Direktori Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia

am
u b
Direktori Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia
ep
putusan.mahkamahagung.go.id
hk
a
R
si
P U T U S A N
No.304/PDT.G/2022/PN.Dpk
ne
ng
“DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”
Pengadilan Negeri Depok yang mengadili perkara perdata pada
do
gu Peradilan tingkat pertama, telah menjatuhkan putusan sebagai berikut dalam
perkara gugatan antara:
In
A
LIAH TASRIATIN, Pribadi, dengan Nomor KTP: 3174045507530003
yang beralamat di Komplek Depdikbud B3. No. 19, Kel. Pejaten Barat, Kec.
ah
lik
Pasar Minggu, Jakarta Selatan, dalam sidang memberi kuasa kepada
Abdurachman Syarief, S.H., M.H., Advokat dan Konsultan Hukum pada
Kantor FAS & Partners beralamat di Jalan Kalibata Pulo RT. 002 RW. 005
am
ub
No. 8 Kelurahan Kalibata, Kecamatan Pancoran, Jakarta Selatan,
berdasarkan Surat Kuasa tertanggal 18 Oktober 2022, untuk selanjutnya
ep
k
disebut sebagai PENGGUGAT;

Melawan :
ah
si
- PT MEGAKARYA MAKMUR SENTOSA, suatu perseroan terbatas yang
didirikan dan tunduk berdasarkan hukum negara Republik Indonesia,
ne
ng
beralamat kantor di Jalan Gandul Raya No. 08, Kel. Gandul, Kec. Cinere
Depok 16512 (selanjutnya disebut sebagai “Tergugat I”);
do
gu
- PT ADYA PRIMA KELOLA, suatu perseroan terbatas yang didirikan dan

tunduk berdasarkan hukum negara Republik Indonesia, beralamat kantor
di Cinere Resort Apartment Lt 1 dan Lt 19, Jalan Gandul Raya No. 08,
In
A
Kel. Gandul, Kec. Cinere Depok 16512 (selanjutnya disebut sebagai

“Tergugat II”);
ah
lik
Tergugat I dan Tergugat II dalam sidang diwakili oleh kuasanya yang

bernama Bisara Angga, S.H., M.H dan Rully Heintje, S.H., dari kantor
m
ub
Hukum Kamasean & Partners, yang beralamat di Jalan Jambu No. 15 RT

002/RW 007, Depok, Pancoran Mas, Kota Depok berdasarkan surat kuasa
ka
khusus masing-masing tertanggal 9 November 2022;

ep
Pengadilan Negeri tersebut ;

ah
Setelah membaca berkas perkara beserta surat-surat yang

R
bersangkutan ;
es
M
Setelah mendengar pihak yang berperkara ;

ng
Halaman 1 dari 42 halaman Putusan No. 304/PDT.G/2022/PN. Dpk

on
gu
d
In
A
Disclaimer
Kepaniteraan Mahkamah Agung Republik Indonesia berusaha untuk selalu mencantumkan informasi paling kini dan akurat sebagai bentuk komitmen Mahkamah Agung untuk pelayanan publik, transparansi dan akuntabilitas
h
pelaksanaan fungsi peradilan. Namun dalam hal-hal tertentu masih dimungkinkan terjadi permasalahan teknis terkait dengan akurasi dan keterkinian informasi yang kami sajikan, hal mana akan terus kami perbaiki dari waktu kewaktu.
ik
Dalam hal Anda menemukan inakurasi informasi yang termuat pada situs ini atau informasi yang seharusnya ada, namun belum tersedia, maka harap segera hubungi Kepaniteraan Mahkamah Agung RI melalui :
Email : kepaniteraan@mahkamahagung.go.id Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 1
am
u b
ep
hk
a
R
si
TENTANG DUDUK PERKARA
Menimbang, bahwa Penggugat dengan surat gugatan tanggal 21
ne
ng
Oktober 2022 yang diterima dan didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan
Negeri Depok pada tanggal 21 Oktober 2022 dalam Register Nomor
do
304/Pdt.G/2022/PN. Dpk, telah mengajukan gugatan sebagai berikut:
gu DALAM POKOK PERKARA
Adapun alasan-alasan dan dasar-dasar diajukannya Gugatan Perbuatan
In
A
Melawan Hukum (Onrechtmatige Daad) (“Gugatan a quo”) ini oleh
Penggugat terhadap Para Tergugat, adalah sebagai berikut:
ah
lik
Tentang Penggugat Adalah Pihak Yang Menguasai Secara Fisik
am
ub
Atas Salah Satu Unit Satuan Rumah Susun Di Cinere Resort
Apartment ep
k
1. Penggugat telah membeli Satuan Rumah Susun (“Sarusun”) Cinere

ah
R
Resort Apartment dari Tergugat I yakni atas Tower A Singgigi lantai 22
si
unit 02, yang terletak di Cinere Resort Apartment, Jl. Raya Gandul No.
ne
ng
08, Kel. Gandul, Kec. Cinere, Kota Depok, Jawa Barat 16512 (“Unit
Penggugat”) berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan
Rumah Susun Nomor 836/PPJB-CRA/MMS/II/2021 antara PT
do
gu
Megakarya Makmur Sentosa (ic Tergugat I) dengan Liah Tasriatin (ic

Penggugat), tertanggal 17 Februari 2021 (“PPJB 836/2021”).
In
A
2. Bahwa sejak penandatanganan PPJB 836/2021 tersebut di atas,

Penggugat telah menguasai secara fisik atas salah satu Unit di Cinere
ah
lik
Resort Apartment yang diperuntukan Penggugat untuk dinikmati sendiri

oleh Penggugat ataupun Penggugat menyewakan Unit Penggugat
kepada pihak lain baik yang disewakan sendiri oleh Penggugat maupun
m
ub
yang disewakan melalui agent, sebagaimana hak yang diberikan oleh

ka
peraturan perundang-undangan sebagai berikut:

ep
a. Pasal 45 ayat (4) Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang

Rumah Susun (“UU Rumah Susun”), mengatur:
ah
“Penguasaan terhadap sarusun pada rumah susun komersial dapat

es
dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa.”

M
ng
b. Pasal 1 angka 10 UU Rumah Susun, mengatur:

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
“Rumah Susun komersial adalah rumah susun yang
diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan”
ne
ng
c. Ketentutan Pasal 1548 Kitab Undang-undang Hukum Perdata
(“KUHPerdata”), mengatur:
do
“Sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak
gu yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu
barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan
In
A
pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut
terakhir itu. Orang dapat menyewakan pelbagai jenis barang, baik
ah
lik
yang tetap maupun yang bergerak.”
3. Berdasarkan ketentuan-ketentuan tersebut di atas, maka Penggugat
am
ub
selaku pihak yang telah menguasai secara fisik atas salah satu Unit di
Cinere Resort Apartment diberikan HAK oleh peraturan perundang-
undangan untuk dinikmati sendiri oleh Penggugat ataupun Penggugat
ep
k
berhak menyewakan Unit Penggugat kepada pihak lain baik yang

ah
disewakan sendiri oleh Penggugat ataupun melalui agent yang

R
si
bekerjasama dengan Penggugat.
ne
ng
Kewenangan Pihak Pengelola Atas Satuan Rumah Susun

(Apartment) Berdasarkan Peraturan Perundang-undangan Yang
do
Berlaku
gu
In
A
4. Ketentuan Pasal 59 ayat (1) UU Rumah Susun, mengatur:

“Pelaku pembangunan yang membangun rumah susun umum
ah
lik
milik dan rumah susun komersial dalam masa transisi sebelum

terbentuknya PPPSRS wajib mengelola rumah susun”
m
ub
“Pelaku pembangunan dalam pengelolaan rumah susun

ka
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat bekerja sama dengan

ep
pengelola.”
6. Ketentuan Pasal 1 angka 20 UU Rumah Susun, mengatur:
ah
“Pengelola adalah suatu badan hukum yang bertugas untuk

es
mengelola rumah susun.”

M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
7. Bahwa di Cinere Resort Apartment diketahui belum terbentuknya
Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Sarusun (“PPPSRS”) sehingga
ne
ng
Tergugat I selaku pelaku pembangunan (Developer) masih mempunyai
kewajiban untuk mengelola Cinere Resort Apartment sebagaimana
do
yang diatur dalam Pasal 59 ayat (1) UU Rumah Susun di atas, yang
gu selanjutnya diketahui bahwa Tergugat I bekerjasama dengan Tergugat II
untuk mengelola rumah susun yakni Cinere Resort Apartment.
In
A
8. Berdasarkan situs resmi Tergugat II dalam www.apcon.id, Tergugat II
adalah perusahaan yang bergerak dalam bidang property management
ah
lik
yakni pihak yang mengelola berbagai rumah susun (apartemen) di
Indonesia, yang dalam perkara a quo Tergugat II adalah pihak
am
ub
pengelola yang mengelola Cinere Resort Apartment, yang setempat
kantor pengeloaan Tergugat I dan Tergugat II dikenal sebagai Building
Management Cinere Resort Apartment yang terletak di Cinere Resort
ep
k
Apartment.
ah
9. Ketentuan Pasal 51 angka 14 ayat (1) Undang-undang Nomor 20

R
si
Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (“UU Cipta Kerja”), mengatur:
“Ketentuan Pasal 56 diubah sehingga berbunyi sebagai berikut:
ne
ng
Pasal 56
(1) Pengelolaan rumah susun meliputi kegiatan operasional,
do
pemeliharaan, dan perawatan bagian bersama, benda
gu
bersama, dan tanah bersama.”

10. Ketentuan Pasal 74 Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021
In
A
tentang Penyelenggaraan Rumah Susun (“PP No. 13/2021”), mengatur:

“Pengelolaan rumah susun meliputi kegiatan operasional,
ah
lik
pemeliharaan, dan perawatan bagian bersama, benda bersama,

dan tanah bersama.”
m
ub
11. Berdasarkan ketentuan-ketentuan tersebut di atas, terlihat sangat jelas

dan tidak terbantahkan lagi bahwa kewenangan Tergugat I dan
ka
Tergugat II dalam mengelola Cinere Resort Apartment hanya sebatas

ep
melakukan pengelolaan terhadap kegiatan operasional, pemeliharaan

ah
dan perawatan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

R
es
Objek Perkara Dalam Perkara A Quo Adalah Terkait Tata

M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
tertib/aturan Larangan Untuk Menyewakan Unit Apartment Yang
Ditetapkan Oleh Para Tergugat Selaku Pengelola Cinere Resort
ne
ng
Apartment.
do
gu 12. Bab IV.7 huruf a House Rule Tata Tertib Dan Peraturan
Kerumahtanggaan Cinere Resort Apartment (“House Rule CRA”),
In
A
mengatur:
“Dalam penggunaan/pemakaian satuan unit Apartemen/Kios
ah
Cinere Resort Apartmentt tidak dibenarkan jika bertentangan
lik
dengan Tata Tertib, ketertiban umum, kesusilaan serta ketentuan
perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik
am
ub
Indonesia.”
13. Bab IV.7 huruf f House Rule CRA, mengatur:
ep
“Dilarang menggunakan satuan unit Apartemen/Kios Cinere
k
Resort Apartment untuk tujuan /hal-hal yang bertentangan dengan

ah
R
ketentuan penggunaan-nya atau bertentangan dengan
si
kesusilaan, norma-norma agama, adat istiadat atau peraturan
ne
ng
perundang-undangan yang berlaku dan kebersihan lingkungan”

14. Sejalan dengan House Rule CRA sebagaimana yang dikemukakan di
atas, Penggugat dalam menyewakan Unit Penggugat kepada pihak
do
gu
lain, Penggugat selalu menegaskan bahwa Unit Penggugat yang

disewa baik yang disewakan oleh Penggugat maupun yang disewakan
In
A
melalui agent yang bekerjasama dengan Penggugat dalam

penggunaan Unit Penggugat hanya untuk hunian serta adanya
ah
lik
larangan melakukan hal-hal yang dapat melanggar ketertiban umum,

norma-norma kesusilaan, prostitusi, perjudian, narkotika atau tindakan-
tindakan lain yang dapat melanggar peraturan perundang-undangan
m
ub
yang berlaku di Republik Indonesia, sebagai berikut:

ka
a. Ketentuan Pasal 2 Perjanjian Sewa Menyewa Cinere Resort

ep
Apartement Tower A Senggigi 2202 tertanggal 15 November 2021,

pada intinya mengatur pihak penyewa tidak dibenarkan
ah
menyewakan kembali dan/atau mengalihkan hak sewa kepada

es
pihak lain maupun membuka segala bentuk usaha, jasa prostitusi

M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
perjudian dan/atau hal lain yang tidak sesuai dengan
peruntukannya.
ne
ng
b. Surat Pemberitahuan Sewa Menyewa Unit Senggigi 2202
tertanggal 25 Juli 2022 kepada Para Tergugat yang pada intinya
do
menyampaikan bahwa pihak penyewa tidak dibenarkan membuka
gu dan/atau menyediakan jasa prostitusi, perjudian, narkotika,
dan/atau hal-hal lain di Unit Apartemen yang bertentangan dengan
In
A
ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Republik
Indonesia.
ah
lik
c. Ketentuan Pasal 1 ayat (5) Perjanjian Kerjasama Cinere Resort
Apartemen Tower A Senggigi 2202 tertanggal 6 September 2022,
am
ub
pada intinya mengatur agent tidak dibenarkan membuka segala
bentuk usaha selain hunian, menyediakan jasa prostitusi, perjudian,
narkotika, dan/atau hal-hal lain di Unit Apartemen yang
ep
k
bertentangan dengan ketentuan peraturan perundang-undangan

ah
yang berlaku di Republik Indonesia.

