Pembangunan Rumah

Deret Di Tamansari Dan

Sederet Problematikanya
Disusun Oleh:
Noorsyabani Aditya 10040016086
Randyasta adi P 10040016087
Iqbal Muhammad 10040016101
Algipahla Ismail 10040016105
Pendapat Para Ahli

• Menurut Adam Smith pembangunan ekonomi merupakan proses

perpaduan antara pertumbuhan penduduk dan kemajuan teknologi
• Todaro (dalam Lepi T. Tarmidi, 1992:11) mengartikan
pembangunan sebagai suatu proses multidimensional yang
menyangkut perubahan-perubahan besar dalam struktur sosial,
sikap masyarakat, kelembagaan nasional maupun percepatan
pertumbuhan ekonomi, pengurangan ketidakmerataan dan
penghapusan dari kemiskinan mutlak
Kasus Pembangunan Rumah Deret Di
Tamansari

• Kota Bandung, Jawa Barat,dikenal sebagai tujuan wisata dengan

lokasi-lokasi fotogenik. Namun pembangunan kota ini rupanya
tidak lepas dari masalah lahan. Sebagian warga di Tamansari,
salah satu kawasan yang jadi ikon kota Bandung, kini menghadapi
tekanan penggusuran dari pemerintah kota.Salah satunya adalah
Enjo dia lahir dan besar di RW 11 Tamansari, Bandung. Laki-laki
yang telah menikah dan punya dua anak ini bertahan hidup dengan
membuka indekos. Namun belasan kamar yang dia sewakan kini
kosong tak berpenghuni.mata pencahariannya berangsur hilang
sejak 2017 ketika pemerintah Kota Bandung berencana
membangun rumah deret di Tamansari.
• Awalnya Enjo terbuka dengan ide rumah deret, namun ia kini
menolaknya karena tidak merasa dilibatkan sejak awal. Kawasan
itu pun kini jadi sengketa. Kawasan Tamansari yang diapit lima
kampus besar, termasuk ITB dan Universitas Islam Bandung
(Unisba), serta menghubungkan kawasan wisata Cihampelas dan
Dago, telah sejak lama menjadi sasaran pembangunan. Mulai dari
jembatan layang Pasupati, pusat perbelanjaan, hotel, sampai
taman-taman kota.Dalam peta Badan Pertanahan Nasional (BPN),
RW 11 Tamansari belum terdaftar dan memiliki sertifikat.
• Warga yang bertahan mengklaim memiliki sebagian persil dari
tahun 1963. Warga sempat ingin mengurus sertifikasi lewat
Pendaftaran Tanah Sistem Lengkap (PTSL) BPN namun upaya itu
menemui hambatan, meskipun warga tidak merinci hambatan yang
dimaksud. Sementara Pemkot Bandung mengklaim punya catatan
pembelian sejak 1920, meskipun baru memulai sertifikasi lahan
pada tahun 2017. andung mendapat bantuan dana investasi (BDI)
53,7 miliar rupiah dari pemerintah pusat lewat program "Kotaku"
atau Kota Tanpa Kumuh
• Ketika memulai program ini pada tahun 2016, Pemkot Bandung
menyatakan kawasan kumuh mencapai 1.457 hekatre, dan
menargetkan nol persen wilayah kumuh selambat-lambatnya pada
tahun 2019. Wali Kota Bandung saat itu, Ridwan Kamil, mengklaim
sudah menawarkan solusi terbaik.
• "(Warga) akan kembali lagi ke (lokasi) situ. Kedua, karena akan
dibangun kan nggak mungkin tidak pindah dulu. Apakah tidak
diberi solusi? Diberi solusi (yakni) bangunannya diganti sekian
persen, selama pindah kontrakkannya dibayar. Kurang baik apa
kan?" ujarnya kepada wartawan.
• Sebagian warga memang memilih ganti rugi itu. Dari 90 rumah di RW 11
Tamansari, ada 25 rumah sepakat menerima ganti rugi 20 persen dari
Nilai Jual Obyek Pajak atau NJOP. Tidak lama kemudian 50-an rumah
menyusul sepakat menerima ganti rugi hingga 75 persen NJOP. Kini
tersisa 16 rumah yang bertahan seraya mengajukan gugatan hukum.
Bersama LBH Bandung, warga mengajukan dua gugatan berbeda.
Pertama, warga melaporkan pemkot dengan UU Lingkungan Hidup karena
diduga mengebor lahan warga tanpa Analisis Dampak Lingkungan
(AMDAL). Kedua, warga menggugat surat keputusan kompensasi ke
Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN) karena merasa tidak dilibatkan.
Gugatan ini kini masuk tahap banding di Pengadilan Tinggi Tata Usaha
Negara (PT TUN
Kondisi Tamansari Pasca Pembongkaran
Kenapa Kasus Ini Masuk Dalam Kajian Hukum
Ekonomi
• Dalam kasus diatas termasuk dalam kajian hukum ekonomi karena Pemerintah
berusaha untuk membangun rumah deret di wilayah hunian warga yang berdampak
pada kerugian ekonomi yang dialami oleh warga di wilayah tersebut salah satunya
kos kosan milik warga bernama enjo yang akibat didirikannya rumah deret banyak
kamar kos kosannaya menjadi kosong tak berpenghuni dan mempengaruhi mata
pencahariaanya . pada dasarnya masalah ini disebkan oleh kesalah pahaman anata
warga dan pemerintah dari pihak pemerintah sendiri mereka mengklaim sudah
mempunyai serifikat pembelian tanah sejak 1920 namun oleh pemerintah sertifikasi
lahannya baru dilakukan tahun 2017 sehingga menimbulkan kebingungan bagi warga
ada salah satu warga yang mengaku bahwa dia selalu membayar pbb tapi dia tetap
kena gusur pemeintah. Warga berpikiran pemerintah tinggal enaknya warga yg
membayar tapi pemerintah yg ambil surat menurut pandangan saya seharusnya
pemerintah melakukan tindakan tindakan agar tidak menimbulkan ketengangan
anatara warga dan pemerintah.dari kasus ini warga menggugat pemerintah ke ptun
belum sempat keluarnya putusan pemerintah sudah mengeluarkan SP3.
Aspek Kelangkaan

