FAKULTI ALAM BINA DAN UKUR

SGHH 3223 ANALISIS EKONOMI HARTA TANAH

S04 SESI 2122-1

INDIVIDUAL ASSIGNMENT

TAJUK : KITARAN HARGA PASARAN HARTANAH DI

MALAYSIA

NORLIYANI A/P LIMEN

SX200416BEHHS04

NAMA PENSYARAH:
SR.DR SHAHABUDIN BIN ABDULLAH

0
 ISI KANDUNGAN

1.0 PENGENALAN ............................................................................................................... 2

2.0 KITARAN PASARAN HARTANAH DIMALAYSIA ....................................................... 6
3.0 GAMBARAN KESELURUHAN PASARAN HARTANAH DI MALAYSIA .................... 7
4.0 AKTIVITI PASARAN HARTANAH DI MALAYSIA ....................................................... 8
Harta Kediaman ........................................................................................................... 10
Pergerakkan Harga ...................................................................................................... 11
5.0 GAMBARAN KESELURUHAN PASARAN WILAYAH TENGAH SELANGOR ........ 13
Harta Tanah Kediaman ............................................................................................... 14
6.0 ANALISIS WILAYAH TENGAH DAN DAERAH ......................................................... 16
7.0 KESIMPULAN .............................................................................................................. 21
8.0 RUJUKAN..................................................................................................................... 21

1
1.0 PENGENALAN

Secara amnya, kitaran pasaran hartanah Malaysia akan mengikut keadaan masa
dan keadaan tertentu tetapi hala tuju bagi jangka panjang ia diunjurkan ada
peningkatan.
Berdasarkan kitaran ekonomi dalam pasaran harta tanah. Seperti kita tahu, ekonomi
adalah kitaran – biasanya terdapat ledakan diikuti dengan kejatuhan. Secara
khusus, terdapat 4 peringkat:
1. Pengembangan (expansion) – tempoh pertumbuhan
2. Puncak (peak) – peringkat di mana ekonomi tidak boleh berkembang lebih jauh
3. Penguncupan (contraction) – ledakan dari ekonomi yang akan diikuti dengan
penurunan dengan pantas
4. Palung (trough) – tahap terendah daripada pasaran
Pasaran hartanah juga melalui kitaran ini. Kitaran ini boleh diramal pada tahap
tertentu, tetapi agak mustahil untuk mengetahui dengan tepat bila pasaran akan
maju ke peringkat seterusnya. Pergerakan biasa kitaran ekonomi pasaran hartanah
ada penurunan dan akan terus meningkat sekiranya masih ada lagi populasi
manusia. Ini kerana populasi manusia akan meningkat pada kadar lebih cepat.
Keadaan ini akan menyebabkan permintaan semakin meningkat untuk komoditi
yang terhad. Berdasarkan keadaan ini,harga hartanah akan menyebabkan aktiviti
permintaan dan penawaran. Harga sesuatu hartanah juga akan sentiasa meningkat
apabila terdapat permintaan yang melebihi penawaran. Keadaan ini akan berlaku
untuk sesuatu tempoh 40-80 tahun akan datang sebelum populasi dunia akan
berkurang. Permintaan akan berkurang atau pada paras mendatar dan harga akan
secara semula jadi akan menguncup.
Teori Kitaran Hartanah 18 tahun.
Pada awal abad ke-20, Homer Hoyt, seorang profesional hartanah mendapati
bahawa harga hartanah adalah kitaran. Beliau juga menyedari bahawa kitaran ini
berlaku dalam kitaran 18 tahun yang hampir sempurna.
Penyelidikan Hoyt dipopularkan oleh ahli ekonomi, Fred Harrison, dalam bukunya
"Boom Bust." Menariknya, buku yang ditulis pada 2005 ini meramalkan kemelesetan
perumahan 2008 di USA.
Harrison telah cukup tepat dalam ramalannya di pasaran perumahan pada lebih
daripada satu kali. Beliau meramalkan bahawa pasaran perumahan Britain akan
meningkat apabila nisbah harga rumah kepada pendapatan mencecah 6:5 – ini
berlaku pada 2007.

2
Ilustrasi di bawah menggambarkan kitaran 18 tahun ini, yang terdiri daripada 3 fasa
dan subfasa dalam fasa pertama.

Fasa pemulihan ( Recovery Phase)

Peringkat pertama selepas kemelesetan dan akan berterusan selama 7 tahun.
Kadar penghunian yang rendah, permintaan yang rendah untuk perumahan,
bilangan projek pembangunan juga berkurangan dan pertumbuhan sewa yang tidak
stabil adalah beberapa petunjuk biasa dalam fasa ini. Pada masa ini, pelabur bijak
mula melihat peluang dalam pasaran selepas kemelesetan dan sanggup
mempertaruhkan modal dalam pasaran hartanah.

