BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Seiring dengan berjalannya waktu yang diiringi dengan meningkatan populasi manusia,
permintaan akan infrastruktur tentunya juga meningkat , saah satunya dalam bidang papan yaitu
tempat tinggal. Hal ini dilakukan dalam tujuan meningkatkan taraf hidup rakyat, banyak
kemajuan yang harus dikejar sebagi salah satu negara berkembang. Oleh karena itu
pembangunan dalam bidang konstruksi tidak dapat dihindarkan. Konstruksi merupakan
rangkaian kegiatan membangun suatu sarana ataupun rasarana yang digunakan untuk tujuan
tertentu. Konstruksi bukan saja hanya membangun, namun kegiatan atau proses sebelum
membangun tersebut jga termasuk kedalam kegiatan konstruksi. Konstruksi terdiri dari beberapa
macam, salah satunya gedung tinggi yaitu rusun.

Berdasarkan uu no 16 tahun 1985 tentang rumah susun, Bab 1 pasal 1 tertulis bahwa rumah
susun adalah bangunan gedung bertingkat yang terbagi dalam bagian-bagian yang distruktur
secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal yang terbagi dalam satu-satuan masing-
masing dimanfaatkan secara terpisah terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan
bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Jadi rumah susun merupakan suatu
pengertian yuridis arti bangunan gedung bertingkat yang senantiasa mengandung sistem
kepemilikan perseorangan dan hak bersama, yang penggunaanya bersifat hunian atau bukan
hunian. Saat ini, bangunan rusun ini banyak berkembang di kota-kota besar yang memiliki
penduduk padat, yang berakibat pada tidak tersedianya lahan untuk menampung jumlah
penduduk yang ada.

Konstruksi bangunan gedung tinggi rusun merupakan gabungan dari beberapa komponen
seperti struktur, arsitektur, mekanikal dan elektrikal. Komponen-komponen tersebut merupakan
komponen yang sangat berbeda tetapi saling berhubungan. Elemen pada pekerjaan arsitektur
lebih mengedepnkan sesi keindahan jika di bandingkan dengan elemen struktur. Komponen-
komponen arsitektur yait mencakup pekerjaan lantai, lafond, dinding,pintu, jendela, dan
pekerjaan finishing.

Untuk mengetahui biaya yang dibuthkan dalah suatu proyek konstruksi maka dilakukan
perhitungan volume pekerjaan dan analisa suatu satuan pekerjaan yan ada pada proyek. setelah
mengetahui biaya proyek, maka dapat dibuatkan jadwal pelaksanaan proyek. jadwal pelaksanaan
proyek tersebut sangatlah penting karena kita dapat mengetahui selama apakah proyek tersebut
dilaksanakan. Dari total baiya proyekpun dapat direncanakan cash flow untuk proyek tersebut.
Oleh karena itu, penulis memilih membahas “Analisa Perhitungan Biaya Pekerjaan Arsitektur
Pada Proyek Revitalisasi Rusun Karang Anyar” untuk dijadikan judul pada tugas akhir.
 Sesuai dengan judul yang di angkat maka di buatkanlah analisa perhitungan yang terdiri dari
Quantity Take Off, Rencana Anggaran Biaya, Time Schedule dan Cash Flow. Dari data tersebut
dapat diketahui biaya pekerjaan arsitektur, jangka waktu pelaksanaan serta pendistribusiaan
keuangan yang ada selama pekerjaan arsitektur pada proyek tersebut berlangsung. Tugas akhir
ini juga salah satu syarat mendapatkan gelar Diploma III pada program studi (prodi) Teknik
Ekonomi Konstruksi Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Universitas Bung Hatta.

