1

#12 Housing Policy and Finance

in Indonesia

12.1 Low-Income Housing

12.2 Housing Policy in Indonesia
12.3 Housing Finance in Indonesia

PL 2211 Housing System

Minggu #12 - 4 April 2023

PL 2211 Housing #12

2

12.1 Low-Income Housing

(12.1/12.3)

PL 2211 Housing System

PL 2211 Housing #12

3

Learning Outcomes
Students able to describe
• Housing policy
• Schemes for financing housing development
• Housing loan(KPR)

PL 2211 Housing #12

4

Landasan Hukum Penyediaan Rumah bagi MBR

▪ Perubahan kedua UUD 1945 Pasal 28H ayat (1):
“setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan
mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh
pelayanan kesehatan.”
▪ UU No.39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi Manusia pasal 40:
“Setiap orang berhak untuk bertempat tinggal serta berkehidupan yang
layak.”
▪ UU No.17 Tahun 2007 tentang RPJP 2005-2025:
“Menyempurnkan pola subsidi sektor perumahan yang tepat sasaran,
transparan, akuntabel, khsuusnya bagi subsidi MBR.”
▪ UU No.17 Tahun 2007 tentang RPJP 2005-2025:
“Pemenuhan perumahan beserta prasarana dan saran pendukungnya
diarahkan pada (1) penyelenggaraan pembangunan perumahan yang …
terjangkau oleh daya beli masyarakat….”
PL 2211 Housing #12
5

Isu Penyediaan Perumahan bagi MBR

1. Masih terbatasnya bantuan pembiayaan perumahan bagi MBR untuk

memiliki rumah (availability).
2. Masih rendahnya daya beli atau kemampuan (affordability) MBR
pada sector perumahan dan kawasan permukiman
3. Masih terbatasnya akses MBR ke lembaga pembiayaan untuk
mendapatkan KPR (accessibility).
4. Masih terjadi mismatch dalam pembiayaan perumahan, akibat
sedikitnya ketersediaan dana murah jangka panjang dalam
pembiayaan perumahan (sustainability).

PL 2211 Housing #12

6
Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
Pengertian Kredit

• Berasal dari bahasa Romawi, Credere yang berarti percaya, atau

Credo yang berarti saya percaya. Hubungan dalam perkreditan harus
didasari rasa saling percaya di antara para pihak.
• UU No.10 Tahun 1998 tentang Perbankan:
“Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat
dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau
kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang
mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka
waktu tertentu dengan pemberian bunga.”
PL 2211 Housing #12
7

Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

• Pengertian Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) tidak ada yang baku.
• Menurut www.bi.go.id:
“KPR adalah suatu fasilitas kredit yang diberikan oleh perbankan kepada para nasabah
perorangan yang akan membeli atau memperbaiki rumah.”
• Menurut Ibrahim (2004):
“KPR sebagai salah bentuk dari kredit consumer yang dikenal dengan “Housing Loan” yang
diberikan untuk konsumen yang memerlukan papan, digunakan untuk keperluan pribadi,
keluarga atau rumah tangga dan tidak untuk tujuan komersial serta tidak memiliki pertambahan
nilai barang dan jasa di masyarakat”

KPR adalah fasilitas kredit dari bank untuk memenuhi

kebutuhan perumahan

PL 2211 Housing #12

8

Jenis KPR di Indonesia

Keputusan Dirjen Perumahan dan Permukiman No.10/KPTS/DM/2003

1. KPR Bersubsidi:
kredit/pembiayaan pemilikan rumah yang mendapat bantuan dan/atau
kemudahan perolehan rumah dari pemerintah berupa dana murah jangka
panjang dan subsidi perolehan rumah yang diterbitkan oleh Bank Pelaksana
baik secara konvensional maupun dengan prinsip syariah
2. KPR Non Subsidi:
Kredit yang diperuntukkan bagi seluruh masyarakat yang memenuhi
persyaratan untuk digunakan membeli tanah dan bangunan

PL 2211 Housing #12

9

Perkembangan Skema Pembiayaan Perumahan

FLPP: Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan

Sumber: Menteri PUPR, 2015
PL 2211 Housing #12
10

12.2 Housing Policy in

Indonesia
(12.2/12.3)