Aspek kelangkaannya yaitu tanah yang semakin sempit dan

kebutuhan masyarakat terhadap tanah di kota bandung semakin
tinggi sehingga pemerintah ikut berperan dengan mengatur
pemerataan dengan cara pembagian tanah yaitu melalui mekanisme
pembangunan rumah deret di Kawasan tamansari bandung sehingga
masyarakat bandung dapat memperoleh tanah di pusat kota
bandung
Kajian Peraturan Perundang-Undangan
Terhadap Penegakan Hukum Atas Kasus
Pembangunan Rumah Deret Di Tamansari
• Dalam kasus pembangunan rumah deret di tamansari mempunyai perundang-undangan yang
mengatur secara khusus, yaitu:
• Peraturan Daerah kota Bandung Nomor 5 Tahun 2010 tentang Bangunan Gedung
• Pasal 10 ayat 1: Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif dan
persyaratan teknis sesuai dengan fungsi dan klasifikasi bangunan gedung.
• Pasal 10 ayat 2 Persyaratan administratif bangunan gedung meliputi :
• a. Bukti hak atas tanah, dan/atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah; dan
• b. IMB
• Persyaratan administratif
• Pasal 11
• Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 10 ayat (2) dan sesuai dengan pedoman dan/atau standar teknis, rencana teknis bangunan
gedung.
• Pasal 12
• (1) Hak atas tanah adalah penguasaan atas tanah yang diwujudkan dalam
bentuk sertifikat sebagai tanda bukti penguasaan/ kepemilikan tanah, seperti
hak milik, hak guna bangunan (HGB), hak guna usaha (HGU), hak pengelolaan,
dan hak pakai.
• (2) Status kepemilikan atas tanah dapat berupa sertifikat, akte jual beli, girik
dan akte/bukti kepemilikan lainnya sesuai dengan peraturan
perundangundangan di bidang pertanahan;
• (3) Untuk memperoleh IMB, pemohon diwajibkan melampirkan surat bukti
penguasaan dan/atau pemilikan hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) dan ayat (2) dimana bangunan tersebut terletak.
• Pasal 13 (1) Dalam hal status tanahnya merupakan milik pihak lain diperlukan
izin pemanfaatan tanah dalam bentuk perjanjian tertulis antara pemegang hak
atas tanah atau pemilik tanah dengan pemilik bangunan Gedung
• Apabila dikaitkan dengan kasus dalam pembangunan rumah deret yang berada di tamansari warga tidak memiliki
sertifikat atas tanah dan bangunan yang berakibat pada tidak diakuinya keabsahan bangunan/hunian yang menjadi
tempat tinggal warga tamansari dampak dari tidak diakuinya keabsahan hunian milik warga yaitu dapat
dilakukannya pembongkaran dimana terdapat dalam pasal 13.
• Pasal 13
• (1) Pelaksanaan pembongkaran bangunan gedung yang tidak memiliki dan/atau sebagian atau seluruhnya tidak
sesuai dengan IMB sebelumnya diberikan peringatan dalam bentuk :
• a. Surat panggilan;
• b. Surat perintah penghentian pekerjaan pembangunan; dan
• c. Surat perintah pembongkaran ditetapkan oleh Walikota.
• (2) Bentuk peringatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) untuk bangunan khusus dilakukan oleh Pemerintah.
• (3) Dalam hal bangunan gedung yang secara administratif maupun teknis dapat di izinkan maka pelaksanaan
