Berikut akan dijelaskan mengenai:

1) Proses (tahapan) dalam membuat studi kelayakan,

2) Aspek-aspek yang menjadi penilaian dalam sebuah studi kelayakan,

Proses Pembuatan Studi Kelayakan

Tahapan (proses) dalam membuat sebuah studi kelayakan

pendirian apotek, dapat terjadi dari 5 tahapan yaitu tahap :

(1) Penemuan gagasan (idea)

(2) Penelitian lapangan

(3) Evaluasi data

(4) Pembuatan rencana

(5) Pelaksanaan rencana kerja

1. Tahap pertama : Penemuan suatu gagasan

Gagasan adalah sebuah pemikiran terhadap sesuatu yang

ingin sekali untuk dilaksanakan. Gagasan ini biasanya muncul dari

sebuah pemikiran seseorang dalam suatu organisasi yang mempunyai

keinginan untuk melakukan sesuatu. Gagasan yang baik untuk

didiskusikan dan dianalisis, sebelum dilaksanakan adalah gagasan

yang memenuhi beberapa kriteria diantaranya yaitu bahwa ide

harus :

 Sesuai dengan visi (angan-angan )organisasi

 Dapat menguntungkan organisasi

  Sesuai dengan kemampuan sumber dayanya yang dimiliki

organisasi

 Tidak bertentangan dengan peraturan yang berlaku

 Aman untuk jangka panjang

2. Tahap kedua : Penelitian Lapangan

Setelah gagasan didiskusikan dan dianalisis dapat

memberikan gambaran yang perspektif yang baik bagi perusahaan

dimasa yang akan datang, maka gagasan tersebut disetujui untuk

ditindak lanjuti dengan penelitian dilapangan. Dalam melakukan

penelitian dilapangan, data-data yang dibutuhkan antara lain yaitu

data:

1) Ilmiah yaitu: melalui analisis data-data bisnis mengenai kondisi

lingkungan eksternal yang ada disekitar lokasi yang ditetapkan

seperti:

 Nilai strategis sebuah lokasi

 Data kelas konsumen

 Peraturan yang berlaku didaerah tersebut

 Tingkat persaingan yang ada saat ini

2) Non ilmiah yaitu: melalui intuisi (intuition) atau feeling yang

diperoleh setelah melihat lokasi dan kondisi lingkungan

disekitarnya

3. Tahap ketiga: Evaluasi Data

 Dalam melakukan evaluasi terhadap data hasil penelitian

dilapangan, dapat dilakukan dengan cara yaitu:

1) Memperhatikan beberapa faktor yang berpengaruh, yang terdiri

dari :

a) Data lingkungan sekitar lokasi (external faktor): apakah

hasil analisis terhadap data external yang ada saat ini perspektif

yang baik atau tidak bagi perusahaan dimasa mendatang,

seperti:

 Tipe konsumen yang dilayani (pemukima atau

perkantoran)

 Tingkat keuntungan yang diperoleh, kondisi keamanan

 Peraturan tentang pengembangan tata kota (pelebrab

jalan ) ditempat lokasi yang ditetapkan

 Kondisi keamanan disekitar lokasi yang ditetapkan

b) Data kemampuan sumber daya yang dimiliki (internal

faktor): apakah sumber daya yang ada saat ini mempunyai

kemampuan untuk merealisasi gagasan pada lokasi yang

ditetapkan, seperti:

 Kemampuan keuangan

 Ketersediaan tenaga kerja

 Ketersediaan produk

 Kemampuan pengelolaan (manajemen)

2) Pembuatan usulan proyek (project appraisal), meliputi :

a) Pendahuluan mengenai

 Latar belakang, munculnya gagasan

 Tujuan merupakan suatu yang akan dicapai dari rencana

pelaksanaan suatu gagasan tersebut, contoh: dengan

menambah jumlah apotek, maka diharapkan dapat

melayani konsumen lebih dekatdan lebih banyak,

sehingga laba bertambah besar

b) Analisis tekhnis mengenai

 Peta lokasi dan lingkungan sekitarnya:

 Lokasi yang menjadi target pendirian apotek baru.

 Situasi lingkungan yang ada di sekitar lokasi yang

menjadi target seperti : situasi fasilitas

trasportasi,jenis konsumen,jumlah praktek

dokter,apotek pesaing.

 Desain interior dan exterior

 Warna dan bentuk gedung serta billboard,harus dapat

memberikan identitas tersendiri yang dapat

membedakannya dengan apotek pesaing.

