibilitas Lahan Pengembangan ............................................................... xxix
5.1.2 Analisis Kedekatan Kawasan Pusat Kegiatan dan Infrastruktur Kota ......................... xxix
5.1.3 Analisis Kedekatan Fasilitas Sarana dan Prasarana..................................................... xxxi
5.2 Analisis Tapak .................................................................................................................. xxxii
5.2.1 Batas dan Akses Sekitar Tapak ................................................................................... xxxii
5.2.2 Kondisi Fasilitas Pejalan Kaki ...................................................................................... xxxv
5.2.3 Nilai dan Status Lahan ............................................................................................... xxxvi
5.2.4 Image Tapak .............................................................................................................. xxxvi
5.2.5 Kontur Lahan ........................................................................................................... xxxviii
5.2.6 Karakteristik Sekitar Tapak........................................................................................ xxxix
5.2.7 Rencana Kawasan Sekitar Tapak ............................................................................... xxxix
5.2.8 Peraturan Tata Ruang (RDTR DKI Jakarta 2030) ............................................................ xl
5.2.9 Kesimpulan Analisis Tapak ............................................................................................ xli
5.3 Analisis SWOT ...................................................................................................................xliii
5.4 Analisis Pasar .....................................................................................................................xliv
5.4.1 Analisis Pasar Makro ...........................................................................................................xliv
5.4.2 Analisis Pasar Mikro ................................................................................................................ l
5.4.3 Competitive Level, Market Share, dan Demand Absorption ............................................... lvi
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Kota Jakarta merupakan salah satu kota di Indonesia dengan mobilitas yang tinggi. Hal
ini dikarenakan oleh tingginya perpindahan penduduk desa menuju kota yang
dilatarbelakangi factor ekonomi yang dimana masyarakat berfikir dengan tinggal di
kota, lapangan kerja lebih banyak tersedia dan mudah untuk didapat. Sehingga Jakarta
yang menjadi Ibu Kota Negara berkembang pesat di berbagai sektor, salah satunya
adalah property. Hal ini dipicu oleh meningkatnya permintaan akan hunian di kawasan
kota. Hal ini juga menjadikan Jakarta sebagai kota favorit para pengembang untuk
menumbuhkan berbagai macam hunian dengan berbagai macam konsep.
Jakarta Selatan adalah kota administrasi yang paling elite dibandingkan dengan wilayah
lainnya. Terlihat pada banyaknya perumahan warga kelas menengah ke atas dan tempat
pusat bisnis utama. Jakarta Selatan juga berperan sebagai kawasan utama dari
pengembangan infrastruktur dari berbagai sektor, seperti kegiatan bisnis, perdagangan
dan jasa. Jakarta Selatan kini menjadi salah satu alasan banyaknya dibangun bisnis
property hunian karena berdekatan dengan perkantoran, layanan masyarakat,
perdagangan dan jasa, dan akses transportasi yang semakin mudah. Namun begitu,
Jakarta Selatan sudah menjadi wilayah yang kian padat, maka banyak dibangunnya
hunian vertikal, apartemen.
Dengan banyaknya kawasan komersil yang terus berkembang di wilayah Jakarta
Selatan serta terdapatnya lahan kosong seluas 1,82 Ha di Jalan H. Ilyas, Kelurahan
Lebak Bulus, Kecamatan Cilandak, ini mendukung untuk dibangunnya bangunan
komersil dan hunian. Terlebih transportasi yang ada dikawasan Jakarta Selatan kian
berkembang karena mulai dibangunnya jalur dan stasiun Mass Rapit Transit (MRT)
Lebak Bulus dan kualitas KRL yang hanya berjarak 2 hingga 5 kilometer dari lokasi
lahan.
1.2 Maksud dan Tujuan
1.1.1 Maksud
Maksud dari dilakukannya penyusunan laporan ini adalah untuk melihat

kelayakan pengembangan pada lahan kosong dengan luas 1,82 Ha di
Kelurahan Lebak Bulus, Kecamatan Cilandak, Jakarta Selatan.
1.1.2 Tujuan
Tujuan dari penyusunan laporan ini, sebagai berikut :

1) Memahami karakteristik lahan yang akan dikembangkan
2) Menganalisis lokasi yang sesuai dengan potensi serta masalah pada
lahan yang akan dikembangkan
3) Mengetahui kelayakan investasi property yang akan dikembangkan
1.3 Permasalahan
Terdapat permasalahan pada lokasi lahan studi yang akan dikembangkan di Jalan H.
Ilyas, Jakarta Selatan. Berikut perumusan masalahnya, yaitu :
1) Lahan berada di kawasan yang dilewati oleh jalan arteri seperti Jl. R A Kartini
dan Jl. TB Simatupang sehingga pada saat peak hour kerap kali menimbulkan
kemacetan.
2) Lokasi lahan berada cukup jauh dengan infrastruktur kota seperti bandara dan
pelabuhan sehingga memakan waktu tempuh sekitar 30 menit hingga 1 jam
untuk menuju ke sana.
1.4 Lingkup Penelitian
Penelitian ini berlokasi pada lahan kosong di Jalan H. Ilyas, Kelurahan Lebak Bulus,
Kecamatan Cilandak, Kota Administrasi Jakarta Selatan. Lahan ini berdekatan dengan
koridor Jl. R. A Kartini dan kawasan TB Simatupang. Secara umum karakteristik
kawasan di sekitar area lahan merupakan area pusat kegiatan yang didominasi oleh
kegiatan komersil.
BAB 2
TINJAUAN TEORI
2.1 Indikator Makro Ekonomi
Indikator makro ekonomi adalah statistic yang mencerminkan aktivitas dan ekonomi
dari waktu ke waktu. Indikator makro ekonomi dibagi menjadi 4 yaitu: Produk
Domestik Bruto (PDB), Inflasi, Nilai tukar Rupiah dan suku Bunga.
2.1.1 Produk Domestik Bruto (PDB)
Produk Dometik Bruto (PDB) merupakan jumlah nila tambah yang dihasilkan
oleh seluruh unit usaha dalam suatu nergara tertentu atau merupakan jumlah
nilai barang dan jasa akhir yang dihasilkan oleh seluruh unit ekonomi.(BPS). Di
Indonesia PDB dibagi menjadi 3 bentuk yaitu : PDB atas harga dasar, PDB atas
harga konstan dan PDB atas harga berlaku.PDB atas dasar harga dihitung
menggunakan harga yang berlaku pada setiap tahun, PDB atas harga konstan
dihitung menggunakan harga yang berlaku pada satu tahun tertentu dan PDB
atas harga berlaku digunakan untuk mengetahui pertumbuhan ekonomi dari
tahun ke tahun.
Rumus PDB adalah
PDB= C+I+G+(X-M)
Keterangan:
PDB = Produk Domestik Bruto
C = Konsumsi rumah tangga
I = Investasi
G = Pengeluaran pemerintah
X = Ekspor
M = Impor
Grafik Pertumbuhan Produk Domestik Bruto
Sumber:Olahan Kelompok
2.1.2 Inflasi
Inflasi merupakan sebuah kenaikan harga barang dan jasa secara umum dan
terus menerus dalam jangka waktu tertentu( ackley 1993). Perhitungan inflasi
dilakukan oleh BPS dengan mengunakan Indeks Harga Konsumen (IHK).
Inflasi tidak terpengaruh oleh satu atau dua barang saja, kecuali kenaikan
tersebut berpengaruh terhadap barang lain nya. IHK dikelompokan menjadi 7
macam pengeluaran yaitu:
• Bahan Makanan
• Makanan jadi, minuman, tembakau
• Perumahan
• Sandang
• Pendidikan dan olahraga
• Transportasi dan komunikasi
Grafik Inflasi
2.1.3 Nilai Tukar Rupiah
Nilai tukar rupiah merupakan harga rupiah terhadap pembayaran saat kini atau
dikemudian hari antara dua mata uang masing-masing negara atau wilayah.
Nilai tukar rupiah dipengaruhi oleh beberapa factor yaitu:
• Tingkat Inflasi
• Kebijakan pemerintah
• Perbedaan tingkat suku bunga
• Aktivitas neraca pembayaran
• Hutang Negara
• Ekspor dan Impor
Grafik Nilai Tukar Rupiah
2.1.4 Suku Bunga
Suku bunga merupakan kebijakan moneter yang bertujuan untuk menurunkan

jumlah uang yang beredar. Suku bunga mempengaruhi jenis investasi yang
menguntungkan pengusaha, karena pengusaha hanya akan berinvestasi jika
pendapatan nya akan lebih besar dari tingkat suku bunga. Suku bunga juga
bertujuan untuk menjaga keseimbangan perekonomian nasional. Suku bunga
memiliki beberapa fungsi yaitu :
• Mendukung pertumbuhan ekonomi
• Mendistribusikan jumlah kredit
• Menjaga keseimbangan jumlah uang yang beredar
• Kebijakan pemerintah dalam jumlah tabungan dan investasi
Suku Bunga (%)

7.5 7.5 7.5 7
8 6.75
5.254.754.754.75 5.5 6 6 6 6 5.5
6 4.54.254.254.5 4.754.41
4 3.5 3.5 3.5 3.5
4 2
2
0
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Grafik Suku Bunga

2.2 Properti
Properti adalah harta yang berupa tanah dan bangunan serta sarana dan prasarana yang
merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari tanah dan/atau bangunan yang
dimaksudkan (KBBI). Properti berkaitan sangat erat dengan kepemilikan yang
menyebabkan banyak dokumen yang harus diurus. Properti yang kepemilikan nya tidak
jelas sangat rawan terhadapt sengketa. Hak atas kepemilikan property yaitu :
• Hak milik
• Hak guna bangunan
• Hak guna usaha
• Hak pakai
2.2.1 Jenis - Jenis Properti
Pemanfaatan produk property tidak hanya untuk lahan maupun rumah saja,
tetapi terdapat beberapa macam penggunaannya. Berikut jenis-jenis property :
• Properti Residensial
Properti residensial merupakan bangunan yang pemnfaatan nya
digunakan digunakan sebagai tempat tinggal dan hunian. Bangunan
residensial biasanya dapat berupa rumah tunggal, perumahan, villa, kost
,asrama maupun apartemen. Residensial menjadi jenis property yang
paling banyak di investasikan karena lahan yang semakin menyempit
yang menyebabkan harga residensial semakin meningkat.
• Properti Komersial
Properti berupa bangunan komersial yang digunakan untuk tujuan
bisnis. Biasanya pemilik property akan menyewakan produk
propertinya. Pemanfaatan nya dapat berupa perkantoran, pusat
perbelanjaan, rumah toko, rumah kantor dan lain-lain.
• Properti Industri
Properti bangunan indsutri yang digunakan untuk tujuan proses industry
seperti pabrik, pergudangan atau laboratorium pengembangan. Properti
industry biasanya terletak di lahan yang luas dan jauh dari permukiman
warga
• Properti dengan tujuan khusus
Properti khusus ini pada umum nya digunakan sebagai fasilitas umum
seperti sekolah, terminal, bandara, tempat hiburan, tempat ibadah dan
lain-lain.
2.2.2 Kompetitor
Kompetitor adalah saingan atau rival dari suatu pihak yang menjalankan bisnis.
Kompetitor menawarkan produk kepada pasar yang sama dan memiliki harga
yang bersaing dengan suatu produsen. Kompetitor merupakan bagian penting
dari ekonomi pasar bebas karena dapat menurunkan harga barang dan jasa. Oleh
karena itu competitor menjadi sebuah keuntungan untuk konsumen karena
dapat membuat produsen bersaing untuk membuat produk dan harga yang
menarik konsumen. Terdapat juga beberapa cara untuk menghadapi competitor
seperti mengenali keinginan konsumen, menunjukan keunikan produk,
menentukan target pasar, berinovasi dan lain-lain.
2.2.3 Penawaran dan permintaan (Supply &Demand)
Penawaran dan permintaan menjadi factor penting karena dapat mempengaruhi

terjualnya suatu produk. Penawaran (supply) adalah sejumlah barang yang
dijual atau ditawarkan pada suatu harga dan waktu tertentu. Beberapa factor
mempengaruhi penawaran, seperti: harga barang, biaya produksi, keuntungan
dan tingkat persaingan.
Permintaan (demand) adalah sejumlah barang yang diminta atau dibeli pada
suatu harga atau waktu tertentu.Ketika harga suatu barang turun, maka
permintaan akan menjadi banyak, sebaliknya Ketika harga suatu barang naik,
maka permintaan akan turun. Permintaan akan terpengaruh dari beberapa factor
seperti harga barang, daya beli, selera masyarakat dan lain-lain.
2.3 Analisis Lokasi
Analisis Lokasi adalah sebuah metode untuk mengidentifikasi sebuah lokasi yang
sudah ditentukan. Analisis lokasi menjadi penting karena sebagai suatu metode untuk
mengenali lokasi khusus nya seperti aksesibilitas, penggunaan lahan dan peraturan
zonasi.
2.3.1 Aksesibilitas
Aksesibilitas merupakan sebuah tolak ukur untuk mengetahui mudah atau

tidaknya suatu lokasi untuk di akses dari tempat lain. Tujuan dari analisis
aksesibilitas ini adalah agar dapat mengetahui apakah lokasi tersebut tergolong
strategi atau tidak.
2.3.2 Pengguna Lahan
Penggunaan lahan adalah informasi/data yang digunakan untuk melakukan

analisis lokasi sekitar lahan terhadap lahan itu sendiri, sehingga dapat
menentukan proses pengembangan yang tepat.
2.3.3 Peraturan Zonasi
Peraturan zonasi adalah ketentuan yang mengatur tentang persyaratan

pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendalian nya dan disusun untuk setiap
blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang
(Cipta Karya). Peraturan zonasi bermanfaat sebagai penentu lokasi berbagai
kegiatan yang mempunyai kesamaan fungsi dan lingkungan permukiman.
2.4 Analisis Tapak
Analisis tapak merupakan tahap dalam merancang sebuah objek perancangan

berdasarkan fakta empiris berupa kondisi eksisting tapak. Analisis tapak bertujuan
untuk memahami kualitas tapak dengan mempertimbangkan factor-faktor yang
mempengaruhi karakter tapak. Analisis tapak terdiri dari beberapa unsur yaitu :
• Analisis tautan wilayah
Analisis tautan wilayah digunakan untuk mengetahui keterkaitan antar
Kawasan.
• Analisis Topografi
Analisis Topografi digunakan untuk mengetahui tingkat kelerengan dari
suatu Kawasan yang digunakan sebagai dasar untuk menentukan fungsi
Kawasan dengan letak objek studi.
• Analisis lingkungan
Analisis lingkungan digunakan untuk mengenali karakteristik
lingkungan sehingga dapat melakukan Tindakan untuk mencapai tujuan
yang diharapkan.
• Analisis aksesibilitas
Analisis aksesibilitas digunakan untuk mengetahui bagaimana akses
dari dan ke objek studi tapak.
2.5 Analisis Pasar Properti
Analisis pasar property merupakan suatu pandangan yang menyeluruh terhadap

