Putusan 287 PDT.G 2019 PN Bks 20230216173033

am
u b
Direktori Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia
ep
putusan.mahkamahagung.go.id
hk
a
PUTUSAN
R
Nomor 287/Pdt.G/2019/PN. Bks
si
ne
ng
DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA
Pengadilan Negeri Bekasi yang memeriksa dan memutus perkara perdata
do
gu
pada tingkat pertama, telah menjatuhkan putusan sebagai berikut dalam perkara
gugatan antara:
In
A
1. P.T. Buana Global Propertindo, tempat kedudukan Cibubur Point
Automotive Center, Ruko Blok D 15, Jalan Alternatif Cibubur,
ah
Kelurahan Harjamukti, Kecamatan Cimanggis, Kota Depok, dalam hal
lik
ini memberikan kuasa kepada Jerry Veris Hutabarat, S.H, Taufik
Hidayat, S.H Dan Teddy, S.H, Advokat yang berkantor di Kantor
am
ub
Advokat Jerry V. Hutabarat & Rekan, Berkantor Di Jalan Tebet Barat
Dalam X No.1, Tebet Barat, Jakarta Selatan (12810), berdasarkan
ep
surat kuasa khusus tanggal 26 Juni 2019, yang telah didaftarkan di
k
Kepaniteraan Pengadilan Negeri Bekasi tanggal 5 Juli 2019, dibawah

ah
Register Nomor : 779/SK/2019/PN.Bks, sebagai Penggugat I;

R
si
2. P.T. Bina Pilar Lestari, tempat kedudukan Cibubur Point Automotive
Center, Lt. Dasar Management Office, Jalan Alternatif Cibubur,
ne
ng
Kelurahan Harjamukti, Kecamatan Cimanggis, Kota Depok, dalam hal

ini memberikan kuasa kepada Jerry Veris Hutabarat, S.H, Taufik
do
gu
Hidayat, S.H Dan Teddy, S.H, Advokat yang berkantor di Kantor

Advokat Jerry V. Hutabarat & Rekan, Berkantor Di Jalan Tebet Barat
Dalam X No.1, Tebet Barat, Jakarta Selatan (12810), berdasarkan
In
A
surat kuasa khusus tanggal 26 Juni 2019, yang telah didaftarkan di

Kepaniteraan Pengadilan Negeri Bekasi tanggal 5 Juli 2019, dibawah
ah
lik
Register Nomor : 779/SK/2019/PN.Bks, sebagai Penggugat II;

m
ub
Lawan:
ka
1. Corry Adriansyah, bertempat tinggal di Perumahan Green Park

ep
Cotton Wood V/117, Rt.002/rw.015, Kelurahan Jatimelati, Kecamatan

Pondok Melati, Kota Bekasi, dalam hal ini memberikan kuasa kepada
ah
Ikhwan Tunggal Nugroho, S.H., Dr. Wahyu Nugroho, S.H., M.H.,

R
es
Mahatma Mahardika, S.H., Advokat dan Konsultan Hukum Tunggal

M
Nugroho & Partners yang berkantor di Jl. Warung Jati Timur Komplek
ng
Ditjen Perhubungan Udara No. 1 RT 014/RW 04 Kalibata, Pancoran

on
gu
Halaman 1 dari 64 Putusan Nomor 287/Pdt.G/2019/PN Bks

d
In
A
Disclaimer
Kepaniteraan Mahkamah Agung Republik Indonesia berusaha untuk selalu mencantumkan informasi paling kini dan akurat sebagai bentuk komitmen Mahkamah Agung untuk pelayanan publik, transparansi dan akuntabilitas
h
pelaksanaan fungsi peradilan. Namun dalam hal-hal tertentu masih dimungkinkan terjadi permasalahan teknis terkait dengan akurasi dan keterkinian informasi yang kami sajikan, hal mana akan terus kami perbaiki dari waktu kewaktu.
ik
Dalam hal Anda menemukan inakurasi informasi yang termuat pada situs ini atau informasi yang seharusnya ada, namun belum tersedia, maka harap segera hubungi Kepaniteraan Mahkamah Agung RI melalui :
Email : kepaniteraan@mahkamahagung.go.id Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 1
am
u b
ep
hk
a
Jakarta Selatan, berdasarkan surat kuasa khusus tanggal 6 Agustus
R
2019, yang telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri
si
Bekasi tanggal 19 Agustus 2019, dibawah Register Nomor :
ne
ng
970/SK/2019/PN.Bks, sebagai Tergugat I;
2. Isna Nuzulia Triasih, bertempat tinggal di Perumahan Green Park
do
gu Pondok Melati, Kota Bekasi,, sebagai Tergugat II;
3. Ratna Fitria Septiani, bertempat tinggal di Perumahan Green Park
In
A
ah
lik
am
ub
ep
k

ah
970/SK/2019/PN.Bks, sebagai Tergugat III;

R
si
4. Rio Wijaya, bertempat tinggal di Perumahan Green Park Cotton
Wood Iv/2, Rt.003/rw.015, Kelurahan Jatimelati, Kecamatan Pondok
ne
ng
Melati, Kota Bekasi, dalam hal ini memberikan kuasa kepada Ikhwan
Tunggal Nugroho, S.H., Dr. Wahyu Nugroho, S.H., M.H., Mahatma
do
gu
Mahardika, S.H., Advokat dan Konsultan Hukum Tunggal Nugroho &

Partners yang berkantor di Jl. Warung Jati Timur Komplek Ditjen
Perhubungan Udara No. 1 RT 014/RW 04 Kalibata, Pancoran Jakarta
In
A
Selatan, berdasarkan surat kuasa khusus tanggal 6 Agustus 2019,

yang telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Bekasi
ah
lik
tanggal 19 Agustus 2019, dibawah Register Nomor :

970/SK/2019/PN.Bks, sebagai Tergugat IV;
m
ub
5. Praharani Yuni Astuti, bertempat tinggal di Perumahan Green Park

Cotton Wood Iv/27, Rt.003/rw.015, Kelurahan Jatimelati, Kecamatan
ka
Pondok Melati, Kota Bekasi,, sebagai Tergugat V;

ep
6. Ir. Vyna Lolo Brigida Simbolon, bertempat tinggal di Perumahan

ah
Green Park Rose Wood V/10, Rt.007/rw.015, Kelurahan Jatimelati,

R
Kecamatan Pondok Melati, Kota Bekasi, dalam hal ini memberikan

es
kuasa kepada Ikhwan Tunggal Nugroho, S.H., Dr. Wahyu Nugroho,

M
ng
S.H., M.H., Mahatma Mahardika, S.H., Advokat dan Konsultan

on
Hukum Tunggal Nugroho & Partners yang berkantor di Jl. Warung

gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Jati Timur Komplek Ditjen Perhubungan Udara No. 1 RT 014/RW 04
R
Kalibata, Pancoran Jakarta Selatan, berdasarkan surat kuasa khusus
si
tanggal 6 Agustus 2019, yang telah didaftarkan di Kepaniteraan
ne
ng
Pengadilan Negeri Bekasi tanggal 19 Agustus 2019, dibawah Register
Nomor : 970/SK/2019/PN.Bks, sebagai Tergugat VI;
7. Mulyono,, bertempat tinggal di Perumahan Green Park Rose Wood
do
gu V/12, Rt.007/rw.015, Kelurahan Jatimelati, Kecamatan Pondok Melati,
Kota Bekasi,, sebagai Tergugat VII;
In
A
8. Andin Sasti Novira, bertempat tinggal di Perumahan Green Park
Boulevard/78, Rt.007/rw.015, Kelurahan Jatimelati, Kecamatan
ah
lik
am
ub
ep
k

ah

R
si
970/SK/2019/PN.Bks, sebagai Tergugat VIII;
9. Desviana,, bertempat tinggal di Perumahan Green Park Cotton
ne
ng
Wood Ii/27, Rt.002/rw.015, Kelurahan Jatimelati, Kecamatan Pondok

Melati, Kota Bekasi,, sebagai Tergugat IX;
do
gu
Pengadilan Negeri tersebut;

Setelah membaca berkas perkara beserta surat-surat yang bersangkutan;
In
A
Setelah mendengar pihak yang berperkara;

Setelah mendengar keterangan saksi-saksi
ah
lik
TENTANG DUDUK PERKARA

m
Menimbang, bahwa Penggugat dengan surat gugatan yang diterima

ub
tanggal 5 Juli 2019 dan didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Bekasi

ka
pada tanggal 5 Juli 2019 dalam register Nomor 287/Pdt.G/2019/PN.Bks,telah

ep
mengajukan gugatan sebagai berikut :

Adapun alasan-alasan yang mendasari pengajuan gugatan ini oleh PARA
ah
PENGGUGAT adalah sebagai berikut:

es
1. Bahwa Pengugat I adalah perusahaan pengembang yang membangun unit-

M
ng
unit rumah yang setempat dikenal dengan nama Perumahan Green Park, yang
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
termasuk dalam wilayah Kelurahan Jatimelati, Kecamatan Pondok Melati, Kota
R
Bekasi.
si
2. Bahwa Penggugat II adalah perusahaan yang ditunjuk oleh Penggugat I untuk
ne
ng
mengelola dan merawat lingkungan di Perumahan Green Park dan telah
diperpanjang sebagaimana dimaksud dalam :
a. Perjanjian Kerjasama Antara PT Buana Global Propertindo Dengan PT Bina
do
gu Pilar Lestari Tentang Pengelolaan Lingkungan Dan Kawasan Perumahan
Green Park tertanggal 5 Juli 2007;
In
A
b. Perjanjian Kerjasama Antara PT Buana Global Propertindo Dengan PT Bina
Pilar Lestari Tentang Pengelolaan Lingkungan Dan Kawasan Perumahan
ah
lik
c. Perjanjian Kerjasama Antara PT Buana Global Propertindo Dengan PT Bina
am
ub
Green Park tertanggal 5 Juli 2017.
selanjutnya disingkat “Perjanjian Pengelolaan”.
ep
3. Bahwa atas penunjukkan tersebut, Penggugat II bertanggungjawab mengelola
k
dan merawat lingkungan dengan memberikan keserasian dan kesimbangan

ah
lingkungan di kawasan pemukiman Perumahan Green Park, untuk

R
si
menciptakan suatu tatanan lingkungan yang aman, nyaman dan tertib.
4. Bahwa antara Penggugat I dengan Terugat I s/d Tergugat IX pemilik/penghuni
ne
ng
telah ditandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (disingkat juga PPJB),

masing-masing:
do
gu
a. Tergugat I adalah pemilik/penghuni unit rumah type Magnolia Standar

Cotton Wood V No.117, dengan luas tanah/bangunan : 90 M2/48
M2pembeliannya berdasarkan pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli
In
A
No.016/PPJB/BGP/XII/2007 tanggal 27 Desember 2007;

b. Tergugat II adalah pemilik/penghuni unit rumah type/blok : Magnolia/Cotton
ah
lik
Wood V No.9, dengan luas tanah/bangunan : 90 M2/48 M2 pembeliannya

berdasarkan pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli
m
ub
No.94/PPJB/BGP/IX/2008 tanggal 12 September 2008;

c. Tergugat III adalah pemilik/penghuni unit rumah type/blok : Magnolia
ka
Standar/Cotton Wood V No.101, dengan luas tanah/bangunan : 90 M2/48

ep
M2 pembeliannya berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli

ah

R
d. Tergugat IVadalah pemilik/penghuni unit rumah type/blok : Magnolia/Cotton

es
Wood IV No.2, dengan luas tanah/bangunan : 140 M2/48 M2 pembeliannya

M
ng
berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli No.037/PPJB/BGP/XI/2012

on
tanggal 17Nopember 2012;

gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
e. Tergugat Vadalah pemilik/penghuni unit rumah type/blok :Tulip
R
Standar/Cotton Wood IV No.27, dengan luas tanah/bangunan : 120 M2/72
si
M2 pembeliannya berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli
ne
ng
No.044/PPJB/BGP/II/2008 tanggal 23Pebruari 2008;
f. Tergugat VIadalah pemilik/penghuni unit rumah type/blok :Jasmine/Rose
Wood V No.10, dengan luas tanah/bangunan : 105 M2/110 M2
do
gu pembeliannya berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli
No.041/PPJB/BGP/VIII/2010 tanggal 8 Agustus 2010;
In
A
g. Tergugat VIIadalah pemilik/penghuni unit rumah type/blok :Jasmine/Rose
Wood V No.12, dengan luas tanah/bangunan : 168,8 M2/115 M2
ah
pembeliannya berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli
lik
No.051/PPJB/BGP/X/2010 tanggal 25 Oktober 2010;
h. Tergugat VIIIadalah pemilik/penghuni unit rumah type/blok :
am
ub
Angelica/Boulevard No.78, dengan luas tanah/bangunan : 385M2/345 M2
pembeliannya berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli
ep
No.013/PPJB/GP/BGP/VI/2015 tanggal 9 Juni 2015;
k
i. Tergugat IX adalah pemilik/penghuni unit rumah type/blok : Camelia/Cotton

ah
Wood II No.27, dengan luas tanah/bangunan : 339 M2/180 M2

R
si
pembeliannya berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli No.021/PPJB-
GP/BGP/V/2013 tanggal 27 Mei 2013;
ne
ng
4. Bahwaselain Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), Tergugat I s/d Tergugat

IX juga menerima buku Panduan Tata Tertib Hunian, sebagai ketentuan yang
do
gu
harus dilaksanakan pihak-pihak demi terciptanya hunian yang aman, nyaman

dan tertib, dan dari semula telah disepakati baik didalam Perjanjian Pengikatan
Jual Beli (PPJB) maupun Tata Tertib tentang kewajiban pembayaran iuran
In
A
maintenance/iuran pengelolaan lingkungan (IPL) yang dipergunakan untuk

menanggulangi biaya-biaya yang timbul dalam pemeliharaan dan pengelolaan
ah
lik
lingkungan.
5. Bahwa didalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang ditandatangani
m
ub
antara Penggugat dengan Tergugat I s/d Tergugat IX, disepakati terhitung

setelah serah terima bangunan, Tergugat I s/d Tergugat IX wajib membayar
ka
iuran maintenance/iuran pengelolaan (IPL) lingkungan yang dimanfaatkan

ep
untuk membiayai pemeliharaan dan perawatan lingkungan antara lain untuk

ah
pembersihan saluran air, rumput, taman, children playground dan fasilitas olah
R
raga pembiayaan tenaga keamanan 24 (dua puluh empat) jam termasuk

es
fasilitas CCTV, penerangan jalan umum dan pembayaran iuran

M
ng
maintenance/iuran pengelolaan lingkungan tersebut harus dibayarkan

on
selambat-lambatnya pada setiap akhir pada bulan berjalan.

gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
6. Bahwadiawal-awal pembelian pihak Tergugat I s/d Tergugat IX secara rutin dan
R
tertib melaksanakan pembayaran kewajiban iuran maintenance/iuran
si
pengelolaan lingkungandan semua hak dan kewajiban para pihak berjalan
ne
ng
dengan baik, namun beberapa tahun terakhir ini Tergugat I s/d Tergugat IX
telah ingkar janji, tidak lagi membayar iuran maintenance/iuran pengelolaan
lingkungansecara tertib, sebagaimana yang seharusnya sesuai masa dan
do
gu jumlah yang tertunggak serta dendanya, sedangkan Tergugat I s/d Tergugat IX
hingga gugatan ini diajukan masih menikmati fasilitas yang diberikan,
In
A
diantaranya fasilitas jalan yang baik, pemanfaatan kamera CCTV, pelayanan
pemeliharaan saluran air dan taman.
ah
7. Bahwa jumlah kewajiban iuran maintenance/iuran pengelolaan lingkungan
lik
(IPL)Tergugat I s/d Tergugat IX yang tertunggak berikut dengan denda
keterlambatannya hingga sampai bulan Juni 2019, masing-masing adalah :
am
ub
a. Tergugat I tertunggak sejak Maret 2018 s/d Juni 2019 dengan jumlah
sebesar Rp.3.243.000,- (tiga juta dua ratus empat puluh tiga ribu rupiah),
ep
dengan rincian :
k
- Iuran Maret 2018 s/d Juni 2019 Rp.3.168.000,-

ah
- Denda Maret 2018 s/d Mei 2019 Rp. 75.000,-

R
si
b. Tergugat II tertunggak sejak Maret 2018 s/d Juni 2019 dengan jumlah
sebesar Rp.10.381.000,- (sepuluh juta tiga ratus delapan puluh satu ribu
ne
ng
rupiah), dengan rincian:

- September 2014 s/d Desember 2014 Rp. 576.000,-
do
gu
- Januari 2015 s/d Pebruari 2017 Rp. 4.212.000,-

- Maret 2017 s/d Pebruari 2018 Rp. 2.160.000,-
- Maret 2018 s/d Juni 2019 Rp. 3.168.000,-
In
A
- Denda Januari 2015 s/d Mei2019 Rp. 265.000,-

c. Tergugat III tertunggak sejak Maret 2018 s/d Juni 2019 dengan jumlah
ah
lik
sebesar Rp.3.595.000,- (tiga juta lima ratus sembilan puluh lima ribu
rupiah) dengan rincian :
m
ub
- Maret 2018 s/d Juni 2019 Rp.3.520.000,-

ka
d. Tergugat IV tertunggak sejak Oktober 2017 s/d Juni 2019 dengan jumlah
ep
sebesar Rp.6.428.000,- (enam juta empat ratus dua puluh delapan ribu
ah

R
- Oktober 2017 s/d Pebruari 2018 Rp.1.400.000,-

es
- Maret 2018 s/d Juni 2019 Rp.4.928.000,-

M
ng
- Denda Oktober 2017 s/d Mei 2019 Rp. 100.000,-

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
e. Tergugat V tertunggak sejak Oktober 2017 s/d Juni 2019 dengan jumlah
R
sebesar Rp.5.524.000,- (lima juta lima ratus dua puluh empat ribu rupiah)
si
dengan rincian :
ne
ng
- Maret 2018 s/d Juni2019 Rp.4.224.000,-
- Denda Oktober 2017 s/d Mei2019 Rp. 100.000,-
do
gu f. Tergugat VI tertunggak sejak Nopember 2013 s/d Juni 2019 dengan jumlah
sebesar Rp.12.247.000,- (dua belas juta dua ratus empat puluh tujuh ribu
In
A
rupiah) dengan rincian:
- Nopember 2013 s/d Januari 2014 Rp. 504.000,-
ah
- Juli 2015 s/d Pebruari 2017 Rp.4.410.000,-
lik
- Maret 2017 s/d Pebruari 2018 Rp.2.898.000,-
- Maret 2018 s/d Juni 2019 Rp.4.200.000,-
am
ub
- Denda Juli 2015 s/d Mei 2019 Rp. 235.000,-
g. Tergugat VII tertunggak sejak Desember 2017 s/d Juni 2019 dengan
ep
jumlah sebesar Rp.7.908.319,- (tujuh juta sembilan ratus delapan ribu tiga
k
ratus sembilan belas rupiah) dengan rincian :

ah
- Kekurangan Desember 2017 Rp. 285.919,-

R
si
- Januari 2018 s/d Pebruari 2018 Rp. 777.400,-
- Maret 2018 s/d Juni 2019 Rp.6.760.000,-
ne
ng
- Denda Januari 2018 s/d Mei 2019 Rp. 85.000,-

h. TergugatVIII tertunggak sejak Pebruari 2018 s/d Juni 2019 dengan jumlah
do
gu
sebesar Rp.16.365.500,- (enambelas juta tiga ratus enam puluh lima ribu
lima ratus rupiah) dengan rincian :
- Pebruari 2018 Rp. 885.500,-
In
A
- Maret 2018 s/d Juni 2019 Rp.15.400.000,-

- Denda Pebruari 2018 s/d Mei 2019 Rp. 80.000,-
ah
lik
i. Tergugat IX tertunggak sejak Mei 2018 s/d Juni 2019 dengan jumlah
sebesar Rp.11.930.000,- (sebelas juta sembilan ratus tiga puluh ribu
m
ub

