PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

PENGERTIAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

• Pajak Bumi dan Bangunan adalah pungutan atas tanah dan bangunan
yang muncul karena adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial
ekonomi bagi seseorang atau badan yang memiliki suatu hak atasnya,
atau memperoleh manfaat dari padanya.
• Jika dilihat dari sifatnya, Pajak Bumi dan Bangunan merupakan pajak
yang bersifat kebendaan. Artinya, besaran pajak terutang ditentukan
dari keadaan objek yaitu bumi dan/atau bangunan. Sedangkan keadaan
subjeknya tidak ikut menentukan besarnya barang.
 Contoh objek bumi dan bangunan

1. Sawah 1. rumah tempat tinggal

2.Contoh
Ladangobjek bumi : 2. bangunan
Contoh tempat usaha
objek bangunan :
3. Kebun 3. gedung bertingkat
4. Tanah 4. pusat perbelanjaan
5. Perkarangan 5. pagar mewah
6. tambang 6. Dermaga
7. taman mewah
 Objek Pajak yang Tidak Dikenakan PBB

1. Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum dibidang ibadah,

sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional yang tidak dimaksudkan
untuk memperoleh keuntungan, seperti mesjid, gereja, rumah sakit pemerintah,
sekolah, panti asuhan, candi.
2. Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala atau yang sejenis dengan
itu.Merupakan hutan lindung, suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah
penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani
suatu hak.
3. Digunakan oleh perwakilan diplomatik berdasarkan asas perlakuan timbal balik.
4. Digunakan oleh badan dan perwakilan organisasi internasional yang ditentukan
oleh Menteri Keuangan.
Subjek Pajak dan Wajib Pajak

1. Mempunyai suatu hak atas bumi, dan atau;

2. Memperoleh manfaat atas bumi, dan atau;
3. Memiliki bangunan, dan atau;
4. Menguasai bangunan, dan atau;
5. Memperoleh manfaat atas bangunan
 Dasar Pengenaan PBB

Dasar pengenaan PBB adalah “Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)”. NJOP
ditetapkan per wilayah berdasarkan keputusan Menteri Keuangan
dengan mendengar pertimbangan Bupati/Walikota serta
memperhatikan:
a. Harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi
secara wajar;
b. Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang letaknya
berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya;
c. Nilai perolehan baru;
d. Penentuan Nilai Jual Objek Pajak pengganti.
 Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

NJOPTKP adalah batas NJOP atas bumi dan/atau bangunan yang tidak kena pajak.
Besarnya NJOPTKP untuk setiap daerah Kabupaten/Kota setinggi-tingginya Rp
12.000.000,- dengan ketentuan sebagai berikut :
a. Setiap Wajib Pajak memperoleh pengurangan NJOPTKP sebanyak satu kali
dalam satu Tahun Pajak.
b. Apabila Wajib Pajak mempunyai beberapa Objek Pajak, maka yang
mendapatkan pengurangan NJOPTKP hanya satu Objek Pajak yang nilainya
terbesar dan tidak bisa digabungkan dengan Objek Pajak lainnya.
 Dasar Penghitungan PBB

Dasar penghitungan PBB adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP).Besarnya

persentase NJKP adalah sebagai berikut :
a. Objek pajak perkebunan adalah 40%
b. Objek pajak kehutanan adalah 40%
c. Objek pajak pertambangan adalah 40%
d. Objek pajak lainnya (pedesaan dan perkotaan):
• Apabila NJOP-nya ≥ Rp1.000.000.000,00 adalah 40%
• Apabila NJOP-nya < Rp1.000.000.000,00 adalah 20%