pembongkaran bangunan gedung sebagaimana disebut dalam ayat (1) huruf a, dan huruf b dilaksanakan
penyegelan sampai dengan diterbitkannya IMB
• (4) Pembongkaran bangunan gedung dilakukan oleh pemilik bangunan sesuai
dengan perintah dan batas waktu yang telah ditetapkan Pemerintah Daerah.
• (5) Pembongkaran bangunan gedung apabila tidak dilakukan oleh pemilik bangunan
gedung, pembongkaran dilakukan oleh Pemerintah Daerah atas biaya pemilik
bangunan kecuali bagi pemilik rumah tinggal yang tidak mampu.
• (6) Dalam hal pembongkaran bangunan yang sudah dihuni harus didahului oleh
Surat Perintah Pengosongan.
• (7) Pengosongan dan/atau pembongkaran dilaksanakan oleh Walikota
• Pasal 142
• (1) Pembongkaran dilakukan apabila :
• a. bangunan yang telah diperintahkan untuk dibongkar sendiri tidak dipatuhi;
• b. pelaksanaan pembangunan berhenti tetapi yang bersangkutan tidak mengurus Izin Mendirikan Bangunan baru; dan
• c. yang bersangkutan tidak membuat pernyataan kesanggupan mengurus IMB yang baru selama jangka waktu yang
tercantum dalam Surat Perintah Bongkar.
• (2) Pembongkaran dilaksanakan oleh Walikota atau Pejabat yang ditunjuk dibantu oleh Dinas/instansi lain yang dianggap
perlu.
• (3) Untuk pelaksanaan pembongkaran sebagaimana dimaksud pada ayat (2), Walikota mengeluarkan Surat Perintah
Pelaksanaan Pembongkaran. Pasal 143 Mekanisme pembongkaran/penertiban bangunan gedung dan bangun-bangunan diatur
lebih lanjut oleh Walikota
• Analisis ini apabila ditinjau dari kasus pemerintah kota bandung sudah mengeluarkan surat peringatan dari SP1 sampai
dengan SP3 namun tidak diindahkan oleh warga yang berakibat pada pembongkaran terhadap bangunan yang menjadi tempat
tinggalnya
Pengelompokan Pembangunan rumah deret di
Tamansari Terhadap Kajian Hukum Ekonomi

• Hukum ekonomi pembangunan

• Merupakan hukum ekonomi yang menyangkut pengaturan dan pemikiran
hukum mengenai cara-cara peningkatan dan pengembangan kehidupan
ekonomi Indonesia secara nasional & berencana
• Hukum ekonomi sosial
• Merupakan Hukum ekonomi yang menyangkut pengaturan dan pemikiran
hukum mengenai cara-cara pembagian hasil pembangunan ekonomi
nasional secara adil dan merata, sesuai dengan martabat kemanusiaan
(hak-hak asasi manusia) manusia Indonesia
• Dalam kasus pembangunan rumah deret di tamansari termasuk
dalam hukum ekonomi sosial karena dalam pembangunannya
menyangkut tentang pembagian kesejahteraan secara merata
antara warga negara dalam cakupan ekonomi mikro dalam kasus
diatas sejatinya rumah deret dibangun agar warga bandung yang
merupakan orang asli bandung memiliki tempat tinggal yang layak
hal ini dikarenakan rata rata warga yang tinggal di tamansari
bukan orang asli bandung dan juga tidak disertai dengan sertifikat
bangunan/hunian yang menguatkan kepemilikannya atas
huniannya
Peran pemerintah sebagai regulator dalam
pemerataan kesejahteraan rakyat

