Rangkuman Hukum Perjanjian - 230901 - 143127

RANGKUMAN MATERI PERKULIAHAN
HUKUM PERJANJIAN
MAGISTER KENOTARIATAN
UNIVERSITAS GADJAH MADA YOGYAKARTA
TAHUN AJARAN 2015/2016
RANGKUMAN MATERI PERKULIAHAN SEMESTER 1
HUKUM PERJANJIAN 2015
KATA PENGANTAR
Puji syukur kami panjatkan kehadirat TUHAN YANG MAHA ESA karena dengan berkatnya,
kami dapat menyelesaikan rangkuman perkuliahan ini.
Terima kasih kami sebesar-besarnya kami ucapkah kepada ORANG TUA yang telah
mendukung kami dengan doa dan dukungan moril, sehingga kami dapat menyelesaikan
rangkuman perkuliahan ini.
Kami juga tak lupa berterima kasih kepada TEMAN-TEMAN SEPERJUANGAN yang telah
meluangkan waktu, tenaga dan pikirannya untuk membantu mengerjakan rangkuman
perkuliahan ini.
Kami berharap bahwa rangkuman perkuliahan ini kiranya dapat membantu belajar dalam
rangka menempuh Ujian Akhir Semester Magister Kenotariatan Universitas Gadjah Mada dan
juga membantu ketika suatu saat nanti diperlukan dalam praktik Kenotariatan.
Kami menyadari bahwa tidak ada gading yang tidak retak, demikian juga rangkuman
perkulihaan ini. Kami mohon maaf apabila memang dalam rangkuman perkuliahan ini masih
terdapat banyak kekurangan dan kami berharap bagi siapa saja yang pernah membaca
rangkuman ini, dapat memberikan sumbagnan kritik dan saran yang berguna bagi kami.
RANGKUMAN INI DISELESAIKAN DI

YOGYAKARTA PADA TAHUN 2015
TTD
TIM PENYUSUN
HLM | 1 TIM PENYUSUN

DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR............................................................................................................ 1
DAFTAR ISI ...................................................................................................................... 2
BAB I PENDAHULUAN ..................................................................................................... 10
A. TINJAUAN HISTORIS MENGENAI PERATURAN PERJANJIAN DALAM BW ........................ 10
B. PEMBAGIAN HK PERDATA BERDASARKAN PADA HK ROMAWI ....................................... 10
1. AJARAN MENGENAI SUBJEK HK ................................................................................ 11
2. AJARAN MENGENAI OBJEK HK .................................................................................. 11
a. HK BENDA .............................................................................................................. 11
b. HK PERIKATAN ....................................................................................................... 12
C. PENGERTIAN & PEMBAGIAN DALUARSA ......................................................................... 12
1. DALUARSA AQUISITIF ................................................................................................. 12
2. DALUARSA EXTINCTIF ................................................................................................ 13
BAB II KETENTUAN-KETENTUAN UMUM DALAM HUKUM PERJANJIAN .......................... 14
A. PENGERTIAN HUKUM PERJANJIAN & PENGEMBANGANNYA DALAM HUKUM
KEPERDATAAN INDONESIA ............................................................................................. 14
1. KETENTUAN-KETENTUAN UMUM DALAM HK PERJANJIAN ....................................... 14
2. PENGERTIAN PERJANJIAN .......................................................................................... 15
3. PERIHAL KATA SEPAKAT ............................................................................................. 16
a. ITIKAD BAIK SUBJEKTIF ........................................................................................ 17
b. ITIKAD BAIK OBJEKTIF .......................................................................................... 17
B. PENGATURAN PERJANJIAN ............................................................................................. 18
1. BAGAIN PERTAMA [TENTANG KETENTUAM-KETENTUAN UMUM] .............................. 18

2. BAGIAN KE DUA [TENTANG SYARAT-SYARAT YANG DIPERLUKAN UNTUK SAHNYA

SUATU PERJANJIAN] ................................................................................................... 18
3. BAGIAN KE TIGA [TENTANG AKIBAT SUATU PERJANJIAN] ......................................... 18
4. BAGIAN KE EMPAT [TENTANG PENAFSIRAN SUATU PERJANJIAN] ............................ 19
C. TAHAP-TAHAP PERJANJIAN ............................................................................................. 20
1. TAHAP PRA-KONTRAKTUAL ......................................................................................... 20
2. TAHAP KONTRAKTUAL ................................................................................................ 21
3. TAHAP POST KONTRAKTUAL ....................................................................................... 21
D. ASAS-ASAS UTAMA DALAM HK PERJANJIAN .................................................................. 22
1. ASAS YANG BERKENAAN DENGAN LAHIRNYA PERJANJIAN ...................................... 22
a. ASAS KEBEBASAN BERKONTRAK / FREEDOM OF CONTRACT / PARTIJ OTONOMI 22
1) PENGGUNAAN HK PELENGKAP OLEH PARA PIHAK ........................................... 24
2) CARA MENYUSUN REDAKSI AKTA ..................................................................... 24
a) APABILA ATURAN HK PELENGKAP TIDAK DIGUNAKAN ................................ 24
b) APABILA ATURAN HK PELENGKAP DIGUNAKAN ........................................... 25
3) BATASAN ASAS KEBEBASAN BERKONTRAK ..................................................... 25
b. ASAS KONSENSUALISME ....................................................................................... 25
1) PERJANJIAN-PERJANJIAN RIIL .......................................................................... 26
2) PERJANJIAN-PERJANJIAN FORMIL ................................................................... 26
2. ASAS YANG BERKENAAN DENGAN KEKUATAN MENGIKATNYA PERJANJIAN ............ 27
a. ASAS KEPRIBADIAN ................................................................................................ 27
1) PERKECUALIAN ASAS KEPRIBADIAN ................................................................ 27
a) PERJANJIAN ASURANSI ................................................................................ 28
b) PERJANJIAN KONSESI .................................................................................. 28
2) PERLUASAN ASAS KEPRIBADIAN ...................................................................... 28
b. ASAS PACTA SUNT SERVANDA ................................................................................ 29
1) BAGAIMANAKAH CARA PIHAK KETIGA UNTUK MENGHORMATI PERJANJIAN

YANG DIBUAT TERSEBUT? ................................................................................ 29

2) PERIHAL KETERIKATAN DALAM PERJANJIAN ................................................... 30
3. ASAS YANG BERKENAAN DENGAN PELAKSANAAN PERJANJIAN ............................... 30
a. ASAS ITIKAD BAIK DALAM PENGERTIAN SUBJEKTIF ............................................ 30
b. ASAS ITIKAD BAIK DALAM PENGERTIAN OBJEKTIF .............................................. 31
E. SYARAT KEABSAHAN PERJANJIAN .................................................................................. 32
1. SEPAKAT MEREKA YANG MENGIKATKAN DIRI ........................................................... 33
a. ARGUMENTUM A CONTRARIO ................................................................................. 33
b. ARGUMENTUM PER ANALOGIAM ............................................................................. 33
a. KEHILAFAN [DWALING] ........................................................................................... 33
1) ERROR IN PERSONA ........................................................................................... 34
2) ERROR IN SUBSTANTIA ...................................................................................... 34
b. PAKSAAN [DWANG] ................................................................................................. 34
c. PENIPUAN [BEDROG] .............................................................................................. 35
d. PENYALAHGUNAAN KEADAAN [UNDUE INFLUENCE] .............................................. 35
2. KECAPAKAN UNTUK MEMBUAT SUATU PERJANJIAN ................................................ 35
3. SUATU HAL TERTENTU ............................................................................................... 35
4. SUATU SEBAB YANG HALAL ....................................................................................... 36
F. BENTUK PERJANJIAN ...................................................................................................... 38
1. AKTA OTENTIK [AO] ..................................................................................................... 38
a. BENTUKNYA DITENTUKAN UU ............................................................................... 39
b. DI BUAT OLEH / DIHADAPAN PEJABAT UMUM YANG BERWENANG UNTUK ITU . 39
c. DI BUAT DI WILAYAH KERJA PEJABAT YANG BERSANGKUTAN ............................ 39
2. AKTA DIBAWAH TANGAN [ABT] ................................................................................... 39
a. BISA TIDAK ABT DIBUAT MEMILIKI KEKUATAN SEPERTI AO? .............................. 40
b. KELEMAHAN ABT ................................................................................................... 40
c. JENIS AKTA DIBAWAH TANGAN [ABT] .................................................................... 40
1) ABT YANG DIBUAT OLEH PARA PIHAK .............................................................. 40

2) PERJANJIAN STANDAR / PERJANJIAN BAKU.................................................... 41
a) PENDAPAT HONDIUS MENGENAI PERJANJIAN STANDAR & CONTOHNYA .. 41
a) CIRI-CIRI PERJANJIAN STANDAR MENURUT MARIAM DARUZ BADRULZAMAN

...................................................................................................................... 42
b) HAL APA SAJA YANG DIBAKUKAN DALAM PERJANJIAN STANDAR .............. 42
c) PERIHAL KLAUSULA EKSONORASI / KLAUSULA EKSEMSI .......................... 43
d) KELEMAHAN PERJANJIAN STANDAR ........................................................... 45
e) PAKAR YANG SETUJU ................................................................................... 46
G. ISI PERJANJIAN ............................................................................................................... 47
1. ESENSIALIA PERJANJIAN ............................................................................................ 47
2. NATURALIA PERJANJIAN ............................................................................................. 48
a. CATATAN MENGENAI PENJUAL .............................................................................. 49
b. CATATAN MENGENAI PEMBELI .............................................................................. 50
3. ACCIDENTALIA PERJANJIAN ....................................................................................... 51
H. KATEGORISASI PERJANJIAN ........................................................................................... 52
1. BERDASARKAN SYARAT UNTUK ADANYA ................................................................... 52
2. BERDASARKAN PARA PIHAK YANG MENGIKATKAN DIRI ............................................ 52
3. KEUNTUNGAN YANG DITERIMA MASING-MASING PIHAK .......................................... 52
BAB III JENIS-JENIS PERJANJIAN MENURUT PASAL 1319 KUH PERDATA& ARTI
PENTINGNYA DALAM SUATU KUALIFIKASI .................................................................... 54
A. PERJANJIAN BERNAMA [NOMINAAT KONTRAK / BENUMDE KONTRAK].......................... 54
B. PERJANJIAN TIDAK BERNAMA [INOMINAAT KONTRAK / PERJANJIAN JENIS BARU] ...... 54
C. KLASIFIKASI PERJANJIAN BERDASARKAN BAB V – BAB XVIII BUKU III BW .................. 54
1. PERJANJIAN-PERJANJIAN YANG BERSIFAT KONSENSUAL OBLIGATOIR .................. 54
a. JUAL BELI ............................................................................................................... 54
b. TUKAR MENUKAR ................................................................................................... 54

c. SEWA MENYEWA .................................................................................................... 55
d. PEKERJAAN UNTUK MELAKUKAN PEKERJAAN ..................................................... 55
1) PERJANJIAN UNTUK MELAKUKAN JASA KHUSUS ............................................ 55
2) PERJANJIAN PERBURUHAN .............................................................................. 56
3) PERJANJIAN PEMBORONGAN ........................................................................... 56
e. PERSEKUTUAN ....................................................................................................... 56
f. PERJANJIAN PEMBERIAN KUASA........................................................................... 57
2. PERJANJIAN YANG BERSIFAT RIIL ............................................................................. 57
a. PERJANJIAN PENITIPAN BARANG .......................................................................... 57
b. PERJANJIAN PINJAM PAKAI ................................................................................... 57
c. PERJANJIAN PINJAM MEMINJAM / PERJANJIAN PINJAM MENGGANTI ................ 57
3. PERJANJIAN FORMAL ................................................................................................. 58
a. PERJANJIAN PERDAMAIAN [DADING] ..................................................................... 58
b. PERJANJIAN HIBAH ................................................................................................ 58
BAB IV BEBERAPA PERJANJIAN BERNAMA [DIAMBIL YANG PENTING UNTUK PRAKTIK

NOTARIS] ........................................................................................................................ 59
A. JUAL BELI ........................................................................................................................ 59
1. PENGERTIAN JUAL BELI ............................................................................................. 59
2. SIFAT PERJANJIAN JUAL BELI .................................................................................... 60
3. SEJARAH JUAL BELI ................................................................................................... 61
4. LAHIRNYA JUAL BELI .................................................................................................. 63
5. LEVERING .................................................................................................................... 64
6. KEWAJIBAN UNTUK MEMBERIKAN VRIJWARING ....................................................... 67
a. KEWAJIBAN UNTUK MENANGGUNG KENIKMATAN YANG TENTERAM .................. 67
b. KEWAJIBAN MENANGGUNG CACAT YANG TERSEMBUNYI .................................... 68
7. HAK REKLAME ............................................................................................................ 71
8. HAK PEMBELI .............................................................................................................. 71

9. RESIKO DALAM JUAL BELI ......................................................................................... 72
a. RESIKO MENGENAI BARANG-BARANG TERTENTU [PASAL 1460 BW].................... 72
b. RESIKO MENGENAI BARANG YANG DIJUAL MENURUT BERAT & JUMLAH [PASAL
1461 BW]; ............................................................................................................... 72
c. RESIKO MENGENAI BARANG-BARANG YANG DIJUAL MENURUT TUMPUKAN [PASAL

1462 BW] ................................................................................................................ 73
10. JUAL BELI DENGAN HAK MEMBELI KEMBALI ....................................................... 74
11. JUAL BELI PIUTANG ............................................................................................... 76
12. JUAL BELI TANAH .................................................................................................. 76
B. PEMBERIAN KUASA ......................................................................................................... 77
1. PENGERTIAN PEMBERIAN KUASA .............................................................................. 77
2. PEMBERIAN KUASA: BERTINDAK UNTUK & ATAS NAMA SI PEMBERI KUASA ........... 77
3. SELBSTEINTRITT ......................................................................................................... 77
4. PROCURATIO IN REM SUAH ........................................................................................ 78
BAB V BEBERAPA PERJANJIAN TIDAK BERNAMA ......................................................... 79
A. PERJANJIAN TIDAK BERNAMA CAMPURAN ..................................................................... 79
1. PERJANJIAN SEWA BELI ............................................................................................. 79
a. PENGERTIAN .......................................................................................................... 79
b. CARA LEVERING ..................................................................................................... 79
c. BENTUK & ISI PERJANJIAN SEWA BELI ................................................................. 80
2. PERJANJIAN BANGUN GUNA SERAH / BUILD OPERATE & TRANSFER [BOT] ............ 80
a. PENGERTIAN .......................................................................................................... 80
b. TAHAPAN DALAM BOT ............................................................................................ 81
1) TAHAP BANGUN [BUILD] .................................................................................... 81
2) TAHAP OPERASIONAL [OPERATE] ...................................................................... 81
3) TAHAP SERAH [TRANSFER] ................................................................................ 81
c. BENTUK PERJANJIAN BOT ..................................................................................... 82

B. PERJANJIAN YANG MEMILIKI SIFAT KHUSUS DI DALAMNYA [CONTRACTUS SUI GENERIS]
......................................................................................................................................... 83
1. LEASING ...................................................................................................................... 83
a. SEJARAH SINGKAT LEASING ................................................................................. 83
1) ALEXANDER GRAHAM BELL .............................................................................. 83
2) PENYEWAAAN GERBONG KERETA API .............................................................. 84
3) MASUKNYA LEASING KE NEGARA LAIN ............................................................ 84
b. PENGERTIAN LEASING ........................................................................................... 85
c. UNSUR-UNSUR LEASING ........................................................................................ 86
d. CIRI-CIRI LEASING ................................................................................................. 86
1) CIRI DASAR LEASING......................................................................................... 86
2) CIRI KHUSUS ..................................................................................................... 87
e. MACAM-MACAM LEASNG & CIRI-CIRINYA KHUSUSNYA ........................................ 88
1) BERDASARKAN PEMBAGIAN RESIKO EKONOMIS ANTARA LESSOR & LESSEE 88
2) BERDASARKAN JENIS BENDA YANG MERUPAKAN OBJEK LEASING ............... 88
3) BERDASARKAN ISI PAKET JASA YANG DIBERIKAN OLEH LESSOR: ................. 88
4) BERDASARKAN KEDUDUKAN PERUSAHAAN LEASING YANG BERTINDAK

SEBAGAI LESSOR .............................................................................................. 88
f. FINANCIAL LEASE ................................................................................................... 88
g. OPERATING LEASE .................................................................................................. 90
h. NET LEASE / NON MAINTENANCE LEASE ............................................................... 90
i. GROSS LEASE / FULL SERVICE LEASE ................................................................... 90
j. CAPTIVE LEASING ................................................................................................... 91
k. THIRD PARTY LEASING............................................................................................ 91
2. PERJANJIAN ANJAK PIUTANG / FACTORING .............................................................. 92
a. PENGERTIAN .......................................................................................................... 92
b. POKOK-POKOK KEGIATANNYA: .............................................................................. 92
a) KEGIATAN FINANSIAL / FINANCE ................................................................. 92

b) KEGIATAN NON-FINANSIAL / NON-FINANCE ................................................. 92
c. POKOK ISI PERJANJIAN ANJAK PIUTANG .............................................................. 93
d. ISI PERATURAN STANDAR OLEH PIHAK FAKTOR ................................................... 93
e. JUAL BELI PIUTANG ............................................................................................... 94
a) PIUTANG ATAS NAMA .................................................................................... 95
b) PIUTANG ATAS TUNJUK ................................................................................ 96
c) PIUTANG ATAS BAWA .................................................................................... 96
f. PERJANJIAN ANJAK PIUTANG ................................................................................ 96
g. BEDANYA JUAL BELI PIUTANG & ANJAK PIUTANG................................................ 97
BAB VI HAPUSNYA PERJANJIAN & PERIKATAN ............................................................. 98
A. HAPUSNYA PERJANJIAN .................................................................................................. 98
B. HAPUSNYA PERIKATAN .................................................................................................... 99

BAB I
PENDAHULUAN
A. TINJAUAN HISTORIS MENGENAI PERATURAN PERJANJIAN DALAM BW

HK Perdata yang berlaku di Indonesia bukan merupakan HK Perdata asli. HK di Indonesia
yang asli adalah HK PERDATA ADAT. HK Perdata ini kita dapat dari penjajah kita, Belanda.
Berlkunya HK Perdata yang dibawa oleh bangsa Belanda ini di dasari pada adanya asas
konkordansi. Asas konkordansi memiliki pengertian bahwa apa yang berlaku di Belanda juga
berlaku di Indonsia. [Tanggal berlakunya BW/KUHper adalah tanggal 1 Oktober 1338]
Berdasarkan asas konkordansi, berlaku BW/KUHPer untuk hindia belanda dgn STB 1847
no.23. Kemudian dipublikasikan tanggal 30 April 1847. Sejak saat itu di Hindia Belanda
berlaku Burgerlijk Wetboek for nederlansche indie [BW]
Untuk mencegah kekosongan HK, maka produk HK yang dibuat oleh Belanda pada waktu
itu [termasuk juga BW] dinyatakan masih tetap berlaku. Dasar berlakunya BW di Indonesia
adalah pasal II Aturan Peralihan UUD 1945. PERLU DI INGAT BAHWA BW MASIH BERLAKU
SAMPAI DENGAN SAAT INI, KECUALI ATURAN PADA BUKU II TENTANG HIPOTIK,
SEPANJANG ATURAN HIPOTIK TERSEBUT BERBICARA MENGENAI TANAH, ATURAN
TERSEBUT TIDAK LAGI BERLAKU [YANG MASIH BERLAKU ADALAH HIPOTIK YANG
MENGATUR KAPAL DAN PESAWAT].
HK Perdata kita termasuk dalam sistem HK Eropa Kontinental, yang memiliki ciri utama
mengenal KODIFIKASI. Kodifikasi adalah PEMBUKUAN BAHAN HK YANG SEJENIS
SECARA SISTEMATIS, LENGKAP & TUNTAS. Beberapa contoh kodifikasi yang terdapat di
Indonesia adalah:
1. KUHP [Kitab UU HK Pidana];
2. KUHD [Kitab UU HK Dagang];
3. KUHPer/BW [Kitab UU HK Pedata].
B. PEMBAGIAN HK PERDATA BERDASARKAN PADA HK ROMAWI

Titik tolak sistematika di dalam BW pada dasarnya bersumber pada ajaran mengenai subjek
HK & objek HK di dalam HK Romawi.
H L M | 10 TIM PENYUSUN
Pada masa kekaisaran/emperium Romawi, wilayahnya sangat luas sekali. Emperium

romawi memiliki pusat aktivitas di Italia [Negara yang sekarang]. Emperium Romawi
memang mengalami kehancuran karena terdapat pemberontakan bangsa barbar, namun
HK-nya tetap berlaku, karena masih banyak orang yang tertarik untuk mempelajari sistem
HK Romawi. Ada kebiasaan bahwa orang-orang kaya di Eropa, kemudian mengirimkan
anaknya ke Italia untuk mempelajari HK Romawi, sehingga pada waktu sarjana tersebut
pulang ke tanah airnya, HK Romawi yang dipelajarinya tetap dibawanya ke tanah airnya.
Berdasarkan kenyataan tersebut, maka HK Romawi pengaruhnya sampai pada Negara-
Negara di Eropa Barat.
Berdasarkan HK Romawi, dapat dikatakan bahwa mereka mendasarkan diri pada 2 hal,
yaitu:
1. AJARAN MENGENAI SUBJEK HK
Ajaran mengenai subjek HK ini pada dasarnya menimbulkan HK Badan Pribadi yang
diatur dalam BUKU I BW. Dalam perkembangan selanjutnya, berdasarkan HK Badan
Pribadi ini, kemudian muncul beberapa HK yang lain, yaitu:
a. HK Perkawinan [HK PKW];
b. HK Keluarga.
2. AJARAN MENGENAI OBJEK HK