penawaran dan permintaan terhadap suatu property (Kahr dan Tomsett). Analisis pasar
dapat dilakukan sebagai dasar untuk analisis kelayakan dan menarik kesimpulan
mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest And Best Use) dari property
tersebut. Analisis pasar dapat menunjukan prospek terbaik untuk suatu proyek. Analisis
pasar juga dapat mengetahui kondisi penawaran dan permintaan yang mempengaruhi
proyek secara meluas. Proses dari analisis pasar memiliki beberapa tujuan yakni :
• Pertimbangan dalam perencaan suatu proyek
• Mengetahui daya jual
• Mengetahui potensi dari proyek tersebut
• Menarik minat investor untuk berinvestasi
• Mendapatkan dukungan dari pemerintah.
2.6 Pertumbuhan Penduduk
Pertumbuhan penduduk merupakan pertambahan dan pengurangan jumlah penduduk

yang disebabkan oleh beberapa factor seperti kelahiran, kematian dan migrasi.
Pertumbuhan penduduk akan selalu berubah yang memungkinkan untuk terjadinya
kepadatan penduduk di suatu wilayah. Pertumbuhan penduduk dapat dipengaruhi dari
2 faktor yaitu Dinamika penduduk dan Angka pertumbuhan alami
A. Dinamika penduduk
Dinamika penduduk terdiri dari beberapa unsur yaitu:
• Fertilitas (Tingkat Kelahiran)
Fertilitas merupakan bertumbuhnya jumlah penduduk yang disebabkan
oleh kelahiran penduduk.
• Mortalitas(Tingkat Kematian)
Mortalitas merupakan berkurang nya jumlah penduduk yang disebabkan
oleh kematian penduduk.
• Migrasi(Perpindahan penduduk)
Migrasi merupakan perpindahan penduduk dari suatu wilayah ke
wilayah lain. Migrasi dibagi menjadi 2 yaitu migrasi internal dan
migrasi internasional
a) Migrasi Internal
Migrasi internal merupakan perpindahan penduduk yang hanya dalam

wilayah dalam suatu negara yang sama
b) Migrasi International
Migrasi international merupakan perpindahan penduduk dari suatu
negara ke negara lain nya.
B. Pertumbuhan penduduk alami
Pertumbuhan penduduk alami merupakan perhitungan yang berasal dari selisih
antara kelahiran dan kematian. Pertumbuhan penduduk dapat berkurang karena
beberapa factor seperti program keluarga berencana (KB) dan meningkatnya
partisipasi Wanita dalam Pendidikan dan lapangan kerja.
2.7 Highest and Best Use
Highest and Best Use merupakan sebuah konsep dalam bidang manjemen property real
esatate, baik dalam hal optimalisasi asset maupun penilaian asset (Kemenkeu). Analisis
Highest and Best Use juga dapat diartikan sebagai analisis terhadap kegunaan terbaik
dan tertinggi dari suatu bidang tanah kosong. Analisis Highest and Best Use terdiri dari
4 unsur yaitu:
• Analisis secara kelayakan fisik
Analisis secara kelayakan fisik merupakan metode yang digunakan untuk
mengetahui apakah suatu property layak untuk dikembangkan diatas suatu
tanah tertentu.
• Analisis secara kelayakan peraturan
Analisis secara kelayakan peraturan merupakan metode yang digunakan untuk
mengetahui apakah property yang akan dikembangkan didukung atau diizinkan
dengan ketentuan yang sudah ada.
• Analisis secara kelayakan keuangan
Analisis secara kelayakan keuangan merupakan metode yang digunakan untuk
mengetahui apakah property yang akan dikembangkan dapat memberikan
keuntungan dan pendapatan dengan hasil postif.
• Analisis produktifitas yang maksimal
Anallisis profuktifitas yang maksimal merupakan metode yang digunakan
untuk mengtahui apakah property yang dikembangkan memeiliki produktivitas
yang maksimal. Properti dapat dikatakan berproduktivitas maksimal jika
memiliki tolak ukur seperti Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return
(IRR), Payback Period, Return of Investment (ROI) dan Benefit Cost Ratio yang
lebih baik dari property lain nya.
2.8 Feastability Study
Feastability study merupakan kajian atau penelitian tentang dapat atau tidaknya suatu
proyek dilaksanakan dengan berhasil. Feastability study digunakan untuk beberapa
tujuan yaitu:
• Untuk memahami semua aspek, konsep dan recana proyek

• Untuk mengetahui potensi dan masalah yang dapat terjadi
• Untuk menentukan apakah proyek dapat dilakukan
• Menghitung biaya
• Melakukan Analisa terhadap competitor
2.9 SWOT
Analisis SWOT adalah Teknik analisis yang digunakan untuk mengevaluasi kekuatan
(strength), kelemahan (weakness), peluang (opportunities) dan ancaman (threats).
Analisis SWOT bertujuan untuk menetapkan prioritas mana yang harus didahulukan
oleh developer.
2.10 Investasi
Investasi adalah penanaman modal dalam jangka Panjang untuk pengadaan aktiva
lengkap atau pembelian saham-saham dan surat berharga lain untuk memperoleh
keuntungan. Investasi dibagi menjadi 2 bentuk yaitu Investasi Aktiva Rill dan Investasi
Aktiva Finansial. Terdapat berbagai macam bentuk investasi seperti :
• Investasi property
• Investasi emas
• Investasi saham
• Investasi reksa dana
• Investasi Valuta asing
• Investasi obligasi
• Investasi syariah
• Investasi cryptocurrency
• Investasi deposit
• Dan lain-lain
BAB 3
METODE PENELITIAN
3.1 Teknik Pengumpulan Data
Dalam pengerjaan studi dibutuhkan Teknik pengumpulan data yang tepat untuk
mendapatkan data-data yang diperlukan dan tepat. Teknik pengumpulan data untuk
pengerjaan studi ini terdapat 2 jenis yaitu data primer dan data sekunder
3.1.1 Data primer
Data primer adalah data yang berasal dari sumber secara langsung. Dikarenakan
pada masa penelitian studi ini sedang dalam kondisi pandemic Covid-19, maka
penelitian hanya dilakukan melalui survey lapangan ke lokasi studi dengan
mematuhi protocol Kesehatan tanpa berinteraksi dengan masyarakat. Tujuan
dari survey lapangan dilakukan yakni untuk mengetahui untuk mengetahui
kondisi eksisting visual lahan, batas-batas lahan, aksesibilitas lahan serta
Kawasan di sekitar lahan objek studi.
3.1.2 Data sekunder
Data sekunder adalah data yang berasal secara tidak langsung dari sumber
melainkan dari pihak lain seperti Badan Pusat Statistik, Rencana Detail Tata
Ruang dan Rencana Tata Ruang Wilayah.
3.2 Metode Analisis
3.2.1 Analisis lokasi dan tapak
Analisis lokasi dan tapak digunakan dengan cara melihat kekurangan dan
kelebihan dari objek studi lahan, setelah itu maka dilakukan lah analisis SWOT
untuk mengetahui apa saja kekuatan, kelemahan, potensi dan ancaman dari
objek studi lahan untuk mengetahui produk property yang terbaik untuk
pengembangan tapak.
3.2.2 Analisis pasar
Analisis pasar dilakukan dengan cara melihat permintaan dan penawaran

konsumen terhadap produk property yang akan dibangun, competitor property,
serta kondisi pasar disekitar objek studi lahan dalam jarak yang sudah
ditentukan.
3.2.3 Analisis Investasi
Analisis investasi dilakukan dengan cara menghitung jumlah pendapatan yang

dihasilkan akan layak untuk di investasikan dari pengembangan property
tersebut. Analisis ini mencakup beberapa tahap perhitungan yaitu Cash Flow,
tingkat suku bunga, Net Present Value, Internal Rate of Return serta Payback
Period.
3.3 Alat analisis
Alat analisis merupakan metode analisis yang digunakan dalam pengerjaan studi dalam
pengembangan property. Terdapat 2 alat analisis yang digunakan yaitu:
• Analisis SWOT (Strength,Weakness,Opportunities,Threat)

• Discounted Cash Flow (DFC)
Discounted Cash Flow (DFC) merupakan Teknik pembuatan model keuangan
yang didasarkan pada asumsi mengenai prospek pendapatan dan biaya atas
suatu property. Metode ini menghitung jumlah arus kas (Cash Flow) yang
didapatkan seiring berjalan nya bisnis, lalu diberikan diskonto terhadap nilai
uang pada masa sekarang. Dengan dilakukan nya analisis Discounted Cash
Flow (DFC), maka akan didapatkan hasil, yaitu:
A. Net Present Value (NPV)
Net Present Value adalah hasil perehitungan selisih antara pemasukan dan
pengeluaran. Sebuah pengembangan property harus memiliki NPV > 0 untuk
dinyatakan layak untuk di investasikan, jika NPV < 0 maka pengembangan
property tersebut dianggap tidak layak untuk di investasikan
B. Internal Rate of Return (IRR)
Internal Rate of Return (IRR) adalah sebuah indicator tingkat efisiensi dari
sebuah investasi. Metode IRR digunakan untuk menghitung tingkat bunga suatu
investasi dan menyamakan nya dengan nilai investasi saat ini berdasarkan
perhitungan kas bersih di masa yang akan dating. Reinvestasi (Reinvestment)
adalah seluruh arus kas pada masa yang akan datang yang berasumsi untuk di
investasikan Kembali dengan tingkat pengembalian sama dengan besaran nya
IRR.
C. Profitability Index
Profitability Index (PI) merupakan metode untuk menghitung perbandingan
antara nilai arus kas bersih yang akan datang dengan nilai investasi sekarang.
Untuk mendapatkan profitabilitas suatu investasi maka akan menggunakan
Teknik arus kas diskonto hingga mencapai titik Profitability Index tersebut
dengan hasil lebih dari atau sama dengan 1 agar dapat tergolong dalam kriteria
baik atau dapat diterima.
D. Payback period
Payback period adalah periode waktu kapan investasi yang telah ditanamkan
pada suatu bidang akan kembali. Hasil perhitungan payback period dapat
membantu investor untuk menentukan keputusan dalam investasi yang
ditanamkan sehingga dapat mengetahui jangka waktu yang dibutuhkan untuk
mendapatkan keuntungan. Payback period dihitung dengan cara total dana
investasi dibagi dengan kas netto.
BAB 4
TINJAUAN OBJEK STUDI
4.1 Profil Objek Studi
Berikut ini merupakan profil dari objek studi dari lahan yang dikembangkan beserta
kondisi demografi kawasan objek studi
4.1.1 Lokasi
Berikut ini merupakan tinjauan lokasi dari objek studi lahan pengembangan.
4.1.1.1 Lokasi Makro
Lokasi objek studi secara makro dari lahan pengembangan berada pada wilayah
Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta. Berikut ini dilampirkan peta lokasi
objek studi lahan pengembangan terhadap Provinsi DKI Jakarta. lokasi objek
studi lahan pengembangan terhadap Provinsi DKI Jakarta.
Gambar 4.1 Peta Makro

Sumber: Google Maps
4.1.1.2 Lokasi Mezzo
Lokasi objek studi secara mezzo dari lahan pengembangan berada pada wilayah
Kecamatan Cilandak. Berikut ini dilampirkan peta lokasi objek studi lahan
pengembangan terhadap wilayah Kecamatan Cilandak.
Gambar 4.2 Peta Mezzo

Sumber: Google maps
4.1.1.3 Lokasi Mikro
Lokasi objek studi secara mikro dari lahan pengembangan berada pada
wilayah Kelurahan Lebak Bulus. Berikut ini dilampirkan peta lokasi
objek studi lahan pengembangan terhadap wilayah Kelurahan Lebak
Bulus.
Gambar 4.3 Peta Mikro

Sumber: Google Maps
4.1.2 Aksesibilitas
Lokasi Lahan berada pada Jalan Haji Ilyas, Kelurahan Lebak Bulus, Kecamatan
CIlandak, Jakarta Selatan. Lokasi lahan berada dekat dengan beberapa titik
transit yaitu Stasiun MRT, Halte Trans Jakarta, dan terminal bus. Dalam radius
500 meter, lokasi lahan terdapat empat titik transportasi yaitu Stasiun MRT
Lebak Bulus Grab, Stasiun Fatmawati Indomaret, Halte Trans Jakarta Lebak
Bulus, dan Terminal Bus Lebak Bulus.
Gambar 4.4 Peta Aksesibilitas dan Titik Transit di Sekitar Lahan

Sumber: Olahan Kelompok 2022
4.1.3 Karakteristik Lokasi Sekitar Lahan
Lokasi di sekitar lahan didominasi oleh kawasan hunian dengan jenis hunian
kecil hingga sedang. Terdapat juga beberapa lahan kosong yang belum
dikembangkan. Sekitar lokasi lahan juga terdapat kawasan komersil jenis retail
dan hotel diantaranya Mall Poins Square, Hotel Mercure Jakarta Simatupang,
dan Hotel Swiss-Belinn Simatupang.
Terdapat fasilitas umum jenis stasiun yaitu Stasiun MRT Lebak Bulus yang
melayani rute Lebak Bulus - Bundaran HI. Terdapat juga Depo MRT dimana
kereta MRT disimpan dan dilakukan perawatan.
Gambar 4.5 Karakteristik di Sekitar Lahan
Sumber: jakartasatu
4.1.4 Proximity
Objek studi lahan pengembangan terletak di wilayah Jakarta selatan yang cukup
strategis dengan aksesibilitas yang baik. Lokasi objek studi lahan
pengembangan juga dekat dengan Jalan Tol Lingkar Luar Jakarta (Jakarta
Outer Ring Road) sehingga memudahkan untuk menuju ke pusat kegiatan di
wilayah lainnya.
Kawasan Pusat Kegiatan dan

No Jarak Terhadap Lahan
Infrastruktur Kota
1. TB Simatupang 4,1 KM 10 Menit
2 Pondok Indah 3,7 KM 10 Menit
3 Sudirman (Segitiga Emas) 16 KM 34 Menit
4. Sentra Primer Barat 15 KM 24 Menit
5. Monas 20 KM 41 Menit
6. Bandara Soekarno-Hatta 30 KM 31 Menit

