Pengelolaan Rumah Susun telah diatur di dalam Bab VII tentang Pengelolaan dan Bab X

(sepuluh) tentang Kelembagaan PPPSRS. Selain itu, juga diatur di dalam PP No. 4 Tahun 1988
tentang rumah susun yang merupakan peraturan yang digunakan sebagai landasan hukum bagi
pengelolaan rumah susun yang dilakukan oleh badan hukum pengelola yaitu PPPSRS yang
diberi kedudukan sebagai badan hukum berdasarkan pasal 74 ayat (3) UURS dan Peraturan
Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 23/ PRT/ M/2018 tentang
Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (“Permenpupera 23/PRT/M/2018”).
Dalam hal ini, Pengelolaan rumah susun meliputi kegiatan-kegiatan operasional yang berupa
pemeliharaan, perbaikan dan pembangunan prasarana lingkungan serta fasilitas sosial, bagian
bersama, benda bersama dan tanah bersama. Badan pengelola yang ditunjuk oleh Perhimpunan
Penghuni harus mempunyai status badan hukum dan professional. Penyelenggara pembangunan
ditentukan kewajibannya untuk mengelola rumah susun yang dibangunnya dengan jangka waktu
sekurang-kurangnya 3 (tiga) bulan dan paling lama satu tahun sejak terbentuknya PPPSRS atas
biaya penyelenggaran pembangunan.1

Seiring dengan perkembangan pembangunan rumah susun, dibidang pengelolaan rumah

susun terdapat permasalahan-permasalahan yang tidak jarang terjadi yaitu sebagai berikut:2

1. Iuran pengelolaan berupa service charge dan sinking fund yang tinggi dan tidak wajar, tidak
transparan dan dipisahkan menjadi asset PPPSRS;
2. Pengelola rumah susun adalah penyelenggara pembangunan rumah susun atau Developer
dengan membentuk badan pengelola sendiri dan menempatkan karyawan-karyawan
penyelenggara sendiri kedalam pembentuk PPPSRS;
3. Pada waktu melakukan Rapat Umum Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Saturan Rumah
Susun, kepemilikan Developer atas rumah susun tersebut masih melebihi 50% (belum
seluruhnya laku terjual), sehingga ketika perhitungan suara PPPSRS yang merupakan
pemilik sebenarnya kalah suara karena perhitungan suara berdasarkan atas suara terbanyak;
4. Adanya dua interpretasi ketentuan pasal 77 ayat (1) dan (2) tentang Hak Suara. Dimana pada
ayat (1) disebutkan bahwa, “Dalam hal PPPSRS memutuskan sesuatu yang berkaitan
dengan kepemilikan dan pengelolaan rumah susun, setiap anggota mempunyai hak yang

1
Nuraini Zachman, Rumah Susun Komersial yang Komprehensif dengan Prinsip Pengelolaan yang Idela yang
Memberikan Perlindungan Hukum Bagi Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun, Jurnal Hukum Legalitas, 12
(1), Juni 2020, 137-157, Magister Ilmu Hukum Program Pasca Sarjana Universitas Batanghani, hlm 141.
2
Ibid., hlm 142-143.
 sama dengan NPP”. Dan dalam ayat (2) disebutkan bahwa, “Dalam hal PPPSRS
memutuskan sesuatu yang berkaitan dengan kepentingan penghuni rumah susun, setiap
anggota berhak memberikan satu suara”. Dalam hal ini, permasalahan terdapat pada
Developer yang ingin memakai ayat (1) karena lebih menguntungkan pihak Developer,
sedangkan PPPSRS memakai ayat (2) karena setiap anggota hanya berhak satu suara. Hal
ini sebenarnya sangat tidak adil, karena apabila dihitung berdasarkan NPP, sudah dapat
dipastikan bahwa pihak penyelenggaran pembangunan atau Developerlah yang akan
memenangi suara dan berhak atas pengelolaan karena memiliki unit terbanyak.

Pada prakteknya, pengelolaan rumah susun banyak dimonopoli oleh penyelenggara

pembangunan secara terus menerus dengan berbagai alasan dan cara-cara yang sampai memakai
rekayasa menjadi pengelola walaupun seharusnya pengelolaan diserahkan kepada PPPSRS
sebagaimana yang telah diatur dalam pasal 75 UUSR. Dalam hal ini, sampai saat ini jarang
terjadi tuntutan dari para PPPSRS sampai ke pengadilan dikarenakan tidak ada pengaturan secara
khusus yang mengatur mengenai sanksi-sanksi dalam pengaturan pengelolaan rumah susun
sehingga permasalahan pengelolaan hanya diselesaikan secara internal dengan musyawarah.3

Selain itu, berdasarkan Pasal 56 UURS, disebutkan bahwa pada saat sebelum
dibentuknya PPPSRS maka pelaku pembangunan yang membangun rumah susun umum milik
dan rumah susun komersial wajib mengelola rumah susun dengan masa transisi paling lama 1
(satu) tahun sejak penyerahan pertama kali sarusun kepada pemilik. Dalam hal PPPSRS telah
terbentuk, maka pelaku pembangunan harus segera menyerahkan pengelolaan benda bersama,
bagian bersama dan tanah bersama kepada PPPSRS. PPPSRS dalam hal ini berkewajiban untuk
melakukan pengurusan terhadap kepentingan para pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan
pengelolaan kepemilikan bersama, bagian bersama, tanah bersama dan penghunian. Dalam
menjalankan tugasnya PPPSRS, dapat membentuk atau menunjuk pengelola.

3
Ibid., hlm 143.