• Tarif Pajak Bumi dan Bangunan

Tarif pajak bumi dan bangunan yang berlaku sejak dahulu hingga saat
ini masih sama, yakni sebesar 0,5%.
 Rumus Penghitungan PBB

a. Jika NJKP = 40% x (NJOP - NJOPTKP)

maka besarnya PBB = 0,5% x 40% x (NJOP-NJOPTKP)
=0,2% x (NJOP-NJOPTKP)
b. Jika NJKP = 20% x (NJOP - NJOPTKP)
maka besarnya PBB = 0,5% x 20% x (NJOP-NJOPTKP)
= 0,1% x (NJOP-NJOPTKP)
 Hak dan kewajiban wajib pajak dalam mendaftarkan objek pajak
Hak mengurus atau mendaftarkan
Objek Pajak Anda ke KPP dan KP2KP:
1. Anda dapat memperoleh formulir SPOP secara GRATIS pada
KPP, KP2KP, atau tempat lain yang sudah ditunjuk oleh
pemerintah.
2. Anda berhak mendapatkan penjelasan, keterangan tentang tata
cara pengisian maupun penyampaian kembali SPOP pada KPP
atau KP2KP setempat.
3. Anda berhak mendapatkan tanda terima pengembalian SOPO
dari KPP atau KP2KP setempat.
4. Anda boleh memperbaiki atau mengisi ulang SPOP jika terdapat
kesalahan dalam pengisian. Namun, perbaikan ini juga harus
disertai dengan fotokopi bukti sah sertifikat tanah, akta jual beli
tanah, dan lain sebagainya.
5. Anda juga berhak menunjuk pihak lain selain pegawai DJP
dengan syarat melampirkan surat kuasa khusus yang disertai
meterai, sebagai tanda atas kuasa wajib pajak untuk mengisi
serta menandatangani SPOP.
6. Anda berhak mengajukan permohonan secara tertulis soal
penundaan penyampaian SPOP asalkan tidak melampaui batas
waktu dan menyebutkan alasan-alasan yang sah.
Dalam mendaftarkan objek pajak Anda
melalui KPP atau KP2KP adalah:
1. Kewajiban Anda sebagai wajib pajak yang memiliki objek pajak bumi
dan bangunan adalah mendaftarkan objek pajak dengan mengisi SPOP.
2. Ketika mengisi SPOP harus jelas, benar, dan lengkap. Artinya, data
dapat dibaca sehingga tidak menimbulkan salah tafsir, sesuai dengan
keadaan yang sebenarnya, dan data terisi seluruhnya, kemudian
ditandatangani, serta melampirkan surat kuasa khusus jika proses
pengisian/pengurusan SPOP dikuasakan.
3. Memberikan atau menyampaikan kembali SPOP yang telah Anda isi ke
KPP Pratama atau KP2KP setempat paling lambat 30 hari setelah
formulir SPOP diterima.
4. Jika ada perubahan data, Anda wajib melaporkan perubahan atas data
objek pajak ke KPP Pratama atau KP2KP setempat dengan mengisi
kembali SPOP sebagai perbaikan SPOP yang salah sebelumnya dengan
melampirkan beberapa dokumen pendukung seperti, Fotokopi sertifikat
tanah, akta jual beli tanah, dan lain sebagainya
Pajak Pertambahan Nilai Barang
Dan Jasa Serta Pajak Penjualan
Atas Barang Mewah
 1. Barang Kena Pajak (BKP)
Barang Kena Pajak adalah barang yang dikenai pajak berdasarkan Undang- Undang PPN 1984. Yang
dimaksud dengan “Barang Kena Pajak tidak berwujud” adalah :
a. Penggunaan atau hak menggunakan hak cipta di bidang kesusastraan, kesenian atau karya ilmiah,
paten, desain atau model, renncana, formula atau proses rahasia merek dagang, atau bentuk hak
kekayaan intelektual/industrial
b. Penggunaan atau hak menggunakan peralatan industrial, komersial, atau
ilmiah.
c. Pemberian pengetahuan atau informasi di bidang ilmiah, teknikal,
industrial, atau komersial.
d. Pemberian bantuan tambahan atau pelengkap sehubungan dengan penggunaan atau hak
menggunakan hak-hak tersebut pada huruf, penggunaan atau hak menggunakan peralatan
tersebut pada huruf, pemberian pengetahuan atau informasi tersebut pada huruf
e. Penggunaan atau hak menggunakan film gambar hidup (motion picture films), film atau pita video
untuk siaran televisi, atau pita suara untuk siaran radio.
f. Pelepasan seluruhnya atau sebagaian hak yang berkenan dengan penggunaan atau pemberian hak
kekayaan intelektual/industrial atau hak- hak lainnya sebagaimana tersebut di atas.
  Pengecualian BKP

