PEMERINTAH KOTA BEKASI

DINAS TATA RUANG

KAJIAN PERENCANAAN PEMANFAATAN

RUANG DAN PEMECAHAN PERSIL LAHAN
UNTUK PERUMAHAN SKALA KECIL

DRAFT
PERATURAN WALI KOTA
TENTANG
PERENCANAAN PEMANFAATAN RUANG DAN
PEMECAHAN PERSIL LAHAN UNTUK
PERUMAHAN SKALA KECIL MANDIRI
 Latar Belakang/Konsideran
 untuk menyesuaikan perkembangan dan meningkatnya kebutuhan
perumahan skala kecil di Kota Bekasi yang memanfaatkan lahan dengan
luasan kurang dari 3.000 m2 diperlukan pengaturan pemanfaatan ruang
khusus.
 kondisi eksisting pada perumahan skala kecil dengan luas lahan  kurang
dari 3.000 m2 belum diakomodir pengaturan pemanfaatannya . 
 untuk melaksanakan ketentuan Pasal 25 ayat (4) Peraturan Daerah Kota
Bekasi Nomor 05 Tahun 2017 tentang Perumahan Skala Kecil Mandiri
perlu pengaturan pemecahan persilnya
 Dasar Hukum
 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
 Undang-Undang Nomor 9 Tahun 1996 tentang Pembentukan Kotamadya Daerah Tingkat II Bekasi .
 Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah diubah terakhir dengan Undang-Undang
Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja .
 Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang diuabah dengan Undang-Undang Nomor 11
Tahun 2020 tentang Cipta Kerja.
 Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2009 tentang Pelayanan Publik.
 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Permukiman diubah dengan Undang-Undang
Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja .
 Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah diubah dengan Undang-Undang Nomor 11
Tahun 2020 tentang Cipta Kerja.
 Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang.
 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009 tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana dan
Utilitas Kawasan Perumahan di Daerah.
 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan
Pertanahan.
 Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 13
Tahun 2021 tentang Pelaksanaan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang dan Sinkronisasi Program
Pemanfaatan Ruang. 
 Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 tahun 1998 tentang Pemberian
Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal . 
 SISTEMATIKA BATANG TUBUH

BAB URAIAN
BAB I KETENTUAN UMUM
BAB II MAKSUD & TUJUAN
BAB III RUANG LINGKUP
BAB IV PEMANFAATAN RUANG PERUMAHAN SKALA KECIL
BAB V PENYEDIAAN PERUMAHAN
BAB VI PENYEDIAAN PRASARANA, SARANA DAN UTILITAS
BAB VII PEMECAHAN PERSIL
BAB VIII PENGAWASAN DAN PENGENDALIAN
BAB IX JENIS DAN TATA CARA PEMBERIAN SANKSI ADMINISTRATIF
BAB X LAIN-LAIN
BAB XI KETENTUAN PENUTUP
BAB I KETENTUAN UMUM
 Perumahan dan Kawasan Permukiman adalah satu kesatuan sistem yang terdiri atas
pembinaan, penyelenggaraan perumahan, penyelenggaraan kawasan permukiman,
pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap perumahan
kumuh, penyediaan tanah, pendanaan dan sistem pembiayaan serta peran masyarakat.
 Kesesuaian Kegiatan Pemanfaaran Ruang adalah  kesesuaian antara rencana kegiatan
Pemanfaatan Ruang dengan Rencana Tata Ruang .
 Konfirmasi Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang adalah dokumen yang menyatakan
kesesuaian antara rencana kegiatan Pemanfaatan Ruang dengan Rencana Detail Tata Ruang
 Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan
maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana dan utilitas umum sebagai
hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni
 Perumahan Skala Kecil Mandiri adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman
perkotaan yang dilengkapi prasarana, sarana dan utilitas umum secara terbatas sebagai
upaya pemenuhan rumah yang layak huni dengan luas lahan perencanaan kurang dari 3000
m2 (tiga ribu meter persegi).
 Pertimbangan Teknis Pemanfaatan Lahan adalah keterangan pemanfaatan lahan dari
Perangkat Daerah yang membidangi urusan Penataan Ruang sebagai persyaratan
pelaksanaan kegiatan pemanfaatan ruang.
 Pemecahan Persil Lahan adalah upaya seorang warga negara Indonesia untuk membagi
bidang tanah menjadi beberapa bagian bidang untuk suatu keperluan dengan dilengkapi
pernyataan bahwa dengan perolehan Hak Milik yang dimohonkan bersangkutan akan
mempunyai Hak Milik atas tanah rumah tinggal tidak lebih dari 5 (lima) bidang yang
seluruhnya meliputi luas tidak lebih dari 5.000 m2 (lima ribu meter persegi).
 Bab II Maksud dan Tujuan
MAKSUD
Peraturan Wali Kota ini dimaksudkan
dalam rangka untuk penerapan
perencanaan pemanfaatan ruang dan
pemecahan persil lahan untuk perumahan
skala kecil mandiri dengan luasan lahan 
kurang dari 3.000 m2 di Kota Bekasi   b. menjamin ketersediaan lahan
TUJUAN
Tujuan Peraturan Wali Kota ini adalah
untuk pedoman dalam penyelenggaraan
perencanaan pemanfaatan ruang dan
pemecahan persil lahan untuk perumahan
skala kecil mandiri  dengan luasan tanah
kurang dari 3.000 m2 agar :
a. tertib administrasi, efektif dan
akuntabel;
kebutuhan dasar masyarakat akan
rumah tinggal yang layak sesuai
ketentuan yang ada;
c. Pemanfaatan Ruang dengan pemecahan
persil lahan dengan luasan kurang dari
3.000 m2 (tiga ribu meter persegi) dapat
dikendalikan dan terselenggara dengan
baik .
BAB IV. PEMANFATAN RUANG PERUMAHAN SKALA KECIL MANDIRI

