PBB

(PAJAK BUMI dan BANGUNAN )

Dasar Hukum :
- UU NO.12/1985 jo. UU NO.12/1994
- Per Da DKI No 16 tahun 2011

Lely Haryanto 1
 PBB termasuk Pajak Daerah
apa
Pajak Pusat?
Menurut UU no 28 th 2009 :
- Pengelolaan PBB sektor Pedesaan & Perkotaan
dialihkan ke Pem Kab / Kota.
- Untuk Sektor Perkebunan, Kehutanan,Perikanan,
Pertambangan di kelola oleh DJP
 Beberapa daerah yang belum ada Perda tentang
PBB, maka PBB masih dikelola DJP
 Surat Edaran DJP: SE-64/PJ/2010 menegaskan
bahwa mulai tahun 2014 pengelolaan PBB sektor
Perkotaan & Pedesaan sudah dikelola oleh
daerah 2
PENGERTIAN
PBB-P2 adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan
yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan
oleh orang pribadi atau badan pada sektor
perdesaan dan perkotaan, kecuali kawasan yang
digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan,
perhutanan dan pertambangan.

3
Objek Pajak Bumi dan Bangunan
Bumi adalah permukaan bumi yang
meliputi tanah dan perairan pedalaman
serta laut wilayah Provinsi Daerah Khusus Ibukota
Jakarta.

Bangunan adalah konstruksi teknik

yang ditanam atau diletakkan
secara tetap pada tanah dan/atau
perairan pedalaman, dan/atau laut.
4
 Jalan Fasilitas
Lingk. Lain

JaLan Kilang,
Tol Pipa

BANGUNAN
Kolam Gal.Kapal,
Renang Dermaga

Pagar Taman Tempat

Mewah Mewah Olahraga

5
 OBJEK
Objek PajakPAJAK
yang tidak dikenakan PBB-P2 adalah objek
pajak yang:
a. digunakan oleh Pemerintah dan Daerah

untuk penyelenggaraan pemerintahan;

b. digunakan semata-mata untuk melayani
kepentingan umum di bidang ibadah, sosial,
kesehatan, pendidikan, dan kebudayaan
nasional, yang tidak dimaksudkan untuk
memperoleh keuntungan;
c. digunakan untuk kuburan, peninggalan
purbakala, atau yang sejenis dengan itu;

6
OBJEK PAJAK
d. merupakan cagar budaya yang tidak dimanfaatkan
sebagai tempat hunian/tempat tinggal dan kegiatan
usaha atau sejenisnya,tidak dimaksudkan untuk
memperoleh keuntungan;
e. merupakan Ruang Terbuka Hijau (Kawasan hijau
lindung dan hijau binaan), hutan lindung, hutan suaka
alam, hutan wisata, taman nasional, dan tanah negara
yang belum dibebani suatu hak;
f. digunakan oleh perwakilan diplomatik dan konsulat
berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
g. digunakan oleh badan atau perwakilan lembaga
internasional yang ditetapkan dengan Peraturan
Menteri Keuangan.
7
 PENDAFTARAN
Setiap subjek pajak PBB-P2 wajib mendaftarkan diri dengan
menggunakan SPOP PBB-P2.

SPOP PBB-P2 harus diambil sendiri oleh subjek pajak atau kuasanya di
UPPD sesuai dengan tempat kedudukan objek pajak atau tempat lain
yang ditunjuk oleh Kepala Dinas Pelayanan Pajak.

SPOP PBB-P2, sekurang-kurangnya memuat :

a. data subjek pajak;
b. data objek pajak; dan
c. NOP.
SPOP PBB-P2 harus diisi dengan jelas, benar dan lengkap serta
ditandatangani dan disampaikan kepada Kepala UPPD paling lama
30 (tiga puluh) hari kerja setelah tanggal diterimanya SPOP PBB-P2
oleh wajib pajak. 8
 PENDAFTARAN

* SPOP hrs diisi : Jelas, Benar, Lengkap, dan

ditandatangani
- Jelas : penulisan data dalam SPOP harus jelas, shg
tdk merugikan negara maupun WP sendiri
- Benar : data yang menyangkut luas tanah, bangunan,
thn direnovasi, penggunaannya yg dilaporkan
dlm SPOP hrs sesuai dgn yg sebenarnya
- Lengkap : kolom2 pd SPOP hrs diisi secara lengkap
sesuai dgn keadaan yg sebenarnya

9
penDAFTARan
WAJIB PAJAK
MEMPEROLEH SPOP

WAJIB PAJAK
MENGISI SPOP

DALAM WAKTU 30 HARI

SPOP HARUS

DIKEMBALIKAN ke UPPD

10
PENDATAAN
Berdasarkan SPOP dari WP,Kepala UPPD dapat melakukan pendataan
atas subjek pajak atau objek pajak PBB-P2

Hasil pendataan objek pajak PBB-P2 dituangkan dalam berita acara

pendataan dan laporan hasil pendataan.

