MODUL 2

2. PROYEK KONSTRUKSI
2.1 Definisi Proyek Konstruksi
Pada dasarnya yang dimaksud dengan proyek adalah suatu usaha untuk
mencapai suatu tujuan tertentu yang dibatasi oleh waktu dan sumber daya
yang terbatas. Sehingga pengertian proyek konstruksi adalah suatu upaya
untuk mencapai suatu hasil dalam bentuk bangunan / infrastruktur.
Bangunan ini pada umumnya mencakup pekerjaan pokok yang termasuk
didalamnya bidang teknik sipil dan arsitektur, juga tidak jarang melibatkan
disiplin lain seperti: teknik industri, teknik mesin, elektro dan sebagainya.
Adapun bentuk bangunan tersebut dapat berupa perumahan, gedung
perkantoran, bendungan terowongan, bangunan industri dan bangunan
pendukung yang banyak digunakan untuk kepentingan masyarakat banyak.
2.2 Karakteristik Proyek Konstruksi
Suatu pekerjaan konstruksi tidak selalu dapat dikategorikan sebagai proyek
konstruksi, tetapi harus memiliki kriteria-kriteria tertentu seperti dibawah
ini.
1. Dimulai dari awal proyek (awal rangkaian kegiatan) dan diakhiri dengan
akhir proyek (akhir rangkaian kegiatan), serta mempunyai jangka waktu
yang umumnya terbatas.
2. Rangkaian kegiatan proyek hanya satu kali sehingga menghasilkan
produk yang bersifat unik. Jadi tidak ada dua atau lebih proyek yang
identik, yang ada adalah proyek yang sejenis.

llustrasi dari pernyataan tersebut diatas disampaikan pada contoh di bawah

ini:
Proyek pembangunan saluran pembuangan air limbah di Bandung, Bogor
dan Cirebon dengan spesiflkasi yang sama sepanjang 10 km untuk masingmasing kota, adalah tiga proyek yang sejenis tetapi tidak identik. Hal ini
disebabkan karena pelaksanaan proyek tersebut pada lokasi yang berbeda,
waktu yang berbeda dan pelaksanaan yang berbeda pula. Ketiga proyek
saluran tersebut tidak perlu mempunyai awal dan akhir proyek yang sama
dan diakhir proyek semua kegiatan sehubungan dengan proyek tersebut
akan berhenti.
Secara umum proyek konstruksi meliputi dua jenis kelompok bangunan,
yaitu:
a. Bangunan Gedung, seperti rumah, kantor, pabrik dan lain-lain.
b. Bangunan Sipil, seperti jalan, jembatan, bendungan dan infra struktur
lainnya.
Adapun ciri-ciri dari kedua kelompok bangunan tersebut dapat dijelaskan
sebagai berikut :
(a) Bangunan Gedung:
proyek konstruksi menghasilkan tempat orang bekerja atau
tinggal
pekerjaan dilakukan pada lokasi yang relatif kecil dan kondisi
pondasi umumnya sudah diketahui.
manajemen terutama dibutuhkan untuk progressing pekerjaan.
(b) Bangunan Sipil

 proyek konstruksi dilaksanakan untuk mengendalikan alam agar

berguna untuk kepentingan manusia
pekerjaan dilaksanakan pada lokasi yang luas atau panjang dan
kondisi pondasi sangat berbeda satu sama lain dalam suatu
proyek.
manajemen dibutuhkan untuk memecahkan permasalahan
Kedua kelompok bangunan tersebut sebenarnya saling tumpang tindih,
tetapi pada umumnya kedua kelompok bangunan tersebut direncanakan
dan dilaksanakan oleh disiplin ilmu, perencana dan pelaksana yang
berbeda. Tabel 2.1 dibawah ini menyajikan jenis-jenis pekerjaan konstruksi
yang menunjukkan bahwa kata konstruksi meliputi pekerjaan bangunan
gedung maupun bangunan sipil.
Tabel 2.1 Jenis-jenis pekerjaan konstruksi.
Kegiatan
Pembanguna
n

Bangunan
Gedung

Pertanian

Bangunan
gedung
Fasilitas pusat
Sekolah
Pusat Pelatihan

Pendidikan
Pembangkit
energi
Pelayanan
Masyarakat
Industri
dan
Perdagangan
Pengembanga
n Mineral
Turisme
Transportasi
dan
Komunikasi
Sumber Daya
Air

