Al’Adl, Volume X Nomor 1, Januari 2018 ISSN 1979-4940/ISSN-E 2477-0124

PERLINDUNGAN HUKUM BAGI KREDITOR UNTUK KREDIT

YANG DIAMBIL ALIH (TAKE OVER) DENGAN PELUNASAN DAN JAMINAN
YANG DIKELUARKAN TIDAK PADA HARI YANG SAMA

Tri Novidianto1; Tutiek Retnowati2

1
Mahasiswa Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas Narotama Surabaya
Jl. Arief Rachman Hakim 51 Surabaya
Email : trinovidianto.jurnal2017@gmail.co.id
2
Dosen Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas Narotama Surabaya
Jl. Arief Rachman Hakim 51 Surabaya
Email : tutiekretnowati@narotama.ac.id

Abstract
Credit takeover means credit which is taken over by other creditors under the same debtor.
Regulation concerning credit takeover in Indonesia is not explicitly stipulated in specific
legislation therefore legal protection for new creditor who conduct credit take over is still
bias mainly when the time of repayment and delivery of collateral are not conducted at the
same day.The method used in the present study is a normative legal research, namely legal
research which is conducted by examining the library materials or secondary law while in
finding and collecting the data is done by two approaches, namely the law and conceptual
approaches. The present study shows that credit takeover shall follows general regulation
concerning subrogation which is equipped with the implementation of freedom of contract
principle. Legal protection for new creditor within credit takeover can be obtained internally
through agreement that is made between new with former creditors coupled with the debtor.

Keywords: Credit, Takeover, Legal Protection.

Abstrak
Pengambil alihan kredit mempunyai arti kredit yang diambil alih dari satu kreditor oleh
kreditor lain untuk satu debitor yang sama. Pengaturan mengenai pengambil alihan kredit di
Indonesia belum secara tegas diatur dalam peraturan perundang-undangan yang khusus
sehingga masih belum sepenuhnya memberikan perlindungan hukum bagi kreditur terlebih
dalam posisi pada saat pelunasan dan penyerahan jaminan tidak dilakukan pada hari yang
sama. Metode penelitian yang digunakan adalah penelitian hukum normatif, yaitu penelitian
hukum yang dilakukan dengan cara meneliti bahan pustaka atau bahan hukum sekunder
sedangkan dalam mencari dan mengumpulkan data dilakukan dengan dua pendekatan, yaitu
pendekatan undang-undang dan pendekatan konseptual.Hasil Penelitian menunjukkan bahwa
pengambilalihan kredit mengkuti ketentuan umum mengenai subrogasi yang dilengkapi
dengan implementasi asas kebebasan berkontrak. Perlindungan hukum bagi kreditur dalam
pengambilalihan kredit dapat diperoleh secara internal melalui perjanjian yang dibuat antara
kreditor baru dengan kreditur lama dan kreditur baru dengan debitur.

Kata Kunci : Kredit, Pengambilalihan, Perlindungan Hukum.

107
Al’Adl, Volume X Nomor 1, Januari 2018 ISSN 1979-4940/ISSN-E 2477-0124

LATAR BELAKANG MASALAH Dalam perkembangannya, terdapat

Perkembangan dunia usaha di satu jenis kreditor yang kedudukan dan
Indonesia menunjukan bertambah haknya dipisahkan dari kreditor lainnya,
besarnya kebutuhan akan pembiayaan yang dikenal dengan istilah kreditor
untuk menunjang perkembangannya, bank separatis, kreditor separatis adalah
dalam hal ini terkait sangat erat dengan kreditor yang memiliki jaminan hutang
pembiayaan untuk perkembangan dunia kebendaan yang berupa pemegang hak
usaha menuju pada pertumbuhan tanggungan, hipotik, gadai, fidusia3.Bank
ekonomi. Sekarang ini kegiatan dalam hal ini dikategorikan sebagai salah
peningkatan pertumbuhan ekonomi satu jenis kreditor separatis apabila dilihat
memberikan corak yang dominan terhadap dari kepemilikan jaminan kebendaan yang
kehidupan bangsa, berbagai cara berupa hak tanggungan4.
dirancang sebagai landasan dalam upaya Jaminan yang paling banyak
untuk mepercepat laju pembangunan diminta oleh bank adalah tanah dan
sekaligus pemerataan hasil untuk rakyat bangunan karena bank menilai tanah dan
1
supaya lebih luas . Dengan tumbuhnya bangunan mempunyai prospek yang
perekonomian, semakin meningkat sangat menguntungkan dan merupakan
transaksi dagang, pelayanan pihak bank jaminan yang dianggap paling efektif dan
terhadap dana pinjaman menampakan aman dalam pembebanan hak tanggungan,
kenaikan, pertumbuhan ekonomi saat ini kepastian dalam eksekusinya, dan hutang
banyak diwarnai oleh perjanjian kredit yang dijamin dengan hak tanggungan
bank, ini memberikan suatu ilustrasi harus dibayar terlebih dahulu daripada
bahwa dana tersebut harus diamankan, tagihan piutang lainnya dengan uang hasil
karena dana tersebut berasal dari pelelangan yang menjadi objek hak
masyarakat 2 . Kredit yang diberikan oleh tanggungan.
bank kepada nasabah dalam hukum di Jaminan merupakan sumber
Indonesia dikenal dengan sebutan para terakhir bagi pelunasan kredit yang
pihaknya untuk bank adalah kreditor, diberikan oleh bank kepada debitor
sedangkan untuk nasabah adalah debitor. lainnya bila ternyata sumber utama

3
J. Andi Hartanto, Hukum Jaminan Dan
Kepailitan Hak Kreditor Separatis Dalam
1
M. Isnaeni, “Peranan Hukum Jaminan Pembagian Hasil Penjualan Benda Jaminan
Dalam Bidang Ekonomi”, Jurnal, Yuridika, No. 2 Debitor Pailit, Laksbang Justitia, Surabaya, 2015,
Tahun X Mei-Juni 1995, hlm. 1. hlm. 21.
2 4
Ibid, hlm. 2. Ibid.