- Mei 2018 s/d Juni 2019 Rp.11.865.000,-
ka
- Denda Mei 2018 s/d Mei 2019 Rp. 65.000,-

ep
8. Bahwa atas kelalaian Tergugat I s/d Tergugat IX tersebut, Penggugat II melalui

ah
kuasa hukum telah memberikan somasi (peneguran) dengan tujuan agar

R
Tergugat I s/d Tergugat IXmelaksanakan kewajiban membayar iuran

es
maintenance/iuran pengelolaan lingkungan(IPL) yang tertunggak, masing-

M
ng
masing terhadap :
on
a. Tergugat I dengan :
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
- surat No.030/JVH-BPL/Som/I/2019 tertanggal 24 Januari 2019, perihal
R
Somasi I;
si
- surat No.107/JVH-BPL/Som/III/2019 tertanggal 13 Maret 2019, perihal
ne
ng
Somasi II;
- surat No.170/JVH-BPL/Som/VII/2019 tertanggal 1 Juli 2019, perihal
Somasi III;
do
gu b. Tergugat II dengan :
In
A
Somasi I;
ah
Somasi II;
lik
Somasi III;
am
ub
c. Tergugat III dengan :
ep
Somasi I;
k

ah
Somasi II;
R
si
Somasi III;
ne
ng
d. Tergugat IV dengan :
do
gu
Somasi I;
Somasi II;
In
A

Somasi III;
ah
lik
e. Tergugat V dengan :
m
ub
Somasi I;
ka
Somasi II;
ep

ah
Somasi III;
R
f. Tergugat VI dengan :
es

M
ng
Somasi I;
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
Somasi II;
si
ne
ng
Somasi III;
g. Tergugat VIIdengan :
do
gu Somasi I;
- surat No.124JVH-BPL/Som/III/2019 tertanggal 13 Maret 2019, perihal
In
A
Somasi II;
ah
Somasi III;
lik
h. Tergugat VIII dengan :
am
ub
Somasi I;
ep
Somasi II;
k

ah
Somasi III;
R
si
i. Tergugat IX dengan :
ne
ng
Somasi I;
do
gu
Somasi II;
Somasi III;
In
A
9. Bahwa walaupun terhadap Tergugat I s/d Tergugat IX telah diberikan somasi,

namun hingga gugatan a quo diajukan Tergugat I s/d Tergugat IX tidak
ah
lik
mempunyai itikad baik untuk membayar kewajibannya itu, sedangkan

Penggugat II sebagai pihak yang ditunjuk mengelola dan memelihara
m
ub
lingkungan di Perumahan Green Park masih tetap melaksanakan

kewajibannya memberikan pelayanan keamanan dan fasilitas CCTV, penataan
ka
taman, karenanya Tergugat I s/d Tergugat IX telah melakukan ingkar janji

ep
sebagaimana dimaksud dalam pasal 1238 Kitab Undang-undang Hukum

ah
Perdata (KUHPerdata).
R
10. Bahwa pembiayaan pengelolaan dan pemeliharaan lingkungan saat ini

es
dilakukan hanya dari jumlahiuran maintenance/iuran pengelolaan

M
ng
lingkungan(IPL) yang diterima dari pemilik/penghuni yang masih secara tertib

on
melakukan kewajiban membayar, hingga saat ini iuran maintenance/iuran

gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
pengelolaan lingkungan(IPL) yang diterima tidak dapat memenuhi seluruh
R
biaya yang harus dibayar diantaranya biaya rekening listrik (PJU), biaya gaji
si
pekerja dan biaya lainnya, maka Penggugat I telah memberikan subsidi
ne
ng
kepada Penggugat II untuk menutupi biaya-biaya tersebut.
11. Bahwa Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) danbuku Panduan Tata Tertib
Hunian yang telah ditandatangani oleh Tergugat I s/d Tergugat IX tersebut
do
gu berlaku dan mengikat sebagai undang-undang bagi Para Penggugat dengan
Tergugat I s/d Tergugat X sebagaimana dimaksud dalam pasal 1338 Kitab
In
A
Undang-undang Hukum Perdata (KUHPerdata), karenanya Tergugat I s/d
Tergugat IX harus dengan itikad baik melaksanakannya.
ah
12. Bahwa dengan tidak dilaksanakannya ketentuan yang dimaksud dalam
lik
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) danbuku Panduan Tata Tertib Hunian
secara itikad baikdalam hal membayar iuran maintenance/iuran pengelolaan
am
ub
lingkungan (IPL) secara tepat waktu,telah menimbulkan kerugian bagi Para
Penggugat, karena Para Penggugat secara rutin harus mengeluarkan biaya
ep
diantaranya membayar gaji pekerja taman, perbaikan saluran air, gaji tenaga
k
keamanan (security) dan biaya rekening lampu penerangan jalan umum (PJU)
ah
yang merupakan biaya tetap yang harus dibayar setiap bulannya.

R
si
13. Bahwakarena Tergugat I s/d Tergugat IXbelum membayar iuran
maintenance/iuran pengelolaan lingkungansampai dengan bulan Juni 2019,
ne
ng
maka haruslah Tergugat I s/d Tergugat IXmasing-masing dihukum untuk

membayar iuran maintenance/iuran pengelolaan lingkungantertunggak sampai
do
gu
bulan Juni 2019 berikut dendanya sebagaimana dimaksud pada angka

7diatas, dan tetap harus membayar iuran maintenance/iuran pengelolaan
lingkungan secara tertib setiap bulan berjalan terhitung dari bulan Juli 2019
In
A
selama pemeriksaan perkara a quo hingga putusan dalam perkara a quo

berkekuatan hukum yang tetap atau setidak-tidaknya hingga Penggugat I telah
ah
lik
menyerahkan Prasarana Sarana Umum (PSU) kepada Pemerintah Kota

Bekasi.
m
ub
14. Bahwa pangajuan gugatana quo didasarkan pada bukti-bukti otentik yang
mempunyai kekuatan pembuktian sempurna yang tidak dapat dibantah
ka
kebenarannya, maka hendaklah putusan dalam perkara a quo dinyatakan

ep
dapat dijalankan terlebih dahulu walaupun ada perlawanan, banding maupun

ah
kasasi (uit voerbar bij voorraad).

R
Maka, berdasarkan hal-hal yang telah diuraikan diatas, Para Penggugat mohon
es
agar Pengadilan Negeri Bekasi yang memeriksa dan mengadili perkara a quo
M
ng
berkenaan untuk memutuskan sebagai berikut :

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
DALAM PROVISI
R
- Menghukum Tergugat I s/d Tergugat IX agar selama pemeriksaan perkara tetap
si
membayar iuran maintenance/iuran pengelolaan lingkungansetiap bulannya,
ne
ng
terhitung sejak bulan Juli 2019 sampai dengan putusan dalam perkara a quo
mempunyai kekuatan hukum yang tetap, sesuai dengan tarif yang ditetapkan.
DALAM POKOK PERKARA
do
gu
1. Mengabulkan gugatanPara Penggugat untuk seluruhnya.
2. Menyatakan Tergugat I s/d Tergugat IXtelah melakukan perbuatan ingkar janji
In
A
(wanprestasi).
3. Menyatakan sah secara hukum dan mengikat Perjanjian Pengelolaan yang
ah
dibuat antara Penggugat I dengan Penggugat II masing-masing :
lik
a. Perjanjian Kerjasama Antara PT Buana Global Propertindo Dengan PT Bina
am
ub
b. Perjanjian Kerjasama Antara PT Buana Global Propertindo Dengan PT Bina
ep
k

ah
c. Perjanjian Kerjasama Antara PT Buana Global Propertindo Dengan PT Bina

R
si
Green Park tertanggal 5 Juli 2017.
ne
ng
4. Menyatakan sah secara hukum dan mengikat Perjanjian Pengikatan Jual Beli
antara Penggugat I dengan masing-masing :
do
gu
a. Tergugat I yaitu Perjanjian Pengikatan Jual Beli No.016/PPJB/BGP/XII/2007

tanggal 27 Desember 2007;
b. Tergugat II yaitu Perjanjian Pengikatan Jual Beli No.94/PPJB/BGP/IX/2008
In
A
tanggal 12 September 2008;

c. Tergugat III yaitu Perjanjian Pengikatan Jual Beli
ah
lik

d. Tergugat IV yaitu Perjanjian Pengikatan Jual Beli
m
ub
No.037/PPJB/BGP/XI/2012 tanggal 17 Nopember 2012;

e. Tergugat Vyaitu Perjanjian Pengikatan Jual Beli No.044/PPJB/BGP/II/2008
ka
tanggal 23 Pebruari 2008;

ep
f. Tergugat VIyaitu Perjanjian Pengikatan Jual Beli

ah
No.041/PPJB/BGP/VIII/2010 tanggal 8 Agustus 2010;

R
g. Tergugat VII yaitu Perjanjian Pengikatan Jual Beli

es
No.051/PPJB/BGP/X/2010 tanggal 25 Oktober 2010;

M
ng
h. Tergugat VIIIyaitu Perjanjian Pengikatan Jual Beli

on
No.013/PPJB/GP/BGP/VI/2015 tanggal 9 Juni 2015;

gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
i. Tergugat IXyaitu Perjanjian Pengikatan Jual Beli No.021/PPJB-
R
si
5. Menyatakan berlaku sah secara hukum dan mengikat bagi Tergugat I s/d
ne
ng
Tergugat IX buku Panduan Tata Tertib Hunian.
6. Menghukum Tergugat I s/d Tergugat IXuntuk membayar iuran
maintenance/iuran pengelolaan lingkungan(IPL) yang tertunggakmasing-
do
gu masing :
a. Tergugat I tertunggak sejak Maret 2018 s/d Juni 2019 dengan jumlah
In
A
sebesar Rp.3.243.000,- (tiga juta dua ratus empat puluh tiga ribu rupiah),
dengan rincian :
ah
- Iuran Maret 2018 s/d Juni 2019 Rp.3.168.000,-
lik
b. Tergugat II tertunggak sejak Maret 2018 s/d Juni 2019 dengan jumlah
am
ub
sebesar Rp.10.401.000,- (sepuluh juta empat ratus satu ribu rupiah),
dengan rincian:
ep
- September 2014 s/d Desember 2014 Rp. 576.000,-
k
- Januari 2015 s/d Pebruari 2017 Rp. 4.212.000,-

ah
- Maret 2017 s/d Pebruari 2018 Rp. 2.160.000,-

R
si
- Maret 2018 s/d Juni 2019 Rp. 3.168.000,-
- Denda Januari 2015 s/d Mei2019 Rp. 285.000,-
ne
ng
c. Tergugat III tertunggak sejak Maret 2018 s/d Juni 2019 dengan jumlah
sebesar Rp.3.595.000,- (tiga juta lima ratus sembilan puluh lima ribu
do
gu

- Maret 2018 s/d Juni 2019 Rp.3.520.000,-
In
A
d. Tergugat IV tertunggak sejak Oktober 2017 s/d Juni 2019 dengan jumlah
sebesar Rp.6.428.000,- (enam juta empat ratus dua puluh delapan ribu
ah
lik

m
ub
- Maret 2018 s/d Juni 2019 Rp.4.928.000,-

ka
e. Tergugat V tertunggak sejak Oktober 2017 s/d Juni 2019 dengan jumlah
ep
sebesar Rp.5.524.000,- (lima juta lima ratus dua puluh empat ribu rupiah)
ah
dengan rincian :
R

es
- Maret 2018 s/d Juni2019 Rp.4.224.000,-

M
ng

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
f. Tergugat VI tertunggak sejak Nopember 2013 s/d Juni 2019 dengan jumlah
R
sebesar Rp.12.247.000,- (dua belas juta dua ratus empat puluh tujuh ribu
si
ne
ng
- Nopember 2013 s/d Januari 2014 Rp. 504.000,-
- Juli 2015 s/d Pebruari 2017 Rp.4.410.000,-
- Maret 2017 s/d Pebruari 2018 Rp.2.898.000,-
do
gu - Maret 2018 s/d Juni 2019 Rp.4.200.000,-
- Denda Juli 2015 s/d Mei 2019 Rp. 235.000,-
In
A
g. Tergugat VII tertunggak sejak Desember 2017 s/d Juni 2019 dengan
jumlah sebesar Rp.7.908.319,- (tujuh juta sembilan ratus delapan ribu tiga
ah
ratus sembilan belas rupiah) dengan rincian :
lik
- Kekurangan Desember 2017 Rp. 285.919,-
- Januari 2018 s/d Pebruari 2018 Rp. 777.400,-
am
ub
- Maret 2018 s/d Juni 2019 Rp.6.760.000,-
- Denda Januari 2018 s/d Mei 2019 Rp. 85.000,-
ep
h. Tergugat VIII tertunggak sejak Pebruari 2018 s/d Juni 2019 dengan jumlah
k
sebesar Rp.16.365.500,- (enam belas juta tiga ratus enam puluh lima ribu
ah
lima ratus rupiah) dengan rincian :

R
si
- Pebruari 2018 Rp. 885.500,-
- Maret 2018 s/d Juni 2019 Rp.15.400.000,-
ne
ng
- Denda Pebruari 2018 s/d Mei 2019 Rp. 80.000,-

i. Tergugat IX tertunggak sejak Mei 2018 s/d Juni 2019 dengan jumlah
do
gu
sebesar Rp.11.930.000,- (sebelas juta sembilan ratus tiga puluh ribu

- Mei 2018 s/d Juni 2019 Rp.11.865.000,-
In
A
- Denda Mei 2018 s/d Mei 2019 Rp. 65.000,-

7. Menyatakan putusan dalam perkara a quo dapat dilaksanakan terlebih dahulu
ah
lik
walaupun ada perlawanan, banding maupun kasasi (uit voerbar bij voorraad).
8. Menghukum Tergugat I s/d Tergugat IX secara tanggung renteng untuk
m
ub
membayar biaya perkara.

Atau, apabila Pengadilan Negeri Bekasi berpendapat lain, mohon putusan yang
ka
seadil-adilnya (ex aequo et bono).

ep
Menimbang, bahwa pada hari persidangan yang telah ditetapkan

ah
Penggugat I dan Penggugat II hadir kuasanya seperti tersebut di atas, untuk

R
Tergugat I, Tergugat III, Tergugat IV, Tergugat VI, Tergugat VIII hadir Kuasanya
es
M
Ikhwan Tunggal Nugroho, S.H., Dr. Wahyu Nugroho, S.H., M.H., Mahatma
ng
Mahardika, S.H., Advokat dan Konsultan Hukum Tunggal Nugroho & Partners yang
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
berkantor di Jl. Warung Jati Timur Komplek Ditjen Perhubungan Udara No. 1 RT
R
014/RW 04 Kalibata, Pancoran Jakarta Selatan, berdasarkan surat kuasa khusus
si
tanggal 6 Agustus 2019, yang telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri
ne
ng
Bekasi tanggal 19 Agustus 2019, dibawah Register Nomor : 970/SK/2019/PN.Bks,
sedangkan Tergugat II, Tergugat V, Tergugat VII dan Tergugat IX tidak hadir
walaupun telah dipanggil secara patut;
do
gu Menimbang, bahwa Majelis Hakim telah mengupayakan perdamaian diantara
para pihak melalui mediasi sebagaimana diatur dalam Perma Nomor 01 Tahun 2016
In
A
tentang Prosedur Mediasi di Pengadilan dengan menunjuk ELI SUPRAPTO, S.H.,
Hakim pada Pengadilan Negeri Bekasi sebagai Mediator;
ah
lik
Menimbang, bahwa berdasarkan laporan Mediator tanggal 3 Desember
2019 upaya perdamaian tersebut tidak berhasil;
am
ub
Menimbang, bahwa oleh karena itu pemeriksaan perkara dilanjutkan
dengan pembacaan surat gugatan yang isinya tetap dipertahankan oleh Penggugat;
ep
Menimbang, bahwa Kuasa Tergugat I, Tergugat III, Tergugat IV, Tergugat
k
VI, Tergugat VIII telah mengajukan jawaban tertulisnya, yang pada pokoknya
ah
adalah sebagai berikut :

R
si
PENDAHULUAN
ne
ng
Bahwa obyek gugatan a quo adalah mengenai wanprestasi atau kelalaian PARA
TERGUGAT dalam melunasi Iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan Lingkungan
do
gu
(IPL) yang:
 Kewajiban pembayarannya didasarkan pada ketentuan yang ditetapkan dan
In
A
dicantumkan secara sepihak oleh PENGGUGAT I didalam Perjanjian

Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang ditandatangani oleh PENGGUGAT I dan
PARA TERGUGAT.
ah
lik
 Pelaksanaan pemungutan dan penagihan Iuran Maintenance/Iuran

Pengelolaan Lingkungan (IPL) tersebut dilakukan oleh PENGGUGAT II dengan
m
ub
mendasarkan pada Perjanjian Pengelolaan yang ditandatangani oleh

ka
PENGGUGAT I dan PENGGUGAT II serta Buku Panduan Tata Tertib Hunian

ep
yang diterbitkan oleh PENGGUGAT II.

ah
Untuk memudahkan Majelis Hakim dalam memeriksa perkara a quo, dalam bagian
R
Pendahuluan ini PARA TERGUGAT menguraikan tentang bagaimana hubungan

es
antara ketentuan Iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) tersebut

M
ng
dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), Perjanjian Pengelolaan dan Buku
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Panduan Tata Tertib Hunian serta kaitannya dengan hubungan hukum yang terjadi
R
antara PARA TERGUGAT dan PARA PENGGUGAT.
si
ne
ng
1. PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB) MERUPAKAN
PERJANJIAN PENDAHULUAN DAN BERAKHIR SETELAH DILAKUKAN
do
gu SERAH TERIMA TANAH DAN BANGUNAN
Hubungan hukum antara PARA TERGUGAT dengan PENGGUGAT I
In
A
didasarkan pada jual beli Tanah dan Bangunan/Rumah yang berlokasi
diperumahan Green Park, Kel. Jatimelati, Kec. Pondok Melati, Kota Bekasi
ah
lik
yang dibangun dan dipasarkan oleh PENGGUGAT I sebagai pengembang
perumahan tersebut.
am
ub
Hubungan jual beli Tanah dan Bangunan/Rumah antara PENGGUGAT I dan
PARA TERGUGAT tersebut diawali dengan penandatanganan Perjanjian
ep
Pengikatan Jual Beli (PPJB).
k
ah
Adapun substansi hukum dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

R
tersebut merupakan perjanjian pendahuluan yang tunduk pada ketentuan
si
Pasal 42 ayat (1) Undang-Undang No 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan
ne
ng
Permukiman (“UU Perumahan dan Pemukiman”), sebagai berikut:
“Rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun yang masih dalam
do
gu
tahap proses pembangunan dapat dipasarkan melalui sistem perjanjian

pendahuluan jual beli sesuai dengan ketentuan Peraturan Perundang-
undangan”.
In
A
Dalam pelaksanaannya, ketentuan Pasal 42 ayat (1) UU Perumahan dan

ah
Pemukiman tersebut tetap didasarkan pada Keputusan Menteri Negara

lik
Perumahan Rakyat No. 09/KPTS/M/1995 Tentang Pedoman Pengikatan Jual

Beli Rumah. (“Kemenpera Pedoman PPJB”). Sebagai aturan yang wajib
m
ub
dipatuhi oleh pengembang perumahan terkait dengan proses jual beli rumah
yang pelaksanaannya dilakukan dengan pengikatan jual beli.
ka
ep
Sebagai suatu perjanjian pendahuluan, perbuatan hukum yang terkait dan

melekat dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), adalah perbuatan
ah
hukum jual beli, sebagaimana ketentuan Pasal 1457 KUHPerdata : “Jual beli
R
adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya
es
M
untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar
ng
harga yang telah dijanjikan.”

