TEKNIK ANALISIS & PERERNCANAAN

PEMBANGUNAN PERUMAHAN PERKOTAAN

RWD Pramono
JUTAP-UGM
BAGIAN 1

UMUM
 PEMBANGUNAN PERUMAHAN PADA MASY
TRADISIONAL
• RUMAH & LINGKUNGANNYA DI
BANGUN OLEH KOMUNITAS
SEARA GOTONG ROYONG
– SUMBER DAYA MATERIAL
LOKAL
– TEKNOLOGI LOKAL
– TDK TERGANTUNG MODAL
FINANSIAL
• MRPK MILIK KOMUNITAS
• TIDAK DI PERJUAL BELIKAN
 PEMBANGUNAN PERUMAHAN PADA MASYARAKAT
SOSIALIS-KOMUNIS?

• DIBANGUN OLEH NEGARA

• MILIK NEGARA
• PEMAKAIAN SEBAGAI BAGIAN DARI
FASILITAS SESUAI DGN STATUS
PEKERJAAN
• TIDAK DIPERJUALBELIKAN ?
 PEMBANGUNAN PERUMAHAN PADA MASY
EKONOMI TERBUKA

• RUMAH BAGI KELUARGA BAWAH

SEBAGAI KEBUTUHAN POKOK
• RUMAH DI MATA PRIVAT SEKTOR
SEBAGAI KOMODITAS INDUSTRI
• RUMAH DI MATA KELAURGA KAYA
SEBAGAI ASSET INVESTASI
• PEMERINTAH?
 Dasar hukum & pedoman pembangunan
perumahan di INDONESIA

• UUD 45 Pasal 28 H ayat 1

• UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA NOMOR 1 TAHUN

2011 TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN

• PERATURAN PEMERINTAH NO. 80 TAHUN 1999 TENTANG

KAWASAN SIAP BANGUN DAN LINGKUNGAN SIAP BANGUN
YANG BERDIRI SENDIRI
PERMASALAHAN UMUM PEMBAGUNAN PERUMAHAN
DI INDONESIA

• PERMASALAHAN KUANTITAS
– JUMLAH VS PENDUDUK
– DAN KEADILAH AKSES SELURUH
LAPISAN (DAYA BELI & DISTRIBUSI
LAHAN, MATERIAL, TEKNOLOGI)
• PERMASALAHAN KUALITAS
– LOKASI (KESUSUAIAN, KEAMANAN,
EFISIENSI TRANSPORT)
– GANGUNAN LINGKUNGAN,
– IDENTITAS & LIVABILITY
area Intervensi Pemerintah dlm
Pasar Perumahan dan
POPULASI
DEMAND SIZE &
NEED
KARAKTER
QUANTITY
QUALITY

EXISTING HOUSES
NOT GOOD
HOUSING MARKET
REFLECTED IN PRICE

BASIC RESOURCES GOOD

LAND
MATERIAL
MONEY
LABOUR SUPPLY
KNOWLEDGE,
TECHNOLOGI & INFORMAL
INFORMASI
FORMAL

Intervensi pemerintah
 Pola umum Pembangunan
Perumahan pada masy Indonesia
Pengembang
•Swasta

Material lain •Negara

• Tenaga •instansi
Pemakai
• Bahan
Beli
Waris
Hibah
LAHAN
• Milik negara
Pembangun
• Ulayat
Pemakai
• Perorangan
 PROSES PERENCANAAN
PERUMAHAN oleh pemerintah
Karakter & Analsis
Perkembangan kapasitas Pemb
Ekonomi
Perhitungan
Jumlah KK & &Rencana
Kebutuhan rumah Investasi Arahan
Perkebangan
Ketenagakerjaan mekanisme
Pembangunan
Arahan
Tipe-tipe Lokasi/
Karakter & Penataan
Perkembangan Kebutuhan
Kependudukan perbaikan

Karakter Kemampuan RTRW

Perumukiman Lahan
Eksisting

Karakter
Pengelolaan saat
ini
 BAGIAN 2

PERENCANAAN JUMLAH, TIPE

DAN LUAS LAHAN
 PERENCANAAN JUMLAH
RUMAH
• PERHATIKAN PERBEDAAN NEED,
WANT, DEMAND
NEED
DEMAND
WANT

DEMAND = NEED. Ideal, efisien

DEMAND < NEED, affordabilitas rendah
DEMAND > NEED, WANT, rumah sbg komoditas
 Affordabilitas keluarga terhadap rumah

Subsidi / tunjangan sosial

Gaji / penghasilan

Pendapatan
keluarga

Saving ratio affordabilitas Harga rumah

Kebutuhan pokok Harga lahan

Harga bahan
inflasi
Biaya
admnistrasi
 RASIO TABUNGAN UNTUK KEBUTUHAN
RUMAH
Rupiah untuk
pemenuhan
kebutuhan lain

y
Tidak Mungkin di
sini

Tidak Optimal

x Rupiah saving
untuk rumah

PENGANTAR PERMUIKIMAN. R. WIDODO DP

 DASAR EKONOMI PERUMAHAN
H KURVA PASAR PERUMAHAN ADALAH
A PERMINTAAN PASAR YANG RELATIF
R TIDAK ELASTIS:
G
Artinya, seperti apapun kenaikannya
A orang tetap membutuhkan rumah,
orang tetap akan berusaha membeli
rumah
elastis Unit-elastis inelastis
JUMLAH RUMAH

SEMAKIN MAHAL HARGA

RUMAH, SEMAKIN SEDIKIT
YANG (mampu) MEMBELI,
SEMAKIN RENDAH HARGA In-Elastis sempurna
SEMAKIN BANYAK YANG
(mampu) BELI
Elastis sempurna
PENGANTAR PERMUIKIMAN. R. WIDODO DP
 PERGESERAN KURVA PENINGKATAN
PERMINTAAN RUMAH, BUKAN KARENA
PERUBAHAN HARGA