R
si
d. Surat Pemberitahuan Perjanjian Kerjasama tertanggal 8 September
2022 dari Penggugat kepada Para Tergugat yang pada intinya
ne
ng
menyampaikan pemberitahuan agent yang bekerjasama dengan

Penggugat serta agent tidak dibenarkan membuka segala bentuk
do
usaha selain hunian, menyediakan jasa prostitusi, perjudian,
gu
narkotika, dan/atau hal-hal lain di Unit Apartemen yang

bertentangan dengan ketentuan peraturan perundang-undangan
In
A
yang berlaku di Republik Indonesia.

e. Butir 3 pemberitahuan agent yang bekerjasama dengan Penggugat
ah
lik
kepada Calon Penyewa dari pihak agent: “Dilarang melakukan

prostitusi online michat”
m
ub
15. Bahwa sejak Penggugat menguasai secara fisik atas Unit Penggugat,
baik penggunaanya untuk dinikmati sendiri oleh Penggugat maupun
ka
disewakan kepada pihak lain, Penggugat tidak pernah mendapatkan

ep
teguran baik secara lisan maupun mendapatkan sanksi tertulis atas

ah
Unit Penggugat dari Para Tergugat selaku pengelola di Cinere Resort

R
Apartment.
es
M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
16. Sebagaimana yang telah dikemukakan di atas, berdasarkan Pasal 45
ayat (1) UU Rumah Susun, penguasaan terhadap Sarusun dapat
ne
ng
dilakukan dengan cara dinikmati sendiri ataupun DISEWA. Namun,
pada akhir bulan Juli 2022, Para Tergugat telah menetapkan tata
do
tertib/aturan baru serta melakukan pemasangan spanduk yang beredar
gu di lingkungan Cinere Resort Apartment, yang selengkapnya mengatur
sebagai berikut:
In
A
“Demi keamanan, kenyamanan dan ketertiban bersama di area
Cinere Resort Apartment DILARANG MENYEWAKAN UNIT
ah
lik
PERJAM/HARIAN, apabila kami temukan hal tersebut maka kami
akan melakukan tindakan yang tegas kepada agent/broker,
am
ub
penyewa, maupun PEMILIK UNIT.”
17. Berdasarkan tata tertib/aturan baru yang ditetapkan oleh Para Tergugat
tersebut di atas, terlihat sangat jelas dan tidak terbantahkan lagi bahwa
ep
k
Para Tergugat telah memberlakukan larangan penyewaan unit untuk

ah
perjam/harian di Cinere Resort Apartment.

R
si
Itikad Baik Penggugat Untuk Menyelesaikan Permasalahan Secara
ne
ng
Kekeluargaan Yang Tidak Menemui Titik Temu (Dead Lock)
do
gu
18. Bahwa atas tata tertib/aturan yang ditetapkan oleh Para Tergugat yakni
larangan untuk menyewakan unit perjam/harian di Cinere Resort
In
A
Apartment, Penggugat telah berulang kali berusaha untuk

menyelesaikan permasalahan a quo secara kekeluargaan baik
ah
lik
menghadap Para Tergugat selaku pengelola Cinere Resort Apartment

maupun secara tertulis melalui:
(i) Surat tertanggal 23 Juli 2022 Perihal: Tanggapan Atas Tata Tertib
m
ub
Sewa Menyewa Perjam/Harian Yang Beredar Di Lingkungan

ka
Cinere Resort Apartment;

ep
(ii) Surat tertanggal 6 Agutus 2022 Perihal: Surat Peringatan

(Somasi);
ah
(iii) Surat tertanggal 19 Agustus 2022 Perihal: Peringatan Terakhir

es
(Somasi II);
M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
(iv) Pertemuan antara Penggugat dan Para Tergugat di Cinere Resort
Apartment tertanggal 24 Agustus 2022
ne
ng
19. Pada tanggal 10 Agustus 2022, Para Tergugat menyampaikan Surat 10
Agustus 2022 melalui aplikasi pesan Whatsapp kepada Penggugat
do
yang mana Surat 10 Agustus 2022 tersebut pada intinya
gu menyampaikan alasan-alasan Para Tergugat memberlakukan tata
tertib/aturan larangan sewa menyewa perjam/harian di Cinere Resort
In
A
Apartment. Adapun alasan-alasan Para Tergugat dalam Surat 10
Agustus 2022 tersebut pada intinya menyampaikan bahwa penyewa
ah
lik
dalam waktu singkat umumnya melakukan tindakan kejahatan,
melanggar norma-norma kesusilaan maupun prostitusi.
am
ub
20. Atas Surat 10 Agustus 2022 dari Para Tergugat tersebut, Penggugat
menanggapi Surat 10 Agustus 2022 melalui Surat tertanggal 19
Agustus 2022 Perihal: Peringatan Terakhir (Somasi II) yang pada
ep
k
intinya Penggugat menyampaikan kepada Para Tergugat, sebagai

ah
berikut:
R
si
i. Para Tergugat telah mengsamaratakan/mengeneralisir serta tidak
menjungjung tinggi asas praduga tidak bersalah (presumption of
ne
ng
innocent) terhadap penyewa dalam waktu singkat, yang menurut

Para Tergugat penyewa dalam waktu singkat pada umumnya
do
melakukan tindakan-tindakan yang melanggar ketertiban umum
gu
maupun asusila.
ii. Penggugat menyampaikan kepada Para Tergugat pada prinsipnya
In
A
Penggugat tidak keberatan bahkan akan mendukung apabila

tujuan Para Tergugat adalah untuk ketertiban umum, namun
ah
lik
Penggugat tidak sependapat dengan tindakan Para Tergugat yang

memberlakukan tata tertib/aturan tersebut dengan membatasi hak
m
ub
Penggugat. Alasan-alasan maupun kekhawatiran yang

dikemukakan Para Tergugat dalam Surat 10 Agustus 2022
ka
tersebut sesungguhnya dapat dilakukan oleh siapapun baik oleh

ep
penyewa perjam/harian, mingguan, bulanan, tahunan, agen, tamu

ah
penghuni, petugas Cinere Resort Apartment maupun pemilik

R
sehingga tata tertib/aturan tersebut adalah keliru dan tidak

es
berdasarkan hukum.
M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
iii. Penggugat mempunyai hak untuk menyewakan unitnya baik yang
disewakan secara langsung oleh Penggugat maupun yang
ne
ng
disewakan melalui agen baik yang disewakan secara per jam,
harian, mingguan, bulanan dan/atau tahunan, selama penyewaan
do
tersebut untuk hunian serta dalam penggunaannya tidak
gu bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang
berlaku di Republik Indonesia.
In
A
21. Selanjutnya, Para Tergugat mengundang Penggugat untuk bertemu
pada tanggal 25 Agustus 2022 guna membahas tata tertib/aturan
ah
lik
larangan sewa menyewa perjam/harian di Cinere Resort Apartment,
yang mana pertemuan tersebut pada intinya menghasilkan:
am
ub
i. Para Tergugat menyampaikan bahwa Para Tergugat memang
tidak berwenang untuk mengatur larangan sewa-menyewa unit
apartment milik pemilik, namun hal tersebut dilakukan guna
ep
k
mengakomodir keinginan penghuni.

ah
ii. Penggugat menyampaikan pada prinsipnya Penggugat tidak

R
si
keberatan bahkan akan mendukung apabila tujuan Para Tergugat
adalah untuk ketertiban umum maupun menghindari adanya
ne
ng
tindakan kesusilaan di Cinere Resort Apartment, namun

Penggugat tidak sependapat dengan tindakan Para Tergugat yang
do
memberlakukan tata tertib/aturan tersebut dengan membatasi hak
gu
Penggugat. Alasan-alasan maupun kekhawatiran yang

dikemukakan Para Tergugat dalam Surat 10 Agustus 2022
In
A
tersebut sesungguhnya dapat dilakukan oleh siapapun baik oleh

ah
lik

sehingga tata tertib/aturan tersebut adalah keliru dan tidak
m
ub
berdasarkan hukum.
iii. Penggugat menyampaikan kepada Para Tergugat, andaikatapun
ka
benar -quad non- terjadi tindakan-tindakan yang melanggar

ep
ketertiban umum maupun tindakan tindakan yang melanggar

ah
norma kesusilaan maka sudah semestinya Para Tergugat melalui

R
pihak keamanan (Security) menjaga ketertiban di lingkungan

es
Cinere Resort Apartment.

M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
iv. Penggugat menyampaikan kepada Para Tergugat, andaikatapun
benar -quad non- terjadi tindakan-tindakan yang melanggar
ne
ng
ketertiban umum maupun tindakan tindakan yang melanggar
norma-norma kesusilaan maka sudah semestinya pihak yang
do
melanggar norma-norma tersebut dikenakan sanksi bukan dengan
gu membatasi hak pihak tertentu
v. Pada pertemuan tersebut Penggugat juga mengusulkan agar tata
In
A
tertib tersebut lebih menekankan terhadap tindakan-tindakan yang
melanggar norma-norma hukum maupun norma-norma
ah
lik
kesusilaan, yang kemudian disanggupi oleh Para Tergugat.
vi. Para Tergugat sepakat untuk mencabut tata tertib/aturan larangan
am
ub
persewaan perjam/harian maupun spanduk larangan sewa
menyewa perjam/harian di Cinere Resort Apartment serta
mengganti/memperbaiki/merevisi spanduk yang lebih ditujukan
ep
k
kepada praktek yang melanggar ketertiban umum maupun norma-

ah
norma kesusilaan.
R
si
vii. Para Tergugat melalui pihak keamanan (security) akan
memperketat keamanan dengan melakukan pendataan penyewa
ne
ng
bila ada penyewa dalam waktu singkat yang memasuki wilayah

Cinere Resort Apartment yang mana Penggugat tidak keberatan
do
bahkan mendukung Tergugat dengan upaya tersebut.
gu
22. Lebih lanjut, guna menindaklanjuti pertemuan antara Penggugat dan

Para Tergugat tersebut di atas, Para Tergugat telah beritikad baik
In
A
berkoordinasi dengan Penggugat guna memberikan masukan atas

pergantian atau revisi spanduk yang lebih ditujukan kepada praktek
ah
lik
yang melanggar ketertiban umum maupun norma-norma kesusilaan

yang pada akhirnya pada tanggal 22 September 2022 Para Tergugat
m
ub
telah mencabut tata tertib/aturan mengenai aturan larangan sewa unit

perjam/harian serta telah mengganti/memperbaiki/merevisi spanduk,
ka
sebagai berikut:
ep
“Demi Keamanan, Kenyamanan Dan Ketertiban Umum Di Area

ah
Cinere Resort Apartment Pengelola Akan Menindak Tegas

R
es
M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
Semua Praktek Di Dalam Unit Apartemen Yang Melanggar Hukum
Dan Norma Norma Kesusilaan. Termasuk Unit Apartemen Yang
ne
ng
Disewakan Dalam Jangka Waktu Tertentu”
23. Oleh karena Para Tergugat telah beritkad baik dengan mencabut tata
do
tertib/aturan larangan untuk menyewakan unit perjam/harian yang tidak
gu sesuai dengan kewenangannya, maka atas permintaan Para Tergugat,
Penggugat membuat Surat Pernyataan tertanggal 23 September 2022
In
A
yang pada intinya menyampaikan bahwa segala permasalahan terkait
larangan untuk menyewakan unit apartemen secara perjam/harian
ah
lik
dianggap telah selesai.
24. Namun, pada tanggal 10 Oktober 2022, Para Tergugat melalui surat
am
ub
nomor: 015/SK/BM/CRA/X/2022 Perihal : Spanduk Tatib Sewa
Menyewa dan Kesapakatan Agent (“Surat Tergugat 015/2022”) pada
intinya menyampaikan bahwa Para Tergugat akan memberlakukan
ep
k
kembali Tata tertib/aturan larangan sewa menyewa unit secara

ah
perjam/harian di Cinere Resort Apartment, sebagai berikut:

R
si
“Spanduk dengan Draft LARANGAN PENYEWAAN PERJAM
DAN PERHARI akan kami pasang berdampingan dengan
ne
ng
spanduk yang menitik beratkan pada pelanggaran norma-norma

hukum dan kesusilaan serta pendataan tamu akan tetap kami
do
berlakukan.”
gu
25. Bahwa oleh karena Para Tergugat memberlakukan kembali larangan

penyewaan perjam dan perhari sebagaimana yang disampaikan oleh
In
A
Para Tergugat dalam Surat Tergugat 015/2022, maka Penggugat

menyampaikan surat tertanggal 10 Oktober 2022 yang pada intinya
ah
lik
menyampaikan pencabutan Surat Pernyataan tertanggal 23 September

2022 yang pernah dibuat oleh Penggugat serta menyampaikan upaya
m
ub
penyelesaian secara kekeluargaan terkait tata tertib/aturan larangan

sewa menyewa unit secara perjam/harian dianggap gagal.
ka
ep
Tata tertib/aturan Larangan Penyewaan Unit Secara Perjam/Harian

ah
Yang Dilakukan Oleh Para Tergugat Selaku Pihak Yang Mengelola

R
Cinere Resort Apartment Tidak Berdasarkan Hukum Serta

es
Membatasi Hak Pihak Tertentu.

