PERENCANAAN BIAYA PADA TAHAP

PERUMUSAN (BRIEF)

PENDAHULUAN
Pada tahapan ini sebenarnya kita tidak menyiapkan atau membuat perencanaan biaya dalam
arti sebenarnya, karena pada tahap ini relative tidak ada produk yang dihasilkan oleh para
Perencana dalam bentuk gambar, spesifikasi ataupun data-data yang berkaitan dengan
ukuran-ukuran bangunan yang dapat dijadikan dasar perhitungan perencanaan biaya. Pada
tahap ini kita akan menemui data-data dalam bentuk angka-angka atau standar-standar baku
tertentu (seperti Hotel bintang 5, bintang 3; Apartemen kelas menengah, mewah dll.). Dari
data-data itulah kita memberikan masukan kepada Pemberi Tugas ataupun Perencana
mengenai perkiraan biaya pembangunannya.

Dari sudut pandang perencanaan sebenarnya pada saat ini tidak ada hal penting yang akan
dihasilkan akan tetai dari tahapan inilah perencanaan akan dikembangkan lebih jauh.
Karenanya, adalah sangat penting bagi para Perencana untuk membuat suatu ‘Rumusan’
yang tepat sehingga keinginan Pemberi Tugas dapat terakomodasikan secara optimum.
Keinginan Pemberi Tugas ini tidak hanya terbatas kepada masalah-masalah teknis saja akan
tetapi juga menyangkut factor biaya. Namun demikian, pada tahap ini faktor biaya jangan
sampai terlalu mempengaruhi perencanaan atau desain, karena jika biaya terlalu mengekang
perencanaan maka akan memberikan pengaruh yang buruk bagi Pemberi Tugas. Pemberi
Tugas akan merasa keinginannya tidak terpenuhi hanya karena pembatasan biaya.

Oleh karenanya peran QS pada tahap ini adalah membantu para Perencana dalam membuat
‘Rumusan’ atau ‘Brief’ dengan memberikan masukan mengenai perkiraan biaya
pembangunan berdasarkan ‘Rumusan’ yang telah ditetapkan. Peran QS dalam memberikan
informasi biaya pembangunan dalam prakteknya tidak terbatas kepada proses pembuatan
‘Rumusan’ saja akan tetapi juga dengan memberikan masukan kepada Pemberi Tugas atas
konsekuensi biaya dari ide-idenya yang diberikan kepada Perencana. Hal ini diperlukan untuk
memberikan suatu ‘Batasan Biaya’ atau ‘Cost Limit’, baik kepada Perencana maupun
kepada Pemberi Tugas dalam mengembangkan ‘Rumusan’ yang telah ditetapkan. Biasanya
pada tahap pengembangan ‘Rumusan’ Pemberi Tugas sering melakukan atau meminta suatu
perubahan, yang kadang sangat drastic, sehingga ‘Batasan Biaya’ tersebut terlampaui. Jika
hal ini terjadi, dan Pemberi Tugas tidak diberitahukan sejak awal tentang teralmpauinya
‘Batasan Biaya’ini maka dia akan merasa bahwa pengembangan ‘Rumusan’ tersebut
dilaksanakan secara tidak benar oleh para Perencana.

Selain itu dengan menyiapkan ‘Rumusan’ yang benar dan kemudian menghargainya ataupun
membuat suatu ‘Batasan Biaya’ akan memberikan gambaran yang lebih baik bagi Pemberi
Tugas dalam memutuskan pelaksanaan ataupun kelanjutan suatu proyek. Jika ‘Batasn Biaya’
yang dibuat QS itu melebihi dari dana yang dialokasikan oleh Pemberi Tugas, maka tindakan
penghematan dari ‘Rumusan’ yang telah dibuat itu harus dilakukan. Begitu juga sebaliknya.
Jika ‘Batasan Biaya’ tersebut masih di bawah dana yang dialokasikan oleh Pemberi Tugas,
maka peningkatan atau penambahan standar ataupun kuantitas dari ‘Rumusan’ yang telah
ditetapkan, dapat dilakukan. Dengan cara ini Pemberi Tugas akan diberi kemungkinan untuk
mengantisipasi tingkat kemewahan dari proyeknya dengan membandingkan antara dana
yang dialokasikan dengan ‘Batasan Biaya’ yang dipersiapkan oleh QS. Jika dana yang
dialokasikan lebih besar dari ‘Batasan Biaya’ maka dia dapat meningkatkan spesifikasi
ataupun kuantitas proyeknya tersebut, begitu juga jika terjadi sebaliknnya. Hal ini akan
memungkinkan Pemberi Tugas untuk memperhitungkan pendapatan dari proyek tersebut.