• Peran pemerintah dalam kasus diatas sangat besar yaitu sebagai

pemerataan kesejahteraan masyarakat dalam ruang lingkup mikro
hal ini dikarenakan pemerintah kota bandung menganggap bahwa
kesejahteraan dalam ruang lingkup ini hunian selama ini hanya
berdampak pada kesejahteraan yang diterima oleh warga yang
notabenenya bukan merupakan orang asli bandung oleh karena
itulah pemerintah membangun rumah deret yang terletak
ditamnsari dengan tujuan untuk pemerataan kesejahteraan bagi
warga bandung
• selain itu menurut saya dalam pembangunannya pemerintah cukup
adil karena pemerintah memberikan ganti rugi berupa uang
kerohiman bagi warga yang mengontrak disana dan juga
pemerintah nantinya akan memberikan jatah hunian bagi warga
yang tinggal ditamansari sendiri dengan dibangunnya rumah deret
tersebut diharapkan juga dapat terciptanya kepastian hukum
karena hanya orang-orang yang memilikin sertifikat
• tanahlah yang boleh tinggal disana yang berakibat pada terangnya
hukum dalam kasus pembangunan rumah deret ditamansari
 Asas-Asas

• Asas manfaat
Segala kegiatan pembangunan ekonomi beserta hasilnya harus memberikan manfaat yang
sebesar-besarnya bagi kemanusiaan dan peningkatan kesejahteraan rakyat. Dalam
pembangunan rumah deret yang berada di tamansari pemerintah mengharapkan warga
bandung dapat memperoleh manfaat darinya hal ini dikarenakan sebelum adanya rumah
deret warga bandung harus tinggal di luar wilayah kota bandung dengan adanya program ini
warga bandung jadi mendapatkan jaminan tentang tempat yang berada dipusat kota dan
juga bermanfaat bagi perkembangan ekonomi warga karena berada tinggal ditemapat yg
strategis.
Dalam asas manfaat ini dapat di kaitkan kedalam pasal 2 PP No.14 TAHUN 2016 “”
b. Asas keadilan dan asas pemerataan
Sumber daya ekonomi dan kegiatan ekonomi diselenggaran secara merata keseluruh lapisan
masyarakat, wilayah NKRI sehingga setiap warga negara berhak memperoleh kesempatan
yang sama untuk berperan dan menikmati hasil-hasil nya secara adil sesuai dengan nilai-nilai
kemanusiaan dan sesuai usahanya. Asas keadilan dalam pengelolaan rumah deret harus
mampu memberikanm peluang dan kesempatan yang sama secara proposional bagi seluruh
warga negara tanpa terkecuali.
Berdasarkan kasus diatas pemerintah melakukan pembokaran terhadap rumah deret
yang berada di kawasan tamansari pemerintah tetap memberikan kompensasi berupa
biaya kerohiman dan biaya selama masyarakat kos serta memberikan slot bagi
masyarakat yang tinggal dirumah deret. dalam Melaksanakan asas pemerataan
pemerintah menghendaki agar terdapatnya pemerataan tempat tinggal pada
masyarakat asli bandung.
Dalam asas ini, tekait dalam pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 14 tahun 2016
Penyelenggaraan perumahan dan Kawasan permukiman bertujuan untuk:
a. mewujudkan ketertiban dalam penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan
permukiman;
b. memberikan kepastian- hukum bagi seluruh pemangku kepentingan dalam
melaksanakan -tugas dan wewening serta hak dan kewajibannya dalam
penyelenggaraai Perumahan dan Kawasan permukiman; dan c. mewujudkan keadilarr
bagi seluruh pemangku kepentingan terutama bagi MBiR dalam penyelirrgg*i*
Perumahan dan Kawasan permukiman.

“ Dengan dibuatkan peraturan ini diharapkan terciptanya keadilan bagi pemegang

sertifikat hak atas tanah sehingga pemerintah diharapkan dapat menciptakan keadilan
bagi warga pemilik sertifikat hak atas tanah”
• Asas Pembangunan yang berkelanjutan
Pengelolaan rumah deret dilakukan secara terencana dan mampu meningkatkan kemakmuran serta
kesejahtran rakyat dengan mengutamakan kelestarian fungsi lingkungan hidup untuk masa kini dan
masa yang akan datang pelaksanaan penegakan hukum dibidang pembangunan rumah deret menjadi
sangat penting dan strategis dalam rangka menunjang pembangunan rumah deret secara terkendali dan
sesuai dengan asas pengelolaan rumah deret, sehingga pembangunan rumah deret dapat berjalan
secara kelanjutan.