H
A DISEBABKAN OLEH:
PERTAMBAHAN
R
1. PERTUMBUHAN
G PENDUDUK
A PENYIUTAN
2. PERUBAHAN
TINGKAT
PENDAPATAN/SA
VING RATIO

JUMLAH RUMAH

PENGANTAR PERMUIKIMAN. R. WIDODO DP

 PENJELASAN KURVA PERMINTAAN RUMAH
H
KURVA
A
PERMINTAAN
R KURVA BERBENTUK MELENGKUNG
KE BAWAH TERKAIT DENGAN
G TINGKAT KEPUASAN (UTILITY)
A MASYARAKAT YANG SEMAKIN
TURUN DENGAN PENAMBAHAN
KEBUTUHAN (THE LAW OF
DEMINISHING RETURN)

TOTAL KEPUASAN
Hukum
DEMINISHING
RETURN
JUMLAH RUMAH
RUMUSAN KURVA DI DAPAT DARI
SURVEY LAPANGAN
JUMLAH RUMAH

PENGANTAR PERMUIKIMAN. R. WIDODO DP

 SUPPLY PERUMAHAN
H KURVA HARGA=BIAYA produksi+ NILAI KELANGKAAN
A PENYEDIAN
R
BIAYA PRODUKSI RUMAH DI
G TENTUKAN OLEH: HARGA-
A HARGA FAKTOR
PRODUKSINYA:
1. LAHAN
2. TENAGA KERJA
3. FAKTOR LAIN (MATERIAL,
JUMLAH RUMAH TEKNOLOGI, NILAI BUNGA
UANG DSB)

SEMAKIN MAHAL HARGA RUMAH, SEMAKIN BANYAK YANG MAU

MEPRODUKSI, SEMAKIN RENDAH HARGA SEMAKIN SEDIKIT YANG
MAU PRODUKSI

PENGANTAR PERMUIKIMAN. R. WIDODO DP

 PERGESERAN KURVA KETERSEDIAAN
RUMAH, BUKAN KARENA PERUBAHAN HARGA

H DISEBABKAN OLEH:
A
PENGURANGAN 1. PERUBAHAN
R HARGA-HARGA
G FAKTOR
A PENAMBAHAN PRODUKSI
2. PERUBAHAN
TINGKAT
EFISIENSI
KARENA INOVASI
TEKNIK
MEMBANGUN
JUMLAH RUMAH

PENGANTAR PERMUIKIMAN. R. WIDODO DP

 HARGA PASAR

HARGA OPTIMAL DAN

H KURVA
PRODUKSI A PENYEDIAN
OPTIMAL=PADA TITIK
PERTEMUAN
R
(KESIMBANGAN G
PASAR)=
A
PRODUSEN DAN
KURVA
KONSUMEN SAMA-
SAMA MAU KAREAN PERMINTAAN
MAMPU DAN KARENA
UNTUNG
JUMLAH RUMAH

PENGANTAR PERMUIKIMAN. R. WIDODO DP

 TABUNGAN UNTUK KEBUTUHAN RUMAH

Kilas balik

Rupiah untuk
Pertumbuhan
pemenuhan pendapatan
kebutuhan lain

y
Tidak Mungkin di
sini

Tidak Optimal

x TABUNGAN untuk
rumah
Penurunan
pendapatan
PENGANTAR PERMUIKIMAN. R. WIDODO DP
 Menghitung Kebutuhan Rumah
Saat Ini

Langkah-langkah menghitung kebutuhan rumah

1. Mencari jumlah rumah yang ada pada saat ini

(housing stock/ S)
2. Mencari jumlah rumah yang sudah tidak layak huni
(unsuitable dwellings/ U)
- kondisi, konstruksi, jumlah penghuni
3. Mencari jumlah kepala keluarga (HH)
- bisa dari jumlah penduduk dibagi rata-rata
anggota keluarga per rumah tangga
 Menghitung Kebutuhan Rumah
Saat Ini
4. Mencari jumlah rumah yang layak huni
Housing stock (S) – unsuitable dwellings (U)
5. Membandingkan jumlah kepala keluarga dengan
jumlah rumah layak huni
6. Menghitung kebutuhan rumah saat ini

Existing Housing Need = HH – (S – U)

Utk kota2 dg fuangsi primer (ind, pdd)=

Existing Housing Need = HH+pdd tdk tetap – (S – U)
Mengestimasi Kebutuhan Rumah
di Masa yang Akan Datang
1. Memproyeksikan jumlah kepala keluarga (HH) di
masa yang akan datang
- jumlah HH merupakan dasar penghitungan
kebutuhan rumah
2. Membuat penyesuaian jumlah kebutuhan rumah,
dgn asumsi akan ada rumah yang tidak terisi
(vacant), misal karena ada yang punya rumah > 1
atau rumah untuk investasi
- jumlah HH dibagi dgn faktor penyesuaian
- faktor penyesuaian didapat dari 1 – vacancy rate
Mengestimasi Kebutuhan Rumah
di Masa yang Akan Datang
3. Mengurangi jumlah kebutuhan rumah yang sudah
disesuaikan (poin 2) dengan jumlah rumah yang
tersedia pada saat ini.
 tambahan jumlah rumah yang masih dibutuhkan
4. Menambahkan dengan jumlah rumah yang perlu
diperbaiki atau diganti pada masa yang akan datang
 rumah yg dlm kondisi baik pd saat ini, mkn ada yg
akan mengalami kerusakan, kebakaran, terkena
proyek pembangunan jalan dll, pada tahun-tahun
mendatang sehingga perlu diperkirakan jmlnya untuk
ditambahkan pada jumlah kebutuhan rumah.
 Mengestimasi Kebutuhan Rumah
di Masa yang Akan Datang
Tahapan Ilustrasi Hasil
1. Proyeksi penduduk untuk thn 20xx 20.000 jiwa
2. Dibagi estimasi jml anggota rumah tangga 4 orang/RT
3. Perkiraan kasar jml kebutuhan rumah 5000 KK = 5000
4. Dibagi dengan 1 – vacancy rate (misal rumah
vacancy rate 4%, jd 1 – 0,4 = 0,96) 0,96
5. Jumlah kebutuhan rumah yg sudah
disesuaikan (5000/0,96) 5208 rumah
6. Dikurangi jumlah rumah yg tersedia saat ini
2000 rumah
7. Jumlah perkiraan tambahan jumlah rumah
yang dibutuhkan
3208 rumah
8. Ditambah perkiraan jumlah rumah yang
perlu diganti pada masa yg akan datang 150 rumah
9. Hasil: Tambahan kebutuhan rumah pada
tahun 20xx 3358 rumah
 Ragam Pendekatan Perhitungan Perkiraan Kebutuhan
rumah di masa datang (contoh Balik papan)