Pelaksanaan pemanfaatan ruang perumahan skala kecil mandiri dilakukan

melalui:
 Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang untuk kegiatan non berusaha
yang diterbitkan oleh Wali Kota atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan
pendelegasian kewenangan oleh Menteri ;
 Konfirmasi Kesesuaian Kegiatan Pemanfatan Ruang yang disetujui
seluruhnya pada lahan yang telah mengalami pemecahan persil maksimal
sebanyak 5 bidang dengan luas seluruhnya kurang dari 3.000 m2 ;
 Pertimbangan Teknis Pemanfatan Lahan dari Dinas Tata Ruang sebagai
persyaratan pelaksanaan kegiatan pemanfaatan ruang.
 Tidak menutup akses jalan masyarakat didalam dan sekitar lokasi
pembangunan.
 Tidak menutup saluran drainase didalam maupun sekitar lokasi
pembangunan.
 Menyediakan PSU yang terintegrasi dengan Perencanaan Pembangunan
Pemerintah Daerah.
 Untuk lokasi perumahan skala kecil yang berhimpitan harus terkoneksi
dan untuk yang membangun kemudian harus mempertimbangkan
jumlah hunian pada lokasi sebelumnya.
 BAB V. PENYEDIAAN PERUMAHAN
 Proporsi lahan efektif dengan PSU 60 : 40
 Penyediaan tipe rumah dan luas kavling
a. tipe kecil (tipe 22, 29, 36) dengan luas kavling minimal  60 m2; dan
b. tipe sedang (tipe 45, 54) dengan luas kavling maksimum  100 m2.

BAB VI. PENYEDIAAN PSU

Jaringan Jalan yang perlu dibangun :
 Jalan masuk penghubung dng lokasi pembangunan sekurang-kurangnya 7 m
 Jalan utama dalam lokasi perumahan minimum 6 m
 Jalan pembagi minimal 4 meter.

Jaringan Drainase yang perlu dibangun :

 Saluran drainase pada sisi jalan dengan dimensi saluran precast U-ditch
minimum lebar 300 mm.
 Wajib membangun sumur resapan dengan ketentuan 25 m2 bidang tutupan
membuat 1 m3 volume air yang diletakan didepan atau disamping.
 Saluran drainase terintegrasi dengan sistem jaringan jalan utama
BAB VI. PENYEDIAAN PSU
Pembuangan Air Limbah :
 Buangan air limbah/tinja tidak dibuang ke saluran drainase.
 Setiap unit rumah menyediakan pengolahan limbah berupa bio septic tank
(kedap tanpa resapan)

Tempat Pembuangan sampah :

 Setiap unit rumah wajib menyediakan tempat pembangan sampah dengan
sistem terpilah.

Sarana yang wajib disediakan adalah Ruang Terbuka Hijau dan Sarana Parkir
bersama dengan ketentuan :
 untuk luas persil/kavling kurang dari atau sama dengan  60 m2 minimal 20%
ruang terbuka hijau;
 untuk luas persil/kavling lebih dari 60 m2 s/d 100 m2 minimal 15% ruang
terbuka hijau.  

Utilitas umum yang wajib disediakan adalah jaringan listrik yang bersumber dari
PLN
BAB VII. PEMECAHAN PERSIL LAHAN

 Pemecahan persil lahan sama dengan 5 atau lebih dengan tujuan

dijual atau dialihkan kepada pihak lain harus mendapatkan
persetujuan Rencana Tapak dari Distaru.
 Persetujuan Rencana Tapak berlaku semenjak diterbitkan selama
tidak ada perubahan persil atau kavling.
 BAB VIII. PENGAWASAN DAN PENGENDALIAN
MEKANISME PELAKSANA
 PENDATAAN TERHADAP PENGEMBANG PENDATAAN DILAKUKAN OLEH DISTARU DIBANTU OLEH
/PERSEORANGAN YANG SEDANG DAN/ATAU TELAH CAMAT DAN LURAH
MELAKSANAKAN PEMBANGUNAN;

 PENAGIHAN PEMENUHAN KEWAJIBAN PSU KEPADA PENAGIHAN & PEMBERIAN TEGURAN DILAKUKAN OLEH
PENGEMBANG/PERSEORANGAN YANG BELUM DISTARU
MENYEDIAKAN DAN/ATAU MENYERAHKAN PSU
 PENGHENTIAN PEMECAHAN PERSIL TERHADAP KHUSUS UNTUK PENGHENTIAN PEMECAHAN PERSIL
PENGEMBANG/PERSEORANGAN YANG MELAKUKAN DISTARU BERKOORDINASI DENGAN KANTOR ATR/BPN.
MANIPULASI PEMECAHAN PERSIL
 PEMBERIAN TEGURAN KEPADA
PENGEMBANG/PERSEORANGAN YANG BELUM TEGURAN DILAKUKAN OLEH DISTARU
MENYEDIAKAN DAN/ATAU MENYERAHKAN PSU

 PENGENAAN SANKSI ADMINISTRATIF DAN/ATAU • PENGENAAN SANKSI ADMINISTRATIF DILAKUKAN

SANKSI PIDANA SESUAI TATA CARA PENGENAAN SANKSI
ADMINISTRATIF PELANGGARAN TERHADAP
PERATURAN DAERAH.
• PENGENAAN SANKSI PIDANA DILAKUKAN SESUAI
KETENTUAN YANG BERLAKU
BAB IX. JENIS DAN TATACARA PEMBERIAN SANKSI ADMINISTRATIF

JENIS PELANGGARAN SANKSI ADMINISTRATIF

a. PENGEMBANG TIDAK MENYEDIAKAN PSU a. PERINGATAN TERTULIS;
SESUAI DENGAN PROPORSI YANG TELAH b. PENUNDAAN PEMBERIAN
DITETAPKAN; REKOMENDASI DAN ATAU
b. PENGEMBANG TIDAK MENYERAHKAN PSU PERIZINAN;
KEPADA PEMERINTAH DAERAH; DAN/ATAU c. PENGUMUMAN KEPADA
c. PENGEMBANG TIDAK SANGGUP MASYARAKAT; DAN
MEMPERBAIKI, MEMELIHARA PSU YANG TIDAK d. PENCANTUMAN DALAM DAFTAR
SESUAI DENGAN PERSYARATAN TEKNIS YANG HITAM
TELAH DITETAPKAN
d. MANIPULASI PEMECAHAN PERSIL LAHAN

- Wali Kota melimpahkan kewenangan kepada Kepala Dinas Tata Ruang untuk melakukan
pemberian sanksi administratif kepada pengembang;
- Pengenaan sanksi administrasi ditetapkan dengan Keputusan Wali Kota
BAB X. LAIN-LAIN

 Perumahan skala kecil yang sudah terbangun dan tidak sesuai

dengan ketentuan Pasal 12 dapat dipertimbangkan dengan
ketentuan sebagai berikut :
a. menyediakan tambahan ruang terbuka hijau publik dengan
ketentuan 1 m2/penduduk yang akan difungsikan sebagai area
taman;
b. batasan intesitas ruang mengikuti ketentuan peraturan zonasi.

 Ketentuan lain yang belum diatur dalam keputusan ini

dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan yang berlaku
TERIMA KASIH