PSAK 73 SEWA

Presented by :

ABDUL AZIZ C4C021004

DWI WINARNI C4C021008
 PSAK 73 Sewa
• Adopsi IFRS 16 Leases
• Terdiri dari paragraph 01-103 dan lampiran A-D
• Menggantikan PSAK terkait dengan sewa
• Tanggal efektif 1 Januari 2020
• PSAK yang digantikan :
1. PSAK 30 Sewa
2. ISAK 08 Penentuan apakah suatu perjanjian mengandung suatu sewa
3. ISAK 23 Sewa operasi – insentif
4. ISAK 24 Evaluasi substansi transaksi yang melibatkan bentuk legal
sewa
5. ISAK 25 Hak atas tanah

2
 Struktur Standar

Tujuan (PP 01-02)

Ruang Lingkup (PP 03-04)
Pengecualian Pengakuan (PP 05-08)
Mengidentifikasi Sewa (PP 09-17)
Masa Sewa (PP 18-21)
Penyewa (PP 22-60)
Pesewa (PP 61-97)
Transaksi Jual dan Sewa Balik (PP 98-103)

3
 Pengertian dan Klasifikasi Sewa
MERUPAKAN KONTRAK / BAGIAN DARI KONTRAK YANG MEMBERIKAN
HAK UNTUK MENGGUNAKAN ASET (ASET PENDASAR) SELAMA SUATU
WAKTU UNTUK DI PERTUKARKAN DENGAN IMBALAN.

Sewa Jangka Pendek Sewa Operasi Sewa Pembiayaan Subsewa

Sewa yang pada Sewa yang tidak Sewa yg mengalihkan Transaksi dimana aset
tanggal permulaan mengalihkan secara secara substansial pendasar disewakan
memiliki masa sewa substansial seluruh seluruh resiko dan kembali oleh pen-
12 bulan atau kurang. resiko dan manfaat manfaat yang terkait yewa kepada pihak
yang terkait dengan dengan kepemilikan ke-3 sementara sewa
kepemilikan asset asset pendasar. utama antara pesewa
pendasar. utama dan penyewa
tetap berlaku.

4
 Tujuan dan Ruang Lingkup
(01) Pernyataan ini menetapkan prinsip pengakuan, pengukuran, penyajian, dan
pengungkapan sewa. Tujuannya adalah untuk memastikan bahwa penyewa dan
pesewa memberikan informasi relevan dengan cara merepresentasikan dengan
tepat transaksi tersebut. Informasi tersebut memberikan dasar bagi pengguna
laporan keuangan untuk menilai dampak sewa terhadap posisi keuangan, kinerja
keuangan, dan arus kas entitas.

(03) Entitas menerapkan pernyataan ini untuk seluruh sewa termasuk sewa aset
hak-guna dalam subsewa, kecuali untuk :
1. Sewa dalam rangka eksplorasi atau penambangan mineral, minyak, gas alam,
dan sumber daya serupa yang tidak dapat diperbarui;
2. Sewa aset biologis dalam ruang lingkup PSAK 69;
3. Perjanjian konsesi jasa dalam ruang lingkup ISAK 16;
4. Lisensi kekayaan intelektual dalam ruang lingkup PSAK 72;
5. Hak yang dimiliki oleh penyewa dalam perjanjian lisensi dalam ruang lingkup
PSAK 19 untuk item seperti film, rekaman video, karya panggung, manuskip,
hak paten, dan hak cipta.

5
 Pengecualian Pengakuan
(05) Penyewa dapat memilih untuk tidak menerapkan persyaratan dalam paragraph 22-49
untuk :
a) Sewa jangka pendek; dan
b) Sewa yang asset pendasarnya bernilai rendah
Paragraph 22-49 secara garis besar berisi tentang pengakuan serta pengukuran akuntansi penyewa.

(06) Jika penyewa memilih untuk tidak menerapkan persyaratan dalam paragraph 22-49 baik
untuk sewa jangka pendek maupun untuk sewa yang asset pendasarnya bernilai rendah,
maka penyewa mengakui pembayaran sewa tersebut sebagai beban baik dengan dasar garis
lurus selama masa sewa maupun dasar sistematik lainnya.