Pendekatan Asumsi Data Utama dan Metode

Proyeksi penduduk/KK Perkembangan Ekonomi kota Sensus Penduduk dan

tetap, semua KK tercatat proyeksi

Proyeksi penduduk/KK dan Perkembangan Ekonomi kota Sensus penduduk & Keluarga
TK (modifikasi) tetap, sudah mempertimbagkan (KK) dan Tenaga kerja (KK),
penduduk/pekerja pendatang dengan rasio dan proyeksi

Kemungkinan ada investasi Data-data ekonomi (non

Elastisitas TK non- migas (non migas), penduduk/pekerja migas) , proyeksi tenaga kerja
pendatang dipertimbangkan (TK), dan rasio TK/KK

Kemungkinan ada investasi

Elastisitas TK Migas (termasuk migas), Data-data ekonomi (dengan
penduduk/pekerja pendatang migas), proyeksi tenaga kerja
dipertimbangkan (TK), dan rasio TK/KK
 Contoh kasus Balikpapan
Perbandingan Perkiraan Kebutuhan Rumah (unit)
berdasar berbagai metode hingga 2016
Perbandingan perkiraan kebutuhan rumah

150000

145000

140000
Proyeksi KK
135000
jumlah kebutuhan

130000 Proyeksi KK modifikasi TK

125000
Proyeksi KK dari elstisitas TK non
120000 Migas

115000 Proyeksi KK dari elstisitas TK Migas

110000

105000
100000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
tahun

Proyeksi KK dari elstisitas TK Proyeksi KK dari elstisitas TK

Tahun Proyeksi KK Proyeksi KK modifikasi TK non Migas Migas
2007 115,671 118,769 117,939 118,335
2008 116,861 121,144 120,352 120,960
2009 118,067 123,567 122,815 123,642
2010 119,288 126,039 125,328 126,383
2011 120,525 128,560 127,892 129,186
2012 121,456 131,130 130,509 132,051
2013 122,678 133,753 133,180 134,979
2014 124,089 136,428 135,590 137,973
2015 125,167 139,137 138,686 141,032
2016 126,954 141,940 141,523 144,160
 Contoh kasus Balikpapan
Kekurangan Rumah (backlog)
Rumah Eksisting
120.9000
Tenaga Kerja Proporsi Jumlah kebutuhan Jumlah kekurangan
Tahun (Migas) TK/KK rumah rumah (TK migas)
2007 198,803 118,335 2,565
2008 203,212 120,960 -60
2009 207,718 123,642 -2,742
2010 212,324 126,383 -5,483
2011 217,033 129,186 -8,286
2012 221,846 132,051 -11,151
2013 226,765 134,979 -14,079
2014 231,794 137,973 -17,073
2015 236,934 141,032 -20,132
2016 242,188 1.68 144,160 -23,260

Jumlah kekurangan rumah (TK migas)

5000
2006 2016

0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

-5000

-10000

-15000

-20000

-25000
TIPE RUMAH/PERUMAHAN
1. Rumah tunggal
merupakan tipe rumah dengan struktur rumah
yang sepenuhnya ‘mandiri’/tunggal dan biasanya
hanya dihuni oleh satu keluarga
2. Rumah Deret
merupakan rumah-rumah yang memiliki dinding
pemisah antara 2 rumah yang menjadi milik bersama
yang bersangkutan.

3. Rumah Kopel
Karakteristik dari rumah kopel sebenarnya tidak jauh
berbeda dengan rumah tunggal, yang membedakan
hanyalah kepemilikan public area (seperti
halaman/garden) dan pembiayaan untuk renovasi rumah
menjadi tanggungan bersama.
3. Rumah susun :
Adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun
dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-
bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam
arah horisontal maupun vertikal, dan merupakan
satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan
digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat
hunian
Arahan Teknis Rumah Susun :
 Kedekatan dengan akses
 Luasannya memenuhi untuk pengembangan
unit-unit (wing memanjang) lainnya ke depan
area komersial atau tempat usaha
 Adanya keterbatasan ruang, menuntut adanya
fleksibilitas keruangan
 Ada fasilitas minimal untuk mendukung
kegiatan penghuni (misalnya musholla,
warung kecil, taman bermain, lapangan olah
raga, dan sebagainya)
 Untuk diterapkan, Rumah susun harus
Mempertimbangkan kebiasaan calon penghuninya
( pangsa pasar yang dituju ), spt :
 Kebiasaan dalam mengerjakan kegiatan rumah
tangga sehari-sehari
 Kebiasaan dalam berkumpul atau bersosialisasi
 Kebiasaan untuk melakukan kegiatan ekonomi /
berwiraswasta (berdagang)
 Kebiasaan anggota keluarga untuk melakukan
kegiatan di luar unit hunian (anak-anak bermain,
ibu-ibu mengobrol, dan sebagainya).
4. APARTEMEN/ CONDOMINIUM
Bangunan komunal masyarakat (terutama masyarakat
kelas menengah ke atas) bertipe vertikal.
 Kedekatan dengan akses
 Fasilitas sarana prasarananya lengkap
 Finishing unitnya maksimal (umumnya bergaya
mewah / berselera mahal)
 TIPE-TIPE RUMAH
• LIHAT penggolongan tipe lain di di
 . Distribusi Pendapatan Kota Balikpapan Tahun 2001 dan 2003
Sumber: BPS Kota Balikpapan