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Bahwa Angka Romawi V dan X Lampiran 1 Kemenpera Pedoman PPJB,
R
pada pokoknya juga menentukan bahwa:
si
“Dalam hal bangunan rumah yang menjadi obyek dari PPJB telah selesai
ne
ng
dan siap dihuni, sertifikat Hak Guna Bangunan sudah terdaftar atas nama
Penjual dan Pembeli telah selesai memenuhi kewajiban untuk membayar
do
gu harga Tanah dan Bangunan Rumah beserta biaya-biaya lainnya, maka
Penjual dan Pembeli harus menandatangani Akta Jual Beli dihadapan
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan menandatangani Berita Acara
In
A
Serah Terima Tanah dan Bangunan Rumah”.
Dengan demikian kedudukan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sebagai

ah
lik
perjanjian pendahuluan, sepenuhnya berakhir dengan telah dilunasinya
pembayaran harga Tanah dan Bangunan/Rumah oleh Pembeli, telah
am
ub
dilakukan penyerahan oleh Penjual kepada Pembeli baik secara yuridis
(juridische levering) dengan ditandatanganinya Akta Jual Beli (AJB) maupun
secara fisik melalui penandatangan Berita Acara Serah Terima (BAST).
ep
k
Sehingga ketentuan tentang Iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan

ah
R
Lingkungan (IPL) sebagaimana yang dicantumkan dalam Perjanjian
si
Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan diberlakukan oleh PENGGUGAT I (selaku
ne
ng
Penjual/Pelaku Usaha Perumahan) setelah proses serah terima

bangunan/rumah dilakukan, melanggar ketentuan pembuatan Perjanjian
Pengikatan Jual Beli (PPJB) (sebagai perjanjian pendahuluan jual beli tanah
do
gu
dan rumah) sebagaimana diatur dalam Pasal 42 ayat (1) UU Perumahan dan
Pemukiman jo Kemenpera Pedoman PPJB.
In
A
Merupakan sebab yang terlarang berdasarkan Pasal 1337 KUHPerdata, dan

karenanya batal demi hukum (vide Pasal 1254 KUH Perdata), sehingga tidak
ah
lik
dapat diberlakukan untuk memperpanjang kedudukan hukum PPJB yang

telah berakhir paska dilunasinya pembayaran harga rumah/bangunan oleh
m
ub
PARA TERGUGAT dan ditandatanganinya Akta Jual Beli (AJB) dan Berita
Acara Serah Terima Rumah (BAST) oleh PENGGUGAT I dan PARA
ka
TERGUGAT.
ep
Dengan demikian secara yuridis, perbuatan hukum jual beli antara PARA
ah
TERGUGAT dengan PENGGUGAT I telah berakhir (vide Pasal 1457 KUH

R
Perdata).
es
M
ng
Sehingga Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sudah berakhir dan

on
tidak menimbulkan Hak bagi PENGGUGAT I dan/atau PENGGUGAT II

gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
untuk memungut atau menagih Iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan
R
Lingkungan (IPL) terhadap PARA TERGUGAT. Dan karenanya tidak
si
dapat dijadikan dasar oleh PARA PENGGUGAT untuk mengajukan
ne
ng
gugatan a quo terhadap PARA TERGUGAT
2. KETENTUAN IPL DALAM PPJB BERTENTANGAN DENGAN UU
do
gu PERLINDUNGAN KONSUMEN
Hubungan hukum antara PENGGUGAT I dan PARA TERGUGAT juga
In
A
merupakan hubungan antara Pelaku Usaha Perumahan dengan Konsumen
Perumahan, sehingga sepenuhnya berlaku ketentuan Undang-Undang No. 8
ah
lik
Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen (“UU Perlindungan
Konsumen”).
am
ub
Ketentuan Iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL)
sebagaimana yang tercantum dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB),
yang disiapkan dan ditetapkan secara sepihak oleh PENGGUGAT I (selaku
ep
k
Penjual/Pelaku Usaha), pada pokoknya menyatakan:

ah
“Terhitung sejak serah terima rumah maka PIHAK KEDUA diwajibkan

R
si
untuk membayar Iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan Lingkungan
(IPL) yang setiap bulannya sebesar Rp……………. per meter persegi
ne
ng
untuk bangunan satu lantai dihitung berdasarkan luas tanah dan Rp.
………. per meter persegi untuk bangunan dua lantai dihitung berdasarkan
do
gu
luas tanah, …dst, ..biaya tersebut untuk antara lain: Keamanan 24 jam
setiap harinya ….dst.
In
A
PIHAK PERTAMA berhak untuk mengubah besarnya Iuran Pengelolaan

Lingkungan (IPL) sewaktu-waktu sesuai ketentuan tanpa diperlukan
ah
lik
persetujuan PIHAK KEDUA.”
Sehingga bersifat mengikat dan wajib dipenuhi seluruh Konsumen/Pembeli

m
ub
rumah termasuk PARA TERGUGAT, dan karenanya merupakan suatu bentuk

klausula baku sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (10) UU
ka
Perlindungan Konsumen yang menyatakan:

ep
“Klausula Baku adalah setiap aturan atau ketentuan dan syarat-syarat yang
ah
telah dipersiapkan dan ditetapkan terlebih dahulu secara sepihak oleh

R
es
pelaku usaha yang dituangkan dalam suatu dokumen dan/atau perjanjian

M
yang mengikat dan wajib dipenuhi oleh konsumen.”

ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Oleh karena diberlakukan terhadap Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)
R
yang seharusnya telah berakhir setelah proses serah terima bangunan/rumah
si
dilakukan. Ketentuan Iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL)
ne
ng
tersebut merupakan suatu bentuk aturan baru, tambahan, atau lanjutan
terhadap PPJB yang dibuat dan ditetapkan secara sepihak oleh Pelaku
Usaha, sehingga melanggar ketentuan Pasal 18 ayat (1) huruf (g) UU
do
gu Perlindungan Konsumen yang menentukan bahwa:
“Pelaku usaha dalam menawarkan barang dan/atau jasa yang ditujukan
In
A
untuk diperdagangkan dilarang membuat atau mencantumkan klausula
baku pada setiap dokumen dan/atau perjanjian apabila:
ah
lik
g. menyatakan tunduknya konsumen kepada peraturan yang berupa
aturan baru, tambahan, lanjutan dan/atau pengubahan lanjutan
am
ub
yang dibuat sepihak oleh pelaku usaha dalam masa konsumen
memanfaatkan jasa yang dibelinya.” ep
Dinyatakan batal demi hukum, berdasarkan ketentuan Pasal 18 ayat (3) UU
k
Perlindungan Konsumen yang menyatakan:

ah
si
“Setiap klausula baku yang telah ditetapkan oleh pelaku usaha pada
dokumen atau perjanjian yang memenuhi ketentuan sebagaimana
ne
ng
dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) dinyatakan batal demi hukum.”
Serta dikualifikasi sebagai Perbuatan Pidana sebagaimana ketentuan
do
gu
Pasal 62 ayat (1) UU Perlindungan Konsumen:
“Pelaku usaha yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam

In
A
Pasal 8, Pasal 9, Pasal 10, Pasal 13 ayat (2), Pasal 15, Pasal 17, ayat (1)
huruf a, huruf b, huruf c, huruf e,, ayat (2), dan Pasal 18 dipidana dengan
pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun atau pidana denda paling
ah
lik
banyak Rp 2.000.000.000,00 (dua milyar rupiah).”
Dengan demikian ketentuan Iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan

m
ub
Lingkungan (IPL) sebagaimana yang tercantum dalam Perjanjian Pengikatan

ka
Jual Beli (PPJB) tersebut merupakan sebab yang terlarang (vide Pasal 1337
ep
KUHPerdata).
ah
Dan karenanya secara yuridis, tidak dapat dijadikan dasar oleh PARA
R
PENGGUGAT untuk mengajukan tuntutan pembayaran Iuran

es
Maintenance/Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) kepada PARA

M
ng
TERGUGAT, termasuk untuk mengajukan gugatan a quo terhadap PARA

on
TERGUGAT.
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
3. TENTANG PERJANJIAN PENGELOLAAN
si
Perjanjian Kerjasama tentang Pengelolaan Lingkungan Dan Kawasan
Perumahan Green Park (“Perjanjian Pengelolaan”) adalah perjanjian yang
ne
ng
dibuat dan ditandatangani oleh dan antara PENGGUGAT I dan PENGGUGAT
II. Dalam perjanjian tersebut PENGGUGAT I menunjuk PENGGUGAT II untuk
do
gu mengelola dan merawat lingkungan perumahan Green Park.
Oleh karena tidak melibatkan PARA TERGUGAT dan tidak bersifat derden
In
beding, maka Perjanjian Pengelolaan tersebut tidak dapat diberlakukan dan
A
tidak dapat membawa kerugian terhadap PARA TERGUGAT, sebagaimana
diatur dalam Pasal 1340 KUH Perdata:
ah
lik
(1) Suatu perjanjian hanya berlaku antara pihak-pihak yang membuatnya.
am
ub
(2) Suatu perjanjian tidak dapat membawa rugi kepada pihak-pihak ketiga,
tak dapat pihak ketiga mendapat manfaat karenanya, selain dalam hal
yang diatur dalam pasal 1317.
ep
k
Dengan demikian Perjanjian Pengelolaan tersebut tidak menimbulkan

ah
hak bagi PENGGUGAT I dan/atau PENGGUGAT II untuk memungut atau

R
si
menagih Iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL)
terhadap PARA TERGUGAT. Sehingga secara yuridis tidak dapat
ne
ng
dijadikan dasar oleh PARA PENGGUGAT untuk mengajukan gugatan a

quo terhadap PARA TERGUGAT.
do
gu
4. TENTANG BUKU PANDUAN TATA TERTIB HUNIAN
a. BUKU PANDUAN TATA TERTIB BUKAN MERUPAKAN PERJANJIAN

In
A
Buku Panduan Tata Tertib Hunian, yang merupakan aturan sepihak yang
ah
lik
dibuat sendiri oleh PENGGUGAT II dengan tanpa melibatkan PARA

TERGUGAT.
m
ub
Sehingga Buku tersebut bukan merupakan suatu bentuk Perjanjian

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1313 KUH Perdata, tidak mengikat
ka
terhadap PARA TERGUGAT dan tidak menimbulkan hak bagi

ep
PENGGUGAT I dan/atau PENGGUGAT II untuk memungut dan menagih

ah
Iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) terhadap PARA

R
TERGUGAT.
es
M
Dengan demikian Buku Panduan Tata Tertib Hunian tersebut tidak

ng
menimbulkan hak bagi PENGGUGAT I dan/atau PENGGUGAT II untuk

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
memungut atau menagih Iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan
R
Lingkungan (IPL) terhadap PARA TERGUGAT. Sehingga secara
si
yuridis tidak dapat dijadikan dasar oleh PARA PENGGUGAT untuk
ne
ng
mengajukan gugatan a quo terhadap PARA TERGUGAT.
b. BUKU PANDUAN TATA TERTIB MENGANDUNG PEMAKSAAN DAN
do
gu ANCAMAN
Bahwa terkait dengan ketentuan pembayaran Iuran Pengelolaan
In
A
Lingkungan (IPL) tersebut, Buku Panduan Tata Tertib Hunian
mencantumkan dan menetapkan sanksi sebagai berikut:
ah
lik
 Sanksi pemberhentian pelayanan lingkungan (pengangkutan sampah,
stiker, publikasi penunggak dll) tidak mengurangi atau
am
ub
menghilangkan kewajiban besaran IPL.
 Mencantumkan nama dan alamat penghuni yang bersangkutan di
papan pengumuman yang akan diletakkan di depan gate cluster.
ep
k
Dengan demikian Buku Panduan Tata Tertib Hunian mengandung

ah
pemaksaan dan ancaman terhadap para PARA TERGUGAT.

R
si
Sehingga PARA PENGGUGAT diduga telah berniat untuk melakukan
ne
ng
pemungutan dan penagihan Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) dengan

cara-cara yang memaksa dan melawan hukum, yaitu dengan
mengancam akan MENISTA melalui tulisan yang akan
do
gu
dipublikasikan /dipertunjukan atau ditempel ditempat umum. Dan

karenanya dapat dikualifikasi sebagai perbuatan pidana sebagaimana
In
A
dimaksud dalam Pasal 369 ayat (1) KUHP yang berbunyi:
“Barangsiapa dengan maksud hendak menguntungkan diri sendiri atau

ah
lik
orang lain dengan melawan hak, memaksa orang dengan ancaman

akan menista dengan lisan atau menista dengan tulisan, atau dengan
ancaman akan membuka rahasia, supaya orang itu akan memberikan
m
ub
sesuatu barang, yang sama sekali atau sebagian termasuk kepunyaan

ka
orang itu sendiri atau kepunyaan orang lain, atau supaya orang itu
ep
membuat utang atau menghapuskan piutang, dihukum karena

mengancam dengan hukuman penjara selama - lamanya empat tahun.”
ah
Sehingga melanggar Pasal 15 UU Perlindungan Konsumen yang

es
menyatakan:
M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
“Pelaku usaha dalam menawarkan barang dan/atau jasa dilarang
R
melakukan dengan cara pemaksaan atau cara lain yang dapat
si
menimbulkan gangguan baik fisik maupun psikis terhadap konsumen.”
ne
ng
Serta merupakan suatu Perbuatan Pidana sebagaimana yang juga
secara tegas ditentukan dalam Pasal 62 ayat (1) UU Perlindungan
do
5.
gu Konsumen.
IPL TIDAK DAPAT DIBEBANKAN KEPADA PENGHUNI PERUMAHAN
In
A
SEBELUM PRASARANA, SARANA DAN UTILITAS (PSU) DISERAHKAN
KEPADA PEMERINTAH DAERAH
ah
lik
Bahwa Iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) merupakan
biaya pemeliharaan dan perawatan Sarana Prasara dan Utilitas (PSU) yang
am
ub
dipungut oleh PARA PENGGUGAT dari warga masyarakat penghuni
Perumahan Green Park termasuk PARA TERGUGAT. ep
Dalil PARA PENGGUGAT sebagaimana yang tercantum dalam gugatan
k
halaman 7 butir (13) dan disampaikan dimuka persidangan (sehingga

ah
merupakan pengakuan yang sah secara hukum), menjadi fakta hukum bahwa
R
si
PENGGUGAT I selaku pengembang Perumahan Green Park belum
menyerahkan Prasarana, Sarana dan Utilitas (PSU) di perumahan Green
ne
ng
Park kepada Pemerintah Kota Bekasi.
Oleh karena PSU di perumahan Green Park belum diserahkan kepada
do
gu
Pemerintah Kota Bekasi, maka biaya pemeliharaan dan perawatan PSU

tersebut masih menjadi kewajiban dan tanggung jawab PENGGUGAT I
In
A
selaku Pengembang perumahan berdasarkan ketentuan Pasal 7 Peraturan

Daerah Kota Bekasi No. 16 Tahun 2011 tentang Penyediaan dan Penyerahan
ah
Prasarana, Sarana dan Utilitas Kawasan Perumahan, Perdagangan Dan

lik
Industri Oleh Pengembang di Kota Bekasi (Perda Kota Bekasi No. 16 Tahun
2011) yang menyatakan:
m
ub
“Pengembang wajib memelihara prasarana dan utilitas kawasan

ka
perumahan sebelum dilakukan penyerahan prasarana, sarana dan utilitas

ep
tersebut kepada Pemerintah Daerah.”

ah
serta norma hukum yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung RI No 3145

R
K/Pdt/2018 tanggal 18 Desember 2018, sehingga tidak dapat dibebankan

es
kepada warga masyarakat (dalam bentuk Iuran Maintenance/Iuran

M
ng
Pengelolaan Lingkungan/IPL) termasuk kepada PARA TERGUGAT.

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Sehingga pemungutan dan penagihan Iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan
R
Lingkungan (IPL) yang dilakukan oleh PARA PENGGUGAT tersebut
si
melanggar kewajiban hukum PENGGUGAT I selaku Pengembang sesuai
ne
ng
dengan ketentuan Pasal 7 Peraturan Daerah Kota Bekasi No. 16 Tahun 2011
serta norma hukum yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung RI No 3145
K/Pdt/2018 tanggal 18 Desember 2018.
do
gu
Dengan demikian gugatan a quo mengandung cacat yuridis yang sangat
substansial karena pengajuan gugatan yang dilakukan oleh PARA
In
A
PENGGUGAT tersebut telah didasarkan pada sebab yang terlarang
(bertentangan dengan undang-undang), dilakukan dengan tanpa hak,
ah
lik
melanggar kewajiban hukum, serta dikualifikasi sebagai suatu Perbuatan
Pidana.
am
ub
Sehingga pengajuan gugatan a quo tersebut dapat dikualifikasi sebagai itikad
buruk dari PARA PENGGUGAT untuk melegalisasi suatu perbuatan melawan
ep
hukum melalui lembaga peradilan.
k
ah
Selanjutnya PARA TERGUGAT akan menanggapi dalil-dalil Gugatan PARA

R
PENGGUGAT sebagaimana yang akan diuraikan lebih lanjut dibawah ini.
si
ne
ng
DALAM KONVENSI :
DALAM EKSEPSI
do
gu
1. GUGATAN KABUR ATAU TIDAK JELAS (OBSCUUR LIBEL)
a. POSITA GUGATAN KABUR ATAU TIDAK JELAS (OBSCUUR LIBEL)

In
A
Bahwa Posita gugatan pada halaman 7 butir (12) yang menyatakan:

ah
lik
“Bahwa dengan tidak dilaksanakannya ketentuan yang dimaksud dalam

Perjanjian Pengikatan Jual Beli dan Buku Panduan Tata Tertib Hunian
m
ub
secara itikad baik dalam hal membayar iuran maintenance/iuran

pengelolaan lingkungan (IPL) secara tepat waktu telah menimbulkan
ka
kerugian bagi Para Pengugat, karena ….dst.”

ep
Dalil tersebut sama sekali tidak mencantumkan berapa jumlah

ah
kerugian yang dialami oleh PARA PENGGUGAT tersebut sehingga

R
posita tersebut kabur dan tidak jelas.

es
M
ng
b. PETITUM GUGATAN KABUR ATAU TIDAK JELAS (OBSCUUR LIBEL)

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
1) Dalam dalil-dalil Posita gugatan a quo (vide halaman 5 s/d 6 butir (8) s/d
R
(9) gugatan a quo), pada pokoknya dinyatakan bahwa perbuatan ingkar
si
janji Tergugat I s/d Tergugat IX didasarkan pada fakta adanya 3 (tiga)
ne
ng
surat Somasi yang dikirim oleh Kuasa Hukum PENGGUGAT II dan telah
diabaikan oleh PARA TERGUGAT.
do
gu Sehingga dalil-dalil tersebut menyatakan bahwa Tergugat I s/d Tergugat
IX telah melakukan wanprestasi terhadap kewajiban pembayaran Iuran
Maintenance/Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) yang harus ditunaikan
In
A
kepada PENGGUGAT II. Dan karenanya tuntutan hukuman yang
seharusnya diajukan terhadap Tergugat I s/d Tergugat IX adalah
ah
lik
pemenuhan prestasi dalam bentuk pembayaran Iuran Maintenance/Iuran
Pengelolaan Lingkungan (IPL) kepada PENGGUGAT II.
am
ub
2) Namun dalam Petitumnya, PARA PENGGUGAT tidak menyatakan
secara jelas kepada siapa Tergugat I s/d Tergugat IX telah melakukan
perbuatan wanprestasi, serta kepada siapa pemenuhan hukuman
ep
k
(dalam bentuk pembayaran Iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan

ah
Lingkungan/(IPL) tersebut harus dilakukan oleh Tergugat I s/d Tergugat

R
si
IX.
ne
Sebagaimana yang tercantum dalam angka (2) dan (4) Petitum sebagai
ng
berikut:
“2. Menyatakan Tergugat I s/d Tergugat IX telah melakukan perbuatan
do
gu
ingkar janji (wanprestasi).
4. Menghukum Tergugat I s/d Tergugat IX untuk membayar iuran

In
A
maintenance/iuran pengelolaan lingkungan (IPL) yang tertunggak

masing-masing …dst …”
ah
lik
3) Dengan demikian gugatan a quo mengandung Petitum yang tidak jelas

dan/atau adanya kondisi dimana Petitum yang dimohonkan tidak
m
ub
didukung oleh Posita.

ka
Sehingga gugatan a quo mengandung cacat formil dan karenanya

ep
patut untuk ditolak atau setidak-tidaknya dinyatakan tidak dapat

diterima (niet ontvankelijke verklaard).
ah
es
M
ng
2. PENGGUGAT I TIDAK MEMPUNYAI DASAR HUKUM UNTUK

on
MENGAJUKAN GUGATAN
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Bahwa obyek gugatan a quo adalah wanprestasi atau kelalaian PARA
R
TERGUGAT dalam melunasi Iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan Lingkungan
si
(IPL) yang didasarkan pada ketentuan sebagaimana yang tercantum dalam
ne
ng
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang ditandatangani oleh PENGGUGAT
I dan PARA TERGUGAT.
do
gu Bahwa Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) merupakan perjanjian
pendahuluan atas perbuatan hukum jual beli tanah dan bangunan/rumah
antara PARA TERGUGAT dengan PENGGUGAT I.
In
A
Sebagaimana yang diuraikan pada bagian Pendahuluan, PPJB telah
sepenuhnya berakhir dengan telah dilunasinya pembayaran harga Tanah dan
ah
lik
Bangunan/Rumah oleh PARA TERGUGAT, serta telah dilakukan penyerahan
oleh PENGGUGAT I kepada PARA TERGUGAT baik secara yuridis (juridische
am
ub
levering) maupun fisik dengan ditandatanganinya Akta Jual Beli (AJB) dan
Berita Acara Serah Terima (BAST) (vide Pasal 42 ayat (1) UU Perumahan dan
ep
Pemukiman jo Kemenpera Pedoman PPJB jo Pasal 1457 KUH Perdata).
k
ah
Dan karenanya PPJB tersebut tidak dapat dijadikan sebagai dasar hukum oleh
R
PENGGUGAT I untuk mengajukan gugatan a quo.
si
PENGGUGAT I juga tidak mengirimkan somasi atau teguran kepada PARA
ne
ng
TERGUGAT yang menyatakan bahwa PARA TERGUGAT telah lalai atau ingkar
janji kepada PENGGUGAT I, sebagai dasar hukum untuk menyatakan adanya
do
gu
perbuatan ingkar janji sebagaimana yang dipersyaratkan oleh ketentuan Pasal

1238 KUH Perdata. Sehingga PARA TERGUGAT secara yuridis tidak dapat
dinyatakan telah melakukan wanprestasi terhadap PENGGUGAT I.
In
A
Dengan demikian PENGGUGAT I tidak mempunyai dasar hukum untuk

ah
lik
mengajukan gugatan terhadap PARA TERGUGAT, dan karenanya gugatan

a quo patut untuk ditolak atau setidak-tidaknya dinyatakan tidak dapat
diterima (niet ontvankelijke verklaard).
m
ub
3. PENGGUGAT II TIDAK MEMPUNYAI HAK UNTUK MENGAJUKAN

ka
GUGATAN (PERSONA STANDI IN JUDICIO)

ep
Bahwa berdasarkan dalil-dalil gugatan PARA PENGGUGAT pada halaman 2

ah
s/d 3 butir (1) s/d (5) gugatan a quo, alasan hukum diajukannya gugatan a quo
es
adalah: Perjanjian Pengelolaan, Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan

M
ng
Buku Panduan Tata Tertib Hunian.