 pada dasarnya semua barang adalah BKP, kecuali undang-undang menetapkan

sebaliknya. Jenis barang yang tidak dikenakan PPN sebagai berikut :
a. Barang hasil pertambangan atau hasil pengeboran yang diambil langsung dari
sumbernya, seperti :
 Minyak mentah (crude oil)
 Gas bumi, tidak termasuk gas bumi seperti elpiji yang siap dikonsumsi langsung oleh
masyarakat.
 Panas bumi.
 Batu bara sebelum diproses menjadi briket batu bara.
 Bijih besi, bijih timah, bijih emas, bijih tembaga, nijih nikel, biji perak, serta biji bauksit.
b. barang-barang kebutuhan pokok yang sangat dibutuhkan oleh rakyat banyak, seperti :
 Beras
 Gabah
 Jagung
 Kedelai
 Garam baik yang beryodium maupun yang tidak beryodium.
c. Makanan dan minuman yang disajikan di hotel, restoran, rumah maan, warung dll.
d. Uang, emas batangan, dan surat-surat berharga (saham, obligasi dan lainnya)
 2. Jasa Kena Pajak (JKP)
 Jasa kena pajak adalah jasa yang dikenai pajak berdasarkan Undang-Undang
PPN 1984.
 Pengecualian JKP
Pada dasarnya semua jasa dikenakan pajak, kecuali yang ditentukan lain oleh undang-undang
PPN. Jenis jasa yang tidak dikenakan PPN ditetapkan dengan peraturan pemerintah
didasarkan atas kelompok-kelompok jasa sebagai berikut :
a. Jasa pelayanan kesehatan medis, meliputi :
 Jasa dokter umum, dokter spesialis, dan dokter gigi.
 Jasa dokter hewan.
 Jasa kebidanan dan dukun bayi.
 Jasa paramedis dan perawat.
 Jasa pisikolog dan psikiater.
b. Jasa di bidang pelayanan sosial, meliputi :
 Jasa pelayanan panti asuhan dan panti jompo
 Jasa pemberian pertolongan dan kecelakaan
 Jasa pemadam kebakaran
 Jasa lembaga rehabilitasi
c. Jasa di bidang pengiriman surat dengan perangko
d. Jasa keuangan, meliputi :
 Jasa menghimpun dana dari masyarakat berupa giro, deposito berjangka,
sertifikat deposito
 Jasa menempatkan dana, meminjam dana, atau meminjamkan dana kepada
pihak lain dengan menggunakan surat, maupun sarana telekomunikasi.
 Jasa pembiayaan, termasuk pembiayaan berdasarkan prinsip syariah, berupa : sewa guna usaha
dengan hak opsi.
 Jasa penyaluran pinjaman atas dasar hukum gadai, termasuk gadai syariah dan fidusia.
 Jasa penjaminan.
e. Jasa asuransi, yaitu jasa pertanggungan yang meliputi asuransi kerugian, asuransi jiwa, dan resuransi.
Yang dilakukan oleh perusahaan asuransi kepada pemegang polis asuransi.
f. Jasa di bidang keagamaan
g. Jasa pedidikan
h. Jasa tenaga kerja
i. Jasa pengiriman uang dengan wesel pos.
 3. Pengusaha Kena Pajak
 Pengusaha Kena Pajak adalah pengusaha yang melakukan penyerahan barang kena pajak dan
penyerahan jasa kena pajak yang dikenai pajak berdasarkan unang-undang PPN 1984.
 Kewajiban pengusaha kena pajak, antara lain untuk :
a. Melaporkan usahanya untuk dilakukan menjadi pengusaha kena pajak.
b. Memungut PPN dan PPn BM yang terutang.
c. Menyetorkan PPN yang masih harus dibayar dalam hal pajak keluaran lebih besar daripada pajak masukan
yang dapat dikreditkan serta menyetorkann pajak penjualan atas barang mewah yang terutang.
d. Melaporkan penghitungan pajak.
 Pengecualian kewajiban pengusaha kena pajak, antara lain :
a. pengusaha kecil
b. pengusaha yang semata-mata menyerahkan barang dan jasa yang tidak dikenakan PPN
 Pengusaha kecil
pengusaha kecil adalah penngusaha yang selama satu tahun buku melakukan penyerahan barang kena pajak
dan jasa kena pajak denga jumlah peredarn bruto dan peerimaa bruto tidak lebi dari :
 Sebelum 1 januari 2014 = Rp 600.000.000,00 (enam ratus juta rupiah)
 Setelah 1 jauari 2014 = Rp4.800.000.000,00 (empat miliar delapa ratus juta rupiah)
 4. Penyerahan Barang Kena