M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
ne
26. Sebagaimana yang dikemukakan di atas, pada akhir bulan Juli 2022,
ng
Para Tergugat telah menetapkan tata tertib/aturan baru serta
melakukan pemasangan spanduk yang beredar di lingkungan Cinere
do
gu Resort Apartment, yang selengkapnya mengatur sebagai berikut:
“Demi keamanan, kenyamanan dan ketertiban bersama di area
In
A
Cinere Resort Apartment DILARANG MENYEWAKAN UNIT
PERJAM/HARIAN, apabila kami temukan hal tersebut maka kami
ah
akan melakukan tindakan yang tegas kepada agent/broker,
lik
penyewa, maupun PEMILIK UNIT.”
27. Lebih lanjut, Para Tergugat menyampaikan Surat 10 Agustus 2022
am
ub
melalui aplikasi pesan Whatsapp kepada Penggugat yang mana Surat
10 Agustus 2022 tersebut pada intinya menyampaikan alasan-alasan
ep
Para Tergugat memberlakukan tata tertib/aturan larangan sewa
k
menyewa perjam/harian di Cinere Resort Apartment. Adapun alasan-

ah
R
alasan Para Tergugat dalam Surat 10 Agustus 2022 tersebut pada
si
intinya menyampaikan bahwa penyewa dalam waktu singkat umumnya
ne
ng
melakukan tindakan kejahatan, melanggar norma-norma kesusilaan

maupun prostitusi serta guna mengakomodir keinginan penghuni.
28. Ketentuan Pasal 51 angka 14 ayat (1) UU Cipta Kerja, mengatur:
do
gu
“Ketentuan Pasal 56 diubah sehingga berbunyi sebagai berikut:

Pasal 56
In
A
(1) Pengelolaan rumah susun meliputi kegiatan operasional,

pemeliharaan, dan perawatan bagian bersama, benda
ah
lik

29. Ketentuan Pasal 74 PP No. 13/2021, mengatur:
“Pengelolaan rumah susun meliputi kegiatan operasional,
m
ub
pemeliharaan, dan perawatan bagian bersama, benda bersama,

ka
dan tanah bersama.”

ep
30. Berdasarkan Pasal 51 angka 14 ayat (1) UU Cipta Kerja dan Pasal 74
PP No. 13/2021 tersebut di atas, kewenangan pengelola (ic Para
ah
Tergugat) hanya sebatas melakukan pengelolaan terhadap kegiatan

es
operasional, pemeliharaan dan perawatan bagian bersama, benda

M
ng
bersama, dan tanah bersama.

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
“Penguasaan terhadap sarusun pada rumah susun komersial dapat
ne
ng
dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa.”
32. Ketentuan Pasal 1 angka 10 UU Rumah Susun, mengatur:
do
“Rumah Susun komersial adalah rumah susun yang
gu diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan”
33. Ketentuan Pasal 53 ayat (1) UU Rumah Susun, mengatur :
In
A
“Setiap orang dapat menyewa sarusun.”
34. Ketentutan Pasal 1548 KUHPerdata, mengatur:
ah
lik
“Sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak
yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu
am
ub
barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan
pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut
terakhir itu. Orang dapat menyewakan pelbagai jenis barang, baik
ep
k
yang tetap maupun yang bergerak.”

ah
35. Sebagaimana yang telah dikemukakan di atas, berdasarkan Pasal 51

R
si
angka 14 ayat (1) UU Cipta Kerja dan Pasal 74 PP No. 13/2021,
kewenangan pengelola hanya sebatas melakukan pengelolaan
ne
ng
terhadap kegiatan operasional, pemeliharaan dan perawatan bagian

bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Dengan demikian,
do
terlihat sangat jelas dan tidak terbantahkan lagi bahwa tata tertib/aturan
gu
yang ditetapkan oleh Para Tergugat tersebut yang pada intinya

melarang penyewaan unit secara perjam/harian sesungguhnya telah
In
A
MEMBATASI HAK Penggugat sebagaimana yang dijamin dalam Pasal

45 ayat (4) UU Rumah Susun dan Pasal 53 ayat (1) UU Rumah Susun
ah
lik
maupun peraturan perundang-undangan lainnya.

36. Bab IV.7 huruf a House Rule CRA, mengatur:
m
ub
“Dalam penggunaan/pemakaian satuan unit Apartemen/Kios

Cinere Resort Apartment tidak dibenarkan jika bertentangan
ka
dengan Tata Tertib, ketertiban umum, kesuliaan serta ketentuan

ep
perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik

ah
Indonesia.”
R
37. Bab IV.7 huruf f House Rule CRA, mengatur:

es
M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
“Dilarang menggunakan satuan unit Apartemen/Kios Cinere
Resort Apartment untuk tujuan /hal-hal yang bertentangan dengan
ne
ng
ketentuan penggunaanya atau bertentangan dengan kesusilaan,
norma-norma agama, adat istiadat atau peraturan perundang-
do
undangan yang berlaku dan kebersihan lingkungan”
gu 38. Bab X House Rule CRA, mengatur:
“1. Sepanjang sanksi atas pelanggaran Tata Tertib tidak diatur
In
A
secara khusus maka penghuni Satuan Unit Cinere Resort
Apartment hunian dan non hunian yang melanggar Tata Tertib
ah
lik
akan diberikan peringatan secara tertulis sebanyak 2 kali
2. Apabila pelanggaran tersebut dilakukan untuk ke 2 kalinya
am
ub
maka akan dilakukan pemutusan air dan listrik.
3. Penghuni yang sudah dikenakan sanksi dan melakukan
pelanggaran yang sama maka pengelola akan melakukan
ep
k
tindakan sebagai berikut:

ah
a. Bila Penghuni adalah penyewa, maka Penghuni akan

R
si
dikeluarkan dari Cinere Resort Apartment
b. Bila Penghuni adalah pemilik, maka penghuni pemilik unit
ne
ng
tersebut akan dilakukan pemutusan listrik dan air selama

7x24 jam (1 minggu)
do
4 Pengelola berhak mengeluarkan dengan paksa Tamu yang
gu
melanggar tata tertib.”

39. Berdasarkan ketentuan-ketentuan dalam House Rule CRA
In
A
sebagaimana yang telah dikemukakan di atas, sesungguhnya House

Rule CRA telah mengatur apabila terjadinya pelanggaran-pelanggaran
ah
lik
terhadap tindakan-tindakan yang melanggar ketertiban umum maupun

tindakan-tindakan yang melanggar norma-norma kesusilaan yakni
m
ub
pihak yang melanggar akan mendapatkan sanksi sebagaimana yang

diatur dalam Bab X House Rule CRA. Dengan demikian, terlihat sangat
ka
jelas dan tidak terbantahkan lagi bahwa dasar-dasar Para Tergugat

ep
dalam memberlakukan tata tertib/aturan yang melarang penyewaan unit

ah
secara perjam/harian sangat mengada-ngada dan tidak berdasarkan

R
hukum.
es
M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
40. Yang terhormat Majelis Hakim Yang Mulia Yang Memeriksa perkara a
quo, alasan-alasan Para Tergugat yang memberlakukan tata
ne
ng
tertib/aturan larangan sewa menyewa perjam/harian di Cinere Resort
Apartment dikarenakan Para Tergugat menilai bahwa penyewa dalam
do
waktu singkat umumnya melakukan tindakan kejahatan, melanggar
gu norma-norma kesusilaan maupun prostitusi serta untuk mengakomodir
keingingan penghuni adalah alasan yang sangat mengada-ngada dan
In
A
tidak berdasarkan hukum, dengan argumentasi hukum Penggugat
sebagai berikut:
ah
lik
a. Para Tergugat telah mengsamaratakan/mengeneralisir serta tidak
menjungjung tinggi asas praduga tidak bersalah (presumption of
am
ub
innocent) terhadap penyewa dalam waktu singkat, yang menurut
Para Tergugat penyewa dalam waktu singkat umumnya melakukan
tindakan-tindakan yang melanggar ketertiban umum maupun
ep
k
melakukan tindakan yang melanggar norma-norma kesusilaan.

ah
b. Alasan-alasan maupun kekhawatiran yang dikemukakan Para

R
si
Tergugat sesungguhnya dapat dilakukan oleh siapapun baik oleh
ne
ng

sehingga tata tertib/aturan tersebut adalah salah sasaran, keliru
do
dan tidak berdasarkan hukum.
gu
c. andaikatapun benar -quad non- terjadi tindakan-tindakan yang

melanggar ketertiban umum maupun tindakan kesusilaan maka
In
A
sudah semestinya Para Tergugat melalui pihak keamanan

(Security) menjaga ketertiban di lingkungan Cinere Resort
ah
lik
Apartment dan selayaknya pihak yang melanggar dikenakan sanksi

sebagaimana yang telah ditetapkan dalam House Rule CRA, bukan
m
ub
dengan membatasi hak pihak tertentu.

d. berdasarkan ketentuan Pasal 51 angka 14 ayat (1) UU Cipta Kerja
ka
dan Pasal 74 PP No. 13/2021, kewenangan pengelola hanya

ep
sebatas melakukan pengelolaan terhadap kegiatan operasional,

ah
pemeliharaan dan perawatan bagian bersama, benda bersama,

R
dan tanah bersama. Dengan demikian, terlihat sangat jelas dan

es
tidak terbantahkan lagi bahwa tata tertib/aturan yang ditetapkan

M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
oleh Para Tergugat tersebut yang pada intinya melarang
penyewaan unit secara perjam/harian sesungguhnya telah
ne
ng
MEMBATASI HAK Penggugat sebagaimana yang telah dijamin
dalam Pasal 45 ayat (4) UU Rumah Susun dan Pasal 53 ayat (1)
do
UU Rumah Susun maupun peraturan perundang-undangan lainnya
gu sehingga tata tertib/aturan yang ditetapkan oleh Para Tergugat
tersebut dapat dikategorikan sebagai PERBUATAN MELAWAN
In
A
HUKUM (ONRECHTMATIGE DAAD).
ah
lik
Para Tergugat Telah Melakukan Perbuatan Melawan Hukum
(Onrechtmatige Daad).
am
ub
41. Ketentuan Pasal 1365 KUHPerdata, mengatur:
ep
“Tiap perbuatan melanggar hukum, yang membawa kerugian
k
kepada seorang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya

ah
R
menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut.”
si
42. Bahwa Para Tergugat telah memenuhi unsur Perbuatan Melawan
ne
ng
Hukum sebagaimana yang diatur dalam ketentuan Pasal 1365

KUHPerdata tersebut di atas:
a. tata tertib/aturan yang ditetapkan oleh Para Tergugat yakni
do
gu
larangan untuk menyewakan unit perjam/harian tersebut telah

membatasi HAK Penggugat sebagaimana yang telah dijamin
In
A
dalam Pasal 45 ayat (4) UU Rumah Susun dan Pasal 53 ayat (1)
UU Rumah Susun.
ah
lik
b. tata tertib/aturan yang ditetapkan oleh Para Tergugat yakni

larangan untuk menyewakan unit perjam/harian tersebut bukanlah
kewenangan Para Tergugat selaku pihak pengelola sebagaimana
m
ub
diatur dalam ketentuan Pasal 51 angka 14 ayat (1) UU Cipta Kerja

ka
dan Pasal 74 PP No. 13/2021.

ep
Dengan demikian, berdasarkan hal-hal yang dikemukakan di atas,

perbuatan kesewenang wenangan yang dilakukan oleh Para Tergugat
ah
selaku pihak pengelola Cinere Resort Apartment dalam menetapkan

es
tata tertib/aturan tersebut secara jelas dan nyata tidak sesuai dengan
M
ng
peraturan perundang-undangan yang berlaku sehingga tata

