Konsep Dasar RDTR

Penyusunan Materi Teknis RDTR
KECAMATAN JATIROGO KABUPATEN TUBAN

PROVINSI JAWA TIMUR

Bagian 1 - Fakta dan Analis

PROVINSI JAWA TIMUR

Bagian 1 - Fakta dan Analisa
5.1 Konsep RDTR BWP Jatirogo
5.1.1 Konsep Penetapan Tujuan Penataan Ruang BWP Jatirogo
Tujuan penataan BWP Jatirogo merupakan nilai dan/atau kualitas terukur yang akan
dicapai sesuai dengan arahan pencapaian sebagaimana ditetapkan dalam RTRW
Kabupaten Tuban dan RTRW Kabupaten Tuban. Dimana dalam RTRW Kabupaten
Tuban dan Provinsi Jawa Timur, Kecamatan Jatirogo diarahkan sebagai PKL.
Tujuan penataan BWP berfungsi:

a. Sebagai acuan untuk penyusunan rencana pola ruang, penyusunan rencana
jaringan prasarana, penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya,
penyusunan ketentuan pemanfaatan ruang, penyusunan peraturan zonasi;
dan
b. Menjaga konsistensi dan keserasian pengembangan kawasan perkotaan
dengan RTRW.
Perumusan tujuan penataan BWP didasarkan pada:
a. Arahan pencapaian sebagaimana ditetapkan dalam RTRW;
b. Isu strategis BWP, yang antara lain dapat berupa potensi, masalah, dan
urgensi penanganan; dan
c. Karakteristik BWP.
Tujuan penataan BWP dirumuskan dengan mempertimbangkan:

a. Keseimbangan dan keserasian antarbagian dari wilayah kabupaten/kota;
b. Fungsi dan peran BWP;
c. Potensi investasi;
d. Kondisi sosial dan lingkungan BWP;
e. Keran masyarakat dalam pembangunan; dan
f. Prinsip-prinsip yang merupakan penjabaran dari tujuan tersebut
Berdasarkan arahan Persub RTRW Kabupaten Tuban, Jatirogo mempunyai fungsi

hutan produksi dan industri kehutanan, pusat pemasaran dan perdagangan
regional, pusat perhubungan dan komunikasi, pusat kegiatan industri kecil, pusat
pelayanan masyarakat. Kegiatan yang diarahkan berkembang di wilayah
pengaruhnya antara lain adalah: pertanian, Industri kecil, pertambangan dan
peggalian, serta kehutanan.
Adapun isu strategis yang terdapat di BWP Jatiirogo berdasarkan hasil kesepakatan
melalui FGD secara garis besar adalah sebagai berikut:
1) Perkembangan kawasan perkotaan membentuk pola linear;
2) Terdapat rencana toll gate;
3) Terdapat rencana reaktivasi stasiun dan jalur kereta api;
4) Kebutuhan atas rencana pembangunan jalan lingkar;
5) Pengembangan sentra industri kecil menengah; dan
6) Pemenuhan kebutuhan sumber daya air.
Konsep RDTR Jatirogo | 5.2

PROVINSI JAWA TIMUR

Berdasarkan arahan dan isu strategis di atas, maka tujuan penataan BWP Jatirogo
adalah sebagai berikut:
Dengan prinsip penataan ruang sebagai berikut:

1) Mengembangkan perdagangan dan jasa skala regional;
2) Mengembangkan kegiatan pendidikan dan kesehatan skala regional
3) Mengembangkan sumber daya alam (sumber daya hayati dan sumber daya
alam non hayati);
4) Mengembangkan pusat pertumbuhan penunjang kegiatan agro industri dan
pertanian terpadu;
5) Mengembangkan ekowisata dan agrowisata;
6) Mengembangkan aksesibilitas internal dan eksternal yang baik;
7) Mengembangkan kebutuhan permukiman dan perumahan yang layak; dan
8) Mengembangkan fungsi-fungsi ekologis yang cukup dan ruang terbuka hijau
yang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

5.1.2 Konsep Struktur Ruang

Pengembangan BWP Jatirogo akan terkait dengan pengembangan wilayah lain
yang ada dalam konteks Kabupaten Tuban, dikarenakan fungsi yang diarahkan
untuk BWP Jatirogo oleh RTRW Kabupaten Tuban yaitu sebagai Pusat Kegiatan
Lokal (PKL).
Atas dasar hal tersebut di atas, maka konsep struktur ruang BWP Jatirogo diarahkan
pada :
1. Pengembangan BWP Jatirogo sebagai Pusat Kegiatan Lokal (PKL), melalui:
a. antisipasi pertumbuhan baru di sekitar tollgates Jatirogo di Desa Ngepon
melalui penyediaan ruang yang berbentuk kluster-kluster pertumbuhan
guna efektivitas dan efisiensi ruang.
b. antisipasi pertumbuhan baru di sekitar Stasiun Jatirogo sehubungan dengan
adanya rencana aktivasi KA Jatirogo – Bojonegoro.

PROVINSI JAWA TIMUR

c. peningkatan aksesibilitas BWP Jatirogo dengan wilayah sekitarnya yang
meliputi ruang Jl. Raya Bulu – Bancar, koridor Jl. Raya Jatirogo, serta Jl. Blora;
d. peningkatan aksesibilitas dalam wilayah BWP Jatirogo yang meliputi
pembuatan jalan lingkar melalui peningkatan dan pembuatan jalan baru,
pembuatan jalan menuju KPI Sugihan, peningkatan dan pembuatan jalan
menuju toll gates dari KPI Sugihan, serta peningkatan aksesibilitas lainnya.
e. pengembangan fungsi utama BWP Jatirogo sebagai pusat pengembangan
pertanian terpadu dan pengolahan industri turunan dari hasil pertanian,
pusat pendidikan, perdagangan-jasa dan pariwisata berbasis ekowisata dan
agrowisata berskala regional.
2. Pengembangan sistem pusat pelayanan kota, melalui :

a. pembagian wilayah kota menjadi 3 Sub Bagian Wilayah Perencanaan (Sub
BWP);
b. pembentukan pusat pelayanan kota secara berhirarki;
c. pengembangan pusat pelayanan kota baru sekitar Sadang dan Sugihan
dengan fungsi utama sebagai pusat etalase dan pusat pelayanan umum
sebagai pendukung KPI Sugihan;
d. peningkatan aksesibilitas antara pusat pelayanan kota, sub pusat
pelayanan kota dan pusat lingkungan; dan
e. penyediaan RTH, prasarana pejalan kaki, sektor informal pada kawasan
pusat pelayanan kota, sub pusat pelayanan kota dan pusat lingkungan.
3. Pengembangan sistem prasarana wilayah, melalui :

a. pelebaran jalan-jalan utama baik JKP-2, JKP-4, JKS, maupun jalan lokal dan
lingkungan;
b. pengembangan sistem transportasi angkutan dan kereta api secara
terpadu;
c. peningkatan kapasitas pelayanan telekomunikasi secara terestrial atau
sistem kabel ke seluruh kawasan permukiman dan kawasan fungsional kota
lainya;
d. pengembangan jaringan telepon seluler dengan penggunaan menara
bersama antar operator dalam satu sistem pengelolaan;
e. penataan Kali Kening melalui normalisasi, pembuatan kolam yang akan
berfungsi sebagai retarding - basin, yang akan meredam aliran banjir lokal
sehingga berguna sebagai penampungan banjir sementara, menyediakan
sempadan sepanjang jalur Kali Kening yang dapat difungsikan untuk RTH
dan sarana rekreasi, menyediakan sanitasi lingkungan, serta mengarahkan
bangunan untuk menghadap Kali Kening.
f. mempertahankan jaringan irigasi untuk mendukung pengembangan lahan
pertanian pangan berkelanjutan;
g. melindungi sumber – sumber mata air dan daerah resapan air;
h. pembuatan Sistem Resapan Air Hujan (SRAH) dan sumur resapan
perkotaan;