Jadi pada tahap ini tugas utama QS adalah membantu mempersiapkan, mengembangkan
dan menghargai ‘Rumusan’ yang dibuat oleh para Perencana beserta segala implikasi biaya
yang ditimbulkan.

mirza/course/cp-brief 1
PERKIRAAN AWAL BIAYA PEMBANGUNAN BERDASARKAN LUASAN
Perkiraan biaya ini sangat kasar sifatnya, hal ini dimungkinkan karena kurangnya informasi
yang dimiliki QS, dalam bentuk gambar, spesifikasi dll. Namun demikian hal ini tidak
selamanya terjadi, karena untuk bangunan atau proyek yang bersifat serial (seperti bangunan
sekolah, rumah sakit umum, pabrik dll.) data-data yang diperlukan dapat diambil dari
bangunan yang sejenis yang telah dilaksanakan sebelumnya.

Dalam menyiapkan perkiraan awal biaya berdasarkan luas lantai, pengalaman QS ikut
menentukan keakurasian pembuatan perkiraan biaya ini dan dalam mengevaluasi hasil
perencanaan. Hal ini akan sangat membantu untuk menilai apakah suatu desain cukup
memadai atau suatu desain direncanakan secara berlebihan atau sebaliknya. Karenanya
pengetahuan QS dalam semua aspek pembangunan (seperti struktur, arsitektur, mekanikal
dan elektrikal) sangatlah diperlukan.

Hal lain yang harus diingat dalam menyiapkan biaya pembangunan pada tahap ini adalah
bahwa seorang QS tidak boleh terpengaruh oleh keinginan pihak-pihak tertentu yang terkait
dalam proyek tersebut atau oleh angka yang dikehendaki Pemberi Tugas. Angka yang
dihasilkan QS haruslah angka yang didapat dari perhitungannya secara independen, karena
untuk hal inilah seorang QS disewa atau dimintakan pendapatnya. Dalam perkiraan awal ini
haruslah dijelaskan hal-hal yang termasuk di dalam perkiraan biaya itu dan hal-hal yang tidak
termasuk di dalamnya.

Hal-hal seperti penyelesaian interior, furnitur, built-in cabinet, peralatan-peralatan,

perlengkapan, mesin-mesin atau peralatan khusus, tirai dan hal-hal lain yang berkaitan
dengan perlengkapan bangunan harus diperhatikan dan dinilai terpisah, jangan ditinggalkan
begitu saja. Hal ini bisa saja dibuatkan dalam bentuk tunjangan lump-sum dan nanti setelah
diketahui detilnya baru diperhitungkan lebiha jauh.

Hal lain yang perlu ditunjukkan keberadaannya secara terpisah dan apakah akan diikutkan
dalam perkiraan biaya awal adalah biaya Perencana (Professional Fees) dan pajak.
Seandainya biaya Perencana dimasukkan dalam perhitungan biaya, maka nilainya
diusahakan nilai sebenarnya dan untuk keseluruhan Perencana dari tahap awal sampai
dengan tahap penyelesaian. Inflasi juga harus disebutkan dalam perkiraan biaya awal
tersebut apakah dimasukkan atau tidak. Selain itu juga harus dijelaskan atau dicantumkan
jika perkiraan biaya itu didasarkan pada harga-harga komponen bangunan pada saat
perkiraan biaya dibuat, karena hal ini akan mempengaruhi besarnya tunjangan yang
diperlukan dalam kaitannya dengan inflasi. Pada keadaan dimana tingkat inflasi, atas barang-
barang komponen konstruksi, yang tidak stabil pencantuman kualiffikasi bahwa perkiraan
biaya dibuatberdasrkan harga pada saat perkiraan biaya dibuat akan menjadi suatu hal yang
esensial, karena besar kemungkinan nilai biaya pembengunan pada saat perkiraan biaya
dibuat dengan pada saat penyelesaian akan sangat berbeda. Satu hal lain yang juga perlu
diingat adalah bahwa perkiraan biaya awal pembangunan ini diharapkan dapat menunjukkan
angka akhir dari komitmen Pemberi Tugas pada saat proyeknya selesai. Jadi sedapat
mungkin untuk memasukkan semua faktor yang menyusun atau membentuk dan
mempengaruhi biaya pembangunan suatu proyek. Namun, pada beberapa proyek tertentu
seperti proyek pemerintah, Pemberi Tugas hanya mengharapkan bahwa angka perkiraan
biaya tersebut akan sesuai atau mendekati angka pemasukkan penawaran pada saat lelang.