7. Bandara Halim Perdanakusuma 22 KM 34 Menit
8. Pelabuhan Tanjung Priok 34 KM 57 Menit
Tabel 4.1 kawasan pusat kegiatan dan infrastruktur kota sekitar lahan
4.1.5 Rencana Kota dan Legalitas
Berdasarkan RTRW Jakarta Selatan 2030, lahan berada pada zona perkantoran,
perdagangan dan jasa, dan perumahan. Sedangkan berdasarkan RDTR 2030,
lahan akan dijadikan sebagai zona komersil dengan KDB rendah.
Gambar 4.6 Rencana kawasan di Sekitar Lahan

Sumber: jakartasatu
Berdasarkan pemilik lahan, lahan objek studi berstatus Hak Guna Bangunan
(HGB) dibawah naungan Perumda Sarana Jaya.
4.1.6 Nilai Lahan
Berdasarkan Kementerian Agraria Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional,

objek studi lahan pengembangan berada di kawasan dengan nilai lahan yang
tinggi dengan berada pada nilai dari 5 Juta hingga 20 Juta Rupiah per meter
persegi.
Gambar 4.7 Nilai Lahan
Sumber: Bhumi ATR/BPN
4.1.7 Perkembangan Kawasan
Lahan berada dekat dengan hunian dan perkantoran. Perkembangan kawasan

diambil dalam waktu 20 tahun terakhir dengan perbandingan perkembangan
setiap 10 tahun.
Gambar 4.8 Perkembangan Kawasan di Sekitar Lahan

Berdasarkan peta olahan kelompok, pada tahun 2002 perkembangan kawasan
terjadi di Jalan TB Simatupang dan Jalan Metro Pondok Indah dan berkembang
ke arah utara dan timur. Kemudian 10 tahun kemudian yaitu pada tahun 2012,
terjadi perkembangan pada Jalan Lebak Bulus I dimana mulai berkembangnya
pusat perbelanjaan dan sarana pelayanan umum dalam bidang pendidikan dan
kesehatan dan meluas ke arah timur. Pada 10 tahun kemudian yaitu tahun 2022,
sudah dibangun Stasiun MRT Lebak Bulus yang melayani rute Lebak Bulus -
Bundaran HI yang sudah beroperasi sejak tahun 2019.
4.2 Kependudukan
Bagian ini membahas mengenai komposisi penduduk pada catchment area yang
melingkupi wilayah Jakarta Selatan dan Tangerang Selatan.
4.2.1 Jumlah dan Kepadatan Penduduk
Data demografi penduduk untuk mengetahui karakteristik penduduk

menggunakan data penduduk area Jakarta Selatan dan Tangerang Selatan serta
menggunakan data makro DKI Jakarta. Berdasarkan data demografi penduduk,
jumlah penduduk terdapat pada wilayah Jakarta Selatan dan kepadatan
penduduk juga terdapat pada Jakarta Selatan.
Kecamatan Jumlah Penduduk Kepadatan Penduduk (jiwa/km2)

Jagakarsa 383.435 15.416
Pasar Minggu 304.348 14.028
Cilandak 201.698 11.101
Pesanggrahan 246.927 19.348
Kebayoran Lama 308.571 18.453
Kebayoran Baru 139.712 10.794
Mampang Prapatan 145.498 18.805
Pancoran 168.502 19.764
Tebet 221.288 24.498
Setia Budi 107.423 12.138
Jakarta Selatan 2.227.402 16.434,5
Tabel 4.2 Jumlah dan Kepadatan Penduduk Jakarta Selatan Tahun 2021
Sumber: BPS 2022
Kecamatan Jumlah Penduduk Kepadatan Penduduk (jiwa/km2)

Setu 86,357 5,153
Serpong 156,922 5,551
Pamulang 308,219 10,724
Ciputat 210,887 9,990
Ciputat Timur 172,542 9,688
Pondok Aren 295,687 9,922
Serpong Utara 135,074 6,041
Tangerang Selatan 1,365,688 8,284
Tabel 4.3 Jumlah dan Kepadatan Penduduk Tangerang Selatan Tahun 2021
Sumber: BPS 2022
4.2.2 Pertumbuhan Penduduk
Pertumbuhan penduduk meningkat pada wilayah Jakarta Selatan. Sedangkan

untuk wilayah Tangerang Selatan terjadi penurunan yang tinggi pada tahun
2020 dimana terjadi penurunan penduduk dengan persentase -22,52%, jauh
dibawah DKI Jakarta pada tahun 2021 yang hanya mengalami pertumbuhan
penduduk sebesar 0,04%.
Gambar 4.9 Grafik Pertumbuhan Penduduk

Sumber: BPS 2022
4.2.3 Piramida Penduduk
Komposisi penduduk berdasarkan usia menunjukkan usia produktif memiliki

persentase sebesar 71% hingga 84%, sehingga memberikan dampak dalam
menghasilkan penghasilan per kapita yang baik bagi masyarakat. Dengan
jumlah usia produktif yang tinggi dapat menciptakan peluang yang cukup besar
dalam produktivitas.
Gambar 4.10 Grafik Piramida Penduduk

Sumber: BPS 2022
BAB 5
ANALISIS
5.1 Analisis Lokasi
Lokasi objek pengembangan terletak di Jalan H. Ilyas, Lebak Bulus, Kecamatan

Cilandak, Jakarta Selatan. Pada sekitar lokasi lahan objek pengembangan terdapat
kawasan komersil jenis retail dan hotel, dan terdapat kawasan hunian.
5.1.1 Analisis Aksesibilitas Lahan Pengembangan
Akses menuju lahan cukup mudah dengan melalui Jalan TB Simatupang dan Jalan RA
Kartini. Aksesibilitas lahan pengembangan cukup mudah karena berada dekat dengan
titik transit transportasi umum dan dekat dengan jalan arteri dan didukung dengan jalan
tol sehingga memudahkan untuk melakukan perjelanan menuju tempat lain.
Jalan TB Simatupang
Gambar 5.1 Aksesibilitas Terhadap Lahan

5.1.2 Analisis Kedekatan Kawasan Pusat Kegiatan dan Infrastruktur Kota
Lokasi lahan memiliki akses yang mudah untuk menuju ke beberapa kawasan pusat
kegiatan dan infrastruktur kota. Beberapa kawasan yang berada dekat dengan lahan
pengembang adalah kawasan Pondok Indah, TB Simatupang, Fatmawati, dan Stasiun
MRT Lebak Bulus.
Gambar 5.2 Peta Kawasan Pusat Kegiatan di Sekitar Lahan
Berikut ini ditampilkan kedekatan lokasi lahan pengembang dengan pusat kegiatan dan
infrastruktur kota yang meliputi bandar udara dan pelabuhan beserta dengan jarak dan
waktu tempuh.
Gambar 5.2 Peta Kedekatan Lokasi Lahan dengan Kawasan Pusat Kegiatan dan
Infrastruktur Kota
Dari Lokasi Lahan Menuju Lokasi Lahan

Kawasan Pusat
No. Jarak
Kegiatan Waktu Jarak Tempuh Waktu
Tempuh
1. TB Simatupang 4,1 KM 10 Menit 1,3 KM 5 Menit
2 Pondok Indah 3,7 KM 10 Menit 7,5 KM 20 Menit

Sudirman
3 16 KM 34 Menit 14 KM 36 Menit
(Segitiga Emas)
Sentra Primer
4. 15 KM 24 Menit 19 KM 29 Menit
Barat
5. Monas 20 KM 41 Menit 18 KM 36 Menit
Bandara
Soekarno-Hatta
Bandara Halim
Perdanakusuma
Pelabuhan
Tanjung Priok
Tabel 5.1 Kedekatan Lahan dengan Kawasan Pusat Kegiatan dan Infrastruktur Kota
5.1.3 Analisis Kedekatan Fasilitas Sarana dan Prasarana
Pada sekitar lokasi lahan pengembangan terdapat beberapa fasilitas pelayanan umum
yang tersebar. Beberapa jenis fasilitas sarana diantaranya yaitu rumah sakit, perguruan
tinggi, kantor pemerintahan, dan pemadam kebakaran.
Gambar 5.3 Persebaran Fasilitas Sarana dan Prasarana Sekitar Lokasi Lahan
5.2 Analisis Tapak
Analisis tapak bertujuan untuk mengetahui potensi dan kendala dari lokasi lahan objek
studi, dengan memperhatikan setiap bagian-bagian yang menjadi pendorong dalam
mengembangkan lahan.
5.2.1 Batas dan Akses Sekitar Tapak
Area tapak berada pada Jalan H. Ilyas dan memiliki batas-batas tapak. Berikut ini
merupakan batas-batas dari tapak objek studi.
a. Batas Utara : Mall Poins Square
b. Batas Barat : Depo MRT Lebak Bulus
c. Batas Selatan : Hunian
d. Batas Timur : Hunian
Gambar 5.4 Batas-Batas dan Akses Menuju Tapak

Sumber: google maps
Pada batas timur dan batas barat dibatasi oleh jalan, sedangkan untuk batas utara
berbatasan langsung dengan Mall Poins Square dan untuk batas selatan berbatasan
langsung dengan hunian warga. Terdapat tiga akses untuk menuju tapak yang
dijelaskan dibawah ini.
1.) Jalan RA Kartini
Gambar 5.5 Potongan Jalan RA Kartini

Gambar.5.6 Jalan RA Kartini

Sumber: google maps
Jalan RA Kartini merupakan jalan arteri yang dapat menghubungkan Jakarta Selatan
dan Jakarta Timur melalui Jalan TB Simatupang. Terdapat Gerbang Tol Pondok Pinang
yang dapat diakses dengan tujuan Bekasi dan Depok melalui Jalan Tol Lingkar Luar
Jakarta (JORR).
2.) Jalan Lebak Indah Raya
Gambar 5.7 Potongan Jalan Lebak Indah Raya

Gambar 5.8 Jalan Lebak Indah Raya
Sumber: google maps
Jalan Lebak Indah Raya terletak di sisi barat tapak yang memisahkan lokasi tapak dan
Depo MRT Lebak Bulus. dengan ROW sebesar 7 meter sehingga dapat dilalui oleh
kendaraan dengan dua arah berlawanan.
3.) Jalan H. Ilyas
Gambar 5.9 Potongan Jalan H. Ilyas

Gambar 5.10 Jalan H. Ilyas

Sumber: Google Streetview
Jalan H. Ilyas merupakan jalan lokal yang menghubungkan tapak dengan Jalan RA
Kartini. Dengan ROW yag hanya sebesar 4 meter, menyebabkan hanya bisa dilewati
oleh satu kendaraan roda empat saja.
5.2.2 Kondisi Fasilitas Pejalan Kaki
Fasilitas pejalan kaki dibutuhkan untuk memudahkan para pejalan kaki untuk menuju
ke lokasi tapak dari titik transit transportasi. Pada sekitar tapak objek studi terdapat dua
titik transit. Berikut ini merupakan kondisi dari fasilitas pejalan kaki.
1) Fasilitas Pejalan Kaki dari Stasiun MRT Lebak Bulus
Gambar 5.11 Jalur Pejalan Kaki dari Stasiun MRT Lebak Bulus
2) Fasilitas Pejalan Kaki dari Stasiun MRT Fatmawati
Gambar 5.12 Jalur Pejalan Kaki dari Stasiun MRT Fatmawati

Kondisi fasilitas pejalan kaki cukup baik, khususnya pada jalur pejalan kaki dari arah
Stasiun MRT Fatmawati dimana memiliki ukuran lebih luas dan dilengkapi dengan
penanda jalan untuk kaum disabilitas.
5.2.3 Nilai dan Status Lahan
Gambar 5.13 Nilai dan Status Lahan pada Tapak

Sumber: Bhumi ATR/BPN
Berdasarkan Bhumi ATR/BPN, nilai lahan pada tapak memiliki kisaran mulai dari
Rp.5.000.000 hingga Rp.20.000.000 dengan status lahan sebagai Hak Guna Bangunan
yang dimiliki oleh PD Sarana Jaya.
5.2.4 Image Tapak
Image pada tapak dilihat dari beberapa hal bagian, yaitu view, arah matahari, dan
kebisingan.
1) View
Gambar 5.14 View Tapak

Sumber: Google Earth dan Olahan Kelompok 2022
Tapak memiliki pemandangan kota yang kurang baik karena padatnya hunian warga
dan kawasan komersil di sekitar tapak seperti Mall dan Apartemen Poins Square yang
menghalangi view tapak dari Jalan RA Kartini sebagai jalan arteri terdekat tapak.
2) Arah Matahari
Gambar 5.15 Image Tapak Berdasarkan Arah Matahari

Jika akan mengembangkan kawasan pada tapak yang akan menghadap timur yang
merupakan akses jalan utama akan terkena dampak sinar matahari pada saat pagi
menuju siang.
3) Kebisingan
Gambar 5.16 Kebisingan Terhadap Tapak

Sumber kebisingan berasal dari arah timur dimana terdapat Jalan RA Kartini dan Jalan
Tol Lingkar Luar Jakarta. Kebisingan disebabkan oleh volume kendaraan tinggi yang
melintasi jalan tersebut.
5.2.5 Kontur Lahan
Penentuan kontur lahan dilakukan untuk mengetahui kelayakan dalam

mengembangkan kawasan pada tapak.
Gambar 5.17 Arah Elevasi Lahan pada Tapak

Gambar 5.18 Potongan Kontur Lahan pada Tapak

Sumber: Google Earth
Berdasarkan elevasi tanah, tapak memiliki ketinggian muka tanah berkisar antara 36
hingga 37 meter dengan tingkat kelerangan 0% sehingga dikategorikan sebagai tanah
datar.
5.2.6 Karakteristik Sekitar Tapak
Gambar 5.19 Peta Karakteristik Sekitar Tapak

Sumber: Jakartasatu
Kondisi sekitar tapak didominasi oleh zona hunian dengan jenis hunian rumah kecil
hingga sedang. Terdapat juga beberapa lahan kosong yang belum dikembangkan. Pada
sekitar tapak terdapat zona komersil diantaranya Mall Poins Square, Hotel Swiss-
Belinn Simatupang, dan Hotel Mercure Jakarta Simatupang. Pada sekitar tapak juga
terdapat fasilitas umum jenis stasiun, stasiun MRT Lebak Bulus yang melayani rute
Lebak Bulus - Bundaran HI. Terdapat juga depo MRT tempat kereta disimpan dan
dirawat.
5.2.7 Rencana Kawasan Sekitar Tapak
Gambar 5.20 Perbandingan Penggunaan Lahan Eksisting dan Rencana di Sekitar