PROVINSI JAWA TIMUR

i. pembuatan embung atau atau cekungan penampung (retention basin)
dengan memperhatikan tingkat resapan tanah untuk mengatur dan
menampung suplai aliran air hujan serta untuk meningkatkan kualitas air di
badan air yang terkait;
j. perluasan jaringan air minum;
k. pengembangan sistem pengolahan limbah baik secara terpusat maupun
setempat melaui SPALD-T atau SPALD-S;
l. peningkatan pengelolaan sistem persampahan dengan prinsip 3R (Reuse,
Reduce, Recycle);
m. normalisasi sistem drainase kota;
n. penyediaan prasarana dan sarana jalan pejalan kaki pada kawasan
fungsional dan sepanjang jalan utama kota; dan
o. penyediaan jalur evakuasi bencana pada lokasi yang rentan terhadap
bencana, seperti potensi bahaya banjir sekitar Kali Kening, angin puting
beliung, dan potensi kebakaran hutan.
Gambar 5. 1 Konsep Pembagian Sub BWP dan Struktur Ruang BWP Jatirogo

PROVINSI JAWA TIMUR

Gambar 5. 2 Konsep Fungsi tiap Sub BWP

PROVINSI JAWA TIMUR

Penataan kluster pusat

pertumbuhan sekitar tollgates
Jatirogo
Pembuatan KPI berbasis agro dan
pertanian terpadu, penyediaan
infrastruktur, akses jalan baru dan
pengembangan jalan lingkar
Relokasi Terminal Jatirogo
Redevelopment Sadang dan

sekitarnya sebagai pusat
pertumbuhan baru
Relokasi dan penataan TPAS

Besowo
Penataan Kali Kening untuk

penyediaan air dan
antisipasi banjir
Pengembangan angkutan transportasi
terpadu dan penatan sekitar Stasiun
Jatirogo
Gambar 5. 3 Konsep Umum Pegembangan BWP Jatirogo
5.1.3 Konsep Rencana Pola Ruang

Rencana pola ruang dalam RDTR merupakan rencana distribusi subzona
peruntukan yang antara lain meliputi hutan lindung, zona sempadan sungai, zona
penyangga, perumahan, perdagangan dan jasa, perkantoran, industri, pertanian,
pariwisata, transportasi dan pertambangan, ke dalam blok-blok. Rencana pola
ruang dimuat dalam peta yang juga berfungsi sebagai zoning map bagi peraturan
zonasi.
Rencana pola ruang berfungsi sebagai:
a. alokasi ruang untuk berbagai kegiatan sosial, ekonomi, serta kegiatan
pelestarian fungsi lingkungan dalam BWP;

PROVINSI JAWA TIMUR

b. dasar penerbitan izin pemanfaatan ruang;
c. dasar penyusunan RTBL; dan
d. dasar penyusunan rencana jaringan prasarana.
Rencana pola ruang dirumuskan berdasarkan:
a. daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup dalam BWP; dan
b. perkiraan kebutuhan ruang untuk pengembangan kegiatan sosial ekonomi
dan pelestarian fungsi lingkungan.
Rencana pola ruang dirumuskan dengan kriteria:
a. mengacu pada rencana pola ruang yang telah ditetapkan dalam RTRW;
b. memperhatikan rencana pola ruang bagian wilayah yang berbatasan;
c. memperhatikan mitigasi dan adaptasi bencana pada BWP, termasuk dampak
perubahan iklim; dan
d. menyediakan RTH dan RTNH untuk menampung kegiatan sosial, budaya,
dan ekonomi masyarakat.
A. Zona Lindung
Zona Lindung di BWP Jatirogo terdiri dari :
1. Zona sempadan sungai melalui;
a. membatasi perkembangan kawasan terbangun dengan mengembangkan
RTH pada kawasan sempadan sungai;
b. membatasi perkembangan permukiman dan mengembangkan RTH pada
kawasan sempadan mata air; dan
c. menjaga luasan dan fungsi dari kawasan yang memberikan perlindungan
setempat.
2. Zona RTH kota yang antara lain meliputi, rimba kota, taman kota, taman
kelurahan, taman RW, taman RT dan pemakaman;
a. mempertahankan ruang terbuka hijau yang sudah ada;
b. menyediakan RTH publik dan privat pada kawasan yang baru;
c. menambah penyediaan RTH publik dalam bentuk hutan kota, taman kota,
taman kelurahan, taman RW, dan taman RT;
d. menyediakan RTH pemakaman; dan
e. meningkatkan intensitas penghijauan pada kawasan lindung;
3. Zona lindung spiritual dan kearifan lokal

a. menyediakan sarana dan prasarana penunjang untuk kegiatan ziarah ke
makam Mbah Punjul;
b. menyediakan RTH di sekitar makam.
4. Zona rawan bencana alam;

a. menyediakan sarana dan prasarana penanggulangan bencana baik yang
berkaitan dengan soft infrastruktur (peraturan, selebaran berkaitan dengan

PROVINSI JAWA TIMUR

mitigasi bencana) maupun penyediaan hard infrastruktur (jalan, signage,
lokasi titik kumpul, TES, dan TEA); dan
b. menyediakan jalur evakuasi bencana pada kawasan rawan bencana
B. Zona Budidaya
Zona budidaya di BWP Jatirogo terdiri dari :
1) Zona perumahan,
b. mengembangkan perumahan berkepadatan sedang (R3) secara menyebar
pada Sub BWP B dan C;
c. mengembangkan perumahan berkepadatan rendah (R4) pada wilayah
pinggiran kota pada Sub BWP A;
d. meningkatkan fungsi rumah terintegrasi dengan fungsi lain seperti ruko dan
rukan;
e. meningkatkan kualitas perumahan pada kawasan kumuh melalui perbaikan
kondisi lingkungan perumahan;
2) Zona perdagangan dan jasa (K)
a. mengembangkan pasar hasil industri turunan dan etalase sebagai
perdagangan skala kota (K-1) di sub BWP B;
b. mengembangkan kawasan pusat perbelanjaan secara berhierarki sesuai
skala pelayanan sebagai perdagangan skala BWP (K-2);
c. mengembangkan kawasan khusus perdagangan dan jasa di pusat
pelayanan kota yang sekaligus berfungsi sebagai kawasan wisata untuk
perdagangan skala BWP (K-2);
d. menyediakan lokasi khusus untuk zona toko cinderamata dan zona wisata
kuliner khas Jatirogo untuk skala kecamatan (K-3) menyebar di setiap Sub
BWP ;
e. mengelola, menata, dan membatasi ruang untuk sektor informal di kawasan
perdagangan yang sudah ada (K-3);
f. menyediakan ruang khusus sektor informal (PKL) dengan desain kawasan
yang menarik sebagai tempat kumpul dan wisata (K-3);
2) Zona perkantoran (KT), yang meliputi perkantoran pemerintah dan perkantoran
swasta;
3) Zona sarana pelayanan umum (SPU) yang meliputi sarana pelayanan umum
pendidikan, kesehatan, olah raga, dan transportasi:
a. sarana pelayanan umum skala kota (SPU-1) di Sub BWP B,
b. sarana pelayanan umum skala BWP; dan
c. sarana pelayanan umum skala kecamatan,

PROVINSI JAWA TIMUR

4) Zona KPI (KPI)
menetapkan kawasan peruntukan industri untuk sentra industri kecil dan
menengah (SIKM) Sub BWP A;
5) Zona Hutan Produksi (HP)
a. mendeliniasi Hutan Tetap (HP-2)
6) Zona Pertanian (P)
a. menetapkan pertanian tanaman pangan (P-1), khususnya yang
berkaitan dengan LP2B;
b. megembangkan peternakan (P-4).
7) Zona Pertambangan (T)
8) Zona Tempat Pemrosesan Akhir (TPA)
9) Zona Pariwisata (W)
a. Wisata alam (W-1)
b. Wisata Buatan (W-2)
10) Zona Pertanahanan dan Keamanan (HK)
11) Zona Transportasi (TR)
12) Zona Lainnya (PL)
a. Menyediakan Tempat Evakuasi Sementara (PL-1)
b. Menyediakan Tempat Evakuasi Akhir (PL-2)
c. Menyediakan Instalasi Pengolahan Air Minum (IPAM) di setiap Sub
BWP;
d. Menyediakan Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) khususnya di
Sub BWP B dan Sub BWP C;dan
e. Menyediakan pergudangan di Sub BWP B.

