ESTIMASI BIAYA KONSTRUKSI

Estimasi dalam arti luas pada

hake-katnya adalah upaya untuk
menilai atau memperkirakan
suatu nilai me-lalui analisis
perhitungan dan berlan-daskan
pada pengalaman
Dalam proses konstruksi, estimasi meliputi banyak
hal yang mencakup bermacam maksud dan
kepentingan bagi berbagai strata manaje-men
dalam organisasi.
- pemilik, menggunakannya
sebagai alat bantu untuk
menentukan biaya investasi
modal yang harus ditanam.
- Konsultan, menggunakannya sebagai alat ban-tu
untuk menetapkan kelayakan rancangan.
Estimasi
- Kontraktor, memakai estimasi untuk menyu-sun
harga penawaran pada pelelangan.
Estimasi biaya dalam proses kontruksi, pada u-mumnya
ditujukan untuk memperkirakan nilai pembiayaan
suatu proyek bukannya biaya te-pat (actual cost) yang
harus dibelanjakan.
Estimasi
Secara umum estimasi dapat dibagi dalam 4 jenis
estimasi, yaitu:
a. Estimasi kasar untuk pemilik
Estimasi ini dibutuhkan oleh pemilik untuk
memutuskan akan melaksanakan ide mem-bangun
proyek atau tidak. Biasanya dalam hal ini, pemilik
dibantu dengan studi kelaya-kan.
Estimasi
b. Estimasi pendahuluan oleh konsultan peren-cana.
estimasi ini dilakukan setelah desain selesai dibuat
oleh konsultan perencana. Estimasi ini lebih teliti
daripada estimasi yang sebelum-nya, sebab sudah ada
gambar dan RKS yang lengkap.
Estimasi
c. Estimasi detail oleh kontraktor.
Estimasi ini dibuat oleh kontraktor setelah me
lihat desain konsultan perencana (bestek dan gambar
bestek), estimasi dibuat lebih terpe-rinci dan teliti
karena sudah memperhitung-kan segala
kemungkinan (melihat medan, mempertimbangkan
metoda pelaksanaan, mempunyai stok bahan2
tertentu dsbnya).
Estimasi
d. Biaya sesungguhnya setelah proyek selesai.
Bagi pemilik sebetulnya fixed price yang tercan-tum
dalam kontrak adalah yang terakhir, kecuali
dalam pelaksanaan terjadi pekerjaan tambah dan
kurang. Bagi kontraktor nilai tersebut adalah pe-
nerimaan yang fixed, sedangkan pengeluaran yang
sesungguhnya (real cost) yaitu segala yang dikeluarkan
untuk menyelesaikan proyek terse-but. Besarnya real
cost tsb hanya diketahui oleh kontraktor sendiri.
TANGGUNG JAWAB ESTIMASI
Tugas dan tanggungjawab yang berkaitan de-ngan
estimasi dapat diserahkan kepada mana-jer proyek
atau siapapun yang tugasnya terkait dengan
manajemen pelaksanaan atau dapat juga ditangani
secara khusus oleh seorang es-timator yang ditunjuk.
Estimator harus memiliki pengalaman dan me-nguasai
seluk beluk praktek terutama yg ber-kaitan dg metode
konstruksi yg dipakai,shg mampu mengendalikan
ketepatan estimasi.
Lingkup Estimasi
Tugas estimasi, khususnya dalam menguraikan volume
(kuantitas) setiap pos kegiatan, meru-pakan pekerjaan
yang memerlukan ketelitian agar diperoleh hasil yang
tepat. Seorang esti-mator harus menetapkan bukan
hanya macam dan kuantitas material pokok spt yang
ditun-jukkan dalam gambar perencanaan, tetapi
mencakup pula kebutuhan bagi pek yg bersifat
sementara dan penunjang serta kebutuhan
peralatan termasuk memilih metode konst.
