BAB 1

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Proyek konstruksi merupakan rangkaian suatu kegiatan yang diwujudkan
menjadi bangunan struktur dan fasilitas fisik. Rangkaian kegiatan atau tahapan pada
proyek konstruksi tersebut antara lain tahap pra-konstruksi, konstruksi, dan pasca
konstruksi. Pra-konstruksi adalah tahapan yang dilakukan sebelum proses
konstruksinya dilaksanakan, seperti perencanaan, desain, hingga pengadaan atau
pelelangan. Tahap konstruksi adalah tahapan dilaksanakannya proses konstruksi
sesuai dengan perencanaan yang telah ditetapkan sebelumnya. Terakhir adalah
tahap pasca konstruksi atau tahapan setelah proses konstruksi selesai. Kegiatan pada
bagian ini salah satunya yaitu serah terima pekerjaan antara kontraktor dan owner.
Quantity Surveyor (QS) ialah seorang yang professional pada bidangnya,
tenaga seorang QS dibutuhkan tidak terbatas dalam merancang suatu anggaran
proyek saja, melainkan dari awal sebuah proyek akan dimulai, hingga penyerahan
proyek kepada Owner. Universitas Bung Hatta ialah satu-satunya instansi
pendidikan di Indonesia yang menghasilkan para-para professional QS.
Judul yang diangkat dalam pembahasan ini adalah Analisa Perhitungan Biaya
Struktur Atas pada Proyek Pembangunan Apartemen rumah kita cibubur jawa barat.
Untuk pekerjaan struktur yang lingkup pekerjaan yaitu, perhitungan balok, kolom,
plat dan tangga. Disini kemampuan seorang Quantity Surveyor diperlukan karena
penganalisaan ini membutuhkan ketelitian serta pengalaman yang cukup dalam
menghitung pembiayaan proyek.
Tugas Akhir ini dibuat untuk mengetahui kemampuan dalam menganalisa
Gambar Rencana dan melakukan perhitungan detail estimate yang terdiri dari
volume, anggaran biaya, scheduling dan cash flow.

1.2 Rumusan Masalah

Adapun rumusan masalah pada tugas akhir ini adalah :
a. Bagaimana tata cara perhitungan volume untuk pekerjaan Struktur?
b. Apa tujuan pembuatan rencana anggaran biaya?
 c. Bagaimana cara penyusunan waktu pelaksanaan suatu proyek tersebut
bisa diselesaikan ?
d. Bagaimana cara penyusunan aliran keuangan (cash flow) pada
pekerjaan struktur atas yang telah di hitung ?
1.3 Tujuan Tugas Akhir
Adapun maksud dan tujuan dari tugas akhir ini adalah:
1. Untuk mengukur kuantitas pekerjaan struktur proyek tersebut.
2. Untuk membuat dan menghitung rencana anggaran biaya (RAB).
3. Untuk memahami fungsi suatu penjadwalan pada tiap-tiap pekerjaan
yang dilakukan dengan menyusun Time schedule sehingga bisa
menggambar jadwal pelaksanaan pekerjaan proyek konstruksi.
4. Untuk mengestimasi aliran keuangan (cashflow) dan mengetahui fungsi
pembuatannya pada proyek konstruksi.

1.4 Manfaat Tugas Akhir

Manfaat penulisan tugas akhir ini ialah untuk meningkatkan kemampuan dan
menambah wawasan sebagai seorang Quantity Survveyor yang mempunyai
keahlian dalam melakukan perhitungan estimasi baik perhitungan volume, rencana
anggaran biaya maupun scheduling serta Quantity Surveyor harus mempunyai
ketelitian dalam melakukan perhitungan, dapat meningkatkan kemampuan dalam
menghitung kuantitas pekerjaan untuk bangunan bertingkat banyak. Serta
mengetahui tentang perencanaan suatu biaya pekerjaan proyekkonstruksi.