Perkiraan awal biaya pembangunan pada tahap ini akan sulit dihubungkan dengan perkiraan
biaya pada tahap selanjutnya dari tahapan perencanaan, kecuali dari nilai total biaya
pembangunan. Hal ini terjadi karena pada tahap ‘Rumusan’ ini perkiraan biaya dibuat
berdasarkan data-data yang masih bersifat umum (seperti luas lantai, jumlah kamar, jumlah
fasilitas dsb.) untuk kemudian dikalikan dengan suatu harga satuan yang juga bersifat umum
atau gabungan dari beberapa unsure biaya (all-in rates). Namun demikian angka perkiraan
biaya yang dihasilkan pada tahap ini haruslah cukup akurat, dalam arti angka akhir perkiraan
biaya, karena angka inilah yang sering atau akan diingat oleh Pemberi Tugas sebagai
patokannya dalam menentukan kelanjutan proyek tersebut.

mirza/course/cp-brief 2
Karena, demikian pentingnya angka akhir tersebut maka QS haruslah berhati-hati dalam
menggunakan data yang ada. Hal pertama yang harus diperiksa sbelum menyiapkan atau
membuat perkiraan biaya awal adalah luasan bangunan. Dalam menggunakan data luasan
bangunan QS harus memeriksa apakah data yang ada itu merupakan luasan yang dihitung
berdasarkan:

a. Luas total bangunan, yang dihitung dari bagian luar dinding luar dan termasuk semua
lubang (tangga, lubang lift, vide, dinding dalam dll.)

b. Luas total bangunan yang dihitung berdasarkan Standard Form of Cost Analysis atau
yang biasa disebut Gross Internal Floor Area (GIFA).

c. Luasan seperti butir (a) dan (b) tetapi tidak termasuk lubang, area sirkulasi dll.

d. Luas bersih dari lantai yang disewakan (Nett Internal Floor Area).

Luas yang biasa digunakan dalam perhitungan pembuatan perkiraan biaya adalah luas
‘Gross Internal Floor Area’ (GIFA). Namun demikian ada hal-hal yang sampai saat ini masih
terus diperdebatkan untuk dimasukkan dalam GIFA, yaitu areal atrium atau ruangan terbuka
(tanpa dinding) di lantai dasar yang digunakan sebagai tempat parkir. Secara teoritis menurut
definisi ‘Standard Form of Cost Analysis’ luasan tersebut tidak termasuk di dalam GIFA,
namun pada bentuk perencanaan saat ini areal tersebut sering mendapatkan porsi yang
cukup besar, kalau tidak signifikan. Karenanya dalam menghitung luasan bangunan, QS
harus konsisten dalam menggunakan data luasan, apakah tetap mengikutkan atrium dan
areal tanpa dinding di lantai dasar (atau balkon) atau tidak. Hal ini akan sangat berpengaruh
pada saat kita mengalikannya dengan harga satuan (yang kemungkinan tidak mengikutkan
luasan atrium dll.) yang kita ambil dari proyek sebelumnya.

Hal selanjutnya yang perlu kita gunakan secara hati-hati adalah Harga Satuan. Untuk
mendapatkan harga satuan yang cukup akurat sebaiknya kita gunakan data dari suatu proyek
yang serupa yang telah diselesaikan (kalau bisa dari proyek yang kita ketahui secara baik
ataupun dari data-data yang ada di kantor). Namun demikian, harga satuan tersebut harus
tetap disesuaikan, tidak hanya karena harga tersebut berasal dari waktu yang berbeda tetapi
juga karena beberapa faktor berikut:-

1. Kondisi pasar
2. Ukuran, jumlah lantai dll.
3. Tingkat spesifikasi.
4. Hal-hal yang termasuk dan tidak termasuk.
5. Instalasi pelayanan.
6. Lokasi dan kondisi pondasi.
7. Faktor-faktor lain.