(08) Pemilihan sewa jangka pendek dibuat berdasarkan kelas asset pendasar yang terkait
dengan hak guna tersebut. Kelas asset pendasar adalah pengelompokkan asset pendasar
dengan sifat dan penggunaan yang serupa dengan operasi entitas.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Lampiran A – Daftar Istilah :
• Sewa jangka pendek : sewa yg pada tanggal permulaan memiliki masa sewa 12 bulan atau kurang.
• Tanggal permulaan : tanggal dimana pesewa menyediakan asset pendasar untuk digunakan penyewa
• Aset pendasar : asset yang terikat pada suatu sewa, dimana hak untuk menggunakan asset tersebut
telah diberikan oleh pesewa kepada penyewa.

6
 Mengidentifikasi Sewa
(09) Pada tanggal inspeksi kontrak, entitas menilai apakah kontrak merupakan, atau
mengandung sewa. Suatu kontrak merupakan, atau mengandung sewa jika kontrak tersebut
memberikan hak untuk mengendalikan penggunaan asset identifikasian selama suatu
jangka waktu untuk dipertukarkan dengan imbalan. Jangka waktu dapat dideskripsikan
sebagai jumlah penggunaan aset identifikasian.
(11) Entitas menilai kembali apakah suatu kontrak merupakan atau mengandung sewa hanya
jika syarat dan ketentuan kontrak berubah.

Memisahkan komponen kontrak.

(12) Untuk suatu kontrak yang merupakan, atau mengandung sewa, entitas mencatat masing-
masing komponen sewa dalam kontrak sebagai sewa secara terpisah dari komponen nonsewa
dalam kontrak.
(13) Untuk kontrak yang mengandung komponen sewa dan tambahan satu atau lebih
komponen sewa atau nonsewa, penyewa mengalokasikan imbalan dalam kontrak ke masing-
masing komponen sewa berdasarkan harga tersendiri.
(14) Harga tersendiri dari komponen sewa dan nonsewa ditentukan berdasarkan harga yang
akan dibebankan oleh pesewa kepada entitas untuk komponen tersebut secara terpisah. Jika
harga tersendiri yang dapat diobservasi tidak tersedia, maka penyewa mengestimasi harga
tersendiri tersebut dengan memaksimalkan penggunaan informasi yang dapat diobservasi.
(17) Untuk kontrak yang mengandung komponen sewa dan tambahan satu atau lebih
komponen sewa atau nonsewa, pesewa mengalokasikan imbalan dalam kontrak dengan
menerapkan PSAK 72 : Pendapatan dari kontrak dengan pelanggan.

7
 Masa Sewa
(18) Periode yang tidak dapat dibatalkan dimana penyewa memiliki hak
untuk menggunakan asset pendasar bersamaan dengan :
a) Periode yang dicakup oleh opsi untuk memperpanjang sewa jika
penyewa cukup pasti untuk mengeksekusi opsi tersebut; dan
b) Periode yang dicakup oleh opsi untuk mengakhiri sewa jika penyewa
cukup pasti untuk tidak mengeksekusi opsi tersebut.

8
 Penyewa (Lessee)
Pengakuan
(22) Pada tanggal permulaan, penyewa mengakui asset hak-guna dan liabilitas sewa.

Pengukuran awal asset hak guna

(23-24) Pada tanggal permulaan, penyewa mengukur asset hak-guna pada biaya
perolehan yang meliputi :
a) Jumlah pengukuran awal liabilitas sewa;
b) Pembayaran sewa yang dilakukan pada atau sebelum tanggal permulaan, dikurangi
dengan insentif sewa yang diterima;
c) Biaya langsung awal yang dikeluarkan oleh penyewa; dan
d) Estimasi biaya yang akan dikeluarkan oleh penyewa dalam membongkaratau
memindahkan asset pendasar, merestorasi tempat dimana asset berada/merestorasi
asset pendasar ke kondisi yang disyaratkan oleh syarat dan ketentuan sewa.