1.5 Batasan Masalah

Tugas Akhir ini membatasi lingkup permasalahan dalam analisa perhitungan
biaya pekerjaan Struktur Atas Proyek Pembangunan Rumah Susun Kepolisian
Daerah Sumatera Barat. Tujuan dari pembatasan masalah adalah untuk menghindari
penyimpangan dari masalah yang dikemukakan sehingga yang dibahas dalam
laporan ini tidak menyimpang dari tujuan semula. Walaupun demikian, hal ini
tidaklah berarti akan memperkecil arti dari pokok-pokok masalah yang dibahas
disini, melainkan hanya untuk keterbatasan belaka.
 Dalam penulisan laporan ini batasan masalah dalam penulisan laporan ini
meliputi:
a. Pekerjaan Struktur atas yang meliputi pekerjaan beton,bekisting, dan
pembesian.
b. Jumlah lantai bangunan yang akan dihitung terdiri dari lantai 1
sampai lantai 4, item pekerjaan kolom, balok, plat lantai, tangga dan
shearwall, dimulai dari lantai groundfloor sampai roof
c. Lantai terdiri dari lantai 1,2,3,4
d. Daftar harga satuan upah dan material menggunakan daftar harga
upah dan bahan Kota Jakarta Tahun 2021. Pada perhitungan analisa
hargasatuan pekerjaan (AHSP) berpedoman kepada Permen PU 2016
dan analisa harga satuan pekerjaan. PUPR no.28 tahun 2016 (SNI).

1.6 Sistematika Penulisan

Sistematika penulisan pada Tugas Akhir ini terdiri dari 4 Bab yaitu :
BAB I : PENDAHULUAN
Bab ini menjelaskan tentang latar belakang, tujuan, manfaat Tugas Akhir,
batasan masalah dan sistematika penulisan.
BAB II : DATA PROYEK
Bab ini menjelaskan tentang data umum dan deskripsi singkat tentang
proyek. Penjelasan pada bab ini memuat nama proyek, lokasi, tahun pelaksanaan,
luas bangunan, lingkup pekerjaan, pihak-pihak yang terlibat, jenis kontrak, cara
pembayaran, uang muka, dan lama masa pemeliharaan.
BAB III : PERHITUNGAN DAN ANALISA
Bab ini memuat tentang perhitungan quantity take off, analisa harga
satuan pekerjaan, rencana anggaran biaya, jadwal pelaksanaan (scheduling) dan
cash flow. Tabel-tabel dan quantity take off merupakan bagian pada bab ini dan
diletakan di lampiran pada laporan. Format yang digunakan dalam perhitungan
laporan menggunakan Microsoft Excel.
BAB IV : KESIMPULAN DAN SARAN
Kesimpulan dan saran disusun berdasarkan Bab III.
 BAB II
DATA PROYEK

2.1 Data Umum Proyek Pembangunan Rumah Sakit Umum Daerah (RSUD)
Tigaraksa
Rumah sakit salah satu fasilitas pelayanan kesehatan yang menyelenggarakan
upaya kesehatan untuk masyarakat. Pembangunan pelayanan Kesehatan seperti
RSUD menjadi suatu bagian integral dari pembangunan nasional. Pembangunan
infrastruktur rumah sakit adalah upaya meningkatkan kesadaran, keinginan dan
kemampuan masyarakat untuk hidup sehat.
Dalam pembangunan infrastruktur rumah sakit yang lebih baik mulai dari mutu
pelayan, kualitas jasa, hingga kepuasaan masyarakat merupakansalah satu tahap
untuk mendukung pelaksanaan Pembangunan RSUD.
Tentunya tujuan utuma dari pembangunan Rumah Sakit Umum Daerah
(RSUD) Tigaraksa ini merupakan untuk melayani masyarakat 5 Kecamatan yang
jauh dari akses rumah sakit. Diharapkan dengan adanya Rumah Sakit Umum
Daerah (RSUD) Tigaraksa ini dapat mendekatkan akses fasilitas kesehatan
masyarakat di wilayah bagian barat Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten.