3
Strategi
Memandangkan ekonomi masih dalam kesusahan walaupun semakin pulih, ramai
pemilik hartanah masih mengalami masalah kewangan dan oleh itu mungkin
menjual aset hartanah dengan harga murah. Pelabur boleh memperoleh hartanah
berharga murah ini dan menahannya dengan menjangkakan peningkatan modal
sebaik sahaja fasa pemulihan tamat.
Selain itu, pelabur juga boleh melabur dalam hartanah yang memerlukan
penambahbaikan dan menggunakan strategi tambah nilai . Kedua-dua strategi
pertama dan strategi tambah nilai boleh berisiko kerana permintaan sewa dalam
fasa ini cenderung lemah. Walau bagaimanapun, strategi ini berpotensi sangat
menguntungkan, terutamanya apabila sewa pasaran meningkat, yang
mempercepatkan apabila ekonomi beralih ke fasa pengembangan. Menepati masa
pasaran dan mempunyai kecairan yang mencukupi adalah kunci kejayaan dalam
fasa ini
Sepanjang tempoh antara tahun ke-5 dan ke-7 fasa pemulihan, terdapat penurunan
kitaran pertengahan. Mungkin, pelabur yang masuk awal kini telah mula menjual
untuk merealisasikan keuntungan kerana terdapat lebih banyak bekalan dalam
pasaran. Majoriti pelabur, yang baru-baru ini menyaksikan kemelesetan, mungkin
meramalkan kemerosotan lain dalam penurunan pertengahan kitaran. Tetapi ini
tidak berlaku. Sebaliknya, selepas penurunan pendek ini, pasaran memasuki fasa
letupan.
Fasa 2 (Explosive Phase) : Pengembangan
Selepas fasa pemulihan, pasaran hartanah akan mengalami fasa pengembangan.
Dalam fasa ini, permintaan untuk hartanah dan ruang meningkat, kadar penghunian
meningkat, dan harga sewa melonjak. Pertumbuhan pekerjaan adalah stabil dan
terdapat lebih banyak pembangunan hartanah baharu. Aktiviti pelaburan meningkat
apabila orang ramai memperoleh semula keyakinan mereka terhadap ekonomi.
Pelabur yang telah melabur dalam hartanah berdiskaun semasa fasa pemulihan,
boleh menuai 'tuaian' mereka dengan menjual hartanah mereka, kerana harga dan
sewa mencapai kemuncak dalam fasa ini. Puncaknya ialah permintaan dan
penawaran untuk hartanah berada dalam keseimbangan.
Strategi
Memandangkan sentimen ekonomi tinggi, kadar faedah berkemungkinan rendah
dan pembiayaan sedia ada. Ramai pemaju dan pelabur hartanah akan dapat
memperoleh pembiayaan kos rendah, dan akan memilih untuk membangunkan
hartanah baharu atau membangunkan semula hartanah sedia ada, kerana
momentum pajakan yang kukuh boleh membantu pelabur mencapai pulangan yang
mereka inginkan. Fasa pengembangan juga merupakan masa yang baik untuk
memperoleh hartanah pelaburan nilai tambah kerana risiko yang dirasakan lebih
rendah dalam fasa ini.

4
Fasa 3 ( Hyper Supply): Lebihan Bekalan
Fasa “hyper supply” bermula apabila bekalan hartanah di pasaran melebihi
permintaan. Perkembangan baru dan pembangunan semula semasa fasa
pengembangan telah menyebabkan lebihan bekalan dalam pasaran, dan harga
hartanah mula menurun disebabkan kekurangan permintaan yang mencukupi.
Walaupun kadar sewa mungkin kekal tinggi kerana faktor ekonomi yang kukuh,
kadar kekosongan akan mula meningkat. Peningkatan bilangan perkembangan
baharu akan mula perlahan kerana inventori pasaran kekal tinggi. Fasa lebihan
bekalan biasanya berlangsung untuk masa yang lama, sebelum ekonomi akhirnya
memasuki fasa kemelesetan.
Strategi
Dalam fasa lebihan bekalan, pelabur harus banyak memikirkan kedudukan
kewangan mereka apabila ekonomi mula memasuki kemelesetan. Pelabur yang
tidak mempunyai wang tunai yang mencukupi untuk mengharungi kemelesetan
harus mempertimbangkan untuk mencairkan inventori mereka untuk mengelakkan
penurunan dalam nilai hartanah dalam fasa seterusnya. Sebaliknya, bagi pelabur
yang memegang hartanah yang mempunyai penyewa yang kukuh dan pajakan
jangka panjang, tindakan terbaik mungkin adalah untuk terus bertahan dan
mengatasi kemelesetan yang akan datang.
Fasa 4 (Recession Phase): Kemelesetan
Fasa kemelesetan boleh menyakitkan bagi pelabur hartanah. Dalam fasa ini,
bekalan hartanah mengatasi permintaan, dan harga hartanah jatuh secara
mendadak. Kebanyakan pemilik hartanah akan mengalami kadar kekosongan yang
tinggi dan sewa yang lebih rendah, dan pendapatan sewa akan menjunam.
Pusat bandar ekonomi juga akan menyebabkan kadar pengangguran meningkat dan
penyewa mungkin menuntut konsesi sewa atau pengurangan untuk tinggal. Bilangan
projek pembinaan baharu merosot dan aktiviti pelaburan merosot. Kitaran hartanah
akhirnya akan mencapai titik terendah dalam fasa ini sebelum sebarang tanda
pemulihan mula ditunjukkan.
Strategi
Pelabur hartanah harus memerhatikan tanda-tanda pemulihan dalam fasa ini.
Kemelesetan memberi peluang kepada pelabur yang mempunyai kecairan untuk
memperoleh hartanah pada diskaun yang tinggi. Harta tanah milik bank atau
dirampas ialah sasaran hebat yang boleh dipertimbangkan oleh pelabur oportunistik
untuk membeli semasa fasa kemelesetan.
Walau bagaimanapun, pelabur harus ingat bahawa fasa ini dianggap sebagai
tempoh berisiko tinggi disebabkan kekurangan kecairan dan permintaan pasaran,
dan pelabur mungkin perlu menunggu untuk tempoh masa yang panjang dan tidak
ditentukan sebelum harga hartanah mencecah kemuncak. sekali lagi.