PL 2211 Housing System

PL 2211 Housing #12

PL 2211 Housing 9 (9.2)
11

Outline
• Housing Policy in Indonesia
• Housing Target 2020-2024 in Indonesia

PL 2211 Housing #12 2

PL 2211 Housing 9 (9.2)
12
Kebijakan Perumahan dan
Permukiman di Indonesia
Akhir Era Kolonial
• Tahun 1903 terbit Undang-Undang
Desentralisasi, kota-kota agak besar
menadi Kotapraja
• terbentuk Dewan Kota di Batavia
(1905), Kota Surabaya (1906),
Semarang (1906)
• Tahun 1942 terdapat 18 dewan
kotapraja di pulau Jawa.
• Pada Tahun 1922, Kongres Perumahan
Umum di Semarang
• Tahun 1925, kongres Perumahan Umum
kedua
• Tahun 1925, muncul Lembaga nirlaba
untuk penyediaan rumah murah
(Sumber: Kementerian Perumahan Rakyat dan Rumah Murah di Batavia Tahun 1930
PU. 2010)

PL 2211 Housing #12

13
Kebijakan Perumahan dan
Permukiman di Indonesia
Perumahan Modern Abad 20
• Tahun 1920 Gerakan modern
arsitektur art deco
• Perumahan kecil sederhana para
pegawai pemerintah kotapraja di
Tjihapit, Bandung, 1921
• Rumah dengan konsep taman,
halaman luas, banyak pepohonan,
contoh rumah di menteng
(Sumber: Kementerian Perumahan
Rakat dan PU. 2010)

PL 2211 Housing #12

14
Kebijakan Perumahan dan
Permukiman di Indonesia
Tahun 1924
• Pembangunan Kawasan
Mlaten, Semarang
(Sumber: Kementerian
Perumahan Rakat dan PU.
2010)

PL 2211 Housing #12

15
Kebijakan Perumahan dan
Permukiman di Indonesia
Tahun 1937
• Batavia sebagai kota
perdagangan industry dan hunian
• Terdapat perusahaan Jubilee
Fund Popular Housing Ltd.
• Salah satu Kawasan rumah kecil
sederhana adalah Kawasan
Menteng Pulo di Selatan Banir
Kanal
(Sumber: Kementerian Perumahan
Rakat dan PU. 2010)

Rumah-rumah kecil sederhana di

Kawasan Petojo
PL 2211 Housing #12
16
Kebijakan Perumahan dan
Permukiman di Indonesia
Tahun 1943
• Perumahan Rakyat di
Cirebon

(Sumber: Kementerian
Perumahan Rakat dan
PU. 2010)

PL 2211 Housing #12

17
Kebijakan Perumahan dan
Permukiman di Indonesia
Tahun 1949
• Perancangan Kota
Tahun 1950
• Kongres Perumahan Rakyat
Pertama di Bandung
(Sumber: Kementerian Perumahan
Rakat dan PU. 2010)

PL 2211 Housing #12

18
Kebijakan Perumahan dan
Permukiman di Indonesia
Tahun 1951
• Kampung Baru
• Untuk memenuhi
kebutuhan rumah rakyat
dibangun kampung baru:
Bendungan Hilir, Karet
Pasar Baru, Jembatan
Duren, Tanung Grogol, dll

(Sumber: Kementerian
Perumahan Rakat dan PU.
2010)

PL 2211 Housing #12

19
Kebijakan Perumahan dan
Permukiman di Indonesia
Tahun 1953
• Pemangunan kembali Jakarta – Kota Baru
Kemayoran
Tahun 1954
• Pembangunan Torongredjo, Malang
Tahun 1957
• Bantuan teknis dari United Nations Technical
Assistance Administration untuk menyusun
masterplan kota
Tahun 1959
• Sidang Dewan Nasional dalam acara “Amanat
Presiden Kepada Dewan Perancang Nasional”
Tahun 1960
• Pembangunan Semesta Berencana 1961-1969
(Sumber: Kementerian Perumahan Rakat dan PU. 2010)