 Warna dan bentuk gedung serta billboard,harus dapat

menarik perhatian (eye’s cat)

 Jenis produk

 Jenis produk,dominan ethical product atau otc

product
  Jumlah lini produk (kelengkapan produk) yang

tersedia

c) Analisis pasar :

 Jenis pasar dan strategi persaingan yaitu gambaran

mengenai :

 Pasar monopoli

 Pasar oligopoly

 Pasar persaingan bebas

 Potensi pasar

 Jenis konsumen : jenis konsumen yang mana yang

memiliki daya beli tinggi terhadap apotek

 Daya tarik laba : bagaimana daya tarik labanya

 Target pasar (konsumen sasaran)

 Jenis konsumen mana yang menjadi sasaran

 Jenis konsumen yang bukan menjadi sasaran

Pendahuluan Analisis Analisis Pasar Analisis Analiasis

Tekhnis Manajemen keuangan

Studi
Keyakinan

Gambar 1. Evaluasi Studi Kelayakan

d) Analisis Manajemen mengenai :

 Bentuk badan usaha, yaitu gambaran mengenai :

  Bentuk usaha apoteknya : perusahaan terbatas (PT)

 Bentuk usaha apoteknya : koperasi

 Struktur organisasi yaitu gambaran mengenai :

 Apakah berdiri sendiri atau

 Menjadi bagian dari apotek yang sudah ada

 Jenis pekerjaan yaitu gambaran mengenai :

 Mengerjakan seluruh fungsi kegiatan yang ada atau

 Hanya sebagian (beberapa fungsi saja)

 Jumlah kebutuhan tenaga kerja yaitu gambaran

mengenai :

 Berapa karyawan yang dibutuhkan untuk omzet

tertentu ?

 Jenis karyawan yang bagaimana yang dibutuhkan?

 Program kerja yaitu gambaran mengenai :

 Langkah-langkah penting apa yang menjadi prioritas

untuk dikerjakan dalam memperoleh sasaran yang

ditetapkan

 Kapan program tersebut dilaksanakan

e) Analisis Keuangan mengenai :

 Jumlah biaya investasi dan modal kerja mengenai :

 Berapa jumlah biaya investasi yang dibutuhkan dan

digunakan untuk keperluan apa saja

 Berapa lama waktu pengembalian (payback period)

  Berapa besar tingkat pengembalian internal yang

aman (internal rate of return)

 Sumber pendanaan :

 Dari mana sumber biaya investasi diperoleh ?

 Berapa besar tingkat efisiensinya dibanding sumber

lain ?

 Jenis pinjamannya, jangka pendek atau jangka

panjang

 Aliran Kas :

 Bagaimana situasi aliran kasnya selama periode

investasi, apakah negative atau positif

 Langkah apa saja yang dilakukan bila aliran kasnya

selama periode investasi negative

4. Tahap Keempat : Pembuatan Rencana Pelaksanaan

Setelah usulan proyek disetujui, kemudian menetapkan

waktu (time schedule) untuk memulai pekerjaan sesuai dengan skala

prioritas :

1) Menyediakan dana biaya investasi dan modal kerja

2) Mengurus izin

3) Membangun, merehabilitasi gedung

4) Merekrut karyawan

5) Menyiapkan barang dagangan, sarana pendukung

6) Memulai operasional
 5. Tahap Kelima : Pelaksanaan Rencana Kerja

Dalam melaksanakan setiap jenis pekerjaan, dibuatkan suatu

format yang berisi mengenai :

1) Jadwal pelaksanaan setiap jenis pekerjaan

2) Mencatat setiap penyimpangan yang terjadi

3) Membuat evaluasi dan solusi penyelesaiannya

Aspek-Aspek Penilaian Studi Kelayakan

Aspek-aspek apa saja yang dinialai dalam suatu studi kelayakan

dan bagaimana cara menilai layak atau tidaknya studi kelayakan untuk

dilaksanakan ? Aspek-aspek yang menjadi bahan penilaian studi kelayakan

dapat terdiri dari :

1) Analisis manajemen

2) Analisis pasar

3) Analisis tekhnis

4) Analisis keuangan

Analisis Pasar
Analisis
Manajemen

STUDI
KELAYAKA
N
Analisis Tekhnis
Analisis
Keuangan

Gambar 2. Aspek-aspek Penilaian Studi Kelayakan

1. Penilaian Aspek Manajemen

Penilaian terhadap aspek manajemen operasional antara lain dapat meliputi

mengenai rencana :

1. Strategi Manajemen

Strategi manajemen yaitu : suatu strategi yang akan digunakan

untuk mengubah kondisi yang ada saat ini (Current condition) menjadi

kondisi disaat yang akan (future condition) datang dalam suatu periode

waktu tertentu.