PROVINSI JAWA TIMUR

Gambar 5. 4 Konsep Rencana Pola Ruang BWP Jatirogo
5.1.4 Konsep Sub BWP Yang Diprioritaskan

A. Dasar Pertimbangan
Penetapan kawasan yang diprioritaskan penanganannya merupakan upaya dalam
rangka operasionalisasi rencana tata ruang yang diwujudkan ke dalam rencana
penanganan kawasan yang diprioritaskan. Penetapan kawasan yang diprioritaskan
penanganannya bertujuan untuk mengembangkan, melestarikan, melindungi,

PROVINSI JAWA TIMUR

memperbaiki, mengkoordinasikan keterpaduan pembangunan, dan/atau
melaksanakan revitalisasi di kawasan yang bersangkutan, yang dianggap memiliki
prioritas tinggi dibandingkan kawasan lainnya. Kawasan yang diprioritaskan
penanganannya merupakan lokasi pelaksanaan salah satu program prioritas dari
RDTR. Penetapan kawasan yang diprioritaskan penanganannya berfungsi sebagai:
• Dasar penyusunan RTBL dan rencana teknis pembangunan sektoral; dan
• Dasar pertimbangan dalam penyusunan indikasi program prioritas RDTR.
Penetapan kawasan yang diprioritaskan penanganannya ditetapkan berdasarkan:
• Tujuan penataan ruang;
• Nilai penting kawasan yang akan ditetapkan;
• Kondisi ekonomi, sosial-budaya, dan lingkungan kawasan yang akan
ditetapkan;
• Daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup kawasan; dan
• Ketentuan peraturan perundang-undangan terkait.
Penetapan kawasan yang diprioritaskan penanganannya ditetapkan dengan
kriteria:
• Merupakan faktor kunci yang mendukung perwujudan rencana pola ruang dan
rencana jaringan prasarana, serta pelaksanaan peraturan zonasi di kawasan;
• Mendukung tercapainya agenda pembangunan dan pengembangan kawasan;
• Merupakan kawasan yang memiliki nilai penting dari sudut kepentingan
ekonomi, sosial-budaya, fungsi dan daya dukung lingkungan hidup, dan
memiliki nilai penting lainnya yang sesuai dengan kepentingan pembangunan
kota; dan/atau
• Merupakan kawasan yang dinilai perlu dikembangkan, diperbaiki, dilestarikan,
dan/atau direvitalisasi agar dapat mencapai standar tertentu berdasarkan
pertimbangan ekonomi, sosial-budaya, dan/atau lingkungan.
Batas delineasi lokasi Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya ditetapkan
dengan mempertimbangkan:
• batas fisik, seperti batas blok, jaringan jalan, sungai, dll;
• fungsi kawasan, seperti zona dan sub zona;
• wilayah administratif;
• penentuan secara kultural tradisional;
• kesatuan karakteristik tematik; dan
• jenis kawasan, seperti kawasan baru yang berkembang cepat, kawasan
terbangun yang memerlukan penataan, kawasan dilestarikan, kawasan rawan
bencana, dan kawasan gabungan atau campuran.
Dalam penentuan sub BWP yang perlu diprioritaskan penanganannya mempunyai
tema penanganan. Tema penanganan adalah program utama untuk setiap lokasi.
Tema penanganan sub BWP yang diprioritaskan penanganannya terdiri atas :
• Perbaikan prasarana, sarana, dan blok/kawasan;
• Pengembangan kembali prasarana, sarana, dan blok/kawasan;
• Pembangunan baru prasarana, sarana, dan blok/kawasan; dan/atau

PROVINSI JAWA TIMUR

• Pelestarian/pelindungan blok/kawasan.
Dasar pertimbangan penetapan sub BWP yang diprioritaskan penanganannya

dalam RDTR Jatirogo ini adalah sebagai berikut:
• salah satu arahan dari RTRW Kabupaten Tuban di Jatirogo adalah adanya
penetapan Kawasan Peruntukan Industri (KPI) di Desa Bader dan sekitar Desa
Besowo serta adanya potensi pertanian dan kehutanan, sehingga perlu
dialokasikan ruang untuk KPI dan Pertanian secara terpadu;
• perlu adanya alternatif pusat kegiatan sehingga tidak terpusat di koridor
Jatirogo;
B. Penetapan Lokasi Sub BWP Prioritas

Penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya merupakan upaya dalam
rangka operasionalisasi rencana tata ruang yang diwujudkan ke dalam rencana
penanganan Sub BWP yang diprioritaskan. Adapun lokasi Sub BWP prioritas
direncanakan di Sub BWP A.
Berdasarkan berbagai pertimbangan tersebut di atas, tema yang perlu di
prioritaskan penanganannya di BWP Jatirogo adalah:
a. penataan KPI berbasis agro dan Pertanian Terpadu;
b. pengembangan pusat pertumbuhan baru; dan
Gambar 5. 5 Konsep Sub BWP Yang Diprioritaskan

PROVINSI JAWA TIMUR

5.2 Konsep Peraturan Zonasi BWP Jatirogo
5.2.1 Pembagian Blok Peruntukan
Zona adalah kawasan atau area yang memiliki fungsi dan karakteristik lingkungan
yang spesifik. Pembagian zona dilakukan atas pertimbangan:
a. karakteristik pemanfaatan ruang/lahan yang sama;
b. batasan fisik seperti jalan, gang, sungai, branchgang atau batas kapling;
c. orientasi bangunan; dan
d. lapis bangunan.
Batas blok sebaiknya pada batasan fisik yang bersifat relatif permanen dan mudah
dikenali, sehingga tidak menimbulkan berbagai interpretasi. Dalam beberapa hal,
batasan administrasi dapat juga menjadi pertimbangan yang sangat penting.
Penomoran Blok Peruntukan Untuk memberikan kemudahan referensi maka blok

peruntukan perlu diberi nomor blok.
GSJ
GSJ
GSB
Nomor Blok Peruntukan
BLOK
PERUNTUKAN
GSB
GSJ
GSJ
Gambar 5.5
Gambar 4.3
Contoh Penomoran Blok Peruntukan
Ketentuan Zonasi dengan batasan Fisik
Pembagian blok perencanaan dilakukan dengan pertimbangan karakteristik

lingkungan, pemanfaatan ruang dibatasi secara fisik, seperti sungai, jaringan jalan,
utilitas dan lainnya yang bersifat relatif permanen dan mudah dikenali, sehingga
tidak menimbulkan berbagai interprestasi mengenai batas blok yang ditetapkan.
Dalam beberapa hal, batasan secara administrasi juga menjadi pertimbangan yang
sangat penting. Untuk memberikan kemudahan referensi, maka blok peruntukan
perlu diberi nomor blok. Dalam satu blok biasanya terdapat satu fungsi dominan,

PROVINSI JAWA TIMUR

dimana apabila dalam satu blok terdapat fungsi lain selain fungsi dominan maka
kegiatan tersebut masuk ke dalam jenis kegiatan.
Sebelum dilakukan pembagian blok, dalam Penyusunan RDTR Kawasan Perkotaan

Jatirogo ini akan dibagi Sub Bagian Wilayah Perencanaan (Sub BWP) dalam
konteks Kawasan Perkotaan Jatirogo. Pembagian sub BWP ini didasarkan pada
batas wilayah administrasi kecamatan yang sudah di bahas pada bab sebelumnya.
Konsep Pembagian Sub BWP dan Blok Jatirogo

