MODUL

SISTEM TATA GUNA LAHAN

CHAPTER 4

Fera Lestari, S.T,M.T. | Pengantar Rekayasa Transportasi | Teknik Sipil UTI

UMUM
Indonesia merupakan Negara yang luas, terdiri dari beribu pulau dengan jumlah penduduk yang
besar. Semakin meningkatnya pertumbuhan jumlah dan kebutuhan penduduk, semakin meningkat
pula kebutuhan tempat atau lahan untuk tempat kegiatan dan tentunya prasarana untuk menunjang
dalam memenuhi kebutuhan tersebut. Tidaklah berlebihan jika dikatakan bahwa lingkungan identik
dengan lahan. Sikap serta kebijaksanaan masyarakat terhadap lahan akan menentukan aktifitasnya.
Aktifitas itulah yang akan meninggalkan bekas di atas lahan.

Seiring dengan perkembangan waktu, transportasi dan pengunaan lahan menjadi satu bagian yang
tidak terpisahkan. Dalam konteks perencanaan, transportasi dan penggunaan lahan memiliki tujuan
yang terarah dan spesifik. Di dalam sistem transportasi, tujuan perencanaan adalah menyediakan
fasilitas untuk pergerakan penumpang dan barang dari satu tempat ke tempat lain atau dari berbagai
pemanfaatan lahan. Sedangkan di dalam penggunaan lahan, tujuan dari perencanaan adalah untuk
tercapainya fungsi bangunan dan harus menguntungkan. Melalui makalah ini, kami berusaha untuk
memberikan persepsi atau pandangan serta ulasan secara lebih mendalam mengenai aktifitas
penggunaan lahan dalam kaitannya dengan aktifitas transportasi. Apakah transportasi menjadi
faktor yang mempengaruhi terjadinya perubahan aktifitas penggunaan lahan, ataukah sebaliknya,
penggunaan lahan menjadi faktor yang mempengaruhi aktifitas transportasi. Pada konteks ini, kami
juga akan memberikan ulasan singkat mengenai faktor utama yang mempengaruhi perubahan tata
guna lahan dan aktifitas transportasi baik itu di perkotaan maupun di pedesaan.
Kota dikenal dengan banyaknya permasalahan yang kompleks yang terdapat didalamnya, dimana
terdapat kecenderungan bahwa berkembangnya suatu kota bersamaan pula dengan berkembangnya
masalah transportasi yang terjadi, sehingga masalah ini akan selalu membayangi perkembangan
suatu wilayah perkotaan.
Wilayah perkotaan dari tahun ke tahun telah berubah sebagai akibat terjadinya pergeseran yang
dramatis dari lahan pertanian menjadi daerah bisnis “terjadi perubahan fungsi guna lahan”. Daerah
– daerah tersebut saat ini menjadi pusat-pusat kegiatan financial dan peluang-peluang bisnis yang
ekstensif yang kompleksitas dan diversitasnya mengalami siklus perubahan akibat beragam
pengaruh social dan ekonomi. Dengan terjadinya perubahan fungsi lahan yang sering kita temui di
suatu kota dimana tata guna lahan yang ada tidak sesuai dengan rencana tata ruang yang telah
dibuat. (Sujarto, 2001:139)
Ada beberapa hal yang menjadi faktor utama dari timbulnya masalah tersebut, adalah sebagai
berikut;
1. Bahwa karena dinamika masyarakat yang menyebabkan perubahan yang cepat di dalam system
nilai dan kebutuhan masyarakat sering proses penyusunan terdahului oleh perkembangan yang
terjadi di dalam masyarakat. Hal ini menyebakan tidak sesuainya rencana dan kenyataan nyata
manakala suatu rencana selesai disusun.
2. Kelanggenang suatu rencana kota dalam arti konsekuen dan konsistennya pembangunan kota
dengan rencana kota sangat ditentukan juga oleh konsekwenan dan kekonsistenan pengelola kota
dan masyarakat dalam memegang arahan pembangunan yang ditetapkan. Adanya saling
ketergantungan antara tata guna lahan dan system transportasi, sehingga pola guna lahan dan
system transportasi tidak dapat dipisahkan. Kegiatan transportasi yang terwujud
pada hakikatnya adalah kegiatan yang menghubungkan dua lokasi guna lahan .Salah satu tujuan
utama perencanaan setiap tata guna lahan atau system transportasi adalah untuk menjamin adanya
keseimbangan yang efisien antara aktivitas guna lahan dengan kemampuan transportasi (Blunden
dan Black, 1984;ASCE, 1986 dalam Khisty dan Lall, 2003: 74).