1.2 Rumusan masalah

Adapun rumusan masalah pada tugas akhir ini adalah:

1. Bagaimana perhitungan volume untuk pekerjaan arsitektur?

2. Bagaimana cara estimasi Rencana Anggaran Biaya pada suatu proyek?
3. Bagaimana cara menyusun waktu pelaksanaan suatu proyek tersebut bisa
diseleseikan?
4. Bagaimana cara penyusunan aliran keuangan (cash flow) pada pekerjaan arsiterktu
yang telah dihitung

1.3 Tujuan tugas akhir

Berikut dibawah ini merupakan tujuan dari tugas akhir antara lain :

1. Untuk mengetahui tata caraperhitungan volume pekerjaan arsitektur ( dinding,

plafond, lantai, pintu dan jendela, sanitary, dan finishing) pada proyek rusun karang
anyar

2. Mampu membuat Analisa Harga Satuan Pekerjan arsitektur dan Rencana Anggaran
Biaya pekerjaan arsitektur sesuai dengan gambar kerja dan spesifikasi proyek.
3. Dapat memahami fungsi dari Time Schedule dan dapat membuatTime Schedule
sehingga bisa menggambarkan jadwal pelaksanaan pekerjaan arsitektur.
4. Untuk mengetahui tata cara pembuatan Cash Flow pekerjaan arsitektur berdasarkan
Time Schadule.

1.4 Manfaat tugas akhir

Manfaat dari pengerjaan tugas akhir ini yaitu menambah wawasan sebagia seorang quantity
surveyor yang mempunyai keahliaan dalam melakukan perhitungan estimasi baik perhitungan
volume, rencana anggaran biaya, hingga scheduling. Pembuatan tugas akhir ini juga bertujuan
untuk mengasah ketelitian dalam melakukan perhitungan, dapat meningkatakn kemampuan
menghitung kuantitas pekerjaan untuk bangunan bertingkat banyak. Serta pengetahuan
mengetahui tentang perencanaan suatu biaya pekerjaan proyek konstruksi.
 1.5 Batasan masalah

Dalam penulisan tugas akhir ini perlu dijelaskan bahwa studi kasus tugas akhir analisa
perhitungan biaya pekerjaan arsitektur rusun karang anyar, Jakarta pusat seluas ***** yang
terdiri dari 16 lantai dimana point yang dihitung adalah :

1. Pekerjaan arsitektur seperti pekerjaan lantai, dinding, plafond, jendela, kuzen, pintu,
sanitary, dan finishing.
2. Perhitngan akan dilanjutkan dengan analisa harga satuan, rekap volume, RAB, serta
jadwal pelaksanaan dan arus kas proyek rusun karang anyar.
3. Daftar harga satuan upah dan material yang digunakan daftar harga upah dan bahan kota
Jakarta tahun 2020.

1.6 Sistematika penulisan

Sistematika penulisan pada Tugas Akhir ini terdiri dari 4 Bab yaitu :

BAB I : PENDAHULUAN
Bab ini menjelaskan tentang latar belakang, tujuan, manfaat tugas akhir, batasan masalah dan
sistematika penulisan.

BAB II : DATA PROYEK

Bab ini menjelaskan tentang data umum proyek Apartemen Collins Boulevard Tahap I dan
deskripsi singkat tentang proyek. Penjelasan pada bab ini memuat nnilai proyek, lokasi, waktu
pelaksanaan, luas bangunan, lingkup pekerjaan, pihak-pihak yang terlibat, jenis kontrak, cara
pembayaran uang muka, dan lama masa pemeliharaan.

BAB III : PERHITUNGAN DAN ANALISA

Pada bab ini memuat tentang perhitungan Quantity Take Off, Analisa Harga Satuan Pekerjaan,
Rencana Anggaran Biaya, Jadwal Pelaksaan (Time Schedule), dan Cash Flow. Tabel-tabel dan
Quantity Take Off merupakan bagian pada bab ini dilampirkan pada laporan. Format yang
digunakan dalam perhitungan laporan ini menggunakan Microsoft Excel.

BAB IV : PENUTUP
Bab ini menjelaskan kesimpulan dan saran disusun berdasarkan Bab III.