Persiapan Estimasi
Bagian penting dari persiapan estimasi adalah survei
lapangan oleh estimator dengan didam-pingi manajer
operasi shg dapat memberikan masukan berharga
berkaitan dengan pelaksa-naan. Sering juga
diperlukan peninjauan lapa-ngan untuk yang kedua
kalinya sebelum me-nyelesaikan penyusunan
penawaran, untuk melihat ulang karena mungkin
masih terdapat hal2 yang belum tercatat.
lanjut
Bagian penting lainnya pada tahap persiapan adalah
mengumpulkan data yang berhubu-ngan dengan
tenaga kerja dan perekonomian di lingkungan proyek.
Survei pekerja termasuk untuk mendapatkan
informasi yang terkait de-ngan ketrampilan tenaga
kerja yang tersedia sehingga estimator dapat
mengaitkan dengan kebutuhan dalam pekerjaan.
Pengembangan Bank Data
Pembiayaan
Setiap perusahaan kontraktor harus mampu me-
ngembangkan sistem dan tata cara dlm mere-kam data
atau membentuk bank data pembia-yaan berdasarkan
pada pengalamannya. Jika informasi data dapat
diupayakan oleh estima-tor pada akhir setiap
pekerjaan, akan dapat dikembangkan lembar data
biaya untuk setiap pos pekerjaan yang benar2
berdasarkan atas kemampuan dan pengalaman
perusahaan.
LANGKAH LANGKAH POKOK
ESTIMASI
Estimasi biaya konstruksi merupakan proses analisis
perhitungan berdasarkan pada me-tode konstruksi,
volume pekerjaan dan ke-tersediaan berbagai sumber
daya, dimana keseluruhannya membentuk operasi
pelak-sanaan optimal yang membutuhkan pembi-
ayaan.
lanjut
Estimasi keseluruhan biaya konstruksi biasanya
meliputi analisis perhitungan terhadap lima unsur
utamanya, yaitu:
1. Biaya material.
Analisis meliputi perhitungan seluruh kebu-tuhan
volume dan biaya material yang digu-nakan untuk
setiap komponen bangunan,-baik material pokok
maupun penunjang.
lanjut
2. Biaya Tenaga kerja
Estimasi komponen tenaga kerja merupakan aspek
paling sulit dari keseluruhan analisis biaya konstruksi.
Banyak sekali faktor berpe-ngaruh yang harus
diperhitungkan a.l: kondisi tempat kerja,ketrampilan,
lama waktu kerja, kepadatan penduduk, persaingan,
produktivi-tas dan indeks biaya hidup setempat.
lanjut
3. Biaya Peralatan.
Estimasi biaya peralatan termasuk pembelian atau
sewa, mobilisasi, memasang, membong-kar dan
pengoperasian selama konstruksi ber-langsung.
Karena menyangkut pembiayaan mahal, maka untuk
memilih sesuatu peralatan harus dilihat kebutuhan
sebenarnya berdasar-kan kemampuannya, kapasitas,
cara operasi dan spesifikasi teknis lainnya.
lanjut
4. Biaya Tidak Langsung
Biaya tidak langsung dibagi dua golongan yai-tu biaya
umum (overhead) dan biaya proyek. Yang
dikelompokkan sebagai biaya umum me-liputi: gaji
personil tetap kantor pusat dan la-pangan, sewa
kantor, telepon dll. Sedangkan yang dikelompokkan
sebagai biaya proyek,-pengeluarannya dpt dibebankan
pada proyek tetapi tdk dimasukkanpada biaya
material, u-pah kerja atau peralatan.
lanjut
5. Keuntungan Perusahaan
Nilai keuntungan perusahaan pada umumnya
dinyatakan sebagai persentase dari seluruh jumlah
pembiayaan. Nilainya dapat berkisar antara 8 % – 12
%.
Jenis-Jenis Biaya
Biaya proyek konstruksi dapat dibagi sebagai berikut:
-Biaya langsung, meliputi:
a. Bahan /Material
b. Upah buruh
c. Biaya peralatan
Lanjut…
- Biaya tak langsung, meliputi :
a. Overhead
b. Biaya tak terduga /contigencies
c. keuntungan.