Fera Lestari, S.T,M.T. | Pengantar Rekayasa Transportasi | Teknik Sipil UTI

PAGE 1
Permasalahan ini bukan saja menyangkut pada kenyamanan system transportasi yang terganggu
(kepadatan, kemacetan, keterlambatan, parkir dll), namun juga dapat meningkatkan pencemaran
lingkungan melalui gas buangan dari kendaraan bermotor serta merupakan suatu bentuk
pemborosan energy yang sia-sia.
Permasalahan transportasi ini merupakan suatu permasalahan kompleks yang melibatkan banyak
aspek, pihak dari system yang terkait sehingga pemecahan permasalahan tersebut memerlukan suatu
pemecahan yang comprehensive dan terpadu yang melibatkan semua unsur dan actor dalam
pembangunan kota.

TATA GUNA LAHAN DENGAN TRANSPORTASI

Berdasarkan berbagai sumber referensi yang kami pergunakan, definisi Tata guna Lahan dan
Transportasi adalah sebagai berikut.
TATA GUNA LAHAN

Menurut Vink (1975), ”Lahan merupakan suatu wilayah tertentu di atas permukaan bumi, khususnya
meliputi semua benda penyusun biosfer yang dapat dianggap bersifat menetap atau berpindah
berada di atas dan di bawah wilayah tersebut, meliputi atmosfer, tanah, batuan induk, topografi, air,
tumbuhan-tumbuhan, binatang, serta akibat-akibat kegiatan manusia pada masa lalu maupun
sekarang, yang semuanya memiliki pengaruh nyata terhadap tata guna lahan oleh manusia, pada
masa sekarang maupun masa yang akan datang”. Lahan merupakan bagian permukaan bumi yang
bermanfaat bagi kehidupan manusia terbentuk secara komplek oleh faktor-faktor fisik maupun non
fisik yang terdapat di atasnya.
Sedangkan definisi tata guna Lahan menurut Malingreau (1978), ”Pengunaan Lahan adalah segala
macam campur tangan manusia, baik secara menetap ataupun berpindah-pindah terhadap suatu
kelompok sumberdaya alam dan buatan, yang secara keseluruhan disebut lahan, dengan tujuan
untuk mencukupi kebutuhan baik material maupun spiritual, ataupun kebutuhan kedua-duanya”.

TRANSPORTASI

Mengenai definisi Transportasi adalah perpindahan atau pergerakan orang, barang, informasi, untuk
tujuan spesifik dari area atau satu tempat ketempat lain. Transporasi merupakan sebagai sesuatu hal
yang berhubungan dengan pemindahan orang atau barang dari suatu tempat asal ke tempat tujuan.
Menurut Morlok(1978), dalam pengertian yang lengkap, transportasi didefinisikan sebagai” suatu
tindakan, proses atau hal yang sedang dipindahkan dari suatu tempat ketempat lain”. Pada
prinsipnya, fungsi transportasi adalah untuk menghubungkan orang dengan tata guna lahan,
pengikat kegiatan dan memberikan kegunaan tempat dan waktu untuk komoditi yang diperlukan.

SISTEM TATA GUNA LAHAN−TRANSPORTASI

Sistem transportasi perkotaan terdiri dari berbagai aktivitas seperti bekerja, sekolah, olahraga,
belanja, dan bertamu yang berlangsung di atas sebidang tanah (kantor, pabrik, pertokoan, rumah,
dan lain-lain). Potongan lahan ini biasa disebut tata guna lahan. Untuk memenuhi kebutuhannya,
manusia melakukan perjalanan di antara tata guna lahan tersebut dengan menggunakan sistem
jaringan transportasi (misalnya berjalan kaki atau naik bus). Hal ini menimbulkan pergerakan arus
manusia, kendaraan, dan barang.