Tapak
Sumber: Jakartasatu
Berdasarkan peta eksisting, di Jalan RA Kartini terdapat beberapa lahan kosong yang
belum dimanfaatkan, dan pada rencana lahan kosong tersebut akan dijadikan sebagai
zona komersil dengan KDB rendah. Terdapat juga perubahan antara penggunaan lahan
eksisting dan rencana pada zona pemerintahan dimana zona tersebut direncanakan
sebagai kawasan komersil dengan KDB rendah dan ketinggian bangunan rendah.
5.2.8 Peraturan Tata Ruang (RDTR DKI Jakarta 2030)
Pada lokasi tapak pengembangan terdapat tiga zona rencana, yaitu sub zona
perkantoran KDB rendah, sub zona pelayanan umum dan sosial, dan sub zona rumah
besar dengan pembagian sebagai berikut.
Gambar 5.21 Zonasi RDTR DKI Jakarta 2030 Terhadap Tapak

Sumber: RDTR DKI Jakarta 2030
Gambar 5.22 Pelaksanaan Kegiatan pada Sub Zona Perkantoran KDB Rendah (ITBX)
Gambar 5.23 Pelaksanaan Kegiatan pada Sub Zona Pelayanan Umum dan Sosial
(ITBX)
Gambar 5.24 Pelaksanaan Kegiatan pada Sub Zona Rumah Besar (ITBX)
Pelaksanaan kegiatan pada setiap sub zona ditentukan pada tabel ITBX untuk
menentukan bangunan yang diizinkan untuk dikembangkan pada tapak tersebut.
5.2.9 Kesimpulan Analisis Tapak
Berdasarkan analisis tapak yang dilakukan, berikut ini merupakan potensi dan masalah
dari tapak objek studi pengembangan.
Potensi Masalah
• Karakteristik pada Kawasan • Pada bagian Utara tapak terdapat
sekitar tapak terutama jalan Arteri dan Jalan Tol
disepanjang Jl. R A Kartini dan sehingga menyebabkan
berdekatan dengan Kawasan kebisingan dan kemacetan
TB Simatupang pada kondisi akibat tingginya volume
eksisting membuat image tapak kendaraan yang melintas.
menjadi baik serta
direncanakan menjadi Kawasan
yang berpotensi didominasi
oleh fungsi komersial.
• Lokasi tapak yang dilewati oleh • Pada bagian Timur tapak
jalan arteri yaitu Jl. R A Kartini terdapat properti retail dan hotel
dan Jl. Tol Lingkar Luar Jakarta yang berpotensi menjadi
membuat akesibilitas menuju pesaing/kompetitor dan
lokasi tapak mudah dijangkau. berpengaruh pada pasar properti
jenis hotel disekitar tapak.
• Status lahan lahan • Akses pencapaian menuju lokasi
pengembangan sudah Hak tapak memiliki ROW jalan yang
Milik (SHM) PD Pembangunan terbilang kecil karena berada di
Sarana Jaya. kelas jalan lokal.
• Terdapat utilitas di sekitar • View pada bagian Selatan dan
tapak seperti Telekomunikasi, Barat tapak kurang
PDAM, dan PLN yang tersebar menguntungkan karena terdapat
cukup merata. pemukiman warga dan kawasan
komersil.
• Titik transit transportasi berupa • Kondisi eksisting pada tapak
halte, terminal, dan stasiun memiliki lahan yang asimetris,
MRT dapat diakses < 1 km serta di beberapa area masih
sehingga waktu tempuh menuju dipenuhi oleh bangunan semi
lokasi tapak dari titik transit permanen sehingga dapat
hanya memakan waktu 5 menit. menghambat proses
pengembangan properti.
• Berdasarkan regulasi dan
menurut tabel ITBX, lahan
pengembangan diizinkan untuk
mengembangkan perkantoran,
hotel, dan restoran, namun
tidak diizinkan untuk
mengembangkan retail.
Tabel 5.2 Kesimpulan Analisis Tapak
Berdasarkan potensi dan masalah yang telah dirangkum, kondisi tapak memungkinkan
untuk dilakukan pengembangan dengan beberapa konsekuensi seperti kurang bagusnya
view terhadap pengembangan dan adanya kompetitor dari properti retail dan hotel.
5.3 Analisis SWOT
Setelah dilakukan analisis dengan memperhatikan potensi dan masalah beserta

kesimpulan, maka dilakukan analisis SWOT dengan hasil sebagai berikut.
Strength Weakness
• Memiliki keterjangkauan yang • Lahan berada di kawasan

baik terhadap transportasi yang dilewati oleh jalan arteri
umum seperti Transjakarta dan seperti Jl. R A Kartini dan Jl.
Terminal Lebak Bulus. Serta TB Simatupang sehingga
terdapat juga Stasiun MRT pada saat peak hour kerap
yang berdekatan dengan lokasi kali menimbulkan
lahan. kemacetan.
• Memiliki kedekatan dengan • Bentuk tapak yang tidak
fasilitas umum seperti rumah teratur serta terdapat
sakit, tempat peribadatan, bangunan semi permanen di
Analisis SWOT sekolah/perguruan tinggi, dan beberapa area lahan yang
pemadam kebakaran. dapat menghambat aktivitas
pembangunan.
• Lokasinya yang berada di
belakang mall point square
yang membuat image tapak
terganggu jika dilihat dari Jl.
R A Kartini.
• Akses pencapaian menuju
lokasi tapak memiliki ROW
jalan yang terbilang kecil
karena berada di kelas jalan
lokal
Opportunity Strategi S-O Strategi W-O
• Dapat dikategorikan sebagai • Sangat berpotensi dan • Melakukan negosiasi

lokasi yang strategis, karena mendukung dalam terhadap warga sekitar untuk
letaknya yang berdekatan pengembangangan produk merelokasi bangunan
dengan Kawasan TB properti dengan skala pelayanan secepatnya sehingga tidak
Simatupang. yang luas dan berada di kelas menghambat jalannya
• Lahan ini memiliki 3 sub yang cukup tinggi. pengembangan
zona peruntukan yang • Lahan juga dapat dikembangan • Diperlukan pengajuan
berbeda seperti K.3, R.5, menjadi jenis properti perubahan izin membangun
dan S.1 sehingga dapat komersial maupun residensial karena terdapat perbedaan
memberikan opsi fungsi mengingat kemudahan peruntukan di beberapa area
pengembangan seperti aksesnya terhadap moda tapak
perkantoran, hotel, transportasi
perumahan landed/vertikal,
dan fasilitas umum
Threat Strategi S-T Strategi W-T
• Dalam radius 1 KM sudah • Merencanakan pelebaran jalan • Memperhatikan view dari

terdapat hotel dan apartemen di sisi Barat dan Timur tapak bangunan karena memiliki
yang dapat menjadi sehingga memudahkan akses akses yang terhalang oleh
kompetitor dalam menuju tapak jika melalu Jl, R properti lain jika dilihat dari
mengembangkan jenis A Kartini. jalan arteri di sekitar lahan.
properti tersebut. • Meningkatkan kualitas properti • Membuat rencana pelebaran
• Di sekitar lahan kerap kali dengan membuat desain dan jalan atau akses langsung dari
terjadi banjir disaat musim konsep yang memiliki keunikan Jl. R A Kartini mengingat
hujan tiba sehingga dapat secara estetika dan arsitektur lokasinya yang berada di
disimpulkan bahwa lahan ini guna menarik perhatian tenant belakang retail (bangunan
memiliki kerawanan banjir dan masyarakat untuk besar) sehingga dapat
rendah - sedang. berkunjung. memudahkan akses
pencapaiannya.
• Membangun Jalur Hijau di
sekitar lokasi pengembangan
atau memperbaiki sistem
drainase untuk membantu
mengurangi resiko banjir.
Tabel 5.3 Analisis SWOT
Berdasarkan analisis SWOT yang telah dilakukan, maka rekomendasi properti yang
akan dikembangkan pada lahan objek studi adalah properti jenis apartemen.
5.4 Analisis Pasar
5.4.1 Analisis Pasar Makro
5.4.1.1 Indikator Makro Ekonomi
Indikator makro ekonomi merupakan data untuk melihat pertumbuhan

perekonomian suatu daerah. Berikut ini merupakan indikator makro
ekonomi di Indonesia.
1) Pertumbuhan Ekonomi
Gambar 5.25 Pertumbuhan Ekonomi Indonesia Tahun 2015-2021

Sumber: Bank Indonesia dan BPS
Dalam 6 tahun terkahir ini, Indonesia mengalami pertumbuhan ekonomi yang

cenderung stabil. Tetapi pada tahun 2020 terjadi pandemi Covid 19 yang
menyebabkan berkurang nya kegiatan ekonomi.
2) Inflasi
Gambar 5.26 Tingkat Inflasi Indonesia Tahun 2015-2021

Dalam 6 tahun terkahir ini, Indonesia mengalami penurunan inflasi dengan rata-
rata sebesar 3,61%. Puncak penurunan inflasi terjadi pada kuartal pertama tahun
2021 dikarenakan masih adanya pandemi Covid 19.
3) Suku Bunga
Gambar 5.27 Suku Bunga Indonesia Tahun 2015-2021

Berdasarkan grafik, selama 6 tahun terakhir pergerakan suku bunga

mengalami ketidakstabilan disebabkan mengikuti arus inflasi. Suku bunga
meningkat pada tahun 2020 dengan harapan dapat menstabilkan perekonomian
Indonesia yang saat itu sedang terpuruk.
4) Nilai Tukar
Gambar 5.28 Nilai Tukar Rupiah Tahun 2015-2021

Sepanjang tahun 2015-2017, nilai tukar rupiah terhadap mata uang dollar
Amerika stabil dikisaran 13.000. Pada tahun 2018 nilai tukar rupiah mulai
melemah dan pada tahun 2020 nilai tukar rupiah mencapai titik terlemahnya
selama 6 tahun terakhir, yaitu sebesar 16.000.
Berikut ini merupakan kesimpulan dari indikator makro ekonomi Indonesia
yang terdiri dari potensi dan masalah.
Potensi Masalah
• Walaupun pada tahun 2020 • Kenaikan nilai tukar rupiah
ekonomi indonesia pada akhir tahun 2021
mengalami penurunan, tetapi berpengaruh pada
selama tahun 2021 pembangunan properti karena
pertumbuhan ekonomi bahan baku yang digunakan
cenderung stabil serta inflasi diimpor dari luar negeri
yang masih cenderung rendah sehingga memakan biaya
sehingga daya tarik dalam yang lebih besar dan
membeli dan berinvestasi memerlukan modal yang
dalam properti terjadi lebih banyak.
peningkatan.
Tabel 5.4 Kesimpulan Indikator Makro Ekonomi Indonesia

5.4.1. Property Market Overview
Berdasarkan potensi pengmbangan terhadap tiga sektor properti, yaitu

apartemen, perkantoran, dan hotel, berikut ini merupakan property market
overview sebagai penjelasan mengenai kondisi pasar properti pada tahun 2021
5.4.1.2 Property Market Overview Apartemen
Pasokan apartemen servis maupun non-servis cenderung tidak stabil

sehingga mengalami penurunan secara signifikan pada awal tahun 2020
dikarenakan dampak dari pandemi COVID-19. Harga sewa apartemen
mengalami penurunan pada tahun 2020 dikarenakan lesunya
perkenomian Indonesia di masa pandemi global. Namun begitu, di tahun
sebelumnya harga sewa pada keempat jenis apartemen cenderung stabil
dan mengalami peningkatan serta penurunan harga yang hampir sama.
Gambar 5.29 Tingkat Supply, Demand, dan Occuancy Rate Apartemen Jakarta 2021
Sumber: Knight Frank Indonesia
Occupancy rate mengalami kenaikan pada tahun 2016 untuk apartemen non servis
seiring dengan pertumbuhan ekonomi nasional dan kebijakan pemerintah di bidang
ekonomi yang mendukung sektor properti. Namun pada tahun 2020, occupancy rate
kembali mengalami penurunan disebabkan dampak dari pandemi global COVID-19.
5.4.1.2 Property Market Overview Perkantoran (Office)
Berdasarkan perkembangan konstruksi, beberapa bangunan akan selesai

pada 2022 dan akan menambah sekitar 350.000 m2 ketersediaan office
baru dan beberapa perusahaan tidak lagi melanjutkan sewa mereka
sehingga angka occupancy rate mengalami penurunan. Contohnya pada
kuartal keempat tahun 2021 untuk kelas CBD memiliki occupancy rate
78,4%, dimana turun 5,2% dibandingan tahun 2019.
Gambar 5.30 Luas Ketersediaan Office Baru Jakarta

Sumber: Colliers Indonesia
Rata-rata permintaan rental pada kelas CBD turun sekitar 12% menjadi
Rp243.300 pada kuarta keempat tahun 2021, sedangkan rata-rata
permintaan rental di kelas non CBD berada di Rp178.120, turun hampir
10% dibandingkan tahun 2019.
Gambar 5.31 Occupancy Rate Office

5.4.1.3 Property Market Overview Hotel
Selama tahun 2020–2021, pertumbuhan rata-rata room supply baru di

Jakarta adalah 346 kamar dikarenakan terdapat empat hotel baru, dua
hotel bintang 4 seperti Sutasoma Hotel dan Hilton Garden Inn dan dua
hotel bintang 5 seperti The Langham dan The Orient Hotel, ditambah
satu hotel bintang 5 yang di-rebranding yaitu Artotel Suite
Mangkuluhur.
Gambar 5.32 Grafik Proyeksi Kumulatif Hotel

Namun saat ini, kondisi di sektor properti perhotelan belum sepenuhnya

kembali normal, tetapi dapat dibilang membaik. Hal ini dapat dilihat dari tren
tingkat hunian yang terus meningkat dari Agustus lalu. Occupancy Rate di Q4
2021 sudah menunjukkan angka 59%. meskipun masih ada gap tetapi dapat
dibilang pertumbuhannya mulai mendekati tahun 2019.
Gambar 5.33 Occupancy Rate Hotel

Berdasarkan grafik, angka terendah rata-rata occupancy rate hotel berada pada
bulan April 2020 lalu yang hanya sebesar 15% saja. Tidak hanya AOR saja yang
mengalami peningkatan, melainkan di sisi ADR juga mengalami hal yang sama.
Tercatat sejak Mei 2021 ADR hotel tercatat sebesar $50,65 naik sebesar 11,3%
dan jika dibandingkan dengan bulan Mei 2020 yang hanya sebesar $45,50.
5.4.2 Analisis Pasar Mikro
5.4.2.1 Persebaran Properti
Dalam catchment area dengan radius 3KM dari lokasi objek

pengembangan, terdapat 34 properti.
Gambar 5.34 Persebaran Properti di Sekitar Tapak
Tabel 5.5 Jumlah Properti di Sekitar Tapak
Jenis Properti Jumlah

