LAW RELATING of PROPERTY CEA 3033

GROUP 8

Perlindungan kepada
pemilikan tanah dalam
Kanun Tanah Negara 1965

ANIZAWATI BT JAAFAR

AZREEN BT CHE RUS

MOHD NADZRY BIN HAMZAH

MOHD SUFIZ B IBRAHIM

 PENGENALAN SISTEM TORRENS DI
MALAYSIA

PRINSIP • UNDANG-UNDANG TANAH

TORRENS.

TUJUAN • Memudahkan setiap urusniaga yang berlaku

dan melindungi pemilikan tanah bagi
seseorang pemilik.

TAHUN DIPERKENALKAN • Tahun 1864 oleh

British
• Sebelum Prinsip Undang - Undang Torrens diperkenalkan,
Undang – Undang Tanah Tanah Melayu digunakan di
Malaysia

LAW RELATING of PROPERTY | CEA3033

 UNDANG-UNDANG TANAH
MELAYU vs UNDANG-UNDANG
TORRENS
CIRI-CIRI UNDANG-UNDANG UNDANG-UNDANG
TANAH MELAYU TORRENS
DIPERKENALKAN Sebelum Semasa
Pemerintahan British Pemerintahan British
(1864)
Asas Undang-Undang Peraturan Tanah Am
Islam & Adat Melayu
Pemilikan Hak Tidak Mutlak Hak Mutlak (Tidak
boleh disangkal)
Jaminan Tidak Dijamin Dijamin
Kaedah Perolehan Meneroka & Melalui prosedur
Mengerjakan tanah borang pendaftaran

LAW RELATING of PROPERTY | CEA3033

 SISTEM TORRENS
• Diperkenalkan oleh Sir Richard Torrens di
Australia

• Diamalkan di Semenanjung Malaysia

(KTN 1965) & berkuatkuasa Januari 1966

• Menggunapakai kaedah pendaftaran dan

setiap urusniaga perlu direkod dan
didaftarkan akan melindungi dan menjaga
kepentingan pemilik sesuatu pemilikan
hartanah.

• Sistem Torrens terdiri daripada 2 prinsip

utama iaitu
Prinsip Cermin & Prinsip Tabir.
 PRINSIP CERMIN
• Ia menyatakan bahawa segala fakta material
berhubung hakmilik seseorang ke atas tanahnya.

◦ Seumpama melihat di hadapan cermin, setiap

maklumat yang tertera di geran adalah
muktamad dan tidak boleh dipertikai.

◦ Prinsip ini dinyatakan di dalam seksyen 340 KTN

1965, bahawa pendaftaran sesuatu tanah atas
nama seseorang atau badan sebagai tuan
punya, memberi hakmilik dan kepentingan yang
tidak boleh disangkal kecuali dalam keadaan
tertentu sahaja seperti penipuan, salah nyata,
pemalsuan atau instrument tidak sah.
 PRINSIP TABIR
• Prinsip ini amat mementingkan maklumat yang tercatat di
dalam rekod daftar
• Tidak melihat sejarah pemilikan tanah.
• Prinsip ini juga menitikberatkan tujuan pembelian dengan
merujuk kepada pendaftaran yang dianggap sebagai suatu
sumber maklumat yang sahih berkenaan hakmilik yang sah
dari segi undang – undang.
• Pendaftaran yang sah akan melindungi dan menjadikan
pendaftaran dokumen hakmilik sebagai konklusif terhadap
pemilikan sesuatu hartanah dan tidak boleh disangkal.