108
Al’Adl, Volume X Nomor 1, Januari 2018 ISSN 1979-4940/ISSN-E 2477-0124

pelunasan debitor berupa hasil laba dari sebagaimana dijelaskan dalam Undang-
perusahaan debitor sudah tidak mencukupi Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang
untuk membayar kredit yang ada, maka Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta
hasil eksekusi jaminan tersebut Benda-benda Yang Berkaitan Dengan
diharapkan menjadi sumber alternatif Tanah (untuk selanjutnya ditulis UUHT).
pelunasan terakhir untuk kredit yang ada5. Pertumbuhan ekonomi
Seringkali meskipun debitor telah diikat menyebabkan kebutuhan debitor akan
dalam suatu perjanjian kredit dengan modal bertambah, yang digunakan untuk
kekuatan hukum yang berlaku dan sudah menumbuhkan usahanya, sehingga
dilakukan analisis terhadap jaminan kredit kebutuhan kredit debitor akan bertambah
yang ada, pemberian kredit dalam atau ingin lebih mengefisienkan dan
perbankan masih mengandung resiko mengefektifkan kredit yang telah
kegagalan atau kemacetan dalam diterimanya, yang artinya penambahan
pelunasannya sehingga bank dalam jumlah kredit yang diterima debitor dapat
praktek sering berhadapan dengan kredit menunjang pertumbuhan, dan dengan
bermasalah (kredit macet) dan membuat biaya yang dikeluarkan semakin sedikit,
kinerja perbankan tidak selalu berjalan maka lebih efektif dan efisien pemakaian
dengan lancar.Fokus penulisan ini untuk kredit yang diterima oleh debitor. Kadang
jaminan tanah dan bangunan yang berdiri kreditor yang telah memberikan kredit
diatasnya, yang menggunakan lembaga kepada debitornya cenderung konservatif
jaminan hak tanggungan. atau berhati-hati dalam menentukan kredit
Hak Tanggungan adalah salah satu yang diberikan, termasuk dalam hal
jenis dari hak jaminan disamping Hipotik, jumlah, jangka waktu, suku bunga dan
Gadai dan Fidusia. Hak jaminan biaya-biaya lain. Namun dengan
dimaksudkan untuk menjamin utang perkembangan yang terjadi, bukan hanya
seorang debitor yang memberikan hak di dunia usaha saja, tetapi juga dalam
utama kepada seorang Kreditor tertentu, bidang perbankan, menyebabkan
yaitu pemegang hak jaminan itu, untuk persaingan terjadi antar bank satu dengan
didahulukan terhadap kreditor-kreditor bank yang lain, atau kreditor satu dengan
6
lain apabila debitor cedera janji , kreditor yang lain.

5
Ibid.
6
Sutan Remy Sjahdeini, Hak Tanggungan
Asas-asas, Ketentuan Pokok, Dan Masalah yang Mengenai Undang-undang Hak Tanggungan),
Dihadapi Oleh Perbankan (Suatu Kajian Alumni, Bandung, 1999, hlm. 4.

109
Al’Adl, Volume X Nomor 1, Januari 2018 ISSN 1979-4940/ISSN-E 2477-0124

Terjadinya pengambil alihan kredit diperlukan bagi kreditor yang mengambil

atau yang lazim dikenal dengan Take alih (take over) kredit, karena pada saat
Over, merupakan kebutuhan debitor dilakukan penandatanganan perjanjian
dalam rangka lebih mengefektif dan kredit dan jaminan, jaminan tersebut
mengefisienkan kredit yang diterimanya masih menjadi jaminan kreditor yang lain
dari kreditor. Persaingan antar kreditor dengan hak tanggungan peringkat
seringkali menyebabkan antara satu pertama, jika pelunasan dan penyerahan
kreditor dan kreditor lain memberikan jaminan atas pengambil alihan (take over)
penawaran kredit kepada satu debitor kredit tersebut pada hari yang sama, maka
yang sama berbeda, mungkin berbeda dari tidak terjadi permasalahan atas lembaga
jumlah kredit yang diberikan, atau dari jaminan hak tanggungan tersebut. Namun
suku bunga yang diberikan, atau juga dari pelunasan dan penyerahan jaminan yang
jangka waktu yang diberikan. dilakukan pada hari yang tidak sama,
Pengambil alihan kredit (take maka akan terdapat dua hak tanggungan
over) mempunyai arti kredit dari yang peringkat pertama dari dua kreditor yang
diambil alih dari satu kreditor oleh berbeda.
kreditor lain untuk satu debitor yang
RUMUSAN MASALAH
sama, menurut Kamus Besar Bahasa
Berdasarkan uraian tersebut diatas,
Indonesia ambil alih adalah terima dari
maka penelitian ini didasarkan atas
orang lain (untuk dikerjakan,
permasalahan sebagai berikut: Pertama,
ditindaklanjuti dan sebagainya),
Apa aturan yang mengatur tentang
sedangkan arti dari mengambil alih adalah
pengambilalihan kredit (take over) di
menggantikan (pimpinan, kemudi dan
Indonesia? Kedua, Apa bentuk
sebagainya), sehingga arti kata pengambil
perlindungan hukum terhadap kreditor
alihan adalah proses, cara, perbuatan
yang mengambil alih (take over) jika
mengambil alih. Kebiasaan di Indonesia
pelunasan dan jaminan tidak dilakukan
istilah pengambil alihan digunakan untuk
pada hari yang sama ?
pengambil alihan perusahaan. Pengambil
alihan kredit maupun kredit baru selalu
METODE PENELITIAN
terdapat putusan pemberian kredit, setiap
Metode yang digunakan dalam
bank selalu mewajibkan peringkat
penelitian ini adalah metode penelitian
pertama hak tanggungan. Hal ini yang
yuridis normatif yang menekankan pada
menyebabkan perlindungan hukum sangat