PROVINSI JAWA TIMUR

Tabel 5.4
Pembagian Blok pada BWP Jatirogo
SUBBWP BLOK Total
1 126,37
2 96,60
3 109,02
4 261,60
5 163,74
A
6 421,01
7 176,06
8 93,56
9 175,15
10 29,18
A Total 1652,29
1 16,88
2 62,51
3 64,80
B
4 84,38
5 320,39
6 473,95
B Total 1022,90
1 118,81
2 78,78
3 96,24
4 52,91
5 42,12
C
6 201,09
7 109,67
8 217,95
9 68,90
10 79,13
C Total 1065,59
BWP Jatirogo 3740,78
Sumber : Hasil Rencana, 2020
5.2.2 Konsep Klasifikasi Zona

A. Definisi Terkait
Zona adalah :
• kategori penggunaan atau aktivitas lahan, bangunan, struktur atau aktivitas
yang diijinkan oleh hukum yang berlaku;
• suatu area yang digambarkan dalam sebuah peta rencana zoning serta
disusun dan dirancang berdasarkan suatu peraturan untuk penggunaan
khusus;
• suatu area dalam hubungannya dengan ketetapan peraturan terkait;
penggunaan tertentu dari suatu lahan, bangunan dan struktur diijinkan dan

PROVINSI JAWA TIMUR

penggunaan lainnya dibatasi, dimana lapangan dan lahan terbuka diwajibkan;
sementara untuk kapling, batas ketinggian bangunan dan persyaratan lainnya
ditetapkan, semua yang terlebih dahulu diidentifikasikan untuk zona dan
wilayah dimana penggunaan dilakukan; dan
• bagian wilayah kota, jalan, gang, dan jalan umum lainnya, yang merupakan
penggunaan tertentu dari suatu lahan, lokasi dan bangunan tidak diijinkan,
dimana lapangan tertentu dan ruang terbuka diwajibkan dan batas ketinggian
bangunan tertentu ditetapkan.
B. Klasifikasi Zona
Klasifikasi zonasi di Kawasan Perkotaan Jatirogo disusun berdasarkan pola ruang

yang ada di RTRW Kabupaten Tuban. Berdasarkan hal tersebut maka klasifikasi
zona yang akan di gunakan di Kawasan Perkotaan Jatirogo meliputi:
a Zona
Yaitu peruntukkan tanah zona/peruntukkan tanah dasar yang masih memiliki
sifatnya yang asli. Berdasarkan RTRW Kabupaten Tuban, zona pada Kawasan
Perkotaan Jatirogo akan dikembangkan fungsi-fungsi :
1. Kawasan lindung, meliputi :
1) Kawasan lindung setempat, meliputi sempadan sungai
2. Kawasan budidaya
1) Kawasan hutan produksi
2) Kawasan pertanian, meliputi kawasan tanaman pangan
3) Kawasan peruntukan industri
4) Kawasan permukiman
• Kawasan permukiman perkotaan
• Kawasan permukiman perdesaan
5) Kawasan pertambangan, meliputi kawasan pertambangan mineral
bukan logam
b Sub Zona
Adalah zona spesifik merupakan hirarki zona setelah zona yang telah diberikan
karakter-karakter tertentu sehingga memiliki sifat-sifat pembatasan ataupun
keleluasaan tertentu.
Untuk lebih jelasnya mengenai penyusunan klasifikasi zona yang akan digunakan
pada Kawasan Perkotaan Jatirogo dapat dilihat pada Tabel berikut ini.

PROVINSI JAWA TIMUR

Tabel 5.5
Klasifikasi Zona Kawasan Lindung
No Rencana Pola Ruang
1 Zona Lindung zona sempadan sungai (SS) sempadan sungai (SS)
zona RTH (RTH) rimba kota (RTH-1)
taman kota (RTH-2)
taman kecamatan (RTH-3)
taman kelurahan (RTH-4)
pemakaman (RTH-7)
zona penyanggan (PE) zona penyanggan (PE)
zona lindung spiritual dan zona lindung spiritual dan
kearifan lokal (LS) kearifan lokal (LS)
2 Zona budi daya zona perumahan (R) sedang (R-3)
rendah (R-4)
zona perdagangan dan jasa perdagangan dan jasa skala kota
(K) (K-1)
perdagangan dan jasa skala
BWP (K-2)
perdagangan dan jasa skala sub
BWP (K-3)
zona perkantoran (KT)
zona sarana pelayanan sarana pelayanan umum skala sarana pelayanan umum
umum (SPU) kota (SPU-1) skala kota pendidikan (SPU-
1.1)
sarana pelayanan umum
skala kota transportasi (SPU-
1.2)
skala kota kesehatan (SPU-
1.3)
skala kota olahraga (SPU-
1.4)
skala kota peribadatan (SPU-
1.5)
sarana pelayanan umum skala sarana pelayanan umum
kecamatan (SPU-2) skala kecamatan pendidikan
(SPU-2.1)
skala kecamatan kesehatan
(SPU-2.3)
skala kecamatan olahraga
(SPU-2.4)
sarana pelayanan umum skala sarana pelayanan umum
kelurahan (SPU-3) skala kelurahan pendidikan
(SPU-3.1)
skala kelurahan transportasi
(SPU-3.2)
skala kelurahan kesehatan
(SPU-3.3)

PROVINSI JAWA TIMUR

No Rencana Pola Ruang
skala kelurahan olahraga
(SPU-3.4)
skala kelurahan peribadatan
(SPU-3.5)
zona kawasan peruntukan kawasan peruntukan industri
industri (KPI) (KPI)
sentra industri kecil menengah
(SIKM)
zona hutan produksi (HP) hutan produksi tetap(HP-2)
zona pertanian (P) pertanian tanaman pangan (P-
1)
peternakan (P-4)
zona pertambangan (T) pertambangan (T)
zona pertahanan dan pertahanan dan keamanan (HK)
keamanan (HK)
zona tempat pemrosesan tempat pemrosesan akhir (TPA)
akhir (TPA)
zona pariwisata (W) wisata alam (W-1)
wisata buatan (W-2)
Zona peruntukan lainnya pergudangan (PL-6)
(PL)
Sumber : - Permen ATR/BPN No. 16 Tahun 2018 tentang Pedoman Penyusunan RDTR dan Peraturan
Zonasi Kabupaten/Kota
- Standar Penyusunan Basis Data Peta RTRW Provinsi, Kabupaten, dan Kota serta RDTR
Kabupaten/Kota.
- Hasil Analisis, 2020.

5.2.3 Konsep Peraturan Zonasi

Penyusunan peraturan zonasi di Kawasan Perkotaan Jatirogo dilakukan dengan
pendekatan deduksi dan induksi, pendekatan ini memanfaatkan hasil kajian dengan
pendekatan deduksi yang dikoreksi dan divalidasi dengan kondisi dan persoalan
empirik yang ada di daerah yang disusun peraturan zonasinya.
A. Konsep Penyusunan Peraturan Teknis Zonasi
Aturan teknis zonasi adalah aturan pada suatu zonasi yang berisi ketentuan
pemanfaatan ruang (kegiatan atau penggunaan lahan, intensitas pemanfaatan
ruang, ketentuan tata massa bangunan, ketentuan prasarana minimum yang
harus disediakan, aturan lain yang dianggap penting dan aturan khusus untuk
kegiatan tertentu.
Aturan teknis disusun dengan mempertimbangkan:
a. Aspek yang diperhatikan (Issues of Concern), adalah pokok perhatian atau
kriteria yang menjadi dasar penyusunan aturan. Contoh perhatian dalam
pengaturan adalah:
§ Fungsional : menjamin kinerja yang tinggi dari fungsi tersebut;

PROVINSI JAWA TIMUR

§ Kesehatan : menjamin tercapainya kualitas (standar minimum)
kesehatan yang ditetapkan;
§ Pokok perhatian lainnya antara lain: keselamatan, keamanan,
kenyamanan, keindahan, dan hubungan aspek tersebut dengan isu
lainnya.
b. Komponen yang diatur (scope of issues) adalah komponen yang diatur
berdasarkan pokok perhatian yang terkait. Contoh komponen yang harus
diatur adalah, KDB, KLB, kepadatan bangunan, jarak antar bangunan, dll.
B. Konsep Aturan Kegiatan dan Penggunaan Lahan