PL 2211 Housing #12

20 Kebijakan Perumahan
dan Permukiman di
Indonesia
Tahun 1961
• Proyek Cempaka
Putih
Tahun 1962
• Proyek Pulo Mas

(Sumber: Kementerian
Perumahan Rakat dan
PU. 2010)

Maket Pulo Mas

PL 2211 Housing #12

21 Kebijakan Perumahan
dan Permukiman di
Indonesia
Tahun 1969
• Kampung Improvement Program (KIP): Proyek
MHT, Jakarta; Proyek Dewi Sartika, Bandung;
Proyek W.R Supratman, Surabaya.
• Sasaran KIP: peningkatan lingkungan atau bina
lingkungan: air minum, drainase, MCK, jalan,
pembuangan sampah.
• KIP dikembangkan menadi Proyek Perbaikan
Prasarana Lingkungan Perumahan Kota
(P2LPK) di seluruh Indonesia
(Sumber: Kementerian Perumahan Rakat dan PU.
2010)

Week 9 Housing System PL 2211

PL 2211 Housing #12
 Kebijakan Perumahan dan
22

Permukiman di Indonesia
Tahun 1970
• Pembangunan perumahan murah: dibangun di pinggiran kota: Pulo Mas, Cempaka Putih,
Cengkareng
Tahun 1972
• Peranan swasta dalam pembangunan perumahan perkotaan
• Tanggal 4-6-1972, Lokakarya Kebijaksanaan Perumahan dan Pembiayaan Pembangunannya
• Ciputra sebagai Ketua Persatuan Pengusaha Real Estate Indonesia
Tahun 1974
• Berdiri Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional (Perumnas)
Tahun 1976
• Perumahan murah Depok

(Sumber: Kementerian Perumahan Rakat dan PU. 2010)

PL 2211 Housing #12

23
Kebijakan Perumahan dan
Permukiman di Indonesia
Tahun 1983
• Pembangunan rumah susun
digalakkan
• Seminar Habitat I di Jakarta,
23-24 Maret 1983, tema
Keterpaduan Memenuhi
Kebutuhan
1984
• Uji coba pembangungan
perumahan skema KPR-BTN
Tahun 1988
• Program Pembangunan
Kapling Siap Bangun

(Sumber: Kementerian Perumahan

Rakat dan PU. 2010)

PL 2211 Housing #12

24
Kebijakan Perumahan dan
Permukiman di Indonesia
Lembaga yang bertugas dalam pembinaan teknis perumahan
• Balai Perumahan Rakyat, Tahun 1947
• Djawatan Perumahan Rakyat, 1951
• Badan Pembantu Perumahan Rakyat, 1951
• Yayasan Khas Pembangunan Perumahan Rakyat dan Bank Perumahan, Tahun 1953
• Lembaga Penyelidikan Masalah Pembangunan, Tahun 1955
• Real Estate Indonesia (REI), Tahun 1972
• Perumnas, Tahun 1974
• Koperasi Perumahan, Tahun 1987
• Asosiasi Pengembangan Perumahan dan Permukiman Indonesia (APERSI), Tahun
1998

(Sumber: Kementerian Perumahan Rakat dan PU. 2010)

PL 2211 Housing #12

25
Kebijakan Perumahan dan
Permukiman di Indonesia
Tahun 2000
• Millenium Development Goal (MDG’S)
• Cities Without Slum
• Target 100-0-100
• Target 100 juta rumah tangga slum teratasi
Tahun 2015
• Sustainable Development Goal (SDG’S)
Tahun 2016
• Habitat III
Tahun 2017
• New Urban Agenda (NUA

(Sumber: UN, 2014 2019)

