PEMERINTAH KOTA BEKASI

DINAS TATA RUANG

KAJIAN PERENCANAAN PEMANFAATAN

RUANG DAN PEMECAHAN PERSIL LAHAN
UNTUK PERUMAHAN SKALA KECIL

LAPORAN PENDAHULUAN
Latar Belakang
 Kota Bekasi sebagai penyangga DKI Jakarta mengakibatkan menjadi salah
satu Kota dengan tingkat pertumbuhan permukiman yang pesat.
 Dengan adanya pembangunan infrastruktur Strategis Nasional yang
melalui Kota Bekasi seperti Tol Japek Eleveted, Tol Japek 2 Selatan, Tol
Cimaci, Tol Becakayu, KCIC, LRT dan Double Track mempercepat
pembangunan Kota Bekasi .
 Perkembangan pembangunan Perumahan dan Kawasan Permukiman skala besar
sangat pesat di Kota Bekasi.
 Saat ini ketersediaan lahan untuk perkembangan pembangunan perumahan
sudah reletif terbatas.
 Pengembang dengan keterbatasan lahan melakukan pembangunan perumahan
pada lahan dengan luasan kurang dari 3000 m2. (hunian cluster).
 Pembangunan perumahan pada lahan terbatas kurang dari 3000 m2
mengakibatkan ketersediaan PSU sangat terbatas sehingga mengganggu
keharmonisan lingkungan.
 Belum adanya pengaturan pemecahan/pemisahan tanah untuk luasan dibawah
3000 m2.
 PERLU KETENTUAN /PETUNJUK TEKNIS PEMECAHAN/PEMISAHAN TANAH DAN
PEMENUHAN PSU PADA LUAS LAHAN KURANG DARI 3000 M2
Maksud, Tujuan dan Sasaran
Maksud Kegiatan adalah : mengkaji dan merumuskan ketentuan rencana
pemanfaatan lahan dan pemecahan persil lahan untuk perumahan skala
kecil di Kota Bekasi dibawah luasan 3.000 meter persegi.

Tujuan Kegiatan adalah :

 Mendapatkan hasil kajian dan analisis terkait ketentuan perencanaan dan
pemecahan persil lahan untuk perumahan skala kecil.
 Mendapatkan rekomendasi ketentuan perencanaan dan pemecahan persil
lahan untuk perumahan skala kecil dan perumusan kebijakan daerah.
 Menyiapkan Draft Peraturan Wali Kota tentang Perencanaan Pemanfaatan
Ruang dan Pemecahan Persil Lahan Untuk Perumahan Skala Kecil di Kota
Bekasi

Sasaran Kegiatan adalah : Tersusunya dokumen hasil kajian, rekomendasi

dan Draft Peraturan tentang Perencanaan Pemenfaatan Ruang dan
Pemecahan Persil lahan Untuk Perumahan Skala Kecil di Kota Bekasi.
Ruang Lingkup
Lingkup wilayah kajian : Wilayah Administrasi Kota Bekasi

Lingkup Pekerjaan :
 Menggali data dan informasi regulasi / ketentuan Perencanaan
Pemanfaatan Ruang untuk Perumahan Skala Kecil Di Kota Bekasi yang
yang saat ini diterapkan di Kota Bekasi;
 Menggali data dan informasi regulasi / ketentuan Pemecahan Persil
Lahan Untuk Perumahan Skala Kecil Di Kota Bekasi yang yang saat ini
diterapkan di Kota Bekasi;
 Menyusun Rekomendasi hasil Kajian/Analisis Ketentuan Perencanaan
Pemanfaatan Ruang dan Pemecahan Persil Lahan untuk Perumahan
Skala Kecil di Kota Bekasi;
 Menyusun draft Peraturan Wali Kota tentang Perencanaan Pemanfaatan
Ruang dan Pemecahan Persil Lahan untuk Perumahan Skala Kecil di Kota
Bekasi.
Landasan Hukum
 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;
 Undang-Undang Nomor 9 Tahun 1996 tentang Pembentukan Kotamadya Daerah Tingkat II Bekasi;
 Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang;
 Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja;
 Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah, sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan
Undang-Undang Nomor 9 Tahun 2015 tentang Perubahan Kedua Atas Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang
Pemerintahan Daerah;
 Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2009 tentang Pelayanan Publik;
 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang;
 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan;
 Peraturan Menteri Pekerjaan Nomor 06/PRT/M/2007 tentang Pedoman Umum Tata Bangunan dan Lingkungan;
 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009 tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana dan Utilitas Kawasan
Perumahan di Daerah;
 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 80 Tahun 2015 tentang Pembentukan Produk Hukum Daerah, sebagaimana telah diubah
dengan Peraturan Menteri Dalam Negeri No 120 tahun 2018 tentang Perubahan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 80
Tahun 2015 tentang Pembentukan Produk Hukum Daerah;
 Peraturan Daerah Kota Bekasi Nomor 13 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Bekasi Tahun 2011 – 2031;
 Peraturan Daerah Kota Bekasi Nomor 06 Tahun 2016 tentang Urusan Pemerintahan yang Menjadi Kewenangan Daerah Kota
Bekasi;
 Peraturan Daerah Kota Bekasi Nomor 05 Tahun 2016 tentang Rencana Detail Tata Ruang Kota Bekasi Tahun 2015-2035;
 Peraturan Daerah Kota Bekasi Nomor 13 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan
Izin Pemanfaatan Ruang;