Pengukuran selanjutnya untuk asset hak-guna

(29) Setelah tanggal permulaan, penyewa mengukur asset hak-guna dgn menerapkan
model biaya, kecuali entitas menerapkan model pengukuran lain yang dideskripsikan
dalam paragraph 34 dan 35.
(30) Penerapan model biaya, penyewa mengukur asset hak-guna pada biaya perolehan
dikurangi dengan akumulasi depresiasi dan akumulasi kerugian penurunan nilai dan
disesuaikan dengan pengukuran kembali liabilitas sewa yang ditetapkan dalam
paragraph 36(c).
9
 Penyewa (Lessee)
Pengukuran awal liabilitas sewa
(26) Pada tanggal permulaan, penyewa mengukur liabilitas sewa pada nilai sekarang
pembayaran sewa yang belum dibayar pada tanggal tersebut. Pembayaran sewa
didiskontokan dengan menggunakan suku bunga implisit dalam sewa, jika suku bunga
tersebut dapat ditentukan. Jika suku bunga tidak dapaat ditentukan, maka penyewa
menggunakan suku bunga pinjaman incremental penyewa.

Pengukuran selanjutnya untuk liabilitas sewa

(36) Setelah tanggal permulaan, penyewa mengukur liabilitas sewa dengan :
a) Meningkatkan jumlah tercatat untuk merefleksikan bunga atas liabilitas sewa;
b) Mengurangi jumlah tercatat untuk merefleksikan sewa yang telah dibayar; dan
c) Mengukur kembali jumlah tercatat untuk merefleksikan penilaian kembali.

10
 Penyewa (Lessee)
Penyajian

(47) Penyewa menyajikan dalam laporan posisi keuangannya, atau mengungkapkan

dalam catatan atas laporan keuangannya :
a) Aset hak-guna secara terpisah dari asset lainnya.
b) Liabilitas sewa secara terpisah dari liabilitas lainnya.

(49) Dalam laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain, penyewa menyajikan
beban bunga atas liabilitas sewa secara terpisah dari beban depresiasi untuk asset hak-
guna. Beban bunga atas liabilitas sewa merupakan komponen biaya keuangan.

(50) Dalam laporan arus kas, penyewa mengklasifikasi :

c) Pembayaran kas untuk bagian pokok liabilitas sewa dalam aktifitas pendanaan;
d) Pembayaran kas untuk bagian bunga liabilitas sewa dengan menerapkan
persyaratan dalam PSAK 2 : Laporan Arus Kas untuk pembayaran bunga; dan
e) Pembayaran sewa jangka pendek dan pembayaran sewa asset bernilai rendah dalam
aktivitas operasi.

11
 Penyewa (Lessee)

Pengungkapan

(51) Tujuan pengungkapan adalah agar penyewa dapat mengungkapkan informasi

dalam catatan atas laporan keuangan serta informasi yang diberikan dalam laporan
posisi keuangan, laporan laba rugi, dan laporan arus kas yang memberikan dasar bagi
pengguna laporan keuangan untuk menilai dampak sewa terhadap posisi keuangan,
kinerja keuangan, dan arus kas penyewa.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Lampiran A – Daftar Istilah :
• Penyewa (lessee) adalah entitas yang memperoleh hak untuk menggunakan asset pendasar selama
suatu jangka waktu untuk dipertukarkan dengan imbalan.

12
 Pesewa (Lessor)

(61) Pesewa mengklasifikasi masing-masing sewanya baik sebagai sewa

operasi atau sewa pembiayaan.

(62) Sewa di klasifikasikan sebagai sewa pembiayaan jika mengalihkan

secara subtansial seluruh resiko dan manfaat yang terkait dengan
kepemilikan asset pendasar. Sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi
jika sewa tersebut tidak mengalihkan secara substansial seluruh resiko dan
manfaat yang terkait dengan kepemilikan asset pendasar.