Pajak
Peyerahan barang kena pajak adalah setiap kegiatan penyerahan barang kena pajak.
Penyerahan barang yang termasuk dalam pengertian penyerahan BKP adalah :
1. Penyerahan hak atas BKP karena suatu perjanjian.
2. Pengalihan BKP karea suatu perjanjian sewa beli dan perjanjian sewa guna usaha.
3. Penyerahan BKP kepada pedagang perantara atau melalui juru lelang.
4. Pemakaian sendiri atau pemberia Cuma-cum atas BKP
5. BKP berupa persediaa atau aktiva yag menurut tujuan semula tidak untuk di perjual
belikan, yang masih tersisa pada saat pembubara perusahaa.
6. Penyerahan BKP secara konsinyasi.
7. Penyerahan BKP dari pusat ke cabang atau sebaliknya
8. Penyerahan BKP oleh PKP dalam rangka perjanjiaan pembiayaan yang dilakukan berdasarkan prinsip
syariah, yang penyerahannya dianggap langsung dari PKP kepada pihak yang membutuhkan BKP
 5. Objek Pajak Pertambahan
 Nilai
PPN dikenakan atas :
1. Penyerahan BKP di dalam daerah pabean yang dilakukan oleh pengusaha, syarat-
syaratnya adalah :
a. Barang berwujud yang diserahkan merupakan BKP
b. Barang tidak berwujud yang diserahkan merupakan BKPP tidak terwujud.
c. Penyerahan dilakukan di dalam derah pabean
d. Penyerahan dilakukan dalam rangka kegiatan usaha atau pekerjaannya.
2. Impor BKP
3. Penyerahan JKP di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh pengusaha, syarat-
syaratnya adalah :
a. Jasa yang diserahkan merupakan JKP
b. Penyerahan dilakukan di dalam Daerah Pabean
c. Penyerahan dilakukan dalam rangka kegiatan usaha atau pekerjaannya.
4. Pemanfaatan BKP tidak berwujud dari luar daerah pabean di dalam pabean.
5. Pemanfaatan JKP dari luar daerah pabean di dalam daerah pabean.
6. Ekspor BKP berwujud oleh pengusaha kena pajak
7. Ekspor BKP tidak berwujud ole pengusaa kena pajak
6. Pajak Penjualan Atas Barang Mewah
 PPn BM merupakan pungutan tambahan di samping PPN. PPn BM hanya dikenakan 1 kali
pada waktu penyerahan BKP yang tergolong mewah oleh pengusaha yang menghasilkan atau
pada waktu impor BKP yang tergolong mewah.
 Batasan suatu barang termasuk BKP yang tergolong mewah adalah :
1. Barang tersebut bukan merupakan barang kebutuhan pokok
2. Barang tersebut dikonsumsi oleh masyarakat tertentu
3. Pada umumnya barang tersebut dikonsumsi oleh masyarakat berpenghasilan tinggi
4. Barang tersebut dikonsumsi untuk menunjukan status.
 7. Tarif

