PBB Pedesaan dan Perkotaan

❑ Masa dan Saat Terutang Pajak

Eko Pramono ❑ Tempat Terutang Pajak
❑ Pendataan
❑ Penetapan Pajak
❑ Penilaian
 Tahun Pajak PBB-P2 adalah jangka waktu 1 (satu) tahun
MASA PAJAK
kalender.

Saat yang menentukan untuk menghitung PBB-P2 yang

SAAT TERUTANG PAJAK terutang adalah menurut keadaan objek PBB-P2 pada tanggal
1 Januari.
Tempat PBB-P2 yang terutang adalah di wilayah Daerah yang
meliputi letak objek PBB-P2

Tempat Terutang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan

Perkotaan adalah di Wilayah Provinsi Daerah Khusus Ibukota
Jakarta.
1. Pemungutan Pajak dan Retribusi dilaksanakan sesuai dengan ketentuan umum dan tata cara
pemungutan Pajak dan Retribusi.
2. Ketentuan umum dan tata cara pemungutan Pajak dan Retribusi meliputi pengaturan mengenai :
a. pendaftaran dan pendataan;
b. penetapan besaran Pajak dan Retribusi terutang;
c. pembayaran dan penyetoran;
d. pelaporan;
e. pengurangan, pembetulan, dan pembatalan ketetapan;
f. pemeriksaan Pajak;
g. penagihan Pajak dan Retribusi;
h. keberatan;
i. gugatan;
j. penghapusan piutang Pajak dan Retribusi oleh Kepala Daerah; dan
k. pengaturan lain yang berkaitan dengan tata cara pemungutan Pajak dan Retribusi.
3. Ketentuan umum dan tata cara pemungutan Pajak dan Retribusi diatur dengan atau berdasarkan
Peraturan Pemerintah.
 Wajib Pajak untuk jenis Pajak yang dipungut berdasarkan penetapan Kepala Daerah, khusus PBB-P2,
Pasal 51
wajib mendaftarkan diri dan/atau objek Pajaknya kepada Kepala Daerah atau Pejabat yang ditunjuk
PP No.35/2023
dengan menggunakan SPOP.

Kepala Daerah atau Pejabat yang ditunjuk melakukan pendataan Wajib Pajak dan objek Pajak untuk
Pasal 52 memperoleh, melengkapi, dan menatausahakan data objek Pajak dan/atau Wajib Pajak, termasuk
PP No.35/2023 informasi geografis objek Pajak untuk keperluan administrasi perpajakan Daerah. Khusus untuk PBB-P2,
meliputi seluruh Bumi dan/atau Bangunan dalam wilayah kabupaten / kota, untuk PBB-P2.

Pasal 54
PP No.35/2023 Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pendaftaran dan pendataan diatur dengan Perkada.

Pendataan dilakukan dengan menggunakan Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP).

SPOP harus diisi dengan jelas, benar dan lengkap serta ditandatangani dan disampaikan kepada Kepala
Pasal 11 Dinas Pelayanan Pajak selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari kerja setelah tanggal diterimanya SPOP
Perda No.16/2011 oleh Subjek Pajak.
Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pendataan dan pelaporan Objek Pajak diatur dengan
Peraturan Gubernur.
 Menggunakan
SPOP.

Pendataan data subjek dan objek

bumi dan/atau bangunan dan
Dinas Pelayanan Pajak melalui Unit perubahannya.
Pemungutan Pajak Daerah (UPPD)
bersama-sama dengan instansi
terkait secara koordinatif melakukan
kegiatan pendataan PBB-P2, meliputi
kegiatan : Menggunakan
Pendataan data harga pasar objek
bumi dan/atau bangunan Format 1 Lampiran
Peraturan Gubernur
ini.
 Pergub No.199/2015 Pendataan data subjek dan objek

penyampaian dan pemantauan pengumpulan SPOP dari hasil pendataan

Pendataan pengembalian SPOP. dan penyampaian oleh Wajib Pajak.
data subjek dan pemutakhiran
objek bumi dan identifikasi objek PBB-P2. basis data inventarisasi SPOP dikelompokkan
/atau bangunan subjek dan berdasarkan jenis obyek.
dan verifikasi data objek PBB-P2. objek PBB-P2.
perubahannya. verifikasi (pencocokan) hasil pendataan
pengukuran bidang objek PBB-
dengan basis data.
P2.
 Pergub No.65/2018 Pendataan data subjek dan objek

Wajib Pajak untuk jenis Pajak PBB-P2 wajib Kantor Suku Badan Kota/Kabupaten. Format formulir
mendaftarkan objek Pajak kepada Kepala Kantor UPPRD. SPOP tercantum
Badan atau Pejabat yang Ditunjuk sesuai pada Format 1a
Tempat lain yang ditunjuk oleh Kepala Badan, Lampiran
ketentuan peraturan perundang-undangan maupun dengan cara mengunduh melalui website
dengan menggunakan SPOP. Peraturan
http: //bprd.jakarta.go.id/ Gubernur ini.

SPOP harus diisi dengan benar, SPOP yang telah diisi menyampaikan secara langsung.
jelas dan lengkap serta wajib oleh Wajib Pajak pengiriman melalui pos tercatat.
Penyampaian
ditandatangani oleh Wajib disampaikan kepada
SPOP.
Pajak atau Penanggung Pajak Kepala UPPRD untuk pengiriman melalui perusahaan
atau kuasanya. jenis Pajak PBB-P2. jasa ekspedisi atau jasa kurir.
 Pergub No.65/2018 Pendataan data subjek dan objek

Wajib Pajak atau Penanggung Pajak atau kuasanya dalam

menyampaikan SPOP harus melampirkan dokumen.

WP Badan WP Orang Pribadi ▪ fotokopi sertifikat tanah atau surat

▪ fotokopi KTP / Kitas / Kitap
Pengurus.
▪ Surat Kuasa bermeterai jika
dikuasakan beserta fotokopi
KTP penerima kuasa.
▪ fotokopi Akta Pendirian dan
perubahannya.
▪ fotokopi paspor pengurus
bagi warga negara asing.
Pengisian SPOP dalam rangka pendaftaran Wajib Pajak atau Objek Pajak dapat dilakukan secara online system.
kavling/girik/lainnya yang dilengkapi
▪ fotokopi KTP / Kitas / Kitap.
dengan surat riwayat tanah dan
▪ Fotokopi Kartu Keluarga.
penguasaan fisik.
▪ Surat Kuasa bermeterai jika
▪ surat pernyataan tidak dalam
dikuasakan beserta fotokopi
sengketa.
KTP penerima kuasa.
▪ surat keterangan lurah (PM1).
▪ fotokopi paspor bagi warga
▪ fotokopi akta jual beli/hibah/waris.
negara asing.
▪ fotokopi SSPD BPHTB yang sudah
disahkan atau divalidasi.
▪ fotokopi izin mendirikan bangunan
atau izin penggunaan bangunan. Diatur dengan
Keputusan
Kepala Badan.
 Pergub No.65/2018 Pendataan data subjek dan objek

SPOP disampaikan dalam jangka waktu paling lama 30

(tiga puluh) hari kerja setelah diterimanya SPOP oleh
Subjek Pajak untuk jenis PBB-P2.

SPOP yang disampaikan ditindaklanjuti oleh UPPRD dengan

melakukan penelitian kelengkapan pengisian formulir dan
lampiran dokumen yang dipersyaratkan.

Wajib Pajak yang tidak menyampaikan SPOP dalam

jangka waktu 30 (tiga puluh) hari kerja setelah diterimanya
SPOP, dikenakan sanksi administrasi berupa denda.
 Pergub
Pendataan data harga pasar objek
No.119/2015

Kegiatan ini dilakukan melalui kegiatan

pengumpulan harga pasar yang diperoleh
dari Kelurahan, agen perumahan/broker, Pemutakhiran
Pendataan
Harga pasar hasil lelang, notaris/PPAT, dan sumber Iain basis data
data harga
bumi dan/atau yang dapat dipertanggungjawabkan. harga pasar
pasar
bangunan. sebagai dasar
objek
bumi penetapan
dan/atau Harga pasar Dilakukan melalui kegiatan pengumpulan DBKB PBB-P2
bangunan. bahan harga pasar bahan bangunan yang secara massal
bangunan. diperoleh dari survei, informasi penawaran dan individual.
harga, harga satuan dari instansi yang
berwenang, dan sumber data Iainnya
yang dapat dipertanggungjawabkan.
 SPOP menerbitkan SPPT
Wajib
Pajak
Gubernur / Pejabat yg ditunjuk SKPD

• Wajib Pajak tidak melakukan Kepala BPRD atau pejabat yang ditunjuk menyampaikan
pendaftaran. SKPD/SPPT ke WP
• SPOP tidak disampaikan oleh Wajib Pajak mengambil langsung SKPD dan SPPT PBB-P2 ke Bapenda.
Wajib Pajak dan setelah Wajib
Pajak ditegur secara tertulis menerbitkan Melalui pos tercatat atau perusahaan jasa pengiriman dengan tanda bukti
pengiriman surat.
melalui Surat Teguran.
• Berdasarkan hasil penelitian Dalam hal penerbitan SPPT PBB-P2 elektronik, maka penyampaiannya dapat
melalui portal jakarta.go.id, email, atau kanal resmi lainnya yang ditetapkan
lapangan atau keterangan lain
oleh Kepala Bapenda.
ternyata jumlah Pajak yang
Terutang lebih besar dari jumlah Terhadap SPPT PBB-P2 elektronik, tanggal penyampaian secara elektronik
dipersamakan sebagai:
Pajak yang dihitung berdasarkan
• tanggal paling awal terkirimnya email notifikasi kepada alamat email yang
SPOP yang disampaikan oleh diberikan Wajib Pajak; atau
Wajib Pajak. • tanggal paling awal adanya tanda status terunduh pada e-SPPT oleh akun
yang digunakan Wajib Pajak.
• ditetapkan melalui Keputusan Kepala Bapenda.
Tanggal penerbitan SPPT PBB-P2 elektronik ditetapkan adalah tanggal pada hari
kerja pertama di setiap bulan Januari.
Penerbitan SKPD, STPD, dan SPPT PBB-P2 Penerbitan Ulang SKPD dan SPPT PBB-P2
Besarnya Pajak yang Terutang untuk PBB-P2 dihitung Rusak. Sepanjang data Diteliti kesesuaian data
dan/atau informasi dan/atau informasi SKPD
dengan cara mengalikan Tarif Pajak dengan dasar Tidak terbaca. SKPD dan SPPT PBB-P2 dan SPPT PBB-P2 dengan
pengenaan pajak yaitu NJOP setelah dikurangi NJOP yang dimohonkan, data yang terdapat
Tidak Kena Pajak. Hilang atau tidak terdaftar pada Sistem dalam basis data Sistem
SPOP yang telah diisi dan ditandatangani oleh Wajib ditemukan lagi. Informasi Pajak. Informasi Pajak.
pajak atau Penanggung Pajak dengan benar, jelas
dan lengkap, dipergunakan sebagai dasar untuk
Mencantumkan kata “SALINAN”.
menghitung besarnya Pajak. Ditandatangani oleh Kepala BPRD atau pejabat
Terhadap Wajib Pajak yang dikenakan sanksi Penerbitan Secara yang ditunjuk.
Manual Dicatat dalam Buku Register Penerbitan Ulang
administrasi pajak karena terlambat daftar atau SKPD/SPPT.
terlambat bayar ditagih dengan menggunakan
sarana penagihan Pajak berupa STPD untuk PBB-P2. Secara otomatis melalui e-SPPT dan merupakan
dokumen yang sah dalam bentuk penanda digital
SPPT PBB-P2 diterbitkan setiap tahun pajak untuk
Penerbitan Secara berupa Quick Response (QR) Code, yang dapat
jangka waktu 1 (satu) tahun kalender menurut ditetapkan lebih lanjut dengan Keputusan Kepala
Elektronik
keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari. Bapenda.
SPPT PBB-P2 dapat diterbitkan SPPT PBB-P2 Elektronik Pencatatan dilakukan melalui system (otomatis).
melalui e-SPPT.
 Jenis Objek PBB-P2 Penilaian PBB-P2

Penetapan NJOP PBB-P2 sebagai dasar pengenaan

OP Umum
OP Standar OP Non Standar
(harus terpenuhi semua) (terpenuhi salah satu)
Luas tanah  10.000 m2 Luas tanah > 10.000 m2
Jumlah lantai bangunan  4 Jumlah lantai bangunan > 4
Luas bangunan  1.000 m2 Luas bangunan > 1.000 m2
pajak dilakukan berdasarkan penilaian objek pajak
bumi dan penilaian objek pajak bangunan, terdiri dari :
Penilaian Massal Penilaian Individual
Objek Pajak Standar Objek Pajak Non Standar
Objek Pajak Khusus

OP Khusus
OP yg memiliki konstruksi khusus, atau
keberadaannya memiliki arti yg khusus.

Contoh: jalan tol, bandar udara dan

pelabuhan laut, stasiun KA, PLTU, tempat
penampungan/kilang minyak, air, dan
gas, pipa minyak, Menara BTS, taman
rekreasi, dan lap golf.
 Metode Penilaian

Cara penentuan NJOP dengan membandingkan Dasar pengenaan PBB-P2 adalah NJOP PBB-P2
objek pajak yang akan dinilai dengan objek yang terdiri dari NJOP Bumi dan NJOP Bangunan
pajak lain yang sejenis yang telah diketahui sebagaimana ditetapkan dalam Peraturan
Pendekatan Data Pasar harga jualnya dengan memperhatikan antara Gubernur tentang Klasifikasi Nilai Jual Bumi dan
Bangunan dan Penetapan Nilai Jual Objek PBB-P2.
lain faktor letak, kondisi fisik, waktu, fasilitas dan
lingkungan.
NJOP Bumi meliputi :
Cara penentuan NJOP dengan menghitung
seluruh biaya yang dikeluarkan untuk NJOP untuk tanah.
Pendekatan Biaya memperoleh objek pajak tersebut waktu NJOP untuk tanah
ditetapkan sesuai dengan
penilaian dilakukan dikurangi penyusutannya. NJOP Bumi.
Cara penentuan NJOP dengan mengkapitalisasi
Pendekatan Kapitalisasi pendapatan bersih satu tahun dari objek pajak NJOP perairan pedalaman.
Pendapatan tersebut. NJOP perairan pedalaman
NJOP laut. dan laut dapat ditetapkan
Dapat dilakukan dg menggunakan bantuan komputer (computer assisted lebih rendah dalam
valuation). persentase tertentu dari NJOP
Bumi.
Tata cara penilaian dan pendekatan penilaian pada objek pajak bumi dan objek
pajak bangunan diatur dengan Peraturan Kepala Dinas atas nama Gubernur.
• Pengumpulan harga
Pembentukan dan/atau pemutakhiran basis data Sistem Informasi Manajemen PBB-P2 (SIM PBB-P2).
jual bumi dan/atau
bangunan;
• Pengumpulan harga
jual bahan bangunan; Kegiatan Kegiatan
Kegiatan
• Analisa Nilai Indikasi pelaksanaan/ penetapan
persiapan
Rata-rata (NIR); pengolahan data NJOP
• Analisa ZNT;
• Penentuan nilai jual Entri data hasil Pengolahan hasil pendataan untuk dasar penerbitan SPPT Penetapan klasifikasi
pendataan PBB-P2 yang disusun berdasarkan NOP, nama dan alamat NJOP Bumi
ZNT; dan Wajib Pajak, alamat objek pajak, luas objek bumi, luas
• Penyusunan peta ZNT Penyusunan konsep objek bangunan,dan NJOP bumi dan bangunan. Penetapan klasifikasi
blok yang dilakukan peta blok NJOP Bangunan
dengan cara Pengolahan hasil harga pasar, maliputi :
Penyusunan konsep • Bumi, meliputi : blok, nama jalan, kode ZNT, kelas bumi, Penetapan NJOP
mengumpulkan data ZNT/NIR penggolongan nilai jual bumi, dan keterangan NJOP PBB-P2
harga pasar tanah bumi.
dengan Penghimpun hasil • Bangunan, meliputi : komponen jenis penggunaan
harga pasar bangunan, luas/tipe/volume/lebar bentang, lantai/tinggi
memperhatikan
kolom, dan nilai/harga satuan.
fasilitas umum dan
fasilitas sosial.
 Penilaian PBB-P2 atas Sarusun

Terhadap Rumah Susun yang telah terdapat perubahan fisik bangunan antara lain
dilakukan Penilaian sebelum Terhadap Rumah Susun yang akan
berupa perubahan struktur, jumlah lantai, luas, dilakukan pemecahan SPPT
permohonan pemecahan SPPT dan/atau spesifikasi bangunan.
diajukan

tidak terdapat perubahan fisik

C B A C
bangunan.

B Terhadap Rumah Susun yang

Terhadap Rumah Susun yang A Penilaian Individual. mengalami perubahan Pertelaan dan
telah mendapat pengesahan Gubernur.
Pertelaannya telah mendapatkan
pengesahan Gubernur dan terdapat
C
perbedaan dengan surat keterangan B Penilaian Individual ulang.
RPRS sebagai dasar pemecahan SPPT
terdahulu.
C Kaji Ulang Penilaian Individual.
Terhadap Rumah Susun yang telah
dilakukan pemecahan SPPT, dalam
untuk menentukan besarnya NJOP C rangka menyesuaikan NJOP di tahun
B C bumi dan/atau bangunan per pajak tertentu.
meter persegi.