isu fundamental dan aktual

terkait perumahan dan

permukiman

MK Perumahan dan Permukiman

Dept. Perencanaan Wilayah dan Kota ITS
2020
Sub Pokok Bahasan
•  Fenomena Pertumbuhan Perumkim
•  Permasalahan dalam Perumkim:
•  Gap dalam penyediaan (supply) dan permintaan (demand)
perumkim
•  Permukiman Kumuh (slum) dan permukiman liar (squaDer)
•  Affordable housing
FENOMENA
PERTUMBUHAN
PERUMKIM
Fenomena di Asia
•  Asia merupakan wilayah dengan $ngkat urbanisasi paling $nggi
(karena dari segi wilayah masih didominasi wilayah rural)
•  1 juta orang Inggal di kawasan kumuh kota
•  Dua puluh tahun ke depan akan meningkat dua kali lipat
•  Tantangan utama : affordable housing provision di perkotaan
terutama untuk MBR serta memperhaIkan dampak lingkungan
•  Kebijakan bervariasi : penyediaan social housing secara
terpusat, penyediaan lahan kota untuk private-led-
development, hingga perbaikan kualitas informal housing yang
telah ada.
Fenomena di Indonesia
•  Pembangunan perumahan diakIPan lagi sejak tahun
1960’an karena adanya kebijakan investasi sebagai
modal pembangunan
•  Termasuk lamban dibandingkan dengan negara-negara
ain di Asia
•  Terjadi gap antara permintaan dan penawaran, serta
jenis penyediaan perumahan dan permukim yang
kurang sesuai dengan kemampuan masyarakat
•  Berdasarkan proses tsb muncul dua jenis permukiman
di Indonesia: Formal dan Informal
Jenis permukiman berdasarkan
proses
A. Permukiman formal
•  Merupakan bagian dari perencanaan pembangunan
pemerintah pusat maupun daerah untuk memenuhi
kebutuhan perumahan di suatu wilayah.
•  Ciri utama dari permukiman formal ini adalah
•  didahului perhitungan terhadap kebutuhan serta
•  analisis terhadap kesesuaian fungsi lahan serta daya dukung
lahan.
•  Karena membutuhkan proses dan birokrasi, maka seringkali
penyediaan permukiman jenis ini kalah cepat dengan
penyediaan jenis permukiman yang kedua, yaitu permukiman
informal.
Jenis permukiman berdasarkan
proses
B. Permukiman informal
•  Permukiman ini merupakan cerminan dari kekuatan
masyarakat dalam menyediakan kebutuhannya
sendiri dengan segala keterbatasan yang dimiliki.
•  permukiman informal cenderung kurang diawali
dengan perhitungan dan analisis tersebut bahkan
terhadap faktor kelayakan hidupnya.
 housing as ‘what it is’
•  Fenomena persepsi terhadap permukiman informal: dulu
Idak dianggap, sekarang diakui sebagai kekuatan
masyarakat secara swadaya untuk membantu
penyediaan perumahan rakyat
•  Contoh : Kampung à diakui atas kebenaran dan
manfaat, bukan lagi sebagai fitur kota yang dianggap
mengganggu karena kemampuannya memberikan
alternaIf sebagai affordable housing untuk 60-70% kota.
PERMASALAHAN DALAM
PERUMAHAN & PERMUKIMAN
Akar Permasalahan:
1. Pertumbuhan penduduk, terutama dalam hubungan
dengan kecepatan pertumbuhan dan penyebarannya;
2. Ketidakseimbangan kepadatan dalam kaitan dengan
pulau yang padat (Jawa) dan pulau yang lengang;
3. Kondisi permukiman akibat keterlambatan pembangunan
maupun proses pembangunan itu sendiri;
4. Permukiman kota à konsentrasi penduduk dan spekulasi
lahan, serta pertumbuhan yang pesat dari
‘perkampungan buruk’ (slums dan squatter);
5. Permukiman desa à daya dukung sistem ekologi
pedesaan
Permasalahan 1:
Gap dalam Supply-Demand Perumkim
•  Arus urbanisasi yang
sangat Inggi pada
kota – kota besar
menyebabkan
keIdakseimbangan
“demand” dan
“supply”
hDp://media.licdn.com
Isu Permasalahan dalam Pembangunan
Formal (berkaitan dengan aspek supply)
•  Belum adanya kebijakan pemerintah yang benar-benar mendukung pertumbuhan
pasar perumahan MBR
•  proses dan birokrasi yang membutuhkan waktu membuat proses ini menjadi kalah cepat
dengan proses pertumbuhan permukiman informal yang ada di lapangan
•  kurangnya penyediaan atau akses terhadap rumah bagi masyarakat dengan segmen
tertentu

•  Kurangnya sinergi antar ins$tusi pemerintah dalam perumusan kebijakan

•  Batasan harga rumah Idak kena pajak
•  Kebijakan terkait tata ruang
•  Penyediaan lahan rusunawa