Apartemen 14
Perkantoran 12
Hotel 8
5.4.2.2 Properti Apartemen
Gambar 5.35 Persebaran Apartemen
Dalam radius 3 km dari tapak terdapat 14 properti apartment. 12 diantaranya

telah dibagun sedangkan terdapat 2 apartment yang sedang dalam tahaap
pembangunan yaitu Apartemen Arumaya Residence dan Apartemen Apple 3
Condovilla yang berpotensi menjadi kompetitor dalam pengenmbangan
properti apartment.
Terdapat 3 kelas apartment disekitar tapak yaitu kelas middle, middle up dan
premium. Terdapat 4 apartment dengan jenis middle, 5 apartment dengan kelas
middle up dan 5 apartment dengan kelas premium.
Tabel 5.6 Database Properti Apartemen

Luas per Unit (m2)
Tahun Jumlah
Nama Apartemen Alamat Developer Kelas
Bangun Unit
Studio 1 BR 2 BR 3 BR 4 BR
Jl. Lb. Bulus Raya No. 1,

Apartemen Poins Square PT Menara Square 2005 Middle 225 x 42 80 132 341
RT.1/RW.2, Lb. Bulus
Nishitetsu and
Jl. Lb. Bulus Pd. No.8,
The Veranda Apartment Pulauintan 2021 Premium 752 x 57 99 143 x
RT.1/RW.4, Lb. Bulus
Development
Jl. R.A Kartini No.10,

Apartemen Branz PT Tokyu Land
RT.10/RW.04, Cilandak 2015 Premium 381 x 56 125 149 x
Simatupang Indonesia
Barat
Jl. Bona Vista Raya, PT Bonauli Real

Bona Vista Apartment 1995 Middle 80 x x 90 175 313
RT.10/RW.6, Lb. Bulus Estate
Apartemen Arumaya Jl. TB Simatupang No. Astra Property &
2021 Premium 267 34 55 82 x x
Residence Kav 15, Lb. Bulus Hongkong Land
Jl. Pengadegan Timur I

Apartment Pancoran
No.30, RT.6/RW.1, Riyadh Group 2014 Middle 2400 25 30 46 x x
Riverside
Pengadegan
Apartemen Apple 3 Jl. Karang Tengah Raya

Diamond Land 2020 Middle Up 530 x 29 56 x x
Condovilla No.4, Lb. Bulus
Jl. Metro Kencana IV No.

Pondok Indah Golf 9, RT.1/RW.16, Pd. PT. Metropolitan
2018 Premium 784 x 91 185 210 353
Apartment Pinang, Kec. Kebayoran Kentjana
Lama
Jl. Metro Kencana IV No.

4, RT.2/RW.15, Pd.
Apartemen Bukit Golf Brasali Group 2014 Middle Up 198 x x x 296 x
Pinang, Kec. Kebayoran
Lama
Jl. Sekolah Kencana IV

Green View Apartment No. 7, RW.15, Pd.
Middle Up x x x 135 300
Pondok Indah Pinang, Kec. Kebayoran
Lama
Jl. Terogong Raya No.

Hampton's Park 18, RT.10/RW.10, PT Sendang Asri
2009 Middle Up 730 x x 95 121 220
Apartment Cilandak Barat, Kec. Kencana
Cilandak
Jl. Terogong Raya No.

18, RT.3/RW.10, PT Bumimas Megah
Apartemen Bumimas 1997 Middle 325 x 45 96 158 168
Cilandak Barat, Kec. Prima
Cilandak
Jl. R.A Kartini No. 16,

Beverly Tower PT Darma Prima
RW.6, Cilandak Barat, 1996 Middle Up 168 x x 85 120 205
Apartment Wibawa
Kec. Cilandak
Jl. Metro Pondok Indah, PT. Metropolitan

Pondok Indah Residence 2018 Premium 784 x 80 126 173 208
RT.1/RW.16, Pd. Pinang Kentjana
Berdasarkan data tersebut lokasi lahan lebih baik dikembangkan sebagai

apartment dengan kelas middle up mengingat sudah ada 2 apartment dengan
kelas middle yang dekat dengan tapak.
5.4.2.3 Properti Office
Gambar 5.36 Persebaran Perkantoran
Dalam Radius 3KM terdapat 12 gedung office yang tersebar di sekitar lahan.
Gedung-gedung office di sekitar lahan berada pada kelas A dan B dengan
bangunan yang dibangun dari tahun 1974 hingga 2016.
Tabel 5.7 Database Persebaran Office
Tahun Occupancy
No. Nama Alamat Area Kelas Jenis Status Harga Sewa Service Charge
Operasi Rate
Plaza Jl. T.B. Jakarta

1 A Lease Operation 1993 Rp 130,000.00 Rp 140,000.00 89%
Aminta Simatupang Selatan
Gedung Jl. T.B. Jakarta

Lintasarta Simatupang Selatan
Menara Jl. T.B. Jakarta

3 B Lease Operation 1989 Rp 255,000.00 Rp 40,000.00 75%
FIF Simatupang Selatan
South
Jl. T.B. Jakarta Strata
4 Quarter A Operation 2016 Rp 175,000.00 Rp 60,500.00 60%
Simatupang Selatan & Lease
Tower A
South
Jl. T.B. Jakarta
5 Quarter B Lease Operation 2016 Rp 280,000.00 Rp 60,000.00 95%
Simatupang Selatan
Tower B
South
Jl. T.B. Jakarta
6 Quarter B Lease Operation 2016 Rp 185,000.00 Rp 55,000.00 75%
Simatupang Selatan
Tower C
Gedung Jl. T.B. Jakarta

Ventura Simatupang Selatan
Graha Jl. T.B. Jakarta

8 B Lease Operation 1974 Rp 110,000.00 Rp 90,000.00 89%
Satria Simatupang Selatan
Jl. T.B. Jakarta

9 The CEO B Strata Operation 2013 Rp 695,000.00 Rp 50,000.00 100%
Simatupang Selatan
Alamanda Jl. T.B. Jakarta

10 B Strata Operation 2013 Rp 170,000.00 Rp 55,000.00 88%
Tower Simatupang Selatan
Talavera
Jl. T.B. Jakarta
11 Office A Lease Operation 2013 Rp 240,000.00 Rp 57,500.00 93%
Simatupang Selatan
Park
Sovereign Jl. T.B. Jakarta

12 B Strata Operation 2012 Rp 230,000.00 Rp 60,000.00 93%
Plaza Simatupang Selatan
5.4.2.4 Properti Hotel
Gambar 5.37 Persebaran Hotel
Sejumlah 8 hotel tersebar di beberapa titik dalam radius 3KM dari lokasi
tapak. Hotel didominasi oleh rate bintang 3 dan 4 serta tidak terdapat
satu pun hotel yang memiliki rate bintang 5. Mulainya perkembangan
sektor properti hotel dalam radius 3KM dari lokasi lahan ditandai
dengan beroperasinya Hotel Kristal pada tahun 2007. Serta hotel dengan
tahun operasi terbaru milik Ibis Styles Simatupang yang beroperasi
sejak 2019.
Tabel 5.8 Database Persebaran Hotel
Harga Sewa
Jumlah
Nama Rate Tahun Jumlah Occ
No Alamat Status Operator Seluruh
Hotel (Bintang) Operasi Lantai Rate
Kamar Standart Superior Deluxe Executive
Grand Whiz
Poins Jl. RA
1 4 Operation 2016 Points Square 18 156 636,000 696,000 855,000 1,123,000 82%
Square Kartini No.1
Simatupang
Jl. RA Swiss
Swiss-Berlin
2 4 Kartini Operation 2015 Belresidences 20 159 680,000 900,000 1,360,000 1,780,000 80%
Simatupang
No.32 International
Hotel Jl. RA
3 Mercure 4 Kartini Operation 2012 Accor 19 232 943,000 1,039,000 1,160,000 1,900,000 77%
Simatupang No.18
Jalan Metro
Swiss-
Pondok Swiss
Belhotel
4 4 Indah Operation 2016 Belresidences 10 159 820,000 897,000 1,006,000 1,600,000 81%
Pondok
Sektor 2 International
Indah
Blok SA
Jl. Cilandak
Ibis Style
5 3 Tengah Operation 2019 Ibis Hotels 12 142 479,000 683,000 790,000 - 88%
Simatupang
Raya No.23
Jl. Intan
Ra No.25,
6 Premiere 4 RW.2, Operation 2015 Accor 16 110 653,000 890,000 820,000 1,300,000 90%
Simatupang Cilandak
Bar.
Jalan
Hotel Kristal Klear
7 4 Terogong Operation 2007 9 450 834.000 1,350,000 1,447,000 1,722,000 86%
Kristal Dive
Raya
Jalan Intan
Park 5
8 3 RSPP Utara Operation 2016 Accor 8 150 630,000 708,000 1,280,000 - 86%
Simatupang
No.C5

5.4.3 Competitive Level, Market Share, dan Demand Absorption
5.4.3.1 Properti Apartemen

5.4.3.1.1 Kompetitor
Gambar 5.38 Persebaran Kompetitor Apartemen
Tapak berada di jalan lokal dan sudah terdapat 2 apartemen

dengan kelas middle/menengah. Oleh karena itu tapak akan
dikembangankan menjadi apartemen dengan kelas middle up.
5.4.3.1.2 Kriteria Skoring

Dalam menentukan penilaian diperlukan kriteria-kriteria
untuk menghitung penilaian untuk membandingkan nilai antar
kompetitor.
Tabel 5.9 Kriteria Penilaian Apartemen
Skor Kriteria
Faktor
No Aspek Bobot Bobot
Lokasi
1 2 3
Tidak berada
Berada dalam kawasan
Lokasi 60% dalam kawasan -
CBD
CBD
1 Lokasi 25%
Berajarak 500-
Karakter Berajarak > dari 1 Berajarak < dari 500
40% 1km dari
Kawasan km dari komersil km dari komersil
komersil
Berada pada jalan Berada pada jalan Berada pada Jalan
Kelas Jalan 60%
Lokal Kolektor Arteri
2 Aksesibilitas 25% Terdapat titik

Terdapat titik Terdapat titik
Transportasi transportasi
40% transportasi dalam transportasi dalam
Umum dalam jarak 500-
jarak > 1km jarak < 500m
1km
Terdapat fasilitas
Terdapat fasilitas Terdapat fasilitas
sarana kesehatan
Kesehatan 45% sarana kesehatan sarana kesehatan
dalam jarak
dalam jarak > 1km dalam jarak < 500m
500m- 1km
Terdapat fasilitas
Terdapat fasilitas Terdapat fasilitas
3 Fasilitas sarana pendidikan
Pendidikan 30% sarana pendidikan sarana pendidikan
20% dalam jarak
dalam jarak > 1km dalam jarak < 500m
500m- 1km
Terdapat fasilitas
Terdapat fasilitas sarana Terdapat fasilitas
Peribadatan 25% sarana peribadatan peribadatan sarana peribadatan
dalam jarak > 1km dalam jarak dalam jarak < 500m
500m- 1km
petugas keamaan petugas keamaan 24

Security petugas keamaan 24 jam,cctv dan jam,cctv dan akses
4 Keamanan 10% 100%
Sistem 24 jam kartu pengenal keluar masuk yang
untuk tamu membutuhkan access
Memiliki kualitas Memiliki kualitas Memiliki kualitas

Kualitas
5 Bangunan 10% 100% bangunan yang bangunan yang bangunan yang sangat
Bangunan
kurang baik baik baik
Rentan usia Rentan usia

Rentang usia Usia Rentan usia bangunan
6 10% 100% bangunan < 10 bangunan 10
bangunan bangunan > 20 tahun
tahun hingga 20 tahun

5.4.3.1.3 Penentuan Harga
Tabel 5.10 Hasil Skoring Kompetitor Apartemen
Berdasarkan hasil skoring kompetitor apartement, proposed

project memiliki harga sekitar Rp27.420.000. Dan pada total
skoring proposed project menempati urutan kedua dengan
skor 2,61.
5.4.3.1.4 Competitive Level
Gambar 5.39 Competitive Level Apartemen

Berdasarkan diagram competitive level, proposed project

menempati urutan kedua dengan nilai 52,2. Nilai tertinggi
dipegang oleh apartement The Veranda sebesar 52,18 dan
yang tekecil dipegang oleh Apartemen Bonavista sebesar
45,6.
5.4.3.1.5 Market Share
Gambar 5.40 Market Share Apartemen
Market share pada proposed project berada di urutan kedua

dengan presentase sebesat 20,9%.
5.4.3.1.6 Market Positioning
Gambar 5.41 Market Positioning Apartemen
Pada grafik market positioning apartment proposed project

berada posisi ke 2 dengan harga jual sebesar Rp 27.420.000.
5.4.3.1.7 Demand Absorption
Tabel 5.11 Demand Absorption Office
A Total demand seluruh grade apartemen di Jakarta (unit) 213.750

B Proyeksi pertumbuhan permintaan apartemen di Jakarta (5-10tahun) 18%
C Proyeksi total demand apartemen seluruh grade di Jakarta 253.080
D Komposisi demand Apartemen (Middle Up) di Jakarta 35%
E Total demand apartemen (Middle Up) di Jakarta (unit)(C*D) 88.578
F Demand dari pertumbuhan alami (E. proyeksi tahun pengembangan - E.Eksisting) 13.776
G komposisi relokasi permintaan/permintaan tambahan -
H Demand dari relokasi eksisting permintaan/permintaan tambahan(G*E) -
I Total potensial demand apartemen (garde x) di jakarta (unit) (H+F) 13.776
J Preferensi apartemen di market area (%) 35%
K Total potensial demand apartemen (garde x) di lokasi proyek (unit)(J*I) 4.822
L Market share di rencana proyek (%) 16,30%
M Total demand di rencana proyek(unit) (K*L) 786
5.4.3.2 Properti Office