Fera Lestari, S.T,M.T. | Pengantar Rekayasa Transportasi | Teknik Sipil UTI

PAGE 2
HUBUNGAN ANTARA TATA GUNA LAHAN DENGAN TRANSPORTASI

Transportasi dan tata guna lahan berhubungan sangat erat, sehingga biasanya dianggap membentuk
satu landuse transport system. Agar tata guna lahan dapat terwujud dengan baik maka kebutuhan
transportasinya harus terpenuhi dengan baik. Sistem transportasi yang macet tentunya akan
menghalangi aktivitas tata guna lahannya. Sebaliknya, tranportasi yang
tidak melayani suatu tata guna lahan akan menjadi sia-sia, tidak termanfaatkan.Penggunaan lahan
adalah hasil akhir dari aktivitas dan dinamika kegiatan manusia dipermukaan bumi yang bukan
berarti berhenti namun tetap masih berjalan (dinamis). Secara umum penggunaan lahan di
Indonesia merupakan akibat nyata dari suatu proses yang lama dari adanya interaksi yang tetap,
keseimbangan dan dinamis, antara aktifitasaktifitas penduduk diatas lahan, dan keterbatasan-
keterbatasan di dalam lingkungan tempat hidup mereka.
Transportasi merupakan sebuah aktivitas manusia yang berlangsung di permukaan bumi.
Transportasi dilakukan atas dasar perbedaan kondisi lingkungan antara daerah satu dengan daerah
yang lain baik itu sosial, ekonomi, budaya, maupun sumberdaya alam. Terdapat hubungan yang
sangat erat antara masyarakat terhadap ruang sebagai wadah kegiatan. Kota sebagai tempat
terpusatnya kegiatan masyarakat, akan senantiasa berkembang baik kuantitas maupun kualitasnya,
sesuai perkembangan kuantitas dan kualitas masyarakat. Hal tersebut merupakan indikator
dinamika serta kondisi pembangunan masyarakat kota tersebut berserta wilayah di sekitarnya.
Keterkaitan Antara Sistem Transportasi dan Pengembangan Lahan merupakan suatu kajian yang
tidak dapat terlepas dari eksistensi ruang dalam studi geografi. Sistem transportasi dan
pengembangan lahan (land development) saling berkaitan satu sama lain. Di dalam sistem
transportasi, tujuan dari perencanaan adalah menyediakan fasilitas untuk pergerakan penumpang
dan barang dari satu tempat ke tempat lain atau dari berbagai pemanfaatan lahan. Sedangkan di sisi
pengembangan lahan, tujuan dari perencanaan adalah untuk tercapainya fungsi bangunan dan harus
menguntungkan. Acapkali kedua tujuan tersebut menimbulkan konflik. Hal inilah yang menjadi
asumsi mendasar dari analisis dampak keruangan untuk menjembatani kedua tujuan di atas, atau
dengan kata lain, Proses perencanaan transportasi dan pengembangan lahan mengikat satu sama
lainnya. Pengembangan lahan tidak akan terjadi tanpa sistem transportasi, sedangkan sistem
transportasi tidak mungkin disediakan apabila tidak melayani kepentingan ekonomi atau aktivitas
pembangunan. Dari asumsi mendasar tersebut, maka perlu kajian yang mendalam mengenai analisis
keduanya (transportasi dan penggunaan lahan).
Efek dari pesatnya perkembangan system transportasai di Negara-negara berkembang seperti
Indonesia diantaranya adalah berkurangnya lahan pertanian subur di sepanjang jalur transportasi,
terjadinya konfersi lahan produktif menjadi lahan terbangun serta terjadinya perubahan dalam segi
kualitas, kwantitas serta pattern atau pola fisik penggunaan lahan secara keruangan. Pada dasarnya,
perubahan yang terjadi ini tidak dapat secara langsung memberikan argumen bahwa factor utama
yang mempengaruhi terjadinya perubahan pola penggunaan lahan adalah adanya sistem transportasi
yang berkembang di kawasan tersebut.

PERANAN TRANSPORTASI DALAM TATA RUANG DAN

WILAYAH
Perencanaan transportasi merupakan bagian yang tak terpisahkan dari perencanaan kota dan
wilayah. Rencana kota tanpa mempertimbangkan keadaan dan pola transportasi yang akan terjadi

Fera Lestari, S.T,M.T. | Pengantar Rekayasa Transportasi | Teknik Sipil UTI

PAGE 3
sebagai akibat dari rencana itu sendiri, akan menghasilkan kesemrawutan lalu lintas di kemudian
hari. Akibat lebih lanjut adalah meningkatnya jumlah kecelakaan, pelanggaran, dan menurunnya
sopan-santun berlalu-lintas, serta meningkatnya pencemaran udara.

