APLIKASI ILMU EKONOMI TEKNIK DALAM

MENENTUKAN KELAYAKAN INVESTASI JALAN TOL

A. ALASAN MENGAPA ILMU EKONOMI TEKNIK PENTING

Sebelumnya, 2 tahun lalu, saya berada di divisi pengembangan jalan tol / DPJT (bidang
investasi) selama 1 tahun, karena adanya program rotasi bagi karyawan, saya di pindah di
divisi jalan dan jembatan (bidang konstruksi) dan pindah ke proyek lapangan sampai saat
ini. Dalam divisi DPJT tersebut saya mulai belajar tentang ilmu investasi atau kelayakan
sebuah proyek.
Pemahaman saya tentang ilmu ekonomi teknik Jika suatu investasi itu dibiayai sendiri,
maka ilmu ekonomi teknik itu tidak begitu penting, cukup tahu kapan modal itu
kembali. Namun jika investasi itu sebagian dibiayai Instansi Pendanaan seperti Bank,
maka akan muncul istilah seperti Debt to Equity Ratio (DER), Interest, Internal Rate
Of Return (IRR), Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio, Pay Back Period dan
lain lain, Di sini pemahaman ilmu ekonomi teknik sangat penting untuk
memutuskan (Decision Making) apakah investasi itu diambil atau tidak
B. CONTOH APLIKASI ILMU EKONOMI TEKNIK
1. Kapan ilmu ekonomi teknik itu berperan dan menjadi sangat penting ?.
Salah satu syarat utama untuk menarik investor untuk ikut berpartisipasi dalam
pengusahaan jalan tol adalah proyek yang ditawarkan harus atraktif (layak) secara
finansial. Dalam konteks yang lebih sempit, keatraktivan finansial suatu proyek biasa
diukur dari net present value (NPV), internal rate of return (IRR) dan Pay Back Period.
Disini pemahaman tentang layak secara financial membutuhkan kemampuan analisis
ekonomi dan teknik, sehingga kapan ilmu ekonomi teknik berperan dalam pengusahaan
jalan tol?. Ketika :
a. Menentukan biaya investasi terutama biaya konstruksi. Desain konstruksi dibuat
seefisien mungkin dengan mempertimbangkan biaya pemeliharaan selama masa
konsesi jalan tol. Hal ini mempengaruhi cash flow selama masa operasi jalan tol.
Biaya konstruksi juga berpengaruh menentukan besarnya biaya eskalasi dan PPN
b. Negosiasi tentang skema pendanaan dalam mengajak partner sehingga bisa
menyakinkan partner untuk ikut investasi.
c. Negosiasi interest kepada pihak bank, dengan kemampuan teknik yang baik dapat
menyakinkan tingkat pengembalian pinjaman dan didukung dengan proyeksi LHR
kendaraan dan pendapatan tol

Page 1 of 10

d. Pemahaman Debt to Equity (DER) apakah ditentukan 70% : 30% atau 60% : 40%.
Porsi pinjaman dan rencana pengembalian ditentukan berdasarkan rencana cash flow
selama masa operasi jalan tol. Hal ini memerlukan pemahaman ekonomi teknik yang
baik.
e. Usulan masa konsesi, tarif tol dan kenaikan tarif tol kepada BPJT (Badan Pengatur
Jalan Tol), dengan ilmu ekonomi teknik yan baik, kita bisa menyakinkan usulan
tersebut dengan mempertimbangkan cash flow selama operasi.
f. Usulan rencana pengembalian pinjaman disesuaikan dengan cash flow dan
pendapatan tol, Cicilan pinjaman pokok dibayar jika proyeksi pendapatan tol lebih
besar daripada Operasi dan maintenance tol, pada masa konstruksi dan awal2 masa
operasi hanya membayar cicilan bunga karena LHR belum relative banyak sehingga
pendapatan tol masih sedikit
2. Pengusahaan Jalan Tol
Informasi tentang pengusahaan jalan tol menurut Peraturan Pemerintah no 15 tahun 2005
adalah
a. Pengusahaan jalan meliputi kegiatan perancanaan teknis, kegiatan pendanaan,
kegiatan konstruksi dan kegiatan operasi dan maintenance.
b. Pengusahaan jalan oleh pihak swasta dilakukan terhadap ruas jalan tol yang layak
secara ekonomi dan secara financial
c. Jalan tol diatur oleh Badan Pengatur Jalan Tol (BPJT) sedangkan investor yang
melakukan usaha adalah Badan Usaha Jalan Tol (BUJT)
d. BUJT akan mendapatkan masa konsesi jalan tol, setelah selesai masa konsesi jalan
tol diserahkan kepada Pemerintah
e. BUJT tersebut yang akan melakukan Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol (PPJT)
dengan Badan Pengatur Jalan Tol (BPJT) untuk tiap-tiap ruas.
3.