Gambar 5.42 Persebaran Kompetitor Office

Kompetitor properti office pada catchment area ditentukan berdasarkan kelas,
tahun beroperasi, dan harga sewa. Properti office kompetitor dari lahan dan
tahun beroperasi dalam jangka waktu 30 tahun terakhir dengan harga sewa
berkisar antara Rp. 200.000.00,- hingga Rp. 300.000.00,-.
Skoring
Kriteria Bobot
1 2 3
Lokasi 40%
Memiliki jarak lebih dari Memiliki jarak kurang
Memiliki jarak 2-5KM
Aksesibilitas 5KM dengan area dari 2KM dengan area 30%
dengan area komersil
komersil komersil
Jaringan Memiliki jarak lebih dari Memiliki jarak 1-3KM Memiliki jarak kurang
Transportasi 3KM dari titik dari titik transportasi dari 1KM dari titik 40%
Umum transportasi umum umum transportasi umum
Berjarak lebih dari 5KM berjarak 2-5KM dari Berjarak kurang dari
Gerbang Tol 30%
dari gerbang tol gerbang tol 2KM dari gerbang tol
Bangunan 20%
Desain dan
Desain bangunan lama Desain bangunan Desain bangunan
Arsitektur 40%
atau tidak modern standard modern
Bangunan
Kualitas bangunan
Kondisi Kualitas bangunan Kualitas bangunan
buruk dan tidak 60%
Bangunan baik tapi tidak terawat baik dan terawat
direnovasi
Fasilitas 15%
Hanya tersedia toilet, Terdapat toilet, lift,
Terdapat toilet, lift,
Fasilitas lift, dan lahan parkir lahan parkir, ATM, 100%
lahan parkir, dan ATM
yang kecil kafe, dan foodcourt
Infrastruktur 15%
Berada di jalan Berada di jalan arteri
Berada di jalan dengan
kolektor dengan dengan kondisi jalan
Kondisi Jalan kondisi jalan yang 50%
kondisi jalan yang yang baik dan tidak
berlubang atau rusak
baik rusak
Terdapat jalur Terdapat jalur
Tidak terdapat jalur pedestrian dengan pedestrian dengan
Jalur Pedestrian 50%
pedestrian lebar jalur kurang dari lebar jalur 2 meter atau
2 meter lebih
Developer 10%
Developer dengan Developer dengan
Developer yang baru
Developer proyek bangunan yang proyek yang banyak 100%
atau lama dengan proyek
cukup banyak dan reputasi yang baik
bangunan yang kurang
atau tidak ada proyek
Tabel 5.12 Penentuan Kriteria Skoring Office

Penentuan dalam Penilaian Office dilakukan berdasarkan beberapa kriteria

dalam membandingkan nilai-nilai antar office kompetitor.
Tabel 5.13 Hasil Skoring Kompetitor Office

Berdasarkan hasil skoring kompetitor office, proposed project memiliki harga

sewa sekitar Rp. 257.389 per m2. Dan pada total skoring, proposed project
berada di nilai 2,66 dengan posisi ketiga tertinggi diantara kompetitor lainnya
dengan nilai tertinggi berada pada nilai 2,72 dan terendah 2,49.
Gambar 5.43 Competitive Level Office

Berdasarkan diagram competitive level, proposed project berada pada nilai
53,10. Untuk nilai tertinggi berada pada kompetitor dengan nilai 54,40 dan
terendah 49,80.
Gambar 5.44 Market Share Office

Berdasarkan diagram market share, market share dari proposed project berada
pada nilai 14,42%.
Gambar 5.45 Market Positioning Office

Berdasarkan grafik positioning office, tingkat tertinggi berada pada South
Quarter Tower B dengan harga sewa Rp. 280.000, sedangkan untuk proposed
project berada di posisi ke-3 dengan harga sewa Rp. 257.389.
A Total demand perkantoran di Jakarta 150,800
B Proyeksi pertumbuhan demand Jakarta 16.70%
C Proyeksi total demand ruang perkantoran di Jakarta 175,980
D Komposisi demand ruang perkantoran grade A di Jakarta 40%
E Total demand ruang perkantoran grade A di Jakarta 70,392
F Demand dari pertumbuhan alami 10,072
G Komposisi relokasi permintaan dari seluruh grade ke grade A di Jakarta 0
H Demand dari relokasi eksisting permintaan ke grade A di Jakarta -
I Potensial demand ruang perkantoran grade A di Jakarta 10,072
J Komposisi ruang perkantoran grade A di Non CBD Jakarta 30%
K Potensial demand ruang perkantoran grade A di Non CBD Jakarta 3,022
L Market share di rencana proyek 14.42%
M Demand di rencana proyek / Semigross Area 435.71
N Efisiensi 70%
O Gross Area 622.45

Tabel 5.14 Demand Absorption Office
5.4.3.4 Properti Hotel

Gambar 5.46 Persebaran Kompetitor Hotel

Kompetitor properti hotel pada catchment area ditentukan berdasarkan kelas
(rate), dan harga sewa hotel. Kompetitor dari properti hotel dalam radius 3 KM
dari lokasi lahan rata-rata sudah beroperasi dalam jangka waktu 3-15 tahun
terakhir dengan harga sewa unit kamar hotel berkisar antara Rp. 600.000.00,-
hingga Rp. 1.200.000.00,- per malam.
Kriteria & Scoring

Aspek Bobot Faktor Lokasi Bobot
1 2 3
Pusat Kegiatan Pusat Kegiatan Pusat Kegiatan
Jarak ke Pusat
Lokasi 15% 100% Berada dalam Berada dalam Berada dalam
Kegiatan
Radius > 5 KM Radius 3-5 KM Radius < 3 KM
Tidak berada di
Berada di Jalan Berada di Jalan
Jaringan Jalan 40% Jalan Arteri &
Kolektor Arteri
Kolektor
Jarak lokasi hotel Jarak lokasi hotel
Kedekatan > 3KM ke titik < 3KM ke titik Jarak lokasi hotel <
dengan Rute dan transit dan tidak transit dan 1KM ke titik transit
Aksesibiltias 30% Prasarana 30% dilewati oleh dilewati oleh dan dilewati oleh
Transportasi moda moda moda transportasi
Publik transportasi transportasi umum
umum umum
Akses pintu tol
Akses Menuju Akses pintu tol Akses pintu tol
30% berjarak 3KM -
Gerbang Tol berjarak > 5KM berjarak < 3KM
5KM
Konsep Konsep
Konsep bangunan
bangunan bangunan
terkesan modern,
Desain & terkesan terkesan
iconic, dan sudah
Konsep 40% monoton dan monoton tetapi
mengikuti
Pengembangan tidak mengikuti sudah mengikuti
perkembangan
perkembangan perkembangan
teknologi
teknologi teknologi
Bangunan 30%
Low-rise Middle rise
Tipologi High rise building
20% building (≤ 6 building (7-10)
Bangunan (> 10 lantai)
lantai) lantai
Kondisi fisik Kondisi fisik
Kualitas
20% bangunan kurang - bangunan baik dan
Bangunan
terawat terawat
Usia Bangunan 20% > 10 tahun 5-10 tahun < 5 tahun
Fasilitas Internal Memiliki 1-3 Memiliki 3-5
40% Memiliki 5 fasilitas
Hotel fasilitas fasilitas
Faslitas & Memiliki < 100 Memiliki 100 - Memiliki> 200
15% Jumlah Kamar 30%
Unit Hotel kamar 200 kamar kamar
Jumlah Tipe Hanya memiliki Memiliki 2-3 Memiliki > 3 tipe
30%
Kamar 1 tipe kamar tipe kamar kamar
Kerawanan Termasuk Tidak termasuk
Kebencanaan 10% Terhadap 100% kedalam - kedalam kawasan
Bencana Banjir kawasan banjir banjir
Tabel 5.15 Kriteria Skoring Hotel
Penilaian hotel dilakukan dengan menentukan kriteria-kriteria dalam penilaian

untuk menilai seberapa besar nilai hotel dalam pasar antar kompetitor.
Tabel 5.16 Hasil Skoring Kompetitor Hotel

Berdasarkan hasil skoring kompetitor hotel, proposed project memiliki harga

sewa kamar hotel per malam sekitar Rp. 821.891. Pada total skoring, proposed
project berada di nilai 2,58 dengan posisi ke- 5 tertinggi diantara kompetitor
lainnya.
Gambar 5.47 Competitive Level Hotel

Berdasarkan diagram competitive level, proposed project berada pada posisi ke-
5 tertinggi dibandingkan dengan kompetitor lainnya dengan nilai 51.6.
Sedangkan kompetitor dengan nilai terendah dengan nilai 40,8 dimiliki oleh
Hotel Kristal.
Gambar 5.48 Market Share Hotel

Market share dari proposed project berada pada nilai tertinggi ke-5 dibandingkan
kompetitor lainnya dengan nilai 13,68%.
Gambar 5.49 Market Positioning Hotel

Berdasarkan grafik positioning hotel, puncak teratas market positioning dimiliki

oleh hotel Swiss-Berlin Simatupang dengan harga sewa kamar sebesar Rp
1.195.000 per malam dengan nilai 3,09. Sedangkan proposed project berada di
urutan ke-5 dengan harga sewa kamar sebesar Rp 821.891 per malam dengan
nilai 2,58.
A Total demand hotel di Jakarta 43,500

B Proyeksi pertumbuhan demand Jakarta (alami) 13%
C Proyeksi total demand hotel di Jakarta (alami) 49,155
D Komposisi demand hotel (bintang 3) di Jakarta 25%
E Total Demand hotel (Bintang 3) di Jakarta 12,289
F Demand dari pertumbuhan alami 1,414
G Tambahan demand (business/tourism) 0
H Potensial demand Hotel (room) 1,414
I Market Share di rencana proyek 13.68%
J Demand di rencana proyek 193
K Luas rata-rata kamar hotel sgm 32
L Semi Gross Area 6,189
Tabel 5.17 Demand Absorption Hotel
5.5 Development Concept
Hasil dari analisis lokasi, analisis tapak, dan analisis pasar menghasilkan kesimpulan
untuk pengembangan apartemen kelas menengah atas dilengkapi dengan commercial
area penunjang sebagai fungsi yang memiliki highest and best use dengan kondisi
lokasi, tapak, dan pasar properti yang ada. Apartemen yang akan dikembangkan
cenderung mendorong pembangunan vertikal sesuai dengan ketersediaan lahan yang
hanya sekitar 18.240 m2.
Gambar 1.1 Siteplan Rencana Pengembangan
Sumber : Olahan Kelompok Sumber : Olahan Kelompok
Apartement direncanakan terbagi atas 2 tower dengan ketinggian bangunan masing-masing

16 lantai. dengan memiliki komposisi bangunan yaitu 4 lantai basement untuk lahan parkir,
lantai 1 – 3 sebagai zona dengan fungsi lobby dan retail penunjang, serta lantai 4 – 16 sebagai
zona dengan fungsi apartement. Keterseduaan lahan yang terbatas tetap mempertahankan
penghijauan pada tapak sebesar 45% sehingga mendorong penyediaan area parkir serta
pembangunan RTH berskala lokal sebagai fasilitas pendukung seluas 3.121 m2.
Pengembangan yang dilakukan secara sekaligus dan tidak bertahap pada kedua tower
menyesuaikan dengan peluang pasar dan lokasi pada tapak yang juga diharapkan dapat sesuai
dengan proyeksi pada penyerapan pasar akan kebutuhan hunian
Development Plan Peraturan PRK Rekomendasi
Land Area 18,240 18,240 m2
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) 30% 5,472 m2 30% 5,472 m2
Koefisien Luas Bangunan (KLB) 3 54,720 m2 3 54,720 m2
Koefisien Dasar Hijau 45% 8,208 m2 45% 8,208 m2
Koefisien Tapak Basemen (KTB)Tabel.5.1 Development 40% Concept
7,296 m2 40% 7,296 m2
Ketinggian Bangunan 16 Lantai 16 Lantai
Infrastruktur 30% 5,472 m2
Landscape (mengikuti KDH) 45% 8,208 m2
Total Lahan Terbangun (KDB + Infrastruktur) 70% 12,768 m2
Luas Total Bangunan 18,240 m2
Parkir Available per basement Jumlah Lantai Luas Lantai
Lantai Basement (berdasarkan KTB) 4 1,700 m2
Total 6,685 m2
Tabel.5.2 Komposisi Produk Pengembangan
Komposisi Pengembangan
Produk Pengembangan
% GFA SGA NLA Tapak Bangunan Tinggi Bangunan Kebutuhan Parkir
Apartemen Menengah (Tower 1) 50% 27,200 m2 20,959 m2 19,040 m2 1,700 m2 16 Lantai 132 Lot
Apartemen Menengah (Tower 2) 50% 27,200 m2 21,890 m2 19,040 m2 1,700 m2 16 Lantai 136 Lot
Grand Total 100% 54,400 m2 42,849 m2 38,080 m2 3,400 m2 267 Lot
5.5.1 Parkir Basement
Area Parkir pada lahan pengembangan terbagi atas parkir outdoor yang
menyediakan 39 lot parkir dan parkir indoor yang terdiri dari 4 lantai dengan
menyediakan 267 lot.
5.5.2 Lantai 1 – 3 (Retail & Fasilitas)
Pada lantai 1-3 diperuntukkan sebagai retail penunjang skala neighbourhood

untuk memenuhi kebutuhan penghuni apartemen yang lebih difokuskan pada
jenis tenant food and beverage & supermarket yang tersedia sebanyak 97 unit
tenant yang terbagi atas tower A (39 unit) dan tower B (58 unit).
Sumber : Olahan Kelompok

5.5.3 Lantai 4 – 16 (Apartemen)
Unit apartemen terbagi atas 3 tipe yaitu 1 BR dengan luas 55 m2, 2 BR dengan
luas 82 m2, dan 3 BR dengan luas 120 m2.
Sumber : Olahan Kelompok
5.6 Analisis Kelayakan Finansial
Setelah menentukan perhitungan terhadap kebutuhan lahan dan total luasan produk
properti yang ingin dikembangkan, berikutnya adalah melakukan perhitungan
estimasi biaya yang harus dikeluarkan selama menjalankan pengembangan tersebut.
Berikut adalah biaya asumsi dan estimasi untuk development cost dari lahan yang
akan dikembangkan.
Tabel Asumsi dan Estimasi Development Cost (dalam ribuan rupiah)
Estimasi
Asumsi Biaya Proyek %
Rp/(m2/%) Volume (m2) Total Biaya (Rp)
BIAYA LANGSUNG/HARD COST
Biaya Tanah 30,000,000 18,240 547,200,000,000 48.21%
Biaya Pematangan Lahan/Lahan Siap Bangun 500,000 18,240 9,120,000,000 0.80%
KONSTRUKSI
Biaya Konstruksi (Apartemen Tower 1 & 2) 7,350,000 54,720 402,192,000,000 35.44%
Biaya Kontruksi Parkir Basement 4,250,000 8,021 34,089,250,000 3.00%
TOTAL BIAYA 436,281,250,000 38.44%
Infrastruktur (Jalan Eksternal, Drainase, dll) 1,000,000 3,830 3,830,000,000 0.34%

Landscape 500,000 8,208 4,104,000,000 0.36%
Fasilitas 3.00% Dari Biaya Konstruksi 13,088,437,500 1.15%
Biaya Perizinan 2.00% Dari Biaya Konstruksi 8,725,625,000 0.77%
Fee Konsultan Perencanaan+Pengawasan 2.50% Dari Biaya Konstruksi 10,907,031,250 0.96%
Contingency 2.50% Dari Biaya Konstruksi 10,907,031,250 0.96%
SUB TOTAL 1 1,044,163,375,000 92.00%
BIAYA TAK LANGSUNG/SOFT COST