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
tertib/aturan yang ditetapkan oleh Para Tergugat tersebut dapat
dikategorikan sebagai PERBUATAN MELAWAN HUKUM
ne
ng
(ONRECHTMATIGE DAAD).
43. Bahwa Penggugat sangat khawatir apabila tindakan kesewenang-
do
wenangan Para Tergugat yakni larangan untuk menyewakan unit
gu perjam/harian dibiarkan, maka tidak menutup kemungkinan
dikemudian hari Para Tergugat akan membuat tata tertib/aturan baru
In
A
yang bukan kewenangannya, sehingga hal tersebut dapat menjadi
preseden buruk di lingkungan Cinere Resort Apartment.
ah
lik
44. Sebagaimana yang telah dikemukakan di atas, tata tertib/aturan
mengenai larangan untuk menyewakan unit perjam/harian di Cinere
am
ub
Resort Apartment yang dilakukan oleh Para Tergugat selaku pengelola
di Cinere Resort Apartment secara jelas dan tidak terbantahkan lagi
bukanlah kewenangan Para Tergugat selaku pihak pengelola, maka
ep
k
sudah sepatutnya Majelis Hakim mengabulkan permohonan

ah
Penggugat untuk menyatakan Tergugat I dan Tergugat II telah

R
si
melakukan PERBUATAN MELAWAN HUKUM (ONRECHTMATIGE
DAAD).
ne
ng
45. Bahwa oleh karena tata tertib/aturan yang ditetapkan oleh Para
Tergugat yakni larangan untuk menyewakan unit perjam/harian tidak
do
berdasarkan hukum, maka sudah sepatutnya Majelis Hakim
gu
Menyatakan tata tertib/aturan terkait larangan penyewaan unit

perjam/harian yang ditetapkan oleh Tergugat I dan Tergugat II tidak
In
A
berdasarkan hukum.
46. Bahwa oleh karena tata tertib/aturan yang ditetapkan oleh Para
ah
lik
Tergugat yakni larangan untuk menyewakan unit perjam/harian tidak

berdasarkan hukum, sehingga membuat Penggugat mengalami
m
ub
kerugian yakni dibatasinya HAK Penggugat untuk menyewakan unit-

nya kepada berbagai pihak, maka sudah sepatutnya Majelis Hakim
ka
mengabulkan permohonan Penggugat untuk Menghukum Tergugat I

ep
dan Tergugat II untuk mencabut tata tertib/aturan terkait larangan untuk

ah
menyewakan unit perjam/harian yang ditetapkan oleh Tergugat I dan

R
Tergugat II selaku pengelola di Cinere Resort Apartment.

es
M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
Tuntutan Uang Paksa (Dwangsom) Sudah Selayaknya Dikabulkan
Oleh Majelis Hakim Yang Mulia
ne
ng
47. Bahwa adanya kekhawatir bagi Penggugat terhadap Para Tergugat
do
gu yang akan mengabaikan, melalaikan dan/atau tidak menaati putusan
dalam perkara a quo, sehingga demi memastikan tegaknya hukum
In
A
serta keadilan maka kiranya sangatlah beralasan bagi Penggugat untuk
memohon kepada Majelis Hakim Yang Mulia agar berkenan untuk
ah
Menghukum Tergugat I dan Tergugat II secara tanggung renteng
lik
membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh
juta Rupiah) per hari setiap kelalaian Para Tergugat untuk menjalankan
am
ub
Putusan a quo terhitung sejak perkara a quo telah berkekuatan hukum
tetap.
ep
48. Ny. Retnowulan Sutantio, S.H., dan Iskandar Oeripkartawinata, S.H.,
k
dalam bukunya “Hukum Acara Perdata Dalam Teori dan Praktek”, hal.
ah
R
137, menyatakan :
si
“Sehubungan dengan pengertian uang paksa patut dikemukakan
ne
ng
bahwa petitum untuk pembayaran uang paksa, tidak harus

dikabulkan yaitu dalam persoalan hutang-hutang, atau
pembayaran ganti rugi, yang telah dinilai dalam jumlah uang...”
do
gu
49. Dr. Harifin Tumpa, S.H., M.H., dalam bukunya “Memahami Eksistensi
Uang Paksa (Dwangsom) dan Implementasinya di Indonesia”, hal. 50,
In
A
menyatakan:
“Apabila hukuman pokok yang dijatuhkan oleh hakim hanya
ah
lik
pembayaran sejumlah uang, maka dwangsom tidak dapat

dijatuhkan. Hal ini diatur dalam rumusan ketentuan pasal 611 a
Rv yang sama rumusan ketentuan dengan Pasal 606a Rv yang
m
ub
pernah berlaku di Indonesia. Putusan Mahkamah Agung No. 233i

ka
K/Pdt/2008 tanggal 23 Juli 2009 menyatakan bahwa

ep
penghukuman sejumlah uang tidak dapat dikenakan uang paksa

(dwangsom).....dst.”
ah
50. Ketentuan Pasal 606a Rv menyatakan sebagai berikut:

es
“Sepanjang suatu keputusan hakim mengandung untuk sesuatu

M
ng
yang lain dari pada pembayar sejumlah uang, maka dapat

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
ditentukan, bahwa sepanjang atau setiap kali Terhukum tidak
memenuhi hukuman tersebut, olehnya harus diserahkan sejumlah
ne
ng
uang yang besarnya ditetapkan dalam keputusan hakim dan uang
tersebut dinamakan uang paksa.”
do
51. Yurisprudensi tetap Mahkamah Agung RI No. 791 K/Sip/1972, tanggal
gu 26 Februari 1973 menyatakan :
“Uang paksa (dwangsom) tidak berlaku terhadap tindakan untuk
In
A
membayar uang.”
52. Berdasarkan hal-hal yang telah dikemukakan di atas, oleh karena
ah
lik
Gugatan a quo bukanlah mengenai persoalan hutang-piutang, atau
pembayaran ganti rugi yang dapat dinilai dalam jumlah uang maka
am
ub
sudah sepatutnya Majelis Hakim mengabulkan permohonan Penggugat
yakni menghukum Tergugat I dan Tergugat secara tanggung renteng
untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp. 10.000.000,-
ep
k
(sepuluh juta Rupiah) per hari terhitung sejak perkara a quo telah
ah
berkekuatan hukum tetap atas setiap kelalaian Tergugat I dan Tergugat

R
si
II untuk menjalankan Putusan a quo.
53. Bahwa oleh karena Gugatan dalam perkara ini diajukan berdasarkan
ne
ng
alasan-alasan maupun argumentasi hukum yang kuat, maka sudah

sepatutnya Majelis Hakim Yang Mulia menghukum Para Tergugat untuk
do
membayar seluruh biaya perkara.
gu
Petitum
Berdasarkan hal-hal yang Penggugat uraikan di atas, mohon kiranya Majelis
In
A
Hakim Yang Mulia berkenan memberikan putusan sebagai berikut :

1. Menerima Gugatan Penggugat untuk seluruhnya.
ah
lik
2. Menyatakan Tergugat I dan Tergugat II telah melakukan Perbuatan

Melawan Hukum.
m
ub
3. Menyatakan tata tertib/aturan terkait larangan penyewaan unit

perjam/harian yang ditetapkan oleh Tergugat I dan Tergugat II tidak
ka
berdasarkan hukum.
ep
4. Menghukum Tergugat I dan Tergugat II untuk mencabut tata tertib/aturan

ah
terkait larangan untuk menyewakan unit perjam/harian yang ditetapkan

R
oleh Tergugat I dan Tergugat II selaku pihak yang melakukan

es
pengelolaan di Cinere Resort Apartment.

M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
5. Menghukum Tergugat I dan Tergugat II secara tanggung renteng untuk
membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh
ne
ng
juta Rupiah) per hari setiap kelalaian Tergugat I dan Tergugat II untuk
menjalankan Putusan a quo terhitung sejak perkara a quo telah
do
berkekuatan hukum tetap.
gu 6. Menghukum Tergugat I dan Tergugat II untuk membayar seluruh biaya
perkara.
In
A
Menimbang, bahwa pada hari persidangan yang telah ditentukan, Para
Pihak masing-masing menghadap kuasanya;
ah
lik
Menimbang, bahwa Majelis Hakim telah mengupayakan perdamaian
diantara para pihak melalui mediasi sebagaimana diatur dalam Perma Nomor
am
ub
1 Tahun 2016 tentang Prosedur Mediasi di Pengadilan dengan menunjuk
Ririen Aryani, S.H., M.H., sebagai Mediator;
Menimbang, bahwa berdasarkan laporan Mediator tanggal 8 Desember
ep
k
2022, upaya perdamaian tersebut tidak berhasil;

ah
Menimbang, bahwa oleh karena itu pemeriksaan perkara dilanjutkan

R
si
dengan pembacaan surat gugatan, dimana Penggugat melakukan perbaikan
atas gugatannya tertanggal 15 Desember 2022;
ne
ng
Menimbang, bahwa terhadap gugatan Penggugat tersebut Tergugat I

dan Tergugat II memberikan jawaban pada pokoknya sebagai berikut:
do
gu
Jawaban Tergugat I :
DALAM EKSEPSI:
1. Gugatan Penggugat Kabur dan Tidak Jelas (Exceptio Obscurum
In
A
Libellum)
Pengugat dalam gugatan a quo butir 9, 28, 30, 35, 40 huruf d, 42 huruf b,
ah
lik
mendalilkan Tergugat I telah melakukan Perbuatan Melawan Hukum karena

Ketentuan Pasal 51 angka 14 ayat (1) UU No. 20 Tahun 2020 tentang Cipta
m
ub
Kerja, mengatur:
 Ketentuan Pasal 56 diubah sehingga berbunyi, sebagai berikut:
ka
Pasal 56 ayat 1 berbunyi “Pengelolaan rumah susun meliputi kegiatan

ep
operasional, pemeliharaan, dan perawatan bagian bersama, benda

ah

R
es
M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
Sehingga penggugat mendalilkan bahwa Tergugat I memiliki andil dalam
melakukan pengelolaan adalah tidak tepat, dikarenakan pengelolaan
ne
ng
dilakukan oleh PT Adya Prima Kelola.
Dalil Penggugat tersebut kabur dan tidak jelas, sebab dasar hukum yang
do
dijadikan dasar gugatan oleh Pengugat yaitu UU No. 20 Tahun 2020 tentang
gu Cipta Kerja tidak jelas dan tidak pernah ada di Perundang-undangan di
Negara Republik Indonesia. Adapun UU tentang Cipta Kerja diatur dalam UU
In
A
No.11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja yang mulai berlaku sejak tanggal 2
November 2020.
ah
lik
Oleh itu karena dasar hukum gugatan Penggugat kabur dan tidak jelas
(Exception Obscurum Libellum) sehingga sudah sepatutnya Majelis Hakim
am
ub
Yang Mulia yang memeriksa serta mengadili perkara ini menyatakan gugatan
a quo tidak dapat diterima (Niet Ontvankelijke Verklaard).
2. Gugatan Kurang Pihak (Exception Plurium Litis Consortium)
ep
k
Penggugat dalam gugatan a quo butir 21 huruf i mendalilkan Tergugat I dan

ah
Tergugat II menyampaikan bahwa Tergugat I dan Tergugat II memang tidak

R
si
berwenang untuk mengatur larangan sewa-menyewa unit Apartement milik
pemilik, namun hal tersebut dilakukan guna mengakomodir keinginan
ne
ng
penghuni.
Oleh karenanya seharusnya Penggugat juga menarik atau menggugat para
do
pemilik unit Cinere Resort Apartement yang memberikan masukan dan
gu
mendorong kepada Tergugat II sebagai Pengelola Cinere Resort Apartement

dalam mengeluarkan Tata Tertib/aturan larangan penyewaan unit secara
In
A
Perjam/Harian guna permasalahan ini menjadi lebih terang dan jelas fakta
hukumnya;
ah
lik
Bahwa akibat tidak digugatnya para pemilik penghuni tetap unit Cinere
Resort Apartement selaku Pihak Tergugat maka gugatan a quo kurang Pihak
m
ub
dan mohon kepada Majelis Hakim Yang Mulia yang memeriksa serta
mengadili Perkara ini berkenan menyatakan gugatan tidak dapat diterima
ka
karena kurang Pihak (Exception Plurium Litis Consortium).

ep
3. GUGATAN ERROR IN PERSONA

ah
M. Yahya Harahap dalam buku Hukum Acara Perdata: Tentang Gugatan,

R
Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, dan Putusan Pengadilan,

es
mengklasifikasikan error in persona menjadi beberapa istilah, salah

M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
satunya lah sasaran pihak yang digugat Bentuk lain error in
persona yang mungkin terjadi adalah keliru menarik orang sebagai
ne
ng
tergugat (gemis aanhoeda nigheid), Dalam hal ini Penggugat keliru
menarik Tergugat I dalam gugatan Penggugat dikarenakan poin – poin
do
gugatan Penggugat mengenai kebijakan pengelolaan tidak ada
gu hubungan hukumnya dengan Tergugat I.
A. DALAM POKOK PERKARA
In
A
1. Bahwa Tergugat I menolak semua dalil-dalil yang diajukan oleh Penggugat
kecuali yang diakui secara tegas dan nyata.
ah
lik
2. Bahwa dalil-dalil yang Tergugat I ajukan dalam bagian Eksepsi, mohon
dianggap sebagai satu kesatuan dengan bagian Pokok Perkara (mutatis
am
ub
mutandis).
3. Bahwa Tergugat I sudah tidak mempunyai kewajiban, dan atau hubungan
hukum dengan Penggugat sejak ditandatanganinya Surat Pernyataan
ep
k
tertanggal 17 Februari 2021 yang mana pada pokoknya Penggugat

ah
menyatakan, antara lain : (Bukti T I - 1)

R
si
- Telah menerima buku tata tertib dan peraturan kerumahtanggaan
Cinere Resort Apartement dari Pngelola Cinere Resort Apartement
ne
ng
Jakarta;
- Penggugat tunduk dan patuh pada ketentuan/ kebijakan Badan
do
Pengelola PT. Adya Prima Kelola atau perseroan lainnya yang
gu
ditunjuk PT. Megakarya Makmur Sentosa sebagai badan pengelola

sementara sebelum terbentuknya perhimpunan penghuni ( hal
In
A
mana sampai saat ini perhimpunan penghuni belum terbentuk).

4. Bahwa hal-hal yang tidak ditanggapi, bukan diakui tetapi karena tidak ada
ah
lik
relevansinya terhadap Tergugat I.

Dari apa yang disampaikan diatas jelas bahwa Tergugat I TIDAK memiliki
m
ub
kewenangan, dan kapasitas dalam menentukan Tata Tertib/aturan di

Cinere Resort Apartement
ka
B. DALAM REKONVENSI
ep
1. Bahwa mohon terhadap hal-hal yang telah dikemukakan dan

ah
diuraikan oleh Tergugat dalam Konvensi, baik dalam eksepsi

R
maupun pokok perkara dianggap menjadi satu kesatuan yang utuh

es
dan menyeluruh serta tidak dapat dipisahkan satu sama lain

M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
(mutatis mutandis) dengan hal-hal yang akan diuraikan Tergugat
dalam Rekonvensi ini;
ne
ng
2. Bahwa sesuai dengan ketentuan Pasal 132 huruf a dan b HIR,
maka Bersama dengan jawaban ini, Tergugat (untuk selanjutnya
do
disebut sebagai “Penggugat Rekonvensi”) akan menggunakan
gu haknya untuk mengajukan Gugatan Rekonvensi terhadap Para
Penggugat (untuk selanjutnya disebut sebagai “Para Tergugat
In
A
Rekonvensi”);
3. Bahwa berdasarkan dasar hukum (rechtelijke grond) dan dasar
ah
lik
fakta (feitelijke grond), justru Tergugat Rekonvensi-lah yang telah
melakukan perbuatan melawan hukum (Onrechtmatige Daad)
am
ub
terhadap Penggugat Rekonvensi. Hal tersebut sebagaimana dasar
hukum dan dasar fakta yang diuraikan sebagai berikut:
4. Bahwa Tindakan Tergugat Rekonvensi dengan melakukan gugatan
ep
k
kepada Tergugat I pada Pengadilan Negeri Depok adalah justru

ah
Perbuatan Melawan Hukum dikarenakan Tergugat I tidak ada

R
si
hubungannya dengan pihak yang seharusnya berperkara.Sehingga
kemudian Gugatan Tergugat Rekonvensi kepada Penggugat
ne
ng
Rekonvensi yang mana pada dalil – dalil nya menekankan bahwa

Penggugat Rekonvensi Melakukan Perbuatan Melawan Hukum justru
do
adalah Perbuatan Melawan Hukum itu sendiri yang dilakukan kepada
gu
Penggugat Rekonvensi
5. Bahwa dalam pasal 1365 KUHPerdata, sebagaimana dikutip:
In
A
“Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian

kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan
ah
lik
kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian

tersebut”
m
ub
6. Bahwa akibat dari perbuatan yang dilakukan oleh Tergugat

Rekonvensi, Penggugat Rekonvensi telah secara nyata dirugikan
ka
baik secara materiil maupun immateriil;

ep
7. Kerugian secara materiil yang dialami oleh Penggugat Rekonvensi,

ah
dimana dalam proses penyelesaian permasalahan dalam perkara a

R
quo, Penggugat Rekonvensi telah mengeluarkan sejumlah uang

es
sebesar Rp 50.000.000, - (lima puluh juta rupiah) dimana uang

M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
tersebut dipergunakan oleh Penggugat Rekonvensi untuk membayar
biaya Pengacara serta biaya lainnya dam upaya penyelesaian
ne
ng
perkara a qu
8. Bahwa kerugian secara immateriil yang dialami oleh Penggugat
do
gu Rekonvensi, dimana sejak Tergugat secara tegas melakukan
gugatan di Pengadilan Negeri Kota Depok kepada Penggugat
Rekonvensi sehingga Penggugat Rekonvensi mengalami
In
A
kekecewaan yang nyata dan kemudian sangat mengganggu psikis,
mental, dan fokus kerja Penggugat Rekonvensi. Bahwa kemudian
ah
lik
apabila Penggugat Rekonvensi menilai kerugian immaterill yang
dialami Penggugat Rekonvensi dengan nilai uang maka sangat lah
am
ub
sesuai apabila Penggugat Rekonvensi menilainya dengan angka Rp
500.000.000,- ( lima ratus juta rupiah);
9. Bahwa oleh karena Gugatan Rekonvensi ini didasarkan pada
ep
k
bukti-bukti yang kuat dan otentik, maka sangat beralasan dan

ah
berdasar bagi Penggugat Rekonvensi memohon agar Yang Mulia

R
si
Majelis Hakim menyatakan Putusan ini dapat dijalankan terlebih
dahulu walaupun terdapat bantahan, perlawanan (verzet), Banding,
ne
ng
dan Kasasi.
Berdasarkan dalil-dalil diatas, maka Tergugat II mohon dengan hormat
do
gu
kepada Majelis Hakim Yang Mulia yang memeriksa serta mengadili

perkara a quo, berkenan memberikan putusan yang amarnya sebagai
berikut :
In
A
DALAM EKSEPSI:
1. Menerima Eksepsi Tergugat I untuk seluruhnya;
ah
lik
2. Menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima (niet

ontvankelijke verklaard);
m
ub
DALAM POKOK PERKARA:

1. Menolak Gugatan Penggugat untuk seluruhnya;
ka
ep
2. Menyatakan Tergugat I tidak melakukan perbuatan melawan hukum;

dan
ah
3. Menghukum Penggugat untuk membayar segala biaya yang timbul

R
dalam perkara ini.

es
M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
DALAM REKONVENSI
1. Mengabulkan Gugatan Rekonvensi dari Penggugat Rekonvensi
ne
ng
untuk seluruhnya;
2. Menyatakan Tergugat Rekonvensi telah melakukan perbuatan
do
melawan hukum;
gu 3. Menghukum Tergugat Rekonvensi untuk membayar kerugian
materiil dan immateriil yang diderita oleh Penggugat Rekonvensi;
In
A
4. Menghukum Tergugat Rekonvensi agar tunduk, patuh, dan
melaksanakan isi Putusan Majelis Hakim dalam perkara a quo;
ah
lik
5. Menyatakan putusan ini dapat dijalankan terlebih dahulu
(UITVOERBAAR BUVOORRAAD VERKLAARD) walaupun terdapat
am
ub
bantahan, perlawanan (verzet), Banding, dan Kasasi; dan
6. Menghukum Tergugat Rekonvensi untuk membayar biaya perkara
ep
Jawaban Tergugat II :
k
ah
DALAM EKSEPSI:
R
si
1. Gugatan Penggugat Kabur dan Tidak Jelas (Exceptio Obscurum
Libellum)
ne
ng
Pengugat dalam gugatan a quo butir 9, 28, 30, 35, 40 huruf d, 42 huruf b,
mendalilkan Tergugat II telah melakukan Perbuatan Melawan Hukum karena
do
gu
Ketentuan Pasal 51 angka 14 ayat (1) UU No. 20 Tahun 2020 tentang Cipta
Kerja, mengatur:
 Ketentuan Pasal 56 diubah sehingga berbunyi, sebagai berikut:
In
A
Pasal 56 ayat 1 berbunyi “Pengelolaan rumah susun meliputi kegiatan

operasional, pemeliharaan, dan perawatan bagian bersama, benda
ah
lik

Sehingga penggugat mendalilkan bahwa Tergugat II kewenangannya hanya
m
ub
sebatas melakukan pengelolaan terhadap kegiatan operasional,

pemeliharaan dan perawatan bagian bersama, benda bersama, dan tanah
ka
bersama.” Dan Tergugat I dan Tergugat II telah melakukan Perbuatan

ep
Melawan Hukum karena telah mengeluarkan tata tertib/aturan yang

ah
ditetapkan yakni larangan untuk menyewakan unit perjam/harian tersebut

R
tidak berdasarkan hukum dan telah membatasi Hak Penggugat.

es
M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
Dalil Penggugat tersebut kabur dan tidak jelas, sebab dasar hukum yang
dijadikan dasar gugatan oleh Pengugat yaitu UU No. 20 Tahun 2020 tentang
ne
ng
Cipta Kerja tidak jelas dan tidak pernah ada di Perundang-undangan di
Negara Republik Indonesia. Adapun UU tentang Cipta Kerja diatur dalam UU
do
No.11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja yang mulai berlaku sejak tanggal 2
gu November 2020.
Oleh itu karena dasar hukum gugatan Penggugat kabur dan tidak jelas
In
A
(Exception Obscurum Libellum) sehingga sudah sepatutnya Majelis Hakim
Yang Mulia yang memeriksa serta mengadili perkara ini menyatakan gugatan
ah
lik
a quo tidak dapat diterima (Niet Ontvankelijke Verklaard).
2. Gugatan Kurang Pihak (Exception Plurium Litis Consortium)
am
ub
Penggugat dalam gugatan a quo butir 21 huruf i mendalilkan Tergugat I dan
Tergugat II menyampaikan bahwa Tergugat I dan Tergugat II memang tidak
berwenang untuk mengatur larangan sewa-menyewa unit Apartement milik
ep
k
pemilik, namun hal tersebut dilakukan guna mengakomodir keinginan

ah
penghuni.
R
si
Oleh karenanya seharusnya Penggugat juga menarik atau menggugat para
pemilik unit Cinere Resort Apartement yang memberikan masukan dan
ne
ng
mendorong kepada Tergugat II sebagai Pengelola Cinere Resort Apartement

dalam mengeluarkan Tata Tertib/aturan larangan penyewaan unit secara
do
Perjam/Harian guna permasalahan ini menjadi lebih terang dan jelas fakta
gu
hukumnya;
Bahwa akibat tidak digugatnya para pemilik penghuni tetap unit Cinere
In
A
Resort Apartement selaku Pihak Tergugat maka gugatan a quo kurang Pihak
dan mohon kepada Majelis Hakim Yang Mulia yang memeriksa serta
ah
lik
mengadili Perkara ini berkenan menyatakan gugatan tidak dapat diterima

karena kurang Pihak (Exception Plurium Litis Consortium).
m
ub
A. DALAM POKOK PERKARA

1. Bahwa Tergugat II menolak semua dalil-dalil yang diajukan oleh
ka
Penggugat kecuali yang diakui secara tegas dan nyata.

ep
2. Bahwa dalil-dalil yang Tergugat II ajukan dalam bagian Eksepsi, mohon

ah
dianggap sebagai satu kesatuan dengan bagian Pokok Perkara (mutatis

R
mutandis).
es
M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
3. Bahwa Tergugat II menolak dalil Penggugat dalam gugatan butir 21,
sebagai Badan Pengelola tentunya harus menerima masukan yang positif
ne
ng
dari Pihak Penghuni pemilik unit Apartement apalagi yang benar-benar
menempati bertempat tinggal di Cinere Resort Apartement guna
do
kenyamanan lingkungan bersama dan ketertiban bagi setiap penghuni;
gu Terkait kewenangan Tergugat II sebagai Badan Pengelola Cinere Resort
Apartement dapat dijelaskan, sebagai berikut:
In
A
a. Sesuai dengan House Rule Tata Tertib dan Peraturan
Kerumahtanggaan Cinere Resort Apartement BAB IV Tentang
ah
lik
Ketentuan Umum, Peraturan dan Tata Tertib Bagian IV.6 Ketentuan
Hukum Cinere Resort Apartementt angka IV.6.1 Ketentuan Hukum
am
ub
huruf a, yaitu; (Bukti T 2-1)
“Penghuni Cinere Resort Apartement wajib mematuhi tata tertib
yang telah ditentukan oleh Pengelola Cinere Resort Apartementt
ep
k
(“Tata Tertib)”.
ah
b. Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun No.836/PPJB-

R
si
CRA/MMS/II/2021 tertanggal 17 Februari 2021 yang ditandatangani
dan disepakati bersama oleh Tergugat I dan Penggugat. Disebutkan
ne
ng
pada Pasal 1 tentang Definisi angka 18 menyebutkan “Tata Tertib

Penghunian berarti tata tertib penghunian yang diberlakukan oleh
do
Badan Pengelola Cinere Resort Apartement”.
gu
c. Bahwa kemudian terkait Perjanjian Pengikatan Jual Beli Rumah Susun

No.836/PPJB-CRA/MMS/II/2021 tertanggal 17 Februari 2021 yang
In
A
ditandatangani dan disepakati bersama oleh Tergugat I dan Penggugat

diperkuat dengan Surat Pernyataan tertanggal 17 Februari 2021 yang
ah
lik
mana pada pokoknya Penggugat menyatakan, antara lain : (Bukti T 2-

2)
m
ub
- Telah menerima buku tata tertib dan peraturan kerumahtanggaan

Cinere Resort Apartement dari Pngelola Cinere Resort Apartement
ka
Jakarta;
ep
- Penggugat tunduk dan patuh pada ketentuan/ kebijakan Badan

ah
Pengelola PT. Adya Prima Kelola atau perseroan lainnya yang

R
ditunjuk PT. Megakarya Makmur Sentosa sebagai badan pengelola

es
M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
sementara sebelum terbentuknya perhimpunan penghuni ( hal
mana sampai saat ini perhimpunan penghuni belum terbentuk).
ne
ng
d. Dan perlu Tergugat II mengingatkan kembali kepada Penggugat bahwa
di dalam Berita Acara Serah Terima di Cinere Resort Apartement
do
No.1100/BAST/CS-CRA/II/2021 tertanggal 17 Februari 2021 untuk
gu penyerahan unit apartement milik Penggugat, yang ditandatangani
antara Pihak Perwakilan dari Tergugat I yang di wakili oleh Manager
In
A
Pengelola yaitu Bapak Catur Herry Wibowo sebagai Pihak Pertama dan
Penggugat sebagai Pihak Kedua. Bahwa didalam penyerahan atas
ah
lik
objek serah terima tersebut dilakukan dengan syarat-syarat dan
ketentuan-ketentuan yang berlaku dan mengikat kedua belah pihak,
am
ub
khususnya butir 18 yang berbunyi “Terhitung serah terima Pihak Kedua
Wajib tunduk dan taat pada peraturan dan tata tertib Penghuni yang
diberlakukan oleh Pihak Pertama melalui Badan Pengelola termasuk
ep
k
dalam hal pembayaran dan bersedia untuk nantinya menerima sanksi

ah
yang berlaku jika terjadi pelanggaran peraturan dan tata tertib penghuni
R
si
tersebut”.(Bukti T 2-3)
Dari apa yang disampaikan diatas jelas bahwa Tergugat II memiliki
ne
ng
kewenangan dalam menentukan Tata Tertib/aturan di Cinere Resort

Apartement bilamana dianggap perlu dan mendesak dengan
do
memperhatikan masukan-masukan Para Penghuni pemilik Unit guna
gu
Kenyamanan dan Ketertiban Penghuni Cinere Resort Apartement sesuai

dengan house rule Tata Tertib dan Peraturan Kerumahtanggaan Cinere
In
A
Resort Apartement yang mana mengenai peraturan ini disepakati bersama

antara Penggugat dan Tergugat I ( Hal mana ini tentu menjadi undang –
ah
lik
undang bagi Penggugat dan Tergugat I sebagaimana dijelaskan dalam

Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata).;
m
ub
4. Bahwa Tergugat II menolak dalil Penggugat dalam gugatan butir 25, yang
mana Penggugat menunjukan sifat mau menang sendiri, terkait adanya 2
ka
(dua) Spanduk yang berbeda Narasi/kalimat namun satu tujuan yaitu

ep
Ketertiban dan aturan hunian (kerumahtanggaan) di Cinere Resort

ah
Apartemen demi kepentingan bersama seluruh Penghuni, sehingga tidak

R
beralasan hukum Penggugat mempermasalahkan kewenangan Tergugat I

es
dan Tergugat II karena masukan Penghuni setiap Pemilik unit yang positif
M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
pasti mendapat perhatian dikarenakan kegunaanya untuk lingkungan
hunian yang bersih, nyaman, tertib, dan sehat bagi semua para penghuni
ne
ng
Cinere Resort Apartement, dan yang perlu digarisbawahi masukan dari
Penggugat juga di akomodir oleh Tergugat II, sehingga tidak beralasan
do
hukum Penggugat mendalilkan Tergugat I dan Tergugat II melakukan
gu Perbuatan Melawan Hukum karena dikeluarkannya Tata Tertib/aturan
tersebut lebih banyak Maslahat (Manfaat) daripada Mudharatnya
In
A
(kerugiannya);
B. DALAM REKONVENSI
ah
lik
1. Bahwa mohon terhadap hal-hal yang telah dikemukakan dan
diuraikan oleh Tergugat dalam Konvensi, baik dalam eksepsi
am
ub
maupun pokok perkara dianggap menjadi satu kesatuan yang utuh
dan menyeluruh serta tidak dapat dipisahkan satu sama lain
(mutatis mutandis) dengan hal-hal yang akan diuraikan Tergugat
ep
k
dalam Rekonvensi ini;

ah
2. Bahwa sesuai dengan ketentuan Pasal 132 huruf a dan b HIR,

R
si
maka Bersama dengan jawaban ini, Tergugat (untuk selanjutnya
disebut sebagai “Penggugat Rekonvensi”) akan menggunakan
ne
ng
haknya untuk mengajukan Gugatan Rekonvensi terhadap Para

Penggugat (untuk selanjutnya disebut sebagai “Para Tergugat
do
gu
Rekonvensi”);
3. Bahwa berdasarkan dasar hukum (rechtelijke grond) dan dasar
fakta (feitelijke grond), justru Tergugat Rekonvensi-lah yang telah
In
A
melakukan perbuatan melawan hukum (Onrechtmatige Daad)

terhadap Penggugat Rekonvensi. Hal tersebut sebagaimana dasar
ah
lik
hukum dan dasar fakta yang diuraikan sebagai berikut:

4. Bahwa Tindakan Penggugat Rekonvensi dalam menerapkan
m
ub
kebijakan, dan atau aturan bagi penghuni Cinere Resort Apartemen

adalah hal yang sesuai dengan hukum, yaitu sesuai dengan House
ka
Rule Tata Tertib dan Peraturan Kerumahtanggaan Cinere Resort

ep
Apartement BAB IV Tentang Ketentuan Umum, Peraturan dan Tata

ah
Tertib Bagian IV.6 Ketentuan Hukum Cinere Resort Apartement, yaitu;

R
es
M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
“Penghuni Cinere Resort Apartement wajib mematuhi tata tertib
yang telah ditentukan oleh Pengelola Cinere Resort Apartement
ne
ng
(“Tata Tertib)”.
Hal mana House Rule Tata Tertib dan Peraturan Kerumahtanggaan
do
Cinere Resort Apartemen telah disepakati dan disetujui, kemudian
gu ditandatangani oleh Tergugat Rekonvensi sehingga menjadi aturan
yang mengikat bagi Tergugat Rekonvensi.
In
A
Sehingga kemudian Gugatan Tergugat Rekonvensi kepada
Penggugat Rekonvensi yang mana pada dalil – dalil nya menekankan
ah
lik
bahwa Penggugat Rekonvensi Melakukan Perbuatan Melawan
Hukum justru adalah Perbuatan Melawan Hukum itu sendiri yang
am
ub
dilakukan kepada Penggugat Rekonvensi
5. Bahwa dalam pasal 1365 KUHPerdata, sebagaimana dikutip:
“Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian
ep
k
kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian

ah
itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut”

R
si
6. Bahwa Tergugat Rekonvensi secara nyata dan meyakinkan telah
terbukti memenuhi unsur-unsur suatu perbuatan dinyatakan
ne
ng
sebagai Perbuatan Melawan Hukum dengan mendalilkan dalam

gugatan yang dilakukan Tergugat Rekonvensi kepada Penggugat
do
Rekonvensi padahal hal – hal yang di dalilkan oleh Tergugat
gu
Rekonvensi tersebut justru sesuai dengan hukum dan aturan yang

berlaku bagi Penggugat Rekonvensi dan Tergugat Rekonvensi;
In
A
7. Bahwa akibat dari perbuatan yang dilakukan oleh Tergugat

Rekonvensi, Penggugat Rekonvensi telah secara nyata dirugikan
ah
lik
baik secara materiil maupun immateriil;

8. Kerugian secara materiil yang dialami oleh Penggugat Rekonvensi,
m
ub
dimana dalam proses penyelesaian permasalahan dalam perkara a

quo, Penggugat Rekonvensi telah mengeluarkan sejumlah uang
ka
sebesar Rp 50.000.000, - (lima puluh juta rupiah) dimana uang

ep
tersebut dipergunakan oleh Penggugat Rekonvensi untuk membayar

ah
biaya Pengacara serta biaya lainnya dan upaya penyelesaian

R
perkara a quo.
es
9. Bahwa kerugian secara immateriil yang dialami oleh Penggugat

M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
Rekonvensi, dimana sejak Tergugat secara tegas melakukan
gugatan di Pengadilan Negeri Kota Depok kepada Penggugat
ne
ng
Rekonvensi sehingga Penggugat Rekonvensi mengalami
kekecewaan yang nyata dan kemudian sangat mengganggu psikis,
do
mental , dan fokus kerja Penggugat Rekonvensi. Bahwa kemudian
gu apabila Penggugat Rekonvensi menilai kerugian immaterill yang
dialami Penggugat Rekonvensi dengan nilai uang maka sangat lah
In
A
sesuai apabila Penggugat Rekonvensi menilainya dengan angka Rp
500.000.000,- (lima ratus juta rupiah).
ah
lik
10. Bahwa oleh karena Gugatan Rekonvensi ini didasarkan pada
bukti-bukti yang kuat dan otentik, maka sangat beralasan dan
am
ub
berdasar bagi Penggugat Rekonvensi memohon agar Yang Mulia
Majelis Hakim menyatakan Putusan ini dapat dijalankan terlebih
dahulu walaupun terdapat bantahan, perlawanan (verzet), Banding,
ep
k
dan Kasasi.
ah
DALAM EKSEPSI:
R
si
1. Menerima Eksepsi Tergugat II untuk seluruhnya;
2. Menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima (niet
ne
ng
ontvankelijke verklaard);
DALAM POKOK PERKARA:
do
gu
1. Menolak Gugatan Penggugat untuk seluruhnya;

2. Menyatakan Tergugat II tidak melakukan perbuatan melawan hukum;
dan
In
A
3. Menghukum Penggugat untuk membayar segala biaya yang timbul

dalam perkara ini.
ah
lik
DALAM REKONVENSI
1. Mengabulkan Gugatan Rekonvensi dari Penggugat Rekonvensi
m
ub
untuk seluruhnya;
2. Menyatakan Tergugat Rekonvensi telah melakukan perbuatan
ka
melawan hukum;
ep
3. Menghukum Tergugat Rekonvensi untuk membayar kerugian

ah
materiil dan immateriil yang diderita oleh Penggugat Rekonvensi;

R
4. Menghukum Tergugat Rekonvensi agar tunduk, patuh, dan

es
M
melaksanakan isi Putusan Majelis Hakim dalam perkara a quo;

ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
5. Menyatakan putusan ini dapat dijalankan terlebih dahulu
(UITVOERBAAR BUVOORRAAD VERKLAARD) walaupun terdapat
ne
ng
bantahan, perlawanan (verzet), Banding, dan Kasasi; dan
6. Menghukum Tergugat Rekonvensi untuk membayar biaya perkara.
do
gu Menimbang, bahwa untuk membuktikan dalil-dalil dalam surat
gugatannya tersebut, Penggugat di persidangan telah mengajukan bukti
surat sebagai berikut :
In
A
1. Fotokopi sesuai asli Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan
Rumah Susun Nomor 836/PPJB-CRA/MMS/II/2021 antara PT
ah
lik
Megakarya Makmur Sentosa (ic Tergugat I
Konpensi/Penggugat Rekonpensi) dengan Liah Tasriatin (ic
am
ub
Penggugat Konpensi/Tergugat Rekonpensi), tertanggal 17
Februari 2021 (“PPJB 836/2021”) yang telah dilegalisir serta
dibubuhi Materai secukupnya, diberi tanda P. 1- a;
ep
k
2. Berita Acara Serah Terima Di Cinere Resort Apartment No.

ah
1100/BAST/CS-CRA/II/2021, tertanggal 17/02/21 yang telah

R
si
dilegalisir serta dibubuhi Materai secukupnya, diberi tanda P. 1-
b;
ne
ng
3. Fotokopi sesuai asli Payment Schedule, tertanggal 7 Februari

2021 yang telah dilegalisir serta dibubuhi Materai secukupnya,
do
gu
diberi tanda P. 1- C;
4. Fotokopi sesuai asli Kwitansi No. PL/022021-0003, tertanggal
22 Februari 2021 yang telah dilegalisir serta dibubuhi Materai
In
A
secukupnya, diberi tanda P. 1- d;

5. Printout Situs resmi Tergugat II Konpensi/Penggugat
ah
lik
Rekonpensi dengan alamat website www.apcon.co.id yang

telah dilegalisir serta dibubuhi Materai secukupnya, diberi tanda
m
ub
P. 2- a;
6. Printout Foto Screen Shot percakapan Whatsapp mengenai
ka
informasi dari Costumer Service Para Tergugat Konpensi/Para

ep
Penggugat Rekonpensi yang memberikan informasi bahwa di

ah
Cinere Resort Apartment belum terbentuknya Perhimpunan

R
Pemilik dan Penghuni Sarusun yang telah dilegalisir serta

es
M
dibubuhi Materai secukupnya, diberi tanda P. 2- b;

ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
7. Fotokopi sesuai asli House Rule Tata Tertib Dan Peraturan
Kerumahtanggaan Cinere Resort Apartment (“House Rule
ne
ng
CRA”) yang telah dilegalisir serta dibubuhi Materai secukupnya,
diberi tanda P. 3;
do
8. Fotokopi sesuai asli Perjanjian Sewa Menyewa Cinere Resort
gu Apartement Tower A Senggigi 2202 tertanggal 15 November
2021 antara Liah Tasriatin (ic Penggugat Konpensi/Tergugat
In
A
Rekonpensi) dan Meilina Sari. yang telah dilegalisir serta
ah
lik
9. Fotokopi sesuai asli Perjanjian Sewa Menyewa Unit Senggigi
2202 tertanggal 23 Juli 2022 antara Liah Tasriatin (ic Penggugat
am
ub
Konpensi/Tergugat Rekonpensi) dan Muhammad Yasin. yang
telah dilegalisir serta dibubuhi Materai secukupnya, diberi tanda
P. 4- b;
ep
k
10. Fotokopi sesuai asli Perjanjian Kerjasama Cinere Resort

ah
Apartemen Tower A Senggigi 2202 tertanggal 6 September

R
si
2022 antara Liah Tasriatin (ic Penggugat Konpensi/Tergugat
Rekonpensi) dan Muhammad Yasin.yang telah dilegalisir serta
ne
ng
dibubuhi Materai secukupnya, diberi tanda P. 4- c;

11. Fotokopi dari foto Foto HP terkait Tata tertib/aturan baru serta
do
melakukan pemasangan spanduk yang beredar di lingkungan
gu
Cinere Resort Apartment, yang selengkapnya mengatur

sebagai berikut : “Demi keamanan, kenyamanan dan ketertiban
In
A
bersama di area Cinere Resort Apartment DILARANG

MENYEWAKAN UNIT PERJAM/HARIAN, apabila kami
ah
lik
temukan hal tersebut maka kami akan melakukan tindakan

yang tegas kepada agent/broker, penyewa, maupun PEMILIK
m
ub
UNIT.” yang telah dilegalisir serta dibubuhi Materai secukupnya,

diberi tanda P. 5;
ka
12. Printout Profil Akun Whatsapp Costumer Service Para Tergugat

ep
Konpensi/Para Penggugat Konpensi Dengan Nomor Whatsapp

ah
+62 812- 1130 – 4710 yang telah dilegalisir serta dibubuhi

R
Materai secukupnya, diberi tanda P. 6- a;

es
M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
13. Printout Pemberitahuan Whatsapp Para Tergugat
Konpensi/Para Penggugat Konpensi bahwa nomor Costumer
ne
ng
Service 081211304710 diganti dengan nomor whatsapp:
085780081347 yang telah dilegalisir serta dibubuhi Materai
do
secukupnya, diberi tanda P. 6- b;
gu 14. Fotokopi sesuai asli Tanda terima Surat tertanggal 23 Juli 2022
Perihal : Tanggapan Atas Tata Tertib Sewa Menyewa
In
A
Perjam/Harian Yang Beredar Di Lingkungan Cinere Resort
Apartment yang telah dilegalisir serta dibubuhi Materai
ah
lik
secukupnya, diberi tanda P. 7;
15. Fotokopi dari kopi Surat tertanggal 6 Agutus 2022 Perihal:
am
ub
Surat Peringatan (Somasi) yang telah dilegalisir serta dibubuhi
16. Printout Tanda terima pengiriman Surat tertanggal 6 Agutus
ep
k
2022 Perihal: Surat Peringatan (Somasi) yang dikirimkan

ah
Penggugat Konpensi/Tergugat Rekonpensi kepada Para

R
si
Tergugat Konpensi/Para Penggugat Rekonpensi melalui pesan
aplikasi whatsapp yang telah dilegalisir serta dibubuhi Materai
ne
ng

17. Fotokopi sesuai asli Tanda terima Surat tertanggal 19 Agutus
do
2022 Perihal: Surat Peringatan Terakhir (Somasi II) yang telah
gu
dilegalisir serta dibubuhi Materai secukupnya, diberi tanda P. 9;

18. Fotokopi dari kopi Surat Para Tergugat Konpensi/Para
In
A
Penggugat Rekonpensi tertanggal 10 Agustus 2022 yang telah

dilegalisir serta dibubuhi Materai secukupnya, diberi tanda P.
ah
lik
10- a;
19. Printout Tanda terima pengiriman Surat Para Tergugat
m
ub
Konpensi/Para Penggugat Rekonpensi tertanggal 10 Agustus

2022 yang dikirimkan Para Tergugat Konpensi/ Para Penggugat
ka
Rekonpensi kepada Penggugat Konpensi/Tergugat Rekonpensi

ep
melalui pesan aplikasi Whatsapp yang telah dilegalisir serta

ah
dibubuhi Materai secukupnya, diberi tanda P. 10- b;

R
20. Printout Undangan Para Tergugat Konpensi/Para Penggugat

es
Rekonpensi untuk membahas tata tertib/aturan larangan sewa

M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
menyewa perjam/harian di Cinere Resort Apartment melalui
pesan aplikasi Whatsapp yang telah dilegalisir serta dibubuhi
ne
ng
21. Printout Notulen Rapat pertemuan antara Penggugat
do
Konpensi/Tergugat Rekonpensi dan Para Tergugat
gu Konpensi/Para Penggugat Rekonpensi di Cinere Resort
Apartment tertanggal 24 Agustus 2022 yang telah dilegalisir
In
A
serta dibubuhi Materai secukupnya, diberi tanda P. 11- b;
22. Printout Tanda terima Notulen Rapat pertemuan antara
ah
lik
Penggugat Konpensi/Tergugat Rekonpensi dan Para Tergugat
Konpensi/Para Penggugat Rekonpensi di Cinere Resort
am
ub
Apartment yang dikirimkan Para Tergugat Konpensi/Para
Penggugat Rekonpensi kepada Penggugat Konpensi/Tergugat
Rekonpensi melalui pesan aplikasi Whatsapp yang telah
ep
k
dilegalisir serta dibubuhi Materai secukupnya, diberi tanda P.

ah
11- c;
R
si
23. Printout Percakapan Whatsapp terkait draft perbaikan spanduk
yang telah dilegalisir serta dibubuhi Materai secukupnya, diberi
ne
ng
tanda P. 12- a;
24. Printout Screen Shot Spanduk aturan perjam/perhari telah
do
dicabut oleh Para Tergugat Konpensi/Para Penggugat
gu
Rekonpensi dan digantikan dengan spanduk yang baru yang

menitik beratkan kepada perbuatan yang melanggar hukum
In
A
yang telah dilegalisir serta dibubuhi Materai secukupnya, diberi

tanda P. 12- b;
ah
lik
25. Fotokopi dari kopi Surat Penggugat Konpensi/Tergugat

Rekonpensi Perihal: Surat Pernyataan, tertanggal 23
m
ub
September 2022 yang telah dilegalisir serta dibubuhi Materai

secukupnya, diberi tanda P. 13- a;
ka
26. Printout Tanda terima Surat Penggugat tertanggal 23

ep
September 2022 Perihal : Surat Pernyataan yang dikirimkan

ah
Penggugat Konpensi/Tergugat Rekonpensi kepada Para

R
Tergugat Konpensi/Para Penggugat Rekonpensi melalui pesan

es
M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
aplikasi Whatsapp yang telah dilegalisir serta dibubuhi Materai
ne
ng
27. Fotokopi sesuai asli Surat Para Tergugat Konpensi/Para
Penggugat Rekonpensi Nomor: 015/SK/BM/CRA/X/2022
do
Perihal: Spanduk Tatib Sewa Menyewa dan Kesapakatan
gu Agent, tertanggal 10 Oktober 2022 yang telah dilegalisir serta
In
A
28. Printout Foto HP spanduk terkait tata tertib/atur larangan sewa
menyewa perjam/hari diberlakukan kembali oleh Para Tergugat
ah
lik
Konpensi/Para Penggugat Rekonpensi yang telah dilegalisir
serta dibubuhi Materai secukupnya, diberi tanda P. 14- b;
am
ub
29. Fotokopi sesuai asli Tanda terima Surat Penggugat
Konpensi/Tergugat Rekonpensi Perihal: Pencabutan
Pernyataan Surat tertanggal 23 September 2022, tertanggal 10
ep
k
Oktober 2022 yang telah dilegalisir serta dibubuhi Materai

ah
secukupnya, diberi tanda P. 15;

R
si
30. Sreenshoot Status Whatsaap Costumer Service Para Tergugat
Konpensi/Penggugat Rekonpensi terkait informasi kerjasama
ne
ng
antara Para Tergugat Konpensi/Penggugat Rekonpensi dengan

Travelio Property Management, diberi tanda P.16-a;
do
31. Printout Situs resmi Travelio Property Management terkait
gu
pemasaran sewa unit apartement di Cinere Resort Apartement

yang bisa disewa secara HARIAN, diberi tanda P.16-b;
In
A
Bukti diatas semuanya telah diberi meterai cukup dan disesuaikan dengan
asli, bukti P. 1-b, P. 8-a, P.10-a, P.13-a, P.15 tanpa asli, bukti P.2-a, P.2-b, P.5,
ah
lik
P.6-a, P.6-b, P.8-b, P.10-b, P.11-a, P.11-b, P.11-c, P.12-a, P.12-b, P.13-b,
P.14-b, P.16-a, dan P.16-b adalah print out foto;
m
ub
Menimbang, bahwa Tergugat I telah mengajukan bukti surat sebagai

berikut :
ka
1. Fotokopi sesuai asli Surat Pernyataan yang ditandatangani oleh

ep
Penggugat/Tergugat Rekonvensi tertanggal 17 Februari 2021,

ah
Kode bukti T1-1;

R
2. Fotokopi sesuai asli Surat Perjanjian Pemakaian Jasa Hukum

es
tertanggal 9 November 2022, Kode bukti T1-2;

M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
3. Fotokopi sesuai asli Tanda Terima Pembayaran ke-1 Biaya Jasa
Pelayanan Hukum dan Konsultasi Hukum tertanggal 22 November
ne
ng
2022, Kode bukti T1-3;
4. Fotokopi sesuai asli Tanda Terima Pembayaran ke-2 (Lunas)
do
Biaya Jasa Pelayanan Hukum dan Konsultasi Hukum tertanggal
gu 22 Desember 2022, Kode bukti T1-4;
Bukti diatas semuanya telah diberi meterai cukup dan disesuaikan
In
A
dengan aslinya;
Menimbang, bahwa Tergugat II telah mengajukan bukti surat sebagai
ah
lik
berikut :
1. Fotokopi sesuai asli House Rule Tata Tertib dan Peraturan
am
ub
Kerumahtanggaan Cinere Resort Apartement, Kode bukti T2-1;
2. Fotokopi sesuai asli Surat Pernyataan Penggugat/Tergugat
Rekonvensi tertanggal 17 Februari 2021, Kode bukti T2-2, Kode
ep
k
bukti T2-2;
ah
3. Fotokopi sesuai asli Daftar Hadir dan Notulen Rapat antara

R
si
Pengurus/Paguyuban Penghuni dengan Badan Pengelola Cinere
Resort Apartemen tertanggal 4 Februari 2022, Kode bukti T2-3;
ne
ng

Perwakilan Penghuni/pemilik Unit Apartemen dengan Badan
do
Pengelola Cinere Resort Apartemen tertanggal 20 Juli 2022, Kode
gu
bukti T2-4;
In
A
Perwakilan Penghuni/pemilik Unit Apartemen dengan Badan

Pengelola Cinere Resort Apartemen tertanggal 16 Agustus 2022,
ah
lik
Kode bukti T2-5;

6. Fotokopi sesuai asli Pengumuman/informasi Survey Kepuasan
m
ub
Pelanggan Tertanggal 1 September 2022, Kode bukti T2-6;

7. Fotokopi sesuai asli Salah satu Hasil Kuisioner Penghuni terkait
ka
Keamanan dan Ketertiban Hunian, Kode bukti T2-7;

ep
8. Fotokopi sesuai asli Rekapan Perhitungan kuesioner Penghuni

ah
Cinere Resort Apartemen Tahun 2022, Kode bukti T2-8;

R
9. Fotokopi sesuai asli Surat Perjanjian Pemakaian Jasa Hukum

es
tertanggal 9 November 2022, Kode bukti T2-9;

M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
10. Fotokopi sesuai asli Tanda Terima Pembayaran ke-1 Biaya Jasa
Pelayanan Hukum dan Konsultasi Hukum tertanggal 22 November
ne
ng
2022, Kode bukti T2-10;
11. Fotokopi sesuai asli Tanda Terima Pembayaran ke-2 (Lunas)
do
Biaya Jasa Pelayanan Hukum dan Konsultasi Hukum tertanggal
gu 22 Desember 2022, Kode bukti T2-11;
In
A
Pengelola Cinere Resort Apartemen dengan para Agent tertanggal
8 September 2021, Kode bukti T2-12;
ah
lik
Penghuni/Pemilik Unit dengan Pengelola Cinere Resort
am
ub
Apartemen tertanggal 2 Februari 2022, Kode bukti T2-13;
Pengelola Cinere Resort Apartemen dengan para Agent tertanggal
ep
k
9 September 2022, Kode bukti T2-14;

ah
R
si
Perwakilan Penghuni/pemilik Unit Apartemen dengan Pengelola
Cinere Resort Apartemen tertanggal 7 Oktober 2022, Kode bukti
ne
ng
T2-15;
do
Perwakilan Penghuni/pemilik Unit Apartemen dengan Pengelola
gu
Cinere Resort Apartemen tertanggal 5 Desember 2022, Kode bukti

T2-16;
In
A
17. Fotokopi sesuai asli Perjanjian Kerjasama Jasa Pemasaran PT

Horizon Internusa Persada (Travelio) dengan Badan Pengelola
ah
lik
Cinere Resort Apartemen Tertanggal 22 November 2022, Kode

bukti T2-17;
m
ub
Bukti diatas semuanya telah diberi meterai cukup dan disesuaikan

dengan aslinya;
ka
Menimbang, bahwa para pihak tidak mengajukan saksi dalam

ep
persidangan;
ah
Menimbang, bahwa para pihak mengajukan kesimpulan tanggal 16

R
Maret 2023;
es
M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
Menimbang, bahwa segala sesuatu yang tercantum dalam Berita
Acara Sidang dianggap termasuk dan termuat pula dalam putusan ini
ne
ng
sebagai suatu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan;
Menimbang, bahwa pada akhirnya para pihak tidak mengajukan
do
sesuatu hal lagi dan selanjutnya mohon putusan;
gu TENTANG PERTIMBANGAN HUKUM
Menimbang, bahwa maksud dan tujuan gugatan Penggugat adalah
In
A
sebagaimana diuraikan diatas;
Menimbang, bahwa Tergugat I dan Tergugat II telah mengajukan
ah
lik
jawaban yang berisi eksepsi, jawaban pokok perkara, dan mengajukan
gugatan rekonvensi;
am
ub
Dalam Konvensi
Dalam Eksepsi
Menimbang, bahwa dibawah ini akan dipertimbangkan tentang
ep
k
eksepsi yang diajukan oleh Tergugat I dan Tergugat II;

ah
Menimbang, bahwa Tergugat I dan Tergugat II dalam angka 1

R
si
menyatakan gugatan Penggugat kabur dan tidak jelas hal tersebut
sebagaimana dalam gugatan a quo butir 9, 28, 30, 35, 40 huruf d, 42 huruf b,
ne
ng
mendalilkan Tergugat I dan Tergugat II telah melakukan Perbuatan Melawan

Hukum karena Ketentuan Pasal 51 angka 14 ayat (1) UU No. 20 Tahun
do
2020 Tentang Cipta Kerja;
gu
Dalil Penggugat tersebut kabur dan tidak jelas, sebab dasar hukum
yang dijadikan dasar gugatan oleh Pengugat yaitu UU No. 20 Tahun 2020
In
A
tentang Cipta Kerja tidak jelas dan tidak pernah ada di Perundang-undangan
di Negara Republik Indonesia. Adapun UU tentang Cipta Kerja diatur dalam
ah
lik
UU No.11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja;

Menimbang, bahwa dari posita gugatan Penggugat
m
ub
mempermasalahkan tata tertib/aturan larangan untuk menyewakan unit

apartment yang ditetapkan Para Tergugat, bahwa kewenangan Para
ka
Tergugat hanya sebatas pada Pasal 51 angka 14 ayat (1) Undang-Undang

ep
Cipta Kerja,;
ah
Menimbang, bahwa oleh karena Para Tergugat telah membuat tata

R
tertib/aturan larangan dimana hal tersebut membatasi hak Penggugat

es
sehingga Para Tergugat telah melakukan perbuatan melawan hukum;

M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
Menimbang, bahwa setelah melihat Undang-Undang tentang Cipta
Kerja, telah ternyata Undang-Undang yang dimaksud adalah Undang-
ne
ng
Undang No 11 Tahun 2020 dan bukan Undang-Undang No 20 Tahun 2020;
Menimbang, bahwa Penggugat dalam beberapa penulisan yang ada
do
dalam posita gugatan telah salah menuliskan nomor Undang-Undang
gu tentang Cipta Kerja, yang merupakan dasar hukum sebagaimana dalil
gugatan akan batasan-batasan tentang kewenangan Para Tergugat, hal yang
In
A
demikian menyebabkan tidak adanya dasar hukum gugatan dan dapat
mengakibatkan dalil gugatan tidak memenuhi syarat formil;
ah
lik
Menimbang, bahwa Penggugat dalam repliknya tidak membantah,
menyatakan kesalahan penulisan (typo) yang terletak pada penulisan
am
ub
penomoran Undang-Undang tersebut yakni nomor 20;
Menimbang, bahwa dari pertimbangan diatas maka eksepsi dari
Tergugat I dan Tergugat II beralasan untuk dikabulkan;
ep
k
Dalam Pokok Perkara:

ah
Menimbang, bahwa maksud dan tujuan gugatan Penggugat adalah

R
si
sebagaimana tersebut di atas;
Menimbang bahwa oleh karena eksepsi angka 1 dari Tergugat I dan
ne
ng
Tergugat II dikabulkan, maka Majelis Hakim tidak perlu mempertimbangkan

apa yang menjadi pokok permasalahan dalam gugatan Penggugat tersebut,
do
gu
maka dengan demikian gugatan Penggugat dinyatakan tidak dapat diterima;

Dalam Rekonvensi:
In
A
Menimbang, bahwa Tergugat I dan Tergugat II dalam Jawabannya

telah menggugat balik/Rekonvensi terhadap Penggugat Konvensi yang pada
ah
pokoknya sebagaimana terurai diatas;

lik
Menimbang, bahwa oleh karena gugatan Penggugat dinyatakan tidak

dapat diterima sebagaimana pertimbangan diantas, maka petitum dalam
m
ub
gugatan Rekonvensi tidak relevan lagi untuk dipertimbangkan dan harus

dinyatakan tidak dapat diterima;
ka
ep
Dalam Konvensi dan Rekonvensi

Menimbang, bahwa oleh karena gugatan Penggugat Konvensi/Tergugat
ah
Rekonvensi dinyatakan tidak dapat diterima, maka kepada Penggugat

R
es
Konvensi/Tergugat Rekonvensi dihukum untuk membayar ongkos perkara

M
yang ditimbulkan dalam perkara ini;

ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
Memperhatikan ketentuan Pasal 1365 KUHPerdata, Pasal-Pasal dari
peraturan-peraturan yang berhubungan dengan perkara ini terutama HIR;
ne
ng
MENGADILI
Dalam Konvensi
do
Dalam Eksepsi :
gu  Menerima Eksepsi Tergugat I dan Tergugat II;
Dalam Pokok Perkara :
In
A
- Menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima;
ah
lik
Dalam Rekonvensi
 Menyatakan gugatan rekonvensi tidak dapat diterima;
am
ub
Dalam Konvensi dan Rekonvensi ;
 Menghukum Penggugat Konvensi/Tergugat Rekonvensi untuk membayar
ep
k
ongkos perkara yang hingga kini ditaksir sebesar Rp. 985.000.00,-

ah
(sembilan ratus delapan puluh lima ribu rupiah);

R
si
Demikianlah diputuskan dalam rapat permusyawaratan Majelis Hakim
ne
ng
Pengadilan Negeri Depok pada hari Senin, tanggal 20 Maret 2023 oleh kami
Dr. Divo Ardianto, S.H., M.H. sebagai Hakim Ketua, Hj. Ultry Meilizayeni,
do
S.H., M.H., dan Zainul Hakim Zainuddin, S.H., M.H., masing-masing sebagai
gu
Hakim Anggota, putusan mana diucapkan dalam sidang yang terbuka untuk
umum pada hari Selasa tanggal 21 Maret 2023 oleh Hakim Ketua didampingi
In
A
oleh Hakim-Hakim Anggota dengan dibantu oleh Brian Oktavia Firnando,

S.H., sebagai Panitera Pengganti Pengadilan Negeri Depok serta dihadiri
ah
lik
oleh Penggugat, Tergugat I dan Tergugat II dalam sistem informasi

Pengadilan;
m
ub
ka
Hakim Anggota, Hakim Ketua,

ep
ah
es
Hj. Ultry Meilizayani, S.H., M.H Dr. Divo Ardianto, S.H., M.H
M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
ne
ng
Zainul Hakim Zainuddin, S.H., M.H Panitera Pengganti,
do
gu
In
A
Brian Oktavia Firnando, S.H
ah
lik
am
Rincian ongkos perkara :
ub
ep
Pendaftaran : Rp. 30,000.00
k
Biaya proses perkara : Rp. 75,000.00

ah
Pengadaan : Rp. 40,000.00

R
Biaya Panggilan : Rp. 800,000.00
si
PNBP : Rp. 20,000.00
Materai : Rp 10,000.00
ne
ng
Redaksi : Rp 10,000.00 +
Jumlah : Rp. 985,000.00

Terbilang : (sembilan ratus delapan puluh lima ribu rupiah)
do
gu
In
A
ah
lik
m
ub
ka
ep
ah
es
M
ng

on
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik

Direktori Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Direktori Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

am

Pengadilan Negeri Depok yang mengadili perkara perdata pada

disebut sebagai PENGGUGAT;

- PT ADYA PRIMA KELOLA, suatu perseroan terbatas yang didirikan dan

Kel. Gandul, Kec. Cinere Depok 16512 (selanjutnya disebut sebagai

Tergugat I dan Tergugat II dalam sidang diwakili oleh kuasanya yang

Hukum Kamasean & Partners, yang beralamat di Jalan Jambu No. 15 RT

khusus masing-masing tertanggal 9 November 2022;

Pengadilan Negeri tersebut ;

Setelah membaca berkas perkara beserta surat-surat yang

Setelah mendengar pihak yang berperkara ;

Halaman 1 dari 42 halaman Putusan No. 304/PDT.G/2022/PN. Dpk

1. Penggugat telah membeli Satuan Rumah Susun (“Sarusun”) Cinere

Megakarya Makmur Sentosa (ic Tergugat I) dengan Liah Tasriatin (ic

2. Bahwa sejak penandatanganan PPJB 836/2021 tersebut di atas,

Resort Apartment yang diperuntukan Penggugat untuk dinikmati sendiri

yang disewakan melalui agent, sebagaimana hak yang diberikan oleh

peraturan perundang-undangan sebagai berikut:

a. Pasal 45 ayat (4) Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang

“Penguasaan terhadap sarusun pada rumah susun komersial dapat

dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa.”

b. Pasal 1 angka 10 UU Rumah Susun, mengatur:

berhak menyewakan Unit Penggugat kepada pihak lain baik yang

disewakan sendiri oleh Penggugat ataupun melalui agent yang

Kewenangan Pihak Pengelola Atas Satuan Rumah Susun

4. Ketentuan Pasal 59 ayat (1) UU Rumah Susun, mengatur:

milik dan rumah susun komersial dalam masa transisi sebelum

“Pelaku pembangunan dalam pengelolaan rumah susun

sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat bekerja sama dengan

“Pengelola adalah suatu badan hukum yang bertugas untuk

mengelola rumah susun.”

Halaman 3 dari 42 halaman Putusan No. 304/PDT.G/2022/PN. Dpk

9. Ketentuan Pasal 51 angka 14 ayat (1) Undang-undang Nomor 20

bersama, dan tanah bersama.”

tentang Penyelenggaraan Rumah Susun (“PP No. 13/2021”), mengatur:

pemeliharaan, dan perawatan bagian bersama, benda bersama,

11. Berdasarkan ketentuan-ketentuan tersebut di atas, terlihat sangat jelas

Tergugat II dalam mengelola Cinere Resort Apartment hanya sebatas

melakukan pengelolaan terhadap kegiatan operasional, pemeliharaan

dan perawatan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Objek Perkara Dalam Perkara A Quo Adalah Terkait Tata

Halaman 4 dari 42 halaman Putusan No. 304/PDT.G/2022/PN. Dpk

Cinere Resort Apartmentt tidak dibenarkan jika bertentangan

Resort Apartment untuk tujuan /hal-hal yang bertentangan dengan

perundang-undangan yang berlaku dan kebersihan lingkungan”

lain, Penggugat selalu menegaskan bahwa Unit Penggugat yang

melalui agent yang bekerjasama dengan Penggugat dalam

larangan melakukan hal-hal yang dapat melanggar ketertiban umum,

yang berlaku di Republik Indonesia, sebagai berikut:

a. Ketentuan Pasal 2 Perjanjian Sewa Menyewa Cinere Resort

Apartement Tower A Senggigi 2202 tertanggal 15 November 2021,

menyewakan kembali dan/atau mengalihkan hak sewa kepada

pihak lain maupun membuka segala bentuk usaha, jasa prostitusi

Halaman 5 dari 42 halaman Putusan No. 304/PDT.G/2022/PN. Dpk

bertentangan dengan ketentuan peraturan perundang-undangan

yang berlaku di Republik Indonesia.

menyampaikan pemberitahuan agent yang bekerjasama dengan

narkotika, dan/atau hal-hal lain di Unit Apartemen yang

yang berlaku di Republik Indonesia.

kepada Calon Penyewa dari pihak agent: “Dilarang melakukan

disewakan kepada pihak lain, Penggugat tidak pernah mendapatkan

teguran baik secara lisan maupun mendapatkan sanksi tertulis atas

Unit Penggugat dari Para Tergugat selaku pengelola di Cinere Resort