Aturan kegiatan dan penggunaan lahan adalah aturan yang berisi kegiatan
yang diperbolehkan, diperbolehkan bersyarat, diperbolehkan terbatas atau
dilarang pada suatu zona.
Aturan kegiatan dan penggunaan lahan pada suatu zonasi dinyatakan dengan
klasifikasi sebagai berikut :
”I” = Pemanfaatan diizinkan (P, permitted)
”T” = Pemanfaatan diizinkan secara terbatas (R, restricted)
”B” = Pemanfaatan memerlukan izin penggunaan bersyarat (C, conditional)
”-” = pemanfaatan yang tidak diijinkan (not permitted)
” I ” = Pemanfaatan diizinkan
Karena sifatnya sesuai dengan peruntukan tanah yang direncanakan.
Hal ini berarti tidak akan ada peninjauan atau pembahasan atau
tindakan lain dari pemerintah kabupaten/kota terhadap pemanfaatan
tersebut.
” T ” = Pemanfaatan diizinkan secara terbatas
Pembatasan dilakukan melalui penentuan standar pembangunan
minimum, pembatasan pengoperasian, atau peraturan tambahan
lainnya yang berlaku di wilayah kabupaten/kota yang bersangkutan.
” B ” = Pemanfaatan memerlukan izin penggunaan bersyarat
Izin ini sehubungan dengan usaha menanggulangi dampak
pembangunan di sekitarnya (menginternalisasi dampak); dapat berupa
AMDAL, RKL dan RPL.
” - ” = Pemanfaatan yang tidak diijinkan
Karena sifatnya tidak sesuai dengan peruntukan lahan yang
direncanakan dan dapat menimbulkan dampak yang cukup besar bagi
lingkungan di sekitarnya.
Penentuan klasifikasi (I, T, B, atau -) pemanfaatan ruang (kegiatan atau

penggunaan lahan) pada suatu zonasi didasarkan pada pertimbangan sebagai
berikut:

PROVINSI JAWA TIMUR

1. Umum, berlaku untuk semua jenis penggunaan lahan.
§ Kesesuaian dengan arahan dalam rencana tata ruang kabupaten/kota;
§ Keseimbangan antara kawasan lindung dan budidaya dalam suatu
wilayah;
§ Kelestarian lingkungan (perlindungan dan pengawasan terhadap
pemanfaatan air, udara dan ruang bawah tanah);
§ Toleransi terhadap tingkat gangguan dan dampak terhadap peruntukkan
yang ditetapkan;
§ Kesesuaian dengan kebijakan pemerintah kabupaten/kota di luar
rencana tata ruang yang ada;
§ Tidak merugikan golongan masyarakat, terutama golongan sosial-
ekonomi lemah.
2. Khusus, berlaku untuk masing-masing karakteristik guna lahan, kegiatan
atau komponen yang akan dibangun, dapat disusun berdasarkan :
§ Rujukan terhadap ketentuan-ketentuan maupun standar-standar yang
berkaitan dengan pemanfaatan ruang;
§ Rujukan terhadap ketentuan dalam Peraturan Bangunan Setempat;
§ Rujukan terhadap ketentuan khusus bagi unsur bangunan/komponen
yang dikembangkan (misalnya: pompa bensin, BTS/Base Tranceiver
Station, dll).
Konsep aturan kegiatan dan penggunaan lahan dalam Kawasan Perkotaan
Jatirogo dapat dilihat pada tabel di bawah ini.

Mess
Panti
Asrama
Nasional
Apartemen
Kegiatan
Rumah Adat
Rumah Deret
Rumah Petak
Rumah Kopel
Rumah Susun
Rumah Tunggal
Skala Pelayanan
Rumah sewa/Kost
Kantor Pemerintah
Sempadan Sungai SS Zona Sempadan Sungai
PROVINSI JAWA TIMUR
Zona Penyangga PE Zona Penyangga

Rimba Kota RTH-1
Taman Kota RTH-2
Taman Kecamatan RTH-3 Zona RTH

Taman Kelurahan / Desa RTH-4
Pemakaman RTH-7
zona Lindung Spiritual LS zona Lindung Spiritual dan

dan Kearifan Lokal Kearifan Lokal
Kepadatan Sedang R3
Zona Perumahan
Kepadatan Rendah R4
Perd. Skala Kota K-1
Perd.Skala BWP K-2 Zona Perdagangan dan Jasa
Perd.Skala Sub BWP K-3
Perkantoran KT Zona Perkantoran
Kawasan Peruntukan KPI

Industri Zona KPI
Sentra Industri Kecil SIKM
Menengah
SPU Skala Kota SPU-1.1
Pendidikan
Transportasi
Tabel 5.6
Kesehatan
Peribadatan
SPU Skala Kecamatan SPU-2.1
Pendidikan Zona Sarana Pelayanan
Umum
Kesehatan
Olah Raga
SPU Skala Kelurahan SPU-3.1
Pendidikan
Kesehatan
Peribadatan
Wisata alami W1
Konsep Aturan Kegiatan dan Penggunaan Lahan di Kawasan Perkotaan Jatirogo
Zona Pariwisata
Wisata Buatan W2
Pertahanan dan
HK Zona Pertahanan Keamanan
Keamanan
Hutan Produksi Tetap HP-2 Zona Hutan Produksi
Pertanian Tanaman P-1

Pangan Zona Pertanian
Peternakan P-4
Tempat Pemprosesan TPA Zona TPA

Akhir
Pertambangan T Zona Pertambangan
Transportasi TR Zona Transportasi
Pergudangan PL-6 Zona Lainnya

Kota
Provinsi
Kelurahan
Kecamatan
Kegiatan
Pelayanan Kota
Skala Pelayanan
Skala Pelayanan
Skala Pelayanan
Skala Pelayanan
Pelayanan Provinsi
Kantor Pemerintah
Kantor Pemerintah
Kantor Pemerintah
Kantor Pemerintah
Pelayanan Nasional
Kantor Swasta Skala

Kantor Swasta Skala
Kantor Swasta Skala
PROVINSI JAWA TIMUR

Rimba Kota RTH-1
Taman Kota RTH-2

Pemakaman RTH-7

Kepadatan Sedang R3
Zona Perumahan
Kepadatan Rendah R4

Industri Zona KPI
Menengah
Pendidikan
Transportasi
Kesehatan
Peribadatan
Umum
Kesehatan
Olah Raga
Pendidikan
Kesehatan
Peribadatan
Wisata alami W1
Zona Pariwisata
Wisata Buatan W2
Pertahanan dan
Keamanan

Peternakan P-4

Akhir

Kios
Toko
Grosir
Warung
Informal
Pertokoan
Pelayanan
Showroom
Kecamatan
Mini Market
Kegiatan
Pasar Induk
Supermarket
Pasar Hewan
Pedagang Sektor
Bahan Bangunan
Pasar Tradisional
Kantor Swasta Skala
Kantor Swasta Skala
Pelayanan Kelurahan
PROVINSI JAWA TIMUR

Rimba Kota RTH-1
Taman Kota RTH-2

Pemakaman RTH-7

Kepadatan Sedang R3
Zona Perumahan
Kepadatan Rendah R4

Industri Zona KPI
Menengah
Pendidikan
Transportasi
Kesehatan
Peribadatan
Umum
Kesehatan
Olah Raga
Pendidikan
Kesehatan
Peribadatan
Wisata alami W1
Zona Pariwisata
Wisata Buatan W2
Pertahanan dan
Keamanan

Peternakan P-4

Akhir

Café
Hotel
Resort
Bakery
Bioskop
Cottage
Karaoke
Permainan
Home Stay
Pusat Jajan
Kegiatan
Guest House
Ketangkasan
Game Center
Rumah Makan
Kolam Renang
Kolam Pancing
Losmen/Wisma
Teater Terbuka
Catering/Jasa Boga
PROVINSI JAWA TIMUR