5
2.0 KITARAN PASARAN HARTANAH DIMALAYSIA

Mengaplikasi kitaran ini dalam konteks di Malaysia, kita dapat melihat corak
mengikuti kitaran model Fred Harrison.
Carta dibawah menunjukkan indeks harga perumahan Malaysia sekitar tahun 2000
hingga 2018.

Selepas melalui fasa kemelesetan pada tahun 1997 di Malaysia, fasa pemulihan
dilihat pada tahun 2001. Terdapat lantunan besar sebelum tahun 2000 dan
penurunan hampir serta-merta.
Fasa pemulihan berlaku antara 2001 hingga 2008 dengan penurunan pertengahan
kitaran berlaku di suatu tempat pada tahun 2004. Pada tahun 2008 di mana fasa
letupan sepatutnya berlaku, terdapat satu lagi penurunan sebelum larian yang baik,
mencecah pertumbuhan dua digit pada 2013.
Fasa kemelesetan dalam realiti, bermula menjelang 2014 walaupun dijangka
permulaan pada 2015 berikutan konvensyen Fred Harrison. Jika kitaran mengikut
model 18 tahun, pemulihan akan berlaku pada 2019 atau 2020.
Fasa kemuncak berlaku di 2012-2013. Ini akan menjadi masa yang paling tidak
bagus untuk membeli.
2 fasa pertama tidak berlaku dalam selang masa 7 tahun, tetapi itu di luar perkara
itu. Demonstrasi yang paling penting di sini ialah terdapat corak kitaran. Selagi anda
menyedari perkara ini, anda akan dapat membuat keputusan yang lebih baik.

6
3.0 GAMBARAN KESELURUHAN PASARAN HARTANAH DI
MALAYSIA

Ekonomi Malaysia menguncup 3.4% pada Q4 2020 berbanding penurunan, masing-

masing sebanyak 2.6% dan 17.1% pada Q3 2020 dan Q2 2020, disebabkan
Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) yang dilaksanakan di dalam negara sejak 18
Mac 2020 dan perlaksanaan semula Perintah Kawalan Pergerakan Bersyarat
(PKPB) di zon merah di beberapa negeri sejak pertengahan Oktober berikutan
lonjakan jumlah bilangan kes Covid-19 di kawasan-kawasan ini. Bagi tahun 2020
secara keseluruhan, ekonomi menguncup sebanyak 5.6% berbanding pertumbuhan
positif 4.3% pada tahun 2019.Prestasi tahun 2020 adalah yang terendah direkodkan
selepas tahun 1998 (-7.4%).
Menurut Jabatan Perangkaan Malaysia, Indeks Pengeluaran Perindustrian Malaysia
(IPI) untuk tahun 2020 mencatatkan penurunan 4.2% berbanding tahun sebelumnya.
Penurunan dipengaruhi oleh semua indeks; Indeks Perlombongan (-9.7%), indeks
Elektrik (-3.7%) dan indeks Pembuatan (-2.6%).