Biaya Marketing (Advertising & Promotion) 2.50% Dari Penjualan 90,753,387,044 8.00%
SUB TOTAL 2 90,753,387,044 8.00%
GRAND TOTAL 20,740,438 1,134,916,762,044 100%
Lahan yang ingin dikembangkan merupakan lahan milik PD. Pembangunan Sarana
Jaya yang memiliki stasus lahan yaitu Zona Perkantoran dan Perdagangan Jasa
dengan nilai lahan sebesar Rp 30.000.000 per m2. Berdasarkan asumsi perhitungan
biaya pengembangan, proyek pengembangan ini mengeluarkan total biaya sebesar Rp
1.134.916.762.044 dengan jangka waktu 5 tahun. Untuk schedule pengembangan
yang akan dilaksanakan terdapat pada lampiran no.1.
Setelah menentukan estimasi biaya yang harus dikeluarkan selama menjalankan

proyek pengembangan, dilakukan pula perhitungan arus kas baik kas masuk ataupun
keluar (cash flow) sebagai laporan keuangan selama proses pengembangan proyek.
Detail perhitungan cash flow terlampir pada lampiran. Hasil perhitungan cash flow
akan memberikan jawaban layak tidaknya pengembangan proyek dilakukan
berdasarkan nilai investasi dengan menggunakan 8 indikator berupa Cash In, Cash
Out, Net Cash Flow, Net Present Value, Internal Rate of Return, Payback Period,
Profitability Index. Berikut merupakan hasil perhitungan cash flow proyek
pengembangan.
Tabel Hasil Perhitungan Cash Flow
Nilai
Indikator Keterangan
Optimis Moderat Pesimis
Rp Rp Rp
Cash In
4,098,129,498,967 3,902,980,475,206 3,707,831,451,446
Rp Rp Rp
Cash Out
1,084,650,992,536 1,141,737,886,880 1,198,824,781,224
Net Cash Rp Rp Rp
Flow 3,013,478,506,430 2,761,242,588,326 2,509,006,670,222
Suku Sumber (Bank
3.50% 3.50% 3.50%
Bunga Indonesia)
Disc.
12.50% 12.50% 12.50%
Rate
Rp Rp Rp
NPV > Rp 1
2,341,964,623,834 1,512,460,737,184 682,956,850,534
> Nilai Suku
IRR 21% 15% 9%
Bunga
PP 4.1 5.2 6.2 Tahun
> 1 (Optimis,
PI 3.72 2.40 1.08 Moderat,
Pesimis)
Berdasarkan tabel diatas, dapat disimpulkan bahwa investasi untuk asumsi optimis,
moderat, dan pesimis memiliki NPV (Net Present Value) diatas Rp 1, IRR (Internal
Rate of Return) diatas disc. rate (kecuali opsi pesimis), dan PI (Profitability Index)
diatas 1 yang menandakan bahwa investasi untuk ketiga asumsi tersebut dapat
dikategorikan layak. Namun untuk Payback Period (PP) menunjukkan hasil yang
beragam. Asumsi optimis hanya memerlukan waktu pengembalian 4 tahun 1 bulan,
disusul opsi moderat yang memerlukan waktu pengembalian 5 tahun 2 bulan,
sedangkan opsi pesimis, memerlukan waktu terlambat yaitu sekitar 6 tahun 2 bulan
dan memiliki nilai IRR 9% tidak lebih besar dari disc.rate. sehingga dapat dikatakan
ketiga asumsi diatas layak dan dapat mengembalikan modal, namun memiliki
kelebihan dan kekurangannya masing-masing.
Bab 6
Kesimpulan
Pengembangan properti pada lokasi objek studi lahan pengembangan terletak di Jalan H. Ilyas,
dimana pada koridor jalan tersebut memiliki keterkaitan erat dengan kawasan pusat kegiatan
sektor perkantoran yaitu Kawasan TB Simatupang dimana perlu memperhatikan faktor-faktor
terkait kondisi pasar pada kawasan tersebut. Potensi terhadap objek studi lahan pengembangan
dapat dilihat dari karakteristik lokasi yang memiliki intensitas terhadap mobilitas dan
kepadatan yang cukup tinggi, sehingga menjadi salah satu potensi yang dimiliki objek studi
lahan pengembangan sebagai properti yang diperuntukkan untuk kelas menengah atas.
Kondisi pasar pada kurun waktu 1 tahun terakhir secara umum menunjukkan penurunan pada
tingkat penyerapan pasar properti yang disebabkan oleh kondisi pandemi Covid-19 yang
melanda seluruh dunia termasuk Indonesia sehingga berdampak pada kondisi perekonomian
skala nasional. Berdasarkan kondisi pasar di sekitar objek studi lahan pengembangan, lahan
pengembangan memiliki potensi untuk dapat dikembangkan sebagai properti perkantoran,
hunian berupa apartemen, dan hotel. Tingkat pemasokan pada ketiga sektor properti tersebut
yaitu untuk properti perkantoran mencapai lebih dari 6 juta m2 ruang kantor yang mana
menunjukkan tingginya supply pada pasar berbanding terbalik dengan demand pada pasar
properti.
Hasil dari analisis lokasi, analisis tapak, dan analisis pasar secara makro maupun mikro
menyimpulkan bahwa highest and best use pada lokasi objek studi direncanakan untuk fungsi
apartemen kelas menengah atas dilengkapi dengan commercial area penunjang di bawahnya
dengan skala pelayanan neighborhood. Apartemen diproyeksikan akan menyediakan 593 unit
dengan 3 tipe komposisi unit yaitu 1 BR, 2 BR, dan 3 BR dengan ketinggian bangunan
mencapai 16 lantai dan total luas bangunan 54.720 m2 pada luas lahan 18.205 m2.
Berdasarkan hasil perhitungan cash flow, dapat disimpulkan bahwa investasi untuk asumsi
optimis, moderat, dan pesimis memiliki NPV (Net Present Value) diatas Rp 1, IRR (Internal
Rate of Return) diatas disc. rate (kecuali opsi pesimis), dan PI (Profitability Index) diatas 1
yang menandakan bahwa investasi untuk ketiga asumsi tersebut dapat dikategorikan layak.
Namun untuk Payback Period (PP) menunjukkan hasil yang beragam. Asumsi optimis hanya
memerlukan waktu pengembalian 4 tahun 1 bulan, disusul opsi moderat yang memerlukan
waktu pengembalian 5 tahun 2 bulan, sedangkan opsi pesimis, memerlukan waktu terlambat
yaitu sekitar 6 tahun 2 bulan dan memiliki nilai IRR 9% tidak lebih besar dari disc.rate.
sehingga dapat dikatakan ketiga asumsi diatas layak dan dapat mengembalikan modal, namun
memiliki kelebihan dan kekurangannya masing-masing. Sehingga dilihat berdasarkan hasil
dari masing-masing indikator tersebut dapat dikatakan bahwa pengembangan proyek ini layak
untuk dilakukan berdasarkan hasil analisa keuangan dan investasi pengembangan. Alur
pengerjaan pada analisa lokasi, tapak, pasar, hingga analisa kelayakan investasi juga
memberikan pemahaman pada kelompok dalam pengembangan sebuah objek properti.
Lampiran
Analisis Kelayakan Investasi
1. Rencana & Asumsi Schedule Pengembangan Terhadap Estimasi Pengeluaran Biaya
Asumsi Biaya Proyek Tahun

Total (Rupiah)
Ke 1 Ke 2 Ke 3 Ke 4 Ke 5
Biaya Tanah 100% 100%
Biaya Pematangan Lahan/Lahan Siap Bangun 100% 100%
KONSTRUKSI
Biaya Konstruksi (Tower Apartemen) 100% 30% 50% 20%
Biaya Kontruksi Parkir 100% 100%
Infrastruktur (Jalan Eksternal, Drainase, dll) 100% 10% 30% 20% 20% 20%
Landscape 100% 20% 40% 40%
Fasilitas 100% 20% 40% 40%
Biaya Perizinan 100% 40% 40% 20%
Fee Konsultan Perencanaan+Pengawas+QS, dll 100% 30% 20% 20% 20% 10%
Contingency 100% 30% 10% 20% 10% 30%
BIAYA TAK LANGUSNG/SOFT COST

Biaya Marketing (Advertising & Promotion) 100% 30% 30% 20% 10% 10%
2. Rencana/Asumsi Pengeluaran Schedule Pengembangan Terhadap Estimasi Pengeluaran Biaya
Tahun
Asumsi Biaya Proyek Total (Rupiah)
Ke 1 Ke 2 Ke 3 Ke 4 Ke 5
Biaya Tanah 547,200,000,000 547,200,000,000
Biaya Pematangan Lahan/Lahan Siap Bangun 9,120,000,000 9,120,000,000
KONSTRUKSI
Biaya Konstruksi (Apartemen Tower 1 & 2) 402,192,000,000 120,657,600,000 201,096,000,000 80,438,400,000
Biaya Kontruksi Parkir 34,089,250,000 34,089,250,000
Infrastruktur (Jalan Eksternal, Drainase, dll) 3,830,000,000 383,000,000 1,149,000,000 766,000,000 766,000,000 766,000,000
Landscape 4,104,000,000 820,800,000 1,641,600,000 1,641,600,000
Fasilitas 13,088,437,500 - 2,617,687,500 5,235,375,000 5,235,375,000 -
Biaya Perizinan 8,725,625,000 3,490,250,000 3,490,250,000 1,745,125,000 - -
Fee Konsultan Perencanaan+Pengawas+QS, dll 10,907,031,250 3,272,109,375 2,181,406,250 2,181,406,250 2,181,406,250 1,090,703,125
i
Contingency 10,907,031,250 3,272,109,375 1,090,703,125 2,181,406,250 1,090,703,125 3,272,109,375
BIAYA TAK LANGUSNG/SOFT COST

Biaya Marketing (Advertising & Promotion) 90,753,387,044 27,226,016,113 27,226,016,113 18,150,677,409 9,075,338,704 9,075,338,704
3. Rencana/Asumsi Estimasi Komposisi Unit & Jumlah Lot Parkir
Detail Komposisi Unit Pengembangan Luas Lahan

APARTEMEN Type Unit Luas Unit Jumlah Unit SGA Harga Jual / m2 Rasio Parkir Tower 1 Jumlah Unit Rasio Jumlah
Parkir (m2)
1 BR 55 m2 104 Unit 5,720 m2 Rp 27,320,500.00 Unit Apartemen 1,2,3 BR 248 1:2 124
Apartemen Upper
2 BR 82 m2 104 Unit 8,528 m2 Rp 28,425,000.00 Commercial Area 39 1:5 8
(Tower 1)
3 BR 120 m2 40 Unit 4,800 m2 Rp 29,233,500.00 Total Lot 132 3,294
Commercial Area 49 m2 39 Unit 1,911 m2 Rp 54,641,000.00
Total 287 Unit 20,959 m2 Rasio Parkir Tower 2
1 BR 55 m2 104 Unit 5,720 m2 Rp 27,320,500.00 Unit Apartemen 1,2,3 BR 248 1:2 124
Apartemen Upper
2 BR 82 m2 104 Unit 8,528 m2 Rp 28,425,000.00 Commercial Area 58 1:5 12
(Tower 2)
3 BR 120 m2 40 Unit 4,800 m2 Rp 29,233,500.00 Total Lot 136 3,390
Commercial Area 49 m2 58 unit 2,842 m2 Rp 54,641,000.00 Total Luas Lahan (20% sirkulasi) 8021
Total 306 Unit 21,890 m2
Grand Total 593 Unit 42,849 m2
4. Asumsi & Estimasi Development Cost
Estimasi
Asumsi Biaya Proyek %
Rp/(m2/%) Volume (m2) Total Biaya (Rp)
Biaya Tanah 30,000,000 18,240 547,200,000,000 48.21%
Biaya Pematangan Lahan/Lahan Siap Bangun 500,000 18,240 9,120,000,000 0.80%
KONSTRUKSI
Biaya Konstruksi (Apartemen Tower 1 & 2) 7,350,000 54,720 402,192,000,000 35.44%
Biaya Kontruksi Parkir Basement 4,250,000 8,021 34,089,250,000 3.00%
TOTAL BIAYA 436,281,250,000 38.44%
Infrastruktur (Jalan Eksternal, Drainase, dll) 1,000,000 3,830 3,830,000,000 0.34%

Landscape 500,000 8,208 4,104,000,000 0.36%
Fasilitas 3.00% Dari Biaya Konstruksi 13,088,437,500 1.15%
Biaya Perizinan 2.00% Dari Biaya Konstruksi 8,725,625,000 0.77%
Fee Konsultan Perencanaan+Pengawasan 2.50% Dari Biaya Konstruksi 10,907,031,250 0.96%
Contingency 2.50% Dari Biaya Konstruksi 10,907,031,250 0.96%
SUB TOTAL 1 1,044,163,375,000 92.00%
BIAYA TAK LANGSUNG/SOFT COST

Biaya Marketing (Advertising & Promotion) 2.50% Dari Penjualan 90,753,387,044 8.00%
SUB TOTAL 2 90,753,387,044 8.00%
GRAND TOTAL 1,134,916,762,044 100%

5. Rencana/Target Estimasi Take Up Rate Penjualan (dalam Unit)
Jumlah Unit Terjual / Tahun

Keterangan Type Unit Jumlah Unit SGA (m2)
1 2 3 4 5
1 BR 104 5,720 36 31 21 10 5
Apartemen Upper (Tower 2 BR 104 8,528 36 31 21 10 5
A) 3 BR 40 4,800 14 12 8 4 2
Commercial Area 39 1,911 14 12 8 4 2
1 BR 104 5,720 36 31 21 10 5
Apartemen Upper (Tower 2 BR 104 8,528 36 31 21 10 5
B) 3 BR 40 4,800 14 12 8 4 2
Commercial Area 49 2,842 17 15 10 5 2
6. Rencana/Target Estimasi Take Up Rate Penjualan
Asumsi Komposisi Penjualan

Apartemen & Commercial Area DP Installment Tahun 1 Installment Tahun 2 Installment Tahun 3
Unit
Hard Cash 10% 100%
Installment 36x 50% 20% 30% 30% 20%
KPA 40% 15% 85%
7. Analisa Harga Pokok Penjualan dan Rencana Jual Perdana (dalam Rupiah)
Asumsi Rencana Kenaikan % Harga