110
Al’Adl, Volume X Nomor 1, Januari 2018 ISSN 1979-4940/ISSN-E 2477-0124

norma-norma hukum dengan menganalisa memperoleh kepercayaan dari pihak yang

peraturan perundang-undangan terkait. memberikan kredit tersebut.
Dalam Penelitian ini peneliti Beberapa pengertian mengenai
menggunakan dua metode pendekatan kredit disebutkan oleh ahli antara lain
masalah yaitu 1) Statute Approach, Savelberrg, yang menyatakan bahwa
pendekatan dengan menelaah semua “kredit” adalah dasar dari setiap perikatan
peraturan perundang-undangan yang dimana seseorang berhak menuntut
bersangkut paut dengan permasalahan (isu sesuatu dari orang lain dan Sebagai
hukum) yang sedang dihadapi. 2) jaminan, dimana seseorang menyerahkan
Conseptual Approach, yaitu pendekatan sesuatu kepada orang lain dengan tujuan
yang beranjak dari pandangan-pandangan untuk memperoleh kembali apa yang
dan doktrin-doktrin yang berkembang di harus diserahkan itu (commodatus,
dalam ilmu hukum.7 depositus, regulare, pignus”). 10 Pendapat
lain dikemukakan oleh Levy yang
PEMBAHASAN merumuskan bahwa kredit berarti
Dasar Hukum Pengambil Alihan Kredit menyerahkan secara sukarela sejumlah
(Take Over) uang untuk dipergunakan secara bebas
Secara umum kredit diartikan oleh penerima kredit. penerima kredit
sebagai “the ability to borrow on the berhak menggunakan pinjaman itu untuk
opinion conceived by the lenderthat he keuntungannya dengan kewajiban
will be repaid. 8 Asal mula kata “Kredit” mengembalikan jumlah pinjaman itu
9 11
adalah dari bahasa romawi “credere” dibelakang hari.
yang berarti percaya. Pengertian tersebut Dari kedua pengertian
menjadi dasar bahwa kredit dilandasi dari sebagaimana telah disebutakan diatas
adanya suatu kepercayaan. Dari dapat ditarik benang merah mengenai
pengertian tersebut dapat disimpulkan sebab dan akibat. Hal yang menjadi sebab
bahwa seseorang yang memperoleh kredit adalah penerima kredit “dianggap
pada dasarnya adalah seseorang yang mampu” untuk mengembalikan
pinjamannya tersebut dikemudian hari dan
7
Peter Mahmud Marzuki,Penelitian yang menjadi akibatnya adalah adalah
Hukum, Kencana Prenada Media, Jakarta, 2010,
hlm. 95-97.
8
Bouvier’s law Dictionary A-K, West
10
Publishing Company 1914, hlm.725. Ibid, hlm. 33.
9 11
H.H.A. Savelberg, De crediet J.A. Levy, Rekening Courant, 1873.
Hypotheek, diss., 1885, hlm. 33. hlm.192.

111
Al’Adl, Volume X Nomor 1, Januari 2018 ISSN 1979-4940/ISSN-E 2477-0124

bahwa penerima kredit tersebut Berdasarkan Pasal 1 angka 11 UU

12
“dipercaya”. Dari pendapat yang Perbankan, Kredit di definisikan sebagai
dikemukakan oleh Savelberg diatas sebagai penyediaan uang atau tagihan
menunjuk esensi dari hukum kredit pada yang dapat dipersamakan dengan itu,
umumnya. Pada posisi ini kreditur percaya berdasarkan persetujuan atau kesepakatan
bahwa debitur sanggup memenuhi pinjam-meminjam antara bank dengan
perikatannya.Selanjutnya mengenai apa pihak lain yang mewajibkan pihak
yang dikemukakan oleh Levy mampu peminjam untuk melunasi utangnya
memberikan pengertian yang khusus dari setelah jangka waktu tertentu dengan
“kredit”, yaitu perjanjian pinjam uang. pemberian bunga.
Kreditur yang meminjamkan uang pada Secara umum kredit merupakan
debitur percaya bahwa debitu memiliki suatu perjanjian sehingga pelaksanaannya
kemampuan untuk mengembalikan tunduk kepada hukum perjanjian yang
pinjaman itu dikemudian hari. “Ukuran” diatur dalam Buku III KUHPerdata.
yang digunakan oleh Levy untuk Dalam kondisi ini kredit merupakan suatu
kepercayaan itu adalah “kemampuan perjanjian yang diadakan antara bank
ekonomi” si debitur.13 dengan calon debitur untuk mendapat
Menurut Muchdarsyah Sinungan, kredit dari bank bersangkutan. Secara
kredit merupakan suatu pemberian otentik, UU Perbankan tidak menyebut
prestasi oleh suatu pihak kepada pihak tentang perjanjian kredit sebagai dasar
lain dan prestasi itu akan dikembalikan pemberian kredit, bahkan istilah
lagi pada suatu masa tertentu yang akan “perjanjian kredit”ini juga tidak
dating disertai dengan suatu kontra ditemukan dalam ketentuan UU
prestasi berupa bunga. 14 Pengertian ini Perbankan tersebut. 15 Berdasarkan Surat
sejalan dengan definisi kredit yang Edaran Bank Negara Indonesia Unit 1
disebutkan dalam Undang-undang Nomor Nomor 2/539/UPK tanggal 8 Oktober
10 Tahun 1998 Tentang Perubahan 1966 jo Surat Edaran Bank Negara
Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992 Indonesia Nomor 2/643/UPK/Pemb.
Tentang Perbankan (UU Perbankan). tanggal 20 Oktober 1966 di instruksikan

12
Mariam Darus Badrulzaman, Perjanjian
15
Kredit Bank, Alumni, Bandung, 1983, hlm. 22. Djuhaendah Hasan, Lembaga Jaminan
13
Ibid. Kebendaan Bagi Tanah dan benda Lain Yang
14
Muchdarsyah Sinungan, Dasar-dasar Melekat Pada Tanah Dalam Konsepsi Penerapan
dan Teknik Management Kredit, Bina Asas Pemisahan Horisontal, Nuansa Madani,
Aksara,Jakarta, 1984, hlm. 12. Jakarta, 2011, hlm. 170.