Rimba Kota RTH-1
Taman Kota RTH-2

Pemakaman RTH-7

Kepadatan Sedang R3
Zona Perumahan
Kepadatan Rendah R4

Industri Zona KPI
Menengah
Pendidikan
Transportasi
Kesehatan
Peribadatan
Umum
Kesehatan
Olah Raga
Pendidikan
Kesehatan
Peribadatan
Wisata alami W1
Zona Pariwisata
Wisata Buatan W2
Pertahanan dan
Keamanan

Peternakan P-4

Akhir

ATM
Bank
Cargo
Jasa IT
Asuransi
Koperasi
Pegadaian
Waterpark
Kantor Pos
Pengiriman
Kegiatan
Stasiun Radio
Ekspedisi/Jasa
Taman hiburan
Stasiun Televisi
Money Changer
ATM Drive Through

Taman perkemahan
PROVINSI JAWA TIMUR

Rimba Kota RTH-1
Taman Kota RTH-2

Pemakaman RTH-7

Kepadatan Sedang R3
Zona Perumahan
Kepadatan Rendah R4

Industri Zona KPI
Menengah
Pendidikan
Transportasi
Kesehatan
Peribadatan
Umum
Kesehatan
Olah Raga
Pendidikan
Kesehatan
Peribadatan
Wisata alami W1
Zona Pariwisata
Wisata Buatan W2
Pertahanan dan
Keamanan

Peternakan P-4

Akhir

Motor
Motor
Centre
Warung
Bengkel
Karoseri
Salon Mobil
Kegiatan
Bengkel Las
Bengkel Mobil
Internet/Game
Penitipan Anak
Cucian Mobil &
Tidak Bermotor
Bengkel Sepeda
Meubel/Furniture
Bengkel Alat Berat
Bengkel Elektronik
Bengkel Kendaraan
Kursus Keterampilan
PROVINSI JAWA TIMUR

Rimba Kota RTH-1
Taman Kota RTH-2

Pemakaman RTH-7

Kepadatan Sedang R3
Zona Perumahan
Kepadatan Rendah R4

Industri Zona KPI
Menengah
Pendidikan
Transportasi
Kesehatan
Peribadatan
Umum
Kesehatan
Olah Raga
Pendidikan
Kesehatan
Peribadatan
Wisata alami W1
Zona Pariwisata
Wisata Buatan W2
Pertahanan dan
Keamanan

Peternakan P-4

Akhir

SPBU
IPTEK
Laundry
Property
Foto Copy
Percetakan
Advertising
Konsultansi
Studio Foto
Kegiatan
Jasa Hukum
Jasa Riset dan

Pengembangan
Jasa Pemasaran
Penitipan Hewan
Penitipan Barang
Jasa Tukang Jahit

Air Minum Isi Ulang
Jasa Konstruksi dan

Penitipan Kendaraan
PROVINSI JAWA TIMUR

Rimba Kota RTH-1
Taman Kota RTH-2

Pemakaman RTH-7

Kepadatan Sedang R3
Zona Perumahan
Kepadatan Rendah R4

Industri Zona KPI
Menengah
Pendidikan
Transportasi
Kesehatan
Peribadatan
Umum
Kesehatan
Olah Raga
Pendidikan
Kesehatan
Peribadatan
Wisata alami W1
Zona Pariwisata
Wisata Buatan W2
Pertahanan dan
Keamanan

Peternakan P-4

Akhir

Pijat
SPBE
Pusat
Outlet
dan Spa
Alternatif
Pijat Bayi
Pengobatan
Kegiatan
Sewa Tenda,
Butik / Factory
Pelaminan dan
Sablon & Bordir
Karangan Bunga
Coworking Space
Kebugaran/Fitnes
Mandi Uap/Sauna
Sablon & Stempel
Ruang Pertemuan
Salon/Barber Shop
PROVINSI JAWA TIMUR

Rimba Kota RTH-1
Taman Kota RTH-2

Pemakaman RTH-7

Kepadatan Sedang R3
Zona Perumahan
Kepadatan Rendah R4

Industri Zona KPI
Menengah
Pendidikan
Transportasi
Kesehatan
Peribadatan
Umum
Kesehatan
Olah Raga
Pendidikan
Kesehatan
Peribadatan
Wisata alami W1
Zona Pariwisata
Wisata Buatan W2
Pertahanan dan
Keamanan

Peternakan P-4

Akhir

B3
B3
Tempat
Gudang
Jenazah
Bela Diri
Konveksi
Kegiatan
Studio Musik
Krematorium
Pemulasaraan
non limbah B3
Bimbingan Haji
Sanggar Seni dan
industri berlimbah
Industri menengah
industri non limbah
Industri kecil/ home

Industri kecil/ home
Pengelolaan Sampah
PROVINSI JAWA TIMUR

Rimba Kota RTH-1
Taman Kota RTH-2

Pemakaman RTH-7

Kepadatan Sedang R3
Zona Perumahan
Kepadatan Rendah R4

Industri Zona KPI
Menengah
Pendidikan
Transportasi
Kesehatan
Peribadatan
Umum
Kesehatan
Olah Raga
Pendidikan
Kesehatan
Peribadatan
Wisata alami W1
Zona Pariwisata
Wisata Buatan W2
Pertahanan dan
Keamanan

Peternakan P-4

Akhir

TK
SLB
Tinggi
SD/MI
Formal
khusus
SLTP/MTS
Kegiatan
berlimbah B3
berlimbah B3
berlimbah B3
SMU/MA/SMK
Industri besar
Pendidikan Non
Pondok Pesantren
Pra Sekolah/PAUD
Industri besar non
Industri menengah
Sekolah Kebutuhan
Akademi/Perguruan
PROVINSI JAWA TIMUR

Rimba Kota RTH-1
Taman Kota RTH-2

Pemakaman RTH-7

Kepadatan Sedang R3
Zona Perumahan
Kepadatan Rendah R4

Industri Zona KPI
Menengah
Pendidikan
Transportasi
Kesehatan
Peribadatan
Umum
Kesehatan
Olah Raga
Pendidikan
Kesehatan
Peribadatan
Wisata alami W1
Zona Pariwisata
Wisata Buatan W2
Pertahanan dan
Keamanan

Peternakan P-4

Akhir

Optik
Pelatihan
Posyandu
Pembantu
Kesehatan
Puskesmas
Puskesmas
Kegiatan
Klinik Utama
Laboratorium
Praktek Bidan
Klinik Pratama
Praktek Dokter
Tempat Kursus dan
Apotek / Toko Obat

Rumah Sakit Hewan
Rumah Sakit Type B
Rumah Sakit Type C
Rumah Sakit Type A
Rumah Sakit Type D

PROVINSI JAWA TIMUR

Rimba Kota RTH-1
Taman Kota RTH-2

Pemakaman RTH-7

Kepadatan Sedang R3
Zona Perumahan
Kepadatan Rendah R4

Industri Zona KPI
Menengah
Pendidikan
Transportasi
Kesehatan
Peribadatan
Umum
Kesehatan
Olah Raga
Pendidikan
Kesehatan
Peribadatan
Wisata alami W1
Zona Pariwisata
Wisata Buatan W2
Pertahanan dan
Keamanan

Peternakan P-4

Akhir

Pura
vihara
Masjid
Gereja
Ground
Klenteng
Fisioterapi
Kecamatan
Lingkungan
Kegiatan
Lapangan Golf
Musholla / Surau
Gedung Olahraga
Terapi/Rehabilitasi
Gedung Pertemuan
Gedung Pertemuan
Lapangan Olahraga
Area bermain / Play
Pusat Kajian Agama