TRANSPORTASI DI DALAM LINGKUNGAN PERKOTAAN

Sektor transportasi merupakan salah satu sektor yang sangat berperan dalam pembangunan
ekonomi yang menyeluruh. Perkembangan sektor transportasi akan secara langsung mencerminkan
pertumbuhan pembangunan ekonomi yang berjalan. Namun demikian sektor ini dikenal pula
sebagai salah satu sektor yang dapat memberikan dampak terhadap lingkungan dalam cakupan
spasial dan temporal yang besar.
Transportasi sebagai salah satu sektor kegiatan perkotaan, merupakan kegiatan yang potensial
mengubah kualitas udara perkotaan. Perkembangan perkotaan berjalan secara dinamik, mengikuti
perkembangan sosial-ekonomi perkotaan itu sendiri. Dengan semakin berkembangnya perkotaan
dalam hal wilayah spasial (ruang) dan aktivitas ekonominya, akan semakin besar pula beban
pencemaran udara yang dikeluarkan ke atmosfer perkotaan. Dampak ini akan semakin terasa di
daerah-daerah pusat kegiatan kota. Transportasi yang berwawasan lingkungan perlu memikirkan
implikasi/dampak terhadap lingkungan yang mungkin timbul, terutama pencemaran udara dan
kebisingan.
Ada tiga aspek utama yang menentukan intensitas dampak terhadap lingkungan, khususnya
pencemaran udara dan kebisingan, dan penggunaan energi di daerah perkotaan (Moestikahadi
2000), yaitu:
a. Aspek perencanaan transportasi (barang dan manusia).
b. Aspek rekayasa transportasi, meliputi pola aliran moda transportasi, sarana jalan,
sistem lalu lintas, dan faktor transportasi lainnya.
c. Aspek teknik mesin dan sumber energi (bahan bakar) alat transportasi.

Sistem transportasi di perkotaan adalah faktor utama yang menentukan pola ruang
(spatial pattern), derajat kesemrawutan, dan tingkat pertumbuhan ekonomi dari suatu
daerah perkotaan. Ada tiga jenis utama transportasi yang digunakan orang di perkotaan
(Miller 1985) :
a. Angkutan pribadi (individual transit), seperti mobil pribadi, sepeda motor, sepeda, atau berjalan
kaki,
b. Angkutan masal (mass transit), seperti kereta api, bis, opelet, dan sebagainya.
c. Angkutan sewaan (para transit), seperti mobil sewaan, taksi yang menjalani rute tetap atau yang
disewa untuk sekali jalan, dan sebagainya.
Setiap jenis angkutan mempunyai keuntungan dan kerugian tersendiri. Sistem
transportasi perkotaan yang berhasil, memerlukan gabungan dari cara angkutan pribadi,
massal, dan sewaan, yang dirancang memenuhi kebutuhan daerah perkotaan tertentu.

POLA PERJALANAN DI DAERAH PERKOTAAN

Kebanyakan orang memerlukan perjalanan untuk mencapai tempat-tempat tujuan bekerja,
bersekolah atau ke tempat-tempat pendidikan yang lain, berbelanja, ke tempattempat pelayanan,
mengambil bagian dalam berbagai kegiatan sosial dan bersantai di luar rumah, serta banyak tujuan

Fera Lestari, S.T,M.T. | Pengantar Rekayasa Transportasi | Teknik Sipil UTI

PAGE 4
yang lain. Hal yang utama dalam masalah perjalanan adalah adanya hubungan antara tempat asal
dan tujuan, yang memperlihatkan adanya lintasan, alat angkut (kendaraan) dan kecepatan. Pola
perjalanan di daerah perkotaan dipengaruhi oleh tata letak pusat-pusat kegiatan di perkotaan
(permukiman, perbelanjaan, perkantoran, sekolah, rumah sakit, dan lain lain).

