BUKU FAKTA DAN ANALISA

PENYUSUNAN MATERI TEKNIS, NASKAH AKADEMIS DAN RAPERBUP

RDTR PERKOTAAN KECAMATAN TENGARAN

1.1 LATAR BELAKANG

Penataan ruang merupakan suatu sistem yang berkesinambungan antara

kegiatan perencanaan, pemanfaatan dan pengendalian pemanfaatan ruang. Salah satu
bagian penting dari proses penataan ruang adalah tersedianya dokumen sebagai acuan
dalam kegiatan penataan ruang yaitu dokumen Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)
dan ditindaklanjuti dengan rencana yang lebih rinci yaitu Rencana Detail Tata Ruang
(RDTR).

Berdasarkan Undang-undang no 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang yang

telah dirubah dengan Undang-undang No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan
Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja
menjadi Undang-Undang, bahwa rencana penataan ruang di Indonesia direncanakan
berjenjang mulai dari tingkat yang sangat umum sampai tingkat yang sangat rinci.
Sebagai acuan penataan keruangan dari rencana pembangunan daerah dan bagian dari
pembangunan nasional, maka antara satu jenis rencana tata ruang dengan rencana tata
ruang lainnya harus saling berkesinambungan.

Kewenangan pelaksanaan pembangunan termasuk penyusunan rencana tata

ruang daerah berdasarkan sistem desentralisasi berada pada pemerintah
kabupaten/kota. Kewenangan tersebut menjadi peluang sekaligus tantangan yang

I-1

PENDAHULUAN
 BUKU FAKTA DAN ANALISA
PENYUSUNAN MATERI TEKNIS, NASKAH AKADEMIS DAN RAPERBUP
RDTR PERKOTAAN KECAMATAN TENGARAN
harus dicermati dan disikapi oleh pemerintah/kota, terutama dalam merencanakan tata
ruang wilayah. Sesuai Undang-undang No. 6 Tahun 2023, rencana rinci tata ruang
menjadi kewenangan pemerintah kabupaten dan ditetapkan dengan Peraturan Bupati.

Penyusunan dokumen RDTR dilakukan berdasarkan tingkat

urgensi/prioritas/keterdesakan penanganan kawasan di dalam konstelasi wilayah
kecamatan. RDTR juga merupakan rencana yang menetapkan blok-blok peruntukan
pada kawasan fungsional, sebagai penjabaran “kegiatan” ke dalam wujud ruang
dengan memperhatikan keterkaitan antar kegiatan fungsional dalam kawasan, agar
tercipta kawasan yang serasi, selaras, seimbang dan terpadu.

Sesuai dengan ketentuan didalam Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021

disebutkan bahwa penyusunan RDTR kabupaten dapat mencakup kawasan dengan
karakteristik perkotaan, karakteristik perdesaan serta kawasan lintas kabupaten/kota.

Kawasan perkotaan pada dasarnya akan selalu mengalami perubahan dengan

adanya pertumbuhan dan perkembangan sesuai dengan dinamika masyarakat dan
berbagai kegiatan yang ada. Perkembangan dan pertumbuhan pada kawasan
perkotaan dapat dilihat dari tingginya intensitas kegiatan, tingginya penggunaan lahan
perkotaan dan tingginya mobilitas masyarakat yang menyebabkan kebutuhan lahan
semakin meningkat.

Dalam RTRW Kabupaten Semarang tahun 2011-2031 fungsi dan peran pusat
Perkotaan Kecamatan Tengaran diarahkan untuk mengembangkan kawasan industri
sebagai pusat pertumbuhan ekonomi dengan memanfaatkan peluang jalan tol
Semarang-Solo. Kawasan Perkotaan Kecamatan Tengaran diarahkan Pusat Kegiatan
Lokal Promosi (PKLp) yang berfungsi sebagai pusat pelayanan permukiman,
perdagangan dan jasa, pengembangan industri dan pertanian skala beberapa
kecamatan pada wilayah daerah bagian selatan.