Proporsi tipe rumah disesuaiakan dg proporsi kelas

ekonomi masy, distribusi pendapatan

Menurut kriteria Bank Dunia,

Contoh Balik papan
High inequality, jika 40%
penduduk berpendapatan Golongan
termiskin menerima kurang dari penduduk
12% dari bagian pendapatan 2001 2003
nasional atau bagian GNP. berdasarkan
Moderate inequality, jika 40% pendapatan
penduduk berpendapatan 40% rendah 16,33 16,77
termiskin menerima antar 12% 40% sedang 34,47 37,61
sampai 17% dari bagian 20% tinggi 49,20 45,62
pendapatan nasional atau GNP.
Low inequality, jika 40%
penduduk berpendapatan
termiskin menerima lebih dari
17% dari bagian pendapatan
nasional atau GNP.
 Analisis daya beli dan tipe rumah
Orang Asumsi
Jumlah Jumlah Pendapatan/ Pendapatan/ Saving
Kelas Penduduk
per Saving
Ratio/KK/Bln
KK Kapita/Bln KK/bln Ratio*
KK
Bawah 204.318 4,3 47.516 921.468,09 1.501.992,99 35% 525.697,55
Menengah 204.318 4,3 47.516 2.120.876,93 3.457.029,40 30% 1.037.108,82
Tinggi 102.159 4,3 23.758 5.147.205,17 8.389.944,43 35% 2.936.480,55
No URAIAN NILAI KET PERUNTUKAN
1 Pendapatan (bln): 1.501.992,99  
2 Prosentasi Pendapatan (bln): 35%  
3 Angsuran (bln): 525.698  
4 Bunga (th): 10%  
5 Waktu kredit (th): 15   Golongan Bawah
6 Pokok Kredit: 48.920.067 rumus
7 Uang Muka: 20%  
    9.784.013  
8 Harga Jual: 58.704.081 rumus
No URAIAN NILAI KET PERUNTUKAN
1 Pendapatan (bln): 3.457.029,40  
2 Prosentasi Pendapatan (bln): 30%  
3 Angsuran (bln): 1.037.109  
4 Bunga (th): 10%  
5 Waktu kredit (th): 15   Golongan Menengah
6 Pokok Kredit: 96.510.691 rumus
7 Uang Muka: 25%  
    24.127.673  
8 Harga Jual: 120.638.363 rumus
No URAIAN NILAI KET PERUNTUKAN
1 Pendapatan (bln): 8.389.944,43  
2 Prosentasi Pendapatan (bln): 35%  
3 Angsuran (bln): 2.936.481  
4 Bunga (th): 10%  
5 Waktu kredit (th): 15   Golongan Atas
6 Pokok Kredit: 273.261.359 rumus
7 Uang Muka: 30%  
    81.978.408  
8 Harga Jual: 355.239.767 rumus
5 Waktu kredit (th): 15  
6 Pokok Kredit: 273.261.359 rumus
7 Uang Muka: 30%  
    81.978.408  
 Prosentase dan jumlah Jumlah KK Per Tipe Rumah
Tahun 2007, kasus Balik Papan
Pertanian Pertambangan
Industri
dan Penggalian
Pengolahan
Listrik dan AirBangunan/Konstruksi
Minum Perdagangan, Hotel
Pengangkutan
dan Restoran
Keuangan,
dan Komunikasi
Persewaan
Jasa-jasa dan Jas
Tunggal Dinas 0,330 0,166 0,166
Tunggal Private 0,500 0,330 0,166 0,200 0,166 0,200 0,200
Tingkat Sederhana Deret 0,166 0,200 0,166 0,200 0,200
Bawah
Tingkat Sederhana 0,500 0,330 0,166 0,200 0,166 0,200 0,200
Rumah Susun Sewa 0,166 0,200 0,166 0,200 0,200
Rumah Susun Milik 0,166 0,200 0,166 0,200 0,200
Tunggal Dinas 0,330 0,250 0,250
Tunggal Private 0,500 0,330 0,330 0,250 0,330 0,330 0,250 0,330 0,330
Menengah
Tingkat Sederhana Deret 0,330 0,250 0,330 0,330 0,250 0,330 0,330
Tingkat Sederhana 0,500 0,330 0,330 0,250 0,330 0,330 0,250 0,330 0,330
Tunggal Dinas 0,500 0,250 0,250 0,500
Tunggal Private 0,500 0,250 0,250 0,500
Tinggi
Apartement 0,250 0,250
Kondominium 0,250 0,250
Kebutuhan Rumah Berdasar Tipe

4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
 KEBUTUHAN LAHAN
• STANDAR, LIHAT SNI
• Table contoh di Balik Papan
luas rumah total luas total luas indeks total harga harga tnh
TIPE Kebutuhan luas tanah luas infra
(lt dsr) rumah tanah infra permukiman rmh m2 m2
Rumah Tunggal Dinas Sederhana 779 50 100 39.265 78.529 0,20 15.705,83 94.235 1.500.000 500.000
Rumah Tunggal Private Sederhana 3426 50 100 172.621 345.241 0,20 69.048,21 414.289 1.500.000 500.000
Tingkat Deret Sederhana 2262 50 75 113.954 170.931 0,20 34.186,20 205.117 1.500.000 500.000
Tingkat Sederhana 3426 50 100 172.621 345.241 0,20 69.048,21 414.289 1.500.000 500.000
Rumah Susun Sewa Sederhana 2262 21 5 47.861 11.395 0,20 2.279,08 13.674 1.500.000 500.000
Rumah Susun HM Sederhana 2262 21 5 47.861 11.395 0,20 2.279,08 13.674 1.500.000 500.000
Rumah Tunggal Dinas Menengah 964 75 150 72.840 145.679 0,25 36.419,85 182.099 1.750.000 750.000
Rumah Tunggal Privat Menengah 7286 75 150 550.623 1.101.246 0,25 275.311,41 1.376.557 1.750.000 750.000
Rumah Tingkat Deret Menengah 6121 75 100 462.623 616.831 0,25 154.207,67 771.038 1.750.000 750.000
Rumah Susun Menengah 7286 36 40 264.299 293.666 0,25 73.416,38 367.082 1.750.000 750.000
Tunggal Dinas Mewah 4002 120 200 483.933 806.554 0,40 322.621,69 1.129.176 2.000.000 1.000.000
Tunggal Privat Mewah 4002 120 200 483.933 806.554 0,40 322.621,69 1.129.176 2.000.000 1.000.000
Apartment 2203 36 5 79.908 9.989 0,40 3.995,42 13.984 2.000.000 1.000.000
Kondominium 2203 36 5 79.908 9.989 0,40 3.995,42 13.984 2.000.000 1.000.000
JUMLAH RUMAH 48484 3.072.248 4.753.240 1.385.136 6.138.376
 Arahan lokasi
1. Kesesuaian lahan,
tidak rawan bencana,
bukan lahan produktif pertanian
2. Efisien
Area sdh ada infrastruktur,
Tidak boros transport
3. Sinergis antara wisma, karya, suka,
marga
BAGIAN 3