112
Al’Adl, Volume X Nomor 1, Januari 2018 ISSN 1979-4940/ISSN-E 2477-0124

bahwa dalam bentuk apapun setiap bermasalah baik secara compromised

pemberian kredit, Bank wajib maupun non compromised.17
menggunakan akad perjanjian kredit, dan Tunggakan kredit ataupun kredit
dari kata akad perjanjian kredit tersebut macet merupakan salah satu bentuk resiko
dalam praktek perbankan dikenal dengan dalam kredit perbankanyang harus diatasi
istilah perjanjian kredit.16 sesegera mungkin agar bank tidak
Dalam setiap pemberian kredit mengalami kerugian.Beberapa upaya
yang dilakukannya, bank mengharapkan mengatasi terjadinya kredit macet adalah
pengembalian dana secara tepat waktu dan dengan melakukan pencairan atas jaminan
sesuai dengan syarat yang telah kredit dan hasil pencairannya tersebut
diperjanjikan bersama dengan debitur. digunakan untuk memenuhi kewajiban
Namun kadang-kadang, dengan berbagai debitur kepada bank ataupun melalui
alasan, debitur belum atau tidak bisa pengambilalihan kredit (take over) dari
mengembalikan hutangnya pada bank. bank lainnya.
Persoalan kredit bermasalah ini Menurut Suharnoko, peralihan
merupakan persoalan hukum dalam aspek (take over) kredit merupakan peristiwa
perdata, yaitu hubungan utang piutang dalamhal pihak ketiga memberi kredit
antara debitur dengan kreditur (bank) kepada debitur yang bertujuan untuk
selaku pemberi kredit. Hubungan tersebut melunasi hutang/kredit debitur kepada
lahir dari suatu perjanjian. Pihak debitur kreditur awal dan memberikankredit baru
berjanji untuk mengembalikan pinjaman kepada debitur sehingga kedudukan pihak
beserta biaya dan bunga, dan pihak ketiga ini menggantikan kedudukan
18
kreditur memberikan fasilitas kreditur awal. Dalam hal take over
kreditnya.Apabila setelah bank berusaha pembiayaan tersebut, sesuai dengan
melalui upaya prefentif namun akhirnya pendapat Suharnoko tersebut diatas, pihak
kredit yang telah dikeluarkannya menjadi ketiga yang bertindak sebagai kreditur
kredit yang bermasalah, maka bank akan baru untuk membayar sisa utang nasabah
menggunakan upaya represif. Upaya
17
represif yang akan dilakukan oleh bank Yordan Demesky, “Pelaksanaan Parate
Eksekusi Hak Tanggungan Sebagai Alternatif
meliputi upaya penanganan kredit Penyelesaian Kredit Bermasalah Di PT Bank
Permata TBK”, Tesis, Universitas Indonesia,
Fakultas Hukum, Program Pasca Sarjana, Jakarta,
Juli 2011, hlm. 28-31.
18
Suharnoko, Doktrin Subrogasi, Novasi
16
Mariam Darus Badrulzaman, Op.Cit., Dan Cessie, Kencana Prenada Media, Jakarta,
hlm. 3. 2012, hlm.15

113
Al’Adl, Volume X Nomor 1, Januari 2018 ISSN 1979-4940/ISSN-E 2477-0124

terhadap kreditur lama. Utang piutang diberi nama kreditor lama”.19 Lebih lanjut
yang lama dan segala kewajiban antara dijelaskan pada Pasal 1400KUH Perdata
pihak kreditur dan debitur dihapus, untuk mengenai cara terjadinya subrogasi yaitu
kemudian dihidupkan kembali bagi terjadi karena persetujuan (secara
kepentingan pihak ketiga. Melalui take langsung) dan terjadi karena undang-
overini, maka setelah terjadinya take over, undang (secara tidak langsung).
kreditur baru berkedudukan menjadi pihak Menurut Herlien Budiono, adanya
pertama, yaitu pihak yang memberi pembayaran dari pihak ketiga tersebut
pembiayaan. Debitur tetap menjadi pihak tidak serta-merta mengakhiri perikatan,
yang berhutang, dari kreditur lama tetapi selanjutnya debitur akan menjadi
menjadi kepada kreditur baru. lawan kontrak kreditur baru. Dipenuhinya
Dalam dunia bisnis perbankan, prestasi oleh pihak ketiga mengakibatkan
take over merupakan suatu istilah yang digantikannya kedudukan kreditur lama
dipakai dalam hal pihak ketiga memberi oleh kreditur baru. Dalam hal ini
kredit kepada debitur yang bertujuan kewajiban kreditur tidak berakhir, namun
untuk melunasi hutang debitur kepada debitor tetap harus memenuhi prestasinya
kreditur awal dan memberikan kredit baru kepada kreditur baru, yaitu pihak ketiga
kepada debitur sehingga kedudukan pihak yang sebelumnya telah membayar
ketiga ini menggantikan kedudukan kewajiban kreditur kepada kreditur
kreditur awal. Peristiwa take over dalam lama.20
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Subrogasi dapat terjadi karena
(KUHPerdata) dikenal juga dengan perjanjian dan dapat juga terjadi karena
sebutan “subrogasi”. undang-undang. Masih menurut Herlien
Pengertian mengenai subrogasi Budiono, subrogasi terbagi menjadi 2
terdapat dalam Pasal 1400 KUHPerdata (dua), yaitu : Pertama, subrogasi atas
yang menyatakan bahwa subrogasi adalah inisiatif kreditor, sebagaimana dimaksud
“penggantian hak-hak kreditor oleh dalam Pasal 1401 ayat (1) KUHPerdata,
seorang pihak ketiga yang membayar yaitu dikatakan telah terjadi subrogasi
kreditor itu dan pihak ketiga itu dalam
19
rangka pembahasan ini diberi nama Tan Thong kie, Studi Notariat dan
Serba-serbi Praktek Notaris, Ichtiar Baru Van
kreditor baru, sedang kreditor yang Hoeve, Jakarta, 2002, hlm. 337.
20
Herlien Budiono, Ajaran Umum Hukum
menerima pembayaran dari pihak ketiga Perjanjian dan Penerapannya Di Bidang
Kenotariatan, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2014,
hlm. 175.