Biaya Langsung (Direct Cost)

Biaya langsung adalah biaya yang langsung-

berhubungan dengan konstruksi/bangunan.
Biaya Tidak langsung (Indirect
Cost)
Biaya tidak langsung adalah biaya yang tidak secara
langsung berhubungan dengan kons-truksi, tetapi
harus ada dan tidak dapat dile-paskan dari proyek
tersebut.
Menghitung Volume/Kwantitas
pekerjaan
Biaya langsung/direct cost didapat dengan me-ngalikan
volume/kwantitas suatu pos peker-jaan dengan harga
satuan (unit cost) peker-jaan tersebut. Harga satuan
pekerjaan terse-but terdiri dari harga bahan, upah
buruh dan biaya peralatan.
Menghitung Harga Satuan
Harga satuan dapat dianalisa dengan berbagai cara. Cara
lama yang masih dipakai yaitu dengan memakai
Analisa biaya (B.O.W) dari jaman Belanda.
Contoh:
Untuk mengerjakan pek. 1 m3galian tanah biasa
diperlukan tenaga dan biaya dari:
0,75 pekerja dan 0,025 mandor.
Perhitungan Biaya Langsung
a. Bahan bangunan
Untuk menghitung biaya langsung mengenai bahan
bangunan perlu diperhatikan:
- bahan sisa/yang terbuang (waste)
- Harga lokasi
- Cari harga yang terbaik yang masih memenuhi
syarat bestek
- cara pembayaran kepada penjual (suplier).
Lanjut…
b. Upah buruh
- untuk menghitung upah buruh dibedakan upah harian,
borongan per unit volume, atau borong keseluruhan untuk
daerah2 tertentu.
- Selain tarif upah perlu diperhatikan faktor2
kemampuan dan kapasitas kerjanya.
- perlu diketahui apakah buruh atau mandor dapat diperoleh
dari daerah disekitar lokasi proyek atau tidak. Kalau tidak
berarti harus didatangkan buruh dari daerah lain.
- Undang-undang Perburuhan yang berlaku perlu diperhatikan.
Lanjut….
c. Peralatan
- Untuk peralatan yang disewa perlu diperha-tikan
ongkos buruh untuk menjalankan alat, bahan baku
dan biaya reparasi kecil.
- Untuk alat yang disewa perlu diperhatikan bunga
investasi, depresiasi, reparasi besar, pemeliharaan dan
ongkos mobilisasi.
Biaya Overhead
Biaya Overhead dapat digolongkan menjadi 2 jenis biaya
sebagai berikut:
a. Overhead Proyek
- biaya personil di lapangan.
- Fasilitas sementara di proyek: gudang, kantor,
penerangan, pagar, komunikasi, transportasi dsbnya.
- bank Garansi, bunga bank, ijin bangunan, pajak
dsbnya.
Lanjut….
- Peralatan2 kecil yang umumnya habis/terbuang
setelah proyek selesai.
- Foto dan gambar jadi (As-built drawings), apabila
diminta.
- Kontrol kualitas (Quality control), seperti tes kubus
beton, baja, sondir dsbnya.
- Rapat-rapat lapangan
- Biaya-biaya pengukuran, dll.
Lanjut…
b. Overhead kantor
Adalah biaya untuk menjalankan suatu
usaha,termasuk di dalamnya adalah biaya sewa kantor
dan fasilitasnya, honor pegawai kantor, ijin2 usaha
dsbnya.
Keuntungan
Semua jenis biaya diatas (tanpa keuntungan) adalah
biaya yang mau tidak mau harus dike-luarkan. Jadi
seyogyanya tidak dapat dikurangi (kecuali
mengadakan pelanggaran), maka sa-tu-satunya biaya
yang dapat kita tambah atau kurangi (bila diperlukan)
adalah keuntungan)