PROVINSI JAWA TIMUR

Rimba Kota RTH-1
Taman Kota RTH-2

Pemakaman RTH-7

Kepadatan Sedang R3
Zona Perumahan
Kepadatan Rendah R4

Industri Zona KPI
Menengah
Pendidikan
Transportasi
Kesehatan
Peribadatan
Umum
Kesehatan
Olah Raga
Pendidikan
Kesehatan
Peribadatan
Wisata alami W1
Zona Pariwisata
Wisata Buatan W2
Pertahanan dan
Keamanan

Peternakan P-4

Akhir

Kota
Halte
Lapas
Pamer
Pool Bus
Terminal
Lembaga
Pool Travel
Penumpang
Kegiatan
Gedung Parkir
Taman Budaya
Lapangan parkir
Terminal Barang
Kemasyarakatan
Sosial/Organisasi
Galeri dan Ruang

Gedung Pertemuan
Pool Angkutan Kota

Studio Keterampilan
PROVINSI JAWA TIMUR

Rimba Kota RTH-1
Taman Kota RTH-2

Pemakaman RTH-7

Kepadatan Sedang R3
Zona Perumahan
Kepadatan Rendah R4

Industri Zona KPI
Menengah
Pendidikan
Transportasi
Kesehatan
Peribadatan
Umum
Kesehatan
Olah Raga
Pendidikan
Kesehatan
Peribadatan
Wisata alami W1
Zona Pariwisata
Wisata Buatan W2
Pertahanan dan
Keamanan

Peternakan P-4

Akhir

B3
TPS
TPA
IPLT
IPAL
TPST
Intake
Stasiun
Embung
Reservoar
Kebakaran
Insinerator
Pengolahan
Kegiatan
Transfer Depo
Rumah Pompa
Sampah/Limbah
Pengolahan Limbah
Reservoar Pemadam
PROVINSI JAWA TIMUR

Rimba Kota RTH-1
Taman Kota RTH-2

Pemakaman RTH-7

Kepadatan Sedang R3
Zona Perumahan
Kepadatan Rendah R4

Industri Zona KPI
Menengah
Pendidikan
Transportasi
Kesehatan
Peribadatan
Umum
Kesehatan
Olah Raga
Pendidikan
Kesehatan
Peribadatan
Wisata alami W1
Zona Pariwisata
Wisata Buatan W2
Pertahanan dan
Keamanan

Peternakan P-4

Akhir

top
Pusat
Basah
Tanah
Menara
Jaringan
Monopole
Kegiatan
Menara BTS
Gardu Induk
Gardu Listrik
Iklan/reklame
Menara SUTET
Mobile Combat
Telekomunikasi
Lahan Pertanian
Pompa Air Bawah
Telekomunikasi roof
Transmisi/Pemancar
PROVINSI JAWA TIMUR

Rimba Kota RTH-1
Taman Kota RTH-2

Pemakaman RTH-7

Kepadatan Sedang R3
Zona Perumahan
Kepadatan Rendah R4

Industri Zona KPI
Menengah
Pendidikan
Transportasi
Kesehatan
Peribadatan
Umum
Kesehatan
Olah Raga
Pendidikan
Kesehatan
Peribadatan
Wisata alami W1
Zona Pariwisata
Wisata Buatan W2
Pertahanan dan
Keamanan

Peternakan P-4

Akhir

Ikan
Kebun
Kering
Hewan
pertanian
Pembibitan
Hortikultura
Kegiatan
Klinik/ Pusat
Pasar Ternak
tanaman hias
Kolam/Empang
Lahan Pertanian
Pembibitan Ikan
Kandang Ternak
Kesehatan Hewan
Pergudangan hasil
Tempat Pelelangan
Penjualan tanaman/
Rumah Pemotongan
PROVINSI JAWA TIMUR

Rimba Kota RTH-1
Taman Kota RTH-2

Pemakaman RTH-7

Kepadatan Sedang R3
Zona Perumahan
Kepadatan Rendah R4

Industri Zona KPI
Menengah
Pendidikan
Transportasi
Kesehatan
Peribadatan
Umum
Kesehatan
Olah Raga
Pendidikan
Kesehatan
Peribadatan
Wisata alami W1
Zona Pariwisata
Wisata Buatan W2
Pertahanan dan
Keamanan

Peternakan P-4

Akhir

Ruko
Rukan
Rimba kota
Kegiatan
Taman kota
Sabuk Hijau
Wisata Alam
TPU (Taman
Minat Khusus
Wisata Buatan
Wisata Budaya
Jalur hijau, pulau
Taman kelurahan
jalan, dan jalur di
Taman kecamatan
bawah jalan layang
Pemakaman Umum)
PROVINSI JAWA TIMUR
Sumber : Hasil Analisis, 2020.

Rimba Kota RTH-1
Taman Kota RTH-2

Pemakaman RTH-7

Kepadatan Sedang R3
Zona Perumahan
Kepadatan Rendah R4

Industri Zona KPI
Menengah
Pendidikan
Transportasi
Kesehatan
Peribadatan
Umum
Kesehatan
Olah Raga
Pendidikan
Kesehatan
Peribadatan
Wisata alami W1
Zona Pariwisata
Wisata Buatan W2
Pertahanan dan
Keamanan

Peternakan P-4

Akhir

PROVINSI JAWA TIMUR

Bagian 1 - Fakta dan Analis
Berdasarkan zona yang sudah disusun kemudian diberi kode zonasi, yang
bertujuan untuk memudahkan identifikasi jenis zona dalam satu fungsi utama.
Ketentuan penamaan kode zonasi adalah sebagai berikut :
1. Setiap kode zonasi disesuaikan dengan urutan kode pos kelurahan;
2. Setiap zonasi diberi kode yang mencerminkan fungsi zonasi yang dimaksud.
Contoh : penetuan kode zonasi
A.1-R2
Kode Zona
Kode Sub BWP Kode Blok
C. Konsep Intensitas Pemanfaatan Ruang

Intensitas pemanfaatan ruang adalah besaran pembangunan yang
diperbolehkan berdasarkan batasan KDB, KLB, KDH atau kepadatan
penduduk.
1. Aturan intensitas pemanfaatan ruang minimum terdiri dari :
§ Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimum;
§ Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimum;
§ Koefisien dasar Hijau (KDH) minimum.
2. Aturan yang dapat ditambahkan dalam intensitas pemanfaatan ruang
antara lain:
§ Koefisien Tapak Basemen (KTB) maksimum;
§ Koefisen Wilayah terbangun (KWT) maksimum;
§ Kepadatan bangunan atau unit maksimum;
§ Kepadatan penduduk minimum.
3. Penetapan besar KDB maksimum didasarkan padapertimbangan:
§ Tingkat Pengisian/Peresapan Air (Water Recharge) = KDH Minimum;
§ Besar Pengaliran Air (kapasitas drainase);
§ Jenis penggunaan lahan;
§ Harga lahan.
4. Penetapan besar KLB maksimum didasarkan pada pertimbangan:
§ Harga Lahan;
§ Ketersediaan Dan Tingkat Pelayanan Prasarana (Jalan);
§ Dampak Atau Kebutuhan Terhadap Prasarana Tambahan;
§ Ekonomi dan Pembiayaan.