Strategi manajemen tersebut antara lain mengenai :

 Visi : cita-cita yang akan dicapai oleh pendiri dan pemiliknya

 Misi : beban tugas utamanya

 Strategi : siasat untuk mencapai tujuan

 Program kerja : cara-cara untuk memperoleh sasaran

 Standar prossedur operasional (SPO): tata cara (langkah-langkah)

melaksanakan suatu kegiatan, berlaku sebagai suatu peraturan

2. Bentuk dan Tata Letak Bangunan

Dalam menetukan bentuk dan tata letak bangunan, terdapat

beberapa hal yang herus diperhatikan yaitu :

a) Bentuk bangunan, dapat menggambarkan :

 Identity company image, untuk membentuk opini konsumen

 Nuansanya (physical evident) baik interior maupun exterior,

 Kemudahan untuk dikembangkan

b) Sistem tata letak (lay out) dapat memberi :

  Kemudahan dalam melakukan pengawasan dan pengendalian

mutasi barang

 Kemudahan bagi konsumen untuk memperolehnya (unutk barang

otc/bebas)

c) Estetika, rapih, teratur dan tersusun dengan baik

d) Kesesuaian dengan peraturab yang berlaku dan sifat barang, karena

dalam pengolahan sediaan farmasi di apotek telah diatur oleh

undang-undang dan adanya sifat obat yang mudah terpengaruh oleh

berbagai macam keadaan.

3. Jenis Produk Yang Akan Dijual

Persediaan merupakan elemen penting dalam perusahaan ratail.

Seperti diketahui dalam melakukan penilaian terhadap analisis produk

yang akan dijual berkaitan dengan beberapa hal yaitu :

a) Target konsumen, bila target konsumennya yang menengah-atas,

maka barang yang di jual juga barang menengah-atas.

b) Jumlah dan jenis (lini, item) produk kebutuhan konsumen, umumnya

konsumennya yang menengah-atas meminta perhatian yang lebih

dari penjual. Oleh sebab itu lini dan jumlah itemnya terpenuhi agar

kelengkapannya terjaga.

2. Penilaian Aspek Pasar

Dalam menilai aspek pasar terdapat beberapa hal yang harus diperhatikan

antara lain yaitu :

1. Bentuk pasar
 a) Persaingan sempurna :

 Jumlah penjual dan konsumennya tidak terbatas

 Harga ditentukan oleh jumlah penawaran (supply) dan jumlah

permintaan (demand)

 Tidak ada hambatan masuk (entery barrier)

Contohnya : pasar industri sembako, buah

b) Persaingan monopolitis

 Jumlah penjual dan konsumennya banyak

 Harga ditentukan oleh promosi

 Tidak ada entry barrier

 Contohnya : pasar industri restoran, salon

c) Monopoli yaitu :

 Hanya ada satu penjual, tidak ada pesaing

 Mempunyai posisi tawar yang dominan, sehingga dapat

bertindak sebagai penentu harga(price marker)

 Entry barreirnya tinggi

Contohnya : PLN, Telkom

d) Oligopoli yaitu :

 Penjualnya sedikit

 Harga ditentukan oleh kualitas produk, servise, promosi

 Entry barriernya tinggi

 Contohnya : pasar industri outomotif, hand phone

2. Potensi Pasar
 Potensi pasar adalah sejumlah pembeli suatu wilayah yang

memiliki uang dann keinginan untuk membelanjakannya (dikuantumkan

dalam suatu mata uang). Cara mengukur potensi pasar (Q) antara lain

dapat dilakukan dengan mengkalikan jumlah pembeli (n) dan harga rata-

rata barang (P).