LAW RELATING of PROPERTY | CEA3033

 KEPENTINGAN SURATAN HAKMILIK

 KESELAMATAN DAN KESAHIHAN HAKMILIK

 PANTULAN KEPENTINGAN TIDAKBOLEH SANGKAL
 HAKMILIK KONKLUSIF
 KETEPATAN FAKTA
 TANAH PAJAKAN

LAW RELATING of PROPERTY | CEA3033

 LAW RELATING of PROPERTY | CEA3033

DATA DI DALAM SURATAN HAKMILIK

 SURATAN HAKMILIK
• Seperti dokumen pengenalan diri bagi sesuatu hartanah dan tertera No. Hakmilik. Ia mempunyai nombor
siri yang merujuk kepada No. Lot. atau No. PT.
• Tanah telah siap diplotkan dan dikeluarkan Suratan Hakmiliknya; pejabat Tanah akan mengeluarkan
Suratan Hakmilik Sementera (Qualified Title) & setelah tanah itu diukur dengan sempurna, Suratan
Hakmilik (Final Title) dikeluarkan.
• Pendaftaran suratan hakmilik di Pejabat Pendaftar dipanggil sebagai State Title, tanah yang ditadbir oleh
Pejabat Tanah dan Daerah dipanggil Mukim Title
• Jenis-jenis pendaftaran tanah Geran (GRN), Pajakan Negeri (PN), Hakmilik Sementara Daftar (HSD),
pendaftaran di pejabat tanah Geran Mukim (GM), Pajakan Mukim (PM) dan Hakmiilik Sementara Mukim
(HSM).
 MAKLUMAT TANAH DAN KELUASAN
Nombor Lot - Plot tanah yang telah diukur halus dan ukuran yang telah ditetapkan (finalize measurement)
PT - Plot tanah yang belum di ukur halus oleh jurukur tanah.
Mukim - Sesuatu kawasan yang terletak didalam sesebuah daerah
Daerah - Kawasan pentadbiran sesuatu tempat yang terdiri daripada beberapa mukim.
Negeri - Kawasan pentadbiran yang terbentuk daripada beberapa daerah
Taraf Pegangan - Jenis pegangan tanah terbahagi kepada 2 iaitu:
1. Pegangan Kekal – Pegangang tanah selama-lamanya
2. Pajakan - Pegangan Tanah yang mempunyai had tempoh pegangan. Tempoh pegangan adalah 30, 60, 99,999
tahun. Selepas tamat tempoh pegangan pemilik mempunyai pilihan samada untuk memperbarui pegangan
atau serah semula kepada pihak berkuasa negeri
Keluasan - Saiz tanah
Cukai Tanah - Cukai yang dikenakan bagi tanah hak persendirian yang mesti di bayar kepada pihak berkuasa negeri
Kategori Kegunaan Tanah - Kegunaan tanah yang terbahagi kepada 3 iaitu :-
◦ Pertanian (s115),
◦ Pembangunan (s116)
◦ Industri (s117).
Sekiranya pemilik hendak menukar kategori kegunaan tanah, pemilik perlu memohon dan membayar premium.

LAW RELATING of PROPERTY | CEA3033

 4.2 KATEGORI PENGGUNAAN TANAH, SYARAT NYATA DAN SEKATAN
SEKATAN KEPENTINGAN

 Syarat-syarat nyata dinyatakan khas dalam hakmilik tanah

 Syarat-syarat tersirat dinyatakan dalam S115 (untuk tanah Pertanian) S116 (untuk tanah Bangunan) dan S117 (untuk
tanah Perindustrian) dalam KTN.

 Pelucutan hakmilik tanah boleh berlaku sekiranya pelanggaran mana-mana syarat yang dinyatakan.

 Tertakluk kepada “sekatan-sekatan kepentingan” (seperti: tanah tersebut tidak boleh dijual atau dipindahkan hak milik
tanpa persetujuan secara bertulis daripada pihak berkuasa yang berkenaan)

4.3 PELAN TAPAK

4.3.1 NO. LEMBARAN PIAWAI - Dikenali Syit Piawai adalah peta kadaster yang mengandungi
susunan yang lengkap bagi semua pengukuran kadaster
4.3.2 NO. PELAN DIPERAKUI - Pelan Akui dikenali sebagi pelan kadaster boleh ditakrifkan
sebagai pelan untuk penentuan hakmilik bagi tujuan - tujuan pendaftaran tanah. Ia diberikan
nombor rujukan serta diakui benar oleh Pengarah Ukur.
LAW RELATING of PROPERTY | CEA3033
 SURATAN HAKMILIK KETAKBOLEHAN DISANGKAL (SEK 340(1))

 S340(1) menyatakan bahawa ‘hakmilik atau kepentingan mana-mana orang atau

badan yang pada masa itu didaftarkan sebagai tuan punya mana-mana tanah, atau atas
namanya apa-apa pajakan, caj atau ismen adalah untuk didaftarkan pada masa itu
hendaklah tertakluk kepada peruntukan yang berikut dalam seksyen ini, tidak boleh
disangkal’
 Pendaftaran suratan hakmilik memberikan kekebalan yang tidak dapat disangkal oleh
mana-mana pihak dan ianya bebas daripada semua tuntutan yang tidak dinyatakan di
dalam maklumat yang telah didaftarkan. Terdapat 2 jenis hakmilik tidakbolehan sangkal
iaitu;
1. Hakmilik ketidakbolehan disangkal dengan segera (Immediate Indefeasibility)
2. Hakmilik ketidakbolehan disangkal tertunda (Deferred Indefeasibility)
 1. Hakmilik ketidakbolehan disangkal dengan segera
(Immediate Indefeasibility)
 Nama pihak yang didaftarkan sebagai pemilik atau pemegang kepentingan, serta-merta
dijamin atau diberi jaminan bahawa hak atau kepentingannya bebas daripada apa-apa
tuntutan, walaupun terdapat unsur-unsur yang tidak sah atau boleh dibatalkan telah
digunakan semasa pendaftaran.
 Kecuali ia diperoleh melalui penipuan maka dibolehkan untuk dicabar.