Year 2019 Q1 19 Q2 19 Q3 19 Q4 19 2020 Q1 20 Q2 20 Q3 20 Q4 20

GDP 4.30% 4.50% 4.80% 4.40% 3.60% -5.6% 0.70% 17.1% -2.6% -3.4%

Bagi segmen harta tanah, terdapat 2 langkah utama yang diperkenalkan oleh
kerajaan untuk meningkatkan aktiviti pasaran harta tanah di bawah Bajet 2020 iaitu :
1) Semakan semula tahun asas untuk Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT)
dari asalnya 1 Januari 2000 kepada 1 Januari 2013 untuk harta tanah yang
diperolehi sebelum tarikh tersebut.
2) Pengurangan ambang harga bagi pembeli warga asing dari RM 1 juta kepada
RM 600,000 bagi harta tanah bertingkat tinggi yang telah siap dibina yang
tidak terjual di kawasan bandar.
Secara keseluruhan, Pandemik Covid-19 bukan hanya mempengaruhi pelbagai
sektor ekonomi, tetapi juga aktiviti pasaran harta tanah, yang menyaksikan bilangan
dan nilai transaksi menguncup pada Q2 2020. Pasaran harta tanah menunjukkan
tanda-tanda pemulihan pada Q3 2020 berikutan pelaksanaan Perintah Kawalan
Pergerakan Pemulihan (PKPP) menjelang 10 Jun 2020 dan pelbagai rangsangan
yang diberikan oleh kerajaan iaitu Pakej Rangsangan Ekonomi Prihatin Rakyat
(PRIHATIN) dan Pelan Pemulihan Ekonomi Jangka Pendek (PENJANA).

7
4.0 AKTIVITI PASARAN HARTANAH DI MALAYSIA

Pada 2020,prestasi pasaran harta tanah berdasarkan maklumat dari laporan

Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta mencatatkan penurunan yang ketara
berbanding 2019. Secara keseluruhan,terdapat 295,968 transaksi bernilai RM119.08
bilion direkodkan, menunjukkan penurunan 9.9% dan 15.8% dalam nilai berbanding
2019, yang merekodkan 328,647 transaksi bernilai RM141.40 bilion dalam urus
niaga.

Pada tahun 2020, jumlah urus niaga dalam semua subsektor menurun dengan
ketara. Subsektor tanah kediaman, komersial, perindustrian, pertanian dan
pembangunan masing-masing mengalami penguncupan sebanyak 8.6%, 21.0%,
24.0%, 10.7% dan 2.6%.

Subsektor tanah kediaman, komersial, perindustrian dan pembangunan semuanya

mengalami kejatuhan teruk dalam nilai transaksi masing-masing sebanyak 9.0%,
32.6%, 14.0% dan 34.0%, tetapi pertanian menyaksikan peningkatan 0.6%.

Dengan sumbangan volum sebanyak 64.7%, subsektor kediaman menerajui

keseluruhan pasaran hartanah. Pertanian menduduki tempat kedua dengan 20.7%,
diikuti oleh komersial (6.8%), tanah pembangunan dan lain-lain (6.2%), dan
perindustrian (6.2%). (1.6% ). Kediaman mendahului dari segi nilai dengan 55.3%,
diikuti oleh komersial (16.4%), perindustrian (10.7%), pertanian (10.5%), dan tanah
pembangunan dan aset lain (10.5%) (7.1%).

Berikut carta menunjukkan trend pasaran harta tanah di Malaysia.

8
9
Harta Kediaman

Pada 2020, 191,354 urus niaga bernilai RM65.87 bilion telah direkodkan, turun 8.6%
dalam volum dan 9.0% dalam nilai daripada tahun sebelumnya (209,295 urus niaga
untuk RM72.41 bilion). Aktiviti pasaran merosot di semua negeri kecuali Perak dan
Terengganu, menunjukkan prestasi yang lemah secara keseluruhan. Selangor
membekalkan volum dan nilai paling banyak kepada bahagian pasaran negara,
mencakupi 23.0% daripada jumlah keseluruhan (44,034 urus niaga) dan 33.0%
daripada jumlah nilai (RM21.72 bilion). Walaupun hakikatnya WP Kuala Lumpur
hanya mempunyai 10,606 transaksi, nilai urus niaga itu adalah yang kedua terbesar
pada RM8.24 bilion, mencakupi 12.5 peratus daripada pasaran.

Jumlah kejatuhan dalam subsektor itu disebabkan oleh aliran menurun di negeri-
negeri utama seperti WP Kuala Lumpur (-4.5%), Selangor (-15.3%), Johor (-19.9%),
dan Pulau Pinang (-7.7%) . Empat negeri terbesar ini menyumbang 46.8% daripada
jumlah keseluruhan kediaman Negara.

Rumah teres, yang merangkumi kira-kira 41.0% daripada semua urus niaga
kediaman, diikuti oleh plot tidak berpenghuni (16.2%), unit bertingkat tinggi (14.4%)
dan rumah/rumah pangsa kos rendah (11.6%).

Permintaan kekal tertumpu dalam kategori harga RM300,000 dan ke bawah,

mencakupi 61.7% daripada semua pembelian kediaman, diikuti oleh RM300,001
hingga RM500,000 (21.9 peratus), RM501,000 – RM1,000,000 (12.7%), dan banyak
lagi melebihi RM1,000,000 (12.7%) (3.7%).