DAFTAR PUSTAKA
Mencantumkan literatur-literatur yang digunakan sebagai pendukung dalam pembuatan Tugas
Akhir.
 BAB II
DATA PROYEK

BAB II

DATA PROYEK

2.1 Latar Belakang

Dikarenakan semakin padatnya penduduk seiring bertambahnya waktu, terkhusus untuk ibu
kota Jakarta tentunya juga harus diiringi hunian yang cukup bagi penduduk. Salah satu bentuk
upaya pemerintah dalam rangka menyediakan Rumah Layak Huni (RLH) bagi warga DKI
Jakarta khususnya kawasan perkotaan yang sudah sangat minim tersedia lahan, pemerintahan
Provinsi DKI Jakarta mendukung adanyaupaya pengembangn hunian vertikal sebagai salah satu
solusi untuk mengimbangi tingginya kebutuhan dan terbatasnya lahan. Pemprov DKI terus
berupaya untuk menghadirkan hunian terjangkau bagi warga dengan lingkungan yang
sehat dan nyaman. Hunian yang ramah lingkungan ini diharapkan dapat menciptakan
ruang bagi tumbuh kembang dan pendidikan yang baik untuk anak.

Melalui dinas perumahan rakyat dan kawasan permukimam, pemerintah Provinsi DKI
Jakarta membangun 12 rusun yang tersebar di sleuruh kota Jakarta, salah satunya Rusun
Karang Anyar yang berlokasi pada Jl. G, kel. karang anyar kec. sawah besar, kota
administrasi,Jakarta pusat akan di revitalisasi. Revitalisasi sendiri menurut KBBI berarti
proses, cara, dan perbuatan menghidupkan kembali suatu hal yang sebelumnya kurang
terbedaya. Ini juga berarti revitalisasi adalah upaya menjadikan sesuatu perbuatanmenjadi
vital. Revitalisasi ini sendiri bertujuan meningkatkan vitalitas kawasan terbangun melalui
intervensi perkotaanyang mampu menciptakan pertumbuhan dan stabilitas ekonomi local,
terintegrasi dengan sistem kota dan layak huni. Revitalisasi ini sendiri harusdilakukan
mengingat kondisi rusun yang sudah cukup memprihatinkan karena sudah berdiri sejak
tahun 1980-an.

Proyek Revitalisasi Rusun Karang Anyar ini sendiri akan memiliki total 420
unit,degan 420 unit type36 dan 1 unit difabel ini dibangun dengan luas ± 6.566,311 m2
dan luas bangunan 22.758,531. Dinas Pemukiman DKI Jakarta selaku owner memberikan
kepercayaan kepada PT. Hutama Karya sebagai kontraktor utama pada proyek ini dan
PT. ARKONIN sebagai Konsultan. Untuk pekerjaan jasa konstruksi kegiatan revitalisasi
rumah susun atau rusun karang anyar dengan metode desaind and build pada tahun 2020 -
2021 yang meliputi pekerjaan konstruksi hingga pekerjaan fisnishing (siap huni) akan di
tugaskan kepada kontraktor pelaksana melalui proses pengadaan barang dan jasa sesuai
dengan ketentuan yang berlaku.

Gambar 2.1 tampak depan rusun karang anyar

Gambar 2.1 merupakan gambar rusun karang anyar yang akan di bangun yang sudah
di rancang dalam bentuk 3D.

2.2 Data proyek

Data Proyek Revitalisasi Rusun Karang Anyar adalah data yang menggambarkan
secara ringkas mengenai proyek yaitugambaran umum proyek, tujuan pembangunan
proyek, data umum proyek, data teknis royek, dan lokasi proyek dilaksanakan. Berikut
adalah data teknis dari Proyek Revitalisasi Rusun Karang Anyar:
1. Nama Proyek :Revitalisasi Rusun Karang Anyar
 2. Lokasi Proyek :Jl. Karang Anyar No.33, RT.01/RW.07, Karang Anyar,
Kecamatan Sawah besar, Kota Jakarta Pusat, DKI Jakarta 10740.
3. Pemilik Proyek :Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Pemukiman DKI
Jakarta
4. Fungsi Proyek :Pelayanan Rumah Layak Siap Huni
5. Luas Lahan :
6. Luas Bangunan :±22.758,531m2
7. Waktu Pelaksanaan :Oktober 2020-Agustur 2021
8. Jenis Kontrak :Lumpsum Desain and Build
9. Sistem Pelelangan :Lelang Terbuka
10. Jumlah Lantai :16 lantai
11. Jenis Pelelangan :Vendor DKI Jakarta
12. Cara Pembayaran :Lumpsum
13. Nilai Anggaran :Rp.130.870.000.000,-
14. Pembayaran :10% dari nilai kontrak
15. Masa Pemeliharaan :12 (dua belas) Bulan