Ajaran mengenai objek HK ini pada dasarnya menimbulkan HK Harta Kekayaan
[vermogensrecht – dalam bahasa Belanda].
HK Harta Kekayaan ini berdasarkan pada hak-hak yang diatur di dalamnya, terbagi
menjadi 2, yaitu:
a. HK BENDA
Di dalam HK Benda, diatur mengenai hak-hak kebendaan. HK Benda ini diatur dalam
BUKU II BW.
HAK KEBENDAAN: hak-hak yang memberikan hubungan langsung antara benda

dengan subjek HK.
Karena hubungannya langsung, maka sifat hak kebendaan adalah ABSOLUT. Sifat
absolut hak kebendaan memiliki pengertian bahwa dapat dipertahankan terhadap
siapa pun juga.
Misalnya buku milik Prof. Jenie hilang dari tangan beliau karena dicuri orang lain,
maka Prof. Jenie dapat meminta pengembalian buku tersebut kepada orang yang telah
mencurinya.
b. HK PERIKATAN
Di dalam HK Perikatan, diatur mengenai hak-hak perorangan. HK Perikatan ini diatur
dalam BUKU III BW.
HAK PERORANGAN: mengatur hubungan langsung antara orang satu dengan yang
lainnya, tetapi dalam hubungan tersebut terkait suatu benda.
HK Perorangan ini bersifat relatif, artinya hanya dapat dipertahankan terhadap orang-
orang tertentu saja.
Pada penjelasan diatas, telah dibahas mengenai pembagian BW mulai dari BUKU I s/d
BUKU III. BUKU IV tentang PEMBUKTIAN & DALUARSA, menurut Prof. Jenie pada
dasarnya salah tempat. Hal ini disebabkan materi yang diatur dalam HK Perdata adalah
aturan yang bersifat formal, sementara BUKU IV BW mengatur materi yang bersifat
materiil tetapi formal [ketentuan HK formal yang materiil].
C. PENGERTIAN & PEMBAGIAN DALUARSA

Daluarsa adalah alat untuk memperoleh sesuatu atau dibebaskan dari suatu perikatan
karena lewatnya suatu waktu tertentu & dipenuhinya persyaratan yang ditentukan dalam
UU. [PASAL 1946 BW]
Berdasarkan pasal 1946 BW, bentu daluarsa ada 2 macam, yaitu:

1. DALUARSA AQUISITIF
Merupakan daluarsa yang bertujuan untuk memiliki sesuatu.
Contohnya adalah orang mendiami suatu rumah & tanah berturut-turut selama 30 tahun
dengan itikad baik dan membayar pajak rumah yang bersangkutan, maka dia dapat
dinyatakan sebagai pemilik dari tanah tersebut
2. DALUARSA EXTINCTIF
Merupakan daluarsa yang bertujuan untuk membebaskan dari suatu perikatan [menurut
Prof. Jenie, seharusnya hal ini masuk dalam BUKU III BW].
Contohnya adalah ada sorang wajib pajak yang tidak membayar pajak yang menjadi
kewajibannya tersebut & hal ini di diamkan oleh Dirjen Pajak. Sampai 10 tahun
kemudian, orang tersebut tetap saja tidak ditagih untuk membayar pajak terutangnya 10
tahun yang lalu. Hal ini kemudian menjadikan orang tersebut bebas dari pembayaran
pajak yang bersangkutan [mengingat aturan UU yang mengatur bahwa daluarsa
pembayaran pajak adalah 10 tahun].
BAB II
KETENTUAN-KETENTUAN UMUM DALAM HUKUM PERJANJIAN
A. PENGERTIAN HUKUM PERJANJIAN & PENGEMBANGANNYA DALAM HUKUM

KEPERDATAAN INDONESIA
1. KETENTUAN-KETENTUAN UMUM DALAM HK PERJANJIAN
Perjanjian berasal dari bahasa Belanda OVEREENKOMST [kemudian diterjemahkan
dengan kata perjanjian dan persetujuan dalam bahasa Indonesia]. Kata persetujuan
mendapatkan banyak kritik, karena mirip dengan pengertian konsensus.
Pengertian pada pasal 1313 BW. Namun pengertian ini mendapatkan kritik dari 2 orang
pakar, yaitu:
a. Pak Setiawan – Indonesia;
b. Mr. Vollmar – Belanda.
Kelemahan dari definisi PASAL 1313 BW tersebut adalah di satu sisi terlalu luas dan di
sisi lainnya terlalu sempit.
a. Kata PERBUATAN yang sangat luas, karena tidak dibatasi.
Perbuatan sendiri terbagi menjadi 2, yaitu:
1) PERBUATAN FAKTUAL [FITELIJKE HANDELING]
Contohnya adalah janji dengan teman untuk makan bersama di kantin, kemudian
secara tiba-tiba janji tersebut dibatalkan oleh teman yang bersangkutan, maka kita
tidak dapat menuntut teman tersebut.
2) PERBUATAN HUKUM [RECHTSHANDELING]

Pengertian perbuatan HK adalah perbuatan yang akibatnya diatur dalam UU.
Perbuatan HK ini yang kemudian akan menimbulkan suatu perjanjian.
Contohnya adalah janji untuk membayar harga buku yang telah dibeli pada
seminggu setelah tanggal hari ini, kemudian 1 minggu kemudian pembeli
mengatakan tidak dapat membayar karena belum menerima uang bulanan dari
orang tuanya. Hal ini kemudian dapat diajukan ke Pengadilan oleh si penjual.
Contoh lain adalah menolong orang lain yang mengalami kecelakaan. Ini memang
merupakan perbuatan faktual, namun oleh UU di atur lebih lanjut mengenai
zaakwarneming [perwakilan sukarela].
b. Kata MENGIKATKAN DIRI terlalu sempit, karena yang mengikatkan diri adalah 2
orang. Apabila yang mengikatkan diri hanya 1 orang, maka perjanjian tersebut
merupakan perjanjian sepihak. Oleh karena itu kata mengikatkan diri harus
ditambahi kata SALING, sehingga menjadi SALING MENGIKATKAN DIRI.
2. PENGERTIAN PERJANJIAN
a. Definisi PERJANJIAN MENURUT PAK SETIAWAN: suatu perbuatan HK dengan mana
satu orang atau lebih saling mengikatkan dirinya kepada satu orang atau lebih
lainnya.
Definisi perbaikan yang diberikan oleh Pak Setiawan tersebut juga dianggap tidak
sempurna menurut banyak orang, karena dianggap bahwa perjanjian bisa terjadi
dengan sengaja & tanpa adanya kesepakatan.
b. Definisi perjanjian menurut COMMUNIS OPINIO DOCTORUM [pendapah umum

yang di ikuti oleh para sarjana]: perjanjian adalah PERBUATAN HK berdasarkan kata
sepakat untuk menimbulkan akibat HK.
Berdasarkan definisi tersebut terdapat beberapa poin penting:

1 Perbuatannya merupakan perbuatan yang diatur oleh UU.
2 Dasarnya adalah kesepakatan dari para pihak.
3 Tujuannya adalah untuk menimbulkan akibat HK tertentu.
Penjelasan lebih lanjut mengenai perbuatan HK adalah sebagai berikut. Jenis

perbuatan HK pada dasarnya terdapat 2 perbuatan HK yang nantinya akan
melahirkan suatu perjanjian, yaitu:
1) Perbuatan penawaran;
2) Perbuatan penerimaan.
Apabila kedua perbuatan tersebut telah bertemu, maka tercapailah suatu

konsensus/sepakat. Dengan konsensus tersebut, maka nantinya akan lahir
perjanjian.
Suatu perjanjian yang dibuat oleh para pihak, AKAN MENIMBULKAN PERIKATAN.
Perikatan ini kemudian akan menimbulkan hak & kewajiban. Berdasarkan adanya
hak dan kewajiban ini, kemudian kita dapat berbicara mengenai prestasi dari masing-
masing pihak dalam perjanjian.
PERJANJIAN PERIKATAN HAK & KEWAJIBAN
c. Definisi berdasarkan COMMUNIS OPINIO DOCTORUM tersebut digunakan sampai

akhir tahun 1986. Smpai pada waktu Prof. Jenie bertemu dengan Prof. Van Dune di
FH UGM.
Menurut pendapat Prof. Van Dune, perjanjian adalah HUBUNGAN HK berdasarkan

kata sepakat untuk menimbulkan akibat HK.
Definisi tersebut dikemukakan oleh Prof. Van Dune berdasarkan rasio bahwa
perbuatan Hk adalah suatu konsep yang berdiri sendiri. Ketika perbuatan HK bertemu
dengan perbuatan HK, hasi pertemuan kedua perbuatan HL [kedua konsep] tersebut
tidak lagi dapat dikatakan menggunakan istilah PERBUATAN HK, melainkan
HUBUNGAN HK.
Jadi dapat dikatakan bahwa HUBUNGAN HK adalah pertemuan antara 2 PERBUATAN

HK yang menghasilkan konsensus.
3. PERIHAL KATA SEPAKAT

Dalam setiap perjanjian pasti di dahului dengan adanya kesepakatan atau konsensus.
Berkaitan dengan pengertian perjanjian, terdapat pendapat yang lebih baru. Pendapat
tersebut beriaktan dengan kata sepakat dalam definisi perjanjian. Menurut pendapat
tersebut, TIDAK SETIAP KATA SEPAKAT AKAN MELAHIRKAN PERJANJIAN, HANYA
KATA SEPAKAT DENGAN ITIKAD BAIK YANG NANTINYA AKAN MELAHIRKAN
PERJANJIAN.
Berikutnya adalah jenis itikad baik, yang terbagi menjadi 2:

a. ITIKAD BAIK SUBJEKTIF
Itikad baik dalam arti subjektif adalah sikap batin, dengan padanan katanya adalah
KEJUJURAN.
Itikad baik dalam arti subjektif yang nantinya akan melahirkan perjanjian. Hal ini
dalam praktik dapat diketahui dengan cara para pihak terbuka kepada Notaris. Nanti
akan dituliskan pada bagian PERNYATAAN-PERNYATAAN PARA PIHAK. Pernyatan
tersebut akan membuktikan bahwa para pihak betul-betul jujur.
Penulisan PERNYATAAN-PERNYATAAN PARA PIHAK Ini merupakan adaptasi dari

sistem ANGLO AMERIKA.
b. ITIKAD BAIK OBJEKTIF

Itikad baik dalam arti objektif adalah perbuatan/perilaku & hal ini dapat diamati.
Padanan katanya adalah KEPATUTAN [PASAL 1338 AYAT (3) BW]
B. PENGATURAN PERJANJIAN
Perihal perjanjian diatur dalam Buku III BAB II BW. Judul BAB tersebut adalah "TENTANG
PERIKATAN2 YANG DILAHIRKAN DARI KONTRAK ATAU PERJANJIAN".
Kontrak dari bahasa Perancis, Sementara perjanjian berasal dari bahasa Belanda
overeenkomst.
Berikut adalah pembagian BUKU III BAB II KUH Perdata [BW]
1. BAGAIN PERTAMA [TENTANG KETENTUAM-KETENTUAN UMUM]

a. Diatur mengenai definisi perjanjian [pasal 1313 BW];
b. Kategorisasi antara perjanjian cuma-cuma & perjanjian atas beban;
c. Asas kepribadian [privatie of contract] beserta perkecualian & perluasannya;
d. Kategorisasi perjanjian dari perjanjian bernama [nominaat contract] & perjanjian tidak
bernama [inominaat contract];
2. BAGIAN KE DUA [TENTANG SYARAT-SYARAT YANG DIPERLUKAN UNTUK SAHNYA

SUATU PERJANJIAN]
a. Syarat untuk keabsahan perjanjian [pasal 1320 BW];
b. Ketentuan-ketentuan mengenai cacat kehendak, yang terdiri atas:
1) Kekhilafan [Dwaling];
2) Paksaan [Dwang];
3) Penipuan [Bedrog].
c. Ketentuan mengenai kecakapan untuk membuat perjanjian;

d. Pokok perjanjian atau objek perjanjian;
e. Kausa/causa.
3. BAGIAN KE TIGA [TENTANG AKIBAT SUATU PERJANJIAN]

Dalam bagian ini dijumpai beberapa asas utama dalam perjanjian, yaitu sebagai berikut:
a. Asas kebebasan berkontrak [freedom of contract];
b. Asas konsensualisme [kesepakatan];
c. Asas Pacta Sunt Servanda [perjanjian mengikat bagai Undang-Undang bagi para pihak
yang terdapat dalam perjanjian];
d. Asas itikad baik dalam artan objektif;
e. Berbicara mengenai Actio Pauliana.
4. BAGIAN KE EMPAT [TENTANG PENAFSIRAN SUATU PERJANJIAN]
C. TAHAP-TAHAP PERJANJIAN
1. TAHAP PRA-KONTRAKTUAL
Merupakan tahap pertama dalam pembuatan perjanjian. Tahap pra-kontraktual
merupakan tahap dimana para pihak sedang bernegosiasi untuk mencapai kesepakatan.
Pada tahap ini, para pihak masih belum terikat pada kontrak. Dalam tahap ini, NOT mesti
harus tahu perbuatan apa saja yang dilakukan oleh para pihak. Berikut adalah
perbuatan yang dilakukan oleh para pihak dalam tahap ini.
a. Penawaran dari salah satu pihak.
b. Pihak yang menerima tawaran tersebut, nantinya akan berpikir apakah mau
menerima tawaran tersebut atau tidak. Hal ini ditempuh dengan cara NEGOSIASI.
Perlu di ingat bahwa dalam suatu negosiasi, salah satu pihak tidak boleh kukuh
dengan mengatakan bahwa “SAYA MAUNYA INI!”. Masing-masing pihak harus
menyadari & tahu diri bahwa ini merupakan tahap awal sebelum nantinya akan
membuat perjanjian.
Di dalam kontrak, hal ini akan dituliskan oleh NOT pada bagian “PERNYATAAN-
PERNYATAAN PARA PIHAK”. Hal ini yang perlu dikorek oleh NOT & perlu dilakukan
pembuatan bagian ini oleh NOT.
c. Apabila penawaran tersebut DITOLAK oleh pihak yang menerima penawaran, maka
tidak dapat dibuat suatu perjanjian. Namun apabila penawaran tersebut DITERIMA
oleh pihak yang menerima penawaran, dapat dikatakan bahwa tahap negosiasi telah
berhasil menghasilkan suatu kesepakatan diatara para pihak & selanjutnya dapat
dibuat suatu perjanjian.
Perjanjian sengaja di desain untuk mengantisipasi timbulnya konflik diantara para pihak.
Konflik tersebut dapat terjadi apabila ada perbedaan presepsi diantara para pihak. Untuk
menghindari hal tersebut, maka NOT dalam menyusun suatu perjanjian, perlu
menyamakan presepsi para pihak dengan jalan membuat definisi-definisi dalam
perjanjian tersebut. Definisi ini bertujuan agar tidak ada perbedaan presepsi antara para
pihak & juga tidak menimbulkan multi-tafsir diantara para pihak.
Dalam tahap pra-kontraktual juga ditentuak oleh para pihak mengenai bentuk perjanjian
yang dipilih. Apakah berbentuk lisan atau tertulis, apakah berbentuk Akta Otentik [AO]
atau Akta Dibawah Tangan [ABT].
Dalam tahap pra-kontraktual, NOT melihat asas itikad baik dalam artian subjektif, yang
artinya melihat kejujuran & pribadi para pihak.
2. TAHAP KONTRAKTUAL
Tahap kontraktual pada dasarnya merupakan tahap dimana para pihak telah
menandatangani perjanjian yang sebelumnya telah di susun. Dalam tahap ini, para pihak
menjadi terikat kepada perjanjian yang dibuat. Hubungan HK diantara mereka telah
timbul dan selanjutnya dibicarakan mengenai hak & kewajiban masing-masing pihak
dalam perjanjian.
Hak dan kewajiban dari para pihak telah timbul, sehingga dalam tahap ini tujuan
utamanya adalah untuk memenuhi apa yang menjadi kewajiban para pihak [prestasi] dan
menerima hak dari para pihak [kontra-prestasi].
3. TAHAP POST KONTRAKTUAL

Pada dasarnya tahap post kontraktual ini terjadi pada waktu para pihak telah selesai
memenuhi prestasi masing-masing dan telah menerima kontra-prestasi masing-masing.
Sekalipun hubungan HK diantara para pihak sudah berakhir, namun dalam kaitannya
dengan konstruksi bangunan, UU menentukan bahwa kontraktor yang mengerjakan
bangunan yang bersangkutan harus bertanggung jawab selama 10 tahun ke depan
setelah bangunan yang diperjanjikan selesai dibangun.
D. ASAS-ASAS UTAMA DALAM HK PERJANJIAN

1. ASAS YANG BERKENAAN DENGAN LAHIRNYA PERJANJIAN
a. ASAS KEBEBASAN BERKONTRAK / FREEDOM OF CONTRACT / PARTIJ OTONOMI
Asas ini terdapat dalam PASAL 1338 AYAT (1) BW. Dalam pasal tersebut terdapat
kata “SEMUA”. Pengertian bebas pada dasarnya mengandung 5 makna [menurut
Rutten], yaitu:
1) Setiap orang memiliki kebebasan untuk membuat/tidak membuat perjanjian;
Dia akan membuat perjanjian jika membutuhkan kerjasama dengan pihak lain. Hal
tersebut yang harus di insyafi oleh NOT dalam membuat akta. NOT harus
melindungi kepentingan para pihak.
Manusia sebagai zoonpoliticon, sehingga perjanjian itu penting karena merupakan

wadah bagi kerja sama yang dilakukan manusia untuk memnuhi kebutuhannya.
2) Apabila orang memilih untuk mengadakan perjanjian, maka setiap orang bebas
untuk menentukan dengan siapa dia akan mengikatkan dirinya. Bebas untuk
menentukan mitra kerjanya. Hal tersebut merupakan Das Sollen-nya [yang
idealnya].
Kebebasan berkontrak dalam praktiknya terbentur dengan MONOPOLI yang

dilakukan oleh suatu pihak. Maka terdapat UU yang mengatur mengenai larangan
untuk melakukan tindakan monopoli & persaingan usaha tidak sehat.
Dalam monopoli, maka subjek HK yang bersangkutan akan seenkanya sendiri.
3) Apabila orang membuat perjanjian, maka orang tersebut bebas menentukan isi
& syarat-syarat perjanjian yang dibuatnya. Hal ini merupakan das sollen.
Hal ini dalam praktik bergantung pada POSISI TAWAR seseorang dalam perjanjian.
Ada suatu bentuk perjanjian dimana hanya bersifat take it or leave it contract.
Perjanjian tersebut adalah Perjanjian standar, yang memiliki pengertian: perjanjian
yang baik bentuk maupun isinya telah dibakukan secara sepihak oleh pihak yang
posisinya lebih kuat baik secara ekonomis maupun secara psikologis.
4) Setiap orang bebas untuk menentukan bentuk perjanjiannya.