10
Pergerakkan Harga
Pada 2020, Indeks Harga Rumah Malaysia (MHPI) ialah 199.3 mata, dengan kadar
pertumbuhan tahunan 0.6%, terendah sejak 2010. Kecuali WP Kuala Lumpur (-
1.0%), Selangor (-0.7 %), Pulau Pinang ( -0.1%), dan Sabah (-1.3%), semua negeri
mengalami peningkatan tahunan pada 2020. Johor mengalami kadar pertumbuhan
tahunan 2.5%. Kadar pertumbuhan tahunan untuk Indeks Harga Rumah Teres ialah
2.0%, yang merupakan yang terendah dalam dekad ini. Kediaman bertingkat tinggi,
berkembar dan berkembar, sebaliknya, semuanya menurun masing-masing
sebanyak 0.8 peratus, 0.6 peratus dan 1.1 peratus.

11
Berikut carta menunjukkan pergerakkan harga untuk sektor kediaman.

12
5.0 GAMBARAN KESELURUHAN PASARAN WILAYAH TENGAH
SELANGOR

Prestasi pasaran hartanah di Selangor perlahan pada tahun 2020, seperti yang
dilihat oleh penurunan dalam aktiviti pasaran. Terdapat 55,286 urus niaga berjumlah
RM37.80 bilion, penurunan 16.9% dalam volum dan 18.8% dalam nilai (2019:
66,548 urus niaga bernilai RM46.52 bilion). Subsektor kediaman menguasai pasaran
hartanah, menyumbang 79.6% daripada jumlah aktiviti pasaran. Subsektor
komersial merupakan penyumbang kedua terbesar, menyumbang 8.6% daripada
pasaran, diikuti oleh subsektor pertanian (5.6%), tanah pembangunan (3.2%) dan
perindustrian (2.9%).
Pasaran menunjukkan arah aliran menurun dalam semua subsektor. Subsektor
perindustrian mengalami penurunan terbesar dalam volum urus niaga (27.6%),
diikuti oleh tanah pembangunan (-26.1%), komersial (-25.3%), kediaman (-15.3%),
dan pertanian (-13.0%). Begitu juga, nilai urus niaga menurun, kecuali subsektor
pertanian, yang meningkat sebanyak 16.6% hasil penjualan tanah estet.

13
Harta Tanah Kediaman
Transaksi
Dalam tempoh kajian didapati 44,034 urus niaga berjumlah RM21.72 bilion telah
didaftarkan, turun 15.3% dalam volum dan 14.6% dalam nilai berbanding tahun
sebelumnya.
Mengikut jenis harta tanah, rumah teres menguasai jumlah urus niaga kediaman.
Teres 1 tingkat (5,249 transaksi) dan teres dua hingga dua setengah tingkat (14,675
transaksi) bersama-sama menyumbang 45.2% daripada jumlah transaksi kediaman.

Harga bagi hartanah kediaman

Dalam tempoh semakan, harga hartanah kediaman, kedua-dua tanah dan bertingkat
adalah berubah-ubah. Disebabkan permintaan pasaran yang tinggi, teres dua tingkat
di Taman Saujana Puchong dan Seksyen 1 & 1A, SS2 di Mukim Petaling
mencatatkan peningkatan modal sebanyak 9.9% hingga 12.0%. Jenis hartanah yang
sama di Taman Kota Perdana, Taman Puchong Perdana, dan Taman Lestari
Puchong, sebaliknya, menyaksikan penurunan harga sebanyak 8.7% hingga 9.4%.
Bagi harga hartanah unit bertingkat tinggi didapati menurun. Contohnya seperti
kondominium/pangsapuri iaitu Pangsapuri Alunan Bayu,Pangsapuri Baiduri dan
pangsapuri Bandar Baru Sri Damansara di Mukim Petaling adalah menurun
sebanyak 8.9% hingga 12.5%.

14
Indeks Harga Semua Rumah bagi negeri Selangor berada pada 200.7 mata pada
2020ᵖ adalah menurun,0.7% daripada 202.1 mata pada tahun sebelumnya. Pada
2020ᵖ, purata harga menurun dari RM 490,02 pada 2019 ke RM 486,659.