114
Al’Adl, Volume X Nomor 1, Januari 2018 ISSN 1979-4940/ISSN-E 2477-0124

yang inisiatifnya datang dari pihak sehingga secara umum mengenai take
kreditur dengan menerima pembayaran over masih tunduk kepada ketentuan
dari pihak ketiga (kreditur baru) subrogasi yang termuat di dalam
menetapkan bahwa adalah orang ini yang KUHPerdata. Untuk melengkapi hal-hal
akan menggantikan hak-hak yang yang secara general tidak diatur dalam
dimilikinya terhadap debitur. Kedua, ketentuan mengenai subrogasi dalam
subrogasi atas inisiatif debitur, pada KUHPerdata digunakanlah klausul-
subrogasi ini debitur terlebih dahulu klausul tambahan dalam perjanjian take
terjadi pinjam meminjam uang antara over yang selanjutnya mengikat
debitur dengan kreditur baru untuk berdasarkan asas kebebasan berkontrak
selanjutnya dinyatakan bahwa debitur sebagaimana telah disebutkan dalam Pasal
dalam melunasi hutangnya kepada 1338 KUHPerdata. Segala klausul yang
kreditur lama digunakanlah uang digunakan untuk melengkapi ketentuan
pinjaman dari kreditur baru.21 mengenai subrogasi mengikat sebagai
Pada proses take over termasuk undang-undang bagi pihak kreditur baru
kedalam subrogasi karena perjanjian dan maupun bagi pihak debitur.
termasuk pula kedalam subrogasi atas
Kedudukan Surat Kuasa
inisiatif dari debitur. Tan Thong Kie
Membebankan Hak Tanggungan
menyatakan bahwa menurut undang-
(SKMHT) Dalam Proses Take Over
undang, subrogasi harus dilakukan secara
Secara umum, mekanisme yang
tegas (uitdrukkelijk) dan pada saat yang
terjadi dalam peralihan kredit atau take
sama (gelijktijdig). Syarat tersebut mutlak
22 over diawali dari adanya permohonan
harus terpenuhi. Terjadinya subrogasi
kredit oleh debitur, selanjutnya untuk
mengakibatkan pula beralihnya jaminan
keperluan tersebut dilakukan penyerahan
yang menjadi perjanjian tambahannya
semua kelengkapan yang meliputi data
sehingga dalam hal ini benar adanya
dan syarat-syarat pengajuan kredit. Pada
bahwa subrogasi harus dilakukan secara
tahapan berikutnya dilakukan survey oleh
tegas.
Credit Officer (BI checking, trade
Sampai dengan saaat ini belum ada
checking, wawancara debitur, checking
peraturan perundang-undangan yang
jaminan).Dari hasil survey tersebut
secara khusus mengatur tentang take over
apabila dinyatakan telah memenuhi syarat
21
Ibid. maka akan dilanjutkan dengan pembuatan
22
Tan Thong Kie, Op. Cit., hlm. 684 .

115
Al’Adl, Volume X Nomor 1, Januari 2018 ISSN 1979-4940/ISSN-E 2477-0124

proposal kredit yang selanjutnya akan kewajiban debitur tersebut timbul kembali
diajukan kepada komite kredit. dengan kreditur baru. Dengan terjadinya
Jika proposal tersebut telah perjanjian take over ini, maka akan
disetujui oleh komite kredit maka untuk menimbulkan akibat hukum, yaitu hak dan
selanjutnya dilakukanlah penandatangan kewajiban timbal balik bagi masing-
akad kredit dan pengikatan jaminan yang masing pihak.
wajib dihadiri oleh pihak bank dan Kedudukan jaminan dalam take
debitur. Pada proses selanjutnya, setelah over pembiayaan termasuk pada subrogasi
dilakukan pengikatan jaminan, maka atas inisiatif debitur sesuai Pasal 1401ayat
debitur dengan didampingi perwakilan (2) yang menyatakan pihak debitur
dari kreditur baru menuju ke kreditur lama meminjam uang kepadapihak ketiga untuk
untuk melakukan pelunasan dengan dana melunasi hutangnya kepada kreditur
yang diperoleh dari pihak ketiga, dalam danmenetapkan bahwa pihak ketiga
hal ini adalah kreditur baru. Setelah tersebut akan mengambil alihposisi
pelunasan dilakukan, selanjutnya wajib kreditur. Akibat hukum dari take over
meminta slip tanda pelunasan serta asli tersebut adalah beralihnya piutang
bukti kepemilikan jaminan untuk kreditur lama kepada kreditur baru yang
selanjutnya dapat dibebani Hak kemudian menggantikan kedudukan dan
Tanggungan dengan terlebih dahulu hak kreditur. Haklain yang seharusnya
dilakukan roya (pencoretan hak) atas berpindah menurut undang-undang adalah
nama kreditur lama. hak jaminan atas objek jaminan yang
Setelah disetujuinya akad take digunakan sebagai agunan.
over,maka selanjutnya dituangkan dalam Dalam hal take over pembiayaan
perjanjian sehingga dengan demikian sisa dengan objek jaminan berupa tanah yang
kewajiban nasabah kepada kreditur lama telah dibebani Hak tanggungan, dilakukan
dilunaskan oleh calon kreditur baru melalui proses roya atau pencoretan di
tersebut. Dana pelunasan inilah kantor Badan Pertanahan Nasional
selanjutnya yang berpindah di dalam terlebih dahulu untuk menghapus
skema pembiayaan. Pada konsep ini kedudukan kreditur awal sebagai
sebenarnya tidak ada perpindahan hak pemegang hak jaminan. Setelah proses
dankewajiban karena debitur sebenarnya roya selesai maka dilanjutkan dengan
telah menyelesaikan kewajibannya pada pembebanan hak Tanggungan atas dasar
kreditur lama dan selanjutnya hak dan Surat Kuasa Membebankan Hak