Perhitungan Analisa Kelayakan Jalan Tol

Dalam menentukan analisa kelayakan jalan tol, beberapa hal yang berperan penting yaitu :
a.
Komponen biaya investasi
b.
Biaya pendapatan jalan tol
c.
Biaya operasi dan maintenance
d.
Skema pendanaan yang akan dilaksanakan

4.

Komponen Biaya investasi

Biaya investasi adalah seluruh biaya yang dikeluarkan untuk melaksanakan proyek,
termasuk biaya pajak, bunga pinjaman dan penyusutan. Harga yang dipergunakan dalam
analisis finansial adalah harga yang riil (harga pasar). Komponen yang masuk dalam
perhitungan biaya investasi adalah
a.

Pengadaan Tanah
Pengadaan tanah atau pembebasan lahan seluas rencana Right Of Way (ROW) jalan
tol. Biasanya pengadaan tanah dibebaskan oleh Pemerintah melalui Kementrian
Page 2 of 10

Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (Kemunpera) bekerja sama dengan Badan
Pertanahan Nasional (BPN) sehingga tidak masuk dalam komponen biaya investasi.
Jika tanah dibebaskan sendiri, maka biaya pengadaan tanah masuk dalam biaya
investasi
b.

Desain
Biaya perancangan meliputi biaya-biaya studi dan penyiapan detailed engineering
design (DED). Besar anggaran biaya desain disesuaikan dengan kebutuhan dan
wilayah studi, serta pertimbangan sumber pendanaan

c.

Konstruksi
Biaya konstruksi meliputi biaya langsung dan tak langsung yang merupakan
komponen utama pembuatan fisik jalan tol. Biaya meliputi mobilisasi dan
demobilisasi proyek, relokasi utilitas dan pelayanan yang ada, pekerjaan drainase,
pekerjaan tanah, perkerasan berbutir dan beton semen, perkerasan aspal, pelaksanaan
struktur, pengembalian kondisi dan pekerjaan minor, pekerjaan harian, pekerjaan
pemeliharaan rutin, perlengkapan jalan dan utilitas;

d.

Peralatan tol
Besarnya biaya peralatan dan perlengkapan operasional jalan tol dihitung
berdasarkan jumlah gerbang dan panjang jalan tol yang akan dioperasikan.
Sedangkan perlengkapan tol seperti mobil derek, mobil patroli, rescue, ambulance
dan lain-lain dihitung berdasarkan kebutuhan sesuai dengan peraturan yang berlaku
yang pengadaannya dilaksanakan dengan cara membeli

e.

Supervisi
Biaya yang dikeluarkan Badan Usaha Jalan Tol (BUJT) untuk menyewa konsultan
pengawas selama masa pelaksanaan konstruksi jalan tol.

f.

Kontingensi
Biaya yang dikeluarkan investor untuk meminimal resiko yang kemungkinan terjadi
akibat ketidakpastian kemungkinan diperolehnya laba atau rugi pada masa akan
datang

G.

Overhead
Biaya operasional yang keluarkan BUJT selama masa pelaksanaan konstruksi sampai
berakhirnya pelaksanaan jalan tol, yang meliputi biaya gaji karyawan, biaya umum
lapangan oleh BUJT, biaya kantor dan biaya lain - lain

J.

Eskalasi
Biaya eskalasi dihitung pada tahun kedua pada masa pelaksanaan konstruksi jalan
tol, komponen yang dihitung adalah biaya konstruksi dan biaya supervisi

Page 3 of 10

5.

g.

PPN 10%
Pajak pertambahan nilai yang ditentukan dari nilai konstruksi, desain, peralatan tol,
supervisi dan overhead.

h.

Financial cost
Biaya biaya yang dikeluarkan saat perjanjian kredit atau perjanjian perjanjian
pinjaman lainnya.

i.

IDC
Interest during konstruksi yaitu bunga pinjaman selama masa konstruksi dan
diharapkan mampu menampung resiko inflasi terhadap biaya konstruksi selama masa
konstruksi.