15
6.0 ANALISIS WILAYAH TENGAH DAN DAERAH
KAWASAN KAJIAN DAERAH HULU LANGAT
RUMAH TERES DI BANDAR MAHKOTA CHERAS

Bandar Mahkota Cheras terletak di Daerah Hulu Langat, Selangor. Ia adalah

sebuah perbandaran yang maju di pinggir bandar Cheras . Dibangunkan oleh
Narajaya Sdn Bhd, anak syarikat Lion Group. Pembinaan dimulakan pada akhir
1999 atau awal 2000 di atas plot pegangan bebas seluas kira-kira 365
hektar.Lokasinya berhampiran jalan-jalan dan lebuh raya utama. Ia mempunyai
akses terus ke Lebuhraya Cheras-Kajang (CKE), Lebuhraya SILK dan Lebuhraya
Skim Penyuraian Trafik Lingkaran Kajang. Selain daripada itu, terdapat akses
mudah ke pelbagai pasar raya besar, kedai serbaneka, restoran makanan segera,
kedai makan dan perkhidmatan.
Antara kejiranan berhampiran seperti Bandar Sungai Long dan Bandar Tun Hussein
Onn. Kebanyakan rumah kediaman di skim perumahan Bandar Mahkota Cheras
terdiri daripada rumah teres dua tingkat, jumlah penduduk dianggarkan melebihi
50,000 dan lebih 10,000 isi rumah. Terdapat juga beberapa pembangunan kecil oleh
pemaju lain di perbandaran yang sama, contohnya, Cheras Vista dan Pinggiran
Mahkota Cheras. Ia terletak di mukim (daerah kecil) Cheras, daerah (daerah) Ulu
Langat dan negeri Selangor. Ia di bawah pentadbiran Majlis Perbandaran Kajang
(MPKj) majlis tempatan .
Menurut Brickz, harga median bagi sebuah rumah teres di Bandar Seri Mahkota
ialah RM500,000 dengan binaan antara 1,196 kps dan 3,071 kps.

16
Berikut merupakan carta mewakili kumpulan etnik penduduk di Bandar Mahkota
Cheras. Menunjukkan majoriti penduduk utama adalah daripada kaum Cina yang
lebih cenderung memilih untuk menduduki kawasan perumahan Bandar Mahkota
Cheras.

Trend indeks harga rumah kediaman di Bandar Mahkota Cheras.

Menurut laporan Indeks Harga Rumah Malaysia (IHRM) bagi hartanah kajian suku
pertama di kawasan Bandar Mahkota Cheras, Selangor bagi 2 kategori perumahan
iaitu kediaman teres dan unit bertingkat tinggi. Rajah 1 dibawah menunjukkan trend
indeks harga rumah teres dan bertingkat tinggi secara keseluruhan bagi kawasan di
daerah Hulu Langat,Selangor dari tahun 2006 hingga 2020.
TAHUN 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
TERES 111.2 113 115.8 116.6 100 111.6 128.2 147 164 180.1 196.3 220.3 240.6 244.1 251.3
BERTINGKAT 101 104.2 94.5 94 100 102.7 116.8 133.1 147.2 159.4 176 181 176 180.3 180.5

Daerah Hulu Langat

300
250
Indeks Harga Rumah

200
150
TERES
100
BERTINGKAT
50
0
2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
Tahun

Rajah 1. Indeks harga jenis perumahan di Bandar Mahkota Cheras dari tahun 2006-
2020

17
Hasil kajian mendapati indeks harga rumah bagi rumah teres di kawasan Bandar
Mahkota Cheras secara umumnya menunjukkan peningkatan yang signifikan saban
tahun berbanding unit bertingkat tinggi yang menunjukkan peningkatan harga yang
sederhana. Pada tahun 2006 hingga 2009 menunjukkan data indeks harga rumah
teres yang agak sekata iaitu 111.2 hingga 116.6 mata indeks. Ini kerana skim
perumahan baru di bangunankan sebelum ini pembangunan bagi sektor
perdagangan komersial. Manakala pada tahun 2010, terdapat penurunan sebanyak
100.00, yang dijadikan sebagai asas mata indeks. Seterusnya pada tahun 2012
terdapat lonjakan sebanyak 128.2 selepas penurunan pada tahun 2010.
Indeks harga rumah bagi rumah bertingkat tinggi pula menunjukkan kadar
peningkatan selepas pada tahun 2012 iaitu sebanyak 116.8 berbanding pada tahun
2006 hingga 2010 antara 94.0 hingga 100.0.
Rajah 2 menunjukkan harga jenis perumahan bagi suku pertama dari tahun 2006
hingga 2020 secara purata median untuk rumah teres 2 tingkat di Bandar Mahkota
Cheras. Secara umumnya, dapat dilihat kenaikan harga pada tahun 2012 (RM
345,539) hingga 2015 (RM 502,814). Pada tahun 2018 harga rumah menurun
sebanyak -4%. Seterusnya meningkat secara mendatar pada tahun 2019 hingga
2020.
2006 2007 2012 2013 2015 2018 2019 2020
JENIS PERUMAHAN
Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1
MEDIAN RUMAH TERES 2 TINGKAT RM172,500.00 RM196,000.00 RM345,539.00 RM421,031.00 RM502,814.00 RM482,500.00 RM500,000.00 RM500,000.00

RM600,000.00 RM502,814.00 RM500,000.00

RM421,031.00 RM500,000.00
RM500,000.00
RM345,539.00 RM482,500.00
RM400,000.00
RM300,000.00 RM196,000.00
RM200,000.00
RM172,500.00
RM100,000.00
RM0.00
Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1
2006 2007 2012 2013 2015 2018 2019 2020

MEDIAN RUMAH TERES 2 TINGKAT

Rajah 2. Purata median harga rumah teres 2 tingkat pada suku pertama 2006-2020.
Daripada analisis harga berdasarkan indeks harga rumah pada tahun 2006 hingga
2020 didapati kenaikan harga rumah pada suku pertama tahunan adalah berpunca
daripada permintaan pengguna terhadap jenis perumahan ini semakin meningkat
dari masa ke semasa. Terdapat juga faktor-faktor lain yang mempengaruhi trend
peningkatan ini sama ada atas faktor keselamatan, kemudahan yang lebih efisien
yang terdapat dan yang akan ditawarkan di kawasan perumahan ini.