PROVINSI JAWA TIMUR

5. Penetapan besar KDH minimum didasarkan pada pertimbangan:

§ Tingkat Pengisian/Peresapan Air (Water Recharge);
§ Besar Pengaliran Air (Kapasitas Drainase);
§ Rencana Tata Ruang (RTH, Tipe Zonasi, ll).
Penetapan besar KTB maksimum didasarkan pada batas KDH minimum yang
ditetapkan.
Contoh : bila KDH minimum = 25%, maka KTB maksimum = 75%.
D. Konsep Aturan Tata Massa Bangunan
Tata massa bangunan adalah bentuk, besaran, peletakan, dan tampilan
bangunan pada suatu persil/tapak yang dikuasai. Pengaturan tata massa
bangunan mencakup antara lain:
§ Garis Sempadan Bangunan (GSB) Minimum;
§ Jarak Bebas Antar Bangunan Minimum;
§ Tinggi Bangunan Maksimum atau Minimum;
§ Amplop Bangunan;
§ Tampilan Bangunan (Opsional);
§ Dan Aturan Lain yang Dianggap Perlu.
GSB minimum ditetapkan dengan mempertimbangkan keselamatan, risiko
kebakaran, kesehatan, kenyamanan dan estetika.
Tinggi bangunan ditetapkan dengan mempertimbangkan keselamatan, risiko
kebakaran, teknologi, estetika dan prasarana.
Amplop bangunan ditetapkan dengan mempertimbangkan GSB, tinggi
bangunan maksimum dan bukan langit.
Tampilan bangunan ditetapkan dengan mempertimbangakan warna
bangunan, bahan bangunan, tekstur bangunan, muka bangunan, gaya
bangunan, keindahan dan keserasian dengan lingkungan sekitar.
E. Aturan Prasarana Minimum
Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan
lingkungan permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya. Cakupan
prasarana yang diatur dalam Peraturan Zonasi minimum adalah prasarana :
§ Parkir;
§ Bongkar muat;
§ Dimensi jaringan jalan dan kelengkapannya (streetscape);
§ Kelengkapan prasarana lainnya yang dianggap perlu.
Penyediaan parkir untuk setiap zonasi dan setiap kegiatan ditetapkan dangan
standar yang berlaku umum untuk setiap kegiatan atau bangunan di daerah.
Pertimbangan bongkar-muat:
§ Kegiatan-kegiatan yang melakukan bongkar muat diwajibkan menyediakan
ruang bongkar muat yang memadai;

PROVINSI JAWA TIMUR

§ Kegiatan ini antara lain kegiatan perdagangan;

§ Pergudangan, pelayanan lainnya;
§ Tidak diperkenankan melakukan bongkar-muat di ruang;
§ Milik jalan (rumija).
Pertimbangan dimensi dan kelengkapan jalan :
§ Dimensi jaringan jalan dan kelengkapannya ditetapkan dengan
mempertimbangkan fungsi jalan, volume lalu-lintas dan peruntukan zonasi.
§ Kelengkapan jalan yang diatur paling sedikit meliputi badan jalan, trotoar,
saluran drainase.
§ Aturan tambahan dapat dikenakan untuk penyediaan bahu jalan, teluk jalan
untuk perhentian angkutan umum, dan median jalan.
F. Penyusunan Peta Zonasi
Peta zonasi adalah peta yang berisi kode zonasi di atas blok dan subblok yang
telah didelineasikan sebelumnya.
Subblok peruntukan adalah pembagian peruntukan dalam satu blok
peruntukan berdasarkan perbedaan fungsi yang akan dikenakan.
Pertimbangan penetapan kode zonasi di atas peta batas blok/subblok yang
dibuat berdasarkan ketentuan dapat didasarkan pada:
1. Kesamaan karakter blok peruntukan, berdasarkan pilihan :
§ Mempertahankan dominasi penggunaan lahan yang ada (eksisting);
§ Menetapkan fungsi baru sesuai dengan arahan fungsi pada RTRW;
§ Menetapkan karakter khusus kawasan yang diinginkan;
§ Menetapkan tipologi lingkungan/kawasan yang diinginkan;
§ Menetapkan jenis pemanfaatan ruang/lahan tertentu;
§ Menetapkan batas ukuran tapak/persil maksimum/minimum;
§ Menetapkan batas intensitas bangunan/bangun maksimum/minimum;
§ Mengembangkan jenis kegiatan tertentu;
§ Menetapkan batas kepadatan penduduk/bangunan yang diinginkan;
§ Menetapkan penggunaan dan batas intensitas sesuai dengan daya
dukung prasarana (misalnya: jalan) yang tersedia.
2. Kesesuaian dengan ketentuan khusus yang sudah ada (terminal, dll).
3. Karakteristik lingkungan (batasan fisik) dan administrasi.
Bila suatu blok peruntukan akan ditetapkan menjadi beberapa kode zonasi,
maka blok peruntukan tersebut dapat dipecah menjadi beberapa subblok
peruntukan.
Pembagian subblok peruntukan dapat dilakukan berdasarkan pertimbangan:
§ Kesamaan (homogenitas) karakteristik pemanfaatan ruang/lahan.
§ Batasan fisik seperti jalan, gang, sungai, brandgangatau batas persil.
§ Orientasi Bangunan.
§ Lapis bangunan.

Konsep Dasar RDTR

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Konsep Dasar RDTR

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Penyusunan Materi Teknis RDTR

KECAMATAN JATIROGO KABUPATEN TUBAN

Tujuan penataan BWP berfungsi:

Tujuan penataan BWP dirumuskan dengan mempertimbangkan:

Berdasarkan arahan Persub RTRW Kabupaten Tuban, Jatirogo mempunyai fungsi

Konsep RDTR Jatirogo | 5.2

Dengan prinsip penataan ruang sebagai berikut:

5.1.2 Konsep Struktur Ruang

Konsep RDTR Jatirogo | 5.3

2. Pengembangan sistem pusat pelayanan kota, melalui :

3. Pengembangan sistem prasarana wilayah, melalui :

Konsep RDTR Jatirogo | 5.4

Konsep RDTR Jatirogo | 5.5

Gambar 5. 2 Konsep Fungsi tiap Sub BWP

Konsep RDTR Jatirogo | 5.6

Penataan kluster pusat

Relokasi Terminal Jatirogo

Redevelopment Sadang dan

Relokasi dan penataan TPAS

Penataan Kali Kening untuk

Gambar 5. 3 Konsep Umum Pegembangan BWP Jatirogo

5.1.3 Konsep Rencana Pola Ruang

Konsep RDTR Jatirogo | 5.7

3. Zona lindung spiritual dan kearifan lokal

4. Zona rawan bencana alam;

Konsep RDTR Jatirogo | 5.8

Konsep RDTR Jatirogo | 5.9

Konsep RDTR Jatirogo | 5.10

Gambar 5. 4 Konsep Rencana Pola Ruang BWP Jatirogo

5.1.4 Konsep Sub BWP Yang Diprioritaskan

Konsep RDTR Jatirogo | 5.11

Konsep RDTR Jatirogo | 5.12

Dasar pertimbangan penetapan sub BWP yang diprioritaskan penanganannya

B. Penetapan Lokasi Sub BWP Prioritas

Gambar 5. 5 Konsep Sub BWP Yang Diprioritaskan

Konsep RDTR Jatirogo | 5.13

Penomoran Blok Peruntukan Untuk memberikan kemudahan referensi maka blok

Nomor Blok Peruntukan

Pembagian blok perencanaan dilakukan dengan pertimbangan karakteristik

Konsep RDTR Jatirogo | 5.14

Sebelum dilakukan pembagian blok, dalam Penyusunan RDTR Kawasan Perkotaan

Konsep Pembagian Sub BWP dan Blok Jatirogo

Konsep RDTR Jatirogo | 5.15

5.2.2 Konsep Klasifikasi Zona

Konsep RDTR Jatirogo | 5.16

Klasifikasi zonasi di Kawasan Perkotaan Jatirogo disusun berdasarkan pola ruang

Konsep RDTR Jatirogo | 5.17

Konsep RDTR Jatirogo | 5.18

5.2.3 Konsep Peraturan Zonasi

Konsep RDTR Jatirogo | 5.19

B. Konsep Aturan Kegiatan dan Penggunaan Lahan

Penentuan klasifikasi (I, T, B, atau -) pemanfaatan ruang (kegiatan atau

Konsep RDTR Jatirogo | 5.20

Konsep RDTR Jatirogo | 5.21

Zona Penyangga PE Zona Penyangga

Rimba Kota RTH-1

Taman Kota RTH-2

Taman Kecamatan RTH-3 Zona RTH

Taman Kelurahan / Desa RTH-4

zona Lindung Spiritual LS zona Lindung Spiritual dan

Perd. Skala Kota K-1

Perd.Skala BWP K-2 Zona Perdagangan dan Jasa

Perd.Skala Sub BWP K-3

Perkantoran KT Zona Perkantoran