Memahami Apa Itu 

Discounted Cash
Flow
Discounted Cash Flow (DCF), disebut juga arus kas yang didiskon, adalah
metode analisis yang digunakan untuk menilai bisnis. Metode ini
memperkirakan pendapatan yang akan dihasilkan perusahaan dengan
menghitung arus kas bebas dan net present value  dari arus kas bebas. 
Dengan kata lain, arus kas yang didiskon memberi tahu investor berapa nilai
bisnis pada waktu tertentu berdasarkan semua uang tunai yang dapat
disediakan untuk investor di masa depan.

Metode tersebut menghitung nilai sebuah bisnis, khususnya start up inovatif

yang sangat sering mengalami masalah keuangan di tahun-tahun pertama.
Bisa juga diterapkan di bidang lain, seperti penilaian properti atau untuk
pembelian saham.

Mengapa Menghitung Discounted
Cash Flow?
Salah satu alasan utama untuk menghitung arus kas yang didiskontokan dari
suatu bisnis adalah untuk dapat menentukan nilainya. Sebagian besar investor
dan analis keuangan menggunakan metode DCF saat meningkatkan modal
atau untuk menegosiasikan merger atau pengambilalihan.
Dalam bisnis, metode DCF juga memberikan indikator untuk membuat
keputusan mengenai investasi tertentu (peluncuran produk baru, pembelian unit
produksi baru, dll.). Ini juga memungkinkan dua atau lebih peluang untuk
dibandingkan berdasarkan potensi pengembalian investasi.

Metode DCF sama-sama dapat digunakan untuk menganalisis dan

memperkirakan nilai-nilai tertentu di daerah yang berbeda. Misalnya,
dimungkinkan untuk mengukur nilai saham atau obligasi, nilai real estat, atau
nilai investasi atau proyek.
Sebagai aturan umum, ingatlah bahwa jika Anda membayar harga di bawah
nilai DCF, laba atas investasi Anda akan positif. Di sisi lain, jika Anda
membayar lebih dari nilai DCF, Anda akan rugi secara finansial, yang
merupakan tanda investasi yang buruk.

Kelebihan Metode Discounted Cash

Flow
Terkadang sulit untuk memiliki penilaian bisnis yang realistis dan terkini.
Sementara banyak metode penilaian menggunakan kinerja masa lalu untuk
menilai perusahaan, analisis DFC mengukurnya dalam hal apa yang akan
dihasilkan di tahun-tahun mendatang dengan mengintegrasikan aset likuid yang
dimilikinya saat ini. 

Dengan menghitung arus kas yang didiskontokan dari suatu bisnis, seorang
direktur atau investor akan memiliki gambaran yang akurat tentang nilai saham.
Oleh karena itu, metode DFC memiliki keuntungan dengan
memperhitungkan profitabilitas masa depan perusahaan sekarang, dan
menawarkan pandangan yang lebih baik tentang prospeknya .
Satu keuntungan terakhir adalah bahwa analisis DFC mengoreksi efek dari
penilaian yang berlebihan atau kurang dari suatu sektor atau pasar dengan
hanya memprediksi nilai intrinsik yang paling akurat.

Cara Menghitung Discounted Cash

Flow
Untuk menghitung dengan benar arus kas yang didiskontokan, ada empat
langkah yang harus diikuti yaitu:
 Identifikasi arus kas bebas
 Evaluasi tingkat diskonto
 Pilihan durasi
 Perhitungan nilai terminal
Berikut ini adalah penjelasan langkah demi langkah dari setiap item untuk
perhitungan arus kas yang didiskontokan:

1. Mengidentifikasi Arus Kas Bebas

Dari berbagai arus kas yang dicatat dalam laporan keuangan suatu bisnis,
hanya arus kas bebas yang digunakan untuk menghitung arus kas yang
didiskontokan. Ini sesuai dengan arus kas yang dihasilkan oleh bisnis, yaitu kas
masuk dan kas keluar, perubahan kebutuhan modal kerja, dan investasi bersih.
Rumus di bawah ini dapat digunakan untuk menghitung arus kas bebas:
Arus kas bebas = laba setelah pajak + depresiasi bersih + investasi bersih
+ perubahan kebutuhan modal kerja

2. Menentukan Tingkat Diskonto

Setelah menghitung arus kas bebas masa depan, nilai tersebut harus
didiskontokan karena Rp. 1 hari ini tidak akan bernilai Rp. 1 dalam waktu lima
tahun, karena nilai uang menurun seiring berjalannya waktu. 

Tingkat diskonto ini sesuai dengan biaya modal rata-rata tertimbang, yang
bergantung pada profitabilitas yang dibutuhkan oleh penyedia modal untuk
membiayai bisnis, baik itu pembiayaan utang atau ekuitas.
Tingkat Diskonto = cost des equity capital X (equity capital / (financial
debts + equity capital)) + cost of debt X (1 – tarif pajak penghasilan
badan) X (financial debts / (financial debts + equity capital))

Perhatikan bahwa menentukan tingkat diskonto sangat penting dalam metode

DCF. Bahkan sedikit variasi dalam tarif ini dapat secara signifikan
mempengaruhi perhitungan penilaian bisnis. 