Berdasarkan hasil pendataan pada subjek pajak diberikan NPWPD dan

NOP PBB P-2 dan sebagai dasar diterbitkannya SPPT.

Hasil pendataan tersebut digunakan untuk menerbitkan SKPD PBB-P2

dengan sanksi administrasi apabila subjek pajak tidak menyampaikan
SPOP PBB-P2 atau SPOP PBB-P2 yang telah disampaikan diisi tidak
benar atau tidak lengkap yang berakibat PBB-P2 kurang dibayar.

11
 DASAR PENAGIHAN
PBB-P2
1. Surat Pemberitahuan Pajak
Terhutang ( SPPT)

2. Surat Tagihan Pajak Daerah (STPD)

3. Surat Ketetapan Pajak Daerah (SKPD)

12
 SPPT
Dasar Penerbitan :
- SPOP yg disampaikan WP

Waktu Pelunasan SPPT :

Pajak terhutang yang tercantum dalam SPPT hrs
dilunasi selambat-lambatnya 6 bulan sejak tanggal
diterimanya SPPT oleh WP.

*Atas SPPT dapat diajukan keberatan / pengurangan

13
 SKPD
Dasar Penerbitan :
- SPOP tidak disampaikan pada waktunya, dan
setelah ditegur secara tertulis tidak disampaikan
sebagaimana yg ditentukan dlm Surat Teguran
- SPOP yg disampaikan isinya tidak benar.

Waktu Pelunasan SKP:

Pajak terhutang yang tercantum dalam SKPD hrs
dilunasi selambat-lambatnya 1 bulan sejak tanggal
diterimanya SKP oleh WP.

14
SANKSI ADMINISTRASI

SPOP tidak dikembalikan tepat waktu,

25% dan setelah ditegur secara tertulis
dr pokok pajak tidak disampaikan sebagaimana yang
ditentukan dalam Surat Teguran

25% SPOP yang telah disampaikan isinya

dr selisih pajak tidak benar (lebih kecil)

15
 SKPD
Lain – Lain :
* SKPD disampaikan kepada WP melalui :
- Kantor Pelayanan PBB / Kantor Penyuluhan Pajak
- Kantor Pos dan Giro
- Pemerintah Daerah

*Atas SKPD dapat diajukan keberatan / pengurangan

16
 STPD
Dasar Penerbitan :
- Wajib Pajak terlambat melunasi pajak terhutang
yang tercantum dalam SPPT / SKPD
- Wajib Pajak melunasi pajak terhutang stlh jatuh
tempo, tetapi denda administrasi tidak dilunasi

Waktu Pelunasan STP :

Pajak terhutang yang tercantum dalam STPD hrs
dilunasi selambat-lambatnya 1 bulan sejak tanggal
diterimanya STPD oleh WP.
17
 STPD
* STPD disampaikan kepada WP melalui :
- Kantor Pelayanan PBB / Kantor Penyuluhan Pajak
- Kantor Pos dan Giro
- Pemerintah Daerah
* Sanksi administrasi: denda 2% per bulan max 15 bln
dihitung dari saat jatuh tempo s.d. tgl pembayaran
* STPD tdk dapat diajukan keberatan / pengurangan

tetapi WP bisa mengajukan PK dg syarat WP sudah

melunasi pajak terhutang
* Jika STPD tidak dilunasi tepat waktu surat
18
 PENAGIHAN DAN SANKSI ADMINISTRASI
PBB