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Serta adanya perbuatan wanprestasi oleh PARA TERGUGGAT karena telah
R
mengabaikan surat Somasi yang dikirimkan oleh PENGGUGAT II kepada
si
PARA TERGUGAT. (vide halaman 5 s/d 9 butir (8) s/d (9) gugatan a quo).
ne
ng
Namun demikian sebagaimana yang telah diuraikan dalam bagian
Pendahuluan:
do
gu a. Perjanjian Kerjasama tentang Pengelolaan Lingkungan Dan Kawasan
Perumahan Green Park (Perjanjian Pengelolaan) hanya dibuat dan
In
A
ditandatangani oleh dan antara PENGGUGAT I dan PENGGUGAT II.
Sehingga tidak melibatkan PARA TERGUGAT, dan karenanya tidak dapat
ah
diberlakukan dan tidak dapat membawa kerugian terhadap PARA
lik
TERGUGAT (vide Pasal 1340 KUH Perdata)
Dengan demikian Perjanjian Pengelolaan tersebut tidak menimbulkan

am
ub
hubungan hukum atau memberikan hak bagi PENGGUGAT II terhadap
PARA PENGGUGAT.
ep
k
b. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang ditandatangani oleh

ah
PENGGUGAT I dengan PARA TERGUGAT.

R
si
Hanya berlaku terhadap PENGGUGAT I dengan PARA TERGUGAT saja
(vide Pasal 1340 KUH Perdata). Sehingga tidak berlaku terhadap
ne
ng
PENGGUGAT II yang nota bene adalah bukan pihak dalam PPJB tersebut
dan karenanya PPJB dimaksud tidak menimbulkan hubungan hukum atau
do
gu
memberikan hak bagi PENGGUGAT II terhadap PARA PENGGUGAT.
c. Buku Panduan Tata Tertib Hunian, diterbitkan sepihak oleh PENGGUGAT II

In
dengan tanpa melibatkan PARA TERGUGAT.
A
Bukan merupakan suatu Perjanjian yang mengikat PARA TERGUGAT

ah
dengan PENGGUGAT II sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1313 KUH

lik
Perdata. Dan karenanya tidak menimbulkan hubungan hukum atau

memberikan hak bagi PENGGUGAT II terhadap PARA PENGGUGAT.
m
ub
Dengan demikian secara yuridis sama sekali tidak terdapat hubungan

ka
hukum antara PENGGUGAT II dengan PARA TERGUGAT, yang

ep
menimbulkan Hak kepada PENGGUGAT II untuk melakukan pemungutan

dan penagihan Iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL)
ah
terhadap PARA PENGGUGAT.

es
Sehingga PENGGUGAT II tidak mempunyai hak untuk mengajukan

M
ng
gugatan wanprestasi terhadap PARA TERGUGAT.

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Dan karenanya gugatan a quo patut untuk ditolak atau setidak-tidaknya
R
dinyatakan tidak dapat diterima (niet ontvankelijke verklaard).
si
4. GUGATAN DIDASARKAN PADA SEBAB YANG DILARANG OLEH
ne
ng
UNDANG-UNDANG
PARA PENGGUGAT mendasarkan gugatan a quo pada kewajiban PARA
do
gu TERGUGAT untuk melakukan pembayaran Iuran Maintenance/Iuran
Pengelolaan Lingkungan (IPL) sesuai dengan ketentuan sebagaimana yang
In
A
tercantum dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan Buku Panduan
Tata Tertib Hunian (vide halaman 3 butir (4) dan halaman 4 butir (5) gugatan a
ah
lik
quo).
Bahwa sebagaimana yang telah diuraikan dalam bagian Pendahuluan,

am
ub
ketentuan Iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) yang
tercantum dan diberlakukan dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang
ditandatangani oleh PENGGUGAT I dengan PARA TERGUGAT tersebut
ep
k
bertentangan dengan undang-undang (in casu melanggar ketentuan

klausula baku sebagaimana diatur dalam Pasal 18 ayat (1) huruf (g) jo Pasal 18
ah
R
ayat (3) UU Perlindungan Konsumen).
si
Sehingga merupakan sebab yang dilarang sebagaimana dimaksud dalam
ne
ng
Pasal 1337 KUH Perdata, dan atas pemberlakuan ketentuan tersebut

merupakan perbuatan yang dikualifikasi sebagai Perbuatan Pidana
do
sebagaimana yang ditegaskan dalam Pasal 62 ayat (1) UU Perlindungan
gu
Konsumen. Dan karenanya berlaku secara mutatis mutandis terhadap

ketentuan Iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL)
In
A
sebagaimana yang tercantum dalam Buku Panduan Tata Tertib Hunian.
Dengan demikian pengajuan gugatan a quo didasarkan pada suatu sebab

ah
lik
yang dilarang oleh undang-undang, sehingga patut untuk ditolak atau

setidak-tidaknya dinyatakan tidak dapat diterima (niet ontvankelijke
m
ub
verklaard).
ka
ep
5. Berdasarkan uraian tersebut diatas terbukti bahwa secara yuridis:

ah
a. Gugatan a quo mengandung cacat formil, dengan adanya posita dan

es
petitum yang tidak jelas atau kabur (obscuur libel).

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
b. PENGGUGAT I tidak mempunyai dasar hukum untuk mengajukan gugatan
R
a quo terhadap PARA TERGUGAT.
si
c. PENGGUGAT II tidak mempunyai hak untuk mengajukan gugatan a quo
ne
ng
terhadap PARA TERGUGAT.
d. Gugatan a quo didasarkan pada sebab (kausa) yang dilarang oleh undang-
do
gu undang, sehingga tidak dapat dijadikan dasar dalam mengajukan gugatan.
Sehingga Eksepsi PARA TERGUGAT patut untuk dikabulkan seluruhnya dan
In
A
gugatan a quo layak untuk ditolak atau setidak-tidaknya dinyatakan tidak
dapat diterima (niet ontvankelijke verklaard).
ah
lik
POKOK PERKARA
am
ub
1. Bahwa semua yang dikemukakan oleh PARA TERGUGAT pada bagian
Pendahuluan dan Eksepsi merupakan bagian yang tidak terpisahkan dengan
pokok perkara ini.
ep
k
2. PARA TERGUGAT menolak dengan tegas seluruh dalil-dalil gugatan PARA

ah
PENGGUGAT, kecuali yang kebenarannya diakui secara tegas oleh PARA

R
si
TERGUGAT.
ne
ng
PARA TERGUGAT TIDAK MELAKUKAN WANPRESTASI TERHADAP PARA

PENGGUGAT
do
3. Bahwa PARA TERGUGAT menolak dengan tegas dalil-dalil PARA
gu
PENGGUGAT sebagaimana yang diuraikan dalam halaman 4 s/d 6 pada butir

(7), (8) dan (9) gugatan a quo yang pada pokoknya menyatakan:
In
A
“7. Bahwa jumlah kewajiban pembayaran membayar iuran

maintenance/iuran pengelolaan lingkungan (IPL) Para Tergugat I s/d
ah
lik
Tergugat IX berikut dengan denda keterlambatannya hingga sampai

bulan Juni 2019 …masing-masing adalah ….dst
m
ub
8. Bahwa atas kelalaian Tergugat I s/d Tergugat IX tersebut, Penggugat II

melalui Kuasa Hukumnya telah memberikan somasi (peneguran) dengan
ka
tujuan agar Tergugat I s/d Tergugat IX melaksanakan kewajiban

ep
membayar iuran maintenance/iuran pengelolaan lingkungan (IPL) yang

ah
tertunggak masing-masing terhadap …dst…

R
9. Bahwa walaupun terhadap Tergugat I s/d Tergugat IX telah diberikan

es
M
somasi hingga gugatan a quo diajukan Tergugat I s/d Tergugat IX tidak

ng
mempunyai itikad baik untuk membayar kewajibannya itu,….. dst

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
….karenanya Tergugat I s/d Tergugat IX telah melakukan ingkar janji
R
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1238 Kitab Undang-Undang Hukum
si
Perdata (KUHPerdata).”
ne
ng
4. Dalil-dalil gugatan PARA PENGGUGAT tersebut tidak berdasar hukum
sehingga patut dan layak untuk ditolak dan tidak dipertimbangkan, dengan
do
gu penjelasan sebagai berikut:
a. Bahwa sebagaimana yang diuraikan dalam bagian Pendahuluan dan
In
Eksepsi tersebut diatas, terdapat fakta hukum bahwa secara yuridis tidak
A
terdapat hubungan hukum antara PENGGUGAT II dengan PARA
TERGUGAT, yang memberikan hak kepada PENGGUGAT II untuk
ah
lik
mengajukan suatu tuntutan atau prestasi dalam bentuk pembayaran Iuran
Maintenance/Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) terhadap PARA
am
ub
TERGUGAT karena:
1) Perjanjian Pengelolaan hanya dibuat oleh PENGGUGAT I dan

ep
PENGGUGAT II saja sehingga tidak dapat diberlakukan terhadap
k
PARA TERGUGAT (vide Pasal 1340 KUH Perdata). Dan karenanya

ah
tidak menimbulkan hubungan hukum atau memberikan hak/dasar

R
si
hukum bagi PENGGUGAT II untuk menuntut pembayaran Iuran
ne
ng
PENGGUGAT.
2) Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) hanya ditandatangani oleh
do
gu
PENGGUGAT I dengan PARA TERGUGAT, sehingga tidak berlaku

terhadap PENGGUGAT II (vide Pasal 1340 KUH Perdata), dan
In
karenanya tidak menimbulkan hubungan hukum atau memberikan
A
hak/dasar hukum bagi PENGGUGAT II untuk menuntut pembayaran

Iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) terhadap
ah
lik
PARA PENGGUGAT.
3) Buku Panduan Tata Tertib Hunian merupakan aturan sepihak yang

m
ub
bukan merupakan suatu Perjanjian sebagaimana dimaksud dalam

pasal 1313 KUH Perdata, sehingga tidak mengikat untuk dipatuhi
ka
ep
PARA TERGUGAT, dan karenanya tidak menimbulkan hubungan

hukum atau memberikan hak/dasar hukum bagi PENGGUGAT I
ah
dan/atau PENGGUGAT II untuk menuntut pembayaran Iuran

R
es

M
TERGUGAT.
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
b. Sehingga diabaikannya oleh PARA TERGUGAT surat Somasi yang
R
dikirimkan oleh PENGGUGAT II kepada PARA TERGUGAT tersebut,
si
secara yuridis tidak merupakan suatu bentuk kelalaian atau perbuatan
ne
ng
wanprestasi oleh PARA TERGUGAT terhadap PENGGUGAT II,
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1238 KUH Perdata.
c. Sementara PENGGUGAT I tidak pernah mengirim suat Somasi kepada
do
gu PARA TERGUGAT, sehingga secara yuridis PARA TERGUGAT juga tidak
melakukan perbuatan wanprestasi terhadap PENGGUGAT I,
In
A
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1238 KUH Perdata.
Dengan demikian secara yuridis tidak dapat dikualifikasi bahwa PARA
ah
TERGUGAT telah melakukan wanprestasi terhadap PARA PENGGUGAT,
lik
sehingga gugatan PARA PENGGUGAT patut untuk ditolak seluruhnya.
am
ub
PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB) DAN BUKU PANDUAN TATA
TERTIB HUNIAN TIDAK BERLAKU DAN MENGIKAT SEBAGAI UNDANG-
UNDANG TERHADAP PARA TERGUGAT
ep
k
5. Bahwa PARA TERGUGAT menolak dengan tegas dalil-dalil PARA

ah
PENGGUGAT sebagaimana yang diuraikan dalam halaman 7 Butir (11)

R
si
Gugatan a quo yang menyatakan:
ne
“Bahwa Perjanjian Pengikatan Jual Beli dan Buku Panduan Tata Tertib
ng
Hunian yang telah ditandatangani Tergugat I s/d Tergugat IX tersebut

berlaku dan mengikat sebagai undang-undang bagi Para Penggugat dan
do
gu
Tergugat I s/d Tergugat IX sebagaimana dimaksud dalam pasal 1338 KUH

Perdata, karenanya Tergugat I s/d Tergugat IX harus dengan itikad baik
In
melaksanakannya”
A
6. Dalil tersebut mengada-ada dan tidak berdasar hukum sehingga patut dan
ah
lik
layak untuk ditolak serta tidak dipertimbangkan, dengan uraian penjelasan

sebagai berikut:
m
ub
a. Sebagaimana yang telah diuraikan dalam bagian Pendahuluan:

ka
1) Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang ditandatangani

ep
PENGGUGAT I dengan PARA TERGUGAT merupakan perjanjian

pendahuluan yang demi hukum berakhir setelah ditandatanganinya
ah
Akta Jual Beli (AJB) dan dilakukan penyerahan tanah dan

es
bangunan/rumah melalui Berita Acara Serah Terima/BAST (vide Pasal

M
ng
42 ayat (1) UU Perumahan dan Pemukiman jo Kemenpera Pedoman

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
PPJB). Sehingga PPJB tersebut telah berakhir dan tidak lagi
R
berlaku dan mengikat terhadap PARA TERGUGAT.
si
2) Ketentuan Iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL)
ne
ng
yang tercantum dalam PPJB tersebut, BERTENTANGAN dengan
undang-undang (in casu melanggar Pasal 18 ayat (1) huruf (g) UU
do
gu Perlindungan Konsumen) dan karenanya merupakan sebab yang
terlarang berdasarkan ketentuan Pasal 1337 KUH Perdata sehingga
BATAL DEMI HUKUM (vide Pasal 1254 KUH Perdata jo Pasal 18 ayat
In
A
(3) UU Perlindungan Konsumen). Dan atas pemberlakuan ketentuan
IPL tersebut dikualifikasi sebagai PERBUATAN PIDANA (berdasarkan
ah
lik
Pasal 62 ayat (1) UU Perlindungan Konsumen).
Dengan demikian ketentuan Iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan

am
ub
Lingkungan (IPL) sebagaimana yang tercantum dalam PPJB
tersebut TIDAK BERLAKU dan/atau TIDAK MENGIKAT terhadap
ep
PARA TERGUGAT.
k
ah
b. Buku Panduan Tata Tertib Hunian merupakan aturan sepihak yang dibuat
R
si
sendiri oleh PENGGUGAT II dengan tanpa melibatkan PARA TERGUGAT,
sehingga bukan merupakan suatu Perjanjian sebagaimana dimaksud
ne
ng
dalam pasal 1313 KUH Perdata. Sehingga Buku Panduan Tata Tertib
Hunian tersebut tidak berlaku atau mengikat terhadap PARA TERGUGAT .
do
gu
Dengan demikian baik PPJB maupun Buku Panduan Tata Tertib Hunian tidak
memenuhi ketentuan Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata. yang menentukan
In
bahwa:
A
“Semua persetujuan yang dibuat secara sah sesuai dengan undang-undang

ah
lik
berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.”
Sehingga secara yuridis, PPJB dan Buku Panduan Tata Tertib Hunian tidak
m
ub
berlaku sebagai undang-undang terhadap PARA TERGUGAT sebagaimana

dimaksud dalam ketentuan Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata, dan karenanya
ka
tidak mengikat dan berlaku terhadap PARA TERGUGAT untuk dilaksanakan.

ep
Dengan demikian gugatan PARA PENGGUGAT yang didasarkan pada

ah
PPJB maupun Buku Panduan Tata Tertib Hunian tersebut, secara yuridis
R
tidak berdasar hukum dan karenanya patut untuk ditolak seluruhnya.

es
M
ng
NILAI KERUGIAN TIDAK DISEBUT JUMLAHNYA DALAM GUGATAN

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
7. Bahwa PARA TERGUGAT menolak dengan tegas dalil PARA PENGGUGAT
R
pada halaman 7 butir (12) yang menyatakan:
si
“Bahwa dengan tidak dilaksanakannya ketentuan yang dimaksud dalam
ne
ng
Perjanjian Pengikatan Jual Beli dan Buku Panduan Tata Tertib Hunian
secara itikad baik dalam hal membayar iuran maintenance/iuran
do
gu pengelolaan lingkungan (IPL) secara tepat waktu telah menimbulkan
kerugian bagi Para Pengugat, karena ….dst.”
Dalil tersebut sama sekali tidak mencantumkan berapa jumlah kerugian yang
In
A
dialami oleh PARA PENGGUGAT tersebut, sehingga dalil tersebut mengada-
ada dan tidak berdasar hukum dan karenanya layak untuk ditolak dan tidak
ah
lik
dipertimbangkan.
PERMOHONAN PROVISI DAN PUTUSAN SERTA MERTA TIDAK BERALASAN

am
ub
HUKUM UNTUK DIKABULKAN
8. Bahwa PARA TERGUGAT menolak dengan tegas dalil PARA PENGGUGAT

ep
k
pada halaman 7 butir (13) gugatan yang menyatakan :

ah
“Bahwa karena Tergugat I s/d Tergugat IX belum membayar iuran

R
si
maintenance/iuran pengelolaan lingkungan sampai dengan bulan Juni
2019……dst, ….dan tetap harus membayar iuran maintenance/iuran
ne
ng
pengelolaan lingkungan secara tertib setiap bulan berjalan terhitung dari

bulan Juli 2019 selama pemeriksaan perkara a quo hingga putusan dalam
do
gu
perkara a quo berkekuatan hukum yang tetap atau setidak-tidaknya hingga