•  ke$dakseimbangan kebutuhan dan pengadaan perumahan yang akhirnya

diselesaikan melalui pendekatan numerisIk dari rumah. Belum adanya sistem
administrasikependudukan dengan nomor idenItas tunggal
•  Data kependudukan
•  Data kebutuhan dan kondisi rumah
Isu Permasalahan dalam
Pembangunan Informal (berkaitan
dengan aspek demand)
Masyarakat secara swadaya membangun rumah untuk
kebutuhannya sendiri dan fenomena yang muncul adalah:
•  fenomena perluasan daerah permukiman baru
dikawasan non permukiman (permasalahan dari sisi
zonasi)
•  Pola pengaturan dari tata letak bangunan yang
umumnya berdempetan tanpa pemisah sehingga
menurunkan kualitas peredaran udara dan paparan
cahaya matahari (konsep tata ruang)
•  Fungsi RTH sebagai amenity permukiman secara ekologis
maupun secara fungsi sosial seringkali diabaikan.
 Permasalahan Umum Sektor Perumahan

1 Mismatch dalam Penyediaan

Hunian Layak untuk MBR
Supply Demand
Mengandalkan fasilitas pembiayaan formal MBR non-bankable
Harga rumah makin tinggi Keterbatasan afordabilitas

Kurangnya sinergi antar institusi Batasan harga rumah tidak kena pajak
2
•

pemerintah dalam perumusan • Kebijakan terkait tata ruang

•
kebijakan Penyediaan lahan rusunawa

Belum adanya kebijakan

3 Belum adanya kemudahan dalam proses dan biaya
•

pemerintah yang benar-benar administrasi pembangunan rumah MBR

mendukung pertumbuhan pasar
perumahan MBR
Belum adanya sistem administrasi
4 kependudukan dengan nomor
identitas tunggal
•
Persyaratan pengajuan KPR FLPP yang cukup rumit
• Data yang ada belum dapat menggambarkan kebutuhan serta
•
kondisi (kualitas) rumah secara riil (by name by address)
Data kependudukan adalah basis utama pelaksaanaan
Housing Career System.
Permasalahan 2:
Slums dan Squatters
•  munculnya permukiman ilegal dan lingkungan permukiman kumuh
merupakan dampak dari kebutuhan permukiman yang Idak
terakomodasi
•  Permukiman kumuh (slums): Pemukiman yang Idak layak huni
karena Idak memenuhi persyaratan untuk hunian baik secara teknis
maupun non teknis.
•  Permukiman ilegal (squaIers): Rumah yang dibangun di atas tanah
yang Idak diperuntukkan untuk bangunan (misalnya daerah bantaran
sungai, sempadan rel KA, bawah jembatan)
Permasalahan 3 :
Affordable Housing
•  masih terbatasnya akses MBR terhadap sumber pembiayaan
•  proporsi rumah tangga yang memiliki akses terhadap rumah
layak huni pada tahun 2018 baru sekitar 54,9 persen
Aspek keterjangkauan dalam pengadaan perumahan:
•  Replicable, arInya pembangunan perumahan harus
disesuaikan dengan kemampuan masyarakat, walaupun
dengan subsidi rendah ataupun tanpa subsidi.
•  Accessible, arInya pembangunan perumahan tetap
memungkinkan kelompok sasaran terutama kelompok
masyarakat berpenghasilan rendah dalam menjangkau
kemudahan kredit perumahan yang dilihat dari Ingkat
pendapatan dan pengeluaran.
Permasalahan 3 :
Affordable Housing
Dukungan pemerintah :
•  memperluas akses masyarakat berpenghasilan rendah
(MBR) terhadap pembiayaan rumah layak huni dan
terjangkau,
•  penguatan sisi fiskal
•  Penguatan kelembagaan
•  melakukan penyederhaaan regulasi
 Permasalahan 3 :
Affordable Housing
Bentuk penyederhanaan regulasi:
•  Peraturan Pemerintah Nomor 47 tahun 2019 tentang
Pemberdayaan Lembaga Jasa Keuangan dan Pelaksanaan
Kemudahan dan/atau Bantuan Pembiayaan dalam Sistem
Pembiayaan Perumahan dan Kawasan Permukiman,
•  Peraturan Menteri PUPR No. 10 tahun 2019 tentang
Kriteria Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dan
Persyaratan Kemudahan Perolehan Rumah Bagi
Masyarakat Berpenghasilan Rendah,
•  Relaksasi aturan untuk bantuan pembiayaan perumahan
berbasis tabungan (BP2BT) dengan mempermudah
SerIfikat Laik Fungsi (SLF), tabungan, dan uang muka;
Berpikir komprehensif mengenai
permasalahan perumkim:
•  Menghindari blind-eye policy: Kebijakan perumkim
sebaiknya mengakomodasi seluruh permasalahan
perumkim pada masyarakat luas di lingkup kota,
bukan di beberapa IIk saja;
•  MemperhaIkan program pengembangan rumah
transisi bagi para pendatang di kota untuk
menghindari urban poor berikutnya;
•  Menempatkan alokasi permukiman, baik secara
umum maupun khusus bagi MBR sebagai salah satu
elemen penIng dalam perencanaan tata ruang kota.
Referensi
1.  Tim Perumkim PWK (2017). Buku Ajar Perumahan dan
Permukiman. PWK ITS.
2.  Johan Silas (2016). Perumahan dalam Jejak Paradoks. Laboratorium
Perumahan dan Permukiman. Arsitektur ITS.
3.  UNHABITAT (2008). Housing the Poor in Asian CiIes. Unescap,
Thailand.
4.  Komarudin. (1997). Pembangunan perumahan dan permukiman.
Jakarta: PT Rakasindo.