30 HARI TIDAK
SPOP DIKEMBALIKAN SKPD + denda 25%
Dari POKOK

SPPT ya

SKPD + 25% dari

6 bulan SPOP tdk Benar
Selisih Pajak

Jatuh Tempo
1 bulan

STPD + Bunga 2%
Per bln maks 15 bl

19
MENGHITUNG PBB Tarif Pajak
terhutang maksimal
Per Da DKI No 16 tahun 2011
0,3 %
Tarif PBB – P2 ditetapkan sebagai berikut :
a. Tarif 0,01% untuk Nilai Jual Objek Pajak Tanah dan/atau Bangunan

kurang dari Rp.200.000.000,-

b. Tarif 0,1% untuk Nilai Jual Objek Pajak Tanah dan/atau Bangunan

Rp.200.000.000,- s/d kurang dari Rp.2.000.000.000.

c. Tarif 0,2% untuk Nilai Jual Objek Pajak Tanah dan/atau Bangunan
Rp.2.000.000.000.- s/d kurang dari Rp.10.000.000.000,-

d. Tarif 0,3% untuk Nilai Jual Objek Pajak Tanah dan/atau Bangunan

Rp 10.000.000.000,- atau lebih

20
 PBB = TARIF x NJKP x (NJOP-NJOPTKP)

0,3 % x (NJOP-NJOPTKP)

TARIF maksimal

MENGHITUNG PBB
terhutang
21
njop

Dasar Pengenaan

Dasar Pengenaan Pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yaitu :
Harga rata2 yg diperoleh dari transaksi jual beli yg terjadi secara
wajar dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentu
kan melalui perbandingan harga dg objek sejenis atau nilai pero
lehan baru atau NJOP pengganti

22
 Tapi hrs diingat bahwa utk perhitungan PBB
nilai yg diperoleh hrs di Konversi ke klas utk mendpt NJOP
dengan melihat Tabel Klasifikasi

Contoh :
Luas tanah : 1.000 M2 ; Nilainya Rp1 milyar
Nilai tanah / M2 = Rp1 M : 1.000 = Rp1 juta
Nilai tanah Rp1 jt di Konversi ke Klas = Klas 094
Utk perhitungan PBB , NJOP yang dipakai
= Rp 910.000 / M2

23
 Klasifikasi Nilai Jual Bumi dan Penetapan Nilai Jual
Objek Pajak Bumi
Penelompokan Nilai Jual Bumi Nilai Jual Objek Pajak
Kelas
(Rp/M) (Rp/M)
090 > 2.900,00 s.d. 4.100,00 3.500,00
091 > 2.000,00 s.d. 2.900,00 2.450,00
092 > 1.400,00 s.d. 2.000,00 1.700,00
093 > 1.050,00 s.d. 1.400,00 1.200,00
094 > 760,00 s.d. 1.050,00 910,00
095 > 550,00 s.d. 760,00 660,00
096 > 410,00 s.d. 550,00 480,00
097 > 310,00 s.d. 410,00 350,00
098 > 240,00 s.d. 310,00 270,00
njoptkp
Setiap Wajib Pajak yang memiliki atau menguasai atau memanfaatkan
lebih dari 1 (satu) objek pajak, maka NJOPTKP PBB-P2 diberikan pada
salah satu objek pajak yaitu yang nilainya terbesar.

Pemberian kepada salah satu objek pajak tersebut berdasarkan NIK

(Nomor Induk Kependudukan) Wajib Pajak.

Besarnya NJOPTKP ditetapkan sebesar Rp 15.000.000;

25
Contoh Perhitungan PBB Nih, gue punye
due2nye

OP - 1 OP - 2
Jl.G.Subroto Jl.Sudirman

NJOP tanah = Rp400 juta NJOP tanah = Rp900 juta

NJOP bng = Rp200 juta NJOP bng = Rp500 juta
NJOP t+b = Rp600 juta NJOP t + b = Rp1,4 M
NJOPTKP = 0 NJOPTKP = Rp 15 juta
NJOP utk NJOP utk
perht.PBB = Rp600 juta perht. PBB = Rp1,385 M
PBB = 0,1% x x Rp600 juta PBB = 0,1x Rp1,385 M
= Rp 600.000,- = Rp1.385.000,-
26
Contoh Kasus
Tuan Ilham mempunyai sebidang tanah dengan luas 400m2, diketahui bahwa
harga pasar di daerah tersebut adalah Rp 850ribu/m2. Hitung besarnya PBB
atas tanah tersebut! (NJOPTKP : Rp 15 juta )

Syifa Putri mempunyai sebuah rumah di kawasan Cileduk, luas tanah 800m2,
dengan NJOP Rp 200.000;/m, sedangkan luas bangunan 400m2 dengan
NJOP Rp 225.000;/m2. Jika NJOPTKP
sebesar RP 15 juta, berapa besarnya
PBB yang harus dibayar Syifa Putri?

u
Kasih ta
Ga ya....?

27
Jawab :
Tanah dengan harga Rp 850rb/m2 masuk klasifikasi 094, maka NJOP nya
Rp 910ribu/m2.
Luas tanah 400m2, sehingga :
NJOP tanah = 400 X 910rb = Rp 364.000.000
NJOPTKP = Rp 15.000.000 -
NJOP utk penghtngan PBB = Rp 349.000.000

PBB = 0,1% X Rp 349.000.000;

= Rp 349.000;
-------------------------------------------------------------------------------------------------------
NJOP tanah = 800 X 200rb = Rp 160.000.000
NJOP bangunan = 400 X 225rb = Rp 90.000.000
NJOP tanah + bangunan = Rp 250.000.000
NJOPTKP = Rp 15.000.000 –
NJOP utk penghitungan PBB = Rp 235.000.000.

PBB = 0,1% X Rp 235.000.000

= Rp 235.000;

28
Perhitungan PBB atas Rumah Susun / Apartemen
Contoh :
Luas Tanah : 5.000 M2 ; NJOP = Rp3.100.000,-/ M2
Bangunan hunian : 100 unit , tipe 120 ; NJOP = Rp1.200.000 / M2
Bang. sarana : Jl. lingkungan : 300 M2 ; NJOP = Rp700.000,- / M2
Parkir : 2.000 M2 ; NJOP = Rp823.000,- / M2
K. renang : 600 M2 ; NJOP = Rp968.000,- / M2
Lift : 1.500 M2 ; NJOP = Rp968.000,- / M2
Hitung PBB untuk 1 unit hunian
Jawab : NJOP tanah seluruhnya = Rp15.500.000.000,-
NJOP bangunan hunian = Rp14.400.000.000,-
jalan lingkungan = Rp 210.000.000,-
tempat parkir = Rp 1.646.000.000,-
kolam renang = Rp 580.800.000,-
lift = Rp 1.452.000.000,-
NJOP bangunan seluruhnya = Rp18.288.800.000,-
NJOP tanah/unit = (120:12.000) x Rp15.500.000.000 = Rp155 juta
NJOP bang/unit = (120:12.000) x Rp18.288.800.000 = Rp182,888 jt
NJOP tanah & bangunan = Rp337.888.000,-
NJOP TKP ( asumsi ) = Rp 10.000.000,-
NJOP utk perhitungan PBB = Rp327.888.000,-
PBB = 0,1% x Rp 327.888.000,- = Rp327.888,- 29
HAK – HAK
WAJIB
PAJAK PBB
30
KEBERATAN ( Ps. 19 dan 20)

PerDa DKI Jakarta No 16 Tahun 2011

31
TIMBULNYA KEBERATAN PBB
WP tdk sependapat dengan fiskus atas isi
SPPT / SKPD mengenai :
Keluasan, Klasifikasi Bumi / Bangunan
Perbedaan penafsiran UU/Peraturan ttg PBB:
a. Penetapan SP sebagai WP
b. OP seharusnya tdk kena PBB
c. Penerapan NJKP
d. Saat pajak terutang
e. Tanggal Jatuh Tempo

32
SYARAT-SYARAT PENGAJUAN
KEBERATAN
Syarat Pengajuan Keberatan :
1. Pengajuan dlm waktu 3 bln sejak diterimanya
SPPT/SKPD, kec Force Majeur
2. Diajukan secara tertulis
3. Diajukan kpd Kepala Dinas Pelayanan Pajak
4. Apabila dikuasakan hrs ada surat kuasa
5. Satu Surat Keberatan untuk satu SPPT/SKPD
6. Mengemukakan alasan yg jelas dan mencantumkan
besarnya PBB menurut WP
7. Melampirkan SPPT/SKPD asli
33
PENGAJUAN KEBERATAN
Tanda penerimaan Surat Keberatan yang diberikan oleh pejabat Dinas
Pelayanan Pajak yang ditunjuk untuk itu, atau tanda pengiriman Surat
Keberatan melalui pos tercatat, menjadi tanda bukti penerimaan Surat
Keberatan bagi kepentingan Wajib pajak.

Apabila diminta oleh Wajib pajak untuk keperluan pengajuan keberatan,

Kepala Dinas Pelayanan Pajak wajib memberikan hal-hal yang menjadi
dasar pengenaan pajak secara tertulis.

Pengajuan keberatan tidak menunda kewajiban membayar pajak.

34
KEPUTUSAN KEBERATAN
Keputusan Keberatan dapat berupa :
- Menerima seluruhnya/sebagian
- Menolak
- Menambah besarnya ketetapan

Dalam jangka 12 bulan sejak permohonan keberatan

Kepala Kanwil/KP PBB harus memberi keputusan.

Jika tidak,
permohonan keberatan dianggap dikabulkan
35
KEPUTUSAN KEBERATAN

Dalam hal keberatan wajib pajak ditolak atau

dikabulkan sebagian, wajib pajak dikenakan sanksi
administrasi berupa denda sebesar 50% dari
jumlah pajak berdasarkan keputusan keberatan
dikurangi dengan pajak yang telah dibayar
sebelum mengajukan keberatan.

36
Contoh :
Pada tanggal 12 Maret 2013 Tuan Harun menerima SKPD sebesar Rp 15.000.000;.
Tuan Harun tidak sepakat dengan SKPD tersebut, dan mengajukan keberatan.
Dan SK Keberatan terbit tanggal 14 Pebruari 2014 yang memutuskan menambah
PBB terhutang menjadi Rp 18.000.000;.
a. Kapan batas akhir pengajuan keberatan
b. Berapa yang harus Tuan harus bayar berdasarkan SK Keberatan?

Jawab :
c. Batas akhir Pengajuan : 11 Juni 2013
d. Pengajuan keberatan tidak menunda kewajiban perpajakan, jadi SKPD
sebesar Rp 15.000.000; harus di lunasi Tuan Harun sebelum tanggal 11 April
2013.
SK Keberatan = Rp 18 jt
Yg belum di bayar = Rp 18 jt - Rp 15 jt = Rp 3 jt
Yg harus d byar karena mengajukan keberatan=
= yg belum di bayar + 50% yang belum dibayar
= Rp 3 jt + (50% X Rp 3 jt)
= Rp 4,5 jt.

37
 BANDING ( Ps. 21 )

PerDa DKI Jakarta No 16 Tahun 2011

38
PENGAJUAN BANDING
Pengajuan Banding ditujukan kpd Pengadilan
Pajak atas Permohonan Keberatan yg ditetapkan
oleh Kepala Dinas Pelayanan Pajak.
Pengajuan Banding dilakukan scr tertulis, dalam
Bahasa Indonesia
Paling lambat 3 bulan sejak keputusan Keberatan
diterima
Dilampiri salinan Surat Keputusan Keberatan
Keputusan Banding berlaku mengikat, mempunyai

39
PENGAJUAN BANDING
Pengajuan Banding menangguhkan kewajiban membayar pajak sapai dengan satu
bulan setelah Surat Keputusan Terbit.

Dalam hal wajib pajak mengajukan permohonan banding, sanksi administrasi

berupa denda sebesar 50% tidak dikenakan.

Dalam hal permohonan banding ditolak atau dikabulkan sebagian, wajib pajak
dikenai sanksi administrasi berupa denda 100% (seratus persen) dari jumlah pajak
berdasarkan putusan banding dikurangi dengan pembayaran pajak yang telah
dibayar sebelum mengajukan keberatan

40
KEPUTUSAN KEBERATAN
Keputusan Keberatan dapat berupa :
 Menerima seluruhnya/sebagian
 Menolak
 Menambah besarnya ketetapan
 Tidak dapat diterima
 Membetulkan kesalahan tulis dan/atau hitung
 Membatalkan

Keputusan Banding di ambil oleh Pengadilan Pajak

paling lama 12 bulan
41
 MEKANISME KEBERATAN – BANDING PBB

...menang
permohonan Ga ya....?

3 bln sejak
terima SPPT/SKP

KPP
WP
Pratama

Banding
( 3 bln )
12 bln
Keputusan

1. Menerima sel/sbgn
2. Menolak
Pngdl.Pajak 3. Menambah besar pajak
42