Adanya kegiatan industri akan memberikan kesempatan bagi kegiatan lain untuk
berkembang dalam rangka menunjang kegiatan industri seperti kegiatan warung
makan dan tempat tinggal bagi pegawai industri. Oleh karena itu diperlukan rencana
detail pemanfaatan lahan agar tidak terjadi konflik lahan akibat semakin pesatnya
kegiatan yang berkembang.

Sehubungan dengan hal tersebut di atas maka diperlukan penataan ruang yang
lebih rinci agar sesuai dengan pedoman penataan ruang agar tercipta keselarasan dan
keseimbangan, pengendalian, pengawasan pelaksanaan pembangunan fisik secara
terukur, baik dari segi kualitas maupun kuantitas. Oleh karena itu diperlukan
penyusunan dokumen Rencana Detail Tata Ruang dalam mengatur penataan ruang di
kawasan Perkotaan Kecamatan Tengaran secara lebih terperinci.

I-2

PENDAHULUAN
 BUKU FAKTA DAN ANALISA
PENYUSUNAN MATERI TEKNIS, NASKAH AKADEMIS DAN RAPERBUP
RDTR PERKOTAAN KECAMATAN TENGARAN

1.2 MAKSUD, TUJUAN, DAN SASARAN

1.2.1. MAKSUD DAN TUJUAN

Pekerjaan ini dimaksudkan untuk menyiapkan bahan yang menjadi landasan

spasial pembangunan melalui penyusunan RDTR dan PZ sebagai dasar pemanfaatan
ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang. Pekerjaan ini bertujuan untuk menyusun
materi teknis, naskah akademis dan Raperbup RDTR Perkotaan Kecamatan Tengaran.

1.2.2. SASARAN

Sasaran dari kegiatan ini antara lain:

1. Tersedianya materi teknis (buku rencana dan fakta analisa) RDTR dan Peraturan
Zonasi Kawasan Perkotaan Kecamatan Tengaran;

2. Tersedianya Naskah Akademis RDTR Perkotaan Kecamatan Tengaran;

3. Tersedianya Raperbup RDTR dan Peraturan Zonasi Kawasan Perkotaan Kecamatan

Tengaran;

4. Tersedianya album peta dengan skala atau tingkat kedetailan informasi minimal
1:5.000.

1.3 DASAR HUKUM

Sebagai landasan hukum kegiatan ini adalah:

1. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1950 tentang Pembentukan Daerah Daerah

Kabupaten dalam Lingkungan Provinsi Jawa Timur Negara Republik Indonesia
sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 1965;

2. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok

Agraria;
3. Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2004 tentang Sistem Perencanaan Pembangunan
Nasional;

4. Undang-Undang Nomor 15 Tahun 2019 tentang Perubahan atas Undang-Undang

Nomor 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-Undangan;

5. Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2017 tentang Pembinaan dan Pengawasan

Penyelenggaraan Pemerintahan Daerah;

6. Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang sebagaimana

telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan

I-3

PENDAHULUAN
 BUKU FAKTA DAN ANALISA
PENYUSUNAN MATERI TEKNIS, NASKAH AKADEMIS DAN RAPERBUP
RDTR PERKOTAAN KECAMATAN TENGARAN
Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang
Cipta Kerja menjadi Undang-Undang;

7. Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
Nasional sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun
2017 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2008 tentang
Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional;

8. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2018 tentang Pelayanan Perizinan Berusaha

Terintegrasi Secara Elektronik;

9. Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan

Ruang;

10. Keputusan Presiden Nomor 62 Tahun 2000 tentang Pedoman Koordinasi Penataan
Ruang Nasional;
11. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 5 Tahun 2008 tentang Pedoman
Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan;

12. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 80 Tahun 2015 tentang Pembentukan
Produk Hukum Daerah;

13. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 116 Tahun 2017 tentang Pedoman
Koordinasi Penataan Ruang Daerah;

14. Peraturan Presiden Nomor 60 Tahun 2022 tentang Rencana Tata Ruang Kawasan
Strategis Nasional Kawasan Perkotaan Kendal, Demak, Ungaran, Salatiga,
Semarang, dan Purwodadi;

15. Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2017 tentang Perubahan Atas Peraturan
Pemerintah Nomor 26 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional;

16. Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan

Ruang;

17. Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 11 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penyusunan,
Peninjauan Kembali, Revisi, Dan Penerbitan Persetujuan Substansi Rencana Tata
Ruang Wilayah Provinsi, Kabupaten, Kota, dan Rencana Detail Tata Ruang;

18. Peraturan Menteri ATR/BPN No 14 Tahun 2021 tentang Pedoman Penyusunan Basis
Data Peta Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi, Kabupaten Dan Kota, Serta Peta
Rencana Detail Tata Ruang Kabupaten/Kota;

19. SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di

Perkotaan;

I-4

PENDAHULUAN
 BUKU FAKTA DAN ANALISA
PENYUSUNAN MATERI TEKNIS, NASKAH AKADEMIS DAN RAPERBUP
RDTR PERKOTAAN KECAMATAN TENGARAN
20. Peraturan Daerah Provinsi Jawa Tengah Nomor 6 Tahun 2010 Tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah Provinsi Jawa Tengah Tahun 2009-2029 sebagaimana telah diubah
dengan Peraturan Daerah Provinsi Jawa Tengah Nomor 16 Tahun 2019 Tentang
Perubahan Atas Peraturan Daerah Provinsi Jawa Tengah Nomor 6 Tahun 2010
Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi Jawa Tengah Tahun 2009- 2029;

21. Peraturan Daerah Kabupaten Semarang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah Kabupaten Semarang Tahun 2023-2043.

1.4 RUANG LINGKUP

1.4.1. LINGKUP SPASIAL

Lingkup spasial dari kegiatan ini meliputi seluruh Kawasan Perkotaan di

Kecamatan Tengaran, Kabupaten Semarang, Provinsi Jawa Tengah.

1.4.2. LINGKUP WAKTU

Pekerjaan ini dilaksanakan dalam waktu 150 (seratus lima puluh) hari kalender.

1.4.3. LINGKUP MATERIAL

Substansi material kegiatan ini meliputi:

1. Melakukan persiapan kegiatan antara lain:

a. Menyiapkan kajian awal data sekunder, minimal mencakup kajian terhadap

RTRW Kabupaten, RDTR sebelumnya (Jika ada), RPJPD, RPJMD, kebijakan
nasional dan ketentuan sektoral terkait pemanfaatan ruang

b. Melakukan penetapan awal delineasi BWP

c. Melakukan persiapan teknis pelaksanaan yang meliputi penyimpulan data
awal, penyiapan metodologi pendekatan pelaksanaan pekerjaan, penyiapan
rencana kerja rinci, dan penyiapan perangkat survey serta mobilitas peralatan
dan personil yang dibutuhkan

2. Melakukan pengumpulan data dan informasi meliputi:

a. Data primer terdiri atas aspirasi masyarakat serta kondisi dan jenis guna lahan
atau bangunan, intensitas ruang, serta konflik-konflik pemanfaatan ruang (jika
ada) maupun infrastruktur perkotaan, kondisi fisik dan sosial ekonomi BWP

b. Data sekunder yang terdiri atas peta dasar dan peta tematik serta data dan
informasi lain sebagaimana tercantum dalam Peraturan Menteri Agraria dan
I-5

PENDAHULUAN
 BUKU FAKTA DAN ANALISA
PENYUSUNAN MATERI TEKNIS, NASKAH AKADEMIS DAN RAPERBUP
RDTR PERKOTAAN KECAMATAN TENGARAN
Tata Ruang/Kepala BPN Republik Indonesia Nomor 11 Tahun 2021 Tentang Tata
Cara Penyusunan, Peninjauan Kembali, Revisi, Dan Penerbitan Persetujuan
Substansi Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi, Kabupaten, Kota, Dan
Rencana Detail Tata Ruang, serta data sekunder lainnya yang diperlukan

3. Pembuatan peta dasar yang meliputi:

a. Melakukan digitasi unsur peta dasar skala 1:5000

b. Melakukan konsultasi ke BIG untuk asistensi hasil digitasi dan digitasi unsur
peta dasar skala 1:5.000, minimal 3 kali asistensi dengan BIG dengan bukti berita
acara.