2.3 Lokasi Proyek

Proyek revitalisasi Rusun Karang Anyar ini tentunya berlokasi pada lokasi lama rusun
karang anyar sendiri yang sudah sangat tua. Lebih tepatnya rusun ini terletak di jalan
Karang Anyar no.33, RT.01/RW.07, Karang Anyar, Kecamatan Sawah Besar, Kota
Jakarta pusat, Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta 10740. Letak ru sun karang anyar dapat
dilihat pada gambar di bawah ini :
 Gambar 2.2 lokasi pada peta
Pada gambar di atas terlihat lokasi secara umum rusun karang anyar pada peta.

2.3 lokasi detail rusun karang anyar

Pada gambar 2.3 terlihat lebih jelas lokasi rusun karang anyar setelah di zoom pada
peta. Adapun batas-batas wilayah pada proyek ini adalah sebgai berikut :
 Sebelah Utara : Sekretariat YPW Kedunglo
 Sebelah Selatan : SCR Ayung
 Sebelah Barat : Dian Jaya Toko
 Sebelah Timur : Rumah Warga

2.4 Luas Bangunan

Rusun Karang Anyar memiliki luas ±6.566,311 m2, dengan luas bangunan sebesar
±22.758,531 m2. Untuk luasan perlantai sendiri memiliki luas yang berbeda dari lantai
1,2,3,16 serta lantai atap/ antai dak dan sama pada lantai 4 -15 / tipikal
. Rusun ini sendiri memiliki 16 lantai huni dan 1 lantai dak dengan 420 unit type 36 dan 1
unit difabel. Rusun ini juga memiliki 1 masjid, 1 playground, dan wilayah parkir motor
dalam kawasannya.

2.5 Jenis Kontrak

Pada pembangunan revitalisasi proyek rusun karang anyar Jakarta pusat menggunakan
kontrak jenis lumpsum. Lumpsum fixed price desaind and build, merupakan kontrak yang
nilai kontraknya pasti dan tetap (yasin, 2003). Kontrak lumpsump fixed price dalam
pengadaan jasa konstruksi terdapat pada pasal dari perpres No.54 tahun 2010, terdapat
pada pasal 51 ayat (1) : “kontrak lumpsum fixed price merupakan kontrak pengadaan
barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam waktu tertentu sebagaimana
ditetapkan dalam kontrak, dengan ketentuan : (a) jumlah harga pasti dan tetap, serta tidak
dimungkinkannya penyesuaian harga; (b) semua resiko sepenuhnya di tanggung oleh
penyedia barang/jasa; (c) pembayaran didasarkan pada tahapan produk/keluaran yang
dihasilkan sesuai isi kontrak; (d) sifat pekerjaan berorientasi kepada keluaran (output
based); (e) total harga pengeluaran berrsifat mengikat.

Jenis kontrak adalah kontrak pekerjaan terintegrasi rancang bangun (desain &build)
dengan sifat kontrak Lumpsum fixed price yang akan dibebankan pada tahun anggaran
2021 dan 2022. Lump sump sendiri merupakan salah satu metode pembayaran lunas yang
dilakukan berdasarkan kontrak tertentu. Umumnya metode ini dilakukan karena nominal
transaksinya besar. Selain itu, pihak-pihak terlibat didalamnya memiliki kemampuan
finansial tinggi, sehingga beban biaya dapat ditimpakan secara total ke salah satu pihak
untuk sementara waktu.