Harga Jual (Rp) Tahun ke-1 Tahun Ke-2 Tahun Ke-3 Tahun Ke-4 Tahun Ke-5
Jual
Harga Hard Cash
Kenaikan Harga 0% 1.50% 1.50% 2.00% 2.00%
1 BR 27,420,000 27,420,000 27,831,300 27,831,300 27,968,400 27,968,400
2 BR 30,162,000 30,162,000 30,614,430 30,614,430 30,765,240 30,765,240
3 BR 35,646,000 35,646,000 36,180,690 36,180,690 36,358,920 36,358,920
Commercial Area 54,840,000 54,840,000 55,662,600 55,662,600 55,936,800 55,936,800
Installment 24x
Kenaikan Harga 0% 1.50% 1.50% 2.50% 2.50%
1 BR 27,420,000 27,420,000 27,831,300 27,831,300 28,105,500 28,105,500
2 BR 30,162,000 30,162,000 30,614,430 30,614,430 30,916,050 30,916,050
3 BR 35,646,000 35,646,000 36,180,690 36,180,690 36,537,150 36,537,150
Commercial Area 54,840,000 54,840,000 55,662,600 55,662,600 56,211,000 56,211,000
KPA
Kenaikan Harga 1% 2.00% 2.00% 2.50% 2.50%
1 BR 27,420,000 27,694,200 27,968,400 27,968,400 28,105,500 28,105,500
2 BR 30,162,000 30,463,620 30,765,240 30,765,240 30,916,050 30,916,050
3 BR 35,646,000 36,002,460 36,358,920 36,358,920 36,537,150 36,537,150
Commercial Area 54,840,000 55,388,400 55,936,800 55,936,800 56,211,000 56,211,000
8. Estimasi Pendapatan Terhadap Pengeluaran Pendekatan Cash Flow Optimis (dalam Rupiah)
Tahun
No Jenis Properti Jumlah
0 1 2 3 4 5 6 7 8
Cash In
1 Apartemen 462,295,789,486 831,760,232,304 872,474,473,812 813,674,165,372 525,905,295,838 263,065,275,432 100,494,598,878 33,310,644,084
Total Cash In (up to 5%) 4,098,129,498,967 485,410,578,960 873,348,243,919 916,098,197,503 854,357,873,641 552,200,560,630 276,218,539,204 105,519,328,822 34,976,176,288
No Jenis Properti Total

Cash Out
A Hard Cost
Biaya Tanah 547,200,000,000 547,200,000,000
Pematangan Lahan 9,120,000,000 9,120,000,000
Construction Cost 402,192,000,000 120,657,600,000 201,096,000,000 80,438,400,000
Construction Parking Basement 34,089,250,000 34,089,250,000
Infrastructure 3,830,000,000 383,000,000 1,149,000,000 766,000,000 766,000,000 766,000,000
Landscape 4,104,000,000 820,800,000 1,641,600,000 1,641,600,000
Facilities 13,088,437,500 2,617,687,500 5,235,375,000 5,235,375,000
Biaya Perizinan 8,725,625,000 3,490,250,000 3,490,250,000 1,745,125,000
Fee Konsultan Perencanaan+Pengawas+QS,
10,907,031,250 3,272,109,375 2,181,406,250 2,181,406,250 2,181,406,250 1,090,703,125
dll
Contigency 10,907,031,250 3,272,109,375 2,181,406,250 2,181,406,250 2,181,406,250 1,090,703,125
Total Hard Cost 1,044,163,375,000 1,044,163,375,000 600,826,718,750 132,277,350,000 214,026,112,500 92,444,187,500 4,589,006,250
B Soft Cost
Marketing 97,574,511,880 29,272,353,564 29,272,353,564 19,514,902,376 9,757,451,188 9,757,451,188
Total Soft Cost 97,574,511,880 97,574,511,880 29,272,353,564 29,272,353,564 19,514,902,376 9,757,451,188 9,757,451,188
Total Cash Out (down to 5%) 1,084,650,992,536 1,141,737,886,880 598,594,118,698 153,472,218,386 221,863,964,132 97,091,556,754 13,629,134,566
Nett Cash Flow 3,013,478,506,430 (1,141,737,886,880) (113,183,539,738) 719,876,025,533 694,234,233,370 757,266,316,887 538,571,426,064 276,218,539,204 105,519,328,822 34,976,176,288
Cummulative Cash Flow 3,166,975,399,812 (1,141,737,886,880) (1,254,921,426,619) (535,045,401,085) 159,188,832,285 916,455,149,173 1,455,026,575,237 1,731,245,114,440 1,836,764,443,262
(1,141,737,886,880) (1,254,921,426,619) (535,045,401,085) 159,188,832,285 916,455,149,173 1,455,026,575,237 1,731,245,114,440 1,836,764,443,262 1,871,740,619,550
9. Estimasi Pendapatan Terhadap Pengeluaran Pendekatan Cash Flow Moderat (dalam Rupiah)
Tahun
0 1 2 3 4 5 6 7 8
Cash In
1 Apartemen 462,295,789,486 831,760,232,304 872,474,473,812 813,674,165,372 525,905,295,838 263,065,275,432 100,494,598,878 33,310,644,084
Total Cash In 3,902,980,475,206 462,295,789,486 831,760,232,304 872,474,473,812 813,674,165,372 525,905,295,838 263,065,275,432 100,494,598,878 33,310,644,084
No Jenis Properti Total

Cash Out
A Hard Cost
Biaya Tanah 547,200,000,000 547,200,000,000
Infrastructure 3,830,000,000 383,000,000 1,149,000,000 766,000,000 766,000,000 766,000,000
Landscape 4,104,000,000 820,800,000 1,641,600,000 1,641,600,000
Facilities 13,088,437,500 2,617,687,500 5,235,375,000 5,235,375,000
Biaya Perizinan 8,725,625,000 3,490,250,000 3,490,250,000 1,745,125,000
Fee Konsultan
10,907,031,250 3,272,109,375 2,181,406,250 2,181,406,250 2,181,406,250 1,090,703,125
Perencanaan+Pengawas+QS, dll
Contigency 10,907,031,250 3,272,109,375 2,181,406,250 2,181,406,250 2,181,406,250 1,090,703,125
Total Hard Cost 1,044,163,375,000 1,044,163,375,000 600,826,718,750 132,277,350,000 214,026,112,500 92,444,187,500 4,589,006,250
B Soft Cost
Marketing 97,574,511,880 29,272,353,564 29,272,353,564 19,514,902,376 9,757,451,188 9,757,451,188
Total Soft Cost 97,574,511,880 97,574,511,880 29,272,353,564 29,272,353,564 19,514,902,376 9,757,451,188 9,757,451,188
Total Cash Out 1,141,737,886,880 1,141,737,886,880 630,099,072,314 161,549,703,564 233,541,014,876 102,201,638,688 14,346,457,438
Nett Cash Flow 2,761,242,588,326 (1,141,737,886,880) (167,803,282,828) 670,210,528,740 638,933,458,936 711,472,526,684 511,558,838,400 263,065,275,432 100,494,598,878 33,310,644,084
Cummulative Cash Flow 1,914,596,163,959 (1,141,737,886,880) (1,309,541,169,709) (639,330,640,969) (397,182,033) 711,075,344,652 1,222,634,183,052 1,485,699,458,484 1,586,194,057,362
(1,141,737,886,880) (1,309,541,169,709) (639,330,640,969) (397,182,033) 711,075,344,652 1,222,634,183,052 1,485,699,458,484 1,586,194,057,362 1,619,504,701,446
10. Estimasi Pendapatan Terhadap Pengeluaran Pendekatan Cash Flow Pesimis (dalam Rupiah)
Tahun
0 1 2 3 4 5 6 7 8
Cash In
1 Apartemen 462,295,789,486 831,760,232,304 872,474,473,812 813,674,165,372 525,905,295,838 263,065,275,432 100,494,598,878 33,310,644,084
Total Cash In (down to 5%) 3,707,831,451,446 439,181,000,011 790,172,220,689 828,850,750,121 772,990,457,104 499,610,031,046 249,912,011,660 95,469,868,934 31,645,111,880
Cash Out
A Hard Cost
Biaya Tanah 547,200,000,000 547,200,000,000
Infrastructure 3,830,000,000 383,000,000 1,149,000,000 766,000,000 766,000,000 766,000,000
Landscape 4,104,000,000 820,800,000 1,641,600,000 1,641,600,000
Facilities 13,088,437,500 2,617,687,500 5,235,375,000 5,235,375,000
Biaya Perizinan 8,725,625,000 3,490,250,000 3,490,250,000 1,745,125,000
Fee Konsultan Perencanaan+Pengawas+QS,
10,907,031,250 3,272,109,375 2,181,406,250 2,181,406,250 2,181,406,250 1,090,703,125
dll
Contigency 10,907,031,250 3,272,109,375 2,181,406,250 2,181,406,250 2,181,406,250 1,090,703,125
Total Hard Cost 1,044,163,375,000 1,044,163,375,000 600,826,718,750 132,277,350,000 214,026,112,500 92,444,187,500 4,589,006,250
B Soft Cost
Marketing 97,574,511,880 29,272,353,564 29,272,353,564 19,514,902,376 9,757,451,188 9,757,451,188
Total Soft Cost 97,574,511,880 97,574,511,880 29,272,353,564 29,272,353,564 19,514,902,376 9,757,451,188 9,757,451,188
Total Cash Out (up to 5%) 1,198,824,781,224 1,141,737,886,880 661,604,025,930 169,627,188,742 245,218,065,620 107,311,720,622 15,063,780,310
Nett Cash Flow 2,509,006,670,222 (1,141,737,886,880) (222,423,025,918) 620,545,031,947 583,632,684,502 665,678,736,481 484,546,250,736 249,912,011,660 95,469,868,934 31,645,111,880
Cummulative Cash Flow 662,216,928,106 (1,141,737,886,880) (1,364,160,912,799) (743,615,880,852) (159,983,196,350) 505,695,540,131 990,241,790,867 1,240,153,802,528 1,335,623,671,462
(1,141,737,886,880) (1,364,160,912,799) (743,615,880,852) (159,983,196,350) 505,695,540,131 990,241,790,867 1,240,153,802,528 1,335,623,671,462 1,367,268,783,342
11. Analisa Hasil Pendapatan Terhadap Pengeluaran Pendekatan Cash Flow
Indikator Nilai Keterangan

Optimis Moderat Pesimis
Cash In Rp 4,098,129,498,967 Rp 3,902,980,475,206 Rp 3,707,831,451,446
Cash Out Rp 1,084,650,992,536 Rp 1,141,737,886,880 Rp 1,198,824,781,224
Net Cash Flow Rp 3,013,478,506,430 Rp 2,761,242,588,326 Rp 2,509,006,670,222
Suku Bunga 3.50% 3.50% 3.50% Sumber (Bank Indonesia)
Disc. Rate 12.50% 12.50% 12.50%
NPV Rp 2,341,964,623,834 Rp 1,512,460,737,184 Rp 682,956,850,534 > Rp 1
IRR 21% 15% 9% > Nilai Suku Bunga
PP 4.1 5.2 6.2 Tahun
PI 3.72 2.40 1.08 > > 1 (Optimis, Moderat, Pesimis)

Laporan Stupeng Kel.5 Fix

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Laporan Stupeng Kel.5 Fix

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

LAPORAN KEGIATAN STUDIO PENGEMBANGAN KAWASAN

HIGHEST AND BEST USE LAHAN JALAN H. ILYAS, KELURAHAN

Ir. Priyendiswara Agustina B., M.Com.

Miracle Tjiabrata 345190001

PROGRAM STUDI PERENCANAAN KOTA DAN REAL ESTATE

Jakarta, 7 Juni 2022

KATA PENGANTAR ........................................................................................................................... ii

1.1 Latar Belakang

Maksud dari dilakukannya penyusunan laporan ini adalah untuk melihat

Tujuan dari penyusunan laporan ini, sebagai berikut :

1.4 Lingkup Penelitian

2.1 Indikator Makro Ekonomi

2.1.1 Produk Domestik Bruto (PDB)

Grafik Nilai Tukar Rupiah

2.1.4 Suku Bunga

Suku bunga merupakan kebijakan moneter yang bertujuan untuk menurunkan

Suku Bunga (%)

Grafik Suku Bunga

2.2.1 Jenis - Jenis Properti

2.2.3 Penawaran dan permintaan (Supply &Demand)

Penawaran dan permintaan menjadi factor penting karena dapat mempengaruhi

2.3 Analisis Lokasi

Aksesibilitas merupakan sebuah tolak ukur untuk mengetahui mudah atau

2.3.2 Pengguna Lahan

Penggunaan lahan adalah informasi/data yang digunakan untuk melakukan

2.3.3 Peraturan Zonasi

Peraturan zonasi adalah ketentuan yang mengatur tentang persyaratan

2.4 Analisis Tapak

Analisis tapak merupakan tahap dalam merancang sebuah objek perancangan

2.5 Analisis Pasar Properti

Analisis pasar property merupakan suatu pandangan yang menyeluruh terhadap

2.6 Pertumbuhan Penduduk

Pertumbuhan penduduk merupakan pertambahan dan pengurangan jumlah penduduk

Migrasi internal merupakan perpindahan penduduk yang hanya dalam

2.7 Highest and Best Use

2.8 Feastability Study

• Untuk memahami semua aspek, konsep dan recana proyek

3.1 Teknik Pengumpulan Data

3.1.1 Data primer

3.1.2 Data sekunder

3.2 Metode Analisis

3.2.1 Analisis lokasi dan tapak

3.2.2 Analisis pasar

Analisis pasar dilakukan dengan cara melihat permintaan dan penawaran

3.2.3 Analisis Investasi

Analisis investasi dilakukan dengan cara menghitung jumlah pendapatan yang

3.3 Alat analisis

• Analisis SWOT (Strength,Weakness,Opportunities,Threat)

B. Internal Rate of Return (IRR)

4.1 Profil Objek Studi

4.1.1.1 Lokasi Makro

Gambar 4.1 Peta Makro

Gambar 4.2 Peta Mezzo

4.1.1.3 Lokasi Mikro

Gambar 4.3 Peta Mikro

Gambar 4.4 Peta Aksesibilitas dan Titik Transit di Sekitar Lahan

4.1.3 Karakteristik Lokasi Sekitar Lahan

Kawasan Pusat Kegiatan dan

1. TB Simatupang 4,1 KM 10 Menit

2 Pondok Indah 3,7 KM 10 Menit

3 Sudirman (Segitiga Emas) 16 KM 34 Menit

4. Sentra Primer Barat 15 KM 24 Menit

6. Bandara Soekarno-Hatta 30 KM 31 Menit

8. Pelabuhan Tanjung Priok 34 KM 57 Menit