4. Melakukan pengolahan dan analisis data, antara lain:

a. Pengolahan data dan analisis data untuk penyusunan RDTR

1) Analisis struktur internal BWP

2) Analisis sistem penggunaan lahan

3) Analisis kedudukan dan peran BWP dalam wilayah yang lebih luas

4) Analisis sumber daya alam dan fisik atau lingkungan

5) Analisis sosial budaya

6) Analisis kependudukan

7) Analisis ekonomi dan sektor unggulan

8) Analisis transportasi atau pergerakan

9) Analisis sumber daya buatan

10) Analisis kondisi lingkungan binaan

11) Analisis kelembagaan

12) Analisis pembiayaan pembangunan

b. Pengolahan data dan analisis data untuk penyusunan PZ

1) Analisis karakteristik peruntukkan, zona dan sub zona berdasarkan kondisi

yang diharapkan (berdasarkan nilai sejarah, lokasi, kerentanan dan risiko
bencana, persepsi maupun preferensi pemangku kepentingan)

2) Analisis jenis dan karakteristik kegiatan yang saat ini berkembang dan
mungkin akan berkembang di masa mendatang

3) Analisis kesesuaian kegiatan terhadap peruntukkan/zona/sub zona

(karakteristik kegiatan, fasilitas penunjang, dll)

I-6

PENDAHULUAN
 BUKU FAKTA DAN ANALISA
PENYUSUNAN MATERI TEKNIS, NASKAH AKADEMIS DAN RAPERBUP
RDTR PERKOTAAN KECAMATAN TENGARAN
4) Analisis dampak kegiatan terhadap jenis peruntukkan/zona/sub zona

5) Analisis pertumbuhan dan pertambahan penduduk pada suatu zona

6) Analisis gap antara kualitas peruntukkan/zona/sub zona yang diharapkan

dengan kondisi yang terjadi di lapangan (peruntukkan saat ini, perizinan
yang sudah dikeluarkan, status guna lahan, konflik pemanfaatan ruang)

7) Analisis karakteristik spesifik lokasi (objek strategis nasional/provinsi,

ruang dalam bumi)

8) Analisis ketentuan, standar setiap sektor terkait

9) Analisis kewenangan dalam perencanaan, pemanfaatan ruang dan

pengendalian pemanfaatan ruang

5. Merumuskan konsep RDTR yang meliputi alternatif konsep rencana, pemilihan

konsep rencana, perumusan rencana terpilih menjadi muatan RDTR dan disertai
pembahasan antar sektor terkait yang dituangkan dalam berita acara

6. Merumuskan konsep PZ yang berisi:

a. Penentuan delineasi blok peruntukkan

b. Perumusan aturan dasar, yang memuat;

1) Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan

2) Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang

3) Ketentuan tata bangunan

4) Ketentuan prasarana minimal

5) Ketentuan khusus

6) Standar teknis

7) Ketentuan pelaksanaan meliputi:

a) Ketentuan variasi pemanfaatan ruang

b) Ketentuan insentif dan disinsentif

c) Ketentuan penggunaan lahan yang tidak sesuai (nonconforming

situation) dengan peraturan zonasi

c. Perumusan teknik pengaturan zonasi yang dibutuhkan (jika ada)

7. Merumuskan kajian terkait penyusunan naskah akademis;

8. Menyelenggarakan FGD/konsultasi publik sebanyak 2 kali dalam rangka membahas:

a. Penjaringan masukan/informasi dari berbagai stake holder

I-7

PENDAHULUAN
 BUKU FAKTA DAN ANALISA
PENYUSUNAN MATERI TEKNIS, NASKAH AKADEMIS DAN RAPERBUP
RDTR PERKOTAAN KECAMATAN TENGARAN
b. Perumusan konsep perencanaan dan tujuan penataan ruang BWP

c. Perumusan rencana struktur ruang, rencana pola ruang dan penetapan sub
BWP yang diprioritaskan penanganannya

d. Perumusan peraturan zonasi

e. Perumusan indikasi program

f. Pembahasan rancangan peraturan Bupati (Raperbup)

9. Menyusun dan membahas Raperbup tentang RDTR dan PZ, meliputi Penyusunan
Raperbup tentang RDTR dan PZ yang merupakan proses penuangan materi teknis
RDTR dan PZ ke dalam pasal-pasal dengan mengikuti kaidah penyusunan peraturan
perundang-undangan dan memperhatikan rekomendasi perbaikan hasil
pelaksanaan KLHS.

