Kebijakan Perumahan di Indonesia

Policy and Planning

KEBIJAKAN [POLICY]
…. Pernyataan kehendak/maksud yang dilakukan sebagai
suatu prosedur
…. Azas/prinsip untuk mengarahkan suatu keputusan
[subyektif maupun obyektif] dan mencapai hasil secara
rasional
…. Memerlukan dukungan peraturan atau program
 Policy and Planning

PERENCANAAN [PLANNING]
…. Suatu proses berpikir mengenai serangkaian tindakan
yang diperlukan untuk mencapai tujuan yang diinginkan
…. Suatu langkah awal dan terpenting untuk memperoleh
apa yang dicita-citakan melalui suatu rencana [plan] yang
disusun dan diimplementasikan
…. Bersifat reaktif atau antisipatif, mengurangi ‘uncertainty’
/’risk’, meningkatkan efisiensi dan obyektivitas
 Housing Policy
Kebijakan Perumahan biasanya mencakup isyu:
1. ‘TENURE’ [PUBLIC HOUSING, SOCIAL HOUSING, PRIVATE HOUSING]
untuk menyediakan rumah yang terjangkau
2. ‘LAND ACQUISITION’ [LAND OWNERSHIP, LAND PRICE CEILLING, LAND
SPECULATION]

3. ‘FINANCIAL SCHEME’ [MORTGAGE/LOAN SYSTEM, SUBSIDY]

4. ‘TECHNICAL ASISTANCE’ [STANDARDIZATION]

Kebijakan perumahan dapat bersifat

PROVIDING atau ENABLING POLICIES
• Sejarah Kebijakan di Indonesia
• Isu Perumahan dan Kebijakan
Perumahan Pro Poor
 Sejarah Kebijakan
di Indonesia
Era sebelum Kongres Perumahan 1950
• Perencanaan Masa Kolonial Belanda
• Pasca Kemerdekaan 1945-1950

Kongres Perumahan Rakyat 1950

Era sesudah Kongres Perumahan Rakyat 1950

• Perencanaan 1950 – 1965
• Perencanaan 1965 – 1998
• Perencanaan 1998 - sekarang
 Perencanaan Masa Kolonial Belanda

• Rakyat Indonesia pada era kolonial mayoritas tinggal di rumah swadaya

sesuai dengan adat dan budaya masing-masing.
• Penataan kota modern diperkenalkan oleh Jan Pieterszoon Coen (1619-
1623) dengan Indische Koloniaale Stad yang merujuk kepada gaya
perencanaan kota-kota Eropa. Indische Stad berubah menjadi Tropische
Stad di tahun 1920an.
• Inspirasi modernisasi kota Paris pada abad 17 dan juga konsep Garden City
Ebenezer Howard berpengaruh kepada perencanaan di Hindia Belanda.
Kota-kota Hindia Belanda seperti Bandung, Medan, Batavia, Semarang,
Malang, Bogor yang tadinya merupakan permukiman untuk kegiatan
perkebunan dan tambang, berkembang menjadi kota-kota besar, dengan
konsep perencanaan Tropische Staad.
Bandung, dikembangkan oleh pemerintah Hindia Belanda dengan konsep Tropische
Staad, sebagai tempat pelesir warga Belanda, sekaligus hub perkebunan dan
perdagangan kopi dan teh.
 Perusahaan Perumahan Rakyat
NV Volkshuisvesting, merupakan
lembaga yang menyediakan
perumahan rakyat, namun
terbatas pada pekerja sipil dan
hanya ada di beberapa kota di
Jawa.

Perumahan modern Centrum Westpark (atas) dan perumahan rakyat di Grogol, Batavia
Perumahan perkebunan teh Kampung Pondok Gede Batavia
Batavia, permukiman Hindia
Belanda yang bercampur
dengam kehidupan kampung
rakyat kebanyakan.
• Penyediaan perumahan berfokus kepada warga Belanda,
perusahaan-perusahaan Belanda dan pekerja sipil.

• Mayoritas rakyat tinggal dalam kampung dengan perumahan

swadaya masing-masing.