1. Kondisi Pasar

Penyesuaian harga satuan dari faktor ini berkaitan dengan adanya perubahan harga
bahan bangunan, peralatan, buruh dan biaya-biaya penunjang lainnya (seperti
transportasi, BBM, listrik dll.) dan juga berkaitan dengan cara pelelangan. Perubahan
tersebut adalah antara harga satuan dari proyek terdahulu (yang kita gunakan sebagai
dasar) ke harga satuan yang kita persiapkan sekarang atau ke waktu pelelangan dari
proyek baru yang kita rencanakan.

Hal termudah untuk membuat penyesuaian atas kondisi pasar ini adalah dengan
menggunakan ‘Indeks Biaya’ (jika ada). Akan tetapi jika harga-harga yang kita gunakan
berasal dari proyek serupa yang belum terlalu lama diselesaikan, maka cara termudah
adalah dengan menggunakan peresentase. Adapun persentase kenaikan atau
perubahan itu akan sangat bergantung kepada spesifikasi, peralatan dan buruh. Jika
proyek baru yang kita rencanakan ini diperkirakan akan menggunakan bahan-bahan yang
lebih mahal dari proyek yang terdahulu maka porsi persentase penyesuaian akan lebih
banyak kepada perubahan spesifikasi.

mirza/course/cp-brief 3
 Dalam menggunakan data dari proyek terdahulu kita harus mengambil angka akhir yang
didapat dari ‘Perhitungan Akhir’ (Final Account) termasuk juga biaya-biaya yang berkaitan
dengan Provisional Sums, Prime Costs, Co-ordination Fees, Preliminaries dll.

Sebagai contoh kita ambil harga satuan dari proyek terdahulu katakana adalah USD.
2
650/m ditambah penyesuaian berdasarkan kondisi pasar sebesar 10% maka harga
2
satuan barunya adalah USD. 715/m .

2. Ukuran, Jumlah Lantai dll.

Ukuran, bentuk dan jumlah lantai yang berbeda antara data yang kita gunakan sebagai
dasar dengan proyek yang sedang kita rencanakan biayanya akan mengakibatkan
diperlukannya penyesuaian harga satuan. Sebagi contoh, bentuk yang berbeda yang
menyebabkan adanya perbedaan luasan dinding penutup akan mengurangi nilai harga
satuan elemen yang berkaitan dengan luasan dinding penutup. Perbedaan luasan tapak
juga akan mengurangi atau menambah harga satuan elemen fondasi, struktur dan
lainnya yang berkaitan dengannya. Perbedaan jumlah lantai juga akan menyebabkan
penyesuaian harga satuan, karena sesuai dengan aturan umum yang menyatakan bahwa
makin tinggi bangunan makin mahal biaya pembangunannya.

Namun demikian kita juga harus mempertimbangkan bahwa pada tahapan ini kita hanya
membuat suatu perkiraan awal biaya pembangunan dan belum membuat suatu perkiraan
biaya yang cukup detil dan akurat, karenanya jika perbedaan yang berkaitan dengan
ukuran, jumlah lantai dll. tidak terlalu besar maka hal itu dapat kita abaikan. Pada tahap
ini yang ingin kita dapatkan adalah suatu nilai perkiraan awal yang sifatnya kurang lebih
dan lebih merupakan angka acuan dasar dari suatu proyek yang kita rencanakan.

Hal lain yang harus kita pertimbangkan untuk penyesuaian harga dari faktor ini adalah
peruntukan bangunan (untuk proyek pembangunan campuran atau mixed development)
seperti bagian bawah sampai dengan lantai tertentu untuk toko atau pusat perbelanjaan
dan lantai lainnya untuk hotel, kantor atau mungkin apartemen. Pada proyek seperti ini
pertimbangan penyesuaian harga tidak terbatas hanya pada luasan, ukuran dan jumlah
lantai saja tetapi juga harus pada apa yang biasa disebut ‘Çost Profile’. Hal ini
disebabkan karena setiap peruntukan mempunyai karakter biaya tersendiri, seperti took
atau pusat perbelanjaan tidak membutuhkan penyelesaian bagian dalam (untuk bagian
tokonya, karena biasanya akan dikerjakan oleh penyewa atau pemilik toko) sedangkan
untuk hotel atau apartemen memerlukan biaya untuk penyelesaian bagian dalam. Oleh
karena itu jika data harga satuan yang kita gunakan bebeda peruntukannya dengan yang
sedang kita rencanakan, maka penyesuaian jelas harus dilakukan.