KEBIJAKAN TRANSPORTASI
Pola jaringan jalan dapat mempengaruhi perkembangan tata guna lahan. Jaringan jalan yang
direncanakan secara tepat akan merupakan pengatur lalu lintas yang baik. Jadi ada kaitan antara
perencanaan kota dengan perencanaan transportasi. Perencanaan kota mempersiapkan kota untuk
menghadapi perkembangan dan mencegah timbulnya berbagai persoalan agar kota menjadi suatu
tempat kehidupan yang layak. Sedangkan perencanaan transportasi mempunyai sasaran
mengembangkan sistem transportasi yang memungkinkan orang atau barang bergerak dengan
aman, murah, cepat, dan nyaman, dan mencegah terjadinya kemacetan lalu lintas di jalan-jalan
dalam kota. Penyusunan kebijakan transportasi dilakukan oleh Departemen Perhubungan, setelah
berkoordinasi dengan beberapa departemen lain yang terkait, misal: Departemen Dalam Negeri,
Departemen Pekerjaan Umum, Departemen Pertahanan, dan Departemen Keuangan. Selanjutnya
pelaksanaan dari kebijakan transportasi tersebut dilakukan secara terpadu oleh unsur-unsur
pelaksana di daerah, seperti Dinas Lalu Lintas dan Angkutan Jalan, Dinas Bina Marga, Polisi Lalu
Lintas, dan instansi lain yang terkait, serta pihak swasta (perusahaan perangkutan).

DAMPAK TATA GUNA LAHAN DAN NILAINYA

Di samping dampak transportasi terhadap lingkungan alamiah, terdapat juga dampak terhadap tata
guna lahan dan nilai lahan. Barangkali yang paling nyata dari dampak ini ialah pembebasan lahan
untuk pembuatan jalan baru bagi sarana transportasi; dengan demikian tata guna lahan diubah
untuk keperluan transportasi. Juga perubahan tingkat pelayanan transportasi (dan harga) di suatu
daerah mungkin akan mempengaruhi jenis tata guna lahan tertentu yang tidak akan terjaditanpa
adanya perubahan tadi. Ini mempunyai dampak yang potensial dalam mengubah bukan saja tata
guna lahan secara parsial, tetapi juga melalui perubahan tesebut kualitas kehidupan secara
keseluruhan dari suatu daerah dan nilai lahannya akan berwujud lain.
PERSEBARAN LAHAN DAN DAMPAK RELOKASI
Dengan terjadinya urbanisasidi banyak negara maka kebutuhan untuk mengembangkan kapasitas
transportasi perkotaan akan semakin mendesak. Pengembangan tersebut biasanya akan
membutuhkan tambahan lahan. Walaupun agak mengherankan tambahan lahan tersebut hanya
sedikit pengaruhnya terhadap total area yang disediakan untuk prasarana transpor. Walau demikian,
tambahan lahan tertentu tetap menimbulkan masalah yang muncul. Lahan untuk transpor harus
tersedia secara kontinu dengan minimum lebar tertentu. Untuk prasarana berkapasitas tinggi di
daerah perkotaan biasanya dihindarkan dari gangguan lalu-lintas yang memotong, sehingga harus
mempertinggi atau memperendah elevasi jalur tadi pada lokasi-lokasi tertentu. Ini menyebabkan
hambatan untuk menyeberang di sarana transportasi baru. Hambatanhambatan ini juga akan
mengganggu kehidupan bertetangga, banyak rumah warga yang harus dipindahkan yang
menimbulkan masalah ekonomi sosial tersendiri. Dari segi estetika mungkin prasarana yang
dibangun kurang enak dipandang. Sehingga areal tersebut mungkin kurang enak dihuni. Karena