Rumus : 7.1 Q=nxP

3. Penilaian Aspek Tekhnis

Beberapa hal penting yang menjadi pertimbangan pada penilaian aspek

tekhnis antara lain yaitu :

1. Lokasi dan Lingkungan di sekitarnya

Arti strategi suatu lokasi adalah berkaitan dengan beberapa hal

yang menjadi pertimbangan yaitu meliputi :

a) Jarak lokasi dengan supplier : relative dekat dan mudah dicapai

b) Jarak lokasi dengan domisili konsumennya : relative dekat dan

mudah dicapai dengan berbagai macam jenis alat stransportasi

c) Bentuk dan luas lahan (bangunan) : mudah untuk mengembangkan

usaha, seperti praktek dokter, lab klinik

d) Prospek pertumbuhan pasarnya relative cepat dan besar : jumlah

konsumen dan daya beli (income per kepita) nya relative tinggi

e) Nyaman dan aman : daerahnya tidak jorok, tidak macet dan sempit

dan tingkat kriminalnya rendah (bukan daerah premanisme)

2. Bentuk Badan Usaha

 Bentuk badan usaha yang akan ditetapkan tentunya memiliki

tujuan tertentu, misalnya :

a) Koperasi : untuk memperoleh fasilitas kemudahan dalam mengurus

izin, tetapi kurang mendapat perhatian dari kalangan konsumen,

investor, kreditor tertentu

b) Persero (PT) : untuk memperoleh perhatian dari kalangan konsumen,

kreditor tertentu, investor mudah, tetapi dalam mengurus izin

dikenakan biaya yang relative mahal dibandingkan koperasi

3. Struktur Organisasi

Pembentukan struktur organisasi dimaksudkan untuk member

gambaran mengenai :

a) Jumlah jenis pekerjaan yang akan dilaksanakan

b) Fungsi-fungsi dan wewenang tanggung jawab setiap pekerjaan

c) Persyaratan jabatan pada setiap pekerjaan

d) Hierarkhis dalam pengambilan keputusan

4. Penilaian Aspek Keuangan

Pertimbangan dalam menilai aspek keuangan dapat meliputi penilaian

terhadap : 1) sumber pendanaan (financing) untuk investasi dan 2)

perhitungan aaliran kas (cash flow) yang akan diperoleh selama investasi

1. Penilaian Sumber Pendanaan

a) Kegunaannya

 Dana untuk kebutuhan membeli aktiva tetap, seperti tanah,

bangunan, peralatan interior (computer, meja & rak obat, kursi

pasien) dan eksterior (billboard)

  Dana untuk kebutuhan modal kerja (untuk aktiva lancer yaitu

kas, rekening di Bank, membeli barang dagangan)

b) Sumber Dana

Pertimbangan dalam memilih sumber dana adalah biaya yang

paling rendah (efisien) dengan masa tenggang pengembalian yang

lebih lama dibandingkan payback periode proyeknya. Beberapa

sumber dana yang dapat digunakan yaitu :

 Modal pemilik perusahaan (modal disetor)

 Bank (Kreditor)

 Investor, dari hasil penerbitan saham atau obligasi

 Lembaga non-bank atau leasing (dana pensiun)

2. Penilaian Analisis Keuangan

Dalam melakukan penilaian aspek keuangan terhadap kelayanan suatu

proyek dapat dilakukan dengan beberapa metode analisis antara lain

meliputi :

a) Metode Analisis Payback Periode (PP)

Pengukuran periode yang diperlukan dalam menutup kembali biaya

investasi (initial cash investment)

Indikatornya adalah :

 Bila PP yang diperoleh waktunya < dari maksimum PP yang

ditetapkan, maka proyek tersebut layak dilaksanakan

 Bila PP yang diperoleh waktunya > lama dari maksimum PP

yang ditetapkan, maka proyek tersebut tidak layak dilaksanakan

  Bila PP yang diperoleh waktunya = maksimum PP yang

ditetapkan, maka proyek tersebut dikatakan boleh dilaksanakan

dan juga boleh tidak

Kelemahan dari analisis ini adalah bahwa nilai jumlah kasi yang

akan diterima (masuk), nilainya tidak disekarangkan (NPV – Net

Present Value) sehingga nilainya tidak sama dengan nilai uang

investasi yang dikeluarkan pada saat ini

b) Metode Analisis Return On Investment (ROI)

Analisis Return On Investment adalah pengukuran besaran tingkat

return (%) yang akan diperoleh selama periode investasi dengan cara

membandingkan jumlah nilai laba bersih per tahun dengan nilai

investasi

Indikatornya adalah :

 Bila ROI yang diperoleh > dari bunga pinjaman, maka proyek

dikatakan layak dilaksanakan

 Bila ROI yang diperoleh < dari bunga pinjaman, maka proyek

dikatakan tidak layak dilaksanakan

 Bila ROI yang diperoleh = bunga pinjaman, maka proyek boleh

dilaksnakan dan juga boleh tidak

Kelemahan dari analisis ini adalah bahwa jumlah laba yang akan

diterima, nilainya tidak disekarangkan (di NPV kan) sehingga nilai

tidak sama dengan nilai uang investasi yang dikeluarkan pada saat

sekarang.
c) Metode Analisis NPV (arus kas yang akan diterima)