Sebagai contoh harga satuan yang kita gunakan pada butir 1 di atas (USD. 715/m2)
adalah untuk suatu pembangunan campuran (mixed development) dimana 25% dari total
areal toko. Seperti dijelaskan di atas bahwa toko tidak memerlukan penyelesaian dalam
(lantai, dinding maupun langit-langit). Diperkirakan biaya untuk elemen penyelesaian
dalam adalah USD. 100/m2. Sedangkan untuk proyek yang kita rencanakan ini areal took
hanya mencakup kurang lebih 1/6 areal keseluruhan. Maka penyesuaian harganya
adalah:-

Proyek lama
2
Toko : (25% x 2000 m ) x [USD. 715 – (75% x USD. 100)]
2
500 m x USD. 640 = USD. 320,000
2
Sisa : (75% x 2000 m ) x [USD. 715 + (25% x USD. 100)]
2
1500 m x USD. 740 = USD. 1,100,000
USD. 1,420,000
2
Penyesuaian harga (lama) = USD. 1,420,000 : 2000 m
2
= USD. 710 /m

mirza/course/cp-brief 4
 Proyek Baru
2
Toko : (16.7% x 3000 m ) x USD. 640 = USD. 320,640
2
Sisa : (83.3% x 3000 m ) x USD. 740 = USD. 1,849,260
USD. 2,169,900
2
Penyesuaian harga (baru) = USD. 2,169,900 : 3000 m
2
= USD. 723 /m

3. Tingkat Spesifikasi

Penyesuaian harga atas tingkat spesifikasi ini berkaitan dengan perubahan beberapa
spesifikasi dari spesifikasi proyek yang lama (yang digunakan sebagai dasar) ke
spesifikasi untuk proyek yang baru. Penyesuaian harga ini juga harus mepertimbangkan
faktor waktu (inflasi) antara harga dasar yang kita gunakan ke waktu pelaksanaan proyek
yang baru. Namun demikian perlu diingat bahwa penyesuaian yang berkaitan dengan
tingkat spesifikasi harus dibedakan dnegan penyesuaian harga karena inflasi, seperti
dijelaskan pada butir 1 di atas.

Untuk menyederhanakan penyesuaian harga maka sebaiknya penyesuaian antara tingkat

spesifikasi dank arena inflasi dibuat terpisah. Kita dapat menyesuaikan harga
berdasarkan perbedaan tingkat spesifikasi terlebih dahulu untuk kemudian kita sesuaikan
lagi berdasarkan tingkat inflasi pada akhir perhitungan atau sebaliknya kita sesuaikan
harga berdasarkan tingkat spesifikasi sekaligus disesuaikan dengan perubahan karena
inflasi.

Untuk menyesuaikan harga karena adanya peningkatan maupun penurunan tingkat

spesifikasi, biasanya kita hanya menambahkan satu tunjangan terhadap elemen yang
hendak ditingkatkan maupun diturunkan spesifikasinya untuk kemudian dibagi secara
proporsional terhadap GIFA. Hal ini akan sangat sederhana untuk elemen lantai, tetapi
akan sedikit kompleks untuk elemen dinding, jendela maupun pekerjaan instalasi
mekanikal dan elektrikal. Karenanya, langsung maupun tidak langsung pengalaman akan
sangat membantu dalam menyesuaikan harga untuk faktor ini.

Contoh:-

Dari proyek acuan, kita akan meningkatkan spesifikasi untuk penyelesaian lantai pada
areal kantor dari marmer lokal untuk koridor ke marmer impor. Perbedaan harga antara
2
marmer lokal dan marmer impor kurang lebih USD. 20/m .