(63) Apakah suatu sewa merupakan sewa pembiayaan atau sewa operasi
bergantung pada substansi transaksi daripada kontraknya.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Lampiran A – Daftar Istilah :
• Pesewa (lessor) adalah entitas yang memberikan hak untuk menggunakan asset pendasar selama suatu
jangka waktu untuk dipertukarkan dengan imbalan.

13
 Pesewa (Lessor)

Sewa pembiayaan
(67) Pada tanggal permulaan, pesewa mengakui asset yang dimiliki
dalam sewa pembiayaan dalam laporan posisi keuangan dan
menyajikannya sebagai piutang pada jumlah yang sama dengan
investasi neto sewa.
(75) Pesewa mengakui penghasilan keuangan sepanjang masa sewa,
berdasarkan suatu pola yang merefleksikan tingkat imbalan periodic
yang konstan.

Sewa operasi
(81) Pesewa mengakui pembayaran sewa dari sewa operasi sebagai
penghasilan dengan dasar garis lurus atau sistematik lain. Pesewa
menerapkan dasar sistematik lain jika dasar tersebut lebih
merepresentasikan pola manfaat dari penggunaan asset pendasar yang
menurun.

14
 Transaksi Jual dan Sewa Balik

(90) Jika entitas (penjual-penyewa) mengalihkan asset kepada entitas lain

(pembeli-penyewa) dan menyewa asset tersebut kembali dari pembeli-
pesewa, maka baik penjual-penyewa maupun pembeli-pesewa mencatat
kontrak pengalihan dan sewa dengan menerapkan paragraph 99-103.

Menilai apakah pengalihan asset merupakan penjualan

(99) Entitas menerapkan persyaratan penentuan kapan kewajiban
pelaksanaan dalam PSAK 72 : Pendapatan Kontrak dengan Pelanggan telah
terpenuhi untuk menentukan apakah pengalihan asset dicatat sebagai
penjualan asset tersebut.

15
 Perjanjian Konsesi Jasa – ISAK 22
(03) Karakteristik umum seluruh perjanjian konsesi jasa adalah operator menerima hak dan
menanggung kewajiban untuk memberikan jasa public.

(04) Permasalahannya adalah informasi apa saja yang diungkapkan dalam catatan atas laporan
keuangan operator dan pemberi konsesi.

Contoh perjanjian konsesi jasa meliputi fasilitas pengolahan dan penyediaan air, jalan raya, tempat
parkir, terowongan, jembatan, bandar udara, dan jaringan telekomunikasi.

(06) Pada setiap periode, operator dan pemberi konsesi mengungkapkan hal berikut :
a) Deskripsi perjanjian;
b) Persyaratan signifikan dari perjanjian yang dapat mempengaruhi jumlah, waktu, dan kepastian
arus kas masa depan;
c) Sifat dan tingkat dari :
i. Hak menggunakan asset tertentu;
ii. Kewajiban untuk menyediakan atau hak yang diperkirakan dalam penyediaan jasa;
iii. Kewajiban untuk memperoleh atau membangun asset tetap;
iv. Kewajiban untuk memberikan atau hak untuk menerima asset tertentu pada akhir masa
konsesi;
v. Opsi pembaruan dan penghentian; dan
vi. Hak dan kewajiban lain.
d) Perubahan dalam perjanjian yang terjadi selama periode berjalan; dan
e) Pengklasifikasian perjanjian konsesi jasa.

16
 Ilustrasi dalam mengidentifikasi sewa

Terdapat sebuah kontrak antara PT. Semen Agak Keras (SAK) dengan PT. Kereta Api
Padam (KAP), dimana PT. KAP memberikan PT. SAK pemanfaatan 10 gerbong kereta
selama 2 tahun dengan harga Rp. 100jt. Didalam kontrak dijelaskan bahwa :