2. Hakmilik ketidakbolehan disangkal tertunda

(Defferred Indefeasibility)
 Suratan hakmilik yang melibatkan pemalsuan / instrumen tidak sah / tidak mencukupi, ia masih
terbuka untuk mencabar.

 Pendaftaran diperoleh melalui penipuan, pemalsuan atau apa-apa sebab lain yang diberikan di
bawah S340(2), hakmilik atau kepentingan akan disangkal di bawah S340(3) dan tidak boleh
dipindahkan oleh tuan punya kepada orang lain, melainkan jika penerima pindahan (pembeli
berikutnya) adalah pembeli bona fide.
 1. Hakmilik ketidakbolehan disangkal yang boleh
dicabar S340(2)
 S340 (2) menyatakan hakmilik atau kepentingan suratan hakmilik boleh dicabar jika ianya
diperoleh melalui :-
1) PENIPUAN ATAU SALAH NYATAAN (FRAUD & MISREPRESENTATION)
2) PEMALSUAN ATAU INSTRUMEN YANG TIDAK MENCUKUPI ATAU TIDAK SAH (FORGERY AND
INSUFFICIENT OR VOID DOCUMENTS)
3) DIPEROLEH SECARA TIDAK SAH OLEH ORANG YANG MENJALANKAN `KUASANYA’

LAW RELATING of PROPERTY | CEA3033

 MENJADI
KECUALIAN BERSIFAT
KEMUKTAMA SEMENTARA
DAN DAFTAR

DIKELUARKAN SEKATAN
SECARA
EXPARTE
KAVEA URUSNIAGA

PENGECUAL
TERSEKAT IAN HAK
SEHINGGA
MILIK TIDAK
MAHKAMAH
MEMBUAT BOLEH
KEPUTUSAN DISANGKAL

LAW RELATING of PROPERTY | CEA3033

 Menyekat pemilik berdaftar membuat sebarang
FUNGSI KAVEAT urusniaga

Melindungi kepentingan pengkaveat untuk

sementara waktu sehingga tuntutannya terhadap
pemilik berdaftar diputuskan oleh mahkamah

Menjadi satu notis, memberitahu semua orang

bahawa pengkaveat mempunyai kepentingan
terhadap tanah itu yang sekarang dilindungi oleh
kaveat

Membekukan status quo pihak-pihak bertelingkah

sehingga hak dan kepentingan mereka diputuskan
oleh mahkamah.
 4 J E N I S K AV EAT

01 K AV E AT P E N D A F TA R K AV E AT P E R S E N D I R I A N 02
S319 – 320 KTN 1965, S322 di dalam Kanun Tanah
Kaveat Pendaftar adalah Negara 1965, Kaveat yang
kaveat yang didaftarkan boleh dimasukkan oleh
sendiri oleh Pendaftar ke individu atau badan
atas Dokumen Hakmilik persendirian yang mempunyai
kepentingan ke atas sesuatu
tanah tersebut.

03 K AV E AT P E M E G A N G L I E N 04
K AV E AT A M A N A H
S281 KTN 1965, Pemegang lien
adalah orang yang menerima Kaveat ini dimasukkan oleh
dokumen hakmilik keluaran yang pendaftar ke atas mana-
didepositkan (diserahkan) oleh mana individu atau badan
penghutang sebagai cagaran yang memegang amanah ke
pinjaman. atas milikan tersebut
(Seksyen 332).

LAW RELATING of PROPERTY | CEA3033

 KEBAIKAN TORRENS

SISTEM KOS RENDAH EFISYEN

BERKOMPUTER
 KES-KES HAKMILIK
1. ADORNA PROPERTIES SDN. BHD vs BOONSOM BOONYANIT

 Tanah Adorna Properties telah dijual dan dipindahmilik

oleh Boonsom (menerusi penipuan dan pemalsuan) bona
fide purchaser MahkamahPersekutuan putuskan bahawa
disebabkan negara ini mengamalkan ketidakbolehan
disangkal dengan segera “immediate indefeasibility”,
hakmilik pemilik baru pada tanah itu tidak boleh
disangkal, disebabkan statusnya sebagai bona fide
purchaser di bawah S340(3) KTN.
 KES-KES HAKMILIK
2. TAN YING HONG vs TAN SIAN SAN & ORS [2010] 2 MLJ 1.

Dalam kes Mahkamah Persekutuan Tan Ying Hong v Tan Sian San &
Ors (2010) 2 MLJ 1, Mahkamah telah membetulkan kekhilafan yang
telah dilakukan dalam kes Adorna Properties v. Boonsom Bunyanit
di mana hakim menyatakan;

"the position has now been determined in that the Torrens system
in Malaysia recognises deferred indefeasibility (ketidakbolehan
disangkal tertunda) and not immediate indefeasibility
(ketidakbolehan disangkal segera) ”
“ Di bawah SISTEM TORRENS prinsip
pendaftaran adalah segala-galanya”