Perencanaan teknis
Urban land suitability, 1: 25.000
Urban land suitability. 1: 5000
 ARAHAN LOKASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN
Contoh kasus Balikpapan dg Strategi Jangka panjang:
Persiapaan Pengembangan Kawasan Siap Bangun (KSB)

Pertimbangan kedua adalah

posisi yang sinergis dengan
strktur ruang kawasan
Pertimbangan pertama adalah kesesuana ARTERI Pusat Kota
Pusat Kota
lahan dan arahan RTRW

LOKAL KOLEKTOR

AKSES

Pertimbangan ke 3 lahan yang

telah dicadangkan
Contoh arahan lokasi layak dikembangkan sebagai KSB
 Contoh area pengembangan dgn
analisis aksesibilitas

Gea puspita hapsari, tugas analisis

aksesibilitas MTARW, PWK UGM
Ratu rahmi HW, tugas analisis
aksesibilitas MTARW, PWK UGM
Tata Jalan jalan pada
kawasan perumahan
BAGIAN 4

PEMBIAYAAN
 Rencana investasi Contoh kasus Balikpapan
Perkiraan kebutuhan Investasi
TIPE Kebutuhan Rumah harga rumah + infras Dengan tanah

Rumah Tunggal Dinas Sederhana 374 36,453,255,914 55,147,233,306

Rumah Tunggal Private Sederhana 1644 160,260,969,172 242,446,081,569
Tingkat Deret Sederhana 1085 105,794,926,451 146,485,282,778
Tingkat Sederhana 1644 160,260,969,172 242,446,081,569
Rumah Susun Sewa Sederhana 1085 44,433,869,109 47,146,559,531
Rumah Susun HM Sederhana 1085 44,433,869,109 47,146,559,531
Rumah Tunggal Dinas Menengah 462 81,929,558,545 133,948,325,876
Rumah Tunggal Privat Menengah 3495 619,336,552,632 1,012,566,109,859
Rumah Tingkat Deret Menengah 2937 520,354,994,225 740,611,076,436
Rumah Susun Menengah 3495 297,281,545,263 402,142,760,524
Tunggal Dinas Mewah 1920 645,124,518,138 1,029,127,207,506
Tunggal Privat Mewah 1920 645,124,518,138 1,029,127,207,506
Apartment 1057 106,525,037,992 111,280,620,045
Kondominium 1057 106,525,037,992 111,280,620,045
JUMLAH RUMAH 23260 3,573,839,621,853 5,350,901,726,079
8.000.000.000.000
total investasi tanpa tanah 1500000000000
7.000.000.000.000

6.000.000.000.000 1000000000000

5.000.000.000.000

500000000000
4.000.000.000.000

3.000.000.000.000
0

Privat Mewah
Tingkat Deret
Tingkat Deret

Dinas Mewah
Susun Sewa

Kondominium
Sederhana
Tunggal

Tunggal

Tunggal

Apartment
Tunggal

Susun HM

Rumah
2.000.000.000.000 Rumah

Rumah
Rumah

Rumah

Susun
Sederhana
Tingkat

Rumah

Tunggal

Tunggal
Rumah

Rumah
1.000.000.000.000

0
total harga rmh harga infra harga rumah + infras
total rupiah total harga rmh total harga tnh Total harga infras
 Kebutuha total luas total luas harga indeks harga rumah +
TIPE harga tnh m2 total harga rmh total harga tnh TOTAL
n Rumah rumah kapling rmh m2 infras+rmh infras

Rumah Tunggal Dinas

Sederhana 374 18,694 37,388 1,500,000 500,000 28,040,966,088 18,693,977,392 1.30 36,453,255,914 55,147,233,306
 
Rumah Tunggal Private
Sederhana 1644 82,185 164,370 1,500,000 500,000 123,277,668,594 82,185,112,396 1.30 160,260,969,172 242,446,081,569

Tingkat Deret Sederhana 1085 54,254 81,381 1,500,000 500,000 81,380,712,654 40,690,356,327 1.30 105,794,926,451 146,485,282,778

Tingkat Sederhana 1644 82,185 164,370 1,500,000 500,000 123,277,668,594 82,185,112,396 1.30 160,260,969,172 242,446,081,569

Rumah Susun Sewa

Sederhana 1085 22,787 5,425 1,500,000 500,000 34,179,899,315 2,712,690,422 1.30 44,433,869,109 47,146,559,531

Rumah Susun HM Sederhana 1085 22,787 5,425 1,500,000 500,000 34,179,899,315 2,712,690,422 1.30 44,433,869,109 47,146,559,531

Rumah Tunggal Dinas

Menengah 462 34,679 69,358 1,750,000 750,000 60,688,561,886 52,018,767,330 1.35 81,929,558,545 133,948,325,876

Rumah Tunggal Privat 1,012,566,109,85

Menengah 3495 262,153 524,306 1,750,000 750,000 458,767,816,765 393,229,557,227 1.35 619,336,552,632 9

Rumah Tingkat Deret

Menengah 2937 220,256 293,675 1,750,000 750,000 385,448,143,870 220,256,082,211 1.35 520,354,994,225 740,611,076,436

Rumah Susun Menengah 3495 125,833 139,815 1,750,000 750,000 220,208,552,047 104,861,215,260 1.35 297,281,545,263 402,142,760,524