Penggugat I telah menyerahkan Prasarana Sarana Umum (PSU) kepada
Pemerintah Kota Bekasi.”
In
A
Dengan uraian penjelasan sebagai berikut:

ah
lik
Sebagaimana yang telah diuraikan dalam bagian Pendahuluan dan Eksepsi

tersebut diatas, pungutan dan penagihan Iuran Maintenance/Iuran
Pengelolaan Lingkungan (IPL) yang dilakukan oleh PARA PENGGUGAT
m
ub
terhadap PARA TERGUGAT adalah TIDAK SAH karena didasarkan:

ka
a. Pada ketentuan Iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL)

ep
dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang bertentangan dengan

ah
undang-undang (in casu melanggar Pasal 18 ayat (1) huruf (g) UU

R
Perlindungan Konsumen) sehingga secara yuridis formal merupakan

es
sebab yang dilarang (vide Pasal 1337 KUHPerdata) sehingga batal demi
M
ng
hukum (vide Pasal 1254 KUH Perdata jo Pasal 18 ayat (3) UU

on
Perlindungan Konsumen). Dan atas pelaksanaan pungutan dan

gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
penagihan Iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL)
R
tersebut dikualifikasi sebagai PERBUATAN PIDANA (vide Pasal 62 ayat
si
(1) UU Perlidungan Konsumen).
ne
ng
b. Pada Buku Panduan Tata Tertib Hunian yang diterbitkan sepihak oleh
PENGGUGAT II, sehingga bukan merupakan suatu Perjanjian yang
do
gu mengikat terhadap PARA TERGUGAT (vide pasal 1313 KUH Perdata).
Dan karenanya tidak menimbulkan HAK kepada PARA PENGGUGAT
untuk memungut dan menagih pembayaran Iuran Maintenance/Iuran
In
A
Pengelolaan Lingkungan (IPL) terhadap PARA TERGUGAT.
Dengan demikian pungutan dan penagihan Iuran Maintenance/Iuran
ah
lik
Pengelolaan Lingkungan (IPL) yang dilakukan oleh PARA PENGGUGAT
terhadap PARA TERGUGAT tersebut, selain didasarkan pada
sebab/ketentuan yang bertentangan dengan undang-undang juga dilakukan
am
ub
dengan tanpa hak (sehingga melanggar hak subyektif PARA TERGUGAT),
serta dikualifikasi sebagai suatu Perbuatan Pidana.
ep
k
Dan karenanya secara yuridis tidak terdapat kewajiban dan/atau keharusan

bagi PARA TERGUGAT untuk membayar Iuran Maintenance/Iuran
ah
R
Pengelolaan Lingkungan (IPL) kepada PARA PENGGUGAT sebagaimana
si
yang didalilkan oleh PARA PENGGUGAT tersebut.
ne
Sehingga dalil PARA PENGGUGAT tidak berdasar hukum dan patut
ng
untuk ditolak serta tidak dipertimbangkan.
do
gu
9. Dan karenanya, demi menjaga hak-hak PARA TERGUGAT maka

permohonan provisi sebagaimana yang diajukan PARA PENGGUGAT dalam
halaman 8 gugatan a quo, yang menyatakan:
In
A
“Menghukum Tergugat I s/d Tergugat IX agar selama pemeriksaan perkara

tetap membayar iuran maintenance/iuran pengelolaan lingkungan setiap
ah
lik
bulannya terhitung sejak bulan Juli 2019 sampai dengan putusan perkara a
quo mempunyai kekuatan hukum tetap sesuai dengan tarif yang
m
ub
ditetapkan.”
Patut untuk ditolak seluruhnya.

ka
ep
10. Bahwa PARA TERGUGAT juga menolak dengan tegas dalil PARA
ah
PENGGUGAT pada halaman 7 butir (14) gugatan yang menuntut putusan

R
serta merta (uitvoerbaar bij vooraad) atas gugatan a quo walaupun ada
es
perlawanan, banding maupun kasasi, karena faktanya:

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
a. Dalil-dalil PARA PENGGUGAT tidak didasarkan atas bukti-bukti yang
R
otentik yang mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna yang tidak
si
dapat dibantah kebenarannya yang merupakan syarat utama
ne
ng
dikabulkannya Putusan Serta Merta sebagaimana diatur dalam ketentuan
Pasal 180 ayat (1) HIR dan butir 4 Surat Edaran Mahkamah Agung
Republik Indonesia No. 3 Tahun 2000 Tentang Putusan Serta Merta dan
do
gu Provisionil.
b. Pengajuan gugatan a quo juga didasarkan pada sebab yang terlarang
In
A
(bertentangan dengan undang-undang), dilakukan dengan tanpa hak,
serta dikualifikasi sebagai suatu Perbuatan Pidana.
ah
lik
Sehingga permohonan putusan serta merta PARA PENGGUGAT
tersebut tidak layak untuk dipertimbangkan dan karenanya harus
am
ub
ditolak.
Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, mohon kepada yang terhormat Majelis Hakim
ep
k
Pengadilan Negeri Bekasi yang memeriksa perkara ini berkenan untuk menerima,
ah
memeriksa dan memutuskan perkara ini dengan mengabulkan dalil-dalil Jawaban

R
PARA TERGUGAT dan menolak dalil-dalil gugatan PARA PENGGUGAT dalam
si
gugatannya untuk seluruhnya.
ne
ng
DALAM REKONVENSI:
DALAM POKOK PERKARA
do
gu
Bahwa dalil-dalil dalam Jawaban KONVENSI merupakan satu kesatuan dengan

dalil-dalil Gugatan REKONVENSI.
In
A
1. Bahwa sebagaimana yang diuraikan dalam dalil-dalil Jawaban KONVENSI

ah
pada bagian Pendahuluan hubungan hukum antara PARA TERGUGAT

lik
REKONVENSI dengan PENGGUGAT I REKONVENSI didasarkan pada jual

beli Tanah dan Bangunan/Rumah yang berlokasi diperumahan Green Park,
m
ub
Kel. Jatimelati, Kec. Pondok Melati, Kota Bekasi yang dibangun dan
dipasarkan oleh PENGGUGAT I REKONVENSI sebagai pengembang
ka
ep
perumahan tersebut.
Sehingga berlaku ketentuan hubungan keperdataan sebagaimana diatur

ah
dalam KUH Perdata, ketentuan undang-undang perumahan dan pemukiman,

es
ketentuan undang-undang perlindungan konsumen serta ketentuan peraturan

M
ng
daerah yang terkait dengan kewajiban PENGGUGAT I REKONVENSI selaku

pengembang perumahan.
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
2. Bahwa sebagaimana yang juga diuraikan dalam dalil-dalil Jawaban
R
KONVENSI pada bagian Pendahuluan dan Eksepsi, pelaksanaan
si
pemungutan dan penagihan Iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan
ne
ng
Lingkungan (IPL) yang dilakukan oleh PARA TERGUGAT REKONVENSI
terhadap PARA PENGGUGAT REKONVENSI dengan mendasarkan pada
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), Buku Panduan Tata Tertib Hunian
do
gu dan Perjanjian Pengelolaan, tersebut:
a. Bertentangan dengan undang-undang, karena:
In
A
sebagaimana yang tercantum di dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli
ah
lik
(PPJB) melanggar ketentuan klausula baku sebagaimana diatur
dalam Pasal 18 ayat (1) huruf (g) jo Pasal 18 ayat (3) UU Perlindungan
am
ub
Konsumen;
2) Buku Panduan Tata Tertib Hunian, mengandung sanksi dalam bentuk

ep
pemaksaan dan ancaman yang dapat dikualifikasi sebagai perbuatan
k
pidana sebagaimana dimaksud dalam Pasal 369 ayat (1) KUHP dan
ah
melanggar ketentuan Pasal 15 UU Perlindungan Konsumen.

R
si
Sehingga merupakan:
ne
ng
 Perbuatan yang dikualifikasi sebagai PERBUATAN PIDANA

sebagaimana yang secara tegas ditentukan dalam Pasal 62 ayat (1)
do
UU Perlindungan Konsumen.
gu
 Serta suatu sebab yang dilarang sebagaimana dimaksud dalam

Pasal 1337 KUH Perdata.
In
A
b. Melanggar kewajiban hukum TERGUGAT I REKONVENSI selaku

Pengembang sesuai dengan ketentuan Pasal 7 Peraturan Daerah Kota
ah
lik
Bekasi No. 16 Tahun 2011 serta norma hukum yurisprudensi Putusan

Mahkamah Agung RI No 3145 K/Pdt/2018 tanggal 18 Desember 2018.
m
ub
ka
ep
c. Dilakukan dengan tanpa hak, karena :

ah
1) Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) telah berakhir paska

R
dilunasinya pembayaran harga rumah/bangunan oleh PARA

es
PENGGUGAT REKONVENSI dan ditandatanganinya Akta Jual Beli

M
ng
(AJB) dan Berita Acara Serah Terima Rumah (BAST) oleh TERGUGAT
on
I REKONVENSI dan PARA PENGGUGAT REKONVENSI (vide Pasal

gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
42 ayat (1) UU Perumahan dan Pemukiman jo Kemenpera Pedoman
R
PPJB jo Pasal 1457 KUH Perdata).
si
ne
ng
sebagaimana yang tercantum dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli
(PPJB) tersebut melanggar Pasal 18 ayat (1) huruf (g) jo Pasal 18
do
gu ayat (3) UU Perlindungan Konsumen sehingga merupakan sebab yang
terlarang (vide Pasal 1337 KUHPerdata) dan karenanya batal demi
hukum (vide Pasal 1254 KUH Perdata) sehingga tidak dapat
In
A
diberlakukan terhadap PARA PENGGUGAT REKONVENSI.
3) Perjanjian Pengelolaan hanya dibuat dan ditandatangani oleh dan

ah
lik
antara TERGUGAT I REKONVENSI dan TERGUGAT II REKONVENSI
sehingga tidak dapat diberlakukan dan tidak dapat membawa kerugian
am
ub
terhadap PARA PENGGUGAT REKONVENSI (vide Pasal 1340 KUH
Perdata). ep
4) Buku Panduan Tata Tertib Hunian, diterbitkan sepihak oleh
k
TERGUGAT II REKONVENSI dengan tanpa melibatkan PARA

ah
PENGGUGAT REKONVENSI sehingga bukan merupakan suatu

R
si
Perjanjian yang mengikat terhadap PARA PENGGUGAT
REKONVENSI (vide Pasal 1313 KUH Perdata).
ne
ng
sehingga secara yuridis tidak memberikan hak kepada PARA

TERGUGAT REKONVENSI untuk melakukan pemungutan dan
do
gu
penagihan Iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL)

terhadap PARA PENGGUGAT REKONVENSI
In
A
3. Dan karenanya perbuatan PARA TERGUGAT REKONVENSI tersebut dapat

dikualifikasi sebagai perbuatan melawan hukum sebagaimana dimaksud
ah
lik
dalam Pasal 1365 KUH Perdata yang menyatakan:
“Tiap perbuatan bertetangan hukum yang membawa kerugian kepada

m
ub
orang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian

ka
itu, mengganti kerugian tersebut”.

ep
4. Bahwa atas perbuatan melawan hukum terkait dengan pemungutan dan

ah
penagihan Iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) yang

R
dilakukan oleh PARA TERGUGAT REKONVENSI tersebut, kemudian

es
M
dilakukan upaya legalisasi melalui penerbitan surat Somasi (Teguran) oleh

ng
TERGUGAT II REKONVENSI yang diikuti dengan pengajuan gugatan

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
KONVENSI oleh PARA TERGUGAT REKONVENSI terhadap PARA
R
PENGGUGAT REKONVENSI.
si
ne
ng
5. Perbuatan PARA TERGUGAT REKONVENSI tersebut sangat melanggar hak-
hak subyektif PARA PENGGUGAT REKONVENSI sehingga telah
do
gu menyebabkan kerugian bagi PARA PENGGUGAT REKONVENSI baik moril
maupun materil akibat:
In
A
a. Terinjak harga dirinya, tercemar nama baiknya sehingga tertekan dan
menanggung perasaan malu sebagai pribadi maupun keluarga;
ah
lik
b. Kehilangan waktu, tenaga, pikiran serta terganggunya kegiatan usaha
dan/atau pekerjaan;
am
ub
Sehingga untuk menjaga menjaga hak, kepentingan, dan martabatnya
tersebut PARA PENGGUGAT REKONVENSI harus mengeluarkan sumber
ep
daya, termasuk untuk membiayai jasa pengacara terkait dengan terbatasnya
k
kemampuan dan pengetahuan hukum PARA PENGGUGAT REKONVENSI

ah
untuk menghadapi sendiri proses hukum secara tepat dan benar atas
R
si
gugatan yang diajukan oleh PARA TERGUGAT REKONVENSI tersebut.
ne
ng
KERUGIAN MATERIIL
6. Kerugian Materiil atas diajukannya gugatan KONVENSI oleh PARA
do
gu
TERGUGAT REKONVENSI yang dialami oleh PARA PENGGUGAT

REKONVENSI adalah total sebesar Rp 260.000.000,- (dua ratus enam puluh
juta Rupiah), dengan perincian sebagai berikut:
In
A
a. Biaya Jasa Pengacara atas kebutuhan penggunaan jasa Pengacara

terkait dengan tidak adanya kemampuan dan pengetahuan PARA
ah
lik
PENGGUGAT REKONVENSI untuk menghadapi sendiri proses hukum

secara tepat dan benar atas gugatan yang diajukan oleh PARA
m
ub
TERGUGAT REKONVENSI tersebut, sebesar Rp. 250.000.000,-(dua

ratus lima puluh juta Rupiah);
ka
ep
b. Biaya operasional sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta Rupiah);

ah
KERUGIAN IMMATERIIL
R
es
7. Kerugian Immateriil, atas diajukannya gugatan KONVENSI oleh PARA

M
TERGUGAT REKONVENSI yang dialami oleh PARA PENGGUGAT

ng
REKONVENSI yaitu:
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
a. Terinjak harga dirinya, tercemar nama baiknya sehingga tertekan dan
R
menanggung perasaan malu sebagai pribadi maupun keluarga;
si
b. Kehilangan waktu, tenaga, pikiran serta terganggunya kegiatan usaha
ne
ng
dan/atau pekerjaan;
yang tidak dapat dinilai dengan apapun, namun dalam gugatan ini, PARA
do
gu PENGGUGAT
1.500.000.000,- (satu
REKONVENSI menentukan
milyar lima ratus juta Rupiah), yang semuanya itu
jumlahnya sebesar Rp.
menurut hukum dapat dimintakan penggantian dalam bentuk uang tunai
In
A
dalam jumlah yang wajar dan setara.
ah
8. Dengan pertimbangan bahwa gugatan KONVENSI yang diajukan oleh PARA
lik
TERGUGAT REKONVENSI tersebut:
am
ub
a. Didasarkan pada perbuatan yang bertentangan dengan undang-undang,
serta dikualifikasi sebagai suatu perbuatan pidana dengan ancaman
hukuman pidana penjara maksimal 5 (lima) tahun atau pidana denda
ep
k
maksimal Rp. 2.000.000.000,- (dua milyar Rupiah);

ah
b. Dilakukan dengan tanpa hak sehingga secara subtansial telah sangat

R
si
melanggar hak subyektif PARA PENGGUGAT REKONVENSI; dan
karenanya;
ne
ng
c. Telah menimbulkan kerugian yang begitu besar terhadap PARA

PENGGUGAT REKONVENSI baik moril maupun materil.
do
gu
Maka tuntutan ganti rugi baik materiil maupun immateriil yang diajukan oleh
PARA PENGGUGAT REKONVENSI tersebut patut dan sangat layak untuk
In
A
dikabulkan.
ah
9. Bahwa mengingat perbuatan atau tindakan PARA TERGUGAT REKONVENSI

lik
dalam melakukan pemungutan dan penagihan Iuran Maintenance/Iuran

Pengelolaan Lingkungan (IPL) dengan mendasarkan pada Perjanjian
m
ub
Pengikatan Jual Beli (PPJB), Buku Panduan Tata Tertib Hunian dan
Perjanjian Pengelolaan tersebut, adalah perbuatan yang bertentangan
ka
ep
dengan undang-undang, dilakukan dengan tanpa hak, serta dikualifikasi

sebagai suatu Perbuatan Pidana. Demi menjaga dan melindungi hak-hak
ah
hukum PARA PENGGUGAT REKONVENSI, cukup beralasan hukum bagi

R
majeIis hakim yang mengadili dan memutus perkara a quo untuk

es
M
mengabulkan permohonan PARA PENGGUGAT REKONVENSI agar:

ng
on
a. Penagihan dan pemungutan Iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan

gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Lingkungan (IPL) terhadap PARA PENGGUGAT REKONVENSI haruslah
R
dinyatakan tidak sah dan bertentangan dengan ketentuan peraturan
si
perundang-undangan yang berlaku;
ne
ng
b. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang ditandatangani oleh
TERGUGAT REKONVENSI I dengan masing-masing:
do
gu 1) PENGGUGAT I REKONVENSI yaitu Perjanjian Jual Beli No.
016/PPJB/BGP/XII/2007 tanggal 27 Desember 2007.
In
A
2) PENGGUGAT III REKONVENSI yaitu Perjanjian Jual Beli No.
013/PPJB/BGP/XII/2007 tanggal 27 Desember 2007.
ah
lik
3) PENGGUGAT IV REKONVENSI yaitu Perjanjian Jual Beli No.
037/PPJB/BGP/XI/2012 tanggal 27 November 2012.
am
ub
4) PENGGUGAT VI REKONVENSI yaitu Perjanjian Jual Beli No.
041/PPJB/BGP/VIII/2010 tanggal 8 Agustus 2010.
ep
5) PENGGUGAT VIII REKONVENSI yaitu Perjanjian Jual Beli No.
k
021/PPJB-GP/BGP/V/2013 tanggal 27 Mei 2013.

ah
haruslah dinyatakan sudah berakhir dan tidak lagi mempunyai kekuatan

R
si
hukum mengikat;
ne
ng
c. Buku Panduan Tata Tertib Hunian haruslah dinyatakan tidak sah dan tidak
mempunyai kekuatan hukum mengikat terhadap PARA PENGGUGAT
REKONVENSI;
do
gu
d. Perjanjian Pengelolaan yang ditandatangani oleh TERGUGAT

REKONVENSI I dan TERGUGAT REKONVENSI II haruslah dinyatakan
In
A
tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat terhadap PARA

PENGGUGAT REKONVENSI;
ah
lik
10. Bahwa untuk mencegah PARA TERGUGAT REKONVENSI lalai dalam

melaksanakan isi putusan dalam perkara ini, PARA PENGGUGAT
m
ub
REKONVENSI mohon kepada Majelis Hakim yang memeriksa Perkara ini

untuk menghukum PARA TERGUGAT REKONVENSI untuk membayar uang
ka
ep
paksa (dwangsom) sebesar Rp. 500.000,- (lima ratus ribu Rupiah) untuk
setiap hari keterlambatan, bilamana PARA TERGUGAT REKONVENSI lalai
ah
untuk menjalankan putusan ini.