10. Pembahasan raperbup tentang RDTR dan PZ dan naskah akademisnya

11. Melakukan konsultasi peta ke BIG meliputi peta dasar, peta tematik dan peta
rencana dan mendampingi proses konsultasi lanjutan sampai terbitnya
rekomendasi peta dasar oleh BIG.

12. Melakukan konsultasi terkait substansi dan sistematika muatan materi raperbup
RDTR dan PZ ke Kementerian ATR/BPN yang dituangkan dalam berita acara.

13. Membuat album peta dengan skala atau tingkat kedetailan 1:5.000

14. Membuat laporan keseluruhan proses kegiatan dan produk-produk yang dihasilkan
kepada tim teknis dalam bentuk sistem pelaporan yang meliputi laporan
pendahuluan, laporan antara dan laporan akhir serta laporan-laporan lainnya.

15. Melakukan pendampingan pada saat pembahasan Raperbup RDTR dan PZ dengan
Pemerintah Kabupaten, Pemerintah Provinsi dan Kementerian ATR/BPN

1.5 SISTEMATIKA LAPORAN

Dalam menunjang pelaporan kegiatan, sistematika penulisan Buku Fakta dan

Analisa dari pekerjaan Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Perkotaan
Kecamatan Tengaran disusun dengan ketentuan sebagai berikut.

BAB I PENDAHULUAN

Berisi latar belakang, maksud, tujuan, dan sasaran kegiatan, ruang lingkup kegiatan,
referensi hukum, keluaran dan sistematika laporan.

BAB II TINJAUAN KEBIJAKAN

Menguraikan tentang peraturan-peraturan yang menjadi acuan pelaksanaan pekerjaan.

I-8

PENDAHULUAN
 BUKU FAKTA DAN ANALISA
PENYUSUNAN MATERI TEKNIS, NASKAH AKADEMIS DAN RAPERBUP
RDTR PERKOTAAN KECAMATAN TENGARAN
BAB III GAMBARAN UMUM WILAYAH

Berisi tentang uraian gambaran umum wilayah perencanaan meliputi kondisi geografis
dan administrasi, kondisi sosial dan kependudukan, kondisi ekonomi, serta potensi
wilayah.

BAB IV ANALISIS KAWASAN

Berisi fakta dan analisis RDTR mencakup analisis struktur internal WP, analisis sistem
penggunaan lahan, analisis kependudukan dan peran WP dalam wilayah yang lebih luas,
analisis sumber daya alam dan fisik atau lingkungan WP, analisis sosial budaya, analisis
kependudukan, analisis ekonomi dan sektor unggulan, analisis transportasi, analisis
sumber daya buatan, analisis kondisi lingkungan binaan, analisis kelembagaan, analisis
karakteristik peruntukan, zona dan zona berdasarkan kondisi yang diharapkan, analisis
jenis dan karakteristik kegiatan yang saat ini berkembangan dan mungkin akan
berkembang di masa mendatang, analisis kesesuaian kegiatan terhadap
peruntukan/zona/sub zona, analisis pertumbuhan dan pertambahan penduduk pada
suatu zona, analisis gap antara kualitas peruntukan/zona/sub zona yang diharapkan
dengan kondisi yang terjadi di lapangan, analisis karakteristik spesifik lokasi, analisis
ketentuan, standar setiap sektor terkait, analisis kewenangan dalam perencanaan,
pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang.

BAB V KONSEP PENGEMBANGAN

Berisi konsep pengembangan dan arahan pemanfaatan ruang serta tujuan penataan
ruang WP Tengaran.

I-9

PENDAHULUAN