1. Gerbong kereta adalah milik PT. KAP dengan manfaar umur ekonomis 8 tahun.
2. PT. SAK yang menentukan kapan, kemana, dan barang apa yang akan digunakan
menggunakan gerbong tersebut.
3. Jika gerbong tidak digunakan maka gerbong tersebut disimpan di tempat PT. SAK.
4. PT. SAK dapat menggunakan gerbong tersebut untuk tujuan lain (misal untuk
penyimpanan sementara barang PT. SAK ketika gudang PT. SAK sedang penuh).
5. PT. SAK dilarang memuat atau menyimpan barang yang termasuk dalam
Dangerous Cargo.
6. Mensyaratkan PT. KAP untuk menyediakan lokomotif dan masinis ketika diminta
oleh PT. SAK.
7. PT. KAP menentukan dan memilih untuk menggunakan lokomotif manapun untuk
memenuhi permintaan masing-masing pelanggan, dan satu lokomotif dapat
digunakan untuk mengangkut tidak hanya barang-barang miliki PT. SAK namun
juga barang-barang milik pelanggan lain.

17
 Jawaban ilustrasi gerbong kereta

 Apakah terdapat asset identifikasian ? Jawaban YA, Terdapat 10 gerbong milik PT. KAP
yang teridentifikasi.
 Apakah penyewa secara substansial mendapatkan manfaat ekonomi dari penggunaan
asset ? Jawaban YA, PT. SAK memiliki hak untuk mendapatkan secara substansial seluruh
manfaat ekonomi dari penggunaan gerbong selama 5 tahun. Pelanggan menggunakan
gerbong secara eksklusif selama periode penggunaan, termasuk ketika gerbong tersebut
tidak digunakan untuk mengangkut barang.
Walaupun terdapat pembatasan kontraktual pada cargo yang dapat diangkut dengan
gerbong merupakan hak protektif PT. KAP dalam menentukan ruang lingkup hak
pelanggan untuk menggunakan gerbong.
 Apakah penyewa mengarahkan penggunaan asset ? Jawaban YA.
 Apakah terdapat transfer imbalan dari PT. SAK kepada PT. KAP ? Jawaban YA, nilainya
adalah Rp. 100jt.

Kesimpulan : KONTRAK MENGANDUNG SEWA

Meskipun adanya lokomotif dan masinis (yang dikendalikan oleh PT. KAP) untuk
mengangkut gerbong kereta, keputusan pemasok dalam hal ini tidak memberikannya hak
untuk mengarahkan bagaimana dan untuk tujuan apa gerbong kereta digunakan.
Konsekuensinya PT. KAP tidak mengendalikan penggunaan gerbong selama periode
penggunaan.

18
 Kontrak mengandung sewa ?? Lalu kenapa case gerbong
tersebut jenis sewa apa ?

1. Terdapat transfer kepemilikan. Jawaban “tidak ada cukup informasi”.

2. Sewa berisi opsi pembelian murah pada akhir masa sewa. Jawaban “tidak ada cukup informasi”.
3. Jangka waktu sewa adalah sebagian besar merupakan umur ekonomis asset perusahaan. Jawaban
“Tidak”. Masa sewa adalah 2 tahun, sama dengan 25% artinya bukan merupakan sebagian besar
merupakan umur ekonomis asset perusahaan.
4. Aset identifikasian bersifat khusus ? Jawaban “tidak ada cukup informasi”.
Karena satu atau lebih dari pernyataan diatas tidak ada yang terpenuhi maka kategori SEWA
PEMBIAYAAN TIDAK TEPAT.

Apakah sewa berjangka waktu 12 bulan atau kurang ? Jawaban “tidak”, maka penentuan jenis SEWA
JANGKA PENDEK PUN MENJADI TIDAK TEPAT.

Apakah terdapat 3 pihak dalam kontrak gerbong tersebut ? dan apakah asset identifikasian disewakan
kembali oleh PT. SAP ? Jawaban “tidak”. Dalam kontrak dijelaskan hanya terdapat 2 pihak dan
gerbong digunakan oleh PT. SAP untuk penyimpanan dan pengangkutan barang. Penentuan sebagai
SUBSEWA JUGA MENJADI TIDAK TEPAT.

KESIMPULAN AKHIR :
KONTRAK ANTARA PT. KAP DAN PT. SAP MERUPAKAN KONTRAK YANG
MENGANDUNG SEWA DENGAN KLASIFIKASI SEWA OPERASI.

19
20