PL 2211 Housing #12

 Target Perumahan dan
26

Permukiman di Indonesia

Sumber: Menteri PUPR, 2017

PL 2211 Housing #12

27

1. Program Satu Juta Rumah

Sumber: Menteri PUPR, 2017

PL 2211 Housing #12

28

2. Pembiayaan Perumahan

Sumber: Menteri PUPR, 2017

PL 2211 Housing #12

29

2. Pembiayaan Perumahan

Sumber: Menteri PUPR, 2017

PL 2211 Housing #12

30

2. Pembiayaan Perumahan

Sumber: Menteri PUPR, 2017

PL 2211 Housing #12

31

3. Pendanaan Inovatif

Sumber: Menteri PUPR, 2017

PL 2211 Housing #12

32

4. Pemberdayaan Masyarakat

Sumber: Menteri PUPR, 2017

PL 2211 Housing #12

33

5. Padat Karya Tunai

Sumber: Menteri PUPR, 2017

PL 2211 Housing #12

34
Proyek Strategis Nasional dalam
Bidang Perumahan

Sumber: Menteri PUPR, 2017

PL 2211 Housing #12

35
Proyek Strategis Nasional dalam
Bidang Perumahan (2)

Sumber: Menteri PUPR, 2017

PL 2211 Housing #12

36
Proyek Strategis Nasional dalam
Bidang Perumahan (3)

Sumber: Menteri PUPR, 2017

PL 2211 Housing #12

37
Perumahan dalam Penanganan
Bencana Nasional

Sumber: Menteri PUPR, 2017

PL 2211 Housing #12

38
Kebijakan Perumahan di Indonesia
Capaian 2015-2019 dan Target 2020-2024

Sumber: Menteri PUPR, 2020

PL 2211 Housing #12
39
Target Bidang Perumahan 2020-2024

Sumber: Menteri PUPR, 2020

PL 2211 Housing #12
40
Target Bidang Perumahan 2020-2024

Sumber: Menteri PUPR, 2020

PL 2211 Housing #12
41
Kebijakan Perumahan 2020-2024

Sumber: Menteri PUPR, 2020

PL 2211 Housing #12

42

12.3 Housing Finance

(12.3/12.3)

PL 2211 Housing System

PL 2211 Housing #12

43

Outline
• Tapera
• BP2BT
• FLPP, SSB, SBUM

PL 2211 Housing #12 2

44
Jenis Program Bantuan Pembiayaan Perumahan

Sumber: Menteri PUPR, 2019

PL 2211 Housing #12
45
1. Tapera (Tabungan Perumahan Rakyat)

Besaran Simpanan

Sumber: Menteri PUPR, 2019

PL 2211 Housing #12

46 Skema Tabungan Perumahan
Rakyat

Sumber: Menteri PUPR, 2019

PL 2211 Housing #12

47
Pemanfaatan Dana Tapera

Sumber: Menteri PUPR, 2019

PL 2211 Housing #12

48
2. Program Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan
(BP2BT)

❖Definisi:
Program BP2BT merupakan program bantuan perumahan yang
menyasar rumah tangga berpendapatan rendah dan sedang
berkeinginan untuk memiliki rumah pertama.
❖Berupa: rumah formal
• Beli baru (atau eksisting) dari rumah developer, rumah bertingkat, atau rumah susun
• Bangun baru secara mandiri
❖Jenis bantuan: uang muka
❖Target:
Rumah tangga berpendapatan rendah yang tinggal di area perkotaan
atau area peri urban, yang daya beli terbatas dan membutuhkan
bantuan pemerintah untuk mampu memiliki rumah formal.
❖Pembiayaan program:
• Bekerja sama dengan Bank Dunia untuk pembiayaan subsidi/bantuan uang muka
• Bekerja sama dengan bank/lembaga pemberi pinjaman rumah

PL 2211 Housing #12

49
Program Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis
Tabungan (BP2BT)
• BP2BT merupakan bentuk Subsidi Bantuan Uang Muka Perumahan
yang merupakan subsidi Pemerintah dan diberikan kepada
masyarakat berpenghasilan rendah dalam rangka pemenuhan
sebagian/seluruh uang muka perolehan rumah.

Subsidi Bantuan Uang Muka

KPR Subsidi KPR Subsidi

KPR Sejahtera KPR Sejahtera
Selisih Bunga Selisih Marjin
Tapak Syariah Tapak
Tapak Tapak

PL 2211 Housing #12

50

Skema Pembiayaan BP2BT

BP2BT berjalan lewat bantuan uang muka kepada rumah tangga yang berhak
dengan kombinasi antara tabungan rumah tangga dan pinjaman dari lembaga
pemberi pinjaman yang berpartisipasi, untuk membiayai pembelian ataupun
konstruksi rumah tinggal dengan jaminan property.