Gambar 2. 1 Pembangunan Rumah Sakit Umum Daerah (RSUD) Tigaraksa

2.2 Lokasi Proyek

Lokasi proyek Pembangunan Rumah Sakit Umum Daerah (RSUD) Tigaraksa
Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten.
 Gambar 2. 2 lokasi proyek (Sumber : Google Maps)

2.3 Tujuan Pembangunan

Proyek Pembangunan Rumah Sakit Umum Daerah (RSUD) Tigaraksa Kab.
Tangerang bertujuan untuk melayani masyarakat 5 Kecamatan yang jauh dari akses
rumah sakit. Diharapkan dengan adanya RSUD Tigaraksa ini dapat mendekatkan
akses fasilitas kesehatan masyarakat di wilayah bagian barat Kabupaten
Tangerang.

2.4 Data Teknis Proyek

Data teknis proyek Pembangunan Apartemen Rumah Kita Cibubur dapat
dilihat pada uraian berikut ini:
Nama proyek : Pembangunan Rumah Sakit Umum Daerah
(RSUD) Tigaraksa Kab. Tangerang.
Lokasi proyek : Jl. Pinang Tigaraksa, Kec. Tigaraksa, Kab.
Tangerang, Provinsi Banten.
Jenis Kontrak : Lumpsum
Cara pembayaran : Mountly Progrest Payment
Tanggal Kontrak : 20 Februari 2023
Nilai kontrak : Rp 246,200,000,000,-
Uang muka : 20% dari nilai kontrak
Sumber Dana : APBD
 Pemilik : Pemerintah
Konsultan Perencana : PT. Donny Morris Consultan
Konsultan MK : PT. Ciriajasa Cipta Mandiri
Kontraktor : PT. Waskita Karya (persero)
Total tinggi bangunan : ± 29 m
Retensi : 5% darikontrak
Luas perlantai : a. Luas lantai 1 ± 2.800
b. Luas lantai 2 ± 2.780
c. Luas lantai 3 ±2.660
d. Luas lantai 4 ± 2.440
e. Luas lantai 5 ± 2. 120
f. Luas lantai 6 ± 2.050
Total luas bangunan : ± 14.850 M2

2.5 Jenis Kontrak

Berdasarkan Peraturan Presiden Nomor 16 Tahun 2018 Tentang Pengadaan
Barang / Jasa Pemerintah ditetapkan Presiden Joko Widodo pada tanggal 16Maret
2018. Perpres 16 Tahun 2018 Tentang Pengadaan Barang / Jasa Pemerintah
diundangkan Menkumham Yasonna H. Laoly dalam Lembaran Negara Republik
Indonesia Tahun 2018 Nomor 33, disebutkan bahwa kontrak kerja konstruksi
adalah keseluruhan dokumen yang mengatur hubungan hukum antara pengguna
jasa dan penyedia jasa dalam penyelenggaraan pekerjaan konstruksi. Kontrak juga
merupakan kesepakatan antara dua orang atau lebih mengenai hal tertentu yang
disetujui untuk mencapai hasil yang disepakati.
Pada proyek Pembangunan Rumah Susun Kepolisian Daerah Sumatera Barat
ini menggunakan kontrak lump sum. Jenis pembayaran sistem lunas yang dilakukan
berdasarkan kontrak.