Bentuk perjanjian tertulis yang pada umumnya digunakan adalah:
a) Akta otentik
Suatu akta otentik, harus memenuhi beberapa unsur berikut ini, yaitu:
(1) Akta yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh UU;
(2) Akta yang dibuat oleh/dihadapan Pejabat Umum yang berwenang untuk itu;
(3) Akta yang dibuat di wilayah kerja Pejabat yang bersangkutan.
b) Akta dibawah tangan

Merupakan akta yang dibuat sendiri oleh para pihak yang bentuknya bebas.
Apabila kita memilih bentuk perjanjian yang kita pilih adalah bentuk yang
memberikan kekuatan pembuktian yang sempurna & memikirkan biaya untuk
membuat perjanjian tersebut. Berikut ini merupakan hirarki bentuk akta
berdasarkan kekuatan pembuktiannya:
a) Akta otentik;
b) Akta dibawah tangan yang dilegalisasi;
c) Akta dibawah tangan yang di waarmerking;
d) Akta dibawah tangan murni.
5) Kebebasan untuk menentukan terhadap HK yang mana perjanjian itu akan

tunduk.
Hal ini berkaitan dengan pilihan HK yang dipilih apabila ada persoalan yang timbul
di kemudian hari. Ada kemungkinan para pihak harus memilih HK yang
diberlakukan untuk menyelesaikan suatu perkara, karena para pihak masing-
masing tunduk pada HK yang berbeda [antara WNI & WNA]. Berikut adalah
penjelasannya:
a) Apabila terdapat perbedaan sistem HK yang dianut/dipatuhi oleh para pihak,
maka harus memilih menggunakan HK mana apabila ada persoalan di
kemudian hari. Contohnya adalah perjanjian rekaman musik, dimana pada
umumnya untuk perjanjian rekaman musik menggunakan HK Inggris untuk
menyelesaikan persoalan yang timbul di kemudian hari.
b) Apabila para pihak tunduk pada HK yang sama, dalam hal ini sesama WNI yang
membuat perjanjian, para pihak harus memilih apakah menggunakan HK
pelengkap atau tidak untuk menyelesaikan persoalan yang timbul di kemudian
hari.
1) PENGGUNAAN HK PELENGKAP OLEH PARA PIHAK

Hal ini terutama untuk orang yang tunduk pada sistem HK yang sama, nantinya
harus memilih apakah HK pelengkapnya digunakan atau tidak.
HK pelengkap merupakan ketentuan-ketentuan HK yang disediakan oleh

pembentuk UU untuk membantu orang membuat perjanjian. Ketentuan HK
Pelengkap ini boleh di simpangi.
Beberapa sumber HK pelengkap:

a) Buku III BW [terutama tentang perjanjian bernama];
b) KUHD [pengkhususan dari BW, khususnya dalam pasal 1 KUHD];
c) UU PT;
d) UU yayasan;
e) Ordonansi penjaminan atas kapal terbang;
f) Ordonansi pesawat udara.
2) CARA MENYUSUN REDAKSI AKTA

Berikut ini merupakan cara menyusun redaksi akta, terkait dengan berlakunya HK
pelengkap atau tidak.
a) APABILA ATURAN HK PELENGKAP TIDAK DIGUNAKAN
Apabila para pihak tidak menggunakan aturan HK pelengkap, berarti bahwa
para pihak mengesampingkan aturan HK pelengkap & membuat ketentuan
mereka sendiri.
Hal ini harus dinyatakan secara tegas dalam akta mengenai hal-hal apa saja
yang disepakati para pihak terkait dengan aturan-aturan khusus yang mereka
buat sendiri.
b) APABILA ATURAN HK PELENGKAP DIGUNAKAN

Apabila para pihak menggunakan aturan HK pelengkap, berarti bawha para
pihak tunduk terhadap aturan HK pelengkap & tidak membuat ketentuan
mereka sendiri.
Hal ini dapat dinyatakan dalam akta dalam bentuk:

(1) Mengenai perjanjian ini & ketentuan mengenai segala akibat-akibatnya para
pihak memilih untuk tunduk pada Buku III BW; ATAU
(2) Tidak perlu menyebutkan ketentuan khusus yang dibuat oleh para pihak.
Karena hal ini secara otomatis dapat dimaknai bahwa para pihak tunduk
pada Buku III BW.
3) BATASAN ASAS KEBEBASAN BERKONTRAK

Kebebasan berkontrak pada dasarnya merupakan sitem yang dikenal baik dalam
sistem anglo amerika & sistem kontinental. Kebebasan ini berasal dari kebebasan
berniaga [freedom of trade]. Freedom of trade ini bisa terlaksana apabila setiap
orang memiliki kebebasan berkontrak.
Akan tetapi setelah sekian lama berlaku, ternyata kebebasan ini harus dibatasi,
sebab apabila tidak akibatnya dapat merugikan salah satu pihak. Batasan terhadap
asas kebebasan berkontrak, yaitu:
a) Kebebasan berkontrak berlaku apabila posisi tawar para pihak seimbang;
b) Kebutuhan dalam lalu lintas perdagangan yang membutuhkan

efisiensi,sehingga banyak perjanjian yang dibentuk sebagai perjanjian standar;
c) Pembatasan itu terjadi secara alamiah, karena sekarang yang menjadi titik
sentral kegiatan ekonomi bukan lagi perorangan tapi badan-badan usaha atau
korporasi. Korporasi-korporasi ini kemudian membatasi kebebasan individu.
b. ASAS KONSENSUALISME
Asas konsensualisme juga terdpat PASAL 1338 AYAT (1) dalam kalimat
"PERJANJIAN YANG DIBUAT SECARA SAH". Hal ini kemudian menunuk pada
PASAL 1320 BUTIR 1 BW.
Konsensus mengatakan bahwa perjanjian itu lahir dengan tercapainya kata sepakat
diantara pihaknya. Karena dia terbentuk dengan tercapainya konsensus, maka
perjanjian ini disebut dengan istilah konsensual. Hampir semua perjanjian itu
merupakan perjanjian konsensual.
Berikut merupakan beberapa perkecualan perjanjian yang tidak bersifat konsensual,

yaitu:
1) PERJANJIAN-PERJANJIAN RIIL
Merupakan perjanjian yang penyerahan barang yang menjadi objek dalam
perjanjian.
Berikut merupakan beberapa contoh perjanjian riil, yaitu:

a) Penitipan barang. Seperti pada waktu parkir motor, dimana perjanjiannya
adalah perjanjian penitipan;
b) Perjanjian pinjam pakai sepeda;
c) Perjanjian deposito, dimana perjanjian pinjam mengganti [nasabah

memasukkan uang dalam bank, bank dapat menggunakan uang yang
dimasukkan tersebut untuk kegiatan perbankan. Nanti pada waktu jatuh
temponya nanti bank harus mengganti uang tersebut].
2) PERJANJIAN-PERJANJIAN FORMIL
Merupakan perjanjian yang untuk terbentuknya harus memenuhi formalitas yang
ditentukan oleh UU.
Berikut beberapa contoh perjanjian formal, yaitu:

a) Membuat PT, belum dapat dikatakab bawha PT tersebut terbentuk apabila
belum dituangkan dalam bentuk akta NOT;
b) Melakukan jual beli, belum dapat dikatakan telah terjadi jual beli tersebut
apabila belum dituangkan dalam bentuk Akta PPAT;
c) Perjanjian perdamaian di Pengadilan, harus dituangkan dalam bentuk tertulis

dahulu baru dpat dikatakan telah ada suatu perjanjian perdamaian.
Dengan adanya asas konsensualisme ini, maka dampak yuridisnya adalah para
pihak bebas menentukan bentuk akta yang akan dibuatnya.
2. ASAS YANG BERKENAAN DENGAN KEKUATAN MENGIKATNYA PERJANJIAN

Asas ini berkaitan dengan 2 hal berikut ini, yaitu:
a. Kekuatan mengikat subatansinya;
b. Mengikat siapa dalam perjanjian.
Terdapat 2 asas yang berkaitan dengan kekuatan mengikatnya perjanjian, yaitu sebagai
berikut:
a. ASAS KEPRIBADIAN
Asas ini berkaitan dengan “MENGIKAT SIAPA PERJANJIAN YANG DIBUAT ITU”.
Merupakan privatie of contract, yang diatur dalam PASAL 1315 & PASAL 1340 BW.
Berdasarkan asas kepribadian, dapat dikatkan bahwa pada dasarnya membuat suatu
PERJANJIAN HANYA DAPAT MENGIKAT PARA PIHAK YANG MEMBUATNYA.
1) PERKECUALIAN ASAS KEPRIBADIAN

Pengecualian dari asas kepribadian ini terdapat pada PASAL 1317 BW. Pasal
tersebut mengatakan bahwa boleh membuat perjanjian yang memberikan manfaat
atau keuntungan bagi pihak ketiga. Dalam istilahnya disebut sebagai
derdenbending. Berikut adalah skemanya.
A B
Penjelasan terhadap skema tersebut adalah:

a) A membuat perjanjian dengan B yang intinya memberikan KEUNTUNGAN bagi
pihak ketiga;
b) A sebagai orang yang akan minta perjanjian tersebut [STIPULATOR];
c) B sebagai orang yang berjanji dalam perjanjian tersbeut [PROMISOR];
d) C sebagai orang yang mendapatkan keuntungan / manfaat dari perjanjian
tersebut [DERDEN].
Contoh perjanjian yang dibuat untuk kepentingan pihak ketiga dapat dijelaskan
sebagai berikut:
a) PERJANJIAN ASURANSI
Seorang ayah mendaftarkan keluarganya pada asuransi kesehatan [asuransi
juwa]. Dalam perjanjian disepakati bahwa ayah tersebut membayar premi
asuransi bagi isti dan anaknya. Kedudukan para pihak dalam perjanjian dapat
dijelaskan demikian:
(1) Stipulator : Perusahaan asuransi;
(2) Promisor : Ayah;
(3) Derden : Istri/ibu & anaknya.
b) PERJANJIAN KONSESI
Perjanjisn konsesi misalnya ada suatu daerah yang memiliki mata air yang
jernih & ada pegusaha yang ingin melakukan investasi pada daerah tersebut.
Pengusaha kemudian melakukan negosiasi dengan Pemda & akhirnya
mendapatkan izin untuk menggunakan mata air tersebut untuk membuat air
minum kemasan, namun dengan syarat bahwa pengusaha harus membangun
saluran air bersih agar dapat dimanfaatkan oleh masyarakat desa sekitar,
mengingat bahwa sebelum ini masyarakat sekitar telah memanfaatkan mata air
tersebut. Kedudukan para pihak dalam perjanjian dapat dijelaskan demikian:
(1) Stipulator : Pemda;
(2) Promisor : Pengusaha sebagai investor;
(3) Derden : Masyarakat di sekitar mata air tersebut.
Derden hanya boleh ikut apabila mendapatkan MANFAAT dari perjanjian yang
dibuat, apabila derden menderita KERUGIAN, maka TIDAK BOLEH dibuat
perjanjian yang semacam itu.
2) PERLUASAN ASAS KEPRIBADIAN

Perluasan asas ini dapat dikatakan bahwa tidak saja perjanjian yang dibuat itu
hanya mengikat para pihak yang ada di dalamnya. Bisa saja ada peristiwa HK /
perbuatan HK tertentu yang mengakibatkan orang lain masuk & menggantikan
posisi para pihak yang semula.
Contohnya adalah:
a) Seorang ayah membuat perjanjian & posisinya adalah sebagai kreditur [meiliki
piutang], artinya akan mendapatkan keuntungan dari pihak yang lain. Dalam
perjalanannya, ayah tersebut meninggal & perjanjian kemudian diteruskan oleh
ahli warisnya [anaknya]. Posisi anak disini memang bukan pihak yang membuat
perjanjian, namun karena kedudukannya sebagai ahli waris, maka anak
tersebut ikut menikmati keuntungan dari perjanjian yang dibuat ayahnya.
b) Ada orang yang melakukan oper kredit/open credit [baik dalam KPR untuk
rumah atau kredit kendaraan]. Orang yang sepakat unutk menerima operan
kredit tersebut, nantinya akan menggantikan posisi debitur yang semula &
mendapatkan rumah atau kendaraan yang diperjanjikan dengan kreditur.
b. ASAS PACTA SUNT SERVANDA

Asas ini berkaitan dengan “MENGIKAT SUBSTANSI PERJANJIAN YANG
BERSANGKUTAN”. Asas ini diatur dalam PASAL 1338 AYAT (1) BW, khususnya
dalam kalimat "BERLAKU SEBAGAI UU BAGI MEREKA YANG MEMBUATNYA".
Apabila orang membuat perjanjian, maka apa yang telah diperjanjikan itu harus
ditaati oleh para pihak yang membuatnya sebagaimana orang taat pada UU. Pihak
ketiga harus menghormati perjanjian yang telah dibuat tersebut.
1) BAGAIMANAKAH CARA PIHAK KETIGA UNTUK MENGHORMATI PERJANJIAN

YANG DIBUAT TERSEBUT?
Menghormati perjanjian dilakukan dengan cara tidak mencampuri isi perjanjian.
Hal ini juga termasuk kewajiban seorang hakim.
Mencampuri adalah menambah atau mengurangi isi perjanjian. Dengan adanya

asas ini, maka para pihak yang membuat perjanjian medapatkan jaminan bahwa
apa yang mereka kehendaki bahwa apa yang mereka tuangkan dalam perjanjian
tersebut akan terpenuhi. Oleh karena itu asas ini juga disebut sebagai ASAS
KEPASTIAN HK.
2) PERIHAL KETERIKATAN DALAM PERJANJIAN

Keterikatan tersebut begitu kuat, kecuali ada beberapa hal berikut ini:
a) Overmacht [keadaan memaksa];
Overmacht yang menjadi pengecualian adalah overmacht yang bersifat absolut.
b) Jika perjanian itu melanggar ketentuan dalam PASAL 1338 AYAT (3), artinya
tidak dilakukan dengan itikad baik para pihak yang membuatnya.
3. ASAS YANG BERKENAAN DENGAN PELAKSANAAN PERJANJIAN

Asas yang berkenaan dengan pelaksanaan perjanjian adalah ASAS ITIKAD BAIK. Perihal
ASAS ITIKAD BAIK akan dijelaskan pada sub-bagian selanjutnya.
a. ASAS ITIKAD BAIK DALAM PENGERTIAN SUBJEKTIF
Pada dasarnya merupakan sikap batin & memiliki padanan kata KEJUJURAN
Pengaturannya ada pada buku II. Jadi mengatur hubungan antara orang dengan
bendanya.
Namun karena pengaruh sistem Anglo Amerika, masuk dalam perjanjian. Berkaitan
atau disusun atau ditemukan pada tahap pra-kontraktual. Pada tahap tersebut para
pihak yang mebgikatkan diri harus bersikat jujur. Ia harus memenuhi syarat untuk
mengikatkan diri.
Pada tahap pra-kontraktual itu pada dasarnya harus terbuka para pihak dengan NOT
agar tahu apa yang sebetulnya. Untuk Notariat sangat penting agar Notaris dapat
menyusun suatu
Dalam sistem Anglo Amerika, ada tahap REPRESENTATION dimana para pihak akan
memberikan pernyataan-pernyataan yang berkaitan dengan dirinya. Dalam tahap ini,
apabila mengungkapkan sesuatu yang tidak jujur, maka dikatakan bahwa dia
melakukan MISS REPRESENTATION. MISS REPRESENTATION ini memiliki akibat
HK.
ORANG MELAKUKAN MISS REPRESENTATION INI DALAM KEADAAN:

1) Tidak sengaja, ini tidak begitu besar akibat HK nya;
2) Dengan sengaja, sehingga dianggap melakukan penipuan dalam memberikan

pernyataan. Hal ini kemudian akibat HK nya dapat disamakan dengan wanprestasi
sehingga dapat di tuntut ganti rugi.
Dalam hal di Indonesia, hal ini dilakukan dengan memberikan pernyataan kepada
NOT sehingga nantinya NOT mengetahui keadaan sebetulnya. Dalam akta bagian ini
dituangkan pada bagian “PERNYATAAN-PERNYATAAN PARA PIHAK”.
b. ASAS ITIKAD BAIK DALAM PENGERTIAN OBJEKTIF

Itikad baik dalam arti objektif bukan lagi merupakan sikat batin, namun merupakan
perilaku. Dikatkan objektif karena dapat diamati oleh setiap orang. Hal ini diatur
dalam PASAL 1338 AYAT (3) BW, dimana dikatakan bahwa setiap / semua perjanjian
harus dilaksanakan berdasarkan itikad baik.
BAGAIMANA MELAKSANAKAN PERJANJIAN DENGAN ITIKAD BAIK?

Menurut Prof. Subekti adalah melaksanakan perjanjian sedemikian rupa sehingga
tidak terlalu merugikan pihak lawan untuk keuntungan diri sendiri.
Harus diperhatikan apakah pihak lawan dengan kita melaksanakan perjanjian ini
dirugikan atau tidak.
Rugi itu bukan merupakan kesalahan debitur atau kreditur, namun merupakan
keadaan. Hal ini kemudian dengan berpegang pada pasal 1338 ayat (3) BW, maka yang
menanggung kerugian adalah para pihak.
E. SYARAT KEABSAHAN PERJANJIAN

Perjanjian itu lahir dengan adanya kata sepakat, namun perjanjian yang sudah lahir
tersebut bukan berarti bahwa perjanjian tersebut merupakan perjanjian yang sah.
Ketentuan mengenai keabsahan perjanjian terdapat dalam PASAL 1320 BW & pasal ini
merupakan pasal yang bersifat memaksa.
1. Sepakat mereka yang mengikatkan diri;
2. Kecapakan untuk membuat suatu perjanjian;
3. Suatu hal tertentu;
4. Suatu sebab yang halal.
Penjelasan mengenai syarat SUBJEKTIF & OBJEKTIF dapat dijelaskan melalui tabel
berikut ini:
SYARAT SUBJEKTIF SYARAT OBJEKTIF
Syarat nomor 1 & 2 merupakan syarat Syarat nomor 3 & 4 merupakan syarat
subjektif, yaitu persyaratan yang harus objektif, yaitu syarat yang harus dipenuhi
dipenuhi oleh subjek perjanjian. oleh objek perjanjian.
Jika persyaratan subjektif ini tidak Jika persyaratan ini tidak dipenuhi, maka
dipenuhi, maka akibatnya perjanjian perjanjian itu menjadi PERJANJIAN YANG
tersebut menjadi PERJANJIAN YANG BATAL DEMI HK. Akibat HK nya adalah
DAPAT DIMINTAKAN PEMBATALANNYA sejak semula perjanjian tersebut tidak
[vernitegbaar, voidable]. pernah ada.
Syarat SUBJEKTIF adalah: Syarat OBJEKTIF adalah:
a. Sepakat mereka yang mengikatkan diri; a. Suatu hal tertentu;
b. Kecakapan untuk membuat suatu b. Suatu sebab yang halal
perjanjian.
PENJELASAN LEBIH LANJUT MENGENAI MASING-MASING SYARAT SAHNYA

PERJAJIAN BERDASARKAN PASAL 1320 BW
1. SEPAKAT MEREKA YANG MENGIKATKAN DIRI

Tidak ada pasal yang mengatur mengenai kesepakatan yang diminta oleh ANGKA 1
PASAL 1320 BW.
Berdasarkan PASAL 1321 hanya menyatakan bahwa tiada sepakat yang sah apabila
sepakat itu diberian karena KEKHILAFAN atau diperolehnya dengan PAKSAAN atau
PENIPUAN.
Berdasarkan hal tersebut, maka untuk membaca UU, diperlukan analogi untuk dapat
memahami suatu makna tertentu. BERIKUT ADALAH PENJELASAN MENGENAI
ANALOGI YANG DIGUNAKAN UNTUK MEMBACA UU:
a. ARGUMENTUM A CONTRARIO
Ketentuan yang ada di lihat kebalikannya.
Menurut argumentum a contrario sepakat yang sah adalah sepakat yang diberikannya
tidak karena KEKHILAFAN atau diperolehnya tidak dengan PAKSAAN atau tidak
dengan PENIPUAN.
b. ARGUMENTUM PER ANALOGIAM

Ada sesuatu yang diatur, ada yang lain yang tidak diatur, tetapi yang lain sebetulnya
lebih luas dengan apa yang sudah diatur.
Contohnya adalah hibah tidak memutuskan perjanjian sewa menyewa yang telah
dibuat oleh para pihak.
BERKAITAN DENGAN KESEPAKTAN, TERDAPAT BEBERAPA CATATAN PENTING

MENGENAI CACAT KEHENDAK.
cacat kehendak [wilsgebrek] dalam kaitannya dengan kesepakatan dapat dijelaskan
sebagai berikut:
a. KEHILAFAN [DWALING]
Kekhilafan terjadi apabila seseorang menghendaki sesuatu & ia telah mengeluarkan
pernyataan yang sesuai dengan kehendak tersebut akan tetapi kehendak tersebut
menyimpang dari yang seharusnya, karena ia atau orang tersebut salah paham / salah
pengertian.
Salah paham / salah pengertian itu macam-macam, namun yang bisa membuat
perjanjian menjadi vernitegbaar:
1) ERROR IN PERSONA
Merupakan salah paham terhadap orang dengan siapa kita mengikatkan diri.
2) ERROR IN SUBSTANTIA
Merupakan salah paham terhadap hakekat benda yang menjadi objek perjanjian.
Pada umumnya yang disebut dengan hakekat benda ialah sifat dari benda yang
menjadi objek perjanjian yang bagi kedua belah pihak merupakan alasan yang
sesungguhnya untuk menutup perjanjian tersebut dengan syarat2 seperti yang
ditetapkan di dalam.
Contohnya adalah penggemar guci Cina yang tertarik dengan suatu barang pada
pameran barang antik. Pada waktu melakukan penawaran, penjual mengatakan
bahwa guci tersebut berasal dari Dinasti Ming & di tawarkan harta Rp 50.000.000,-
. Terjadi kesepakatan, namun di kemudian hari teman si pembeli yang merupakan
arkeolog mengatakan bahwa guci tersebut bukan berasal dari Dinasti Ming,
melainkan berasal dari Kalimantan. Ini yang disebut sebagai error in substantia.
Ada 2 hal yang harus dibuktikan untuk membuktikan error in substantia:

a) KENBAARHEID [DAPAT DIKETAHUI], artinya pihak yang lain mengethaui /
seharusnya mengetahui bahwa seseorang itu menutup perjanjian itu justru
berdasarkan sifat / keadaan yang mengenai hal itu ia khilaf.
b) VERSCHOONBAARHEID [DAPAT DIMAAFKAN], maksudnya pihak yang

memiliki gambaran yang keliru tentang hakekat benda itu seharusnya secara
wajar dapat & boleh mempunyai gambaran itu.
b. PAKSAAN [DWANG]
Ketentuan mengenai paksaan terdapat pada pasal 1324 BW. Paksaan terjadi, apabila
perbuatan itu sedemikian rupa hingga dapat menakutkan seorang yang berpikiran
sehat, & apabila perbuatan itu dapat menimbulkan ketakutan pada orang tersebut
bahwa dirinya / kekayaanya terancam dengan suatu kerugian yang terang & nyata.
c. PENIPUAN [BEDROG]
Memerlukan apa yang disebut dengan tipu muslihat. Tipu muslihat merupakan
sesuatu yang dibuat & menimbulkna sesuatu yang keliru.
d. PENYALAHGUNAAN KEADAAN [UNDUE INFLUENCE]