1,029,127,207,50
Tunggal Dinas Mewah 1920 230,402 384,003 2,000,000 1,000,000 460,803,227,241 384,002,689,368 1.40 645,124,518,138 6

1,029,127,207,50
Tunggal Privat Mewah 1920 230,402 384,003 2,000,000 1,000,000 460,803,227,241 384,002,689,368 1.40 645,124,518,138 6

Apartment 1057 38,045 4,756 2,000,000 1,000,000 76,089,312,851 4,755,582,053 1.40 106,525,037,992 111,280,620,045

Kondominium 1057 38,045 4,756 2,000,000 1,000,000 76,089,312,851 4,755,582,053 1.40 106,525,037,992 111,280,620,045
Contoh kasus Balikpapan KAPASITAS PEMBIAYAAN

Investasi Pemerintah
Sektor
Juta Rupiah %

Sektor Industri 20.262 0,36

Sektor Pertanian Dan Kehutanan 35.572 0,64

Sektor Sumber Daya Air Dan Irigasi 111.445 2,00

Sektor Tenaga Kerja 33.368 0,60

Sektor Perdagangan, Pengembangan Usaha Daerah, Keuangan Daerah Dan Koperasi 260.171 4,68

Sektor Transportasi 906.056 16,30

Sektor Pertambangan Dan Energi - -

Sektor Pariwisata Dan Telekomunikasi Daerah 8.151 0,15

Sektor Pembangunan Daerah Dan Pemukiman 6.065 0,11

Sektor Lingkungan Hidup Dan Tata Ruang 426.903 7,68

Sektor Pendidikan, Kebudayaan Nasional, Kepercayaan,Terhadap Tuhan Yang Maha Esa, Pemuda
513.030 9,23
Dan Olah Raga

Sektor Kependudukan Dan Keluarga Sejahtera 2.621 0,05

Sektor Kesehatan, Kesejahteraan Sosial, Peranan Wanita, Anak Dan Remaja 226.480 4,07

Sektor Perumahan Dan Pemukiman 1.329.853 23,92

Sektor Agama 65.397 1,18

Sektor Ilmu Pengetahuan Dan Teknologi 192.274 3,46

Sektor Hukum 2.079 0,04

Sektor Aparatur Pemerintah Dan Pengawasan 972.434 17,49

Sektor Politik, Penerangan, Komunikasi & Media Massa 2.873 0,05

Sektor Keamanan Dan Ketertiban Umum 444.063 7,99

Jumlah 5.559.097 100,00

 Contoh kasus Balikpapan
• Berdasar APBD, sektor perumahan dan pemukiman
mendapat alokasi investasi publik terbesar yaitu 23,92%
(atau Rp 1.329.853 juta) dari total investasi pemerintah.
• Nilai investasi pemerintah untuk perumahan dan
pemukiman ini dapat mendukung 20,55% dari
kebutuhan investasi rumah dan tanah dan 30,77% dari
kebutuhan investasi rumah.
pemerintah, pemerintah
20,55% 30,77%

swasta
69,23%
swasta, 79,45%
 Contoh kasus Balikpapan
Prioritas Investasi Pemerintah
1. Rumah Susun
Investasi langsung yang perlu dilakukan oleh pemerintah
dalam bidang perumahan adalah rumah susun –baik milik
maupun sewa, untuk kalangan bawah atau menengah.

2. Akses kepemilkan Rumah

Pengembalian modal, kebijakan keuangan lainnya yang
diperlukan adalah bantuan bagi perbaikan rumah kumuh (bisa
dengan bantuan bergulir)

3. Investasi Penyiapan KSB: penyiapan prasarana dasar

kota
 BAGIAN 5

PERAN KREDIT BANK

 Distribusi sumber daya finansial
Commercial
Surplus INVEST Financial
financial
Institution
resources
RETURN

RE
IN

T
pilihan
VE

UR
ST

N
Limited financial
Competed Resources
Investment
(sectors) pilihan (End
users/consumer
Industries Real estates s or
Bussinessman)
Agricultures Tourism

rtc
PENGANTAR PERMUIKIMAN. R. WIDODO DP
COMMODITIES/SECTORALS
COMPETITIVENESS
FINANCIAL
MARKET Rp

ADDED VALUE=RATE/RETURN LEVEL

PRODUCTION EFICIENCY, VALUE IN PUBLIC

COMPETED SECTORS
Hubungan-hubungan
antar komponen dalam
F
pembiayaan rumah COST OF PROJECT
per UNIT COST
 Harga tanah
 Pematangan tanah
 Biaya kons truks i
 Overhead cos t
 Perijinan

n A
 Tabungan
 Pola
BANK penghas ilan/
 Dow npayment pengeluaran
 Income level
 Borg/agunan

Sumber: Marsoyo, Agam, Ekonomi Perumahan MPKD 2000

 1. Rumus-rumus Bunga dan
Penggunaannya

VARIABLE & Simbol-simbol yang dipergunakan

i = tingkat suku bunga dalam % (interest rate)
P = jumlah (nilai) uang sekarang (present value)
A = pembagian seri merata untuk tiap kali pembayaran
(annuity rate)
n = Jangka waktu dalam bulan atau tahun
F = Jumlah (nilai) uang pada tahun yang akan datang
(Future Value)

Sumber: Marsoyo, Agam, Ekonomi Perumahan MPKD 2000

 Rumus 1 F = P (1 + i) n
 

Rumus di atas untuk mengetahui nilai F dari suatu nilai saat ini (P) pada
n yang akan datang, dengan bunga i (%).
 
Sebagai contoh, Agus pinjam uang (P) = Rp. 10.000,- Berapa nilai
uang yang dipinjam Agus pada 5 tahun yang akan datang (F), dengan
bunga 6% per tahun.
Jawabnya:
F = 10000 (1 + 0,06)5
= 10000 (1,3382)
= 13382

Sumber: Marsoyo, Agam, Ekonomi Perumahan MPKD 2000

 1
Rumus 2 P=F
 
(1 + i)n
Rumus di atas untuk menghitung nilai saat ini (P) dari suatu nilai (F) pada n
waktu yang akan datang, dengan tingkat suku bunga i %.
 