R
es
11. Bahwa untuk mencegah perbuatan PARA TERGUGAT REKONVENSI yang

M
ng
dilakukan dengan tanpa hak serta bertentangan dengan undang-undang

on
tersebut terus berlanjut sehingga merugikan hak-hak PARA PENGGUGAT

gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
REKONVENSI. Demi menjaga dan melindungi hak-hak hukum PARA
R
PENGGUGAT REKONVENSI, adalah perlu dan beralasan hukum agar
si
Majelis Hakim mengabulkan permohonan putusan provisi yang
ne
ng
memerintahkan kepada PARA TERGUGAT REKONVENSI untuk
menghentikan segala perbuatan atau tindakan terkait dengan pemungutan
dan penagihan Iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL)
do
gu terhadap PARA PENGGUGAT REKONVENSI sampai adanya putusan
pengadilan atas perkara ini yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap.
In
A
12. Bahwa gugatan yang diajukan PARA PENGGUGAT REKONVENSI
didasarkan pada fakta-fakta, dasar-dasar hukum dan bukti-bukti yang dapat
ah
lik
dipertanggungjawabkan kebenarannya secara hukum, dan tidak dapat
disangkal kebenarannya oleh PARA TERGUGAT REKONVENSI. Terlebih lagi
am
ub
perbuatan PARA TERGUGAT REKONVENSI tersebut merupakan perbuatan
yang bertentangan dengan undang-undang dan dikualifikasi sebagai
perbuatan pidana. PARA PENGGUGAT REKONVENSI mohon kepada
ep
k
Majelis Hakim yang memeriksa Perkara ini untuk berkenaan memutuskan

ah
perkara ini dapat dilaksanakan terlebih dahulu, meskipun ada Bantahan,

R
si
Banding maupun Kasasi dan upaya hukum lainnya (Uitvoerbaar Bij voorad).
ne
ng
PETITUM:
DALAM KONVENSI
do
gu
DALAM EKSEPSI
In
A
1. Menerima eksepsi PARA TERGUGAT untuk seluruhnya;
2. Menyatakan gugatan PARA PENGGUGAT ditolak atau setidak-tidaknya

ah
lik
dinyatakan tidak dapat diterima (niet ontvankelijke verklaard) untuk seluruhnya;
DALAM PROVISI
m
ub
Menolak permohonan provisi PARA PENGGUGAT untuk seluruhnya;

ka
ep
DALAM POKOK PERKARA

ah
Menolak gugatan PARA PENGGUGAT untuk seluruhnya;

R
es
M
ng
DALAM REKONVENSI
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
DALAM PROVISI
si
1. Menerima dan mengabulkan permohonan provisi PARA PENGGUGAT
REKONVENSI untuk seluruhnya;
ne
ng
2. Menyatakan dan menetapkan bahwa sebelum perkara ini memperoleh putusan
yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap, seluruh perbuatan atau tindakan
do
gu PARA TERGUGAT REKONVENSI terkait dengan pemungutan dan penagihan
Iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) terhadap PARA
In
A
PENGGUGAT REKONVENSI tidak sah dan tidak membawa akibat hukum;
3. Memerintahkan PARA TERGUGAT REKONVENSI untuk menghentikan semua

ah
lik
proses, perbuatan atau tindakan yang terkait dengan pemungutan dan
penagihan Iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) terhadap
am
ub
PARA PENGGUGAT REKONVENSI sampai perkara ini mempunyai kekuatan
hukum yang tetap; ep
DALAM POKOK PERKARA
k
ah
1. Menerima dan mengabulkan gugatan REKONVENSI dari PARA

R
si
PENGGUGAT REKONVENSI untuk seluruhnya;
ne
2. Menyatakan PARA TERGUGAT REKONVENSI melakukan perbuatan
ng
melawan hukum (“onrechtmatige daad”);
3. Menyatakan bahwa pemungutan dan penagihan Iuran Maintenance/Iuran
do
gu
Pengelolaan Lingkungan (IPL) yang dilakukan oleh PARA TERGUGAT

REKONVENSI tidak sah dan bertentangan dengan ketentuan peraturan
In
A
perundang-undangan yang berlaku;
4. Menyatakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang ditandatangani

ah
lik
antara TERGUGAT I REKONVENSI dengan masing-masing:

a. PENGGUGAT I REKONVENSI yaitu Perjanjian Jual Beli No.
m
ub
016/PPJB/BGP/XII/2007 tanggal 27 Desember 2007;

b. PENGGUGAT III REKONVENSI yaitu Perjanjian Jual Beli No.
ka
013/PPJB/BGP/XII/2007 tanggal 27 Desember 2007;

ep
c. PENGGUGAT IV REKONVENSI yaitu Perjanjian Jual Beli No.

ah
037/PPJB/BGP/XI/2012 tanggal 27 November 2012;

R
d. PENGGUGAT VI REKONVENSI yaitu Perjanjian Jual Beli No.

es
M
041/PPJB/BGP/VIII/2010 tanggal 8 Agustus 2010;

ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
e. PENGGUGAT VIII REKONVENSI yaitu Perjanjian Jual Beli No. 021/PPJB-
R
si
telah berakhir dan tidak lagi mempunyai kekuatan hukum mengikat;
ne
ng
5. Menyatakan Buku Panduan Tata Tertib Hunian tidak sah dan tidak
mempunyai kekuatan hukum mengikat terhadap PARA PENGGUGAT
do
6.
gu REKONVENSI;
Menyatakan Perjanjian Pengelolaan yang ditandatangani oleh TERGUGAT I

REKONVENSI dan TERGUGAT II REKONVENSI tidak mempunyai kekuatan
In
A
hukum mengikat terhadap PARA PENGGUGAT REKONVENSI;
ah
7. Menguatkan Putusan Provisi;
lik
8. Menghukum PARA TERGUGAT REKONVENSI secara bersama-sama
untuk membayar ganti rugi kepada PARA PENGGUGAT REKONVENSI secara
am
ub
tunai baik kerugian materiil maupun immateriil kepada Penggugat dengan
rincian sebagai berikut:
ep
k
- Kerugian Materiil, dengan jumlah total sebesar Rp.260.000.000,- (dua ratus

ah
enam puluh juta Rupiah) yang terdiri dari:

R
si
a. Biaya Jasa Pengacara sebesar Rp.250.000.000,- (dua ratus lima puluh
juta Rupiah);
ne
ng
b. Biaya operasional sebesar Rp.10.000.000,-(sepuluh juta Rupiah);
- Kerugian Immateriil yang semuanya itu menurut hukum dapat dimintakan
do
gu
penggantian dalam bentuk uang tunai dalam jumlah yang wajar dan setara,
yaitu sebesar Rp. 1.500.000.000,- (satu milyar lima ratus juta Rupiah);
In
9. Menghukum PARA TERGUGAT REKONVENSI secara bersama-sama untuk
A
membayar membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp. 500.000,- (lima

ratus ribu Rupiah) untuk setiap hari keterlambatan, bilamana PARA
ah
lik
TERGUGAT REKONVENSI lalai untuk menjalankan putusan ini;
10. Menyatakan Putusan ini dapat dijalankan terlebih dahulu secara serta merta
m
ub
(uitvoerbaar bij voorraad) meskipun ada upaya hukum verzet, banding, kasasi
maupun upaya hukum lainya;
ka
ep
DALAM KONVENSI DAN REKONVENSI

ah
Menghukum PARA PENGGUGAT/PARA TERGUGAT REKONVENSI untuk secara

es
bersama-sama (tanggung renteng) untuk membayar seluruh biaya perkara yang

M
timbul dan mungkin timbul dalam perkara ini.

ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Atau apabila Majelis Hakim Yang Terhormat berpendapat lain PARA TERGUGAT/
R
PARA PENGGUGAT REKONVENSI mohon putusan yang seadil-adilnya (ex
si
aequo et bono).
ne
ng
Menimbang, bahwa jawab-jinawab dilanjutkan dengan replik dari Kuasa
Para Penggugat yang disampaikan secara tertulis tanggal 30 Desember 2019,
do
kemudian Kuasa Tergugat I, Tergugat III, Tergugat IV, Tergugat VI, Tergugat VIII
gu
menyampaikan duplik secara tertulis pada tanggal 14 Januari 2020, sebagaimana
telah dicatat dalam berita acara sidang;
In
A
Menimbang, bahwa untuk menguatkan dalil dalil gugatannya, Kuasa Para
Penggugat mengajukan alat bukti surat sebagai berikut :
ah
lik
1. Bukti P.I/II-1 : Perjanjian Kerjasama Antara PT Buana Global
Propertindo Dengan PT Bina Pilar Lestari
am
ub
Tentang Pengelolaan Lingkungan Dan Kawasan
Perumahan Green Park tertanggal 5 Juli 2007;
ep
k

ah

R
si
Perumahan Green Park tertanggal 5 Juli 2012;
ne
ng
do
gu

Perumahan Green Park tertanggal 5 Juli 2017.
In
A
4. Bukti P.I/II-4 : Perjanjian Pengikatan Jual Beli No.016/PPJB/

ah
lik
BGP/XII/2007 tanggal 27 Desember 2007 antara

PT Buana Global Propertindo dengan Corry
m
ub
Adriansyah (Tergugat I);

ka

ep
BGP/IX/2008 tanggal 12 September 2008 antara

ah
PT Buana Global Propertindo dengan Isna Nuzulia

R
Triasih (Tergugat II);

es
M
ng

on
BGP/XII/2007 tanggal 27 Desember 2007 antara

gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
PT Buana Global Propertindo dengan Ratna Fitria
R
Septiani (Tergugat III);
si
ne
ng
BGP/XI/2012 tanggal 17Nopember 2012 antara PT
Buana Global Propertindo dengan Rio Wijaya
do
gu (Tergugat IV);
In
A
BGP/II/2008 tanggal 23Pebruari 2008 antara PT
ah
Buana Global Propertindo dengan Praharani Yuni
lik
Astuti (Tergugat V);
am
ub
BGP/VIII/2010 tanggal 8 Agustus 2010 antara PT
ep
Buana Global Propertindo dengan Ir. Vyna Lolo
k
Brigida Simbolon (Tergugat VI);

ah
si
BGP/X/2010 tanggal 25 Oktober 2010 antara PT
ne
ng
Buana Global Propertindo dengan Mulyono

(Tergugat VII);
do
gu

GP/BGP/VI/2015 tanggal 9 Juni 2015 antara PT
In
A
Buana Global Propertindo dengan Andin Sasti

Novira (Tergugat VIII);
ah
lik
12. Bukti P.I/II-12 : Perjanjian Pengikatan Jual Beli No.021/PPJB-

m
ub
GP/BGP/V/2013 tanggal 27 Mei 2013 antara PT

Buana Global Propertindo dengan Desviana
ka
(Tergugat IX);
ep
ah
13. Bukti P.I/II-13 : Surat Pernyataan dari Rio Wijaya tertanggal

R
29 Juni 2013, yang menyatakan mengikatkan diri

es
untuk mematuhi Tata Tertib Penghuni dan

M
ng
membayar Iuran Perawatan Lingkungan (IPL)

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
yang ditetapkan oleh PT Buana Global
R
Propertindo/Pengelola yang ditunjuk.
si
ne
ng
14. Bukti P.I/II-14 : Surat Pernyataan dari Ir. Vyna Lolo Brigida
Simbolon tertanggal 12 Nopember 2010, yang
menyatakan mengikatkan diri untuk mematuhi Tata
do
gu Tertib Penghuni dan membayar Iuran Perawatan
Lingkungan (IPL) yang ditetapkan oleh PT Buana
In
A
Global Propertindo/Pengelola yang ditunjuk.
ah
15. Bukti P.I/II-15 : Surat Pernyataan dari Mulyono tertanggal 2 April
lik
2011, yang menyatakan mengikatkan diri untuk
mematuhi Tata Tertib Penghuni dan membayar
am
ub
Iuran Perawatan Lingkungan (IPL) yang ditetapkan
oleh PT Buana Global Propertindo/Pengelola yang
ep
ditunjuk.
k
ah
16. Bukti P.I/II-16 : Surat Pernyataan dari Desviana tertanggal 21 Juni

R
si
2013, yang menyatakan mengikatkan diri untuk
mematuhi Tata Tertib Penghuni dan membayar
ne
ng
Iuran Perawatan Lingkungan (IPL) yang ditetapkan

oleh PT Buana Global Propertindo/Pengelola yang
do
gu
ditunjuk.
17. Bukti P.I/II-17 : Buku Panduan Tata Tertib Hunian di Perumahan

In
A
Green Park.
ah
lik
18. Bukti P.I/II-18.a : Surat dari kuasa hukum Penggugat II kepada

Corry Adriansyah (Tergugat I) No.030/JVH-
m
ub
BPL/Som/I/2019 tertanggal 24 Januari 2019,

perihal Somasi I;
ka
ep
19. Bukti P.I/II-18.b : Surat dari kuasa hukum Penggugat II kepada

ah
Corry Adriansyah (Tergugat I)No.107/JVH-

R
BPL/Som/III/2019 tertanggal 13 Maret 2019,

es
perihal Somasi II;

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
20. Bukti P.I/II-18.c : Surat dari kuasa hukum Penggugat II kepada
R
Corry Adriansyah (Tergugat I)No.170/JVH-
si
BPL/Som/VII/2019 tertanggal 1 Juli 2019, perihal
ne
ng
Somasi III;
21. Bukti P.I/II-19.a : Surat dari kuasa hukum Penggugat II kepada Isna
do
gu Nuzulia Triasih (Tergugat II) No.062/JVH
BPL/Som/I/2019, tertanggal 30 Januari 2019,
In
A
perihal Somasi I;
ah
22. Bukti P.I/II-19.b : Surat dari kuasa hukum Penggugat II kepada Isna
lik
Nuzulia Triasih (Tergugat II) No.133/JVH-
am
ub
perihal Somasi II;
ep
23. Bukti P.I/II-19.c : Surat dari kuasa hukum Penggugat II kepada Isna
k
Nuzulia Triasih (Tergugat II) No.177/JVH-

ah

R
si
Somasi III;
ne
ng

Ratna Fitria Septiani (Tergugat III) No.032/JVH-
do
gu

perihal Somasi I;
In
A

ah
lik

perihal Somasi II;
m
ub

ka

ep

ah
Somasi III;
R
es
27. Bukti P.I/II-21.a : Surat dari kuasa hukum Penggugat II kepada Rio
M
ng
Wijaya (Tergugat IV) No.056/JVH-BPL/Som/I/2019

on
tertanggal 30 Januari 2019, perihal Somasi I;

gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
28. Bukti P.I/II-21.b : Surat dari kuasa hukum Penggugat II kepada Rio
si
Wijaya (Tergugat IV) No.128/JVHBPL/Som/
ne
ng
III/2019 tertanggal 13 Maret 2019, perihal Somasi
II;
do
gu
29. Bukti P.I/II-21.c : Surat dari kuasa hukum Penggugat II kepada Rio
Wijaya (Tergugat IV) No.175/JVHBPL/Som/
In
A
VII/2019 tertanggal 1 Juli 2019, perihal Somasi III;
ah
lik
Praharani Yuni Astuti (Tergugat V) No.129/JVH-
am
ub
perihal Somasi I;
ep
k
Praharani Yuni Astuti (Tergugat V) No.176/JVH-

ah

R
si
Somasi III;
ne
ng
32. Bukti P.I/II-23.a : Surat dari kuasa hukum Penggugat II kepada Ir.
Vyna Lolo Brigida Simbolon (Tergugat VI)
do
gu
No.050/JVH-BPL/Som/I/2019 tertanggal 30
Januari 2019, perihal Somasi I;
In
A
33. Bukti P.I/II-23.b : Surat dari kuasa hukum Penggugat II kepada Ir.
Vyna Lolo Brigida Simbolon (Tergugat
ah
lik
VI)No.173/JVH-BPL/Som/VII/2019 tertanggal 1 Juli

2019, perihal Somasi III;
m
ub

ka
Mulyono (Tergugat VII) No.051/JVH-

ep

ah
perihal Somasi I;
R
es

M
ng
Mulyono (Tergugat VII) No.125/JVHBPL/Som/

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
II;
si
ne
ng
Mulyono (Tergugat VII)No.174/JVHBPL/Som/
do
gu
In
A
Andin Sasti Novira (Tergugat VIII) No.029/JVH-
ah
perihal Somasi I;
lik
am
ub
Andin Sasti Novira (Tergugat VIII) No.106/JVH-
ep
perihal Somasi II;
k
ah

R
si
Andin Sasti Novira (Tergugat VIII)No.169/JVH-
ne
ng
Somasi III;
do
gu

Desviana (Tergugat IX) No.039/JVHBPL/
Som/I/2019 tertanggal 24 Januari 2019, perihal
In
A
Somasi I;
ah
lik

Desviana (Tergugat IX) No.115/JVHBPL/Som/
m
ub

II;
ka
ep

ah
Desviana (Tergugat IX)No.172/JVHBPL/Som/

R

es
43. Bukti P.I/II-27 : Bukti penerimaan pajak yang dibayarkan oleh

M
ng
Penggugat II, PPh atas peredaran usaha

on
(tunggakan IPL 6 bulan dan diatas 6 bulan)

gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
merupakan tunggakan IPL, termasuk tunggakan
R
IPL Para Tergugat;
si
ne
ng
Menimbang, bahwa bukti surat P.I/II-1 sampai dengan P.I/II-27 tersebut
telah dibubuhi materai dan semua telah dicocokan dengan aslinya ternyata telah
sesuai aslinya;
do
gu Menimbang, bahwa untuk menguatkan dalil sangkalannya, Kuasa Kuasa
Tergugat I, Tergugat III, Tergugat IV, Tergugat VI, Tergugat VIII telah mengajukan
In
A
bukti surat sebagai berikut :
1. T.1– 1 Profil Perusahaan PT Bina Pilar Lestari;
ah
lik
1. T-2.1 Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 016/PPJB/BGP/XII/2007
am
ub
tanggal 27 Desember 2007 antara PT Buana Global
Propertindo dengan Corry Adriansyah;
2. T-2.2 Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 013/PPJB/BGP/XII/2007
ep
k
tanggal 27 Desember 2007 antara PT Buana Global

ah
Propertindo dengan Ratna Fitria Septiani;

R
3. T-2.3 Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 037/PPJB/BGP/XI/2012
si
tanggal 17 November 2012 antara PT Buana Global
ne
ng
Propertindo dengan Rio Wijaya;

4. T-2.4 Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 041/PPJB/BGP/VIII/2010
tanggal 8 Agustus 2010 antara PT Buana Global Propertindo
do
gu
dengan Ir Vyna Lolo Brigida Simbolon;

5. T-2.5 Perjanjian Pengikatan Jual Beli No. 013/PPJB/GP/
BGP/VI/2015 tanggal 9 Juni 2015 antara PT Buana Global
In
A
Propertindo dengan Andin SastiNovira;

6. T-3.1 Akta Jual Beli No. 205/2008 Tanggal 1 April 2008 antara PT
ah
Buana Global Propertindo dengan Ratna Fitria Septiani;

lik
7. T-3.2 Akta Jual Beli No. 172/2011Tanggal2 April 2011antara PT

Buana Global Propertindo dengan Ir Vyna Lolo Brigida
m
ub
Simbolon;
8. T-3.3 Akta Jual Beli No. 318/2017 Tanggal 27 Oktober 2017 antara
ka
PT Buana Global Propertindo dengan Andin Sasti Novira;

ep
9. T-4.1 Berita Acara Serah Terima Tanah dan Bangunan Nomor:

013/BAST-GP/XII/08 antara PT Buana Global Propertindo
ah
dengan Ratna Fitria Septiani;

R
es
045/BAST-GP/XI/2013 antara PT Buana Global Propertindo

M
ng
dengan IrVyna Lolo Brigida Simbolon;

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
154/BAST-GP/XI/2010 antara PT Buana Global Propertindo
R
dengan IrVyna Lolo Brigida Simbolon;
si
12. T-5 Buku Panduan Tata Tertib Hunian;
ne
ng
13. T-6 Surat dari Pengurus RW 015 kel. Jatimelati, Kec. Pondok
Melati, Kota Bekasi kepada PT Buana Global Propertindo dan
do
gu PT Bina Pilar Lestari;
14. T-7.1 Surat Pernyataan Warga RT001/RW015 Perumahan Green
Park Tentang Pengelolaan Lingkungan Di Perumahan Green
In
A
Park Yang Merupakan Wilayah RW 015 Kel. Jatimelati, Kec.
PondokMelati, Kota Bekasi;
ah
lik
am
ub
ep
k

ah

R
si
Park TentangPengelolaanLingkungan Di Perumahan Green
ne
ng
Pondok Melati, Kota Bekasi;

do
gu

In
A

ah
lik

20. T-7.7 Surat PernyataanWarga RT007/RW015 Perumahan Green
m
ub

ka

ep

ah

R
es

M

ng

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
ne
ng
do
gu 24. T-8 Nomor:001/SK/RW015/GP/VI/2018 Tentang Pengelolaan
Lingkungan (PL) Perumahan Green Park di RW 015,
Kelurahan Jati Melati, Kec Pondok Melati-Bekasi;
In
A
Menimbang, bahwa bukti surat tersebut telah diberi materai secukupnya
dan untuk bukti surat dan telah dicocokan dengan aslinya kecuali bukti bertanda
ah
lik
T-2, T-2.1. T-2.3, T-3.1 telah dibubuhi materai cukup, semua berupa fotocopy dan
tidak ada aslinya;
am
ub
Menimbang, bahwa Kuasa Tergugat I, Tergugat III, Tergugat IV, Tergugat
VI, Tergugat VIII selain mengajukan bukti surat, juga telah mengajukan 4 (Empat)
ep
orang saksi yang bernama 1. Ir. Agung Krisna Murti Rivai, 2. Moh. Arief Purwadi, 3.
k
Benny Giantara, 4. Nono Mulyono, S.T., telah memberikan keterangan diatas yang
ah
pada pokoknya keterangan sebagai berikut :