2.6 Pihak-Pihak Yang Terlibat

Berdasarkan hasil wawancara dengan manajer administrasi kontrak, tugas
dan tanggung jawab masing-masing unsur proyek yang terdapat pada gambar di
atas adalah:
a. PPK, mempunyai tugas pokok yang berkaitan dengan pengadaan
barang/jasa dan menyusun, menandatangani, melaksanakan serta
mengendalikan kontrak. PPK bertanggung jawab baik secara formal
maupun material atas terlaksananya Pengadaan Barang dan Jasa.
b. Pimpinan Cabang, kepala cabang merupakan perpanjangan tangan Diraksi
diwilayah daerah, tugas dan tangggung jawab dari kepala cabang yaitu:
1) Membuat rencana kegiatan untuk perusahaan yang di pimpin.
2) Bertangguang jawab atas segala aktivitas yang berkaitan
dengan perusahaan yang di pimpin.
3) Bertanggung jawab terhadap kesejahteraan karyawan
4) Menjaga hubungan baik terhadap Principal, General agent dan
instasi pemeritahan.
5) Menandatangani dokumen - dokumen penting seperti Notice Of
Readiness (NOR), Letter Of Authorisation, Bill Of Leading (B/L)
dan kwintasi.
c. Konsultan Pengawas, Tugas konsultan pengawas adalah memberikan
layanan keahlian kepada owner (Pemberi Tugas) dan Tim Pengelola
Teknis dalam melaksanakan tugas- tugas koordinasi dan pengendalian
seluruh kegiatan teknis pembangunan terhadap pelaksanaan konstruksi
dan masa pemeliharaan, baik yang menyangkut aspek manajemen
maupun teknologi,
d. Manager Teknik, adalah pimpinan bidang teknik yang bertanggung
jawabterhadap Projeck Manager atas semua pekerjaan yang menyangkut
bidang perencanaan. Manajer teknik dibantu oleh staf dibawahnya dalam
menyusun metode kerja yang berisi data teknis spesifikasi setiap tahapan
pekerjaan di proyek yang dapat menunjang pelaksanaan kegiatan
produksi sehingga dapat efektif dan efisien.
e. Project Manager, pimpinan sebuah proyek, karena itu juga project
manager memiliki tugas yang vital dalam sebuah proyek. Mulai dari
membuat perencanaan, mengalokasi tim, mitigasi resiko, hingga
membuat report untuk para stakeholder.
f. Site Manager, adalah pembantu Project Manager dalam memeriksa secara
 rinci pekerjaan di lapangan dan mengeluarkan instruksi di lapangan kepda
subkontraktor sesuai dengan rencana kerja dan mutu yang telah disetujui,
tugas dari Site Manager adalah bertanggung jawab pada pelaksanaan
pembangunan keseluruhan baik biaya, waktu dan mutu.
g. Ahli Arsitek, seseorang yang memiliki tugas untuk membuat karangka
umum dan konsep perencanaan arsitektur, melakukan koordinasi
denganbagian tenaga ahli, melakukan konsultasi dengan bagian owner,
mengembangkan perencanaan dan mengendalikan perencanaan arsitektur
yang telah dibuat.
h. Ahli K3 Konstruksi, peranan K3 konstruksi adalah dapat menyusun
program K3 serta penerapannya dalam konstruksi. Tugas dan tanggung
jawab Tenaga Ahli K3 Konstruksi diantaranya adalah :
1) Menerapkan ketentuan peraturan perundang-undangan
tentang danterkait K3 Konstruksi
2) Mengevaluasi dokumen kontrak dan metode kerja
pelaksanaankonstruksi
3) Mengevaluasi program K3
4) Mengevaluasi prosedur dan instruksi kerja penerapan
ketentuan K3
5) Melakukan sosialisasi, penerapan dan pengawasan
pelaksanaanprogram, prosedur kerja dan instruksi kerja K3
6) Melakukan evaluasi dan membuat laporan penerapan SMK3
danpedoman teknis K3 konstruksi
7) Mengevaluasi perbaikan metode kerja pelaksanaan
konstruksiberbasis K3, jika diperlukan
8) Mengevaluasi penanganan kecelakaan kerja dan penyakit
akibat kerja serta keadaan darurat