Misalnya, 5 tahun yang akan datang, Anik akan memperoleh uang sebesar
Rp.10.000,- Kalau dihitung untuk saat ini, uang tersebut tidak sama nilainya,
tergantung besarnya bunga. Jika diambil bunga 6% per tahun, maka berapa
nilai uang pada saat ini.
Jawab: 1
P = 10000
(1 + 0,06)5
P = 10000 (0,7473)
= 7473,-

Sumber: Marsoyo, Agam, Ekonomi Perumahan MPKD 2000

 i
Rumus 3 A=F
(1+i) - 1
n

Rumus di atas digunakan untuk menghitung berapa besarnya pembagian

(pembayaran) seri merata dari suatu nilai uang F pada n waktu yang akan
datang.
 
Misalkan, pada 5 tahun yang akan datang, kita akan menerima suatu
pembayaran sebesar Rp. 10.000,- Berapa yang harus kita bayarkan
pertahun mulai saat ini, bila tingkat suku bunga sebesar 6% per tahun.
  Jawab:
0,06
A = 10.000
(1+0,06)5 - 1
= 10.000 (0,1774) = Rp. 1.774,-

Sumber: Marsoyo, Agam, Ekonomi Perumahan MPKD 2000

 i (1+i) n

Rumus 4 A=P
(1+i)n -
1
Rumus di atas untuk mencari besarnya A (pembayaran seri n kali yang merata)
dari suatu nilai uang saat ini (P) dengan tingkat bunga i.

Sebagai contoh, kalau saat ini kita menerima pinjaman Rp. 10.000,- maka berapa
rata­-rata kita harus membayar setiap kalinya (pertahun), apabila pembayaran
dilakukan 5 kali dengan bunga 6% per tahunnya.
 
0,06(1+0,06)5
A = 10.000
(1+0,06)5 - 1
= 10.000 (0,2374) = Rp. 2.374,-

Sumber: Marsoyo, Agam, Ekonomi Perumahan MPKD 2000

 (1+i) – 1 n

Rumus 5 F=A
1
Rumus di atas untuk mencari n waktu yang akan datang suatu nilai (F), dari
suatu pembayaran seri merata (A), dengan bunga i.
 
Misalnya, kalau kita setiap tahun dapat menyetorkan uang sebesar Rp.
2.000,- maka pada 5 tahun yang akan datang, nilai uang kita akan menjadi
berapa, kalau bunganya per tahun = 6%.
 
(1+0,06)5 - 1
F= 2.000
1
= 2.000 (5,6367) = Rp. 11.273,-
Sumber: Marsoyo, Agam, Ekonomi Perumahan MPKD 2000
 (1+i)n - 1
Rumus 6 P=A
i
(1+i) n
Rumus di atas untuk menghitung berapa nilai uang saat ini (P) yang akan
didapatkan, apabila selama n kali (waktu) dapat dibayarkan suatu
pembayaran seri merata (A), dengan bunga i.
 
Misal, seseorang mampu membayarkan uang sebesar Rp.2.000,- setiap
satuan waktu selama 5 kali (tahun), dengan bunga 6% pertahun. Maka
orang tersebut, sesuai dengan kemampuan bayarnya, akan memperoleh
pinjaman berapa.
(1+0,06)5 - 1
P = 2.000
0,06(1+0,06)5
= 2.000 (4,2124) = Rp. 8.424,25
Sumber: Marsoyo, Agam, Ekonomi Perumahan MPKD 2000
Ada diskusi / umpan balik?
 Tambahan (‘bonus’)
2. Cara Tabel (a)
X% Interest Factors for Annual compounding Interest
To find F To find P To find F To find A To find A To find P
Given P Given F Given A Given F Given P Given A
n F/P i,n P/F i,n F/A i,n A/F i,n A/P i,n P/A i,n

1 1 .0 6 0 0 0 .9 4 3 4 1 .0 0 0 0 1 .0 0 0 0 1 .0 6 0 0 0 .9 4 3 4

2 1 .1 2 3 6 0 .8 9 0 0 2 .0 6 0 0 0 .4 8 5 4 0 .5 4 5 4 1 .8 3 3 4

3 1 .1 9 1 0 0 .8 3 9 6 3 .1 8 3 6 0 .3 1 4 1 0 .3 7 4 1 2 .6 7 3 0

4 1 .2 6 2 5 0 .7 9 2 1 4 .3 7 4 6 0 .2 2 8 6 0 .2 8 8 6 3 .4 6 5 1

5 1 .3 3 8 2 0 .7 4 7 3 5 .6 3 7 1 0 .1 7 7 4 0 .2 3 7 4 4 .2 1 2 4

6 1 .4 1 8 5 0 .7 0 5 0 6 .9 7 5 3 0 .1 4 3 4 0 .2 0 3 4 4 .9 1 7 3

7 1 .5 0 3 6 0 .6 6 5 1 8 .3 9 3 8 0 .1 1 9 1 0 .1 7 9 1 5 .5 8 2 4

8 1 .5 9 3 8 0 .6 2 7 4 9 .8 9 7 5 0 .1 0 1 0 0 .1 6 1 0 6 .2 0 9 8

9 1 .6 8 9 5 0 .5 9 1 9 1 1 .4 9 1 3 0 .0 8 7 0 0 .1 4 7 0 6 .8 0 1 7

10 1 .7 9 0 8 0 .5 5 8 4 1 3 .1 8 0 8 0 .0 7 5 9 0 .1 3 5 9 7 .3 6 0 1

11 1 .8 9 8 3 0 .5 2 6 8 1 4 .9 7 1 6 0 .0 6 6 8 0 .1 2 6 8 7 .8 8 6 9

12 2 .0 1 2 2 0 .4 9 7 0 1 6 .8 6 9 9 0 .0 5 9 3 0 .1 1 9 3 8 .3 8 3 8

13 2 .1 3 2 9 0 .4 6 8 8 1 8 .8 8 2 1 0 .0 5 3 0 0 .1 1 3 0 8 .8 5 2 7

14 2 .2 6 0 9 0 .4 4 2 3 2 1 .0 1 5 1 0 .0 4 7 6 0 .1 0 7 6 9 .2 9 5 0

15 2 .3 9 6 6 0 .4 1 7 3 2 3 .2 7 6 0 0 .0 4 3 0 0 .1 0 3 0 9 .7 1 2 2

Sumber: Marsoyo, Agam, Ekonomi Perumahan MPKD 2000

 2. Cara Tabel (b)
• Cari tabel bunga yang sesuai misalnya 6%,
atau 12%, dst
• Cermati komponen apa yang dicari, sesuaikan
kolomnya
• Cari n yang sesuai, tarik ke bawah dan ke
samping
• Pada sel yang sesuai, ketemu nilai tabelnya (i
dan n).