Terjadi apabila seseorang / salah satu pihak berdasarkan keunggulannya di bidang
EKONOMIS / PSIKOLOGIS mempengaruhi orang lain untuk menutup perjanjian yang
sangat merugikan bagi dia.
2. KECAPAKAN UNTUK MEMBUAT SUATU PERJANJIAN

Dalam bahasa belanda adalah bekwaam.
Cakap adalah kemampuan untuk melakukan perbuatan HK secara mandiri dengan

akibat HK yang lengkap, hanya dapat dilakukan oleh orang yang dapat menginsyafi apa
yang dapat menjadi akibat dari yang dilakukannya. Syarat cakap adalah dewasa & tidak
di bawah pengampuan.
Apabila sepakat & kesepakatan tidak dipeuhi, nantinya akan menjadi perjanjian yang
vernitegbaar.
3. SUATU HAL TERTENTU

Suatu hal tertentu berkaitan dengan objek dari perjanjian.
Objek dari perjanjian adalah: benda dari perkataan zaak. Pengertian zaak sama dengan
goods, namun yang dapat menjadi objek perjanjian adalah zaak.
BENDA YANG DAPAT MENJADI OBJEK PERJANJIAN HARUS MEMENUHI

BEBERAPA SYARAT BERIKUT INI
a. Benda yang berada dalam lalu lintas perdagangan. [yang tidak dapat diperdagangkan
adalah
Benda-benda yang dimiliki dengan kepemilikan bersama secara terikat gebonden mede
eigndom:
1) Warisan yang belum dibagi;
2) Harta bersama selama pkw masih ada.
Bedanya hak milik bersama [vrij mede eigendoim] dengan hak milik dengan
kepemilikan yang terikat [gebonden mede eigendom]?
HM BERSAMA, hanya dimiliki hanya bersma-sama saja.
HM DENGAN KEPEMILIKAN TERIKAT, maka dapat dikatakan bahwa selain

kepemilikan yang bersama juga ada hubungan antara orang yang memiliki bersama
tersebut. Keterikatan tersebut dapat disebabkan oleh:
1) Dalam warisan, ada kesatuan karena AW;
2) Dalam harta bawaan, ada kesatuan karena PKW.
b. Barang-barang tersebut dapat ditentukan jenisnya, tidak secara individual, namun

secara generik.
c. Barang yang ada di kemudian hari dapat menjadi objek perjanjian. Kecuali warisan
yang belum terbuka / terluang.
4. SUATU SEBAB YANG HALAL

Suatu sebab yang tidak halal diatur dalam PASAL 1337 BW. Suatu sebab adalah
terlarang, apabila dilarang oleh UU, atau apabila berlawanan dengan kesusilaan baik /
ketertiban umum. Secara argumentum a contrario, maka sebab yang halal adalah sebab
yang sesuai dengan UU, kesusilaan & ketertiban umum.
Berkaitan dengan sebab yang halal, terdaoat Causa finalis yang merupakan isi atau
tujuan dari perjanjian.
Causa sendiri ada 3 macam, yaitu:

a. Motif
Latar belakang suatu perbuatan, dimana latar belakang ini berada dalam alam pikir
manusia yang tidak dapat dengan mudah diketahui.
b. Sebab yang menimnbulkan akibat HK [pasal 1365 BW, disebut sebagai causa efisien].
Pasal 1365 BW berbicara mengenai perbuatan melawan HK [PMH].
c. Finalis merupakan tujuan atau isi perjanjian.
Berkaitan dengan PASAL 1320 BW, causa yang diminta berdasarkan pasal tersebut
adalah causa finalis.
F. BENTUK PERJANJIAN
Perjanjian Terutama perjanjian yang KONSENSUAL OBLIGATOIR, adalah perjanjian yang
bebas bentuk FORM FRIJ. Artinya para pihak tidak terikat pada ketentuan mengenai bentuk
tertentu pada perjanjiannya.
Dia boleh memilih apabila untuk lisan saja, tidak menjadi persoalan. Ini dapat dibuat untuk
perjanjian yang sifat pemenuhannya adalah seketika.
Bahkan kadang-kadan ada perjanjian yang penting untuk kita dilakukan secara lisan. Misal
pada waktu kita sakit, pegi ke RS, tidak perlu dibuatkan aktanya.
Dalam kaitannya alat bukti, para pihak dapat memilih untuk menuangkan perjanjian dalam
bentuk tertulis. Perjanjian yang dituangkan dalam bentuk tertulis ini disebut dengan akta.
Akta merupakan bewijsmeide / merupakan alat bukti saja. Karena merupakan alat bukti,
maka diaturnya bukan pada buku III, melainkan pada buku IV. Berdasarkan pasal 1867,
terdapat 2 bentuk akta yaitu:
1. Akta otentik [AO];&
2. Akta di bawah tangan [ABT].
Sebagian besar perjanjian adalah konsensuil obligatoir, maka ada kebebasan bagi para pihak
untuk memilih bentuk perjanjian tersebut. Sejak adanya kata sepakat, maka para pihak
dapat dengan segera memenuhi perjajian yang telah dibuatnya, karena hak & kewajibannya
sudah timbul sejak tercapainya kesepakatan.
Penjelasan lebih lanjut mengenai bentuk akta akan dijelaskan pada bagian selanjutnya.
1. AKTA OTENTIK [AO]
Pengertian akta otentik terdapat pada PASAL 1868 BW yang mengatakan “suatu akta
otentik ialah suatu akta yang didalam bentuk yang ditentukan oleh UU, dibuat oleh
/ di hadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu di tempat di mana
akta dibuatnya”.
Berdasarkan ketentuan mengenai akta otentik tersebut, maka dapat dijelaskan hal-hal
berikut ini:
a. BENTUKNYA DITENTUKAN UU
b. DI BUAT OLEH / DIHADAPAN PEJABAT UMUM YANG BERWENANG UNTUK ITU

Merupakan akta pejabat atau ambtelijke Akta.
Berita acara RUPS, apa yang dilihat, didengarkan dalam RUPS.
Akta yang dibuat di hadapan adalah akta partij. Merupakan perjanjian yang dibuat
oleh para pihak.
Yang merumuskan secara faktual adalah para pihak. NOT hanya sebagai saksi dari
keterangan para pihak. Namun setelah TTD, nantinya ada transformasi / perubahan
tanggung jawab dari NOT kepada para pihak. Hal ini dilakukan setelah NOT
membacakan akta & para pihak menyatakan bawha IYA memahami akta yang
dibacakan.
c. DI BUAT DI WILAYAH KERJA PEJABAT YANG BERSANGKUTAN

Daerah kerja NOT adalah 1 Propinsi.
Sistematika Akta NOT adalah:

1) Nomor akta;
2) Judul;
3) Hari, tanggal & pukul;
4) Komparisi;
5) Premise akta;
6) Dokumen yang mendasari pembuatan perjanjian yang bersangkutan.
7) Isi akta;
8) Penutup akta [merupakan tujuan dibuatnya akta].
2. AKTA DIBAWAH TANGAN [ABT]

ABT diatur dalam PASAL 1874 BW. Sebagai tulisan-tulisan di bawah tangan dianggap
akta-akta yang di TTD di bawah tangan, surat-surat, register-register, surat-surat urusan
rumah tangga & lain-lain tulisan yang dibuat tanpa perantaraan seorang pegawai umum.
Dapat dikatkan bawha ABT merupakan akta yang dibuat di luar campur tangan pejabat
umum. Jadi memang murni akta yang dibuat oleh para pihak, isinya ditentukan oleh
para pihak.
Penjelasan lebih lanjut mengenai AKTA DIBAWAH TANGAN akan dijelaskan pada sub-
bagian selanjutnya.
a. BISA TIDAK ABT DIBUAT MEMILIKI KEKUATAN SEPERTI AO?
Bisa, ada jalan waarmerking & legalisasi.
Bedanya Legalisasi & waarmerking adalah prosedur TTD.
1) WAARMERKING: TTD sudah dilakukan oleh para pihak terlebih dahulu, bukan di
hadapan NOT. Kekuatan pembuktian waarmerking ABT tidak sekuat kekuatan
pembuktian akta legalisasi ABT.
2) LEGALISASI: TTD dilakukan di hadapan NOT, jadi draft akta yang telah disusun
tidak di TTD, namun diberikan kepada NOT untuk dibacakan dan di bubuhkan
keterangan. Segera setelah pembacaan draft tersebut, nantinya para pihak akan
TTD akta yang bersangkutan.
b. KELEMAHAN ABT
Pada dasarnya ada beberapa hal dalam ABT yang dapat disangkal oleh para pihak,
yaitu:
1) Tanggalnya;
2) Keberadaan / eksistensi akta tersebut;
3) Para pihak menyangkal.
ABT memiliki kekuatan bukti sepanjang diakui oleh para pihak. Apabila tidak diakui
oleh para pihak, maka kekuatannya adalah sebagai permulaan bukti tertulis.
c. JENIS AKTA DIBAWAH TANGAN [ABT]

Pada dasarnya ABT ada 2 macam, yaitu:
1) ABT YANG DIBUAT OLEH PARA PIHAK
Merupakan ABT yang di negosiasikan oleh para pihak, sehingga apa yang
disepakati merupakan persyaratan yang telah ditentukan oleh para pihak.
Biasanya digunakan untuk perjanjian dengan transaksi yang besar jumlahnya.

Namun pembuatannya adalah sangat lama. Karena para pihak masing-masing
memiliki pendapatnya & kepentingannya sendiri. Oleh karena itu ABT sangat susah
& panjang prosesnya, serta memerlukan negosiator.
Baiknya para pihak mengerti bahwa dalam kaitannya pembuatan ABT, harus
disadari bahwa adanya 2 pihak & 2 kepentingan yang akan disatukan.
CONTOH PROSES NEGOSIASI ABT OLEH PROF. JENNIE

Pada waktu pembuatan MKN di Makasar, ada perdebatan yang panjang sebelum
kemudian akirnya dapat dibuat. Hal ini yang di urusi oleh Bu Jenie. Unhas ingin
menjadi pusat pendidikan bagi Indonesia Timur, namun mereka belum
mendapatkan izin. Hal ini berarti bahwa Unhas masih belum dipercaya.
Problemnya mereka menyodori nama dosen yang harus mengajar di MKN.
Dalam perjanjian yang dibuat oleh para pihak harus diberikan definisi-defisini
tertentu agar para pihak memahami betasan dalam perjanjian tersebut.
Hal ini, kemudian dalam prkembangan ekonomi tidak lagi sesuai, karena lalu lintas
ekonomi yang memang memerlukan perjanjian yang lebih cepat, masal & efisien.
2) PERJANJIAN STANDAR / PERJANJIAN BAKU.

Merupakan akta dibuat secara sepihak & dicetak secara masal.
Perjanjian baku: suatu perjanjian yang baik formatnya / isinya telah dibakukan
secara sepihak oleh pihak yang kedudukan ekonomis / psikologisnya lebih kuat.
[perjanjian baku / perjanjian standar / kontrak standar / standarize contract].
Penjelasan lebih lanjut mengenai PERJANJIAN STANDAR / PERJANJIAN BAKU

akan dijelaskan pada sub bagian selanjutnya.
a) PENDAPAT HONDIUS MENGENAI PERJANJIAN STANDAR & CONTOHNYA
HONDIUS merupakan pakar perjanjian standar.
Perjanjian baku: konsep janji-janji tertulis yang disusun tanpa membicarakan
isinya & lazimnya dituangkan ke dalam sejumlah tak terbatas perjanjian yang
sifatnya tertentu.
Contohnya adalah perjanjian kredit bank.

Dalam bank sudah ada standar kontrak, jadi harus disetujui secara
keseluruhan, bukan sebagian saja.
Menurut penelitian, perjanjian semacam ini 90% digunakan dalam praktik.

Berkaitan dengan bank, apabila transaksi besar akan di legalisir oleh NOT.
Namun untuk pengikatan jaminan dilakukan dengan akta notariil atau akta
PPAT.
a) CIRI-CIRI PERJANJIAN STANDAR MENURUT MARIAM DARUZ

BADRULZAMAN
(1) Pendapat Prof. Mariam Darus Badrulzaman, ciri-ciri perjanjian standar
adalah:
(2) Isinya ditetapkan secara sepihak oleh pihak yang posisi ekonomisnya lebih
kuat;
(3) Pihak lawan [masyarakat] sama sekali tidak ikut bersama-sama menentukan
isi perjanjian;
(4) Terdorong oleh kebutuhannya, pihak lawan terpaksa menerima perjanjian
tersebut;
(5) Bentuk perjanjian itu tertulis & telah dibakukan;
(6) Dipersiapkan lebih dahulu secara masal & kolektif.
b) HAL APA SAJA YANG DIBAKUKAN DALAM PERJANJIAN STANDAR

Selanjutnya, didalam suatu perjanjian baku yang biasanya dibakukan adalah:
(1) Cara memperpanjang berlakunya perjanjian; [biasanya dibuat dengan
adendum]
(2) Cara mengakhiri perjanjian, kapan?

(a) Habis masa berlakunya;
(b) Tujuan perjanjian telah tercapai;
(c) Karena berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan UU untuk perjanjian

itu.
Contohnya adalah: perjanjijan untuk tidak melakukan pemisahan harta

warisan yang dilakukan oleh para AW. Itu UU mengatakan berlaku untuk
jangka waktu 5 tahun [bisa dibuat berlaku 5 tahun kemudian berhenti].
Berhentinya karena UU.
(d) Ada kalanya perjanjian itu diakhiri karena wanprestasi

Tidak dipenuhinya prestasi karena ada kesalahan dari para pihak. Kalau
ada faktor kesalahan & dia sudah diperingatkan untuk itu, maka itu
wanprestasi.
Adanya wanprestasi, maka perjanjian putus.
Kalau tidak ada kesalahan, maka disebut overmacht.
Jangan lupa jelaskan ketentuan pasal 1266, 1267, 1338!
c) PERIHAL KLAUSULA EKSONORASI / KLAUSULA EKSEMSI

Merupakan suatu klausula yang menghilangkan / membatasi / mengaklihkan
tanggung jawab yang menurut HK merupakan tanggung jawab si pembuat
perjanjian / pembuat dokumen.
“barang yang sudah dibeli tidak dapat dikembalikan” hal ini menghilangkan
tanggung jawab si penjual. Tanggung jawab tersebut berkaitan dengan cacat
tersembunyi. Penjual harus menjamin tidak ada cacat tersembunyi &
kenikmatan yang tenteram.
CACAT BARANG
(1) CACAT YANG KELIHATAN
Menjadi tanggung jawab pembeli, dimana cacat tersebut dapaat dilihat oleh
pembeli.
(2) CACAT TERSEMBUNYI

Merupakan tanggung jawab si penjual.
Cacat yang ada pada barang yang tidak dapat dilihat & membuat barang yang
bersangkutan tidak dapat dipakai atau mengurangi fungsinya.
Contohnya adalah:
(a) Membeli sebuah mobil & pada waktu test drive, tidak terjadi kendala sama
sekali mengingat bahwa dalam test drive tersebut jarak yang ditempuh
tidak terlalu jauh.
Ketika sudah deal & barang sudah dikirim ke rumah, kemudian pembeli
melakukan perjalanan jauh. Baru berjalan sekitar 20km, mobil tersebut
sudah berasap. Hal ini merupakan kesalahan pabrik / manufaktur,
karena menghasilkan produk yang tidak sempurna untuk digunakan
pembeli.
(b) Novel dibeli ada halaman kosong.
TERHADAP PEMBELI YANG MENDAPATKAN BARANG YANG MEMILIKI

CACAT TERSEMBUNYI, DAPAT MELAKUKAN 2 PERBUATAN HK:
(1) ACTIO REDHIBITORIA

Barang dikembalikan pada penjual & penjual harus mengembalikan seluruh
harga pembelian kepada pembeli.
Dengan adanya klausula eksonorasi, maka NOTA itu akan menghalangi

pembeli untuk melakukan actio redhibitoria.
(2) ACTIO QUANTI MINORES

Apabila cacat tidak begitu besar. Barang tetap ada di tangan pembeli, namun
penjual wajib mengembalikan sebagian harga barang yang telah dibayarkan
oleh pembeli.
Kelemahan yang paling pokok dalam perjanjian standar, yaitu adanya klausula
eksonorasi [penjelasan pada bagian sebelumnya]. Merupakan suatu klausula
yang menghilangkan / membatasi / mengaklihkan tanggung jawab yang
menurut HK merupakan tanggung jawab si pembuat perjanjian / pembuat
dokumen.
Kita butuh perjanjian standar di satu pihak, namun pada pihak lain perjanjian
standar tersebut memiliki banyak kelemahan. Dalam bidang bisnis, kedudukan
konsumen menjadi sangat lemah sekali, karena hanya akan menerima apa yang
di tawarkan oleh pengusaha yang bersangkutan.
Orang Indonesia merupakan konsumen yang buruk, karena tidak dapat

mempertahankan haknya di mata pedagang atau pengusaha.
(1) Naik bus kota berdesakan, tidak ada yang protes;
(2) Beli bakso ada boraksnya, tidak bisa memprotes si pedagang.
Kemudian berdasarkan persoalan tersebut, Presiden Kennedy membuat gerakan

perlindungan konsumen yang pertama kali.
Klausula baku tersebut paling banyak digunakan oleh Bank. Dengan adanya
klausula itu, dengan dikaitkan dengan UU Perlinkos, maka dianggap klausula
tersebut tidak pernah ada atau menjadi tidak berlaku.
d) KELEMAHAN PERJANJIAN STANDAR

(1) MR. PITLO [KAKEK BUYUT BU JENIE]
Perjanjian standar ini melanggar asas freedom of contract dalam pasal 1338
ayat (1) BW.
Hal ini terjadi karena persyaratan perjanjian itu ditentukan secara sepihak
oleh pihak yang ekonomis lebih kuat, sedangkan pihak lawan yang justru
merupakan pihak yang ekonomis lebih lemah terpasa meneria persyaratan
tersebut karena terdesak oleh kebutuhannya & tak mampu berbuat lain.
Jadi pihak yang ekonomis lebih lemah ini lah yang kebebasannya dilanggar,
oleh karena itu perjanjian semacam ini disebut dengan istilah dwang contract
[kontrak yang memaksa].
(2) PROF. SUBEKTI [GURU BU JENIE]
Perjanjian standar melanggar asas konsensualisme, dalam pasal 1338 ayat

(1) BW jo. Pasal 1320 BW, pelanggaran terhadap ketentuan tersebut
mengakibatkan perjanjian itu tidak sah & tidak mengikat sebagai UU.
e) PAKAR YANG SETUJU

(1) STEIN
Perjanjian standar itu mengikat [jadi dia bisa berlaku sebagai UU], dengan
dasar fiksi kehendak & fiksi kepercayaan [de fictie van wil of vertrouvwen].
(2) ASSER RUTTEN

Setiap orang yang TTD perjanjian bertanggung jawab pada isi & apa yang di
TTD. Jadi jika ada orang yang TTD formulir perjanjian baku, maka TTD
tersebut akan membangkitkan kepercayaan bahwa yang TTD itu mengetahui
& menghendaki isi formulir tersebut karena tidak mungkin seseorang TTD
apa-apa yang tidak diketahuinya.
(3) HONDIUS
Perjanjian baku memiliki kekuatan mengikat berdasarkan kebiasaan yang
berlaku di lingkungan masyarakat & dalam lalu lintas perdagangan
(4) PROF. MARIAM DARUS