Analisis untuk mengetahui nilai arus kas yang akan diterima selama

periode investasi (NPV2) apakah lebih besar atau lebih kecil

dibandingkan dengan nilai investasi yang akan dikeluarkan pada saat

sekarang (NPV1)

Indikatornya adalah :

 Bila menggunakan diskon faktor yang sama dengan bunga

pinjaman hasil selisihnya positif, maka proyek tersebut layak

dilaksanakan

 Bila menggunakan diskon faktor yang sama dengan bunga

pinjaman dan hasil selisihnya negative, maka proyek tersebut

tidak layak dilaksanakan

 Bila menggunakan diskon faktor yang sama dengan bunga

pinjaman dan hasil selisihnya = 0, maka proyek tersebut boleh

dilaksanakan dan boleh juga tidak

d) Metode Analisis Internal Rate of Return (IRR)

Pengukuran besaran diskon faktor (tingkat suku bunga), yang

diperoleh dengan cara disekarangkan (presentate) aliran kas yang

akan diterima selama periode investasi.

Nilai IRR harus lebih besar dari tingkat suku bunga pasar (market

rate), karena investasi mempunyai banyak resiko antara lain :

 Resiko investasi gedung

 Resiko investasi mesin

 Resiko investasi kendaraan, dll

Metode untuk mencari IRR dari arus kas yang akan diterima selama

periode investasi yaitu : dengan metode Trial & Error

Langkah-langkahnya sebagai berikut :

 Menghitung nilai sekarang (NPV2) arus kas yang akan diterima

selama periode investasi dengan diskon faktor (df1) yang sama

dengan suku bunga pinjaman, lalu NPV2 dikurangi dengan

NPV1 (nilai investasi yang akan dikeluarkan sekarang)

 Bila dengan diskon faktor (df1) yang = suku bunga pinjaman

hasil selisihnya (NPV2-NPV1) nya negative, maka trial yang

kedua dihentikan dan proyek dinyatakan tidak layak. Karena

dengan (df1) yang = suku bunga pinjaman saja selisih

pertamanya sudah negative

 Bila dengan diskon faktor (df1) yang = suku bunga pinjaman

hasilnya selisih1 nya positif, maka NPV2 dihitung kembali

dengan diskon faktor yang lebih besar (df2) sampai memperoleh

nilai selisih 2 (NPV2-NPV1) yang paling mendekati 0 (+) atau

(-)

 Bila dengan menggunakan diskon faktor yang > dari suku bunga

yang ke n kali telah memperoleh hasi selisih 2nya yang paling

mendekati o, maka itulah diskon faktor (df2) yang paling

maksimal. Karena bila angka diskon faktor diperbesar lagi maka

selisih 2 nya akan negative

ANALISIS SWOT

Kekuatan/Strength

- Terdapat apoteker dan asisten apoteker yang professional dan kompeten

yang selalu standby selama jam buka apotek
- Letak apotek yang sangat strategis karena ramai dan terletak dipinggir
jalan raya utama
- Bangunan milik sendiri
- Pelayanan lengkap dapat memeriksakan seperti tensi, gula darah dan asam
urat dan kolesterol
- Penataan obat rapi dan bersih
- Terdapat tempat untuk konsultasi dengan apoteker
- Dapat melayani obat dengan gologan bebas, bebas terbatas, keras,
narkotika dan psikotropika
- Area parkir luas
- Menerima jasa pesan antar (khusus untuk obat yang diperuntukan tanpa
resep doker

Kelemahan/Weakness
- Tidak buka 24 jam
- Belum ada praktik dokter
- Merupakan apotik yang berdiri sendiri dan bukan suatu apotek jaringan

Peluang/Oppurtunity
- Tempat usaha yang terbilang strategis karena berada dipinggir jalan raya
utama sehingga merupakan pasar yang baik bagi kinerja apotek tersebut
- Terdapat puskesmas dan praktek dokter disekitar apotik sehingga
memungkinkan pasien yang berobat pasti akan menebus obatnya di apotek
tersebut

Ancaman / threat
- Terdapat saingan apotek lainyang letaknya tidak jauh dari apotik
- Kemungkinan munculnya pesaing baru yang lebih banyak