Penyesuaian harga karena perubahan ini adalah:-

2 2 2
[(83.3% x 3000 m ) x USD. 20] : 3000 m = USD. 16.70 /m

Atau
2 2 2
2500 m / 3000 m x USD. 20 = USD. 16.70 /m

Dari proyek acuan, kita akan meningkatkan penyelesaian dinding penutup dari cat
bertekstur ke granit impor. Untuk kasus dinding ini kita harus menggunakan asumsi,
karena pada tahap ini kita tidak mempunyai gambar yang dapat kita hitung perkiraan
kuantitasnya. Dari pengalaman luasan dinding biasanya kurang lebih 10% lebih besar
2
dari luas lantai. Jadi perkiraan kuantitas dinding luar adalah 3300 m (110% dari 3000
2
m ). Akan tetapi kita juga harus ingat bahwa tidak seluruh dinding luar akan ditutup
dengan granit impor (sebagian adalah jendela), karenanya kita asumsikan bahwa hanya
kurang lebih 25% dinding luar akan ditutup granit impor. Harga granit impor ini kurang
2
lebih adallah USD. 200 /m .

mirza/course/cp-brief 5
 Penyesuaian harganya adalah:-
2 2 2
(3300 m x USD. 200 x 25%) : 3000 m = USD. 55 /m (dari GIFA)

Jadi total penyesuaian harga karena faktor ini adalah:

2
USD. 723 + USD. 16.70 + USD. 55 = USD. 794.70 /m

4. Hal-hal yang Termasuk (Inklusi dan Eksklusi)

Dari proyek acuan yang kita gunakan haruslah diperiksa hal-hal apa saja yang termasuk
di dalamnya dan hal-hal apa yang tidak termasuk di dalamnya akan tetapi diperlukan
pada proyek yang kita rencanakan ini.

Sebagai contoh, dari proyek acuan kita ketahui bahwa harganya sudah termasuk biaya
untuk pembuatan dinding partisi dan dekorasi untuk areal perkantoran. Sedangkan untuk
proyek yang kita rencanakan ini kita tidak memerlukan dinding partisi dan dekorasi.

Dari proyek terdahulu diketahui biaya pembuatan dinding partisi dan dekorasi adalah
USD. 51,000 (termasuk profit & Attendance). Hal pertama yang harus disesuaikan adalah
menambahkan faktor inflasi terhadap angka tersebut.

USD. 51,000 + tunjangan inflasi sebesar 10% = USD. 56,100

2 2
USD. 56,100 : 1500 m (areal kantor pada proyek terdahulu) = USD. 37.40 /m

Pengurangan yang harus dibuat pada proyek baru adalah:-

2
USD. 37.40 x 2500 m (areal kantor pada proyek baru) = USD. 93,500
2 2
USD. 93,500 : 3000 m (total GIFA) = USD. 31.17 /m

Jadi penyesuaian harga atas faktor ini adalah:-

2
USD. 794.70 - USD. 31.17 = USD. 763.53 /m

5. Instalasi Pelayanan

Instalasi pelayanan pada bangunan modern saat ini, mengambil porsi biaya yang cukup
banyak. Dalam suatu bangunan, dengan ukuran berapa saja, maka akan dengan mudah
kita temukan instalasi pelayanan seperti listrik, pemipaan air bersih, air panas, air kotor,
pendingin udara, pemadam kebakaran sampai ke yang lebih rumit seperti insalasi
pengontrol, lift, instalasi deteksi, instalaasi kamera pengawas danlain-lain. Instalasi
pelayanan ini memerlukan biaya yang tidak sedikit untuk pengadaannya selain juga
memerlukan keahlian khusu baik dalam merencanakan dan pemasangannya. Pada
prakteknya, diperlukan konsultan khusus untuk merencanakannya dan juga kontraktor
pelaksananya. Di banyak negara, perencanaan biaya untuk instalasi pelayanan ini sering
dibuat atau dikerjakan oleh Konsultan Perencana Instalasi. Akan tetapi di Indonesia,
perencanaan biaya untuk instalasi pelayanan dilakukan oleh QS.