Motivasi diterimanya perjanjian standar adalah bahwa HK itu berfungsi
untuk melayani masyarakat & bukan sebaliknya, jadi meskipun perjanjian
standar bertentangan dengan asas-asas HK perjanjian [konsesualisme,
kebebasan berkontrak maupun kesusilaan] akan tetapi dalam praktik
perjanjian ini tumbuh karena keadaan menghendakinya. Sehingga harus
diterima sebagai suatu kenyataan.
G. ISI PERJANJIAN
Seacara umum perjanjian terbagi menjadi 3, yaitu sebagai berikut:
1. ESENSIALIA PERJANJIAN
Adalah satu bagian yang merupakan bagian pokok dari perjanjian. Bagian ini harus ada,
apabila tidak ada maka perjanjian itu tidak akan pernah terbentuk.
ESENSIALIA PERJANJIAN DITENTUKAN OLEH JENIS PERJANJIANNYA.

a. JUAL BELI: BARANG & HARGA.
Apabila hanya ada salah satu, maka tidak akan tejadi / terbentuk perjanjian jual beli.
Perjanjian jual beli adalah perjanjian yang bersifat KONSENSUIL [terbentuknya

berdasarkan pada kesepakatan para pihak].
Dalam perkembangannya sifat perjanjian jual beli ini ada perubahannya, yaitu bersifat
FORMAL. Perjanjian jual beli yang bersifat formal contohnya adalah jual beli tanah.
Tanpa adanya akta PPAT, nantinya transaksi jual beli tanah tidak dapat dikatakan
sah.
b. TUKAR MENUKAR: BARANG & BARANG

Uraian dalam peranjian harus menjelaskan mengena 2 jenis barang yang akan
ditukarkan.
Dalam perkembangannya, sewa menyewa berkembang menjadi sewa guna usaha.
c. SEWA MENYEWA: BARANG, HARGA & JANGKA WAKTU

1) Jenis barang apa yang dipersewakan, hanya kenikmatannya yang boleh digunakan
atau dinikmati orang lain.
2) Satu pihak memberikan kenikmatan, maka nantinya ada kontra prestasi dari pihak
lain berupa pembayaran harga.
3) Dalam sewa menyewa, tidak abadi, namun ada jangka waktu yang nantinya akan
disepakati.
Dalam perkembangannya, banyak sekali perjanjian jenis baru yang muncul pada
praktiknya. Sehingga untuk praktik, nantinya harus berpegang pada UNSUR
ESENSIALIA perjanjian.
ISI DARI PERJANJIAN ADALAH:

a. Awal akta;
b. Komparisi;
c. Premis akta;
d. Isi akta
TAMBAHAN CATATAN MENGENAI WANPRESTASI & OVERMACHT

Dalam aturan HK pelengkap juga diatur mengenai wanprestasi & overmacht. Berkut
adalah beberapa catatan penting mengenai wanprestasi & overmacht:
a. Ketentuan mengenai wanprestasi & akibatnya, harus dijelaskan pada bagian tersebut
mengenai hal-hal apa saja yang dapat menimbulkan wanprestasi. Hal ini juga
termasuk akibat HK apa yang dikehendaki oleh para pihak;
b. Mengenai overmacht / keadaan memaksa & kewajiban menanggung resiko, sudah ada
ketentuan mengenai penyelesaian sengketa manakala dalam pelaksanaan perjanjian
itu terjadi sengketa di antara para pihak.
c. Bagi perjanjian-perjanjian bernama, sudah ada ketentuan yang diatur dalam HK

pelengkap [BW]
2. NATURALIA PERJANJIAN
Adalah hal-hal yang untuk perjanjian-perjanjian bernama sudah diatur dalam HK
pelengkap. Diatur mengenai berbagai tata cara & prosedur dari perjanjian yang
bersangkutan.
Hal-hal yang diatur dalam HK pelengkap adalah sebagai berikut:

a. Tata cara penyerahan barang yang bersangkutan;
b. Hak & kewajiban para pihak.
TAMBAHAN CATATAN MENGENAI PERJANJIAN JUAL BELI
a. CATATAN MENGENAI PENJUAL

Kewajiban penjual adalah menyerahkan barang atau dikenal dengan istilah levering.
MENGAPA HARUS ADA LEVERING?
Karena dalam jual beli pada dasarnya bertujuan untuk mengalihkan hak dari
penjual kepada pembali. Apabila tidak dilakukan levering, maka akibatnya tujuan
dari perjanjian tidak akan tercapai & hakya tidak akan berpindah.
Perjanjian jual beli merupakan perajanjian yang bersifat KONSENSUAL OBLIGATOIR,
yang artinya:
1) perjanjian JUAL BELI dicapai dengan adanya kesepakatan antara para pihak;
2) Timbul hak & kewajiban diantara para pihak.
Dalam jual beli yang telah dibuat oleh para pihak, maka nantinya penjual & pembeli
saling mengikatkan dirinya untuk memenuhi prestasi & kotra prestasi.
DALAM PERJANJIAN JUAL BELI PADA DASARNYA TERDAPAT 2 JENIS
PERJANJIAN, YAITU:
1) Perjanjian jual beli;
2) Perjanjian penyerahan barang [levering].
PERIHAL LEVERING
Harus dilakukan berdasarkan pada jenis Harus dilakukan berdasarkan
benda yang akan diserahkan. ketentuan UU.
KETENTUAN PASAL 612 BW KETENTUAN PASAL 613 BW
Penyerahan kebendaan bergerak, Penyerahan akan piutang-piutang atas

terkecuali yang tak bertubuh, dilakukan nama & kebendaan tak bertubuh
dengan penyerahan yang nyata akan lainnya, dilakukan dengan jalan
kebendaan itu oleh / atas nama pemilik, membuat sebuah akta otentik [AO] / di
atau dengan penyerahan kunci-kunci dari bawah tangan [ABT], dengan mana
bangunan, dalam mana kebendaan itu hak-hak atas kebendaan itu
berada. dilimpahkan kepada orang lain.
Penyerahan tak perlu dilakukan, apabila Penyerahan yang demikian bagi si

kebendaan yang harus diserahkan, dengan berutang tiada akibatnya, atau secara
tertulis disetujui & diakuinya.
alasan hak lain telah dikuasai oleh orang

yang hendak menerimanya. Penyerahan tiap-tiap piutang karena
surat bawa dilakukan dengan
penyerahan surat itu; penyerahan
tiap-tiap piutang karena surat tunjuk
dilakukan dengan penyerahan surat
disertai dengan endosemen.
BERIKUT ADALAH BEBERAPA CONTOH LEVERING YANG DILAKUKAN:

1) Benda bergerak bertubuh dengan penyerahan nyata [FETELIJKE LEVERING];
2) Benda bergerak tidak bertubuh [hak tagih atas suatu piutang], dilakuka dengan
penyerahan:
a) Penyerahan atas nama;
b) Penyerahan atas tunjuk;
c) Penyerahan atas bawa.
3) Benda bergerak tidak berwujud dibuatkan akta cessie [baca:sessi].
UNTUK JUAL BELI TANAH, DILAKUKAN DENGAN JALAN PELAKSANAAN BALIK

NAMA SERTIPIKAT TANAH. BALIK NAMA TERSEBUT DILAKUKAN DENGAN
CARA:
1) Memberikan sertipikat tanah beserta dengan warkah akta diberikan kepada BPN;
2) Sertipikat yang merupakan alat bukti hak merupakan salinan dari buku tanah;
3) Nantinya BPN akan mencoret kepemilikan tanah yang lama yang ada pada buku
tanah & diganti dengan nama pemilik yang baru;
4) Sertipikat yang merupakan salinan dari buku tanah, secara yuridis & otomatis
akan diterbitkan yang baru dengan nama pemilik baru.
b. CATATAN MENGENAI PEMBELI

Kewajiban dari pembeli adalah membayarkan harga barang yang telah disepakati &
menerima barang yang diserahkan oleh pembeli.
Ketentuan2 mengenai wanprestasi & akibatnya.

Jelaskan pada bagian itu apa saja yang menimbulkan wanprestasi.
Akibat apa yang dikehendaki
Mengenai overmacht/keadaan memaksa & kewajiban menanggung resiko.
Ketentuan mengenai penyelesaian sengketa manakala di dalam pelaksanaan

perjanjian itu terjadi sengketa diatnara para pihak.
Untuk perjanjian2 bernama, sudah ada ketentuan yang diatur dalam HK pelengkap
[BW]
3. ACCIDENTALIA PERJANJIAN
Merupakan hal-hal yang ditambahkan oleh para pihak.
Bisa ada bisa tidak, tergantung apda kesepakatan para pihak.
Contoh dalam penjuaan rumah. Biasanya rumah diberikan dalam keadaan kosong.
Namun dapat disimpangi dengan cara menjual rumah beserta dengan furnitur-nya.
H. KATEGORISASI PERJANJIAN
Perjanjian itu bermacam-macam, untuk mempermudahkan memahaminya, maka perjanjian
tersebut di kelompok-kelompokan / di kategorisasikan berdasarkan pada kriteria-kriteria
tertentu.
1. BERDASARKAN SYARAT UNTUK ADANYA

Terdapat 3 jenis perjanjian:
NO NAMA PERJANJIAN KETERANGAN
yaitu perjanjian yang untuk adanya diperlukan
1 Perjanjian Konsensual
konsensus / sepakat para pihak.
perjanjian yang di ikuti dengan penyerahan barang
2 Perjanjian Riil
yang menjadi
perjanjian yang lahir setelah persyaratan
3 Perjanjian Formil
formalnya dipenuhi oleh para pihak.
Sebagai tambahan catatan, PERIKATAN JUAL BELI dibuat oleh NOT dalam keadaan:
a. Harganya belum lunas;
b. Pengurusan sertipikatnya belum beres [masih dalam proses].
2. BERDASARKAN PARA PIHAK YANG MENGIKATKAN DIRI

Hanya satu pihak saja yang mengikatkan dirinya.
1 Perjanjian Sepihak
Contoh perjanjian sepihak adalah: Perjanjian
hibah
Kedua belah pihak saling mengikatkan diri satu
2 Perjanjian Timbal Balik
sama lain.
3. KEUNTUNGAN YANG DITERIMA MASING-MASING PIHAK

1 Perjanjian Atas Beban -
2 Perjanjian Cuma-Cuma Contoh: Perjanjian Pemberian Kuasa
PERJANJIAN yang BERSIFAT OBLIGATOIR [hanya MENGEDEPANKAN HAK &

KEWAJIBAN PARA PIHAK] & perjanjian ZAKELIJK.
BAB III
JENIS-JENIS PERJANJIAN MENURUT PASAL 1319 KUH PERDATA& ARTI PENTINGNYA
DALAM SUATU KUALIFIKASI
A. PERJANJIAN BERNAMA [NOMINAAT KONTRAK / BENUMDE KONTRAK]

Disebut sebagai Perjanjian bernama, karena sudah diberikan nama secara khusus oleh UU.
Nominaat kontrak: perjanjian yang sudah diberi nama oleh pembentuk UU & diatur secara
khusus dalam UU.
Perjanjian bernama yang diatur dalam BUKU III BW.
B. PERJANJIAN TIDAK BERNAMA [INOMINAAT KONTRAK / PERJANJIAN JENIS BARU]

Perjanjian yang belum diberi nama secara resmi & belum diatur secara khusus dalam UU.
Disebut juga dengan istilah perjanjian jenis baru, karena perjanjian-perjanjian tersebut baru
ada setelah terbentuknya kodifikasi BW & WvK.
Indonesia merupakan Negara yang mengikuti paham Eropa Kontinental, dimana yang
merupakan ciri khas dari sistem ini adalah adanya kodifikasi. Di Indonesia, yang benar-benar
mirip adalah sistem HK perdatanya.
Arti pentingnya PASAL 1319 BW adalah untuk menunjukkan bahwa perjanjian yang di luar
BW merupakan perjajnjian yang juga diakui.
C. KLASIFIKASI PERJANJIAN BERDASARKAN BAB V – BAB XVIII BUKU III BW

1. PERJANJIAN-PERJANJIAN YANG BERSIFAT KONSENSUAL OBLIGATOIR
Perjanjian yang lahir dengan tercapainya konsensual diantara para pihak & hanya
lemetakkan kewajiban-kewajiban diantara para pihak.
a. JUAL BELI
b. TUKAR MENUKAR
Merupakan suatu perjanjian dengan mana kedua belah pihak mengikatkan dirinya
utnuk saling memberikan suatu barang secara bertimbal balik / diberi suatu barang
dengan barang lain – PASAL 1541 BW
Pada money changer, perjanjiannya adalah tukar menukar. Karena rupiah yang kita
tukarkan adalah alat pembayaran yang sah, sementara apabila dolar dengan baht
merupakan tukar menukar, karena bukan merupakan alat pembayaran yang sah.
c. SEWA MENYEWA
Merupakan suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya
untuk memberikan kenikmatan kepada pihak yang lain dari sesuatu benda selama
jangka waktu tewrtentu & dengan pembayaran suatu harga yang oleh pihak yang lain
disanggupi pembayarannya.
Unsur Esensialia:
1) Barang;
2) Harga;
3) Jangka waktu.
Contohnya adalah:
1) Beli sewa
2) Sewa Guna Usaha tanpa hak opsi
d. PEKERJAAN UNTUK MELAKUKAN PEKERJAAN

Dibedakan menjadi 3, yaitu:
1) PERJANJIAN UNTUK MELAKUKAN JASA KHUSUS
Suatu perjanjian dimana satu pihak menghendaki pihak lawannya melakukan
suatu pekerjaan untuk mencapai suatu tujuan & pihak yang lain bersedia
membayar upah, sedangkan cara untuk mencapai tujuan tersebut sepenuhnya
diserahkan kepada pihak lawan tersebut yang biasanya adalah seorang ahli /
profesional.
Contonya adalah potong rambut di salon. Hal tersebut merupakan peranjian untuk
melakukan jasa khusus.
2) PERJANJIAN PERBURUHAN
Perjanjian dengan mana pihak yang satu [buruh] mengikatkan dirinya untuk
dibawah perintah pihak lain yaitu si majikan untuk suatu waktu tertentu
melakukan pekerjaan dengan menerima upah.
Inti perjanjian perburuhan adalah sub orndinasi, yaitu pihak yang satu berwenang
memberi perintah. Dengan adanya sub-ordinasi ini, kedua pihak kedudukannya
tidak sejajar. Kedudukan kuat adalah majikan, yang lemah adalah buruh.
Pemerintah berusaha melindungi yang lemah dengan adanya berbagai aturan.
Perjanjian ini hilang sifat keperdataanya, kemudian menjadi bersifat publik. HK

perburuhan kemudian mejadi bagian dari HK administrasi Negara.
3) PERJANJIAN PEMBORONGAN
Suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu [pemborong] mengikatkan diri
untuk menyelenggrakan suatu pekerjaan bagi pihak yang lain [pihak yang
memborongkan] dengan menerima suatu harga yang telah ditentukan [PASAL
1601 b BW]
e. PERSEKUTUAN
Suatu perjanjian dengan mana 2 orang / > mengikatkan diri untuk memasukkan
sesuatu ke dalam persekutuannya dengan maksud untuk membagi keuntungan yang
terjadi karenanya.
Yang penting dalam persekutuan adalah:

1) Statusnya;
Persekutuan bukan merupakan badan HK, karena yang saling mengikatkan diri
adalah orang.
2) Berkenaan dengan ketentuan-ketentuan luar [bagaiman apabila persekutuan

bekerja sama dengan pihak lain].
Bukan merupakan badan HK, karena yang mengikatkan diri adalah para pihak.
3) Bagaimana hubungan antara sesama anggota persekutuan.
Ada orang yang memiliki uang / modal, ada orang yang memasukkan
kepandaiannya. Apabila yang dimasukkan adalah kepandaiannya, maka dia hanya
akan menerima bagian terkecil dari bagiannya.
f. PERJANJIAN PEMBERIAN KUASA

Perjanjian dengan mana seorang memberikan kekuasannya kepada orang lain yang
menerimanya untuk atas namanya menyelenggarakan suatu urusan. Ini perjanjian
tujuannya untuk menghilangkan hambatan dalam lalu lintas HK, karena ada orang
yang tidak dapat menyelenggarakan / melaksanakan kewajibannya / urusannya.
Penjelasan lebih lanjut akan dijelaskan pada BAB berikutnya, pada SUB-BAGIAN
PERJANJIAN PEMBERIAN KUASA.
2. PERJANJIAN YANG BERSIFAT RIIL

Tidak hanya dieperlukan kata sepakat, tetapi juga ada penyerahan benda yang menjadi
objeknya.
a. PERJANJIAN PENITIPAN BARANG

PASAL 1694 BW, penitipan terjadi apabila seseorang menerima suatu barang dari
seorang lain dengan syarat bahwa ia akan menyimpannya & mengembalikannya
dalam wujud asalnya.
b. PERJANJIAN PINJAM PAKAI

Perjanjian dengan mana pihak yang satu memberikan suatu barang kepada pihak
lainnya untuk dipakai dengan cuma-cuma, dengan syarat bahwa yang menerima
barang ini setelah memakainya / setealh lewatnya suatu waktu tertentu, akan
mengembalikannya.
c. PERJANJIAN PINJAM MEMINJAM / PERJANJIAN PINJAM MENGGANTI

yaitu perjanjian dengan mana pihak yang satu memberikan kepada pihak yang lain
suatu jumlah tertentu barang-barang yang menghabis karena pemakaian dengan
syarat bahwa pihak yang belakangan ini akan mengembalikan jumlah yang sama,
macam & keadaan yang sama.
Contohnya adalah deposito.

3. PERJANJIAN FORMAL
Perjanjian yang terbentuk dengan dilakukannya formalitas tertentu yang diminita oleh
UU.
a. PERJANJIAN PERDAMAIAN [DADING]

Perjanjain dengan mana kedua belah pihak dengan menyerahkan, menjanjikan /
menahan suatu barang mengakhiri suatu perkara yang sedang bergantung atau pun
mencegah timbulnya suatu perkaa. Perjanjian ini tidak lah sah, melainkan dibuat
secara tertulis.
b. PERJANJIAN HIBAH
Tiada suatu hibah kecuali yang disebutkan dalam PASAL 1367 BW dapat ancaman
batal selainnya dilakukan dengan suatu akta Notaris yang aslinya disimpan oleh
Notaris itu.
BAB IV
BEBERAPA PERJANJIAN BERNAMA [DIAMBIL YANG PENTING UNTUK PRAKTIK
NOTARIS]
A. JUAL BELI
1. PENGERTIAN JUAL BELI
Jual beli diatur didalam BUKU III BAB KE 5 BW.
PASAL 1457 BW memberikan definisi mengenai jual beli, yaitu: perjanjian jual beli
adalah perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk
menyerahkan suatu kebendaan & pihak yang lain untuk membayar harga yang telah
dijanjikan.
2. SIFAT PERJANJIAN JUAL BELI

Berdasarkan definisi tersebut, terdapat kata MENGIKATKAN DIRI. Hal ini menunjukkan
perjanjian ini adalah PERJANJIAN OBLIATOIR yaitu hanya menimbulkan kewajiban-
kewajiban bagi para pihaknya & tidak memindahkan HM atas objek perjanjian itu dari
satu pihak kepada pihak yang lain.
Istilah jual beli menunjukkan bahwa:

a. Pada satu sisi terdapat pihak yang penjual & melakukan perbuatan menjual;
b. Pada sisi yang lainnya terdapat pihak yang pembeli & melakukan perbuatan membeli.
Hal ini merupakan konsekuensi logis dari sifat perjanjiannya, yaitu bersifat timbal balik.
Perpindahan HM atas objek perjanjian terhadi pada perjanjian lainnya, yaitu levering.
Perjanjian jual beli sebetulnya ada 2 perjanjian, yaitu

a. Perjanjian obligatoir;
b. Perjanjian penyerahan barang.
Istilah jual beli ini berasal dari istilah dalam bahasa belanda Belanda yaitu koop en
terkoop. Tetapi tidak di dalam semua negara disebut jual beli, seperti dalam bahasa
Inggris hanya disebut ‘sale’, hanya satu sisi. Di Perancis juga disebut dengan satu sisi
yaitu vente.
3. SEJARAH JUAL BELI

Perjanjian jual beli secara historis merupakan spesies dari genus perjanjian tukar
menukar.
PERJANJIAN JUAL BELI PERJANJIAN TUKAR MENUKAR

Salah satu prestasinya adalah uang. Kedua prestasinya adalah barang.
Unsur esensialia jual beli adalah HARGA & BARANG. Barang seperti apa yang dapat
menjadi objek jual beli yaitu harus tertentu, atau setidak-tidaknya dapat ditentukan
wujud & jumlahnya pada saat barang itu akan diserahkan HM kepada pembeli.
APA YG DIMAKSUD DENGAN HARGA?
Jika dikaitkan dg PASAL 1557 BW, maka harga itu merupakan suatu jumlah alat
pembayaran yg sah. Menurut HK Romawi, harga itu harus memenuhi 3 persyaratan:
a. VERUM : sungguh-sungguh dimaksudkan.
Jadi harga dalam perjanjian jual beli harus sungguh2 merupakan harga barang
tersebut.
b. YUSTUM : adil. Ada keseimbangan antara barang dan harga.
c. CERTUM : dapat ditentukan / pasti.
Setelah masuk ke BW, maka pembentuk BW sengaja tidak memasukkan syarat kedua.
Sehingga menurut BW syarat harga hanya verum dan certum.
SIAPA KAH YANG DAPAT MENETAPKAN HARGA BARANG?
a. PARA PIHAK: berdasarkan pada kesepakatan para pihak.
b. PIHAK KETIGA: para pihak dapat mengadakan perjanjian bahwa yang akan
menentukan harga adalah pihak ketiga.
Penetapan harga oleh pihak ketiga merupakan sesuatu lembaga hukum yg disebut
dengan BENDEND ADVIES/nasehat yang mengikat. Oleh karena itu mereka
menyatakan untuk tunduk terhadap putusan yang ditentukan kepada mereka oleh
pihak ketiga.
Sifat bendend advies bisa menjabarkan, menafsirkan atau menambah perjanjian yg

telah diadakan oleh para pihak. Oleh karena sifatnya yg sedemikian ini pihak ketiga
harus beritikad baik. Apabila kemudian salah satu pihak tidak patuh pada nasehat
itu maka pihak lain dapat menuntutnya berdasarkan wanprestasi.
4. LAHIRNYA JUAL BELI