i. Adm Teknis, sebuah proyek konstruksi akan berjalan dengan baik jika
didukung oleh seorang administrasi dan keuangan proyek dengan berbagai
macam tugasnya. Peran adminisrasi proyek dimulai dari masa persiapan
pelaksanaan pembangunan sampai dengan pemeliharaan dan penutupan
kontrak kerja. Tugas administrasi dan keuangan proyek bangunan adalah
sebagai berikut:
1) Melakukan seleksi atau perekrutan pekerjaan diproyek
untukpegawai bulanan sampai dengan pekerja harian dengan
spesialis keahlian masing-masing sesuai organisasi proyek
yang dibutuhkan.
2) Pembuatan laporan keuangan atau laporan kas bank proyek,
laporan pergudangan, laporan bobot prestasi proyek, daftar
hutang hutang dan lain-lain.
3) Membuat dan melakukan verifikasi bukti-bukti pekerjaan
yang akandibayar oleh owner sebagai pemilik proyek.
4) Melayani tamu-tamu internal perusahaan maupun eksternal
dan melakukan tugas umu. Mengisi data-data kepegawaian,
pelaksanaan, asuransi tenaga kerja, menyimpan data-data
kepegawaian karyawan dan pembayaran gaji serta tunjangan
karyawan.
5) Membuat laporan akutansi proyek dan menyelesaikan
perpajakan serta retribusi.
6) Mengurus tagihan kepada pemilik proyek atau jika kontraktor
nasional dengan banyak proyek maka bertugas juga membuat
laporan ke kantor pusat serta menyiapkan dokumen untuk
permintaan dana ke bagian kauangan pusat.
7) Membantu project manager terutama dalam hal keuangan dan
sumber daya manusia sehingga kegiatan pelaksanaan proyek
dapat berjalan dengan baik.
8) Membuat laporan ke pemerintah daerah setempat, lurah atau
kepolisian mengenai keberadaan proyek dan karyawan daalam
pelaksanaan pekerjaan pembangunan.
9) Mencatat aktiva proyek meliputi inventaris, kendaraan dinas,
alat- alat proyek dan sejenisnya.
10) Menerima dan memproses tagihan dari subkontraktor jika
proyek yang dikerjakan berskala besar sehingga melakukan
 pemborongan kembali kepada kontraktor spesialis sesuai
dengan utem pekerjaanyang dikerjakan.
11) Memelihara bukti-bukti kerja sub bagian administrasi proyek
sertadata-data proyek.
j. Pelaksana, Pelaksana memiliki keahlian seperti pelaksana struktur,
pelaksana plumbing, pelaksana mekanikal elektrical, pelaksana besi,
pelaksana bekisting dan lain-lain. Adapun tugas dan tanggung jawab
pelaksana adalah sebagai berkut:
1) Mempersiapkan fasilitas dan sarana demi kelancaran
pekerjaan
2) Mempersiapakan bahan-bahan bangunan yang bermutu baik
dan memenuhi persyaratan seperti yang tercantum dalam
bestek
3) Melaksanakan semua pekerjaan yang menjadi tanggung
jawabsesuai dengan rencana kerja dan syarat-syarat
4) Menyelesaikan dan menyerahkan pekerjaan tepat pada
waktunyasesuai dengan surat perjanjian kontrak
5) Mengadakan pemeliharaan selama proyek tersebut masih
dalamtanggung jawab pelaksana
6) Menyediakan tenaga kerja yang berpengalaman serta peralatan
yangdiperlukan pada saat pelaksanaan pekerjaan
7) Bertanggung jawab terhadap fisik bangunan
selama masapemeliharaan
k. Logistik, melakukan pendatangan barang atau bahan material,
penyimpanan dan penyaluran material atau alat proyek kebagian pelaksana
lapangan, tugas dari staf logistik yaitu:
1) Mencari dan mensurvei data jumlah bahan material beserta
harganya dari beberapa supplier atau toko material bangunan