Komponen Pendapatan Jalan tol

Sumber pendapatan operasional jalan tol berasal dari kendaraan yang masuk jalan tol
tersebut, dimana penggunaan jalan tol oleh masyarakat akan efektif apabila jalan tol
tersebut memberikan keuntungan yang lebih besar daripada tarif tol yang harus dibayar
oleh pengguna jalan. Dengan demikian, terdapat 2 (dua) variabel utama yang sangat
berpengaruh pada pendapatan tol, yaitu:
a. Volume lalu lintas yang melewati jalan
b. Besarnya tarif tol
Formula lengkapnya adalahnya Average trip length (ATL) x rencana kenaikan tarif tol x
tarif tol x LHR golongan kendaraan x jumlah hari.
Pendapatan lain-lain adalah pendapatan yang diperoleh dari kegiatan non-operasional.
Pendapatan lain-lain meliputi daerah milik jalan tol yang dapat digunakan untuk usaha lain,
misalnya: untuk iklan, tempat istirahat, jasa Bank, bunga saldo bank dan lain-lain.
Beberapa langkap yang dilakukan untuk menghitung pendapatan jalan tol adalah
a. Survey lalu lintas
Survei ini dilakukan untuk mengetahui karakteristik lalu-lintas pada segmen-segmen
ruas jalan terpilih, yang diperlukan sebagai
1) Masukan untuk memprediksi volume lalu-lintas pada rencana ruas jalan tol,
termasuk jalan penghubung dan simpang jalan penghubung-jalan non tol.
2) mengetahui kondisi umum jaringan jalan sekitar rencana jalan tol, mencakup
kondisi: panjang jalan, lebar jalan, jumlah lajur, tipe jalan, lebar median,
saluran, trotoar, tipe perkerasan jalan, dan kerataan dan kerusakan jalan

Page 4 of 10

3) Mengetahui jenis kendaraan, proyeksi kemana tujuan kendaraan dan

bagaimana karakter masyarakat sekitar jalan tol
b. Survei Kesediaan dan Kemampuan Membayar (Willingness to Pay / WTP dan
Avalability to Pay/ATP)
Survei wawancara untuk mengetahui keinginan dan kemampuan membayar tol dari
pihak pengguna jalan (road user), termasuk pendapat pengguna jalan (road user)
terhadap nilai waktu (Value of Time). Hasil survei WTP dan ATP diperlukan guna
menganalisa kesesuaian tarif tol, sedangkan nilai waktu akan digunakan sebagai
faktor penalti terhadap waktu tempuh perjalanan pada ruas-ruas jalan tol dalam
pemodelan, yang besarnya akan tergantung dari tarif tol yang diterapkan.
c. Analisa Prediksi lalu lintas
Kajian lalu lintas yang difungsikan untuk :
1. Mengetahui pertumbuhan lalu lintas secara normal di wilayah studi yang tidak
dipengaruhi dengan adanya proyek jalan tol
2. Mengetahui pertambahan lalulintas akibat beralihnya lalulintas dari rute
alternatif lain yang paralel, sedangkan asal dan tujuan perjalanan tidak berubah
3. Mengetahui lalu lintas tambahan yang terjadi akibat beralihnya perjalanan dari
moda lain ke moda jalan (termasuk jalan tol), sedangkan asal dan tujuan
perjalanan tidak berubah.
4. Mengetahui lalu lintas baru yang belum ada sebelumnya. Bangkitnya
perjalanan ini terjadi karena turunnya biaya perjalanan akibat adanya proyek
jalan tol.
d. Lalu Lintas Harian (LHR)
Analisis lalulintas harus menghasilkan LHR tahunan, baik untuk tahun dasar maupun
untuk tahun-tahun berikutnya selama umur rencana. LHR tahunan merupakan
lalulintas harian rata-rata untuk waktu satu tahun. LHR pada tahun dasar diperoleh
dari pencacahan lalulintas selama beberapa hari penuh. Prediksi lalulintas pada
tahun-tahun berikutnya setelah tahun dasar diperoleh melalui suatu model prediksi
e. Analisa tarif tol
Secara umum, analisa tarif tol dilakukan dengan mengacu pada hasil pengolahan data
survei keinginan/kemampuan membayar (WTP/ATP). Dalam analisa ini pengguna
jalan (road user) dibedakan menurut jenis/golongan kendaraan. Kemampuan
membayar dianalisa berdasarkan:
Hasil pengolahan data pendapatan/pengeluaran dan karakteristik perjalanan
responden (hasil survei WTP dan ATP);
Analisa terhadap PDRB/kapita wilayah studi;
Analisa tehadap nilai waktu (VoT);
Page 5 of 10

Analisa terhadap tarif tol eksisting.