Lahirnya perjanjian jual beli pada PASAL 1458 BW “jual beli dianggap telah terjadi
diantara kedua belah pihak seketika setelah orang-orang ini …” kapan lahirnya
perjanjian yaitu ketika para pihak sepakat dengan pokok perjanjian.
Perjanjian jual beli adalah perjanjian konsensual, yaitu lahir karena sepakat, sehingga
sepakat itu merupakan syarat terjadinya perjanjian jual beli. Dengan demikian ketentuan
mengenai keabsahan jual beli mengikuti PASAL 1320 BW.
APA YANG DAPAT DIJADIKAN TOLOK UKUR TENTANG TERCAPAINYA KATA

SEPAKAT ITU?
Menurut Prof Subekti, yang dapat dijadikan tolok ukur adalah pernyataan-pernyataan
yang telah dilakukan oleh kedua belah pihak pernyataan bertimbal balik dari kedua belah
pihak merupakan sumber untuk menentukan hak & kewajiban diantara keduanya.
Apakah setiap pernyataan itu dapat dipertanggungjawabkan terhadap para pihak

sehingga menimbulkan kewajiban bagi mereka?
Kehendak ada 3, yaitu
a. Kehendak;
b. pernyataan kehendak;
c. pernyataan kehendak yang bisa dipercaya.
Yang menjadi tolok ukur adalah pernyataan yang secara objektif dapat dipercaya.
PASAL 1457 & PASAL 1458 BW bahwa perjanjian jual beli merupakan perjanjian
konsensual, lahir setelah adanya konsensus dan tidak diperlukan formalitas lain dan
bebas bentuk. PASAL 1459 BW mengatur mengenai perjanjian jual beli merupakan
perjanjian obligatoir.
5. LEVERING
Levering / penyerahan HM merupakan kewajiabn dari PENJUAL kepada PEMBELI.
Adalah suatu perbuatan yuridis yang bertujuan untuk memindahkan hak milik / transfer
of ownership, harus dilakukan sesuai dengan UU.
Berbeda dengan code civil perancis, jual beli bersifat zakelijk, jadi langsung memindahkan
hak milik dari penjual kepada pembeli.
PENGERTIAN PENYERAHAN & SYARAT SAHNYA PENYERAHAN
Ada satu ketentuan yang memberikan pengertian mengenai penyerahan pada PASAL
1475 BW “penyerahan ialah suatu pemindahan barang yg telah dijual ke dalam
kekuasaan dan kepunyaan si pembeli”.
Agar penyerahan itu sah, perlu dipenuhi beberapa syarat, karena penyerahan dalam BW
itu menganut sistem kausa, menurut sistem kausa keabsahan levering itu digantungkan
pada 2 syarat :
a. Sahnya title yang menjadi dasar dilakukannya levering.
Dengan title dimaksudkan perjanjian obligatoir. Sehingga jika titlenya tidak sah maka
levering-nya batal juga.
Ini berarti bahwa pemindahan hak milik dianggap tidak pernah terjadi. Title mendasari
adanya peralihan.
b. Penyerahan tersebut harus dilakukan oleh orang yang berhak berbuat bebas terhadap
barang yang di levering. [pemilik / kuasanya]
Jika ternyata orang yang memindahkan hak itu tidak berwenang berbuat bebas maka
penyerahan itu menjadi batal kecuali apa yang disebutkan dalam PASAL 1977 AYAT
1 BW.
CARA MELAKUKAN LEVERING
Pada dasranya terdapat beberapa macam cara untuk melakukan levering, yaitu sebagai
berikut:
a. Untuk BENDA BERGERAK dilakukan PENYERAHAN NYATA.
b. Untuk BENDA BERGERAK yang JUMLAHNYA SANGAT BANYAK, dilakukan
PENYERAHAN SIMBOLIS.
Conhohnya seperti penyerahan 1 [satu] gudang cengkeh, tidak dilakukan penyerahan

satu per satu, namun dengan menyerahkan kunci gudang penyimpanan cengkeh
tersebut.
c. Untuk BENDA YANG TELAH DIKUASAI ORANG LAIN YANG HENDAK

MENERIMANYA, dilakukan PENYERAHAN DENGAN PERNYATAAN [PENYERAHAN
DENGANT TANGAN PENDEK].
d. Untuk BENDA TETAP, dilakukan BALIK NAMA.
Untuk tanah, dilakukan menurut ketentuan dalam UUPA & PP.
e. Untuk BENDA BERGERAK TIDAK BERTUBUH:
Penyerahan PIUTANG ATAS NAMA & BENDA TIDAK BERTUBUH dilakukan dengan
membuat AKTA OTENTIK / AKTA DIBAWAH TANGAN, yang isinya adalah
melimpahkan hak-hak atas kebendaan tersebut kepada orang lain.
Penyerahan BENDA BERGERAK TIDAK BERTUBUH dilakukan dengan 3 cara, yaitu:

1) PIUTANG ATAS NAMA;
Terhadap PIUTANG ATAS NAMA, apabila akan diserahkan kepada orang lain,
maka menggunakan AKTA CESSIE.
2) PIUTANG ATAS TUNJUK;

Penyerahan PIUTANG ATAS TUNJUK dilakukan dengan PENYERAHAN
SURATNYA DISERTAI DENGAN ENDOSSEMENT.
Penyerahan yang demikian itu bagi debitur tidak ada akibatnya melainkan setelah
penyerahan itu diberitahukan kepadanya secara tertulis, disetujui & diakuinya.
3) PIUTANG ATAS BAWA.
6. KEWAJIBAN UNTUK MEMBERIKAN VRIJWARING

Merupakan kewajiban untuk menanggung, yang terdiri atas 2 macam, yaitu:
a. KEWAJIBAN UNTUK MENANGGUNG KENIKMATAN YANG TENTERAM
Jika seseorang membeli suatu benda, maka orang tersebut harus dapat menikmatinya
dengan tenteram, tidak terganggu pada tuntutan dari pihak ketiga.
GANGGUAN DARI PIHAK KETIGA ITU APA BENTUKNYA:

1) Jika seseorang telah membeli suatu barang, tetapi kemudian ternyata barang
tersebut harus dieksekusi berdasarkan keputusan hakim / dokumen yang memiliki
kekuatan serupa itu.
Seorang awam membeli rumah, tidak tahu bahwa rumah tersebut menjadi jaminan
pelunasan hutang.
Yang menjadi persoalan adalah ketika jual beli rumah menggunana perikatan jual
beli. Dalam hal apa perikatan jual beli dibuat:
a) Jual beli tanah tersebut belum lunas;
b) Sertipikat bidang tanah yang bersangkutan belum selesai pengurusannya.
2) Adanya tuntutan hak dari pihak ketiga yang disebut uitwening.

Seseorang mengadakan utang piutang dengan jaminan perorangan [borgtocht].
Apabila ada wanprestasi & penanggung tersebut harus menjual benda miliknya,
maka apabila ada pembelian atas benda penanggung tersebut
Kewajiban untuk menanggung kenikmatan yang tenteram tersebut adalah

konsekuensi logis dari pernyataan seorang penjual dari barang yang djual &
diserahkannya pada pihak pembeli itu sungguh-sungguh merupakan miliknya
sendiri, sehingga barang itu bebas dari beban / tuntutan pihak ketiga.
Apabila ada tuntutan seperti itu lalu bagaimana?

Kita membeli suatu barang & tiba-tiba benda yang dibeli ada perintah untuk
melakukan eksekusi, yang mengakibatkan pembeli tidak dapat menikmati benda
dengan tenteram.
Hal ini harus melihat pada penaggungan yang diatur dalam PASAL 1496 BW.
Seorang pembeli dapat mengikut sertakan penjual apabila memang diperkarakan

benda yang dijual tersebut [voeging].
Ketentuan mengenai jual beli, merupakan ketenetuan HK pelengkap & boleh

disimpangi, sehingga tidak ada kewajiban untuk vrijwaring.
Kebebasan terhadap jual beli ini memiliki batasan yang diatur dalam PASAL 1494
& 1495 BW.
Misalnya ada seorang pembeli yang benar tahu bahwa objek jual beli sedang
dijadikan jaminan pelunasan hutang, namun tetap dibeli oleh pembeli tersebut. Hal
ini menjadikan pembeli tidak dapat meminta pengembalian harga pembelian.
b. KEWAJIBAN MENANGGUNG CACAT YANG TERSEMBUNYI

Diatur dalam PASAL 1504 BW. Pasal tersebut memberikan definisi mengenai apa yang
dimaksud dengan cacat tersembunyi.
Cacat tersembuyi menurut PASAL 1504 BW adalah cacat pada brang yang
sedemikian rupa, sehingga barang itu tidak dapat dipakai sesuai dengan
tujuannya / mengurangi pemakaian itu, sehingga jika si pembeli mengetahui
adanya cacat itu dia tidak akan membelinya / membeli dengan harga yang kurang
dari harga yang telah disepakati.
Berdasarkan PASAL 1505 BW, cacat yang kelihatan menjadi tanggung jawab pembeli.
APABILA TERDAPAT CACAT TERSEMBUNYI, MAKA PEMBELI DAPAT

MELAKUKAN PERBUATAN HK BERUPA:
1) ACTIIO REDHIBITORIA
Pembeli dapat melakukan suatu perbuatan HK yang dinamakan dengan ACTIO
REDHIBITORIA: mengembalikan barangnya & menuntut kembali uang / harga
barang yang telah dibayarkan.
ACTIO REDHBITORIA hanya mungkin dilakukan terhadap barang yang masih

mungkin utnuk dikembalikan. Jika barangnya tidak lagi dapat dikembalikan, maka
yang dapat dilakukan adalah actio quantiminores.
2) ACTIO QUANTIMINORES
ACTIO QUANTIMINORES, barang tetap menjadi milik pembeli, tetapi pembeli dapat
menuntut sebagia dari uang / harga pembelian yang telah dibayarkan.
BAGAIMANA DENGAN KETENTUAN PASAL 1244 & 1245 BW TENTANG

WANPRESTASI?
Apakah si pembeli tetap dapat meinta penggantian rugi & bunga apabila sudah
melakukan 2 actio diatas? Hal ini tergantung apakah penjual mengetahui adanya
cacat tersembunyi / tidak.
Apabila penjual mengetahui adanya cacat tersembunyi, selain melakukan 2 actio

tersebut, pembeli dapat menuntut rugi & bunga kepada penjual.
BAGAIMANA SEBENARNYA SIFAT TUNTUTAN BERDASARKAN CACAT

TERSEMBUNYI ITU?
Ada beberapa pendapat:

1) Tuntuan bedasarkan cacat tersembuyi itu merupakan tuntutan berdasarkan
adanya kekhilafan / dwaling. Dwaling disini adalah dwaling error in substantia,
karena seseorang ingin membeli suatu barang, namun ternyata barang yang
didapatkan merupakan barang yang tidak sesuai denga hakekat yang diharapkan.
Tenggang waktu untuk mengajuakn gugatan itu macam-macam. Apabila digugat

berdasarkan cacat tersembuyi, maka gugatan hanya dapat diajukan pada waktu
yang sangat singkat. Hal ini bergantung pada sifat kecacatannya & bergantung
pada adat KEBIASAAN SETEMPAT.
2) Tuntutan tersebut juga dapat berupa tuntutan yang berdasarkan pada

wanprestasi. Hal ini dipandang dari sudut penjual, karena pembeli benar
mendapatkan barangnya, namun ternyata penjual tidak menjalankan prestasinya
dengan baik, karena barang yang diserahkan bukan merupakan barang yang baik,
namun barang yang ada cacatnya.
Tenggang waktu untuk mengajukan gugatan berdasarkan dwaling itu adalah 5

tauhn. Apabila berdasarkan pada wanprestasi, maka tenggang waktu gugatannya
adalah 30 tahun.
7. HAK REKLAME
Merupakan imbangan yang berasal dari pembeli terhadap cacat tersembunyi pada benda
objek jual beli.
Kita harus melihat ketentuan PASAL 1145 BW yang menyatakan bahwa adanya hak
untuk menuntut kembali barangnya.
Mengenai hak reklame ini terdapat pengaturan yang berbeda, yaitu:

BW [KUHPer] WvK [KUHD]
Pembayaran harus dilakukan secara Pembayaran dapat dilakukan secara tunai
tunai. / kredit.
PEMBELI dapat meminta kembali dalam PEMBELI dapat meminta kembali dalam
jangka waktu 30 hari setelah pembelian. jangka waktu 60 hari setelah pembelian.
8. HAK PEMBELI
Hak pembeli pada dasarnya adalah:
a. Menerima penyerahan benda yang telah dibelinya;
b. Menuntut vrijwaring dari penjual terhadap kenikmatan yang tenteram & cacat yang
tersembunyi.
Sementara itu KEWAJIBAN PEMBELI adalah membayar harga pembelian.
9. RESIKO DALAM JUAL BELI

Resiko merupakan keadaan yang tak dapat diperanggung jawabkan kepada salah satu
pihak, karena tidak ada unsur kesalahan dari salah satu pihak dalam perjanjian.
Resiko merupakan bagian dari overmacht / force majeure. Penyebab dari ovemacht
adalah:
a. Bencana alam;
b. Huru hara [demonstrasi];
c. Kedaan perekonomian;
d. Perubahan Peraturan Perundang-Undangan.
Dalam perjanjian jual beli, mengenai resiko terdapat pengaturan pada beberapa pasal,
yaitu:
a. RESIKO MENGENAI BARANG-BARANG TERTENTU [PASAL 1460 BW]
Hal ini diatur dalam Yurisprudensi di Belanda yang mengatur:
1) Hanya dipakai apabila terajdi KEADAAN MEMAKSA YANG ABSOLUT saja;
2) Barang tertentu harus ditafsirkan sebagai brang yang telah dipilih / ditunjuk oleh
pembeli, sehingga tidak dapat tukar dengan barang lain.
Dalam perkembangan Yurisprudensi di Indonesia, Pak Subekti mengeluarkan SEMA

3/1963 yang menyatakan bahwa PASAL 1460 BW tidak dipergunakan lagi. Memang
hal ini bertentangan, karena SEMA membuat pasal dalam BW tidak berlaku.
Kelemahan PASAL 1460 BW adalah melimpahkan resiko pada pembeli & tidak ada
ketentuan umum yang mengatur perjanjian timbal balik. Ketentuan umum yang
mengatur perjanjian sepihak.
Ketentuan yang ada pada perjanjian tukar menukar, PASAL 1545 BW & PASAL 1553
BW. Kedua pasal tersebut lebih adil daripada PASAL 1460 BW, sehingga kedua pasal
tersebut yang dijadikan patokan / ukuran RESIKO ADA PADA PEMILIK BENDA.
b. RESIKO MENGENAI BARANG YANG DIJUAL MENURUT BERAT & JUMLAH [PASAL
1461 BW];
Pada dasarnya merupakan tanggungan PENJUAL sampai barang tersebut ditimbang,
dihitung / diukur.
c. RESIKO MENGENAI BARANG-BARANG YANG DIJUAL MENURUT TUMPUKAN

[PASAL 1462 BW]
Pada dasarnya merupakan tanggungan PEMBELI meski barang tersebut belum
sempat ditimbang, dihitung / diukur.
10. JUAL BELI DENGAN HAK MEMBELI KEMBALI

Perjanjian jual beli dengan hak membeli kembali berkembang & diatur dalam UU,
khususnya pada PASAL 1519 BW.
Penjual dapat memperjanjikan bahwa ia berhak untuk membeli kembali barang yang
telah dijual dengan mengembalikan harga pembelian disertai dengan penggantian.
Penggantian itu meliputi:

a. Biaya yang telah dikeluarkan oleh pembeli untuk menyelenggarakan pembelian;
b. Biaya-biaya yang perlu untuk pembetulan-pembetulan;
c. Pengeluaran-pengeluaran yang menyebabkan barang bertambah nilainya.
Batas untuk membeli kembali adalah 5 tahun, hal ini diatur dalam PASAL 1520 BW. Ini
suatu HAL YANG MEMAKSA SIFATNYA & TIDAK BOLEH DISIMPANGI.
PASAL 1520 AYAT (2) BW mengatakan bahwa apabila jangka waktu untuk membeli
kembali diperjanjikan > 5 tahun, maka harus diperpendek.
Pada dasarnya jual beli dengan hak membeli kembali dalam praktiknya hanya digunakan
untuk menyimpangi HK JAMINAN. Seseorang yang ingin mendapatkan pinjaman, namun
tidak ingin menjaminkan benda miliknya, kemudian membuat perjanjian jual beli dengan
hak membeli kembali, yang pada dasarnya:
1. Orang yang memiliki benda tersebut, kemudian mendapatkan uang dari hasil jual beli
tersebut;
2. Orang yang membeli benda tersebut, nantinya akan beresiko untuk kehilangan
bendanya dalam jangka waktu yang telah ditetapkan dalam perjanjian;
3. Orang yang memiliki benda, setelah selesai keperluannya, kemudian dapat membeli
kembali benda yang dijualnya dengan harga yang sama.
Hal tersebut dilakukan untuk mengurangi resiko kehilangan benda yang dijadikan
jaminan, apabila suatu saat wanprestasi.
Selain itu jual beli dengan hak membeli kembali sering digunakan untuk menerobos
ketentuan dalam HK JAMINAN, yaitu seroang yang menerima jaminan, hanya memiliki
hak untuk memperoleh pelunasan untuk piutangnya, dia tidak boleh memiliki barang
yang dijadikan jaminan. Setiap perjanjian yang melanggar ketentuan ini dinyatakan batal
demi HK.
11. JUAL BELI PIUTANG

Perkembangan yang lain adalah benda bergerak tidak bertubuh. Jual beli piutang ini
berbeda dengan benda yang lain adalah dalam hal leveringnya saja.
Untuk benda bergerak yang tidak bertubuh, maka piutang dialihkan / levering dengan
cara cessie [baca:sesi].
12. JUAL BELI TANAH

Ada perkembagnan lainnya mengenai jual beli & masuk dalam ketentuan tersendiri. Hal
tersebut adalah jual beli dengan objek tanah.
Jual beli tanah mengacu pada ketentuan UUPA, karena buku II sudah dicabut sepanjang
objeknya mengenai tanah.
B. PEMBERIAN KUASA
1. PENGERTIAN PEMBERIAN KUASA
Seperti yang telah dijelaskan pada sub bagian sebelumnya, berikut merupakan
pengertian pemberian kuasa: Perjanjian dengan mana seorang memberikan
kekuasannya kepada orang lain yang menerimanya untuk atas namanya
menyelenggarakan suatu urusan. Ini perjanjian tujuannya untuk menghilangkan
hambatan dalam lalu lintas HK, karena ada orang yang tidak dapat menyelenggarakan /
melaksanakan kewajibannya / urusannya.
2. PEMBERIAN KUASA: BERTINDAK UNTUK & ATAS NAMA SI PEMBERI KUASA

Hal ini dapat dibedakan menjadi:
a. KUASA KHUSUS: hanya untuk 1 perbuatan HK saja [SKMHT, Kuasa menjual]
hanya dapat dibuat untuk perbuatan memutus.
b. KUASA UMUM: meliputi seluruh urusan dari pemberi kuasa.