Jika Konsultan Perencana instalasi telah membuat perkiraan biaya, maka kita dapat
memintanya untuk kita masukkan ke dalam perencanaan biaya yang sedang kita
persiapkan. Namun, jika Konsultan Perencana instalasi tidak mempersiapkan
perecanaan biayanya, dan ini sering terkadi, karena ini adalah tahap awal dari suatu
perencanaan bangunan, maka kita harus membuat perkiraannya berdasarkan data yang
kita miliki. Perlu diingat di sini jika kita menyiapkan perencanaan biaya untuk instalasi
pelayanan, maka hendaknya apa yang kita rencanakan itu selalu dikonsultasikan dengan
Konsultan Perencana. Akan fatal akibatnya jika kita tidak membicarakannya dan pada

mirza/course/cp-brief 6
 saat anggaran telah disetujui oleh Pemberi Tugas ternyata alokasi anggaran untuk
instalasi pelayanan jauh di bawah perencanaan yang dibuat oleh Konsultan Perencana
Instalasi.

Akan tetapi, selain kelemahan yang disebutkan di atas ada satu kelebihan yang didapat
jika perencanaan biaya instalasi pelayanan dibuat oleh QS, yaitu akan berjalannya fungsi
kontrol, dalam hal biaya, atas perencanaan yang dibuat oleh Konsultan Perencana
Instalasi. Namun demikian, dalam menjalankan perampingan biaya instalasi, QS harus
mengingat bahwa persyaratan Pemberi Tugas mengenai instalasi pelayanan tidak
menjadi tidak terakomodasi. Selain itu juga kita harus mengingat kepentingan Konsultan
Perencana Instalasi yang tersirat di dalam perencanaannya, demi menjaga keutuhan tim
Perencana dan kredibilitas tim.

Dalam menyiapkan perencanaan biaya untuk instalasi pelayanan, selain dari data yang
ada dan informasi dari Konsultan Perencana Instalasi, maka kita dapat mendapatkan
harga instalasi pelayanan dari para pemasok barang atau kontraktor khusus instalasi
pelayanan.

Contoh:

Dari proyek sejenis yang dibangun sebelumnya biaya instalasi pelayanan adalah sebesar
2
USD. 250/m . Biaya tersebut mencakup seluruh biaya instalasi pelayanan dengan
spesifikasi instalasi listrik dari PLN dengan didukung generator sebagai cadangan daya,
instalasi pendingin dengan AC sentral (sistim water cooled), instalasi deteksi kebakaran
sistim addressable dan instalasi pemadam kebakaran standar NFPA.

Untuk proyek baru direncanakan dengan menggunakan instalasi pelayanan sebagai

berikut, instalasi listrik dari PLN dengan didukung generator, instalasi AC sentral dengan
menggunakan sistim split duct – VRV, instalasi deteksi kebakaran dengan sistim
konvensional dan instalasi pemadam kebakaran standar DKI.

Dengan mendasarkan data proyek lama, maka untuk proyek baru biaya instalasi
pelayanan harus disesuaikan, sebagai berikut:-
2
a. Data biaya instalasi lama = USD. 250 / m
2
b. Penyesuaian instalasi AC (water cooled ke VRV) = (USD. 25) / m
2
c. Penyesuaian instalasi deteksi kebakaran = (USD. 5) / m
2
d. Penyesuaian instalasi pemadam kebakaran = (USD. 10) / m
2
Biaya instalasi proyek baru = USD. 210 / m

6. Lokasi dan Kondisi Pondasi

Lokasi proyek secara langsung juga akan mempengaruhi biaya proyek. Lokasi di tengah
kota atau di area protokol tentu saja memerlukan ekstra biaya pengangkutan material
(baik yang berkaitan dengan waktu maupun metoda), jika dibandingkan dengan lokasi di
area sub-urban atau di pinggir kota. Kondisi lahan juga akan mempengaruhi biaya proyek
baik langsung maupun tidak langsung. Lokasi proyek di tanah berawa atau pinggir laut
mempunyai efek biaya pelaksanaan pekerjaan yang berbeda jika dibandingkan di lokasi
dengan tanah stabil. Lokasi tanah berkontur juga mempunyai pendekatan yang berbeda
dalam pelaksanaannya jika dibandingkan dengan lokasi bertanah datar. Hal tersebut
pastinya mempengaruhi biaya pelaksanaan dan/atau biaya infrastruktur proyek.