2.6 Pihak Yang Terlibat

No Owner/Pemberi Tugas Perusahaan

1 Pemberi Tugas Dinas Perumahan Rakyat dan
Kawasan Pemukiman Prov. DKI
Jakarta
Komplek dinas teknis jatibaru, Jl.
Taman Jatibaru No.1, Tanah Abang,
Jakarta Pusat.
No Konsultan Perusahaan
1 Konsultan MK dan PT.ARKONIN
Konsultan Perencana Arkonin Building, First Floor, Jaya,, Jl.
Bintaro Taman Timur, RT.17/RW.8,
 Bintaro, Pesanggrahan, South Jakarta
City, Jakarta 12330
No Kontraktor Perusahaan
1 Kontraktor PT.Hutama Karya
Jl. Sungai Gerong No.10, RT.10/RW.20,
Kb. Melati, Kecamatan Tanah Abang,
Kota Jakarta Pusat, Daerah Khusus
Ibukota Jakarta 10230
Tabel 2.1 pihak-pihak yang terlibat

Dalam tahapan proses konstruksi, tentunya banyak pihak yang terlibat didalamnya,
baik itu instansi maupun perseorangan. Pembangunna rusun karang anyar melibatkan
beberapa pihak seperti pihak jasa selaku owner, pihak penyedia jasa yang dimulai dari
perencanaan struktur, arsitektur, mekanikal elektrikal plumbing (MEP), serta juga
melibatkan pihak pelaksana konstruksi atau kontraktor. Untuk memperjelas kete rlibatan
pihak didalam pembangunan rusun karang anyar, berikut penjelasannya :

1. Pihak Pengguna Jasa/Owner

Pihak pengguna jasa/Owner adalah instansi perseorangan yang memiliki pekerjaan

yang akan dilaksanakan sesuai dengan keterikatan kontrak yang telah dise tujui antar
pihak yang terlibat. Untuk pembangunan proyek revitalisasi rusun karang anyar ini yang
bertindak sebagai owner adalah Dinas Pemerintahan provinsi DKI Jakarta.

Tugas dan tanggung jawab pengguna jasa/owner sebagai berikut :

a. Bertanggung jawab atas perizinan serta resiko penyebab pembangunan.

b. Memenuhi segala kelengkapan administrasi yang dipersyaratkan untuk proses
pelaksanaan konstruksi.
c. Mempersiapkan dana sesuai dengan perencanaan yang telah ditetapkan.
d. Menentukan pihak-pihak penyedia jasa yang akan melaksanakan proses
pekerjaan konstruksi.
e. Mengesahkan atau menolak perubahan pekerjaan yang telah direncanakan.
f. Membuat surat perintah kerja (SPK)
 g. Bertanggung jawab atas pengeluaran dana yang telah dilaksanakan selama
pembangunan berlangsung.
h. Memutuskan hubungan kontrak apabila pihak pelaksana tidak dapat
melaksanakan pekerjaan sesuai perintah.
2. Pihak penyedia jasa

Pihak penyedia jasa adalah instansi atau perseorangan yang memiliki kemampuan
dalam menyediakan jasa konstruksi sesuai dengan peprmintaan dari pengguna jasa/owner.

Pihak peyedia jasa terbagi atas 3, yaitu pihak perencanaan konstruksi, pihak
pelaksanaan konstruksi, dan pihak pengawas konstruksi. Untuk lebih mengenal para
pihak yang terlibat dalam pembangunan rusun karang anyar ini dirincikan seba gi berikut :

a. Konsultan perencana konstruksi

Konsultan perencana konstruksi adalah orang/badan yang membuat perencana

bangunan secara lengkap dalam semua bidang, seperti melakukan desain struktur,
arsitektur, mekanikal elektrikal plumbing (MEP), membuat gambar rencana lengkap
dengan dimensi dan gambar-gambar pelengkap lainnya.