Hanya untuk perbuatan mengurus saja [beher], tidak bisa untuk perbuatan yang
memutus.
3. SELBSTEINTRITT
Merupakan suatu keadaan dimana seorang pemegang kuasa bertindak sendiri sebagai
pihak lawan dari si pemberi kuasa di dalam suatu perbuatan HK yang telah dikuasakan
kepadanya.
Larangan mengenai selbsteintritt itu dalam BW tidak ada. Dapat dikatakan bahwa
selbsteintritt itu tidak dilarang, akan tetapi bahwa dalam beberapa hal tertentu,
selbsteintritt itu di larang.
Pasal yang digunakan untuk membatasi selbsteintritt adalah PASAL 1470 AYAT (1) BW.
Namun dalam perkembangannya, keputusan HOGERAAD mengatkan bahwa PASAL
1470 AYAT (1) BW itu bukan merupakan ketentuan HK pemaksa.
Pak HARTONO SURYOPRATIKNYO berpendapat:

Jika pemberian kuasanya tidak menentukan apa-apa tentang wewenang untuk membuat
perjanjian dengan diriya sendiri, maka apakah kewenangan untuk hal tersebut ada /
tidak tergantung pada peristiwa konkritnya.
Tidak dapat diberikan suatu ketentuan umum, tetapi kasus per kasus. Hal ini bergantung
pada:
a. Kehendak para pihak;
b. Harus dilihat apakah ada konflik kepentingan antara pemberi kuasa & pemegang
kuasa;
Sering kali tidak dapat ditemui secara tegas di dala pemberia kuasa, oleh karena itu
dalam praktiknya konflik kepentingan itu yang menentukan apakah selbsteintritt itu
boleh / tidak.
4. PROCURATIO IN REM SUAH

Merupakan perwakilan dalam urusan sendiri. Hal ini berkaitan dengan apa yang dikenal
dengan sebutan kuasa mutlak. KUASA MUTLAK adalah pemberian kuasa yang tidak
dapat dicabut kembali & tidak akan berakhir karena sebab-sebab yang menurut
ketentuan UU mengakhiri pemberian kuasa.
APAKAH HAL INI BOLEH / TIDAK?
Pada asasnya ketentuan HK Indoneisa tidak menentang adanya pemberian kuasa untuk
kepentingan orang lain selain si pemberi kuasa. Dengan demikian, maka pemberian
kuasa yang diberikan untuk kepentingan penerima kuasa / kuasa mutlak juga dapat
diterima.
Jadi pada mulanya kuasa mutlak ini tidak ada masalah apa-apa. Namun kemudian yang
menjadi masalah adalah kuasa mutlak adalah kuasa mutlak adalah untuk menyimpangi
UU.
BAB V
BEBERAPA PERJANJIAN TIDAK BERNAMA
Merupakan perjanjian-perjanjian yang belum diatur secara khusus dalam UU & belum diberi
nama resmi. Ini disebut juga dengan istilah PERJANJIAN JENIS BARU, yaitu perjanjian-
perjanjian yang baru ada / baru timbul setelah adanya kodifikasi BW & WvK.
Pada dasarnya PERJANJIAN TIDAK BERNAMA terbagi atas 2 bagian besar, yaitu sebagai
berikut:
A. PERJANJIAN TIDAK BERNAMA CAMPURAN
Adalah perjanjian-perjanjian yang di dalamnya terkandung unsur dari berbagai perjanjian
yang lain & unsur itu masih dapat dilihat dengan jelas.
Berikut akan dijelaskan beberapa contoh PERJANJIAN TIDAK BERNAMA CAMPURAN.

1. PERJANJIAN SEWA BELI
a. PENGERTIAN
Merupakan campuran dari perjanjian JUAL BELI & SEWA MENYEWA.
JUAL BELI SEWA MENYEWA
Sepanjang berlangsungnya perjanjian, si
pembeli masih berkedudukan sebagai
penyewa & ia setiap saat tertentu harus
Terjadi perpindahan HM atas objek membayar harta sewa yang sebetulnya
perjanjian dari si penjual kepada si terdiri dari 3 komponen:
pembeli. 1) Angsuran harga pembelian;
2) Kompensasi karena menggunakan
barang milik si penjual;
3) Bunga.
Merupakan suatu perjanjian jual beli dimana si pembeli tidak membayar secara
tunai, tetapi mengangurnya setiap periode / waktu tertentu.
b. CARA LEVERING
Peralihan kepemilikan atas objek perjanjian itu baru terjadi setelah pembayaran yang
terakhir. Levering itu dengan cara taditio brevi manu [penyerahan dengan tangan
pendek]. Dapat dijelaskan tahapan dalam perjanjian sewa beli [contohnya usaha travel
mobil]:
1) Pada waktu perjanjian dimulai, pembeli sudah membayar pembayaran pertama;
2) Kendaraan sudah digunakan;
3) Setiap bulan membayar biaya yang telah disepakati sampai tercukupi harga barang
tersebut;
4) Pembayaran terakhir mengakibatkan penuhnya harga barang tersebut;
5) Barang tersebut sudah ada di tangan pembeli, oleh karena itu penyerahannya
dilakukan dengan pernyataan saja karena barangnya secara fisik sudah ada di
tangan pihak yag mau diserahi.
c. BENTUK & ISI PERJANJIAN SEWA BELI

Bentuk perjanjian beli sewa lazimnya adalah bentuk PERJANJIAN STANDAR.
Isi perjanjian secara garis besar adalah:

1) Ketentuan mengenai barang;
2) Harga;
3) jangka waktu dimana pembayaran angsuran boleh dilakukan;
4) Bagaimana hak & kewajiban para pihak [naturalia];
5) Bagaimana caranya pembayaran itu dilakukan;
6) Ketentuan mengenai wanprestasi & akibatnya;
7) Ketentuan mengenai keadaan memaksa & resiko;
8) Ketentuan menegnai penyerahan barang / levering.
2. PERJANJIAN BANGUN GUNA SERAH / BUILD OPERATE & TRANSFER [BOT]

a. PENGERTIAN
Perjanjian ini biasa dilakukan jika ada instansi pemerintah yang ingin membangun
infrastruktur, tetapi tidak memiliki biaya / sulit kalau harus menyedikan biaya
melalui APBN/APBD.
Oleh karena itu pemerintah mencari mitra kerja berupa investor, kemdia diantara
keduanya dilakukan perjanjian yang disebut dengan perjanjian bangun guna serah.
b. TAHAPAN DALAM BOT

Perjanjian ini meliputi 3 tahap, yaitu:
1) TAHAP BANGUN [BUILD]
Dimana pihak pemerintah / lembaga pemerintah yang menguasai HAT [HPL-Hak
utuk mengatur peruntukan tanah itu], pemerintah mengikatkan diri untuk
menyerahkan HAT, untuk menggunakan tanah itu kepada investor.
Kemudian kepada investor diberikan HGB diatas tanah HPL itu. Selama
berlangsungnya HGB tersebut, investor dapat menggunakan tanah tersebut.
Penyerahan HAT ini bisa dilakukan berdasarkan perjanjian pinjam pakai /

berdasarkan perjanjian sewa menyewa [ada uang sewanya]. Pada tahap ini investor
berjanji untuk membangun bangunan infrastruktur diatas tanah tersebut atas
biayanya sendiri.
2) TAHAP OPERASIONAL [OPERATE]

Setelah bangunan tersebut berdiri, maka investor memiliki hak untuk
mengoperasionalkan bangunan tersebut atas biayanya sendiri.
Dalam peggunaan bangunan infrastruktur tersebut, pihak pemerintah kemudian

memperoleh pembagian keuntungan dari hasil operasional tersebut [20%-40%].
Dalam tahap ini terdapat unsur PERJANJIAN BAGI HASIL.
3) TAHAP SERAH [TRANSFER]

Setelah jangka waktu perjanjian selesai [25-30 tahun], maka tanah tersebut
dikembalikan lagi kepada pemegang HPL [pemerintah]. Tanahnya dari awal HPL,
dibebani dengan HGB [25 tahun], kemudian setelah habis masanya, maka akan
dikembalikan kepada pemegang HPL.
Dalam tahap ini terdapat unsur PERJANJIAN HIBAH. Penyerahan bangunan

tersebut dilakukan dengan PERJANJIAN HIBAH.
c. BENTUK PERJANJIAN BOT

Perjanjian BOT bentuknya mengambil perjanjian standar. Dari BOT muncul Kontrak
konsturksi yang meliputi kegiatan:
1) Perencanaan;
2) Pelaksanaan;
3) Pengawasan konstruksi.
Setelah itu terjadi, nantinya bisa dioperasikan sendiri / dengan pihak lain
B. PERJANJIAN YANG MEMILIKI SIFAT KHUSUS DI DALAMNYA [CONTRACTUS SUI

GENERIS]
Adalah kontrak-kontrak yang didalamnya terkandung perjanjian bernama, namun kontrak
tersebut telah menjadi satu, sehingga sulit untuk dipilah-pilah. Hal ini kemudian
memberikan ciri pada perjanjian tersebut. [memberikan karakter khusus pada perjanjian
tersebut]
Berikut adalah beberapa contoh dari contractus sui gengeris:

1. LEASING
a. SEJARAH SINGKAT LEASING
Sangat sulit untuk diterjemahkan, karena dalam kamus arti lease adalah sewa
menyewa & di sisi lain terdapat kata rent yang berarti sewa juga.
Sejarah leasing dapat dijelaskan sebagai berikut:

1) ALEXANDER GRAHAM BELL
Orang yang pertama kali menggunakan leasing adalh ALEXANDER GRAHAM
BELL [penemu pesawat telepon].
Alexander memiliki perusahaan Bell’s Telephone Company. Alexander merupakan

orang yang memiliki optimis yang sangat tinggi, sehingga dengan penuh percaya
diri dia memproduksi pesawat telepon dalam jumlah yang sangat besar [masal] &
berharap pesawat telpon yang ditemukan & diproduksinya dapat laku di pasaran
[dengan harapan Amerika akan menerima invensinya].
Namun pada masa itu, suatu barang baru tidak dengan mudah diterima oleh
masyarakat sehingga Alexander mengalami banyak kerugian. Demikian juga
dengan pesawat telepon yang dibuat oleh Alexander. Karena pada masa itu tidak
banyak orang yang mengenal telepon, maka produksinya tidak laku, padahal sudah
produksi banyak sekali pesawat telepon.
Untuk menanggunalngi kerugian itu, akhirnya dicari akal dengan cara

meminjamkan pesawat telepon secara gratis kepada masyarakat. Istilahnya untuk
perkenalan kepada masyarakat.
Lama kelamaan masyarakat terbiasa menggunakan pesawat telepon tersebut

karena lebih praktis apabila akan menghubungi teman / saudara, bahkan di
tempat yang jauh sekali pun.
Setelah beberapa tahun, perusahaan yang memperkenalkan pesawat telepon

tersebut ingin menarik kembali pesawat telepon dari para pengguna yang
dipinjami-nya. Namun dalam penarikan tersebut, perusahaan memberikan opsi
untuk membeli pesawat telepon dengan harga yang murah [membeli dengan nilai
sisa].
Akhirnya banyak masyarakat Amerika yang berbondong-bondong membeli pesawat

telepon tersebut karena apabila tidak memiliki pesawat telepon, maka akan sangat
menyulitkan komunikasi.
2) PENYEWAAAN GERBONG KERETA API

Pada masa awal Amerika, pantai barat US lebih maju dibandingkan dengan pantai
timur. Pada waktu itu di pantai timur yang ramai hanya Texas [ada pengeboran
minyak].
Masyarakat sudah tahu bahwa ketidak majuan pantai timur dikarenakan tidak ada
alat transportasi. Ketebulan pada masa itu yang sedang terkenal adalah kereta api.
Maka untuk memajukan pantai timur dibangunlah jalur kereta api dari pantai
barat sampai ke timur.
Masalah lokomotif dipesankan & didatangkan dari Jerman. Namun ada persoalan
yang muncul, untuk mengangkut penumpang / barang mereka tidak memesan
gerbong.
Muncul ide dari para pengusaha untuk menyewakan gerbong kereta api. Setelah
beberapa tahun, gerbong tersebut dapat dibeli juga dengan nilai sisa.
3) MASUKNYA LEASING KE NEGARA LAIN

Pada awalnya terdapat CAPTIVE LEASE COMPANY yang mempelopori leasing,
kemudian pada tahun tahun 1925 berdiri US LEASING CORPORATION.
Pada tahun 1960-an mulai dilebarkan sayapnya ke Eropa dan bermula dari Inggris
yang mulai mengenal leasing ini. Kemudian meluas lagi ke Belgia & Perancis pada
tahun 1961, Jerman barat 1962 & Belanda 1963.
Pada tahun 1974 lembaga ini secara formal mulai diperkenalkan di Indonesia,
karena Indonesia memiliki sistem HK yang sama dengan Belanda. Leasing pertama
kali diatur pada SKB Menteri Keuangan, Menteri Perindustrian & Menteri
Perdagangan. No. KEP 122/MK/IV/2/1974, 32/M/SK/2/1974,
30/KPB/1/1974. Dalam perkembangannya, leasing tumbuh berkembang dengan
baik di Indonesia.
Leasing merupakan salah satu kegiatan yang diatur dengan [KEPPRES 9/2009-
LEMBAGA PEMBIAYAAN]
Leasing pada dasarnya adalah memperoleh hak untuk memakai benda milik orang
lain & bendanya itu bukan sembarang benda, tetapi alat perusahaan / barang modal.
Apa itu barang modal/alat perusahaan?
Barang yang diunakan dalam kegiatn produksi.
b. PENGERTIAN LEASING
Leasing sudah ada definisi dalam PERATURAN MENTERI KEUANGAN NO
84/PMK.012/2006: sewa guna usaha [leasing] adalah kegiatan pembiayaan dalam
bentuk penyediaan barang modal baik secara sewa guna usaha dengan hak opsi
[finance lease] maupun sewa guna usaha tanpa hak opsi [operating lease] untuk
digunakan oleh penyewa guna usaha / lessee selama jangka waktu tertentu
berdasarkan pembayaran secara angsuran.
Definisi leasing menurut PROF. JENIE:

1) Dilakukan dengan cara melihat unsur leasing / komponen / bagian dari leasing;
2) Melihat ciri dari leasing [sifat yang tampat keluar yang dapat diamati & dapat
membedakan antara satu dengan yang lain].
Dengan memperhatikan UNSUR & CIRI DARI LEASING yang akan dijelaskan pada
SUB-BAGIAN selanjutnya, maka PROF. JENIE memberikan definisi leasing adalah
sebagai berikut:
SUATU PERJANJIAN DENGAN MANA PIHAK YANG SATU YANG MERUPAKAN

BADAN USAHA TANPA MELEPASKAN HM-NYA MENGIKATKAN DIRI UNTUK
MEMBERIKAN HAK UNTUK MEMAKAI ALAT PRODUKSI / BARANG MODAL YANG
DIMILIKINYA KEPADA PIHAK LAIN YANG MERUPAKAN PERORANGAN / BADAN
USAHA YANG BERGERAK DI BIDANG BISNIS YANG BERMAKSUD UNTUK
MEMPERGUNAKAN BENDA TERSEBUT TANPA TUJUAN UTAMA UNTUK
MEMILIKINYA UNTUK SUATU JANGKA WAKTU TERTENTU YANG BERKAITAN
DENGAN UMUR EKONOMIS BENDA TERSEBUT & OLEH KARENANYA
MENGIKATKAN DIRI UNTUK MELAKUKAN PEMBAYARAN SEJUMLAH UANG YANG
BESARNYA TELAH DISEPAKATI SEBAGAI IMBALAN.
c. UNSUR-UNSUR LEASING
Unsur leasing [bagian-bagian yang membentuk pengertian leasing]
1) Ada pihak yang memiliki 1 benda yang bersedia memberikan HP atas benda
tersebut kepada pihak lain untuk suatu jangka waktu tertentu dengan pembayaran
sejumlah uang. Pihak ini disebut dengan [lessor].
2) Ada pihak yang bermaksud menggunakan benda milik orang lain untuk suatu
jangka waktu tertentu dengan pembayaran sejumlah uang tertentu sesuai dengan
kesepakatan [lessee].
3) Ada benda yang menjadi objek perjanjian tersebut
4) Ada suatu jangka waktu tertentu.
5) Ada harga lease yang besarnya telah disepakati.
d. CIRI-CIRI LEASING
Adalah sifat-sifat / tanda-tanda yang tampak keluar, yang membedakan leasing ini
dengan perjanjian lain yang sejenis.
Ciri-ciri leasing terbagi menjadi 2, yaitu sebagai berikut:

1) CIRI DASAR LEASING
Merupakan ciri-ciri yang terdapat setiap jenis leasing, yang meliputi:
a) Benda yang menjadi objek leasing adalah alat produksi / barang modal yang
dalam lalu lintas ekonomi mewakili suatu nilai tertentu.
Leasing tidak mungkin tidak diperjanjikan atas barang-barang yang bersifat

konsumtif, hak-hak & benda-benda yang dapat dipakai habis.
PERIHAL BARANG MODAL & UMUR EKONOMIS
(1) BARANG MODAL: barang yang digunakan dalam suatu proses produksi,
sehingga memiliki umur ekonomisnya.
(2) UMUR EKONOMIS: jangka waktu dimana suatu barang modal dapat dipakai
dengan cukup memberikan keuntungan.
b) Pihak yang terikat pada perjanjian leasing itu harus bergerak pada bidang
usaha. [Badan Usaha / Perseorangan]
c) Jangka waktu kontrak senantiasa berkaitan dengan umur ekonomis benda yang
menjadi objek perjanjian leasing.
d) Di dalam leasing, senantiasa ada pemisahan antara HM & HP. HM ada pada
lessor, HP ada pada lessee.
Hal ini merupakan hal yang biasa dalam unsur HK Anglo Saxon, sementara dalam
sistem HK eropa kontinental tidak dikenal pemisahan ini. Akibatnya terdapat HM
secara yuridis [orang yang memiliki benda & dapat mengalihkan benda tersebut] &
HM secara ekonomis [orang yang mendapatkan manfaat dari benda tersebut].
Dalam kegiatan pasar modal banyak hal yang didasarkan pada pemisahan seperti
itu. Contohnya adalah Sisi lain dari haK adalah kewajiban.
Dalam leasing, lessor itu pemilik, namun tidak menanggung resiko ekonomis.
Sementara lessee, bukan merupakan pemilik & menanggung resiko ekonomis.
2) CIRI KHUSUS
Adalah ciri yang terdapat pada jenis-jenis leasing tertentu. Penjelasan lebih lanjut
akan dijelaskan pada SUB-BAGIAN selanjutnya.
e. MACAM-MACAM LEASNG & CIRI-CIRINYA KHUSUSNYA

1) BERDASARKAN PEMBAGIAN RESIKO EKONOMIS ANTARA LESSOR & LESSEE
Terdapat 2 macam leasing:
a) OPERASIONAL LEASING / sewa guna usaha tanpa hak opsi;
b) FINANCIAL LEASING / sewa guna usaha dengan hak opsi.
2) BERDASARKAN JENIS BENDA YANG MERUPAKAN OBJEK LEASING

a) OPERASIONAL LEASING atas BENDA-BENDA BERGERAK dan / atau BENDA-
BENDA TETAP;
b) FINANCIAL LEASING atas BENDA BENDA BERGERAK dan / atau BENDA-
BENDA TETAP.
3) BERDASARKAN ISI PAKET JASA YANG DIBERIKAN OLEH LESSOR:

a) NET LEASE / NON MAINTENANCE LEASE;
b) GROSS LEASE / FULL SERVICE LEASE.
4) BERDASARKAN KEDUDUKAN PERUSAHAAN LEASING YANG BERTINDAK

SEBAGAI LESSOR
a) CAPTIVE LEASING;
b) THIRD PARTY LEASING.
f. FINANCIAL LEASE
1) Resiko ekonomis atas objek leasing sepenuhnya ada pada lessee, oleh karena itu
lessee lah yang harus mengasuransikan benda tersebut atas tanggungannya
sendiri & menunjuk lessor sebagai pihak yang berhak menerima ganti rugi jika
terjadi avenement [peristiwa yang dipertanggungkan].
RESIKO EKONOMIS: resiko atas naik turunnya harga barang yang dimiliki.
2) Lessie harus menanggung biaya pemeliharaan benda tersebut & jika perlu
mengadakan perbaikan-perbaikan apabila ada suku cadang yang rusak / aus &
menyimpan benda tersebit sedemikian rupa seolah-olah benda tersebut miliknya.
3) Suatu kontrak financial lease tidak dapat diputuskan sewaktu-waktu sebelum

lessor memperoleh kembali seluruh biaya yang telah dikeluarkannya untuk
membeli benda tersebut ditambah dengan bunga & sejumlah keuntungan.
Apabila setelah hal tersebut dipenuhi, untuk diputus itu terserah para pihak.
Pemutusan sebelum adanya pemenuhan hal-hal tersebut diatas, maka pemutusan

harus disertai dengan pembayaran seketika & seluruhnya jumlah uang & bunga
yang belum dibayar.
4) Resiko atas kemungkinan timbulnya penurunan nilai objek lease ditanggung

sepenuhnya oleh lessee, meskipun HM atas benda tersebut secara yuridis terdapat
pada lessor.
Jadi melelui financial leasing, lessie memperoleh HP atas suatu benda dengan
sekaligus menanggung resiko ekonomisnya. Resiko ekonomis merupakan suatu
unsur yang terkandung pada pengertian HM.
Dapat dikatakan bahwa dalam suatu financial lease, lessie itu “seolah-olah”
memperoleh HM atas objek lease, karena dia yang harus menanggung resiko
ekonomisnya. Sedangkan HM yang ada pada lessor hanyalah sekedar alat untuk
menjamin pemenuhan prikatan lessee pada lessor. Jadi bukan HM dalam arti yang
sebenarnya, karena tidak menanggung resiko ekonomis.
5) Pada akhir masa lease, kepada lessee diberikan hak opsi untuk membeli benda
tersebut berdasarkan nilai sisa.
Karena benda produksi sudah digunakan untuk waktu tertentu, maka nilainya
akan berkurang & yang tersisa adalah nilai sisanya.
Pada hakekatnya merupakan perjanjian jenis baru yang memiliki sifat khusus.
g. OPERATING LEASE
1) Resiko ekonomis barang modal sepenuhnya ditanggung oleh lessor.
2) Karena resiko ekonomis ada pada lessor, maka lessor yang harus
a) Mengasuransikan benda tersebut;
b) Memelihara benda tersebut agar dapat digunakan sesuai dengan tujuannya;
c) Dia yang harus mengganti / memperbaiki suku cadang yang rusak / aus.
3) Operating lease dapat dihentikan sewaktu-waktu.
4) Kontrak operasional lease hanya mungkin diadakan untuj alat produksi yang
mudah laku, sebab untuk benda semacam itu perkembangan nilainya dapat
diramalkan / dapat diperhitungkan & untuk penjualannya tersedia pasar barang-
barang bekas yang luas.
Misalnya adalah komputer. Untuk barang-barang demikian, untuk memiliki lebih

rugi daripada melakukan lease.
5) Untuk benda-benda bergerak, kontrak ini hanya dapat ditawarkan oleh pabrikan /
distributornya saja, sebab hanya mereka yang memiliki ekahlian & peralatan untuk
merawat benda-benda tersebut.
Pada hakekatnya menurut HK perdata Indoneisa, operating lease merupakan suatu

perjanjian sewa menyewa [perjanjian bernama].
h. NET LEASE / NON MAINTENANCE LEASE