Kondisi tanah pastinya akan mempengaruhi tipe dan desain pondasi. Kondisi tanah lunak
akan memerlukan sistim pondasi dengan menggunakan tiang bor (replacement piled
foundation). Kondisi tanah keras bercadas kemungkinan memerlukan ekstra biaya untuk
pre-boring sebelum tiang pancang bisa dimasukkan (displacement piled foundation).
Karenanya, jika kita menggunakan data biaya pembangunan dari proyek sebelumnya
pastikan kita menggunakan dasar lokasi dan kondisi pondasi yang sama, jika tidak maka
penyesuaian atas data tersebut harus dilakukan.

mirza/course/cp-brief 7
7. Faktor Lain

Faktor lain yang mempengaruhi biaya proyek adalah faktor-faktor yang berkaitan dengan
daerah, cuaca, tingkat inflasi, sumber daya manusia, peralatan, tingkat kekhususan
desain, peraturan daerah, metode pelaksanaan dan hal-hal lain yang berkaitan dengan
pelaksanaan proyek. Faktor lain ini biasanya hanya bersifat sementara dan sangat
spesifik pada suatu proyek. Karenanya penyesuaian data lama untuk mengakomodasi
hal ini biasanya berupa tunjangan overhead. Penyesuaian overhead ini dalam banyak hal
sangat dipengaruhi oleh pengalaman dari pada suatu pendekatan matematis.

Waktu pelaksanaan proyek juga akan mempengaruhi biaya proyek. Karenanya sedini
mungkin waktu pelaksanaan sudah harus diperkirakan. Makin ketat jadual pelaksanaan
makin banyak biaya ekstra yang harus dikeluarkan.

Setelah semua faktor yang disebutkan di atas disesuaikan dan angka baru didapat, seringkali
angka tersebut mengejutkan, baik karena lebih rendah maupun lebih tinggi dari kemampuan
Pemberi Tugas. Jika hal ini terjadi Pemberi Tugas hampir pasti, terutama jika penyesuaian
tersebut melebihi kemampuannya, minta biaya tersebut dikurangi. Untuk mengurangi
estimasi awal ini kita harus sangat berhati-hati, karena apa yang kita buat atau kita sajikan
masih mengandung banyak asumsi umum yang bukan berasal dari suatu perhitungan
matematis. Akan lebih baik jika kita mengubah estimasi awal tersebut dalam bentuk
tunjangan atau pengurangan yang dikaitkan dengan satu alasan, seperti penurunan
spesifikasi, luasan bangunan maupun fungsi bangunan. Jangan mengurangi estimasi awal
ini tanpa suatu alasan yang jelas, karena selain reputasi si pembuat estimasi yang
dipertaruhkan namun juga kelanjutan proyek tersebut menjadi taruhannya. Akan lebih
bijaksana, sebenarnya, bagi Pemberi Tugas untuk membiarkan estimasi awal ini berkembang
sesuai dengan berjalannya desain. Makin majunya desain bangunan makin akurat pula
estimasi yang bisa dihasilkan.

mirza/course/cp-brief 8
 ESTIMASI AWAL BIAYA KONSTRUKSI

Proyek : Gedung Kantor, Jakarta

Tanggal estimasi : 31 Juli 2000
Luas gross : 3000 m2

Dasar Estimasi :
2
Gedung kantor, Jakarta (1998) : USD. 650 / m

Penyesuaian :
2
1. Kondisi Pasar (+ 10%) : USD. 65 / m
2
2. Ukuran, Jumlah Lantai dll. : USD. 13 / m
2
3. Tingkat spesifikasi : USD. 72 / m
2
4. Hal-hal yang termasuk dan tidak termasuk : (USD. 31) / m
2
5. Instalasi pelayanan : (USD. 40) / m
2
6. Lokasi dan tipe pondasi : (USD. 5) / m
2
Sub-Total : USD. 724 / m
2
7. Faktor lain (waktu pelaksanaan, lelang dll) + 2% : USD. 15 / m
2
Total penyesuaian biaya konstruksi : USD. 739 / m

Kualifikasi :

a. Biaya di atas belum termasuk PPN 10%

b. Biaya di atas belum termasuk harga tanah, pengelolaan proyek dan perijinan.
c. Biaya di atas belum termasuk biaya penyambungan utilitas.
d. Dan lain-lain

mirza/course/cp-brief 9