sebagai data untuk memilih harga terbaik dan memenuhi
standar dan sepesifikasi atau kualitas yang telah ditetapkan.
2) Menentukan lokasi penyimpanan bahan material konstruksi
yang sudah didatangkan ke area proyek sehingga dapat tertara
 rapi dan terkontrol dengan baik jumlah pendatangan dan
pemakaianya
3) Menandai label atau keterangan pada bahan materiak atau alat
konstruksi yang disimpan untuk menhindari kesalahan
penggunaan akibat tertukar dengan bahan matarial atau alat
proyek yang lain
4) Melakukan pencatatan keluar masuknya barang serta
betanggung jawab atas ketersediaan bahan materialyang
dibutuhkan
5) Membuat dan meyusun laporan kebutuhan bahan material
sesuai dengan format yang sudah menjadi standar perusahaan
kontraktor
6) Membuat dan menyusun berita acara mengenai penerimaan
atau penolakan bahan material setelah melalui quality control
7) Berkoordinasi dengan kepala pelaksana konstruksi dan bagian
teknik proyek mengenai jumlah dan jadwal pendatangan
bahan yang diperlukan pada masing-masing waktu
pelaksanaan item pekerjaan
l. Quantity Surveyor, Christoper dan Partner (1994), tugas dan tanggung
jawab profesi QS adalah sebagai berikut: Memberikan perkiraan biaya
awal suatu proyek. Membuat perancangan biaya termasuk perkiraan
investasi suatu proyek. Merancang perputaran biaya (Cash flow) dan
analisis nilai (Value analysis).
m. Adm Logistik, Melakukan pengadaan dan pemrosesan barang,
Mengoperasikan perangkat lunak perlogistikan dan monitoring,
Melakukan perbaruan catatan persediaan dan lokasi barang, Membuat
laporan administrasi, Melakukan koordinasi dengan staf internal dan
berkomunikasi dengan vendor
n. Pelaksana MEP, mengawasi memantau dan mengevaluasi pelaksanaan
pekerjaan sub kontraktor, Koordinasi dengan bidang terkait (struktur dan
arsitektur), Mengendalikan pelaksanaan pekerjaan dilapangan agar
berjalan efisien dan efektif, Memeriksa hasil pelaksanaan pekerjaan pada
 bidangnya sesuai shop drawing spesifikasi teknis yang dipersyaratkan dan
manajemen mutu yang diharapkan, Mengukur hasil pekerjaan dilapangan
meliputi kualitas, kuantitas dan waktu testing, Menyiapkan data untuk
pembuatan gambar yang telah dilaksanakan (as built drawing), Membuat
laporan pelaksanaan pekerjaan secara berkala, Menyiapkan bahan
pedoman operasi dan pemeliharaan berikut pelatihannya
o. Drafter, Drafter bertugas membantu arsitek dan engineer untuk membuat
sebuah gambar yang detail, lengkap dengan kode, material yang
digunakan, dan dimensi. Secara umum, tugas drafter adalah
merelalisasikan bayangan atau imajinasi dari seorang engineer kedalam
sebuah gambar teknis secara mendetail dan mudah dipahami. Gambar
teknik itu akan berguna supaya pekerjaan mudah dilakukan, dengan
mengetahui kode, material yang harus digunakan, hingga ukuran-
ukurannya.
p. Mandor, merupakan seseorang yang memiliki kemampuan untuk
mengelola pekerjaan dan memiliki tanggung jawab tekhnis.Tugas mandor
mendatangkan sejumlah tenaga kerja sesuai dengan kualifikasi yang
diperlukan, sekaligus memimpin dan mengawasi pekerjaan mereka.
q. Surveyor, seseorang yang melakukan pemeriksaan atau mengawasi dan
mengamati pekerjaan lainnya. Pekerjaan yang dilakukan pengukuranuntuk
mengambil data-data. Surveyor juga melakukan pengecekan ukuran
sebelum item pekerjaan di kerjakan.