 Tarif Pajak Pertambahan Nilai

Tarif PPN yang berlaku saat ini aalah 10%. Seangkan Tarif
PPN sebesar
0% diterapkan atas :
a. Ekspor BKP Berwujud
b. Ekspor BKP Tidak Terwujud
c. Ekspor JKP
8. Mekanisme Pengenaan PPN
 Mekanisme Pengenaan PPN dapat digambarkan sebagai berikut :
1. Pada saat membeli/memperoleh BKP/JKP, akan dipungut PPN oleh PKP penjual. Bagi
pembeli PPN yang dipungut oleh PKP penjual merupakan pembayaran pajak di muka
dan disebut dengan Pajak Masukan. Pembeli berhak menerima bukti pemungutan
berupa faktur pajak.
2. Pada saat menjual/menyerahkan BKP/JKP kepada pihak lain, wajib memungut PPN.
Bagi penjual PPN tersebut merupakan Pajak Keluaran. Sebagai bukti telah memungut
PPN, PKP penjualan wajib membuat faktur pajak
3. Apabila dalam suatu masa pajak , jumlah pajak keluaran lebih besar
daripada jumlah pajak masukan, selisihnya harus disetorkan ke kas Negara.
4. Apabila dalam suatu masa pajak jumlah pajak keluaran lebih kecil daripada
jumlah pajak masukan, selisihnya dapat direstitusi (diminta kembali) atau
dikompenasikan ke masa pajak berikutnya.
5. Pelaporan penghitungan PPN dilakukan setiap masa pajak engggan
menggunakan surat pemberitahuan masa pajak pertambahan nilai
Contoh :
 Sepanjang bulan Maret 2018, PT ABC mempunyai transaksi sebagai berikut
:
1. Membeli bahan baku seharga Rp 100.000.000,00 (dipungut PPN sebesar Rp
10.0000.000,00)
2. Membeli bahan penolong seharga Rp40.000.000,00 (dipungut PPN sebesar
Rp4.000.000,00)
3. Menjual produknya seharga Rp200.000.000,00 (memungut PPN sebesar
Rp20.000.000,00)
Perhitungan
Jumlah PajakPPN :
Keluaran Rp20.000.000,00
Jumlah Pajak Rp14.000.000,00
Masukan PPN Kurang Rp 6.000.000,00
bayar
Jumlah PPN kurang bayar sebesar Rp6.000.000,00 ini harus disetorkan ke kas
negara.
 Menghitung

PPN
Cara menghitung PPN adalah sebagai
berikut :PPN = Dasar Pengenaan Pajak x Tarif Pajak
Contoh :
1. Pengusaha Kena Pajak ‘’A’’ menjual tunai BKP kepada pengusaha kena
pajak ‘’B’’ dengan harga jual Rp30.000.000,00. PPN yang terutang :
10% x Rp30.000.000,00 =Rp3.000.000,00
 Cara Menghitung PPn BM

PPn BM = Dasar Pengenaan Pajak x Tarif Pajak

Contoh :
PKP ‘’ABC’’ sebagai pabrikan menyerahkan barang hasil produksinya dengan
harga Rp15.000.000,00. barang tersebut merupakan BKP yang tergolong mewah
dengan
tarif PPn
BM sebesar 40%. Penghitungan pajak yang harus dipungut adalah sebagai
berikut :
PPN = 10% x Rp15.000.000,00 = Rp1.500.000,00
PPn BM = 40% x Rp15.000.000,00 = Rp6.000.000,00
PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri
 Tarif dan Dasar Pengenaan Pajak
Atas kegiatan membangun sendiri dikenakan pajak pertumbuhan nilai 10%
dikalikan dengan dasar pengenaan pajak.
Dasar pengenaan pajak atas kegiatan membangun sendiri adalah 20% dari jumlah
biaya yang dikeluarkan atau yang dibayarkan untuk membangun sendiri, tidak
termasuk harga perolehan tanah.
Pajak Pertambahan Nilai yang terutang setiap bulan dihitung dengan cara :

PPN = (20% x jumlah biaya yang dikeluarkan) x 10%

 Contoh :
 Pak Anton melakukan kegiatan membangun sendiri bangunan dengan luas
400m² yang akan digunakan sebagai rumah tinggal. Seluruh biaya yang
dikeluarkan pada bulan Januari 2021 (di luar pembelian tanah) adalah
sebesar Rp40.000.000,00. PPN yang harus disetorkan adalah :

PPN = (Rp40.000.000,00 x 20%) x 10%

= Rp 8.000.000,00 x 10%
= Rp800.000,00
Catatan :
Pajak masukan yang harus dibayar sehubungan dengan kegiatan membangun
sendiri tidak dapat dikreditkan