• Isu kesehatan dan sanitasi di kampung menjadi perhatian pemerintah

Hindia Belanda karena munculnya penyakit dan masalah kesehatan di
kampung dengan Kampung Verbetering (perbaikan kampung) dan
program penanggulangan penyakit / wabah pest.
 Perencanaan Pasca Kemerdekaan 1945-1950

• Sesudah Indonesia merdeka , suasana politik transisi, tidak melahirkan

banyak kemajuan dalam perumahan dan perencanaan kota.
• Kementrian PU termasuk kementrian dalam kabinet awal yang bertugas
membangun dan memelihara gedung.
• Perumahan rakyat difokuskan kepada pembangunan di daerah-daerah
sebagai upaya menstabilkan kondisi politik.
• Ditetapkannya Stadsvorming Ordonantie SVO (UU Pembentukan Kota)
tahun 1948 dan Stadsvorming Verordening SVV tahun 1949 menjelang
penyerahan kedaulatan kepada RI yang baru terbentuk.
• SVO dan SVV memunculkan perumahan kota Kebayoran Baru yang didesain
oleh Moh. Soesilo. Kebayoran Baru di Jkt Selatan merupakan perencanaan
kota dan perumahan modern pertama oleh bangsa kita.
 Perencanaan Pasca Kemerdekaan 1945-1950

Perempatan Blok M
 Perencanaan Pasca Kemerdekaan 1945-1950

Arsitektur Jengki
 Kongres Perumahan Rakyat 1950

• Kongres yang diprakarsai Bung Hatta ini merupakan tonggak sejarah penting
dalam kebijakan perumahan di Indonesia, dimana perumahan rakyat adalah
tanggung jawab negara yang penting dilaksanakan segera, dalam
penyelenggarannya perlu persyaratan teknis, kelembagaan pembangunan
dan pembiayaan.
 Perencanaan 1950-1965

• Terbentuknya Djawatan Perumahan Rakyat sebagai bagian dari Departemen

PU tahun 1952, Lembaga Penelitian Masalah Bangunan (LPMB) tahun 1953
dan Yayasan Kas Pembangunan (YKP) sebagai lembaga yang mengatur
pembiayaan pada tahun 1951.
• Dari Kongres 1950 urusan perumahan yang tadinya dipegang oleh militer,
bergeser menjadi tanggung jawab Kementrian Sosial pada tahun 1958.
• Penyelenggaraan Asian Games di tahun 1962 mendorong pembangunan
dalam skala kota di Jakarta. Pembangunan infrastruktur secara besar-
besaran, seperti pembangunan Senayan menjadi kawasan pusat olahraga
dan budaya dan pembangunan Stadion Utama Gelora Bung Karno.
 Perencanaan Pasca Kemerdekaan 1965-1998

• Masa pemerintahan Orde Baru menitikberatkan pada peningkatan

kesejahteraan melalui Rencana Pembangunan Lima Tahun (Pelita).
Perumahan merupakan fokus pembangunan sejak Pelita 1 (1969 – 1974)
• Tonggak sejarah kebijakan pada masa Orde Baru adalah pada saat
dirumuskannya tiga lembaga penyelenggara perumahan pada tahun 1974
yaitu :
• Badan Kebijakan Perumahan Nasiona; / BKPN sebagai lembaga yang bertugas
merumuskan dan menyelenggarakn kebijakan perumahan
• Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional / Perum Perumnas yang
bertugas menyediakan perumahan murah dan bank tanah
• Bank Tabungan Negara / BTN sebagai bank perumahan yang menyediakan akses
pembiayaan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
 Perum Perumnas

• Perumnas sebetulnya direncanakan menjadi penyedia utama perumahan di

Indonesia.

• Peran Perumnas adalah menyediakan perumahan rakyat sebagai kebutuhan

publik, mengembangkan aset publik (land banking), menyelenggarakan
kegiatan produktif aset-aset negara, dan menerapkan kebijakan perumahan

• Intinya adalah, Perum Perumnas diharapkan bisa menjadi aktor yang paling
berpengaruh di pasar perumahan
 Perum Perumnas

• Fokus Perumnas pada perumahan terjangkau direalisasikan dengan proyek

pembangunan Rumah Sederhana (RS), Rumah Sangat Sederhana (RSS) dan
Rumah Susun serta Rumah Tumbuh. Percontohan Rumah Susun pertama
dibangun di Pasar Jumat Jakarta pada tahun 1975-1980.
• Proyek perumahan skala besar yang dibangun oleh Perum Perumnas antara
lain adalah Banyumanik Semarang, Ilir Barat Palembang dan Antapani
Bandung.
• Perumnas masa Orde Baru sudah mulai menghadapi permasalahan krisis
lahan kota dan mahalnya harga lahan perkotaan
 Real Estate Indonesia (REI)

• Pemerintah menyadari tidak bisa sendiri dalam penyediaan perumahan,

sehingga diperlukan pihak lain yang bisa membantu menyediakan
perumahan. Pengusaha real estate dilibatkan dalan penyediaan perumahan.
• Sektor real estate merupakan sektor yang berkembang dengan pesat
terutama di Jakarta dan kota-kota besar.
• REI didirikan pada tahun 1974 sebagai wadah pengusaha real estate,
diketuai oleh Ir. Ciputra. Dalam organisasi REI ini terlibat pula Kementrian
PU, Gubernur Jakarta Ali Sadikin dan Dirjen Cipta Karya.
PRO AKTIF VERSUS REAKTIF
 Kampung Improvement Program