Perhitungan pendapatan tol per tahun sampai akhir tahun rencana, dilakukan
berdasarkan :
Rencana jenis kendaraan yang diperbolehkan masuk tol,
Tarif tol menurut jenis/golongan kendaraan,
Sistem tol yang diterapkan terkait dengan jumlah dan lokasi gerbang masuk
dan keluar tol, sistem terbuka atau tertutup,
Kapasitas jalan tol terhadap lalu-lintas.
f. Analisa Manfaat Ekonomi
Biaya Operasi Kendaraan (BOK) merupakan biaya yang dikeluarkan untuk
menempuh dari satu tempat ke suatu tempat, diperlukan analisis perbandingan jika
menggunakan jalan tol dengan tidak dan menentukan nilai waktu perjalanan. Selisih
antara BOK (alternatif) dengan BOK (tol) dinamakan Besar Keuntungan Biaya
Operasi Kendaraan (BKBOK), dan besarnya tarif tol maksimum ditentukan sebesar
70% dari BKBOK. Besarnya tarif tol dihitung per km jalan yang dilewati, dimana
besarnya tarif tol yang diambil harus lebih kecil dari BKBOK.
a.
penghematan Biaya Operasi Kendaraan (BOK)
b.
penghematan waktu perjalanan.
c.
penghematan biaya pemeliharaan jalan.
d.
penurunan angka kecelakaan pada jalan raya (non tol)
g. Usulan Tarif Tol Dasar
Penentuan tarif tol didasarkan pada kajian BOK dan WTP pengguna jalan.
Selanjutnya, tarif tol dibedakan atas 5 (lima) golongan kendaraan, yaitu golongan I,
II, III, IV, dan V, dimana usulan tarif untuk kendaraan golongan II, III, IV, dan V
adalah sebesar 1,5 kali, 2 kali, 2,5 kali dan 3 kali dari tarif kendaraan golongan I.
h. Penyesuaian Tarif Tol
Sesuai dengan UU No. 38/2004. maka kenaikan tarif tol akan dilakukan setiap 2
tahun sekali. Usulan penyesuaian tarif yang diusulkan adalah mengikuti inflasi
sebesar 12% setiap 2 tahun yang diterapkan untuk seluruh tahun perhitungan.
k.

Lama Konsesi Jalan tol

Konsesi jalan tol adalah waktu yang diberikan oleh Badan Pengatur Jalan Tol /
Pemerintah kepada pengusaha jalan tol selama masa pengusahaan jalan tol, konsesi
berjalan setelah Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol (PPJT) dan SPMK keluar dan
berakhir selama masa tertentu menurut nilai kelayakan jalan tol, setelah masa konsesi
selesai, maka jalan tol akan diserahkan kepada Pemerintah.

Page 6 of 10

6.

Komponen Biaya Operasi & Maintenance

Seluruh komponen yang dikeluarkan oleh pengusaha jalan tol selama masa operasi jalan
tol (berakhirnya masa konsesi jalan tol). Jalan tol mempunyai Standard Pelayanan Minimal
(SPM) yang setiap tahun akan di cek oleh BPJT yang mempengaruhi kenaikan tarif jalan
tol. Adapun biaya tersebut meliputi :
a.

Biaya Pengumpul Tol

Pengumpul tol merupakan seluruh komponen bagian pelayanan yang diperuntukan
bagai pemakai jalan tol dimana pemakai harus membayar atas penggunaan jalan tol.
Biaya pengumpul tergantung dari sistem pengumpul tol yaitu sistem terbuka atau
tertutup, jumlah dari gerbang tol, jumlah lane gerbang, jumlah gardu/booth, jumlah
personil dan personil pendukung, biaya kartu tanda masuk (KTM), biaya
pemeliharaan rutin jalan tol, biaya penggantian peralatan tol,

b.

Biaya Pelayanan Lalu Lintas

Komponen yang dikeluarkan pengusaha jalan tol selama masa pelayanan jalan tol
meliputi biaya personil patroli, petugas ambulance, petugas derek, operator radio,
biaya operasional patroli, biaya rambu dan rubber cone, biaya kendaraan patroli dan
biaya pelayanan lainnya.

c.

Biaya Pemeliharaan Jalan Tol

Kegiatan pemeliharaan meliputi perawatan, perbaikan dan penggantian terhadap
seluruh aset, baik berupa jalan dan jembatan, bangunan pelengkap, perlengkapan
jalan, fasilitas tol, peralatan tol dan lahan jalan tol yang merupakan produk hasil
pembangunan, dilakukan secara rutin, periodik maupun khusus agar memenuhi
sasaran yang telah ditentukan. Pemeliharaan meliputi
1. Biaya pemeliharaan rutin ; pemotongan rumput, pengecatan dll
2. Biaya pemeliharaan periodik : penggantian kartu masuk, penggantian kendaraan
dll
3. Biaya pemeliharaan khusus : penanganan longsor dll

d.