5% → Tabungan

25% → Bantuan

Pembelian
Rumah
Standar
70% → Pembiayaan Perumahan

Konsep Skema Pembiayaan BP2BT

Sumber: Kementerian PUPR

PL 2211 Housing #12

51

Prinsip Dasar Program BP2BT

1. Total pinjaman untuk rasio nilai hipotek tersedia disyaratkan antara 50 dan 80 persen.
2. Rumah tangga harus menyediakan minimal uang muka 5 persen dari nilai property.
3. Rumah tangga harus menunjukkan besarnya tabungan (untuk rumah tangga
berpenghasilan dari sektor non-formal, bisa ditunjukkan melalui 12 bulan tabungan,
sedangkan untuk rumah tangga dari sektor formal dapat dikurangi menjadi enam
bulan; rumah tangga dapat memperpendek periode tabungan jika bisa menunjukkan
rekaman/dokumentasi tabungan yang dinilai setara oleh bank)
4. Semua properti yang dibiayai di bawah skema ini harus memiliki status lahan yang jelas;
dan
5. Lembaga pemberi pinjaman yang berpartisipasi menetapkan tingkat bunga pinjaman
rumah berdasarkan hasil penilaian resiko, biaya-biaya, dan kebutuhan margin

PL 2211 Housing #12

52
Organisasi Penyelenggara Program BP2BT

Bank Dunia Kementerian PUPR

Kementerian Ditjen Pembiayaan

Keuangan Perumahan

Direktorat Pola
Database
Pembiayaan
BP2BT
Perumahan

Bank/ Lembaga
Satker BP2BT
Pemberi Pinjaman

Penerima Bantuan

PL 2211 Housing #12

53
3. Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), Subsidi Selisih
Bunga (SSB), dan Subsidi Bantuan Uang Muka (SBUM)
Operasionalisasi Pemberian Bantuan

Sumber: Menteri PUPR, 2019

PL 2211 Housing #12

54

PL 2211 Housing #12

 Dasar Hukum Penyelenggaraan FLPP, SSB,
55

SBUM
1. Peraturan Menteri PUPR No. 20/PRT/M/2014 tentang Fasilitas
Likuiditas Pembiayaan Perumahan dalam Rangka Perolehan Rumah
melalui Kredit/Pembiayaan Pemilikan Rumah Sejahtera bagi
Masyarakat Berpenghasilan Rendah
2. Peraturan Menteri PUPR No. 20/PRT/M/2015 tentang Perubahan
atas Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat
Nomor 20/PRT/M/2014
3. Peraturan Menteri PUPR No.21/PRT/M/2016 tentang Kemudahan
dan/atau Bantuan Perolehan Rumah bagi Masyarakat
Berpenghasilan Rendah

PL 2211 Housing #12

56

Skema Pembiayaan KPR FLPP

Kemenkeu Kementerian PUPR

Pengajuan FLPP
Pengembalian
FLPP
Akad KPR-FLPP
Alokasi dari BA. Pusat
Pengelolaan Dana Penyaluran
999.03* Dana FLPP Bank Pelaksana MBR
Pembiayaan
Perumahan
FLPP
• Mengangsu
r KPR FLPP
Membeli Menerima
5%
Rumah Rumah
• Tenor 20
Tahun

Membangun Menyerahkan
dan Menjual Rumah
Rumah

Pengembang
Pengembang
Pencairan KPR FLPP Pengembang
Keterangan: untuk Pembayaran
* BA 999.03 = BA Bendahara Umum Negara (BUN) Pengelolaan Investasi Pemerintah Rumah
FLPP = Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan

Sumber: Kementerian PUPR, 2018

PL 2211 Housing #12

57

Skema Pembiayaan KPR SSB

Sumber: Kementerian PUPR, 2018

PL 2211 Housing #12

58

Skema Pembiayaan SBUM

Sumber: Kementerian PUPR, 2018

PL 2211 Housing #12

59

Thank You

PL 2211 Housing #12