Perumahan,
klinik
dan
puskesmas
Pabrik, kantor,
took
dan
gudang

Bangunan
postel
Jaringan PDAM
dan
saluran
pembuangan

Keduanya

Bangunan Sipil
Irigasi, misalnya : bendungan,
jalan desa, canal, perataan
jalan dan saluran

Pendidikan tinggi

Rumah sakit

Bangunan hidro, elektik, pusat

tenaga listrik, pipa minyak
Pertahanan dan keamanan

Pabrik pengolahan

Konstruksi pekerjaan tambang

Hotel, stadion
Bangunan
pelabuhan
udara,
landasan pacu

Jalan rel KA, pelabuhan, stasiun

telekomunikasi
Roil dan sanitasi, bendungan
air, sumur artesis

(Sumber : Catatan Kuliah Tata Laksana Proyek, Jurusan Teknik Sipil, FTSP, 1996,
Bandung)

2.3 Konstruksi Tahapan Proyek(Life Cycle Project) dan Pihak-Pihak Yang

Terlibat.
Pengertian tentang tahapan dalam proses proyek konstruksi menjadi
penting mengingat bahwa karakteristik suatu proyek konstruksi seperti
yang sudah disebutkan dimuka, yaitu ada waktu mulai dan ada waktu
selesai.

Hal ini menunjukkan bahwa setiap pembagian tahapan perlu

dicermati dengan baik agar tujuan dari proyek tersebut dapat tercapai
dengan optimal.
Walaupun sifat dari suatu proyek konstruksi itu unik, tetapi ada suatu fungsi
lain dari pendataan suatu Life Cycle Project yang dapat dipetik, yaitu
memberikan gambaran mengenai unjuk kerja sumber daya (manusia,
peralatan, metode, kemampuan manajemen dan finansial) dan kemampuan
organisasi

dalam

mengantisipasi

suatu

besaran

proyek.

Ini

akan

memberikan bantuan informasi dalam merencanakan manajemen proyek

(konstruksi) berikutnya. Untuk jelasnya dibawah ini dipetik beberapa konsep
Life Cycle Project sebagai berikut :
1) Project management Life cycle (Joseph W Weiss; Robert K Wysocki,
1992)
PLANNING
IDENTIFIKASI
RENCANA
Tentukan
Identifikasi
Permasalahan
Kegiatan
Tentukan Goal
Hitung Waktu dan
Proyek
Biaya
Buat Daftar
Pembagian
Pekerjaan
Kegiatan
Tentukan sumber
Identifikasi
daya awal
Kegiatan Kritis
Identifikasi
asumsi dan
resiko

Buat Proposal
Proyek

ORGANISASI
Tentukan
Kebutuhan SDM
Rekruitmen
Proyek Manajer
Rekrut Tim
Proyek
Buat Organisasi
Tim Proyek
Tentukan Paketpaket Pekerjaan
DELIVERABLES

IMPLEMENTASI
KENDALI
CLOSING
Tentukan Model
Pencapaian
Manajemen
Penerimaan
Tentukan Alat
Commisioning
Kontrol
Persiapkan
Buat Dokumentasi
Laporan Status
Proyek
Review
Buat Item Utama
Penjadwalan
untuk Laporan
Proyek
Akhir
Buat item-item
Arahan Audit Post
perubahan
Serah Terima

2) Process and Project Life Cycle (J Rodney Turner, 1991)

Proposal And
Initiation

Design And
Appraisal

Perceive Problem
Gather Data

Execution And
Control

Generate Solution
Evaluate Solution

Define Problem

Communication
Plan Execution

Select Solution
PLAN

ORGNZ.

Finalization And
Close Out

Monitor

Implement
IMPLT

CONTRL

3) Life Cycle of a project : Strategic and Tactical Issues (Avraham Shtub;

Jonathan F. Bard; Globerson, 1994)

Conceptual design
- Goals
- Scope
- Baseline
- Requirement
- Feasibility
- Desirability

Advance development
- Plan
- Budget
- Schedule
- Bid Proposal
- Management
commitment

Detailed design
- Responsibility
definition
- Team
- Organizational
structure
- Detailed plan
- Kick off

Production
- Manage
- Measure
- Control
- Update and re plan
- Problem solving

Termination
- Close out
- Document
- Suggest
Improvement
- Transit
- Resign
- Dissolve Team