Oleh karena itu, semakin rendah variasinya, semakin tepat penilaiannya.

Tingkat diskonto bervariasi dengan tingkat risiko. Itu sekitar 10% hingga 15%
untuk perusahaan yang sangat stabil. Tapi bisa mencapai 25% atau bahkan
50% untuk start up  yang baru didirikan.
3. Memilih Durasi
Faktor kunci ketiga dalam menghitung arus kas yang didiskontokan adalah
pilihan periode peramalan. Perhatikan bahwa periode waktu yang terlalu
pendek mengakibatkan mengabaikan sebagian informasi yang tersedia. Namun
sebaliknya, memprediksi arus kas dalam jangka panjang (di atas 10 tahun)
dapat terbukti rumit.

Oleh karena itu disarankan untuk menggunakan prakiraan antara empat dan
sepuluh tahun. Untuk perkiraan lima tahun misalnya, ambil arus kas aktual
perusahaan Anda untuk lima tahun ke depan, dan arus kas “stabil” untuk tahun
keenam dan seterusnya.

4. Menghitung Nilai Terminal Bisnis

Faktor terakhir dalam analisis DCF didasarkan pada perhitungan nilai terminal
bisnis. Nilai ini sesuai dengan proyeksi tingkat pertumbuhan arus kas selama
beberapa tahun mendatang.

Pada akhir periode perkiraan operasi, perusahaan akan melanjutkan bisnisnya

untuk jangka waktu yang tidak terbatas dengan asumsi pertumbuhan yang
seragam dari waktu ke waktu: ini adalah bagaimana kita mendapatkan nilai
terminalnya.

Perhatikan bahwa: nilai terminal sesuai dengan nilai aset ekonomi yang
diperkirakan pada tahun terakhir dari rencana bisnis. Untuk menghitung nilai
diskonto, bisa menggunakan rumus Gordon dan Shapiro:

TV = CF / (WACC – g)

Dimana CF = pendapatan abadi g = tingkat pertumbuhan pendapatan terus-

menerus dari aset dan t = tingkat diskonto

Penting: Untuk menentukan nilai bisnis, seorang analis menghitung nilai

sekarang dari arus kas masa depan. Tentu saja, arus kas harus diestimasi
secara wajar, dengan mempertimbangkan berbagai faktor yang dapat
memengaruhi hasil operasi di masa depan.
Rumus Perhitungan Discounted Cash
Flow
DCF diukur dengan membagi keuntungan tahunan yang diharapkan dengan
tingkat diskonto berdasarkan biaya modal rata-rata tertimbang sambil
membebaskan utang. Rumus berikut digunakan:
DCF = (CF / (1+r)^1) + (CF / (1+r)^2) + (CF / (1+r)^3) + (…) + (CF /
(1+r)^n)

Dimana CF = arus kas r = tingkat diskonto n = tahun

Untuk periode lima tahun, rumus untuk menghitung DCF adalah:

DFC = Arus kas bersih tahun pertama / (1+ tingkat diskonto) + Arus kas
bersih tahun kedua / (1+ tingkat diskonto)^2 + Arus kas bersih tahun
ketiga / (1+ tingkat diskonto)^3 + Arus kas bersih tahun keempat / ( 1+
tarif diskon)^4 + Arus kas bersih tahun kelima / (1+ tarif diskon)^5 +
Nilai terminal / (1+ tarif diskon)^5

Contoh Perhitungan Discounted Cash

Flow
Kami akan mengilustrasikan rumus ini dengan contoh praktis untuk mengukur
arus kas yang didiskontokan dari bisnis selama tiga tahun.

Berdasarkan angka yang diberikan oleh tim keuangan perusahaan Anda, ini
menghasilkan arus kas bebas Rp. 400.000.000/tahun dan memiliki tingkat
konstan 5% setiap tahun.

Untuk menghitung arus kas, mulailah dengan mengalikan arus kas bebas
dengan tingkat konstan: 400.000.000 x 0,05 = Rp. 20.000.000. Kemudian
tambahkan Rp. 20.000.000 ini ke Rp. 400.000.000 awal Anda, setara dengan
arus kas Anda untuk tahun berikutnya: 20.000.000 + 400.000.000 = Rp.
420.000.000.
Peritungan arus kas untuk tahun ketiga adalah: (420.000.000 x 0,05) +
420.000.000 = Rp. 21.000.000 + Rp. 420.000.000 = Rp. 441.000.000

Sekarang, mari kita beralih ke perhitungan nilai bisnis menggunakan rumus

DCF. Untuk saat ini, kami memiliki tiga perhitungan:

Arus kas 1: Rp. 400.000.000

Arus kas 2: Rp. 420.000.000 

Arus kas 3: Rp. 441.000.000

Katakanlah tingkat diskonto Anda adalah 15% per tahun (tercatat r dalam
rumus DCF). Ini memberi kita perhitungan: 
DCF = (400.000.000 / (1+0.15)^1) + (420.000.000 / (1+0.15)^2) +
(441.000.000 / (1+0.15)^3)
DCF = 347.826.000 + 317.580.000 + 289.965.000
DCF = Rp. 955.371.000

Dalam contoh kami, present value dari bisnis Anda adalah Rp. 955.371.000

selama periode tiga tahun. Persamaan DCF menerjemahkan arus kas masa
depan menjadi nilai sekarang. Nilai ini didasarkan pada tingkat pengembalian
majemuk (15% dalam contoh kami) yang menurut Anda akan Anda peroleh
dengan uang Anda hari ini.
Dalam hal ini, tingkat pertumbuhan (15%) lebih tinggi dari arus kas perusahaan
Anda (5%). Tingkat pertumbuhan yang lebih tinggi berarti versi diskon dari arus
kas masa depan Anda akan terdepresiasi setiap tahun hingga mencapai nol.

Menghitung Nilai Terminal

Memperkirakan nilai terminal dapat membingungkan dan bergantung pada dua
faktor: arus kas yang dinormalisasi dan tingkat pertumbuhan. Menghitungnya
sama sekali tidak mudah karena mewakili sekitar 70% dari nilai pakai aset.
Inilah yang perlu Anda ingat.
Arus Kas yang Dinormalisasi
Menentukan arus kas yang dinormalisasi diperlukan untuk menghitung nilai
terminal, yang merupakan nilai pasar dari aset operasi pada akhir rencana
bisnis. 

Sederhananya, perhitungan arus kas yang dinormalisasi umumnya didasarkan

pada perkiraan arus kas terbaru dari suatu bisnis. Arus kas yang dinormalisasi
ini mendefinisikan tingkat pertumbuhan abadi. Umumnya, arus kas bebas
terbaru digunakan sebagai dasar untuk menghitung arus kas yang
dinormalisasi.

Rumus nilai terminal adalah:

Arus kas bebas untuk nilai terminal = Laba sebelum Bunga, Pajak,
Depresiasi dan Amortisasi tahun lalu +/- Perubahan kebutuhan modal
tertimbang – investasi

Tingkat Pertumbuhan
Pertanyaan kedua menyangkut tingkat pertumbuhan domestik bruto (PDB) di
negara atau wilayah geografis yang bersangkutan. Karena dihitung dengan
jumlah semua nilai tambah pelaku pasar, PDB karenanya mengintegrasikan
pertumbuhan perusahaan Anda. Oleh karena itu, dalam jangka panjang,
perusahaan Anda harus tumbuh secara logis pada tingkat yang sama dengan
PDB.

Argumen ini dapat dilawan dengan menunjukkan perbedaan antara sektor dan
bidang kegiatan. Perusahaan baru di sektor digital tidak memiliki tujuan
pertumbuhan yang sama dengan bisnis dalam ekspor dan impor. Selain
memasukkan perkiraan pertumbuhan Anda, Anda perlu mencari tahu tentang
prospek sektor aktivitas Anda.
 Kekurangan Metode DCF
Meskipun model arus kas yang didiskon dapat menjadi alat yang sangat
berguna untuk menilai bisnis, model ini juga memiliki beberapa batasan yang
perlu dipertimbangkan:

 Model Ini Sangat Sensitif terhadap Asumsi. Sekarang, memprediksi masa depan
seringkali rumit, terutama di masa yang sangat tidak stabil seperti yang telah
ditunjukkan oleh krisis kesehatan. Oleh karena itu, membuat asumsi tidak
mengarah pada perkiraan yang akurat.
 Banyak faktor eksternal yang dikecualikan dari formula arus kas yang
didiskontokan. Seperti persaingan atau perkembangan pasar, analis merasa
sulit untuk memprediksi dan mengintegrasikan faktor-faktor ini yang dapat
memiliki dampak yang cukup besar pada bisnis.
 Perhitungan yang relatif rumit dari formula awal untuk menghitung DCF (arus
kas bebas, tingkat diskonto, nilai terminal) mungkin hanya mencerminkan
sebagian hasil yang akurat. Meskipun sangat berguna dan digunakan secara
luas, metode arus kas yang didiskontokan dapat digabungkan dengan analisis
akuntansi dan keuangan lainnya untuk mendapatkan indikasi yang paling
akurat.

Kesimpulan
Demikian pembahasan mengenai discounted cash flow yang perlu Anda ketahui.
Dari penjelasan tersebut, dapat disimpulkan bahwa discounted cash
flow  merupakan metrik perhitungan yang digunakan untuk memperkirakan
jumlah kas perusahaan di masa mendatang.
Perhitungan ini sangat berguna untuk dijadikan sebagai dasar pertimbangan
untuk melakukan investasi. Dengan begitu, perusahaan dapat memaksimalkan
perolehan keuntungan yang diinginkan.