Biaya Administrasi dan Umum

Komponen biaya administrasi meliputi biaya pemasaran, biaya presentasi dan rapat,
biaya ATk, biaya perjalanan dinas dll

e.

Biaya Pegawai
Biaya yang digunakan untuk membayar pegawai BUJT tersebut yang meliputi
komisaris, dewan direksi, pegawai bagian keuangan, pegawai bagian umum dan
administrasi, pegawai bagian teknik dan pegawai bagian operasi

f.

Pajak Bumi Dan Bangunan

Pajak yang dibayar setiap tahunnnya seperti pajak jalan tol, pajak kantor tol, pajak
rest area, pajak gerbang tol dan lain - lain

Page 7 of 10

7.

Skema Pendanaan
a.

Sumber Pendanaan
Bentuk sumber pendanaan dapat dilakukan oleh investor adalah
1. Pinjaman perbankan atau lembaga investasi lainya
2. Kerja sama dengan partner ship
3. Kerjasama dengan Pemerintah Pusat dan Daerah melalui BUMN atau BUMD
4. Obligasi jangka panjang
5. Pre-finance terhadap kontraktor pelaksana
b. Skema investasi
Setelah biaya investasi, rencana pendapatan dan biaya operasi dan maintenance,
langkah selanjutnya adalah menentukan skema dan analisis investasi seperti
1. Mengetahui masa konsesi jalan tol
2. Menentukan sumber pendanaan yaitu porsi debt equity ratio (DER)
3. Menentukan porsi pinjaman dengan mempertimbangkan masa grace periode
dan masa tenor pengembalian
4. Menghitung rencana cash flow BUJT selama masa operasi
5. Mengetahui Net Present Value (NPV), Internal Rate Of Return, Pay back
period
6. Menentukan depresiasi

c. Analisa kelayakan
Contoh tabel informasi analisa kelayakan
Uraian

Panjang Jalan (Km)

Jalan tol
125

Page 8 of 10

Biaya Investasi (Rp.juta)

Tanah
Desain (FED)
Konstruksi
Peralatan Tol
Supervisi
Eskalasi
Kontingensi
PPN 10%
Overhead
Financial Cost
IDC
Jumlah Anggaran Biaya Investasi
Komposisi
- Equity (30%)
- Debt (70%)
Total
Asumsi Tingkat Bunga Pinjaman
Trafic Awal Tahun
Trafic Awal Operasi
Tarif Awal Operasi Gol I (Rp/Km)
Kenaikan Tarif/2 Tahun
Konsesi (Sejak SPMK I- 2016)
Hasil Analisa
Kelayakan Financial
Net Present Value (NPV) @
Internal Rate of Return
Pay Back Period
Kelayakan Equity
Net Present Value (NPV) @
Internal Rate of Return
Pay Back Period
WACC Dengan Equity
WACC Tanpa Equity

8.

925,470
138,938
9,262,500
138,938
185,250
1,488,287
463,125
1,167,704
277,875
122,921
915,527
15,086,534
4,525,960
10,560,574
15,086,534
9.00%
11,263
600
12.00%
50 Tahun

19,166,642
12.34%
14 tahun 2 bulan
3,226,792
14.40%
20 tahun 10 bulan
8.33%
6.75%

Peranan Pemerintah
Mengingat peranan jalan tol sangat penting, sehingga peran swasta dalam pengusahaan
jalan tol diperlukan. Jika suatu rencana jalan tol dinyatakan layak secara ekonomi dan
layak secara fiancial, tentu minat investor sangat besar, namun jika tidak layak secara
financial, maka peranan Pemerintah sangat diperlukan seperti
1. Pendanaan jalan tol mengikutsertakan Pemerintah Daerah, BUMD dan BUMN
2. Pemberian fasilitas pembebasan lahan (land capping) untuk pengadaan tanah
Page 9 of 10

3. Penurunan pajak konstruksi dan operasi

4. Pemerintah memperhatikan bundling antar ruas ruas yang dinyatakan tidak layak
C. REFERENSI YANG DIGUNAKAN
1. Peraturan Pemerintah No 15 tahun 2015 tentang Jalan Tol
2. Novirani, Dwi; 2009; Analisa Kelayakan Jalan Tol (Studi Kasus Jalan Tol Cileunyi
Sumedang), Institut Teknologi Nasional Bandung

Page 10 of 10