Sumber: Marsoyo, Agam, Ekonomi Perumahan MPKD 2000

 Contoh subsidi silang (a)
TABEL 1: BIAYA PEMBANGUNAN RUMAH PER TIPE
No TIPE BIAYA LANGSUNG BIAYA TAK LANGSUNG TOTAL BIAYA
PEK. SIPIL PERBEKALAN (overhead, bunga, PEMBANGUNAN
kontingensi, dll) jml bea langs x tak lang
1 A1 330.300 216.300 1,333 765.100
2 A2 404.800 306.800 1,333 1.006.400
3 A3 409.000 385.000 1,333 1.151.700
4 A4 632.000 695.800 1,333 1.806.500

Catatan:Total biaya pembangunan ditambah Rp.27.350,- untuk biaya sambungan air minum
(pemasangan meteran air)

Jumlah unit:
A1 = 272 unit
A2 = 846 unit
A3 = 818 unit
A4 = 258 unit
KTM 200m2 = 542 unit
TOTAL = 2726 unit

Sumber: Marsoyo, Agam, Ekonomi Perumahan MPKD 2000

 Contoh subsidi silang (b)

TABEL 2: BIAYA PEMATANGAN TANAH PER M2

NO KOMPONEN BIAYA BIAYA (dalam juta)
1 Pembebasan tanah 1.196,70
2 Peningkatan harga tanah (2 tahun) 239,20
3 Biaya perencanaan 94,20
4 Total biaya pembangunan 2.511,70
(land development)
TOTAL BIAYA 4.041,80
LUAS TANAH PRODUKTIF 352.000 m2
HARGA DASAR TANAH MATANG Rp.11.480,- /m2

Sumber: Marsoyo, Agam, Ekonomi Perumahan MPKD 2000

 Contoh subsidi silang (c)

TABEL 3: HARGA DASAR TANAH DAN KAPLING

NO TIPE HARGA DASAR KAPLING HARGA DASAR RUMAH HARGA DASAR
(TABEL 2) (TABEL 1) (Total)
1 A1 688.860 765.100 1.453.960
2 A2 826.560 1.006.400 1.832.960
3 A3 1.033.200 1.151.700 2.184.900
4 A4 1.377.600 1.806.500 3.184.100
5 KTM 200m2 2.296.000 2.296.000

Sumber: Marsoyo, Agam, Ekonomi Perumahan MPKD 2000

 Contoh subsidi silang (d)

TABEL 4: SUBSIDI SILANG

NO TIPE ANCER-ANCER BIAYA PEMATANGAN TOTAL BIAYA SUBSIDI
HARGA JUAL TANAH + PEMBANGUNAN (termasuk eksploitasi (keuntungan+)
(TABEL 3) dan pengurusan hak
tanah)
1 2 3 4 5 6 = (3-5)
1 A1 800.000 1.453.960 1.607.000 -807.000
2 A2 1.350.000 1.832.960 2.008.000 -658.000
3 A3 2.500.000 2.184.900 2.393.000 107.000
4 A4 3.900.000 3.184.100 3.449.000 451.000
5 KTM 200m2 4.000.000 2.296.000 2.710.000 1.290.000

Sumber: Marsoyo, Agam, Ekonomi Perumahan MPKD 2000

 Contoh subsidi silang (e)
TABEL 5: BIAYA PROYEK DAN PERKIRAAN PENERIMAAN HASIL PENJUALAN

5.1. BIAYA PROYEK

NO TIPE JUMLAH HARGA SATUAN TOTAL BIAYA

UNIT KAPLING RUMAH
1 A1 272 688.860 765.100 395.477.120
2 A2 846 826.560 1.006.400 1.550.684.160
3 A3 818 1.033.200 1.151.700 1.787.248.200
4 A4 258 1.377.600 1.806.500 821.497.800
5 KTM 200m2 542 2.296.000 1.244.432.000

A SUB TOTAL 5.799.339.280

B KAPLING KOMERSIAL + SOSIAL (4 Ha) 459.200.000
C BIAYA EKSPLOITASI + PENGURUSAN HAK-HAK TANAH 652.100.000
TOTAL BIAYA PROYEK (A+B+C) 6.910.639.280

Sumber: Marsoyo, Agam, Ekonomi Perumahan MPKD 2000

 Contoh subsidi silang (f)
5.2. PENERIMAAN KEMBALI

NO TIPE JUMLAH HARGA TOTAL BIAYA

UNIT SATUAN
1 A1 272 800.000 217.600.000
2 A2 846 1.350.000 1.142.100.000
3 A3 818 2.500.000 2.045.000.000
4 A4 258 3.900.000 1.006.200.000
5 KTM 200m2 542 4.000.000 2.168.000.000

A SUB TOTAL 6.578.900.000

B PENJUALAN KAPLING KOMERSIAL
0,8 Ha, (Rp.25.000,-/m2) 200.000.000
C PENJUALAN KAPLING SOSIAL
1,2 Ha, (Rp.11.480,-/m2) 137.800.000
TOTAL PENDAPATAN (A+B+C) 6.916.700.000

HASIL AKHIR PROYEK (keuntungan) 6.060.720

Sumber: Marsoyo, Agam, Ekonomi Perumahan MPKD 2000