116
Al’Adl, Volume X Nomor 1, Januari 2018 ISSN 1979-4940/ISSN-E 2477-0124

Tanggungan (selanjutnya ditulis Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT),

SKMHT)dan Akta Pembebanan Hak tetapi yang bersangkutan tidak dapat hadir
Tanggungan (selanjutnya ditulis APHT) sendiri, maka pemberi kuasa wajib
yang dibuat sebelumnya untuk jaminan menunjuk pihak lain sebagai kuasanya,
benda tidak bergerak. Setelah diterimanya dengan SKMHT
bukti jaminan asli, dilakukan pembebanan Ketidakhadiran pemberi Hak
ulang atas jaminan yang didahului dengan Tanggungan di hadapan Pejabat Pembuat
penandatanganan Akta Pembebanan Hak Akta Tanah (PPAT) pada saat pembuatan
Tanggungan bersamaan dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan
dilakukannya roya jaminan. Menurut (APHT) merupakan alasan yang
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, memperkenan pemberi Hak Tanggungan
pencoretan pendaftaran Hak Tanggungan untuk membuat atau mempergunakan
dapat dilakukan dengan atau tanpa Surat Kuasa Membebankan Hak
pengembalian Sertifikat Hak Tanggungan Tanggungan (SKMHT).
yang telah dikeluarkan. Dalam hal Pembuatan SKMHT ini wajib
Sertifikat Hak Tanggungan tidak dilakukan dengan akta notaris atau akta
dikembalikan, maka hal tersebut harus PPAT sebagaimana diatur dalam Pasal 15
dicatat dalam Buku Tanah Hak (1) UUHT. Bagi sahnya suatu SKMHT
Tanggungan.23 selain wajib dibuat dengan akta notaris
Pada tahapan ini seringkali atau akta PPAT, menurut pasal 15 (1)
menimbulkan celah hukum terlebih karena UUHT harus pula dipenuhi persyaratan
kondisi yang terjadi di lapangan seringkali SKMHT yang dibuat yaitu : a) Tidak
dihadapkan bahwa pelunasan dan roya memuat kuasa untuk melakukan perbuatan
tidak terjadi pada hari yang sama, namun hukum lain daripada membebankan Hak
terlebih dahulu telah dibuat SKMHT-nya. Tanggungan. b) Tidak memuat kuasa
Terhadap kuasa membebankan Hak substitusi. c) Mencantumkan secara jelas
Tanggungan, yang merupakan kuasa obyek Hak Tanggungan, jumlah utang dan
khusus untuk membebankan Hak nama serta identitas krediturnya, nama
Tanggungan, pada dasarnya pemberi Hak dan identitas debitur apabila debitur bukan
24
Tanggungan wajib hadir di hadapan pemberi Hak Tanggungan. Yang
dimaksud dengan “tidak memuat kuasa
23
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja,
24
Hak Tanggungan, Kencana Prenada Media, Sutan Remy Sjahdeni, Op. Cit., hlm.
Jakarta, 2006, hlm. 23. 103-104.

117
Al’Adl, Volume X Nomor 1, Januari 2018 ISSN 1979-4940/ISSN-E 2477-0124

untuk melakukan perbuatan hukum lain pada huruf ini adalah jumlah utang sesuai
dalam ketentuan ini, misalnya tidak dengan yang diperjanjikan sebagaimana
memuat kuasa untuk menjual, dimaksud dalam Pasal 3 (1)
menyewakan obyek Hak Tanggungan atau UUHT.”SKMHT yang telah dibuat tidak
memperpanjang hak atas tanah. dapat ditarik kembali atau tidak dapat
Ketentuan Pasal 15 (1) UUHT ini berakhir oleh sebab apapun juga, dengan
menuntut agar SKMHT dibuat secara demikian ketentuan mengenai berakhirnya
khusus hanya memuat pemberian kuasa kuasa sebagaimana diatur dalam Pasal
untuk membebankan Hak Tanggungan 1813, 1814 dan 1816 KUHperdata tidak
saja, sehingga dengan demikian juga berlaku untuk SKMHT. SKMHT ini
terpisah dari akta-akta lain. Apabila syarat hanya dapat berakhir apabila kuasa
ini tidak dipenuhi atau dilanggar maka tersebut telah dilaksanakan atau apabila
SKMHT yang bersangkutan batal demi jangka waktu SKMHT telah berakhir.
hukum, sehingga SKMHT yang Apabila APHT tidak dibuat dalam jangka
bersangkutan tidak dapat digunakan waktu yang telah ditetapkan maka
sebagai dasar pembuatan APHT. SKMHT tersebut batal demi hukum.
Yang dimaksud dengan pengertian Secara umum jangka waktu
“memuat kuasa substitusi” menurut berlakunya suatu SKMHT diatur dalam
UUHT adalah pemberian kuasa untuk Pasal 15 (3) dan (4) UUHT yaitu: 1)
penggantian penerima kuasa melalui Untuk SKMHT mengenai hak atas tanah
pengalihan. Demikian ditentukan dalam yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan
Penjelasan Pasal 15 (1) huruf b UUHT. pembuatan APHT selambat-lambatnya 1
Lebih lanjut dijelaskan “bukan merupakan (satu) bulan setelah ditandatanganinnya
substitusi, jika penerima kuasa SKMHT. 2) Untuk SKMHT mengenai
memberikan kuasa kepada pihak lain hak atas tanah yang belum terdaftar wajib
dalam rangka penugasan untuk bertindak diikuti dengan pembuatan APHT
mewakilinya, misalnya direksi Bank selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan setelah
menugaskan pelaksanaan kuasa yang ditandatanganinya SKMHT.Selain itu,
diterimanya kepada kepala cabangnya untuk SKMHT mengenai tanah yang
atau pihak lain.25 sudah bersertifikat namun belum atas
Menurut penjelasan Pasal 15 (1) c nama dari pemegang hak wajib diikuti
UUHT, “jumlah utang yang dimaksud dengan pembuatan APHT selambat-
25
Ibid, hlm. 106-107.

118
Al’Adl, Volume X Nomor 1, Januari 2018 ISSN 1979-4940/ISSN-E 2477-0124

lambatnya 3 (tiga) bulan setelah SKMHT tersebut menjadi batal demi

ditandatanganinya SKMHT
Ketentuan mengenai jangka waktu
berlakunya SKMHT sebagaimana diatur
dalam Pasal 15 (3) dan (4) UUHT tersebut
tidak berlaku dalam hal SKMHT
diberikan untuk menjamin kredit-kredit
tertentu yang ditetapkan dalam peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
Kredit-kredit tertentu yang dimaksud
adalah kredit program, kredit kecil, kredit
kepemilikan rumah dan kredit lainnya
yang sejenis. Penentuan berlakunya batas
waktu SKMHT untuk jenis kredit tersebut
dilakukan oleh Menteri yang berwenang
di bidang pertanahan setelah mengadakan
koordinasi dan konsultasi dengan Menteri
Keuangan, GubernurBank Indonesia, dan
pejabat lain yang terkait. Mengenai hal ini
telah diatur dalam Peraturan Menteri
Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 4 Tahun 1996 tentang
penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat
Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
Untuk Menjamin Pelunasan Kredit-kredit
tertentu tanggal 8 Mei 1996. Jangka waktu
SKMHT yang telah ditetapkan dalam
UUHT ini dilakukan agar setiap
pembuatan SKMHT harus direalisir
dengan pembuatan APHT.
Apabila SKMHT tersebut tidak
diikuti dengan pembuatan APHT dalam
jangka waktu yang telah ditetapkan maka
hukum. Meskipun demikian, menurut
penjelasan Pasal 15 ayat (6) UUHT, tidak
menutup kemungkinan untuk membuat
SKMHT baru apabila SKMHT yang lama
telah batal karena berakhir jangka
waktunya.
Proses take over yang umumnya
terjadi menyisakan celah hukum dalam
pelaksanaannya. Hal ini berkaitan dengan
penggunaan SKMHT pada saat proses
take over. Umumnya permasalahan yang
dapat menimbulkan konsekuensi hukum
tersebut terjadi pada saat Notaris/PPAT
melakukan penandatanganan akta akad
pembiayaan dan akta pengikatan jaminan
SKMHT sebelum surat roya dipastikan
terbit pada hari yang sama. Kondisi
seperti ini menjadi hal yang dianggap
lumrah terjadi pada dunia perbankan
padahal kondisi ini menimbulkan
bergbagai macam resiko. Berkaitan
dengan hal tersebut diatas, semestinya
demi menjamin kepastian hukum,
Notaris/PPAT melakukan
penandatanganan akad pembiayaan/kredit
dan SKMHT, setelah dikeluarkannya surat
roya dan asli sertipikat jaminan yang akan
dibebankan Hak Tanggungan yang baru
oleh bank kreditur awal.
Ditinjau dari kacamata hukum,
apabila SKMHT dibuat sebelum tanggal
surat roya dipastikan terbit pada hari yang

119
Al’Adl, Volume X Nomor 1, Januari 2018 ISSN 1979-4940/ISSN-E 2477-0124

sama, terjadi pembebanan ulang Hak disebutkan bahwa dalam Akta Pemberian
Tanggungan. Padahal dalam Akta Hak Tanggungan terdapat janji-janji
Pembebanan Hak Tanggungan terdapat antara lain yaitu janji bahwa pemberi Hak
janji dan ketentuan dalam perjanjian Tanggungan tidak akan melepaskan
kredit sebelumnya, dilarang mengalihkan haknya atas objek Hak Tanggungan tanpa
obyek jaminan sebelum kredit lunas. Surat persetujuan tertulis lebih dahulu dari
Roya adalah bukti dari lunasnya hutang Pemegang Hak Tanggungan (dalam hal
debitur kepada kreditur. Apabila Notaris ini bank), yang mana bukti tertulis
/PPAT menggunakan SKMHT sebagai tersebut berupa surat bukti pelunasan
alat atau sarana take over tanpa surat roya hutang dan surat roya. Dilihat dari segi
terbit pada hari yang sama, artinya kewenangan, sebagai salah satu syarat
pemilik sertifikat/penjamin memberikan sahnya perjanjian menurut Pasal 1320
kuasa ulang kepada bank selanjutnya yang KUHPerdata, pemberi Hak Tanggungan
akan mengambil alih jaminan (untuk belumlah sah untuk menguasakan
disebut Penerima Kuasa). Akibatnya, pembebanan Hak Tanggungan yang baru
terhadap akta yang dibuat oleh Notaris tanpa adanya surat bukti pelunasan atau
dapat terjadi cacat hukum. surat roya dari pemegang Hak
Pada saat pembuatan SKMHT dan Tanggungan, sehingga akta SKMHT
Akta Pembebanan Hak Tanggungan, tersebut dapat dipertanyakan
harus sudah ada keyakinan pada Notaris keabsahannya.
atau PPAT yang bersangkutan bahwa
PENUTUP
pemberi Hak Tanggungan mempunyai
Kesimpulan
kewenangan untuk melakukan perbuatan
Ketentuan mengenai pengalihan
hukum terhadap obyek Hak Tanggungan
kredit (take over) dalam hukum yang
yang dibebankan, walaupun kepastian
berlaku di Indonesia mengikuti ketentuan
mengenai dimilikinya kewenangan
dalam KUHPerdata tentang subrogasi.
tersebut baru dipersyaratkan pada saat
Mengenai ketentuan yang secara umum
pemberian Hak Tanggungan itu didaftar.
tidak diatur dalam bab tentang subrogasi
Sesungguhnya pemberi Hak Tanggungan
dilengkapi dengan klausul-klausul dalam
belum mempunyai kewenangan untuk
perjanjian take over yang dibuat
menguasakan pembebankan Hak
berdasarkan asas kebebasan berkontrak
Tanggungan yang baru, sebab pada Pasal
dan mengikat sebagaimana undang-
11 ayat (2) huruf g UUHT telah

120
Al’Adl, Volume X Nomor 1, Januari 2018
undang bagi pihak kreditur baru dan
debitur. Take Over merupakan jenis
subrogasi yang lahir karena perjanjian dan
atas inisiatif dari debitur. Pada posisi ini
debitur meminjam uang kepada pihak
ketiga untuk melunasi hutangnya kepada
kreditur. Dari posisi ini kedudukan
kreditur lama digantikan oleh pihak ketiga
sebagai kreditur baru.
Perlindungan hukum bagi kreditur
baru dalam proses take over dapat
diperoleh secara internal melalui klausul-
klausul yang termuat dalam perjanjian
take over. Selain itu terdapat perlindungan
hukum yang bersifat eksternal
kreditur yaitu melalui pembuatan SKMHT
dengan memastikan bahwa pelunasan dan
roya terhadap jaminannya dilakukan pada
hari yang sama.
Saran
Diperlukan regulasi yang secara
khusus mengatur tentang take over karena
perjanjian take over ini sangat berperan
dalam perekonomian, khususnya dalam
transkasksi perbankan agar mampu
memberikan perlindungan hukum dan
kepastian hukum baik bagi kreditur
maupun bagi debitur.
DAFTAR PUSTAKA
Buku-Buku
Djuhaendah Hasan, 2011, Lembaga
Jaminan Kebendaan Bagi Tanah
ISSN 1979-4940/ISSN-E 2477-0124
dan benda Lain Yang Melekat
Pada Tanah Dalam Konsepsi
Penerapan Asas Pemisahan
Horisontal, Nuansa Madani,
Jakarta.
H.H.A. Savelberg, 1885, De crediet
Hypotheek, diss.
Herlien Budiono, 2014, Ajaran Umum
Hukum Perjanjian dan
Penerapannya Di Bidang
Kenotariatan, Citra Aditya Bakti,
Bandung.
J. Andi Hartanto, 2015, Hukum Jaminan
Dan Kepailitan Hak Kreditor
Separatis Dalam Pembagian Hasil
Penjualan Benda Jaminan Debitor
Pailit, Laksbang Justitia,
dari Surabaya.
J.A. Levy, 1873, Rekening Courant.
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja,
2006, Hak Tanggungan, Kencana
Prenada Media, Jakarta.
Mariam Darus Badrulzaman, 1983,
Perjanjian Kredit Bank, Alumni,
Bandung.
Muchdarsyah Sinungan, 1984, Dasar-
dasar dan Teknik Management
Kredit, Bina Aksara, Jakarta.
Peter Mahmud Marzuki, 2010, Penelitian
Hukum, Kencana Prenada Media,
Jakarta.
Suharnoko, 2012, Doktrin Subrogasi,
Novasi Dan Cessie, Kencana
Prenada Media, Jakarta.
Sutan Remy Sjahdeini, 1999, Hak
Tanggungan Asas-asas, Ketentuan
Pokok, Dan Masalah yang
Dihadapi Oleh Perbankan (Suatu
Kajian Mengenai Undang-undang
121
Al’Adl, Volume X Nomor 1, Januari 2018 ISSN 1979-4940/ISSN-E 2477-0124

Hak Tanggungan), Alumni,

Bandung.
Tan Thong kie, 2002, Studi Notariat dan
Serba-serbi Praktek Notaris,
Ichtiar Baru Van Hoeve, Jakarta.

Jurnal dan Karya Ilmiah

M. Isnaeni, “Peranan Hukum Jaminan
Dalam Bidang Ekonomi”, Jurnal,
Yuridika, No. 2 Tahun X Mei-Juni
1995.
Yordan Demesky, “Pelaksanaan Parate
Eksekusi Hak Tanggungan
Sebagai Alternatif Penyelesaian
Kredit Bermasalah Di PT Bank
Permata TBK”, Tesis, Universitas
Indonesia, Fakultas Hukum,
Program Pasca Sarjana, Jakarta,
Juli 2011.

122