Fera Lestari, S.T,M.T. | Pengantar Rekayasa Transportasi | Teknik Sipil UTI

PAGE 5
alasan-alasan diatas, maka dewasa ini pembangunan sarana transportasi baru harus
memperhitungkan secara integral dengan
daerah sekitarnya. Dari seluruh dampak akibat dibangunnya suatu prasarana transportasi yang baru,
pembebasan lahan menimbulkan masalah yang paling sulit dan kontroversial. Prinsipnya
pembebasan lahan sama dengan membeli lahan untuk kegiatan ekonomi baru lainnya. Karena
pembangunan sarana transportasi akan memerlukan sebidang lahan yang menerus sepanjang rute
dimana prasaran tadi akan dibangun, maka lahan yang akan dibangun yang harus dibeli hanya laha
pada lokasi tertentu saja dan bukan lahan yang terletak pada sembarang lokasi. Pemerintah telah
memberikan kebebasan kepada penguasa atau badan– badan yang akan membangun prasarana
tersebut untuk membelinya dengan harga pasar yang wajar, tanpa tergantung kemauan pemilik
lahan (hak pemerintah). Hal ini berarti memaksa penduduk untuk pindah dan akan menimbulkan
keadaan yang tidak sehat dan kontroversial. Disamping itu disamping kesukaran dalam menentukan
harga pasar wajar, tentu saja nilai lahan berbeda-beda menurut pemilik.
Masalah lain yang berkaitan dengan pembebasan lahan untuk transportasi adalah bahwa
penggunaan lahan yang baru untuk suatu saran transportasi mempunyai sejumlah karakteristik yang
sering tidak diinginkan oleh lingkungannya. Misalnya, jalan yang baru tadi mungkin akan membuat
sepi jalan-jalan yang lain dan trotoar yang ada dan membelah lingkungan menjadi dua bagian
terpisah. Sebagian sarana transportasi tidak membayar pajak kekayaan, tidak seperti lahan lainnya.
Oleh karena itu pemerintah kota atau badan-badan lain mungkin akan mengalami pengurangan
penghasilan dari pajak bumi atas lahan. Sudah barang tentu apabila harga lahan di sekitar fasilitas
tersebut cukup
Tinggi Untuk mengatasi masalah akibat pembebasan lahan dan relokasi tata guna lahan dikeluarkan
undang-undang yang menentukan cara-cara pembebasan lahan untuk transportasi umum. Dengan
ini diharapkan tidak akan ditemui permasalahan yang mungkin timbul akibat kegiatan tersebut.
Namun demikian terbukti masih banyak ditemui permasalahan di lapangan seperti di perkotaan
tidak cukup lahan pengganti untuk penduduk yang direlokasi, kegiatan bisnis mikro yang apabila
direlokasi mereka akan sangat terpukul dan harus memulai dari awal atau masalah psikologis
terutama bagi mereka yang telah cukup umur bahkan akan kehilangan relasi karena jarak semakin
jauh. Dengan semua masalah ini tidak pelaklagi terdapat berbagai tantangan keras bagi
pembangunan fasilitas transportasi baru apabila fasilitas ini memerlukan relokasi penduduk atau
perekonomian. Akan tetapi ketentuan mengenai kompensasi finansial terhadap pertimbangan
masalah masing-masing penduduk serta bantuan-bantua untuk relokasi akan dapat membantu
mengatasi kesulitan tersebut.
NILAI LAHAN
Wajar kiranya bahwa perbaikan pelayan tarnsport di suatu daerah akan mengakibatkan naiknya nilai
lahan itu, apabila kondisi lainnya tidak berubah. Pedagang akan memandang kemudahan transpor
ke tempat lain mereka sebut aksesibilitas; denga sebidang lahan akan bertambah dengan
meningkatnya pelayanan sisitem transportasi dan karena itu harga lahan tadi akan meningkat pula.
Contoh sederhana memeperlihatkan dua karakteristik penting perbaikan transportasi. Pertama,
pengurangan biaya transportasi membuat pendapatan akan tersedia untuk pemakaian lainnya yang
dapat pula mengikuti peningkatan pengeluaran untuk rumah. Kedua, pengurangan biaya transpor
pada umumnya akan membawa lebih banyak lahan yang dapat dipakai untuk pemukiman atau
kegiatan ekonomi lainnya dengan akibat kepadatan pemakaian rata-rata akan berkurang. Ketiga,
walaupun harga sebagian lahan akan meningkat sebagai akibat dari perbaikan transportasi namun
harga lahan yang lokasinya tidak dipengaruhi perbaikan transportasi tadi mungkin akan menurun.
Hal ini dapat terjadi walaupun perbaikan dapat mengurangi biaya transportasi atau menambah
aksesiilitas ke seluruh bidang lahan karena beberapa lahan mungkin akan lebih dipengaruhi secara
positif daripada yang lainnya. Walaupun model yang lebih rinci dan realistik akan menerangkan hal
ini dan hal-hal lainnya secara lebih jelas dan lengkap namun contoh sederhana ini telah dapat

Fera Lestari, S.T,M.T. | Pengantar Rekayasa Transportasi | Teknik Sipil UTI

PAGE 6
menggambarkan beberapa pengaruh utama dari perbaikan transport terhadap nilai lahan.
Pertambahan nilai lahan pada lajur atau area yang berdekatan langsung dengan jalan bebas
hambatan biasanya beberapa kali lebih besar dari pertambahan nilai lahan area yang jauh dari jalan
bebas hambatan. Hal ini membuktikan bahwa perbaikan transport akan meningkatkan nilai lahan.
Oleh karena itu akan memberikan keuntungan kepada masyarakat dengan cara tersebut, disamping
keuntungan transportasi yang dapat dinikmati secara lebih langsung dan cepat. Namun demikian
ada kemungkinan peningkatan nilai lahan yang berdekatan dengan peningkatan transportasi
sebenarnya adalah pengalihan nilai lahan yang jauh dari peningkatan transportasi tersebut; lahan
yang berkurang nilainya sebagai akibat peningkatan tersebut. Juga ada kemungkinan bahwa
peningkatan nilai lahan hanyalah berupa penghematan biaya transport yang berasal dari fasilitas
baru tersebut dan dengan demikian peningkatan nilai lahan ini sebenarnya adalah cara lain untuk
mengukur pengaruh yang menguntungkan yang sama seperti pengurangan waktu perjalanan dan
biaya transportasi lainnya. Sejauh mana peningkatan nilai lahan itu merupakan pengalihan
penurunan nilai lahan di tempat lainnya dan sejauh mana peningkatan itu mencerminkan perubahan
biaya transportasi orang-orang yang tempatnya berdekatan dengan fasilitas baru itu, namun
pertanyaan itu sulit untuk dijawab.
Pembahasan selanjutnya lebih kami arahkan pada analisis dampak penggunaan lahan terhadap
perkembangan transportasi tentunya dalam konteks keruangan. Pengembangan lahan yang sudah
ada (existing use) merupakan informasi yang paling penting pada perencanaan perluasan.
Perencanaan perluasan salah satunya diarahkan pada pengembangan transportasi yang lebih
aksesibel sehingga memberikan kemudahan dalam pergerakan barang, jasa, informasi, serta
manusia. Perkembangan suatu kawasan, harus ditunjang dengan peningkatan kualitas serta
kuantitas dari transportasi itu sendiri. Transportasi dalam sudut pandang ini meliputi sarana dan
prasarana seperti jalan dan moda sarana transport.
Perencanaan pembangunan kawasan sangat mempengaruhi pola pergerakan, dimana penggunaan
lahan dan rencana distribusi spasialnya merupakan penentu dalam pangadaan prasarana dan sarana
transportasi yang menyebabkan terjadinya interaksi. Hal yang penting dalam melancarkan interaksi
antara tata guna lahan dengan kebutuhan transportasi yang dapat mendukung aktifitas yang
terdapat pada masing-masing tata guna lahan tersebut. Untuk itu perencanaan tata ruang perlu
mendapat perhatian bersama oleh intansi terkait, dari berbagai aktifitas tata guna lahan tersebut
orang perlu melakukan perjalanan dengan menggunakan sarana dan jaringan transportasi yang ada
sehingga mengakibatkan terjadinya arus orang, kendaraan, barang dan jasa dari dan ke aktivitas tata
guna lahan yang ada.
Faktor utama yang berkaitan terhadap terjadinya perubahan penggunaan lahan serta kaitannya
dengan transportasi yaitu: Kedekatan dengan Pusat Kota sebagai pusat dari aktifitas masyarakat.
Pusat Kota atau yang lebih dikenal dengan CBD (Central Business Distric) merupakan pusat dari
seluruh aktifitas ekonomi, pemerintahan, pendidikan, dan social. Hal ini yang mendorong
perkembangan penggunaan lahan dan transportasi. Berkembangnya suatu kawasan baik itu di
perkotaan maupun di perdesaan pada dasarnya mengarah pada kedekatan terhadap pusat atau
centralnya, dalam hal ini dikenal dengan ”Towns” untuk perkotaan dan ”Countryside” untuk
perdesaan. Kedekatan dengan pusat atau CBD, memberikan dampak positif baik dalam memperoleh
pelayanan publik maupun dampak ’tricle down effect’. Berdasar kedua argumen tersebut, maka perlu
pengkajian ulang mengenai apa yang menjadi factor yang mempengruhi perkembangan suatu
transportasi sehingga berdampak pada perubahan penggunaan lahan ataupun sebaliknya. Pada
dasarnya terdapat satu faktor yang sangat mempengaruh, yaitu:
AKSESIBILITAS.
Setiap upaya peningkatan fasilitas transportasi akan berdampak terhadap perubahan tataguna lahan
apabila tidak ada upaya pengendalian. Pengendalian ini sangat penting agar upaya peningkatan
fasilitas transportasi dapat bermanfaat dan berdayaguna seoptimal mungkin. Aksesibilitas

Fera Lestari, S.T,M.T. | Pengantar Rekayasa Transportasi | Teknik Sipil UTI

PAGE 7
memegang peran penting bagi para pengembang lahan. Acapkali justru para pengembang lahan yang
menciptakan aksesibilitas ke lokasi yang dikembangkan agar kepentingan investasi dapat terwujud.