18
Faktor permintaan ini juga memainkan peranan dalam mempengaruhi trend
kenaikan harga rumah apabila komuniti kelas pertengahan di kawasan ini lebih
cenderung untuk memilih jenis perumahan ini apabila keluarga atau isi rumah
semakin bertambah. Kecenderungan perumahan ini juga dapat dilihat sebagai faktor
utama dalam mempengaruhi permintaan penduduk dari masa ke semasa.
Wujudnya kawasan perniagaan yang besar di tengah-tengah bandar yang
merangkumi klinik, restoran, bank, kedai serbaneka, pasar raya dan taman rekreasi
dikenali sebagai Mahkota Walk. Bandar Mahkota Cheras boleh dicapai melalui
Persimpangan Cheras Perdana di Batu10 Cheras di Lebuhraya Cheras-Kajang, atau
melalui Bandar Sungai Long di Lebuhraya SILK (Sistem Lingkaran Kajang).
Persiaran Mahkota Cheras 1 dan 2 melalui Bandar Mahkota Cheras dan merupakan
jalan dua laluan utama di perbandaran itu. Faktor –faktor kemudahan yang terdapat
dalam kawasan ini juga membuatkan peningkatan harga di Bandar Mahkota Cheras.
Terdapat banyak pembangunan yang ditawarkan di Bandar Mahkota Cheras kepada
penduduk dan pengunjung. Penduduk Bandar Mahkota Cheras mendapat manfaat
daripada beberapa pusat membeli-belah seperti BMC Mall dan Green House, yang
menyediakan kemudahan membeli-belah dan pelbagai jenis makanan. Elixir
Kitchen, Two Chefs Lab - Sushi Don Coffee, Cravings Kitchen & Bistro @ Bandar
Mahkota Cheras, Susan's Bistro dan restoran Four Seasons Seafood hanyalah
beberapa daripada restoran yang menarik di kawasan itu.
Pasar Mikro RnD, Pasar Mini Topone, Pasar Mini Kuasa, Pasar Mini Top One dan
Pasar Mini Yeonh Joo Seng hanyalah beberapa pasar mini yang berdekatan di
mana penduduk boleh membeli keperluan harian mereka. Manakala, institusi
pendidikan rendah dan menengah, Bandar Mahkota Cheras kepada pelbagai
sekolah awam tempatan yang mengikut kurikulum kebangsaan. Sekolah swasta dan
antarabangsa yang popular juga boleh didapati dengan mudah di kawasan
berhampiran. Welton Academy (Bandar Mahkota Cheras), Sekolah Jenis
Kebangsaan Tamil Bandar Mahkota Cheras, Sekolah Menengah Kebangsaan
Bandar Baru Sungai Long, Sekolah Jenis Kebangsaan Tamil Bandar Mahkota
Cheras, SJK (C) Bandar Sungai Long, dan Universiti Tunku Abdul Rahman .
Tempat beribadat seperti Gereja Methodist Mahkota Cheras dan Tokong Tao Kuan
Tei adalah dua tempat ibadat di dalam dan sekitar Bandar Mahkota Cheras.
Hartanah di Bandar Mahkota Cheras adalah pegangan bebas dan harga median
ialah RM 500,000 dan median sekaki persegi ialah RM 363.00. Terdapat banyak
projek perumahan dan komersial berdekatan yang boleh dilihat oleh penduduk.
Beberapa hartanah yang boleh diperiksa ialah Spring Villa , Sunstone Villa ,
Pangsapuri Vista Mahkota , Seksyen 1 dan Seksyen 6 .
Disebabkan atas kemudahan yang ditawarkan seperti berikut tidak mustahil
permintaan dan penawaran yang tinggi di dalam skim perumahan ini tanpa mengira
faktor ketidakstabilan ekonomi semasa. Trend perubahan harga dapat dilihat sedikit
banyak mempengaruhi keputusan pembeli untuk mendapatkan atau memiliki rumah
idaman. Daripada data indeks harga rumah pada tahun 2006 hingga 2010