Konsultan perencana konstruksi ini merupakan pihak yang ditunjuk oleh owner
sebagai pihak untuk melaksanakan perencanaan proyek baik dari segi bangunan ataupun
biaya yang akan dikeluarkan. Sedangkan untuk konsultan Manajemen Konstruksi (MK)
adalah perwakilan dari Pemilik Proyek. Manajer konstruksi, memiliki tugas melaksanakan pekerjaan di
lapangan, monitoring proyek, dan bertanggung jawab dalam pelaporan progres proyek. untuk proyek
revitalisasi rusun karang anyar ini menggunakan jasa PT. Arkonin sebagi konsultan MK dan Konsultan
perencana.

Adapun tugas dan kewajiban konsultan perencana struktur adalah sebagai berikut :

a. Merencanakan perencanaan struktur yang akan dibangun, sesuai dengan

perhitungan struktur, kekuatan tanah, pengaruh gempa serta hal lainnya yang
berpengaruh terhadapt kekuatan struktur bangunan.
b. Menentukan spesifikasi penggunan beton, besi dimulai dari struktur bawah
hingga struktur atas.
 c. Bekerjasama dengan konsultan perencanaan lainnya, agar rencana dari
bangunan tidak memperkecil kekuatan dari perencaan strukturnya.
d. Bertanggung jawab atas segala rencana yang berkaitan dengan perencaan
struktur.

Adapun tugas dan tanggung jawab dari konsultan perencana arsitektur adalah :

a. Merencanakan bentuk dari bangunan dengan memperhatikan estetika dari suatu

bangunan tampa mengurangi kuat struktur dari bangunan tersebut.
b. Merencanakan tata ruang dan menentukan spefikasi penggunaan material
pekerjaan arsitektur yang akan digunakan sesuai dengan permintaan owner.
c. Bertanggung jawab sepenuhnya terhadap perencanaan yang telah dilaksanakan.
d. Menjelaskan penggunaan spesifikasi pada saat rapat pengenalan proyek
dilakukan dan menentukan kelayakan spesifikasi yang ditawarkan oleh pihak
pelaksana sebagai opsi lain yang akan digunakan.

Sedangkan tugas dan tanggung jawab ntuk konsultan manajemen konstruksi (MK)
adalah sebagai berikut :

a. Ikut hadir dalam rapat rutin diproyek

b. Menilai prestasi pekerjaan (progress fisik bangunan) yang telah dilaksa nakan
dan menerbitkan sertifikat pembayaran kepada pemborong.
c. Membuat laporan keuangan proyek kepada bank jika memang diperlukan oleh
pemilik ( option)
d. Memonitor dan menghitung pekerjaan tambah kurang berdasarkan
perubahanan gambar yang ada.
3. Pelaksana konstruksi

Pelaksana konstruksi juga disebut sebagi kontraktor, kontraktor adalah instansi yang
ditugaskan sebagai pihak pelaksana pembangunna suatu bangunan yang telah
direncanakan. Untuk pembangunan proyek revitalisasi rusun karang anyar ini kontraktor
yang akan melaksanakan adalah PT. Hutama Karya (persero). Kontraktor ini sendiri
memiliki tugas dan tanggung jawab sebagi berikut :
a. Memahami gambar deesain dan spesifikasi teknis sebagi pedoman
pelaksanaan dalam pekerjaan dilapangan nantinya.
b. Dapat mengendalikan proses pembangunan sesuai dengan mutu, waktu, dan
biaya yang telah ditetapkan.
c. Diharapkan dapat bekerja sama dengan konsultan perencana ataupun sub
kontraktro dilapangann.
d. Melaporkan setiap peekrjaan dalam bentuk progress mingguan atau bulana n
kepada pihak konsultan.
e. Melaporkan setiap permasalahan yang berkaitan dengan proses pekerjaan
kepada pihak engineer dilapangan.
f. Melaksanakan proses pembangunan sesuai dengan keinginan owner dan
perencana.
g. Wajib bertanggung jawab terhadap hasil pekerjaan serta siap mengganti rugi
apabila terdapat kegagalan karena kelalaian dalam proses pekerjaan.