R
si
1. Saksi Ir. Agung Krisna Murti Rivai, memberikan keterangan sebagai berikut :
ne
ng
Bahwa saksi adalah warga perumahan Green Park sebagai penghuni dan
pemilik rumah disitu;
- Bahwa perumahan Green Park dibangun oleh PT. Buana Global
do
gu
Propertindo;
- Bahwa saksi membeli rumah di Green Park sudah dibayar secara lunas
In
A
dan tidak ada masalah baik dalam pembayaran maupun sertifikat dll
sehubungan dengan penyerahan rumah tersebut;
ah
lik
- Bahwa pada saat Perjanjian Jual Beli rumah tersebut ada juga dibuat
perjanjian iuran pengelolaan lingkungan antara pengembang dengan
m
ub
pembeli tanah dari rumah tersebut;
- Bahwa dalam perjanjian pengelolaan terebut berkaitan dengan

ka
pemeliharaan lingkungan termasuk kategori swadaya masyarakat;

ep
- Bahwa Penggugat dalam pemungutan Iuran Pengelolaan Lingkungan

ah
dilakukan tanpa persetujuan RT maupun RW;

R
-
es
Bahwa warga sudah tidak membayar Iuran Pengelolaan Lingkungan sejak

M
tahun 2018 karena pada tahun 2018 sudah terbentuk RT dan RW;
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
- Bahwa setiap tahun ada kenaikan membayar Iuran Pengelolaan
si
Lingkungan, kenaikan tersebut dilakukan karena alasan adanya kenaikan
UMR;
ne
ng
- Bahwa pada tahun 2018 saat sudah terbentuk RT dan RW, kami para
pihak perumahan menanyakan rincian Iuran Pengelolaan Lingkungan dan
do
gu dengan menanyakan langsung kepada satpam perumahan Green Park
ternyata ditemukan fakta bahwa tidak ada kenaikan UMR setiap tahunnya;
- Bahwa Iuran Pengelolaan Lingkungan semula dilakukan oleh pengembang
In
A
namun setelah tahun 2018 dialihkan oeh PT Bina Pilar Lestari Penggugat
II;
ah
lik
- Bahwa pengembang memerintahkan satpam untuk menangih Iuran
Pengelolaan Lingkungan ke warga dengan cara menahan KTP warga
am
ub
Green Park;
- Bahwa besaran uang Iuran Pengelolaan Lingkungan yang harus

ep
dibayarkan didasarkan pada luas tanah dan bangunan masing-masing;
k
- Bahwa sebelum berhenti membayar Iuran Pengelolaan Lingkungan

ah
R
tersebut, saksi sudah melakukan pembayaran kurang lebih selama
si
9 (sembilan) tahun dan besaran pembayaran selalu berubah setiap
ne
ng
tahunnya;
- Bahwa dalam masalah pengamanan warga Green Park sudah membentuk

pengaman siskamling atas persetujuan warga;
do
gu
- Bahwa sampai saat ini masih ada warga yang membayar Iuran
Pengelolaan Lingkungan secara tertib;
In
A
- Bahwa sampai saat ini masih ada satpam dari pihak pengembang yang
bertugas di perumahan Green Park tersebut;
ah
lik
- Bahwa truk sampah dari pihak pengembang sampai saat ini masih
berjalan;
m
ub
- Bahwa ada 25 KK yang membayar iuran pengelolaan lingkungan kepada

RT dan RW dan selebihnya saksi tidak mengetahuinya;
ka
ep
2. Saksi Moh. Arief Purwadi, memberikan keterangan sebagai berikut :

ah
- Bahwa saksi adalah warga perumahan Green Park dan pemilik rumah
es
diperumahan tersebut;
M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
si
Propertindo (Penggugat I);
- Bahwa saksi membeli rumah di Green Park sudah dibayarkan secara
ne
ng
lunas dan tidak ada masalah dalam pembayaran maupun penerahan
sertifikat dll sehubungan dengan rumah tersebut;
do
gu - Bahwa pada saat Perjanjian Jual Beli ada perjanjian iuran pengelolaan
lingkungan antara pengembang dengan pembeli tanah;
In
Bahwa hal yang berkaitan dengan pemeliharaan lingkungan termasuk
A
kategori swadaya masyarakat;
-
ah
Bahwa Penggugat dalam pemungutan Iuran Pengelolaan Lingkungan
lik
- Bahwa warga sudah tidak membayar Iuran Pengelolaan Lingkungan sejak

am
ub

ep
k

ah
UMR;
R
si
ne
ng
dengan menanyakan langsung kepada satpam perumahan Green Park

ternyata ditemukan fakta bahwa tidak ada kenaikan UMR setiap tahunnya;
do
-
gu
Bahwa Iuran Pengelolaan Lingkungan semula dilakukan oleh pengembang

namun setelah tahun 2018 dialihkan oeh PT Bina Pilar Lestari Penggugat
II;
In
A

ah
lik
Green Park;

m
ub
-
ka
Bahwa sebelum berhenti membayar Iuran Pengelolaan Lingkungan

ep

ah
tahunnya;
R
es

M
ng

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
3. Saksi Benny Giantara, memberikan keterangan sebagai berikut :
si
- Bahwa saksi adalah warga perumahan Green Park;
ne
Bahwa perumahan Green Park dibangun oleh PT. Buana Global
ng
Propertindo (Penggugat I);
do
gu lunas dan tidak ada masalah dalam pembayaran maupun penyerahan
sertifikat dll sehubungan dengan dokumen rumah tersebut;
In
A
- Bahwa pada saat Perjanjian Jual Beli ada perjanjian iuran pengelolaan
ah
lik
- Bahwa hal yang berkaitan dengan pemeliharaan lingkungan termasuk
am
ub
-
ep
Bahwa warga sudah tidak membayar Iuran Pengelolaan Lingkungan sejak
k
ah

R
si
UMR karena untuk membayar satpam dan pegawai pemungut sampah;
ne
ng
do
gu
dengan menanyakan langsung kepada satpam perumahan Green Park

ternyata ditemukan fakta bahwa tidak ada kenaikan UMR kepada satpam
In
A
tersebut setiap tahunnya;

ah
lik
namun setelah tahun 2018 dialihkan kepada PT. Bina Pilar Lestari
Penggugat II;
-
m
ub
Bahwa pengembang memerintahkan satpam untuk menangih Iuran

ka
Green Park;
ep

ah

R

es
M

ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
tahunnya;
si
ne
ng
pengaman siskamling atas persetujuan warga pada tiap RT dan RW;
do
4. Saksi Nono Mulyono, S.T., memberikan keterangan sebagai berikut :
gu - Bahwa saksi adalah warga perumahan Green Park sekaligus pemilik
In
rumah disitu;
A
ah
Propertindo;
lik
lunas dan tidak ada masalah dalam pembayaran maupun penyerahan
am
ub
sertifikat dokumen sehubungan dengan rumah tersebut;
- Bahwa pada saat Perjanjian Jual Beli ada perjanjian iuran pengelolaan
ep
k
-
ah
Bahwa hal yang berkaitan dengan pemeliharaan lingkungan termasuk

R
si
ne
ng
- Bahwa warga sudah tidak membayar Iuran Pengelolaan Lingkungan sejak
do
gu

In
A
UMR;
-
ah
Bahwa pada tahun 2018 saat sudah terbentuk RT dan RW, kami para
lik
pemilik perumahan menanyakan rincian Iuran Pengelolaan Lingkungan

dan dengan menanyakan langsung kepada satpam perumahan Green
m
ub
Park ternyata ditemukan fakta bahwa tidak ada kenaikan UMR setiap
tahunnya;
ka
ep

namun setelah tahun 2018 dialihkan oleh PT lain;
ah

es

M
ng
Green Park;
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
si
ne
ng
do
gu -
tahunnya;
Bahwa dalam masalah pengamanan warga Green Park sudah membentuk

In
A
Menimbang, bahwa Kuasa Para Penggugat dan Kuasa Tergugat I,
ah
lik
Tergugat III, Tergugat IV, Tergugat VI, Tergugat VIII telah mengajukan Kesimpulan
masing-masing tertanggal 17 Maret 2020;
am
ub
Menimbang, bahwa untuk mempersingkat uraian dalam putusan ini, maka
segala sesuatu yang telah termuat dalam Berita Acara Pemeriksaan perkara ini
dianggap telah termuat disini dan menjadi bagian yang tidak terpisahkan dalam
ep
k
perkara ini;
ah
Menimbang, bahwa akhirnya para pihak menyatakan tidak ada hal-hal

R
si
yang diajukan lagi dan mohon putusan;
ne
ng
TENTANG PERTIMBANGAN HUKUM
Menimbang, bahwa maksud dan tujuan gugatan Para Penggugat adalah
do
gu
sebagaimana dikemukakan diatas ;
DALAM KONVENSI :
In
A
DALAM EKSEPSI :
Menimbang, bahwa dalam jawaban pertamanya, Tergugat I, Tergugat III,
ah
lik
Tergugat IV, Tergugat VI, Tergugat VIII, telah mengajukan eksepsi yang pada
pokoknya Tergugat I, Tergugat III, Tergugat IV, Tergugat VI dan Tergugat VIII
m
ub
memohon kepada Majelis Hakim agar gugatan para Penggugat dinyatakan ditolak
atau setidak-tidaknya dinyatakan tidak dapat diterima dengan alasan pada
ka
pokoknya sebagai berikut :

ep
1. Gugatan kabur atau tidak jelas (Obscuur Libel)

ah
2. Penguggat I tidak mempunyai dasar hukum untuk mengajukan

R
gugatan wanprestasi
es
3. Penggugat II tidak mempunyai hak untuk mengajukan gugatan

M
ng
(Persona Standi In Judicio)

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Yang selengkapnya sebagaimana diuraikan dalam jawaban Tergugat I,
R
Tergugat III, Tergugat IV, Tergugat VI, dan Tergugat VIII tersebut diatas ;
si
Menimbang, bahwa terhadap Eksepsi dari Tergugat I, Tergugat III,
ne
ng
Tergugat IV, Tergugat VI, dan Tergugat VIII tersebut, Para Penggugat telah
memberikan tanggapan sebagaimana diuraikan dalam Repliknya ;
do
gu Menimbang, bahwa berkenaan dengan Eksepsi dari Tergugat I, Tergugat
III, Tergugat IV, Tergugat VI, dan Tergugat VIII dan tanggapan dari Para Penggugat
In
A
tersebut diatas, Setelah Majelis Hakim meneliti dalil eksepsi dari Tergugat I,
Tergugat III, Tergugat IV, Tergugat VI, dan Tergugat VIII dan tanggapan dari Para
ah
lik
Penggugat tersebut, berpendapat bahwa alasan eksepsi dari Tergugat I, Tergugat
III, Tergugat IV, Tergugat VI dan Tergugat VIII telah menyangkut dan memasuki
materi perkara, karenanya sesuai Ketentuan Pasal 134 dan 136 HIR akan diputus
am
ub
bersamaan dengan pokok perkara ;
Menimbang, bahwa dengan pertimbangan-pertimbangan sebagaimana

ep
k
diatas, Majelis Hakim berpendapat dalil-dalil eksepsi Tergugat I, Tergugat III,

ah
Tergugat IV, Tergugat VI, dan Tergugat VIII tidak beralasan oleh karena itu harus
R
si
dinyatakan ditolak ;
ne
ng
DALAM PROVISI :
Menimbang, bahwa Para Penggugat dalam surat gugatannya telah
do
memohon Provisi yang pada pokoknya memohon kepada Majelis Hakim yang
gu
memeriksa dan mengaili perkara ini untuk terlebih dahulu menjatuhkan Putusan
Provisi dengan amar Putusan sebagai berikut :
In
A
- Menghukum Tergugat I sampai dengan Tergugat IX agar selama

pemeriksaan perkara tetap membayar iuran maintenance / iuran
ah
lik
pengelolaan lingkungan setiap bulannya, terhitung sejak bulan Juli

2019 sampai dengan putusan dalam perkara aquo mempunyai
m
ub
kekuatan hukum yang tetap, sesuai dengan tarif yang di tetapkan ;

ka
Menimbang, bahwa terhadap permohonan Provisi tersebut, Majelis

ep
Hakim memberikan pertimbangan sebagai berikut :

ah
Menimbang, bahwa tuntutan Provisi adalah tuntutan pendahuluan yang

R
mendahului perkara pokok agar Pengadilan memutuskan terlebih dahulu dalam

es
M
kasus tententu sebelum pemeriksaan perkara pokok dilanjutkan, Itu tindakan

ng
darurat sementara untuk melindungi kepentingan Penuntut (Penggugat

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
/Pembantah) dan menurut hukum Putusan Provisi tidak dapat dikabulkan apabila
R
berkenaan dengan pokok perkara (vide pasal 332 RV);
si
Menimbang, bahwa setelah Majelis Hakim meneliti berkas perkara, Majelis
ne
ng
berpendapat bahwa permohonan Provisi tersebut telah memasuki atau mengenai
pokok perkara, dimana untuk memutuskannya haruslah terlebih dahulu adanya
do
gu
pembuktian, maka dengan mengingat ketentuan Pasal 332 RV sebagaimana
diuraikan diatas, Permohonan Provisi dari Penggugat tidak beralasan hukum
dan haruslah dinyatakan ditolak ;
In
A
DALAM POKOK PERKARA
ah
lik
Menimbang, bahwa dari dalil gugatan Para Penggugat maupun jawaban
Tergugat I, Tergugat III, Tergugat IV, Tergugat VI dan Tergugat VIII dapat
am
ub
disimpulkan yang menjadi pokok sengketa dalam hal ini adalah Para Penggugat
disatu sisi menyatakan bahwa Tergugat I sampai dengan Tergugat IX telah
melakukan ingkar janji (wanprestasi) karena Tergugat I sampai dengan Tergugat IX
ep
k
tidak lagi membayar iuran maintenance/ iuran pengelolaan lingkungan secara

ah
tertib sebagaimana telah tercantum dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)
R
dan buku panduan Tata Tertib Hunian yang telah di tanda tangani oleh Tergugat I
si
sampai dengan Tergugat IX, sementara disisi lain Turut Tergugat I, Tergugat III,
ne
ng
Tergugat IV, Tergugat VI, dan Tergugat VIII menyatakan :
1. Bahwa Penggugat I tidak mempunyai dasar hukum untuk mengajukan
do
gu
gugatan wanprestasi karena tidak pernah mengirimsurat somasi kepada

Para Tergugat sebagai dasar untuk mengajukan gugatan
wanprestasi/ingkar janji terhadap Para Tergugat (Vide Pasal 1238 KUH
In
A
Perdata) ;
2. Penggugat II tidak mempunyai hak untuk mengajukan gugatan (Persona
ah
lik
Standi In Judicio) karena Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB),

Perjanjian Pengelolaan maupun Buku Panduan Tata Tertib Hunian,tidak
m
ub
menimbulkan hak bagi Penggugat II untuk memungut iuran

maintenance/Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) dari Para Tergugat
ka
(Vide Pasal 1340 dan Pasal 1313 KUH Perdata) ;

ep
3. Para Tergugat tidak melakukan wanprestsi terhadap Para Penggugat ;

ah
a. Ketentuan iuran Maintenance/Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL)

es
sebagaimana yang tercantum dalamPPJB melanggar Pasal 18 ayat

M
ng
(1) huruf (g) UU Perlindungan Konsumen, merupakan sebab yang

dilarang (Vide Pasal1337 KUH Perdata) dan karenanya batal demi
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
hukum (Vide Pasal 1254 KUH Perdata jo Pasal 18 ayat (3) UU
R
Perlindungan Konsumen), sehingga tidak dapat dijadikan dasar hukum
si
oleh Penggugat I untuk menuntut prestasi pembayaran Iuran
ne
ng
Maintenance/Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) dari Para Tergugat ;
b. Penggugat I tidak pernah mengirim surat somasi kepada Para
do
gu Tergugat sebagai dasar hukum untuk mengajukan gugatan
wanprestasi/ingkar janji terhadap Para Tergugat ;
In
A
c. Penggugat II tidak mempunyai hak untuk mengajukan gugatan
ah
Gugatan (Persona Standi In Judicio), karena Perjanjian Pengikatan
lik
JualBeli (PPJB), Perjanjian Pengelolaan maupun Buku Panduan Tata
Tertib Hunian, tidak menimbulkan hak bagi Penggugat II untuk
am
ub
memungut iuran manintenance/iuran Pengelolaan Lingkingan (IPL)
dari Para Tergugat (Vide Pasal 1340 dan Pasal 1313 KUH Perdata) ;
ep
k
Sedangkan Tergugat II, Tergugat V, Tergugat VII, dan Tergugat IX tidak

ah
pernah hadir dimuka persidangan baik ia sendiri maupun menyuruh orang lain
R
si
sebagai kuasanya yang sah dengan tanpa memberikan alasan yang sah atas
ketidak hadirannya tersebut, sehingga pihak Tergugat II, Tergugat V, Tergugat VII,
ne
ng
dan Tergugat IX tidak menanggapi dalil-dalil/alasan Para Penggugat dalam surat

gugatannya tersebut ;
do
gu
Menimbang, bahwa karena dalil gugatan Penggugat disangkal/dibantah

oleh Tergugat I, Tergugat III, Tergugat IV, Tergugat VI, dan Tergugat IX, maka Para
In
Penggugat dibebani untuk membuktikan dalil gugatannya dan untuk membuktikan
A
dalil gugatannya tersebut Para Penggugat telah mengajukan alat bukti surat yang
diberi tanda P.I/II-1 sampai dengan P.I/II-27 tanpa mengajukan saksi sebaliknya
ah
lik
untuk menguatkan sangkalan sekaligus untuk membuktikan gugatan

rekonpensinya Tergugat I, Tergugat III. Tergugat IV, Tergugat VI, dan Tergugat VIII
m
ub
telah mengajukan bukti surat yang diberi tanda T-1 sampai dengan T-8 dan 4
orang saksi bernama Agung Kresnamurti, Arif Purwadi, Benni Giantara, dan Nono
ka
Mulyono ;
ep
Menimbang, bahwa selanjutnya bukti-bukti para pihak tersebut akan

ah
dipertimbangkan apakah dapat mendukung dalil masing-masing ;

es
M
Menimbang, bahwa sebagaimana dikemukakan oleh Para Penggugat

ng
dalam dalil gugatannya mendalilkan Para Tergugat telah melakukan wanprestasi

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
karena Tergugat I sampai dengan Tergugat IX tidak lagi membayar iuran
R
maintenance/ iuran pengelolaan lingkungan secara tertib sebagaimana telah
si
tercantum dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan buku panduan Tata
ne
ng
Tertib Hunian yang telah di tanda tangani oleh Tergugat I sampai dengan Tergugat
IX,
do
gu Menimbang, bahwa secara teoritik dapat dikatakan seorang dapat
dinyatakan wanprestasi apabila tidak melakukan suatu prestasi sebagaimana
disepakati atau melakukan suatu prestasi akan tetapi tidak sesuai atau kurang dari
In
A
apa yang disepakati ;
ah
lik
Menimbang, bahwa dari gugatan maupun jawab-menjawab antara Para
Penggugat dengan Tergugat I, Tergugat III, Tergugat IV, Tergugat VI, dan Tergugat
VIII terdapat suatu fakta yang diakui kebenarannya dan dibuktikan oleh kedua
am
ub
belah pihak , yaitu :
- Bahwa Penggugat I selaku Perseroan Terbatas yang bergerak di bidang

ep
k
Properti dimana salah satu usahanya adalah mengelola perumahan Green

ah
Park yang terletak di Provinsi Jawa Barat, Kota Bekasi Kecamatan Jati
R
si
Melati Kelurahan Pondok Melati telah saling mengikatkan diri untuk
menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli dengan Tergugat I
ne
ng
sampai dengan Tergugat IX sebagaimana terbukti dari P.I/II-4 = T-2.1,