Dalam asas ini terkait dalam pasal 8 Peraturan Pemerintah Nomor 14 2016 “Rencana pembangunan dan
pengembangan perumahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan dalam rencana
pembangunan jangka panjang, rencana pembangunan jangka menengih, dan, rencana tahunan sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang undangan”.
 Kaidah
Dengan menggunakan pendekatan dari sudut struktur kaidah hukum sebagaimana dikenal dalam ilmu
hukum, maka kaidah-kaidah hukum ekonomi Indonesia yang mengatur aspek procedural dan substansial
tersebut dapat dikelompokkan ke dalam penggolongan sebagai berikut:

Kaidah Mandiri, terbagi menjadi:

1. Kaidah perilaku, dengan jenis:
1.1 Kaidah yang bersifat melarang: rumusan kaidah ini berisi tentang larang terhadap pelaku ekonomi
untuk melahirkan suatu perbuatan hukum tertentu. Tercantum dalam pasal 128 Peraturan
Pemerintah No 14 Tahun 2016 yaitu:
Setiap orang yang melakukan perencanaan dan perancangan Rumah tidak memiliki keahlian di
bidang perencanaan dan perancangan Rumah sebagaimana. dimaksud dalam pasal 13 ayat (1)
dikenai sanksi administratif berupa:
a. peringatantertulis;
b. pembatasan kegiatan usaha;
c. pembekuan izin usaha; dan
d. denda administratif.
1.2 Kaidah perilaku yang bersifat menghukum/sanksi:
Kaidah yang bersifat perintah berisi instruksi atau perintah kepada pelaku ekonomi bahwa dalam
melakukan suatu kepada pelaku ekonomi bahwa dalam melakukan suatu perbuatan hukum tertentu wajib
memenuhi persyaratan atau kondisi-kondisi tertentu, contoh dari kaidah ini adalah:
1. Pasal 129 ayat(1) Peraturan Pemerintah No 14 Tahun 2016
“Setiap orang yang melakukan perencanaan dan perancangan Rumah yang hasilnya tidak
memenuhi persyaratan teknis, administratif, tata ruang, dan ekologis sebagaimana dimaksud
dalam pasal la iyat (1) dikenai sanksi administratif berupa:
a. peringatantertulis;
b. pencabutan izin usaha;
c. pencabutan insentif; dan
d. denda administratif. “
Dalam kasus yang kami bahas apabila didirikan tanpa adanya sertifikat terlebih dahulu, maka hal ini pun
terbukti dengan tidak diakuinya keabsahan rumah deret yang berada di kawasan tamansari.
2. Dalam kaidah kewenangan terdapat:

2.1 Kaidah kewenangan yang bersifat menata dan mengatur:

Menyatakan bahwa misalnya suatu kegiatan ekonomi hendaknya dijalankan atau dikelola menurut cara
cara tertentu dan/atau mnurut prosedur administrasi tertentu:
• Pasal 6 ayat (1) Peraturan Pemerintah No 14 Tahun 2016:
Penyelenggaraan Perumahan meliputi:
a. perencanaanPerumahan;
b. pembangunanPerumahan;
c. pemanfaatan Perumahan; dan
d. pengendalianPerumahan.
• Pasal 6 ayat (3) Peraturan Pemerintah No 14 Tahun 2016:
“Rumah sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dibedakan menurut jenis dan bentuknya”.
• Pasal 6 ayat (3) Peraturan Pemerintah No 14 Tahun 2016:
“Bentuk Rumah sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dibedakan berdasarkan hubungan atau keterikatan
antarbangunan meliputi Rumah tunggal, Rumah deret, dan Rumah susun”.
3. Dalam Kaidah tidak mandiri terdapat:

3.1 Kaidah yang bersifat mengkualifikasi/persyaratan:

Dapat ditandai dari bunyi rumusannya yang secara ekspilist menyebutkan beberapa syarat atau
kualifikasi tertentu yang harus dipenuhi berkaitan dengan subyek/obyek yang diaturnya:
Dapat diakitkan dengan pasal 23 Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 : “Pembangunan
Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum Perumahan harus memenuhi persyaratan:
a. kesesuaian antara kapasitas pelayanan dan jumlah Rumah;
b. keterpaduan antara Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum dan Lingkungan Hunian; dan
c. ketentuan teknis pembangunan prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum.