KEMENTERIAN KEUANGAN

DIREKTORAT JENDERAL PAJAK

KONTRAK INVESTASI KOLEKTIF

DENGAN SKEMA TERTENTU (KIK-DIRE)

Jakarta, 4 Februari 2016

DIREKTORAT JENDERAL PAJAK

 Outline

1. Manfaat DIRE
2. Dasar Hukum Pengaturan KIK-DIRE
3. Pengertian
4. Mekanisme Penawaran dan Pencatatan
5. Larangan bagi KIK-DIRE
6. Skema KIK-DIRE
7. Special Purpose Company untuk KIK-DIRE
8. Kebijakan Investasi KIK-DIRE (Portofolio KIK-DIRE)
9. Larangan bagi Aset Real Estat yang menjadi portofolio KIK-
DIRE
10. Penilaian Aset Real Estat yang menjadi portofolio KIK-DIRE
11. Kewajiban Pelaporan

Direktorat Jenderal Pajak

 Manfaat DIRE
1. Bagi Developer:
a. Sebagai recycle capital. Dana yang diperoleh dari KIK-DIRE dapat
digunakan untuk membangun properti selanjutnya.
b. Memperkuat rasio-rasio solvabilitas. Dana yang diperoleh dari DIRE
dapat digunakan untuk melunasi utang-utang terkait pembayaran
properti.
2. Bagi Investor:
a. Sebagai alternatif investasi, dimana investor dapat menginvestasikan
uangnya dalam bentuk aset properti.
b. Investor memperoleh pengembalian yang dibagikan secara berkala dari
hasil sewa properti dan kenaikan nilai properti.
c. Instrumen investasi yang likuid, dapat dijualbelikan kapan saja (dalam
hal DIRE dicatatkan di Bursa).
3. Bagi perekonomian secara keseluruhan:
a. Mendorong tumbuhnya pembangunan infrastruktur dan real estat.
b. Meningkatkan penerimaan pajak dari sektor properti dan Pasar Modal.

Direktorat Jenderal Pajak 3

 Dasar Hukum Pengaturan KIK-DIRE
1. Ketentuan bagi Manajer Investasi dan Bank Kustodian
Peraturan IX.M.1 tentang Pedoman Bagi Manajer Investasi dan Bank Kustodian Yang
Melakukan Pengelolaan Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif
2. Ketentuan Kontrak Investasi Kolektif
Peraturan IX.M.2 tentang Pedoman Kontrak Investasi Kolektif Dana Investasi Real Estat
Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif
3. Ketentuan Prospektus
Peraturan IX.C.16 tentang Pedoman Mengenai Bentuk dan Isi Prospektus Dalam Rangka
Penawaran Umum Oleh Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif
4. Ketentuan Pernyataan Pendaftaran
Peraturan IX.C.15 tentang Pernyataan Pendaftaran Dalam Rangka Penawaran Umum
Oleh Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif

Direktorat Jenderal Pajak 4

 Pengertian
DIRE:
Merupakan wadah untuk menghimpun dana masyarakat, yang selanjutnya
diinvestasikan pada aset real estat atau aset yang berkaitan dengan Real Estat
KIK-DIRE:
Kontrak Investasi Kolektif yang dibuat oleh Manajer Investasi (MI) dan Bank
Kustodian (BK) dimana MI melakukan pengelolaan portofolio sedangkan BK
melakukan pencatatan administrasi.

MI dan BK wajib memisahkan kekayaan KIK-DIRE dari kekayaan MI dan BK

itu sendiri.

Persyaratan Capacity Building untuk MI dalam menerbitkan KIK-DIRE:

Memiliki 2 pegawai yang memiliki keahlian dan pengalaman minimal 5 tahun di
bidang manajemen investasi; dan
Menjamin bahwa sistem yang dimilikinya menghasilkan informasi mengenai
kegiatan operasional sehari-haru, kondisi keuangan, dan underlying asset KIK-
DIRE.

Direktorat Jenderal Pajak 5

 Mekanisme Penawaran dan
Pencatatan
Mekanisme Penawaran:
Melalui Penawaran Umum -> Mengikuti Peraturan Peraturan IX.C.15.
Tidak melalui Penawaran Umum -> KIK harus disampaikan kepada OJK
maks 10 hari sejak KIK di tandatangani.
Pencatatan di Bursa:
Tidak dicatatkan di Bursa Efek.
Dicatatkan di Bursa Efek.
Skema DIRE:
Direct (tanpa menggunakan Special Purpose Company - SPC).
Indirect (menggunakan SPC).
Kewajiban Distribusi Keuntungan:
KIK-DIRE wajib mendistribusikan keuntungan kepada para pemegang
Unit.
Penyertaan DIRE setiap tahun dalam jumlah paling kurang 90% dari
laba bersih setelah pajak.

Direktorat Jenderal Pajak 6

 Larangan bagi KIK-DIRE
Larangan Peminjaman dan/atau Menjaminkan
KIK-DIRE dilarang meminjamkan dan atau menjaminkan asset
Real Estat yang dimilikinya untuk kepentingan Pihak lain.
Larangan Pendanaan DIRE:
meminjam dana melalui penerbitan Efek bersifat utang
namun dapat meminjam dana tanpa penerbitan Efek bersifat
utang untuk kepentingan pembelian aset Real Estat dengan
total nilai paling banyak 20% dari total nilai aset Real Estat
yang akan dibeli dimaksud
Larangan Transaksi:
Terlibat dalam penjualan Efek yang belum dimiliki (short sale)
Terlibat dalam pembelian Efek secara margin

Direktorat Jenderal Pajak 7

 Skema DIRE (langsung)

Direktorat Jenderal Pajak 8

 Skema DIRE (tidak langsung)

Direktorat Jenderal Pajak 9

 Special Purpose Company pada
KIK-DIRE
Special Purpose Company (SPC)
Perseroan Terbatas yang sahamnya dimiliki oleh KIK-DIRE
minimal 99,9% dari modal disetor.

SPC wajib mendistribusikan seluruh hasil investasi

kepada KIK-DIRE dan pihak lain secara proporsional.

Skema di Indonesia adalah Kepemilikan Tidak

Langsung, karena KIK tidak dapat memiliki tanah.
Berdasarkan Pasal 4 UU Nomor 5 tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria hanya badan hukum
dan perseorangan yang dapat memiliki tanah

Direktorat Jenderal Pajak 10

 Kebijakan Investasi (Portofolio KIK-
DIRE)
KIK-DIRE hanya dapat berinvestasi pada:
o Aset Real Estat;
o Aset yang berkaitan dengan Real Estat di wilayah Indonesia; dan/atau
o Kas atau setara kas.

Ketentuan besaran investasi sebagai berikut:

1. pada Aset Real Estat paling kurang 50% dari Nilai Aktiva Bersih;
2. pada Aset Real Estat dan Aset yang berkaitan dengan Real Estat paling kurang 80% dari Nilai
Aktiva Bersih dengan ketentuan investasi pada aset Real Estat paling kurang sebagaimana
dimaksud pada angka 1 di atas; dan atau
3. pada kas dan setara kas tidak lebih dari 20% dari Nilai Aktiva Bersih.

Catatan:
Dalam hal nama KIK-DIRE mencerminkan aset Real Estat dan/atau Aset yang berkaitan dengan
Real Estat tertentu, maka KIK-DIRE wajib menginvestasikan paling kurang 70% dari Nilai Aktiva
Bersihnya pada aset Real Estat dan atau Aset yang berkaitan dengan Real Estat dimaksud.

SPC wajib mendistribusikan seluruh hasil investasi kepada KIK-DIRE dan pihak lain
secara proporsional.

Direktorat Jenderal Pajak 11

 Larangan terkait Aset Real Estat
Larangan Investasi:
tanah kosong; atau
properti yang masih dalam tahap pembangunan.
Catatan: Kegiatan dalam tahap pembangunan ini tidak termasuk dekorasi ulang, perbaikan
(retrofitting) dan renovasi.

Larangan Pengalihan Aset DIRE:

1. meminjamkan dan atau menjaminkan aset Real Estat yang dimilikinya untuk kepentingan
Pihak lain.
2. Dilarang mengalihkan aset berupa Real Estat yang dimiliki dalam periode paling kurang 2
(dua) tahun, kecuali:
a. skema kepemilikannya secara jelas menginformasikan kepada pemegang Unit Penyertaan
alasan rasional masa kepemilikan kurang dari 2 (dua) tahun; dan
b. lebih dari (satu per dua) pemegang Unit Penyertaan dari seluruh jumlah Unit Penyertaan
Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif yang beredar telah
memberikan persetujuannya dalam RUPUP Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak
Investasi Kolektif.
3. Dilarang mengalihkan aset Real Estat pada harga atau nilai lebih rendah dari 90% dariharga
atau nilai yang dibuat oleh Penilai, dan tanggal penilaian terakhir dari Penilai tidak lebih dari 6
(enam) bulan sebelum tanggal aset Real Estat tersebut dialihkan.

Direktorat Jenderal Pajak 12

 Penilaian Aset Real Estat
MI wajib melakukan penilaian atas aset berupa Real Estat
milik KIK-DIRE secara berkala paling kurang satu tahun
sekali.
Seluruh penilaian aset berupa Real Estat wajib dilakukan
oleh Penilai yang ditunjuk oleh MI dan disetujui Bank
Kustodian.
Penilai adalah Pihak yang melakukan penilaian
aset/properti dan terdaftar di OJK.

Direktorat Jenderal Pajak 13

 Kewajiban Pelaporan
MI wajib menyampaikan Laporan tahunan KIK-DIRE kepada
pemegang Unit Penyertaan dan OJK paling lambat akhir
bulan ketiga setelah tanggal laporan keuangan tahunan.

Laporan tahunan KIK-DIRE meliputi:

1) Laporan keuangan yang telah diaudit oleh Akuntan yang
terdaftar di OJK
2) Laporan penilaian dari Penilai
3) Laporan penilaian atas Efek yang berkaitan dengan Real
Estat dan kas dari KIK-DIRE
4) Tabel kinerja KIK-DIRE, yang meliputi: total NAB setiap
akhir tahun

Direktorat Jenderal Pajak 14

 Perkembangan DIRE di Indonesia
Saat ini terdapat 1 (satu) DIRE, yaitu DIRE Ciptadana
Properti Ritel Indonesia
Tanggal Efektif: 6 November 2012
Manajer Investasi : PT Ciptadana Asset Management
Bank Kustodian : Standard Chartered Bank
Aset : Solo Grand Mall
Nilai Akuisisi Aset : Rp 356 Milyar
Nilai Dana Kelolaan DIRE: Rp 529,61 Miliar per
Desember 2015
Skema KIK-DIRE: Skema tidak langsung melalui SPC
Tercatat di Bursa Efek Indonesia

Direktorat Jenderal Pajak 15

 KEMENTERIAN KEUANGAN
DIREKTORAT JENDERAL PAJAK

TERIMA KASIH
DIREKTORAT PERATURAN
PERPAJAKAN II

DIREKTORAT JENDERAL PAJAK