P.I/II-5, P.I/II-6 = T.2, P.I/II-7 = T-2.3, P.I/II-8, P.I/II-9 = T-2.4, P.I/II-10, P.I/II-
do
gu
11 = T-2.5, P.I/II-12 ;
- Bahwa untuk pengelolaan Lingkungan dan Kawasan Perumahan Green
Park tersebut Penggugat I telah mengadakan hubungan hukum berupa
In
A
perjanjian kerjasama dengan Penggugat II sebagaimana terbukti dari P.I/II-

1, P.I/II-2, P.I/II-3 ;
ah
lik
Menimbang, bahwa dari fakta fakta tersebut diatas, sehubungan Para

Penggugat dalam surat gugatnnya mendalilkan bahwa Tergugat I sampai dengan
m
ub
Tergugat IX telah wanprestasi karena tidak lagi membayar iuran maintenance/

iuran pengelolaan lingkungan secara tertib sebagaimana telah tercantum dalam
ka
ep
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan buku panduan Tata Tertib Hunian yang
telah di tanda tangani oleh Tergugat I sampai dengan Tergugat IX, maka Majelis
ah
Hakim akan terlebih dahulu mempertimbangkan apakah dalam Perjanjian

R
Pengikatan Jual Beli dan Buku Panduan Tata Tertib Hunian tersebut mengandung
es
M
adanya kesepakatan/perjanjian yang melahirkan bagi kedua belah pihak untuk

ng
saling memberikan prestasinya ;

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Menimbang, bahwa setelah mencermati surat bukti bertanda P.I/II-4 = T-
R
2.1, P.I/II-5, P.I/II-6 = T.2, P.I/II-7 = T-2.3, P.I/II-8, P.I/II-9 = T-2.4, P.I/II-10, P.I/II-11 =
si
T-2.5, P.I/II-12 berupa Perjanjian Pengikatan Jual Beli antara Penggugat I dengan
ne
ng
Tergugat I sampai dengan Tergugat IX telah dibuat dengan memenuhi Ketentuan
Pasal 1320 KUH Perdata maka berdasarkan Ketentuan Pasal 1338 KUH Perdata
mengikat bagi mereka yang membuatnya dan ternyata dalam Pasal 5-nya tentang
do
gu
Serah Terima Tanah dan Bangunan point 5.6 di tentukan bahwa sejak serah terima
rumah maka pihak kedua in casu Tergugat I sampai dengan Tergugat IX
In
A
diwajibkan untuk membayar iuran maintenance (Service Charge) ………….. dst,
iuran maintenance tersebut antara lain untuk : Keamanan 24 Jam setiap harinya
ah
termasuk fasilitas CCTV, Kebersihan Lingkungan, Pengangungkutan Sampah,
lik
Penerangan Jalan Umum,dan Pemeliharaan Landscape ; dengan demikian Majelis
Hakim berpendapat telah cukup jelas dalam perjanjian pengikatan jual beli antara
am
ub
Penggugat I dengan Tergugat I sampai dengan Tergugat IX adanya kesepakatan/
perjanjian yang melahirkan bagi kedua belah pihak untuk saling memberikan
ep
prestasinya yaitu Tergugat I menberikan prestasi berupa pembayaran iuran
k
Maintrance dan Penggugat memberikan rasa aman dan kebersihan lingkungan,

ah
penerangan jalan dan pemeliharaan landscape, sedangkan mengenai Buku

R
si
Pedoman Tata Tertib Hunian (Vide surat bukti bertanda P.I/II-17) menurut pendapat
Majelis Hakim tidaklah dapat dikategorikan sebagai perjanjian yang dapat
ne
ng
melahirkan kewajiban bagi Penggugat I dan Tergugat I sampai dengan Tergugat IX

untuk memberikan prestasinya karena Buku Pedoman Tata Tertib Hunian tersebut
do
gu
dibuat hanya sepihak ;
Menimbang, bahwa berdasarkan surat bukti bertanda P.I/II-18a,b,c, P.I/II-

In
A
19a,b,c, P.I/II-20a,b,c, P.I/II-21a,b,c, P.I/II-22a,b,c, P.I/II-23a,b, P.I/II-24a,b,c, P.I/II-

25a,b,c, P.I/II-26a.b,c Tergugat II selaku pengelola yang ditunjuk oleh Penggugat I
ah
lik
telah memberikan somasi terhadap Tergugat I sampai dengan Tergugat IX karena

tidak lagi membayar iuran maintenance/ iuran pengelolaan lingkungan secara
tertib sebagaimana telah tercantum dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)
m
ub
dan buku panduan Tata Tertib Hunian dan terhadap dalil dan bukti dari Para
ka
Penggugat tersebut, Tergugat I, III, IV, VI dan VIII telah menyangkalnya dengan
ep
mengajukan bukti surat bertanda T 6 berupa surat dari pengurus RW 015

Kelurahan Jati Melati Kecamatan Pondok Melati Kota Bekasi kepada PT. Buana
ah
Global Propertindo dan PT.Bina Pilar Lestari, Surat bukti bertanda T-7.I, T-7.2, T-
R
es
7.3, T-7.4,T-7.5, T-7.6, T-7.7, T-7.8, T-7.9, T-7.10 berupa surat pernyataan RT 01
M
sampai dengan RT 10 RW 15 Perumahan Green Park tentang Pengelolaan

ng
Lingkungan Diperumahan Green Park yang merupakan wilayah RW 015

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Kelurahan Jati Melati Kecamatan Pondok Melati Kota Bekasi yang menyatakan
R
tidak bersedia melakukan pembayaran IPL kepada Para Penggugat, melainkan
si
membayar IPL kepada RT/RW setempat ;
ne
ng
Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut diatas, maka
dapat ditarik kesimpulan bahwa telah adanya perselisihan/perbedaan pendapat
do
gu
mengenai pelaksanaan prestasi dari Tergugat I sampai dengan Tergugat IX dalam
rangka pemenuhan prestasi sebagaimana dituangkan dalam Pengikatan
Perjanjian Jual Beli yang telah disepakati dan ditandatangani oleh Penggugat I
In
A
dan Tergugat I sampai dengan Tergugat IX dan dalam Perjanjian Pengikatan Jual
Beli tersebut telah disepakati bahwa jika terjadi perselisihan/perbedaan pendapat
ah
lik
maupun sengketa yang timbul sehubungan atau sebagai akibat dari isi perjanjian
jual beli, maka kedua belah pihak in casu Penggugat I dan Tergugat I sampai
am
ub
dengan Tergugat IX sepakat dan setuju untuk menyelesaikannya secara
musyawarah (vide pasl 15 PPJB yang dibuat dan di tanda tangani oleh penggugat
I dan Tergugat I sampai dengan Tergugat IX)
ep
k
Menimbang, bahwa oleh karena perselisihan/ perbedaan pendapat

ah
mengenai iuran pembayaran IPL yang terjadi antara Penggugat I dan Tergugat I
R
si
sampai dengan Tergugat IX tersebut ditimbulkan akibat dari adanya perjanjian
pengikatan jual beli, maka seyogyanya sebelum para penguggat menempuh jalur
ne
ng
hukum in casu haruslah terlebih dahulu menyelesaikan perselisihan/perbedaan

pendapat mengenai iuran pembayaran pengelolaan IPL tersebut dengan cara
do
gu
musyawarah, hal ini sebagaimana di perjanjikan oleh Penggugat I dan Tergugat I

sampai dengan Tergugat IX dalam pasal 15 Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang
In
telah disepakati dan di tandatangani oleh kedua belah pihak ;
A
Menimbang, bahwa apabila mencermati surat bukti baik yang diajukan

ah
lik
oleh para penggugat maupun para tergugat serta keterangan saksi Tergugat I ,
Tergugat III, Tergugat IV, Tergugat VI,dan Tergugat VIII, majelis hakim tidak
m
menemukan adanya bukti bahwa sebelum diajukannya perkara ini ke Pengadilan

ub
telah adanya upaya musyawarah sebagaimana ditentukan dalam pasal 15

ka
mengenai perselisihan pada perjanjian pengikatan jual beli antara Penguggat I

ep
dengan Tergugat I sampai dengan Tergugat IX

ah
Menimbang, bahwa oleh karena belum ditempuhnya upaya musyawarah

R
dalam menyelesaikan permasalahan perselisihan/perbedaan pendapat mengenai

es
M
Pengelolaan Lingkungan antara Penggugat I dan Tergugat I sampai dengan

ng
Tergugat IX sebagaimana diperjanjikan dalam pasal 15 PPJB maka majelis hakim

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
berpendapat gugatan para penggugat telah mengandung cacat formil karena
R
gugatan penggugat belum waktunya untuk diajukan ke Pengadilan
si
(premature),karenanya gugatan Para Penggugat dinyatakan tidak dapat diterima ;
ne
ng
Menimbang, bahwa oleh karena gugatan Para Penggugat dinyatakan tidak
diterima, dalam hal mana Para Penggugat berada pada pihak yang kalah, maka
do
gu
Para Penggugat harus dihukum untuk membayar biaya perkara ini sebagaimana
akan ditetapkan dalam amar Putusan ini ;
In
A
DALAM REKONPENSI :
DALAM PROVISI
ah
lik
Menimbang, bahwa penggugat dalam rekonvensi dalam gugatan
am
ub
rekonvensinya telah memohon putusan provisi yang pada pokoknya memohon :
1. Menyatakan dan menetapkan bahwa sebelum perkara ini memperoleh

ep
putusan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap seluruh perbuatan
k
atau tindakan pada tergugat rekonvensi terkait dengan pemungutan dan

ah
penagihan iuran maintenance / iuran pengelolaan lingkungan (IPL)

R
si
terhadap para pengggugat rekonvensi tidak sah dan tidak membawa
akibat hukum ;
ne
ng
2. Memerintahkan para tergugat rekonvensi untuk menghentikan semua

proses,perbuatan atau tindakan yang terkait dengan pemungutan dan
do
gu
penagihan iuran maintenance /Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL)

terhadap para penggugat rekonvensi sampai perkara ini mempunyai
In
kekuatan hukum tetap
A
Menimbang, bahwa oleh karena permohonan provisi dari Penggugat

ah
lik
daalam rekonvensi tersebut telah memasuki pokok perkara maka permohonan

provisi dari penggugat dalam rekonvensi haruslah dinyatakan ditolak;
m
ub
DALAM POKOK PERKARA

ka
Menimbang, bahwa oleh karena gugatan dalam bagian konpensi telah

ep
dinyatakan tidak dapat diterima karena Premature, maka mengenai gugatan dalam
ah
rekonpensipun haruslah dinyatakan tidak dapat diterima pula ;

R
es
Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan di atas gugatan Para

M
Penggugat Rekonpensi dinyatakan tidak dapat diterima, maka sesuai dengan azas
ng
hukum acara perdata, Para Penggugat Rekonpensi haruslah dihukum untuk

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
membayar biaya perkara, namun dalam gugatan Rekonpensi ini tidak dikeluarkan
R
biaya perkara atau nihil ;
si
Mengingat HIR jo Peraturan per-Undang-undangan yang berhubungan
ne
ng
dengan perkara ini :
MENGADILI
do
gu DALAM KONPENSI :
DALAM EKSEPSI :
In
A
- Menolak Eksepsi dari Tergugat I, Tergugat III, Tergugat IV, Tergugat
VI,dan Tergugat VIII tersebut ;
ah
lik
DALAM PROVISI
am
ub
- Menolak pemohonan provisi dari para penggugat tersebut ;
DALAM POKOK PERKARA

ep
k
- Menyatakan gugatan Para Penggugat tidak dapat diterima ;

ah
- Menghukum Para Penggugat untuk membayar biaya perkara yang

R
si
hingga saat ini berjumlah Rp. 3.096.000,00 (tiga juta sembilan puluh
enam ribu rupiah) ;
ne
ng
DALAM REKONPENSI :
DALAM PROVISI
do
gu
- Menolak pemohonan provisi dari para penggugat dalam rekonpensi

tersebut ;
In
A
DALAM POKOK PERKARA

ah
lik
- Menyatakan gugatan Para Penggugat dalam rekonpensi tidak dapat

diterima ;
m
ub
- Menghukum Para Penggugat dalam rekonpensi untuk membayar

biaya perkara yang hingga saat ini berjumlah Nihil ;
ka
ep
Demikianlah diputuskan dalam rapat permusyawaratan Majelis Hakim

ah
Pengadilan Negeri Bekasi pada hari Kamis, tanggal 16 April 2020, oleh Tardi, S.H.
R
sebagai Hakim Ketua, H. Muhammad Anshar Majid, S.H., M.H. dan Dr. Indah
es
Wastukencana Wulan, S.H., M.H., masing-masing sebagai Hakim Anggota, yang

M
ng
ditunjuk berdasarkan Surat Penetapan Ketua Pengadilan Negeri Bekasi Nomor

on
287/Pdt.G/2019/PN. Bks., tanggal 19 Maret 2020, putusan mana diucapkan pada

gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
hari Selasa, tanggal 28 April 2020, dalam persidangan yang terbuka untuk umum
R
oleh Hakim Ketua dengan dihadiri oleh para Hakim Anggota tersebut, Wahyu
si
Gunawan S.H., M.H., Panitera Pengganti pada Pengadilan Negeri Bekasi dengan
ne
ng
dihadiri oleh Kuasa Para Penggugat dan Kuasa Tergugat I, Tergugat III, Tergugat
IV, Tergugat VI, Tergugat VIII serta tanpa dihadiri Tergugat II, Tergugat V, Tergugat
VII, Tergugat IX;
do
gu Hakim – Hakim Anggota, Hakim Ketua Majelis,
In
A
ah
lik
H. Muhammad Anshar Majid, S.H., M.H. Tardi, S.H.
am
ub
Dr. Indah Wastukencana Wulan, S.H., M.H.
ep
Panitera Pengganti,
k
ah
si
Wahyu Gunawan, S.H., M.H.
ne
ng
Perincian biaya :
do
gu
1. Pendaftaran : Rp 30.000,00
2. Biaya Proses : Rp 75.000,00
3. Panggilan : Rp 2.858.000,00
In
A
4. PNBP : Rp 100.000,00
5. Biaya Pos : Rp 17.000,00
6. Redaksi : Rp 10.000,00
ah
lik
7. Materai : Rp 6.000,00
Jumlah : Rp 3.096.000,00
(tiga juta sembilan puluh enam ribu rupiah).
m
ub
ka
ep
ah
es
M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik

Putusan 287 PDT.G 2019 PN Bks 20230216173033

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Putusan 287 PDT.G 2019 PN Bks 20230216173033

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

am

Pengadilan Negeri Bekasi yang memeriksa dan memutus perkara perdata

Kelurahan Harjamukti, Kecamatan Cimanggis, Kota Depok, dalam hal

Kepaniteraan Pengadilan Negeri Bekasi tanggal 5 Juli 2019, dibawah

Register Nomor : 779/SK/2019/PN.Bks, sebagai Penggugat I;

Kelurahan Harjamukti, Kecamatan Cimanggis, Kota Depok, dalam hal

Hidayat, S.H Dan Teddy, S.H, Advokat yang berkantor di Kantor

surat kuasa khusus tanggal 26 Juni 2019, yang telah didaftarkan di

Register Nomor : 779/SK/2019/PN.Bks, sebagai Penggugat II;

1. Corry Adriansyah, bertempat tinggal di Perumahan Green Park

Cotton Wood V/117, Rt.002/rw.015, Kelurahan Jatimelati, Kecamatan

Ikhwan Tunggal Nugroho, S.H., Dr. Wahyu Nugroho, S.H., M.H.,

Mahatma Mahardika, S.H., Advokat dan Konsultan Hukum Tunggal

Ditjen Perhubungan Udara No. 1 RT 014/RW 04 Kalibata, Pancoran

Halaman 1 dari 64 Putusan Nomor 287/Pdt.G/2019/PN Bks

Ikhwan Tunggal Nugroho, S.H., Dr. Wahyu Nugroho, S.H., M.H.,

Bekasi tanggal 19 Agustus 2019, dibawah Register Nomor :

970/SK/2019/PN.Bks, sebagai Tergugat III;

Mahardika, S.H., Advokat dan Konsultan Hukum Tunggal Nugroho &

Selatan, berdasarkan surat kuasa khusus tanggal 6 Agustus 2019,

tanggal 19 Agustus 2019, dibawah Register Nomor :

5. Praharani Yuni Astuti, bertempat tinggal di Perumahan Green Park

Pondok Melati, Kota Bekasi,, sebagai Tergugat V;

6. Ir. Vyna Lolo Brigida Simbolon, bertempat tinggal di Perumahan

Green Park Rose Wood V/10, Rt.007/rw.015, Kelurahan Jatimelati,

Kecamatan Pondok Melati, Kota Bekasi, dalam hal ini memberikan

kuasa kepada Ikhwan Tunggal Nugroho, S.H., Dr. Wahyu Nugroho,

S.H., M.H., Mahatma Mahardika, S.H., Advokat dan Konsultan

Hukum Tunggal Nugroho & Partners yang berkantor di Jl. Warung

Halaman 2 dari 64 Putusan Nomor 287/Pdt.G/2019/PN Bks

2019, yang telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri

Bekasi tanggal 19 Agustus 2019, dibawah Register Nomor :

Wood Ii/27, Rt.002/rw.015, Kelurahan Jatimelati, Kecamatan Pondok

Pengadilan Negeri tersebut;

Setelah mendengar pihak yang berperkara;

TENTANG DUDUK PERKARA

Menimbang, bahwa Penggugat dengan surat gugatan yang diterima

tanggal 5 Juli 2019 dan didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Bekasi

pada tanggal 5 Juli 2019 dalam register Nomor 287/Pdt.G/2019/PN.Bks,telah

mengajukan gugatan sebagai berikut :

PENGGUGAT adalah sebagai berikut:

1. Bahwa Pengugat I adalah perusahaan pengembang yang membangun unit-

Halaman 3 dari 64 Putusan Nomor 287/Pdt.G/2019/PN Bks

Green Park tertanggal 5 Juli 2012;

dan merawat lingkungan dengan memberikan keserasian dan kesimbangan

lingkungan di kawasan pemukiman Perumahan Green Park, untuk

telah ditandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (disingkat juga PPJB),

a. Tergugat I adalah pemilik/penghuni unit rumah type Magnolia Standar

No.016/PPJB/BGP/XII/2007 tanggal 27 Desember 2007;

Wood V No.9, dengan luas tanah/bangunan : 90 M2/48 M2 pembeliannya

No.94/PPJB/BGP/IX/2008 tanggal 12 September 2008;

Standar/Cotton Wood V No.101, dengan luas tanah/bangunan : 90 M2/48

M2 pembeliannya berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli

No.013/PPJB/BGP/XII/2007 tanggal 27 Desember 2007;

d. Tergugat IVadalah pemilik/penghuni unit rumah type/blok : Magnolia/Cotton

Wood IV No.2, dengan luas tanah/bangunan : 140 M2/48 M2 pembeliannya

berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli No.037/PPJB/BGP/XI/2012

tanggal 17Nopember 2012;

Halaman 4 dari 64 Putusan Nomor 287/Pdt.G/2019/PN Bks

pembeliannya berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli

i. Tergugat IX adalah pemilik/penghuni unit rumah type/blok : Camelia/Cotton

Wood II No.27, dengan luas tanah/bangunan : 339 M2/180 M2

4. Bahwaselain Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), Tergugat I s/d Tergugat