• Penanggulangan perumahan kumuh di kampung kota telah menjadi

permasalahan yang mendesak, terutama di kota besar Indonesia sejak
proklamasi kemerdekaan. Pendekatan dengan perbaikan dan bukan
penggusuran pada saat itu belum populer di kalangan perencanaan kota.
• KIP menjadi program yang dibanggakan karena berhasil memperbaiki
kawasan kampung kota dengan pembangunan infrastruktur perumahan
yang dibutuhkan di area tersebut. KIP Jakarta (Proyek Husni Thamrin)
mendapatkan Aga Khan Award pada masa Gubernur Ali Sadikin.
• KIP sebetulnya mirip dengan Kampung Verbetering, namun punya tujuan yg
berbeda. KV bertujuan melindungi warga Belanda dari penyakit / wabah
menular, sedangkan KIP punya tujuan memperbaiki harkat martabat
kehidupan rakyat miskin di kampung tersebut.
 Kasiba - Lisiba

• Kawasan Siap Bangun dan Lingkungan Siap Bangun, dimana pemerintah

membuka kesempatan kepada sektor swasta untuk ikut berperan dalam
menyediakan perumahan kepada masyarakat
• Pembangunan kawasan skala besar diatas 1000 ha pada tahun 1975 - 1996,
contohnya Kelapa Gading, BSD, PIK yang kemudian disebut dengan istilah
Kota Mandiri.
• Munculnya kawasan-kawasan yang menjadi Kota Mandiri, dan pemekaran
kota Jakarta,dimana mayoritas perumahan justru bukan utk MBR
• Munculnya tantangan dalam penataan ruang, karena pembangunan skala
besar oleh developer swasta belum tentu sejalan dengan rencana
pemerintah daerah.
 Lingkungan Hunian Berimbang 1:3:6

• Munculnya kesadaran antara eratnya hubungan sektor perumahan dengan

tata ruang kota melatarbelakangi kebijakan dalam
• Inpres No. 05 tahun 1990 mengenai penataan permukiman kumuh yang
mengokupasi tanah negara, dengan solusi mendirikan rumah susun diatas
tanah tersebut.
• Akan tetapi perkembangan permukiman kumuh lebih cepat daripada solusi
pembangunan rumah susun, karena aset landbanking yang dimiliki
pemerintah tidak ideal jumlahnya
• Penyertaan sektor swasta dalam penyediaan perumahan MBR dituangkan
dalam kebijakan Lingkungan Hunian Berimbang yaitu komposisi perumahan
1 unit rumah mewah : 3 unit rumah menengah : 6 unit rumah sederhana.
 Perencanaan 1998 – sampai sekarang

• Krisis ekonomi dan politik di tahun 1998 membawa dampak kepada

pembangunan kota dan perumahan; daya beli menurun dan banyak
pengusaha tidak bisa bertahan. Jumlah MBR meningkat.
• Sektor perumahan mulai berjalan lagi dengan kerjasama pemerintah
dengan asosiasi pengembang kecil ASPERSI untuk menyediakan perumahan
bagi pegawai negeri. Sebagai gantinya, pengembang kecil mendapatkan
keringanan pajak.
• Pada tahun 1999 muncul kebijakan Hunian Vertikal sebagai solusi krisis
lahan kota. Kebijakan adanya kegiatan usaha di rumah susun memunculkan
blok hunian vertikal sekaligus pusat belanja seperti Thamrin City .
 Perencanaan 1998 – sampai sekarang
Isu kemiskinan dan Lingkungan
• Selain kesadaran pro poor / pro MBR mulai muncul juga kesadaran pro –
environment
• Permasalahan utama yang dihadapi : backlog perumahan, rumah tidak layak
huni dan kawasan kumuh (slum)
• Pembentukan Kementrian Perumahan Rakyat pada tahun 2004, yang
merumuskan tiga kebijakan perumahan : Perumahan Formal, Perumahan
Swadaya dan Kawasan Permukiman
• Kebijakan mengenai perumahan swadaya ini penting karena sebagian besar
(hingga 85%) penyediaan perumahan di indonesia diselenggarakan sendiri
oleh masyarakat
• Untuk mengurangi backlog, diciptakan kebijakan Seribu Tower, yaitu
pembangunan seribu rumah susun.
• Lingkungan Hunian Berimbang 1:2:3 sebagai revisi dari kebijakan
sebelumnya
The The architectural profession is
Architectural entering a critical stage. We must
Imperative establish our legitimacy or
become relics of a past era. It
seems that the two main
concerns of contemporary
architectural discourse have
emerged: Environmental
Sustainability and growing level
of informal settlements among
the increasing number of urban
poor
Issue Perumahan dan
Kebijakan Pro Poor
 Real Estate dan
Perumnas