STUDI KASUS
PERMASALAHAN TRANSPORTASI AKIBAT PERUBAHAN TATA GUNA LAHAN DI
JAKARTA
Jakarta merupakan kota terbesar di Indonesia, sebagai ibukota Negara, posisi Jakarta memegang
posisi sangat penting dalam hal; politik, ekonomi, dan perdagangan. Tidak salah, kalau akhirnya
Jakarta diserbu oleh pendatang (urban) yang berdatangan dari berbagai wilayah di Indonesia.
berdasarkan catatan resmi catatan sipil, tahun 2007, jumlah penduduk Jakarta adalah 7.706.392 jiwa,
sedangkan berdasarkan perkiraan, pada siang hari, penduduk Jakarta bisa mencapai 12 juta jiwa.
Yang menjadi persoalan dimana lahan yang tersedia tidak bertambah akan tetapi jumlah
penduduknya semakin hari semakin meningkat, dengan kata lain maka kebutuhan akan lahan pun
semakin meningkat.
Pengaturan tata guna lahan di Jakarta ini memang menjadi suatu permasalahan yang sangat sulit dan
rumit mengingat pertumbuhan dan perkembangan nilai lahan yang sedemikian tinggi serta
kepadatan bangunan yang sangat tinggi pula. Pengaturan ini sudah diarahkan, baik dalam Jakarta
1965-1985 Master Plan, maupun Jakarta 1985-2005 Structure Plan, namun implementasi-nya masih
seringkali berubah dan tidak sesuai karena adanya berbagai kebutuhan dan kendala. Sebagai contoh
adalah kasus di Kuningan, pada awalnya wilayah ini dalam Jakarta Struktur Plan 2005 diarahkan
untuk pengembangan kawasan campuran, dengan sebagian besar untuk pemukiman kelas atas yang
disediakan untuk para diplomat serta perkantoran. Tetapi sekarang kawasan ini tumbuh menjadi
kawasan perkantoran kelas satu termasuk kantor-kantor komersial. Hal ini terjadi karena lokasi
tersebut yang sangat strategis dibandingkan lokasi lain. Dari aspek accessibility kawasan ini mudah
dicapai dari segala arah, tetapi pelayanan transportasi tidak cukup baik. Jalur lalu lintas sangat padat
terutama pada jamjamsibuk.
Dengan kondisi ini maka kebijaksanaan tata guna lahan di kawasan ini dirumuskan kembali dengan
konsep superblock system dan high rise building. Sebagai dampaknya kebutuhan transportasi
meningkat pesat sedangkan sarananya sangat terbatas, akibatnya kemacetan dan kepadatan lalu
lintas tidak dapat dihindarkan. Dengan luas area 325 ha dan lebih dari setengah juta pekerja, maka
kawasan ini sangat memerlukan alat dan sarana transportasi baru. Namun dalam realitanya,
walau terjadi perubahan fungsi kegiatan (tata guna lahan), kebijaksanaan transportasi
masih mengacu pada Jakarta Struktur Plan 2005, yang jelas-jelas sudah tidak sesuai lagi
dengan kondisi perkembangan yang ada. Hal ini menunjukkan bahwa kebijaksanaan
penggunaaN lahan belum didukung dengan kebijaksanaan pengembangan transportasi.
Dari contoh di atas dapat dilihat bahwa kebijaksanaan tata guna lahan yang baik belum tentu dapat
mendukung pemecahan masalah transportasi, Karena masih ditentukan oleh implementasi-nya
yang banyak dipengaruhi oleh factor-faktor lain yang dianggap lebih penting dan mendesak dari
penataan guna lahan itu sendiri.

Fera Lestari, S.T,M.T. | Pengantar Rekayasa Transportasi | Teknik Sipil UTI

PAGE 8