Adalah suatu leasing dimana lessee wajib menanggung seluruh biaya pemeliharaan,
asuransi, pajak & biaya-biaya lain yang timbul sehubungan dengan pemakaian objek
lease.
i. GROSS LEASE / FULL SERVICE LEASE

Adalah seluruh biaya yang timbul sehubungan dengan pemakaian objek lease
ditanggung oleh lessor.
Perbedaanya terletak pada lessor.
j. CAPTIVE LEASING
Lessor merupakan suatu perusahaan yang terikat pada suatu pabrikan / distirbutor
barang modal yang merupakan objek lease. Leasing jenis ini merupakan cara untuk
memasarkan suatu produk perusahaan.
k. THIRD PARTY LEASING

Lessor bebas, mau melakukan leasing terhadap barang apa saja itu bebas.
2. PERJANJIAN ANJAK PIUTANG / FACTORING

a. PENGERTIAN
Perjanjian apakah anjak piutang itu?
Merupakan suatu perjanjian dimana pihak yang satu mengikatkan diri untuk
melakukan pembelian / pengalihan serta pengurusan piutang / tagihan jangka
pendek yang timbul dari transaksi pendagangan dalam / luar negeri & pihak yang lain
mengikatkan diri untuk menjual / mengalihkan piutangnya berdasarkan nilai yang
disepakati.
Perjanjian ini pada dasarnya dilakukan dalam melaksanakan suatu kegiatan

pembiayaan.
b. POKOK-POKOK KEGIATANNYA:
1) Anjak piutang adalah kegiatan untuk melaksanakan pembiayaan. Yang disediakan
adalah dana untuk kepentingan penjual piutang.
2) Kegiatan dari perusahaan anjak piutang itu ada 2:

a) KEGIATAN FINANSIAL / FINANCE
Mengambil alih / membeli piutang jangka pendek yang timbul dari transaksi
perdagangan dalam / luar negeri.
Tadinya janganya 1-5 bulan, kemudian diubah selama-lamanya 1 tahun.

Perusahaan ini bergerak di dalam & di luar Negeri & disebut sebagai local factor,
oversee factor.
b) KEGIATAN NON-FINANSIAL / NON-FINANCE

Terbagi menjadi 3 kegiatan yang dilakukan, yaitu sebagai berikut:
(1) CREDIT INVESTIGATION: menyelidiki / menilai kemampuan membayar dari
perusahaan yang mengadakan transaksi perdagangan dengan perusahaan
yabg menggunakan jasa faktor.
(2) SALES LEDGER ADMINISTRATION: melakukan pembukuan atas hasil

penagihan yang telah dilakukannya serta membukukan laporan mengenai
posisi hutang perusahaan yang mengadakan transaksi perdagangan dengan

perusahaan yang menggunakan jasa perusahaan faktor.
(3) CREDIT CONTROL: memonitor penjualan yang dilakukan oleh perusahaan

klien & menetapkan prosedur penagihannya, sehingga piutang dapat
dicairkan pada waktunya.
c. POKOK ISI PERJANJIAN ANJAK PIUTANG

Anjak piutang dibentuk dalam suatu perjanjian standar yang dipersiapkan oleh
perusahaan faktor / anjak piutang. Pokok isi perjanjiannya ada 5, yaitu:
1) Kesediaan faktor untuk memberikan pembiayaan kepada klien dalam bentuk
pengalihan piutang / hak tagih milik klien dalam satu jangka waktu tertentu.
2) Ketentuan mengenai pagu pembiayaan beserta bunga, biaya administrasi.
3) pengalihan piutang dilakukan untk seluruh piutang klien selama jangka waktu
berlangsungnya perjanjian secara berkala dalam jumlah yang tidak melebihi pagu
pembiayaan
4) Kewajiban faktor untuk memberitahukan adanya pengalihan piutang tersebut

kepada customer.
Merupakan bagian dari cessie, karena merupakan perjanjian jual beli piutang.
Cessie itu bagaimana?
Dilakukan dengan akta otentik / akta dibawah tangan bahwa suatu piutang
dibawah nama telah dialihkan kepada pihak lainnya.
5) Pegalihan piutang dilakukan dengan klausula with recorse, berarti bahwa klien
mengikatkan diri untuk menanggung cukup mampunya customer untuk
membayar hutangnya, sehingga resiko tidak tertagihnya piutang tetap ada pada
klien.
d. ISI PERATURAN STANDAR OLEH PIHAK FAKTOR
Perjanjian ini dilengkapi dengan peraturan standar yang dilengkapi oleh pihak faktor.
Peraturan standar merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari kegiatan faktor
tersebut, isi perjanjian standar itu adalah:
1) Pengalihan piutang;
2) Tata cara pemberitahuan pengalihan piutang;
3) Kewajiban-kewajiban klien;
4) Penagihan;
5) Right of the course;
[perjanjian standarnya]
Kelalaian & akibatnya;
6) Ketentuan mengenai kuasa, kedudukan berbagai dokumen & surat-surat/ daftar-
daftar yang berkaitan dengan anjak piutang;
7) Ketentuan mengenai domisili HK & penunjukan Pengadilan.
e. JUAL BELI PIUTANG

Dalam BAB V BUKU III BW diatur juga perjanjian jual beli piutang. Apakah perjanjian
anjak piutang itu juga merupakan perjanjian jual beli piutang / tidak?
Apabila masuk jual beli piutang, maka termasuk perjanjian bernama yang diatur
dalam BW. Untuk menjabaw itu, maka harus dibandingkan apakah benar-benar sama
dengan jual beli piutang yang diatur dalam BAB V BUKU III BW.
JUAL BELI PIUTANG
1) Adalah perjanjian jual beli biasa, oleh karena itu dia tunduk pada ketentuan
mengenai perjanjian jual beli dalam BAB V BUKU III BW.
Mengapa diatur secara khusus?

Karena objeknya adalah benda tidak bertubuh. Objek ini menyebabkan
diadakannya aturan-aturan khusus bagi perjanjian jual beli piutang tersebut.
Tidak bisa disatukan dengan perjanjian jual beli biasa.

a) Penjualan suatu piutang meliputi segala sesuatu yang melekat padanya.
Apa yang melekat pada piutang itu? Merupakan jaminan.
b) Penjual piutang harus menanggung bahwa hak tersebut benar ada sewaktu
diserahkan.
c) Penjualan piutang dapat dilakukan dengan 2 cara:

(1) Dengan janji bahwa si penjual piutang tidak bertanggung jawab terhadap
cukup mampunya debitur membayar hutangnya; [klausula without recorse]
(2) Dengan janji bahwa si penjual bertanggung jawab terhadap cukup

mampunya si debitur membayar hutangnya. [klausula with recorse]
2) Disamping ketentuan-ketentuan yang mengatur jual belinya, ada ketentutan

khusus yang mengatur mengenai penyerahan piutang tersebut, dalam PASAL 613
BW.
a) Karena sifat piutangnya macam-macam;
b) Karena piutang merupakan suatu benda bergerak tidak bertubuh
ATURAN KHUSUS MENGENAI PENYERAHANNYA KARENA MERUPAKAN BENDA

BERGERAK TIDAK BERTUBUH. BENDA BERGERAK TIDAK BERTUBUH:
a) Piutang atas nama;
b) Piutang atas tunjuk;
c) Piutang atas bawa.
a) PIUTANG ATAS NAMA

(1) Penyerahan piutang atas nama / benda tak bertubuh lainnya dilakukan
dengan menggunakan akta otentik / ABT dengan mana hak-hak kebendaan
tersebut dilimpahkan kepada orang lain.
(2) Penyerahan yang demikian itu bagi si berhutang tiada akibatnya, melainkan
setelah penyerahan itu diberitahukan kepadanya / secara tertulis disetujui
& diakuinya.
Sehingga nantinya pembayaran piutang tersebut tidak lagi di serahkan kepada

kreditur, tapi orang yang membeli piutang tersebut. Penyerahan dilakukan
dengan menggunakan cessie.
b) PIUTANG ATAS TUNJUK

Surat hutangnya diberikan saja & diberikan andoesemen [ditulis bahwa sudah
diserahkan kepada pembeli]
c) PIUTANG ATAS BAWA

Cukup diserahkan piutangnya saja, itu sudah cukup.
ORANG YANG BERHAK MENERIMA PEMBAYARAN PIUTANG:

a) Kreditur;
b) Kuasa kreditur;
c) Orang yang mendapat hak berdasarkan keputusan Hakim / UU.
KALAU PENYERAHAN TIDAK DILAKUKAN APA AKIBATNYA?

Haknya tidak beralih. Mengingat bawha perjanjian jual beli itu bersifat obligatoir.
f. PERJANJIAN ANJAK PIUTANG

1) Pihak klien menjual & mengalihkan seluruh piutangnya dengan segala hak yang
timbul dari piutang tersebut, misalnya hak-hak atas jaminan / asuransi / dll.
2) Pihak klien menjamin bahwa piutang yang dialihkan itu merupakan tagihan yang
timbul dari transaksi yang sah / tidak bertentangan dengan UU, serta belum
dialihkan / dijual kepada pihak lain.
Jadi tagihan itu benar ada.
3) Penjualan piutang dapat dilakukan dengan klausula with recorse, artinya klien
mengikatkan diri untuk menanggung cukup mampunya debitur membayar
hutangnya.
4) Pengalihan piutang itu diberitahukan dengan surat persetujuan penerimaan

pengalihan piutang yang dibuat oleh klien.
Surat persetujuan penerimaan klien itu isinya:

a) Pemberitahuan bahwa tagihan yang dimiliki kreditur terhadap debiturnya telah
dialihkan kepada perusahaan faktor.
b) Saat dimulainya pengalihan tersebut, serta jangka waktu berlangsungnya

perjanjian anjak piutang
c) Permintaan agar semua tagihan yang timbul dalam jangka waktu yang
ditentukan dalam perjanjian langsung dibayarkan kepada perusahaan faktor
yang telah menerima peralihan tersebut.
d) Permintaan agar debitur TTD surat itu sebagai bukti persetujuannya & supaya
pengalihan piutang itu memperoleh akibat HK-nya.
g. BEDANYA JUAL BELI PIUTANG & ANJAK PIUTANG
1) BEDANYA DENGAN JUAL BELI PIUTANG ITU ADA JANGKA WAKTU TERTENTU,
SEHINGGA SEMUA PIUTANG YANG ADA PADA JANGKA WAKTU TERSEBUT,
MAKA PIUTANG ITU YANG DALIHKAN OLEH FAKTOR, TIDAK HANYA 1. BERSERI
PADA JANGKA WAKTU YANG TELAH DITENTUKAN.
2) Pada saat perjanjian dibuat, piutangnya sudah ada dalam JB piutang. Sementara
dalam Anjak Piutang ada piutang yang belum ada pada waktu TTD perjanjian.
3) Piutang yang diambil adalah piutang dalam jangka waktu yang telah ditentukan,
asalnya tidak melebihi pagu / plafon. Membicarakan pagu / plafon merupakan
karakteristik perjanjian kredit, bukan perjanjian jual beli.
Jadi dapat dikatakan bahwa anjak piutang itu bukan merupakan perjanjian jual beli,
melainkan perjanjian jenis baru. Merupakan contractus sui generis, perjanjian jenis
baru yang memiliki sifat khusus.
BAB VI
HAPUSNYA PERJANJIAN & PERIKATAN
Perlu di ingat bahwa hapusnya perjanjian dengan perikatan itu berbeda. Ada kalanya hapusnya
perjanjian tidak mengakibatkan hapusnya perikatan, namun sebaliknya hapusnya perikatan
selalu menghapuskan perjanjian. Hapusnya perikatan diatur dalam PASAL 1381 BW.
Berikut akan dijelaskan mengenai hapusnya PERJANJIAN & PERIKATAN.

A. HAPUSNYA PERJANJIAN
Perjanjian tidak bersifat abadi, suatu saat akan berakhir berikut adalah beberapa cara
hapusnya perjanjian:
1. Cara paling umum untuk berakhirnya suatu perjanjian adalah dengan cara tujuan
perjanjian telah tercapai.
2. Jika ditentukan oleh para pihak dalam perjanjian yang mereka buat, perjanjian akan
berakhir pada jangka waktu tertentu.
Misal dalam sewa menyewa “sewa menyewa ini akan berlangsung terus menerus selama
2 tahun sejak TTD akta tersebut & akan berakhir pada tanggal sekian”.
3. Ditentukan oleh UU, artinya UU sediri yang membatasi perjanjian.
Contohnya dalah perusahaan MODAL VENTURA [comshare capital company]Perjanjan ini

tidak boleh melebihi batas yang ditentukan yaitu 10 tahun. Apabila mencapai ini, maka
perusahaan modal ventura akan melakukan divestasi.
JUAL BELI DENGAN HAK MEMBELI KEMBALI, PADA PASAL 1519 BW.
Ada satu jenis perjanjian yang berbeda, yaitu jual beli dengan hak membeli kembali.
Dimana penjual menjual barang kepada pembeli, dengan ketentuan untuk dapat membeli
kembali barang yang dijualnya itu dengan harga yang sama. Jangka waktunya adalah 5
tahun, apabila lebih dari itu tidak dibeli kembali, maka hak untuk membeli kembali
hapus.
4. Ditentukan oleh para pihak & UU karena terjadinya suatu peristiwa tertentu.
Merupakan perjanjian bersyarat [dengan syarat batal].
Ditentukan oleh para pihak & tidak dilarang oleh UU.
5. Jika diputuskan oleh salah satu pihak.
6. Dengan keputusan hakim.
B. HAPUSNYA PERIKATAN
Berdasarkan PASAL 1381 BW, hapusnya perikatan adalah karena:
1. Pembayaran;
2. Penawaran pembayaran tunai, diikuti dengan penyimpanan / penitipan;
3. Pembaharuan utang;
4. Perjumlaan utang / kompensasi;
5. Percampuran utang;
6. Pembebasan utang;
7. Musnahnya barang terutang;
8. Kebatalan / pembatalan;
9. Berlakunya suatu syarat batal [diatur dalam BAB I BW];
10. Lewatnya waktu / daluarsa.

Rangkuman Hukum Perjanjian - 230901 - 143127

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Rangkuman Hukum Perjanjian - 230901 - 143127

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

RANGKUMAN MATERI PERKULIAHAN

RANGKUMAN INI DISELESAIKAN DI

HLM | 1 TIM PENYUSUN

DAFTAR ISI ...................................................................................................................... 2

BAB I PENDAHULUAN ..................................................................................................... 10

A. TINJAUAN HISTORIS MENGENAI PERATURAN PERJANJIAN DALAM BW ........................ 10

B. PEMBAGIAN HK PERDATA BERDASARKAN PADA HK ROMAWI ....................................... 10

1. AJARAN MENGENAI SUBJEK HK ................................................................................ 11

2. AJARAN MENGENAI OBJEK HK .................................................................................. 11

C. PENGERTIAN & PEMBAGIAN DALUARSA ......................................................................... 12

1. DALUARSA AQUISITIF ................................................................................................. 12

2. DALUARSA EXTINCTIF ................................................................................................ 13

BAB II KETENTUAN-KETENTUAN UMUM DALAM HUKUM PERJANJIAN .......................... 14

A. PENGERTIAN HUKUM PERJANJIAN & PENGEMBANGANNYA DALAM HUKUM

KEPERDATAAN INDONESIA ............................................................................................. 14

1. KETENTUAN-KETENTUAN UMUM DALAM HK PERJANJIAN ....................................... 14

2. PENGERTIAN PERJANJIAN .......................................................................................... 15

3. PERIHAL KATA SEPAKAT ............................................................................................. 16

a. ITIKAD BAIK SUBJEKTIF ........................................................................................ 17

b. ITIKAD BAIK OBJEKTIF .......................................................................................... 17

B. PENGATURAN PERJANJIAN ............................................................................................. 18

1. BAGAIN PERTAMA [TENTANG KETENTUAM-KETENTUAN UMUM] .............................. 18

HLM | 2 TIM PENYUSUN

2. BAGIAN KE DUA [TENTANG SYARAT-SYARAT YANG DIPERLUKAN UNTUK SAHNYA

3. BAGIAN KE TIGA [TENTANG AKIBAT SUATU PERJANJIAN] ......................................... 18

4. BAGIAN KE EMPAT [TENTANG PENAFSIRAN SUATU PERJANJIAN] ............................ 19

C. TAHAP-TAHAP PERJANJIAN ............................................................................................. 20

1. TAHAP PRA-KONTRAKTUAL ......................................................................................... 20

2. TAHAP KONTRAKTUAL ................................................................................................ 21

3. TAHAP POST KONTRAKTUAL ....................................................................................... 21

D. ASAS-ASAS UTAMA DALAM HK PERJANJIAN .................................................................. 22

1. ASAS YANG BERKENAAN DENGAN LAHIRNYA PERJANJIAN ...................................... 22

a. ASAS KEBEBASAN BERKONTRAK / FREEDOM OF CONTRACT / PARTIJ OTONOMI 22

1) PENGGUNAAN HK PELENGKAP OLEH PARA PIHAK ........................................... 24

2) CARA MENYUSUN REDAKSI AKTA ..................................................................... 24

a) APABILA ATURAN HK PELENGKAP TIDAK DIGUNAKAN ................................ 24

b) APABILA ATURAN HK PELENGKAP DIGUNAKAN ........................................... 25

3) BATASAN ASAS KEBEBASAN BERKONTRAK ..................................................... 25

b. ASAS KONSENSUALISME ....................................................................................... 25

1) PERJANJIAN-PERJANJIAN RIIL .......................................................................... 26

2) PERJANJIAN-PERJANJIAN FORMIL ................................................................... 26

2. ASAS YANG BERKENAAN DENGAN KEKUATAN MENGIKATNYA PERJANJIAN ............ 27

a. ASAS KEPRIBADIAN ................................................................................................ 27

1) PERKECUALIAN ASAS KEPRIBADIAN ................................................................ 27

a) PERJANJIAN ASURANSI ................................................................................ 28

b) PERJANJIAN KONSESI .................................................................................. 28

2) PERLUASAN ASAS KEPRIBADIAN ...................................................................... 28

b. ASAS PACTA SUNT SERVANDA ................................................................................ 29

1) BAGAIMANAKAH CARA PIHAK KETIGA UNTUK MENGHORMATI PERJANJIAN

HLM | 3 TIM PENYUSUN

2) PERIHAL KETERIKATAN DALAM PERJANJIAN ................................................... 30

3. ASAS YANG BERKENAAN DENGAN PELAKSANAAN PERJANJIAN ............................... 30

a. ASAS ITIKAD BAIK DALAM PENGERTIAN SUBJEKTIF ............................................ 30

b. ASAS ITIKAD BAIK DALAM PENGERTIAN OBJEKTIF .............................................. 31

E. SYARAT KEABSAHAN PERJANJIAN .................................................................................. 32

1. SEPAKAT MEREKA YANG MENGIKATKAN DIRI ........................................................... 33

a. ARGUMENTUM A CONTRARIO ................................................................................. 33

b. ARGUMENTUM PER ANALOGIAM ............................................................................. 33

a. KEHILAFAN [DWALING] ........................................................................................... 33

1) ERROR IN PERSONA ........................................................................................... 34

2) ERROR IN SUBSTANTIA ...................................................................................... 34

b. PAKSAAN [DWANG] ................................................................................................. 34

c. PENIPUAN [BEDROG] .............................................................................................. 35