Formal
Housing
Public
Informal Housing,
Housing Social
Housing
 Kebutuhan Perumahan Kota
Faktor perhitungan jumlah kebutuhan:
• Tingkat pertumbuhan penduduk dan ukuran keluarga
• Perbaikan/renovasi unit perumahan lama
• Penggantian unit perumahan yang tidak mungkin direnovasi
• Upgrading unit perumahan lama ke perumahan baru
• Jumlah kebutuhan yg belum tertampung sebelumnya

Rumus laju pertumbuhan penduduk, yaitu

r = {(Pt /P0)(1/t)-1} x 100 dimana:
r = laju pertumbuhan penduduk P
t= Jumlah penduduk pada tahun ke – tP
0= Jumlah penduduk pada tahun dasar
t = selisih tahun Pt dengan P0
Supply and Demand

Real Estate dan

Perumnas

Public
Housin
g, Social
Housin
Perumahan g
Swadaya / Self-
help Housing
 Isu Perumahan

• Perumahan tidak hanya kumpulan rumah, tapi

juga memerlukan pengadaan infrastruktur sosial
dan ekonomi publik serta akses kepada urban
service

• Perumahan sebagai proses (housing as a verb)

menurut John FC Turner lebih mengacu kepada
bagaimana perumahan mendukung akses
kepada akses kepada pekerjaan,
infrastruktur/urban service dan fasilitas sosial,
daripada sekedar aspek fisik saja.
 Isu Perumahan

• Bidang perumahan dalam literatur mengacu

kepada bagaimana negara/institusi
menyediakan tempat tinggal yang layak dan
terjangkau bagi seluruh masyarakat
• Bidang perumahan juga erat kaitannya dengan
masalah sosial, ekonomi dan lingkungan yang
timbul sebagai akibat permasalahan diatas,
contoh : perumahan kumuh (slum dan squatter),
segregasi sosial, area rawan kriminalitas
• Penyelesaian masalah berada pada level
kebijakan / regulasi: bagaimana pemerintah
menyediakan sistem yang memberikan akses
adil dan merata sehingga penduduk bisa
memiliki tempat tinggal yang layak sesuai
kebutuhannya
 Isu Perumahan

• Krisis Lahan – penyediaan lahan dan perumahan terjangkau yang bisa

diakses oleh golongan ekonomi menengah kebawah semakin sulit

• Infrastruktur – pembangunan infrastruktur perkotaan yang mendukung

kualitas hidup, kepentingan publik dan kesetaraan akses semakin sulit
dilakukan dengan cara konvensional. Pemerintah seslau kewalahan dalam
penyediaan lahan dan infrastruktur sehingga banyak terjadi pembangunan
tak terencana

• Housing as urban generator –Banyak permasalahan sosial ekonomi yang bisa

diperbaiki melalui sistem perumahan.
•Land – penyediaan lahan dan fungsi perumahan terjangkau
• Security of tenure – jaminan kepemilikan / penggunaan lahan secara sah
• Infrastructure – pembangunan infrastruktur perkotaan yang mendukung
kualitas hidup/ akses yang setara kepada urban service
• Housing – akses perumahan terjangkau yang sesuai dengan kebutuhan
ekonomi dan sosial penghuni
• Home Based Enterprise – kebijakan untuk memudahkan industri rumah tangga
• Credit and Finance – akses kepada kredit mikro/ layanan pinjaman yang
memudahkan

The Urban Housing Manual

George Payne, Michael Majale
 The three principles issues in housing
• The three principles issues : of value in housing, of housing
economies, and of authority in housing

• What matters in housing is what it does for people rather than what
it is ‐ leads to the principle of self‐government in housing.
tujuan utama perumahan adalah memberikan nilai tambah bagi
kesejahteraan penghuninya

• Housing is a matter of personal and local resourcefulness rather

than centrally controlled, industrial productivity
Sistem perumahan seharusnya memberikan pilihan bagi
penghuninya

• The principle of planning for housing through limits

prinsip perencanaan perumahan dimana akses untuk memiliki
rumah terbagi secara merata dan adil di golongan ekonomi yang
berbeda

Housing By People - John FC Turner