Keluaran Pekerjaan
 Dokumem hasil kajian Perencanaan Pemanfaatan Ruang dan Pemecahan Persil Lahan Untuk Perumahan Skala
Kecil adalah berupa Dokumen hasil kajian terhadap kondisi pemanfaatan ruang dan pemecahan persil untuk
perumahan skala kecil di Kota Bekasi
 Draft Peraturan Walikota tentang Perencanaan Pemanfaatan Ruang dan Pemecahan Persil Lahan Untuk
Perumahan Skala Kecil di Kota Bekasi
 PEMERINTAH KOTA BEKASI
DINAS TATA RUANG

KAJIAN PERENCANAAN PEMANFAATAN

RUANG DAN PEMECAHAN PERSIL LAHAN
UNTUK PERUMAHAN SKALA KECIL

GAMBARAN UMUM KOTA BEKASI

ADMINISTRASI KOTA BEKASI
KAWASAN RAWAN BANJIR KOTA BEKASI

 Pada Tahun 2019 di Kota Bekasi tercatat

ada 49 titik rawan banjir di 10
Kecamatan .
 Daerah rawan banjir yang jum­lahnya
mencapai 49 titik terbagi di Kecamatan
Jatiasih delapan titik, Kecamatan Bekasi
Selatan tujuh titik, Kecamatan
Rawalumbu lima titik, Ke­camatan
Bekasi Timur delapan titik, Kecamatan
Bekasi Utara tiga titik, Kecamatan
Bekasi Barat enam titik, Kecamatan
Pondok Melati dua titik, Kecamatan
Pondok Gede lima titik, Kecamatan
Medan Satria tiga titik, dan Kecamatan
Mustika Jaya dua titik
PENGGUNAAN LAHAN KOTA BEKASI
PENGGUNAAN LAHAN KOTA BEKASI
PENGGUNAAN LAHAN KOTA BEKASI
KONDISI JARINGAN JALAN KOTA BEKASI
PEMERINTAH KOTA BEKASI
DINAS TATA RUANG

KAJIAN PERENCANAAN PEMANFAATAN

RUANG DAN PEMECAHAN PERSIL LAHAN
UNTUK PERUMAHAN SKALA KECIL

TATA RUANG KOTA BEKASI

RTRW KOTA BEKASI
RTRW KOTA BEKASI
 REGULASI PEMANFAATAN RUANG KOTA BEKASI
1. Perda Nomor 13 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Izin Pemanfaatan Ruang

Pengendalian Pemanfaatan Ruang dilaksanakan melalui :

a. Peraturan Zonasi;
b. perizinan;
c. pemberian insentif dan disinsentif;
d. pengenaan sanksi
Izin Pemanfaatan Ruang dilakukan melalui :
a. Izin Prinsip Lokasi
b. Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
c. Izin Lingkungan (AMDAL/UKL-UPL)

2. Perda Nomor 05 Tahun 2017 tentang Perumahan Skala Kecil Mandiri

Pasal 7
1. Perencanaan Perumahan Skala Kecil Mandiri harus sesuai dengan RTRW , RDTR
dan PZ.
3. Perencanaan Perumahan Skala Kecil Mandiri dilaksanakan pada luas lahan
3000-9000 m2 diuatamakan pada bentuk rumah susun.
4. Perencanaan perumahan skala kecil mandiri diwujudkan dalam bentuk
Rencana Tapak
 REGULASI PEMANFAATAN RUANG KOTA BEKASI
2. Perda Nomor 05 Tahun 2017 tentang Perumahan Skala Kecil Mandiri
Pasal 7
1. Perencanaan Perumahan Skala Kecil Mandiri harus sesuai dengan RTRW , RDTR
dan PZ.
3. Perencanaan Perumahan Skala Kecil Mandiri dilaksanakan pada luas lahan
3000-9000 m2 diuatamakan pada bentuk rumah susun.
4. Perencanaan perumahan skala kecil mandiri diwujudkan dalam bentuk
Rencana Tapak
Pasal 8
Perencanaan Perumahan Skala Kecil Mandiri harus menjadi satu kesatuan sistem
dengan prasarana perkotaan seperti :
a. Sistem drainase
b. Sistem jaringan jalan
c. Sistem persampahan
d. Sistem air bersih
e. Sistem pengolahan air limbah
Perencanaan perumahan skala kecil mandiri wajib mempertimbangkan unsur
kearifan lokal seperti :
f. Keserasian lingkungan alam dan lingkungan buatan
g. Sosial budaya masyarakat
 REGULASI PEMANFAATAN RUANG KOTA BEKASI
2. Perda Nomor 05 Tahun 2017 tentang Perumahan Skala Kecil Mandiri
Pasal 11
3. Perencanaan prasarana, sarana dan utilitas umum di perumahan skala kecil
mandiri wajib dilengkapi untuk mendudkung berfungsinya perumahan.
4. Perencanaan prasarana, sarana dan utilitas umum harus memenuhi
persyaratan :
a. Teknis prasarana seperti :
 Jalan, drainase, persampahan, air bersih, pengelolaan air limbah, sumur
resapan dan biopori.
b. Teknis sarana seperti :
 Sarana olah raga, sarana parkir, ruang terbuka hijau, rumah ibadah
(mushola), pos keamanan, balai warga
c. Teknis utilitas seperti :
 Jaringan listrik, telepon, gas dan air bersih
Pasal 15
3. Jaringan jalan meliputi :
a. Jalan masuk
b. Jalan utama
c. Jalan pembagi
 REGULASI PEMANFAATAN RUANG KOTA BEKASI
2. Perda Nomor 05 Tahun 2017 tentang Perumahan Skala Kecil Mandiri

Pasal 25
(1) Pemecahan kapling tidak dapat dilakukan tanpa dilengkapi oleh Rencana Tapak.
(2) Pengalihan hak atas tanah kepada konsumen harus berdasarkan Rencana
Tapak.
(3) Untuk tanah yang berada dibawah 3000 m2(tiga ribu meter persegi) yang
akandimohonkan sebagai hunian, pemerintah wajib melakukan pemeriksaan
kepemilikan tanah secara seksama.
(4) Pengaturan Pemecahan/Pemisahan Tanah untuk luas tanah kurang dari 3000
m2 (tiga ribu meter persegi) diatur lebih lanjut dengan Peraturan Wali
 PEMERINTAH KOTA BEKASI
DINAS TATA RUANG

KAJIAN PERENCANAAN PEMANFAATAN

RUANG DAN PEMECAHAN PERSIL LAHAN
UNTUK PERUMAHAN SKALA KECIL

ISUE AWAL PERMASALAHAN PEMANFAATAN RUANG

DAN PEMECAHAN PERSIL LAHAN
ISUE AWAL PERMASALAAN
1. Dengan semakin terbukanya akses Kota Bekasi terhadap DKI Jakarta dan antar
daerah, maka pembangunan perumahan dan kawasan permukiman di Kota Bekasi
akan semakin masif.
2. Diperlukan pengendalian pemanfaatan ruang yang ketat dan terukur agar tidak
terjadi masalah pemanfaatan ruang dikemudian hari.
3. Dengan lahirnya UU Ciptakerja yang dapat mempermudah investasi di daerah
akan membawa konsekuensi terhadap pemanfaatan ruang akan semakin masif
termasuk investasi pembangunan perumahan.
4. Keterbatasan lahan untuk pembangunan perumahan akan mendorong
pembangunan perumahan mengarah pada pemanfaatan lahan kecil atau kurang
dari 3000 m menjadi perumahan cluster yang dominasinya hanya pembangunan
rumah tinggal dengan penyediaan PSU terbatas.
5. Dengan terbangunnya lahan perumahan dengan penyediaan layanan PSU terbatas
akan menambah beban pemenuhan layanan PSU pada lingkungan yang lebih luas.
6. Sebelum dilakukan pembangunan perumahan dengan skala kecil perlu kajian
menyeluruh terhadap dampak yang akan ditimbulkan pada lingkungan yang lebih
luas dengan melibatkan BKPRD/Forum Penataan Ruang Daerah dan BPN untuk
melakukan kajian sebelum diterbitkan KKKPR dan PKKPR, dengan tanpa
mengurangi upaya mempermudah investasi di daerah Kota Bekasi.
PEMERINTAH KOTA BEKASI
DINAS TATA RUANG

KAJIAN PERENCANAAN PEMANFAATAN

RUANG DAN PEMECAHAN PERSIL LAHAN
UNTUK PERUMAHAN SKALA KECIL

METODOLOGI DAN PENDEKATAN

TEKNIS
PENDEKATAN DAN METODOLOGI KEGIATAN
TERIMA KASIH