4) Life Cycle Project : Project Management for Construction, Second Edition,

(Hendrickson, C. 2003)

5) Life Cycle Project : Project Management. Techniques in Planning and

Controlling Construction Projects, John Wiley. (Ahuja et al. 1994)

Dari paparan di atas dapat dijabarkan secara sederhana untuk penggunaan

dalam proyek konstruksi sebagai berikut, yaitu :
1) Tahap perencanaan (Planning),
Tahapan ini merupakan awal dari Life Cycle Project yang merupakan suatu
"konsep perencanaan" proyek. Pada tahapan ini meliputi : gagasan dasar
yang berawal dari adanya suatu "NEEDS' kemudian ditindak lanjuti dengan
pembuatan studi kelayakan yang rnencakup aspek-aspek teknis, ekonomis,
lingkungan dan lain-lain. Adapun hasil dari tahapan ini berupa;
gagasan dan ide untuk memenuhi "NEEDS",
hasil studi kelayakan dan laporan hasil AMDAL,
Pada tahapan ini pihak-pihak yang terlibat adalah : Pemilik Proyek dan
dapat dibantu oleh Konsultan Perencana dan atau konsultan Manajemen
Konstruksi.

2) Tahap

Perckayasaan

dan

Perancangan

(Engineering

and

Design),
Tahap ini terdiri dari :
tahap pra rancangan, mencakup kriteria desain, skematik desain,
estimasi anggaran secara global,
tahap pengembangan rancangan, yang merupakan pengembangan dari
tahap pra rancangan dengan melakukan perhitungan-perhitungan yang
lebih detail, seperti; perhitungan-perhitungan desain, gambar-gambar
detail, outline spesifikasi, estimasi anggaran secara terperinci.
desain akhir dan penyiapan dokumen pelaksanaan yang merupakan
akhir dari tahap perancangan.

Hasil dari tahap ini berupa gambar

koordinasi, gambar-gambar detail,spesifikasi, daftar volume, estimasi

biaya konstruksi, syarat-syarat umum administrasi dan peraturan
umum.
pada tahap ini pihak-pihak yang mungkin terlibat adalah Konsultan
Perencana, Konsultan Manajemen Konstruksi, Konsultan Rekayasa
Nilai(Value Engeneering) dan atau Konsultan Quantity Surveyor (QS).
3) Tahap Pengadaan/Pelelangan (Procurement)
Tahap ini meliputi dua kegiatan, yaitu pengadaan jasa konstruksi (project
procurement) dan pengadaan peralatan serta material yang diperlukan
untuk proyek.

Untuk pengadaan peralatan dan material dapat dilakukan

oleh Pemilik atau oleh pihak Kontraktor.

Selain pihak pemilik dan

kontraktor, pihak konsultan perencana, MK dan atau QS juga dapat terlibat

dalam tahap ini.
4) Tahap Pelaksanaan (Construction)
Tahap ini merupakan tahap pelaksanaan hasil perancangan dan dilakukan
setelah Surat Perintah Kerja (SPK) dikeluarkan dan dilanjutkan dengan
penandatangan kontrak. Pekerjaan pelaksanaan ini meliputi : perencanaan

kegiatan di lapangan, pengorganisasian dan koordinasi sumber daya serta

pengendalian proyek yang bertujuan menghasilkan pekerjaan yang tepat
waktu, biaya serta memenuhi mutu yang disyaratkan.

Pihak-pihak yang

mungkin terlibat adalah : Konsultan Pengawas, Konsultan QS, Kontraktor,

Supplier serta instansi-instansi terkait.
5) Tahap Test Operasional (Commissioning)
Tahap ini merupakan pengujian terhadap fungsi masing-masing bagian
sehingga bangunan dapat dioperasikan. Pihak-pihak yang terlibat adalah
Konsultan Pengawas, Pemilik, Perencana, Suplier, Sub kontraktor dan
instansi-instansi terkait.
6) Tahap

Pemanfaatan

dan

Pemeliharaan

(Operational

and

maintenance)
Dalam tahapan ini biaya operasional dan pemeliharaan sangat dipengaruhi
oleh tahapan sebelumnya mulai dari tahap perencanaan sampai test
operasional.

Pihak-pihak yang terlibat adalah Konsultan Pengawas,

pemakai (end user) yang dapat diwakili oleh building manager dan
sebagian kontraktor specialist.