19
menunjukkan dalam fasa pemulihan selepas krisis ekonomi 1997. Manakala
memasuki fasa pemulihan sekitar tahun 2000 hingga 2005. Banyak syarikat
pelaburan hartanah masih dalam proses pemulihan dan harga hartanah masih tidak
lagi stabil. Ini akan menyebabkan peluang untuk pembeli yang bercadang untuk
memilik hartanah di skim perumahan ini.
Pada tahun 2012 menunjukkan fasa lonjakan pembangunan hartanah dan fasa
pengembangan, dimana permintaan dan penawaran khusunya bagi rumah teres 2
tingkat di kawasan ini akan meningkat secara mendadak. Permintaan rumah di skim
ini akan meningkat selepas fasa pemulihan dan menyebabkan banyak penawaran
dari syarikat hartanah untuk memenuhi keperluan pembeli.
Selepas melalui fasa pengembangan akan berlaku fasa lebihan bekalan dimana
harta kediaman banyak yang tidak terjual dan akan menyebabkan banyak rumah
mengalami kemelesetan harga ditambah dengan masalah pandemik covid-19.
Bagaimanapun, prospek pertumbuhan ini mungkin terencat dengan potensi
gelombang kedua kluster COVID-19 di seluruh Negara. Kesan COVID-19 kepada
pasaran menyebabkan berlaku kejatuhan jumlah transaksi sebanyak 27.9 peratus
dan 31.5 peratus dari segi nilai.
Impak pandemik COVID-19 kepada harga hartanah di Malaysia setakat ini adalah
minimum, sekali gus memberi petunjuk pasaran mungkin pulih semula lebih cepat
daripada jangkaan, demikian menurut Indeks Pasaran Hartanah Malaysia.
Indeks menunjukkan terdapat peningkatan 0.38 peratus permintaan harga hartanah
pada suku kedua 2020, sejajar dengan data terkini
Data terkini daripada Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) yang
menunjukkan terdapat peningkatan marginal 0.4 peratus dalam Indeks Harga
Rumah Malaysia bagi tempoh sama.
Trend lain yang menunjukkan prospek lebih cerah bagi hartanah domestik termasuk
kebangkitan semula minat di kawasan sentral dengan Bukit Jalil, Damansara.
Sementara itu, jumlah rumah yang belum terjual kekal meningkat hampir 170,000
unit, kebanyakannya masih dalam pembinaan (67 peratus unit yang tidak terjual)
atau berharga melebihi RM300,000 (73 peratus).
Pandemik ini dapat meningkatkan risiko penurunan harga rumah yang lebih banyak
disebabkan oleh kemerosotan pendapatan dan keadaan permintaan yang lebih
lemah, dan ia akan menambahkan risiko terhadap kestabilan kewangan. Ini
menunjukkan permintaan dan penawaran terhadap harga rumah agak mendatar di
kawasan ini.

20
7.0 KESIMPULAN

Kesimpulannya, indeks harga perumahan di Bandar Mahkota Cheras meningkat dari

tahun ke tahun terutamanya dalam tempoh beberapa tahun ini yang dilihat
mengalami peningkatan secara signifikan walaupun keadaan ekonomi yang masih
belum stabil selepas fasa pandemik. Berdasarkan data daripada indeks harga rumah
menunjukkan tiada penurunan yang ketara bagi rumah teres di Bandar Mahkota
Cheras kerana permintaan untuk kawasan perumahan ini sentiasa ada.
Faktor-faktor kemudahan yang terdapat berhampiran dengan skim perumahan ini
seperti kemudahan pengangkutan terkini seperti MRT Bandar Tun Hussein Onn,
jaringan jalan raya yang baik dan sebagainya yang boleh memenuhi keperluan
penduduk. Ini menunjukkan bahawa harga perumahan di Bandar Mahkota Cheras
semakin meningkat selari dengan tahap pembangunan yang semakin pesat yang
dicapai ditambah pula dengan pertambahan penduduk yang semakin meningkat.
Saban tahun, harga rumah yang ditawarkan dilihat meningkat secara konsisten
dipengaruhi oleh pelbagai faktor-faktor tertentu.

8.0 RUJUKAN

Penerbitan. NAPIC. (n.d.).

https://napic.jpph.gov.my/portal/ms/web/guest/publication?p_p_id=ViewPublishings_
WAR_ViewPublishingsportlet&p_p_lifecycle=0&p_p_state=normal&p
_p_mode=view&p_p_col_id=column-1&p_p_col_count=2&
Editor, P. (n.d.). Ulasan untuk Bandar Mahkota Cheras, Cheras. PropSocial.
Retrieved January 9, 2022, from https://www.propsocial.my/my/location/190/bandar-
mahkota-cheras
What is the 18-year Property Cycle & How Will It Make you a better investor?
iproperty.com.my. (2020, June 15). Retrieved January 9, 2022, from
https://www.iproperty.com.my/guides/what-is-the-18-year-property-cycle-how-will-it-
make-you-a-better-investor-ctr/
Malaysia-housing-price-index1. iproperty.com.my. (n.d.). Retrieved January 9, 2022,
from https://www.iproperty.com.my/guides/what-is-the-18-year-property-cycle-how-
will-it-make-you-a-better-investor-ctr/attachment/malaysia-housing-price-index1/

21