Nilai dari investasi adalah penjumlahan seluruh arus kas yang telah didiskonto (net

present value). Prinsip tersebut diterapkan untuk menilai kelayakan sebuah proyek baru.

1. Jika proyek baru tersebut menghasilkan tingkat pengembalian yang lebih besar
daripada yang dipersyaratkan oleh penyedia modal (kreditor dan pemegang
saham) maka proyek tersebut apabila dilaksanakan akan meningkatkan nilai
perusahaan yang akhirnya akan meningkatkan kekayaan pemegang saham.
2. Proyek yang net present value (selisih antara arus kas di masa depan yang
didiskontokan dikurang dengan nilai investasi awal) positif akan meningkatkan nilai
perusahaan.

Nilai
sekarang
Nilai asset
dari free Nilai
non
cash flow Perusahaan
operating
kegiatan
operasi
T. XYZ adalah developer “Perumahan Subsidi”, pada pertengahan tahun 2019 berencana
membuka proyek perumahan di wilayah Majalengka diatas lahan seluas 1ha dengan
menghasilkan unit Type 30/60 sebanyak 100 unit. Atas proyek barunya tersebut, PT. XYZ berencana
melakukan pinjaman ke bank sebesar Rp. 10 M dengan bunga sebesar 12% p.a. dan jangka waktu
kredit selama 3 tahun.

PERTANYAANNYA :
“apakah proyek tersebut dapat dilanjutkan dengan fasilitas kredit seperti disebutkan diatas dan
apakah dapat meningkatkan nilai perusahaan ?”

Prediksi Unit Total Penjualan Perhitungan Untuk Keterangan NPV

Penjualan Dijual NPV P/(1+i)n
Tahun 1 - 2020 20 Rp. 3.010.000.000,- Rp. 2.687.500.000,- =3.010.000.000/(1-0,12) 1
Tahun 2 – 2021 50 Rp. 7.525.000.000,- Rp. 5.998.883.929,- =7.525.000.000/(1-0,12) 2
Tahun 3 – 2022 30 Rp. 4.515.000.000,- Rp. 3.213.687.819,- =4.515.000.000/(1-0,12) 3
TOTAL Rp. 11.900.071.748,-
Keterangan : Harga jual 1 unit rumah subsidi mengikuti ketentuan PMK 81 Tahun 2019

Dari table diatas makan diperoleh proyeksi NPV sbb :

= Rp. 11.900.071.748 – Rp. 10.000.000.000,-
= Rp. 1.900.071.748 (proyek dapat dilaksanakan & dapat meningkatkan nilai perusahaan)
• Tingkat Pertumbuhan Penjualan

• Marjin Laba Operasi

• Tarif Pajak

• Investasi Aset Tetap

• Investasi Modal Kerja

• Periode Perencanaan

• Tingkat Pengembalian Yang Diharapkan

Laba ekonomi (juga sering disebut dengan residual income) memiliki
keuntungan dibandingkan dengan analisis nilai pemegang saham karena laba
ekonomi menggunakan sistem pelaporan akuntansi perusahaan yang terfokus
kepada keuntungan bukan arus kas. Manajer lebih mudah memahami dan
menerima angka laba dibandingkan dengan informasi arus kas.

BIAYA BIAYA LABA

PENJUALAN
EKSPLISIT IMPLISIT EKONOMI
 CONTOH
PT ABC memperoleh proyek yang akan menghasilkan laba bersih (accounting
profit) sebesar Rp 50 miliar. Proyek tersebut akan berlangsung selama 1 tahun.
Proyek tersebut menggunakan pabrik yang dapat disewakan kepada pihak
ketiga dan memberikan pendapatan sewa sebesar Rp 20 miliar. Biaya implisit
dalam contoh ini adalah pendapatan sewa yang seharusnya dapat diterima
jika perusahaan tidak menggunakan bangunan tersebut untuk mengerjakan
proyek yang diterima.
Laba Akuntansi = Rp 50 miliar
Laba Ekonomi = Rp 50 miliar- Rp 20 miliar
Laba Ekonomi = Rp 30 miliar
PENDEKATAN ENTITAS DALAM MENGHITUNG LABA EKONOMI

PT ABC memiliki Weighted Average Cost Of Capital (WACC) sebesar 12% dan memiliki
total asset sebesar $1.000.000. Laba operasi sebelum bunga dan setelah pajak adalah
$180.000 setahun. Berapakah laba ekonomi PT ABC?

Laba ekonomi PT ABC = $180.000 – (12% × $1.000.000)

= $60.000.
 MANFAAT LABA EKONOMI KESULITAN DENGAN LABA EKONOMI
1. Laba ekonomi dapat digunakan untuk 1. Laporan posisi keuangan tidak
mengevaluasi opsi stratejik yang mencerminkan modal yang di
menghasilkan tingkat pengembalian investasikan perusahaan (invested
untuk sejumlah periode tertentu. capital)
2. Laba ekonomi memiliki kelebihan 2. Adanya tindakan manipulasi
dibandingkan dengan analisis nilai
pemegang saham karena laba 3. Kesulitan dalam mengalokasikan
ekonomi dapat digunakan untuk pendapatan, biaya, dan modal ke unit
melihat kinerja perusahaan relatif bisnis, produk, atau pelanggan.
terhadap aset yang digunakan setiap
tahunnya.
Salah satu alat untuk mengevaluasi kinerja perusahaan atau divisi adalah Economic Value Added
(EVA). EVA adalah laba operasi setelah pajak dikurangi dengan total biaya modal (cost of capital)
tahunan. Jika EVA lebih besar dari nol berarti perusahaan telah menciptakan nilai atau kekayaan untuk
pemegang saham, sebaliknya jika EVA negatif perusahaan merusak nilai perusahaan.

Berikut ini adalah data-data untuk menghitung EVA PT EFG untuk tahun 2012.

LABA OPERASI TOTAL ASET LIABILITAS LANCAR WACC TARIF PAJAK

Rp 150 milyar Rp 1 trilyun Rp 200 milyar 12% 25%

EVA = Laba operasi × (1-tarif pajak) – (Weighted Average Cost Of Capital × (total aset – liabilitas lancar)
EVA = 150 milyar * (1-25%) – (12% * (Rp 1 trilyun – 200 milyar))
EVA = Rp16.5 milyar.
EVA PT EFG di tahun 2012 lebih besar dari nol sehingga perusahaan mampu menciptakan kekayaan
untuk pemegang sahamnya.
 CFROI memperlihatkan kemampuan perusahaan dalam menghasilkan arus kas yang
berkelanjutan dibandingkan dengan kas yang diinvestasikan di perusahaan. Selisih antara
CFROI dengan biaya modal (cost of Capital) merefleksikan potensi penciptaan nilai
perusahaan (semakin tinggi selisihnya, semakin tinggi potensinya). Perubahaan dalam
CFROI setiap tahunnya dapat digunakan sebagai indikator kinerja perusahaan.

Formula CFROI adalah sebagai berikut :

𝑳𝒂𝒃𝒂 𝑶𝒑𝒆𝒓𝒂𝒔𝒊 𝒙 𝟏 − 𝒕𝒂𝒓𝒊𝒖𝒇 𝒑𝒂𝒋𝒂𝒌 + 𝒃𝒆𝒃𝒂𝒏 𝒑𝒆𝒏𝒚𝒖𝒔𝒖𝒕𝒂𝒏 + 𝒃𝒆𝒃𝒂𝒏 𝒏𝒐𝒏𝒄𝒂𝒔𝒉 𝒍𝒂𝒊𝒏𝒏𝒚𝒂

𝑴𝒐𝒅𝒂𝒍 𝒚𝒂𝒏𝒈 𝒅𝒊𝒊𝒏𝒗𝒆𝒔𝒕𝒂𝒔𝒊𝒌𝒂𝒏